Contratto di compravendita per l'acquisto di un immobile in Spagna
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Per una rivendita in Spagna si utilizza un contratto di arras, con un deposito pari al 10 a 20 % del prezzo. La legge spagnola riconosce tre tipi di contratto di arras, ciascuno con conseguenze diverse se l'operazione non va a buon fine. Il contratto deve indicare il tipo, perché se non specifica nulla si applica il tipo predefinito, che è quello peggiore per l'acquirente.
| Arras penitenzialiArt. 1454 del Codice civile | Arras confirmatorieIl default implicito | Arras penaliun ibrido | |
|---|---|---|---|
| Che cos'è | Diritto di recesso a prezzo fisso | Un normale acconto | Una penale, oltre al diritto di imporre la vendita |
| Se si ritira | Perde la caparra | Possono comunque chiederne l'esecuzione | Paga la penale, ma la vendita può comunque essere imposta |
| Se si ritirano | La restituiscono raddoppiata | Può comunque chiederne l'esecuzione | Pagano la penale, ma la vendita può comunque essere imposta |
| Scelga questa se | Desidera un'uscita semplice a un prezzo noto | Nessuna delle parti intende ritirarsi | Desidera qualcosa che scoraggi il recesso più di una semplice caparra |
Quale contratto devo firmare e cosa accade se devo ritirarmi?
Firma un contrato de arras. Ciò che accade se decide di rinunciare dipende interamente da quale dei tre tipi giuridici il contratto indica. Il contrato de arras è il contratto privato di caparra confirmatoria utilizzato per un immobile usato. Acquirente e venditore lo firmano prima dell'intervento del notaio e il contratto stabilisce la penale se una delle parti annulla l'operazione. La caparra è il pagamento consistente che segue la prenotazione e impegna entrambe le parti alla vendita; nella prassi spagnola è considerata una caparra confirmatoria, non un acconto al quale si possa rinunciare. Arras non equivale alla caparra ceca. A seconda del tipo concordato, rinunciare può costare all'acquirente la caparra e al venditore il doppio di tale importo. Si tratta di una conseguenza molto più rilevante di quanto la parola "caparra" possa suggerire a un lettore straniero.L'articolo 1454 del Codice civile descrive il tipo utilizzato dalla maggior parte dei contratti: le arras penitenziali. Se l'acquirente recede, perde la caparra. Se recede il venditore, deve restituire il doppio della caparra. Questo tipo consente a entrambe le parti di ritirarsi semplicemente, a un prezzo fisso. Esistono altri due tipi, che funzionano in modo molto diverso. Può consultarli tutti e tre, esposti integralmente, accanto a questo paragrafo.Se il contratto non specifica quale tipo si applica, si afferma comunemente che i tribunali spagnoli applichino come impostazione predefinita le arras confirmatorie. Questa è la versione che NON consente di ritirarsi semplicemente pagando il prezzo della caparra. Questa regola predefinita è ampiamente ripetuta nei commenti giuridici. Tuttavia, l'articolo 1454 disciplina esclusivamente le arras penitenziali e non stabilisce cosa accada in via predefinita quando il contratto tace. La regola effettivamente applicabile in assenza di indicazioni non è stata verificata sulla base del testo giuridico ufficiale del BOE. Per un acquirente, l'approccio più prudente è presumere che si applichino le arras confirmatorie finché un avvocato non confermi il contrario. Proprio per questo il tipo deve essere indicato in una frase chiara nel contratto e non lasciato a supposizioni.
Quale tipo di arras devo richiedere?Arras penitenziali, se per Lei è importante poter rinunciare a un prezzo prestabilito. È anche il tipo che la maggior parte degli agenti immobiliari e degli avvocati spagnoli utilizza per abitudine. In pratica, di solito chiede semplicemente al Suo avvocato di confermare che il termine sia incluso nel contratto, non qualcosa di insolito.
La nuova costruzione è diversa?
Sì. Il documento che segue la prenotazione per una nuova costruzione viene solitamente chiamato semplicemente contratto privato di compravendita (contrato privado de compraventa), non "arras". Gli articoli del Codice civile sopra indicati non lo disciplinano. Ogni pagamento effettuato allo sviluppatore prima del completamento dell'edificio deve essere coperto, dal momento del rilascio della licenza edilizia, da una garanzia bancaria o da una polizza assicurativa a Suo nome, emessa da una banca o da un assicuratore autorizzato. Se lo sviluppatore non consegna in tempo, la garanzia restituisce ogni euro versato, oltre agli interessi legali. Si tratta di una tutela diversa dal doppio della caparra. Il completamento di una nuova costruzione richiede in genere da 2 mesi a 3 anni, a seconda dello stato del progetto.La normativa oggi applicabile è la prima disposizione aggiuntiva (disposición adicional primera) della Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, come modificata dalla Ley 20/2015. In precedenza, questa materia era disciplinata da una legge più risalente, la Ley 57/1968, che è ancora citata in molti materiali online datati. È stata abrogata il 1° gennaio 2016 e il suo contenuto è confluito nella disposizione sopra indicata. Se un contratto o un consulente cita ancora la legge del 1968, sta richiamando una legge abrogata. È un aspetto da notare, senza presumere che si tratti di una semplice abbreviazione innocua.
| Immobili usatiarras | Nuova costruzioneContratto privato di compravendita | |
|---|---|---|
| Legge applicabile | Codice civile, art. 1454 | LOE, prima disposizione aggiuntiva |
| Importo tipico in questa fase | 10 a 20 % del prezzo | Stabilito dal piano dei pagamenti del promotore |
| Se non riescono a consegnare | Caparra restituita in misura doppia, se sono state indicate le arras penitenziali | Ogni pagamento restituito integralmente, più gli interessi legali, in base alla garanzia |
| Cosa verifica prima il Suo avvocato | Che il tipo di arras sia indicato nel contratto | Che esista un certificato di garanzia bancaria effettivo per i Suoi pagamenti specifici |
Quanto tempo passa dalla firma del contratto alla consegna delle chiavi?
Per una rivendita, l'intero percorso dalla prenotazione alla consegna delle chiavi richiede in genere da 1 a 3 mesi. La firma del contratto arras avviene solitamente circa a metà di questo periodo, una volta completato il controllo di due diligence legale, che richiede a sua volta circa 2 a 4 settimane. Per una nuova costruzione, lo stesso percorso richiede molto più tempo, da 2 mesi a 3 anni, perché dipende dallo stato di avanzamento del progetto e non da un calendario fisso.Far controllare il contratto da un avvocato prima di firmarlo, per entrambi i percorsi, costa in genere circa ~1 % del prezzo. È un costo contenuto rispetto a ciò che è in gioco: un documento che determina se la Sua caparra verrà restituita o meno, raddoppiata oppure no.
Cosa può andare storto in questa fase e come può accorgersene prima un avvocato?
Quasi nulla di ciò che può andare storto in questa fase è insolito. Di solito si tratta di uno tra pochi errori ordinari. È facile ed economico individuarli prima della firma, mentre correggerli in seguito è costoso.
- Rischio massimoIl contratto non specifica quale tipo di arras si applicaDi solito vengono interpretate come arras confirmatorie, che non Le consentono semplicemente di rinunciare pagando l'importo della caparra.What to do insteadVerifichi che nel testo sia riportata la parola "penitenziali" o il tipo che desidera.
- Su cui insistereLa caparra viene versata direttamente sul conto del venditoreSe il venditore l'ha già spesa, una sentenza che stabilisce la restituzione del doppio della caparra non equivale ad avere nuovamente il denaro.What to do insteadChieda invece un conto intestato al cliente o un conto vincolato, soprattutto perché il venditore potrebbe dover restituire il doppio della caparra.
- Rischio massimoLa garanzia bancaria di una nuova costruzione è descritta come "automatica al momento del pagamento"La garanzia deve esistere per i Suoi pagamenti specifici, essere emessa a Suo nome e decorrere dal momento del rilascio della licenza edilizia. Non è una semplice promessa generale della società.What to do insteadChieda il certificato individuale. Non accetti una dichiarazione commerciale secondo cui esiste un sistema di garanzia.
- Su cui insistereIl termine per il rogito notarile non prevede conseguenze in caso di mancato rispettoUna data senza conseguenze previste non costituisce una tutela reale in nessuno dei due casi. È solo una speranza.What to do insteadSi assicuri che il contratto stabilisca cosa accade al denaro e all'operazione se la data concordata slitta.
Cosa verificare prima di firmare il contratto vincolante
Cinque aspetti. Il Suo avvocato dovrebbe verificarli, non limitarsi a leggerli una volta e fidarsi, perché questo contratto stabilisce le conseguenze concrete di una rinuncia.- Quale tipo di arras è indicato per un immobile usatoNel testo deve comparire la parola "penitenciales" (o un'equivalente dichiarazione chiara del diritto di recedere dalla caparra), non deve essere soltanto implicita. Una versione carente parla genericamente di "arras" e non ne indica mai il tipo.
- Dove si trova la caparraUn conto intestato al cliente o un conto di deposito vincolato offre una tutela maggiore rispetto al pagamento diretto sul conto personale del venditore, soprattutto se in seguito il venditore dovesse restituirla raddoppiata. Una versione carente non indica alcun conto, ma si limita a dire "pagata al venditore".
- Il certificato della garanzia bancaria per una nuova costruzioneDeve indicare la Sua unità immobiliare e i Suoi pagamenti specifici, con garanzia emessa da una banca o da un assicuratore autorizzato, non una brochure aziendale generica sulle garanzie. Una versione carente è una dichiarazione promozionale secondo cui "tutti i pagamenti sono garantiti", senza alcun certificato allegato.
- Il termine per il rogito notarile e cosa accade se slittaEntrambe le modalità dovrebbero indicare cosa accade al denaro e all'operazione se la data concordata non viene rispettata, non soltanto cosa accade se una delle parti cambia semplicemente idea. Una versione carente indica una data senza stabilire alcuna conseguenza per il mancato rispetto.
- Che cosa è incluso per iscritto per un immobile usatoElementi fissi, elettrodomestici e tutto ciò che l'annuncio lasciava intendere, ma che l'atto non trasferisce automaticamente. Questo è l'ultimo documento prima del notaio in cui aggiungere un elemento mancante è ancora poco costoso. Una versione carente dice "nello stato in cui si trova" senza elencare alcun elemento.
Questo spiega la legge, non il Suo contratto specifico
Si tratta di informazioni generali sul diritto contrattuale spagnolo vigente al 17 agosto 2026, consultate alla fonte originale e non copiate da commenti. Non costituiscono consulenza legale sul documento che ha davanti. Quale tipo di arras si applichi, se un certificato di garanzia bancaria sia autentico e ancora valido e quale sia il costo effettivo del mancato rispetto di una scadenza sono tutte domande a cui può rispondere soltanto un avvocato indipendente che legga il Suo contratto specifico.Non redigiamo questo contratto e non ne siamo parte. Ci assicuriamo che un avvocato lo legga prima che Lei lo firmi. Ci assicuriamo inoltre che il tipo di arras o il certificato di garanzia siano elementi indicati e verificati, non semplici supposizioni condivise da tutti.
Le domande più frequenti sul contratto di compravendita
- Il contratto di arras è uguale all'atto firmato dal notaio?
- No. Il contratto di arras è un documento privato tra acquirente e venditore. Viene firmato prima della fase notarile, senza la presenza di un notaio. L'atto pubblico, la escritura pública, viene firmato successivamente presso lo studio notarile ed è quello che trasferisce la proprietà. Il contratto di arras stabilisce le condizioni che l'appuntamento dal notaio provvederà poi a formalizzare.
- Che cosa accade alla caparra versata con le arras se la vendita non va a buon fine per un motivo che nessuna delle parti può controllare?
- Dipende da ciò che il contratto stesso stabilisce per questa situazione. È esattamente per questo che un contratto di arras ben redatto disciplina più del semplice caso in cui "l'acquirente cambia idea" o "il venditore cambia idea". Una causa al di fuori del controllo di entrambe le parti, come il rifiuto di un mutuo per motivi non riconducibili alla condotta dell'acquirente, merita una clausola specifica, invece di essere lasciata alla disciplina generale delle penitenciales.
- Posso negoziare la percentuale del prezzo da pagare in questa fase?
- Sì, 10 a 20 % è un intervallo comune, non una regola fissa. L'importo esatto fa parte di ciò che acquirente e venditore concordano tra loro. Un importo inferiore riduce la somma a rischio se deve rinunciare in base alla regola penitenciales. Un venditore può chiederne di più se lo considera un segnale più forte di impegno.
