Acquistare un immobile tramite una società: quando conviene
In 30 secondi
Per quasi tutti gli acquirenti di una sola casa vacanze, la risposta è no. Una società comporta adempimenti annuali, assoggetta a imposta il proprio utilizzo dell'immobile e rende più complicata la vendita. Inoltre, non riduce di un solo euro l'imposta di acquisto.
Quante proprietà spagnole possiede e c'è una vera attività commerciale dietro?
- Una casa vacanzeAcquisto a titolo personale. È la risposta semplice e ordinaria per quasi ogni acquirente.
- Più proprietà, affittate commercialmente come vera attività d'impresaUna società può essere sensata. Si faccia consigliare in modo indipendente da un esperto fiscale prima di costituirla, sulla base dei Suoi numeri.
Una società è di solito conveniente per una casa vacanze?
No, ed è importante dirlo chiaramente, invece di presentarlo come una scelta neutrale tra due opzioni altrettanto valide. Se acquista una singola proprietà per uso proprio e della Sua famiglia, la proprietà personale è quasi sempre più semplice, meno costosa da gestire e meno costosa da vendere. Ogni vero vantaggio offerto da una società riguarda una situazione diversa dalla Sua.Questa domanda ricorre continuamente, di solito a partire dall'idea ceca che una società possa proteggere dal fisco come talvolta avviene nel Paese d'origine. In Spagna, per una singola casa vacanze, generalmente accade il contrario. Si paga la stessa imposta d'acquisto, un ulteriore livello d'imposta sull'uso personale della proprietà e una serie di adempimenti annuali a cui una persona fisica non deve mai pensare.
Ciò che si presumeCome si presenta davvero l'imposta
- Una società riduce l'imposta pagata al momento dell'acquisto della proprietà
- Non è così. ITP o IVA più AJD, l'imposta d'acquisto una tantum, viene calcolata allo stesso modo indipendentemente dal fatto che l'acquirente sia una persona fisica o una società.
- Una società protegge la proprietà dal computo nel patrimonio personale
- Le quote societarie sono comunque un bene di Sua proprietà, valutato attraverso il bilancio della società, e vengono comunque conteggiate ai fini dell'imposta patrimoniale. Per il meccanismo, consulti la guida dedicata all'imposta patrimoniale.
- Utilizzare personalmente la proprietà tramite la propria società è un accordo fiscalmente neutrale
- In genere non lo è. Se la società ne è proprietaria e Lei o la Sua famiglia la utilizzate personalmente, l'accordo viene trattato come se la società gliela affittasse a canone di mercato, e tale reddito da locazione presunto è imponibile.
Quando vale il costo di una società?
Esistono quattro casi concreti, e hanno una cosa in comune: nessuno riguarda una singola casa vacanze. Una società aggiunge un onere amministrativo e finanziario reale, che si ripaga solo quando le attività sono sufficienti a giustificarne la gestione. I casi di successione e responsabilità indicati di seguito sono presentati come considerazioni concrete, senza cifre dettagliate, perché il meccanismo effettivo dipende dalle convenzioni transfrontaliere e da circostanze che nessuna regola generale può definire.
- Un portafoglio reale, non una sola proprietàUn investitore che possiede diverse proprietà spagnole da affittare, anziché una sola casa vacanze, ha motivi più concreti per adottare una struttura societaria: amministrazione condivisa, un unico insieme di conti per più beni e una struttura in grado di ottenere finanziamenti garantiti dall'intero portafoglio.
- Pianificazione successoria intergenerazionale, realizzata correttamenteIn alcuni casi, trasferire le quote di una società all'interno della famiglia può essere più semplice che trasferire una proprietà detenuta direttamente. Tuttavia, ciò dipende interamente dalla specifica convenzione in materia di successione e imposta sulle eredità tra la Spagna e il Suo Paese d'origine, ed è una questione da sottoporre a uno specialista di entrambi i Paesi.
- Un'attività operativa esistente che necessita già di una presenza in SpagnaUna società che svolge realmente attività commerciali in Spagna, per esempio gestendo un'attività di locazione come propria attività effettiva anziché limitarsi a detenere un solo bene, si trova in una posizione fiscale diversa da quella di una società di comodo costituita soltanto per detenere un unico appartamento per vacanze.
- Separazione della responsabilità per un'attività di locazione a rischio elevatoQuando una proprietà viene affittata commercialmente su una scala significativa, con un rischio operativo concreto, alcuni proprietari valutano una struttura societaria per ragioni di responsabilità. È una considerazione concreta. Tuttavia, il costo amministrativo deve essere valutato onestamente rispetto a un rischio che una buona polizza assicurativa potrebbe già coprire a un costo inferiore.
Noti cosa non figura nell'elenco: acquistare un appartamento per le vacanze della famiglia e affittarlo occasionalmente. Questo è il caso ordinario per il quale spesso viene adottata una struttura societaria non necessaria, e non dovrebbe essere così.
Che cosa deve dichiarare e quando, una volta che la proprietà appartiene a una società?
Tre adempimenti ricorrenti, tutti nello stesso periodo dell'anno. Da quando Real Decreto 609/2023 ha istituito il Registro de Titularidades Reales nazionale, ogni società spagnola deve dichiarare il proprio titolare effettivo, la persona fisica che in ultima istanza la possiede o controlla. Ciò avviene due volte: una volta nell'atto costitutivo stesso e nuovamente in allegato al bilancio annuale depositato ogni anno presso il Registro Mercantil, il registro delle imprese. Si tratta di un obbligo nazionale, non specifico del settore immobiliare, che si applica sia alle società inattive sia a quelle operative.Inoltre, la società deve presentare ogni anno una dichiarazione dell'Impuesto sobre Sociedades all'agenzia fiscale nazionale, l'AEAT. L'obbligo sussiste anche negli anni completamente privi di attività, con la cosiddetta dichiarazione a zero. Ometterla non è un'opzione sicura. Le sanzioni aumentano quanto più a lungo manca un adempimento obbligatorio, secondo la stessa regola descritta nella guida di questo sito sull'imposta dei non residenti per la dichiarazione annuale personale.
| Gen | Feb | Mar | Apr | Maggio | Giu | Lug | Ago | Set | Ott | Nov | Dic | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Dichiarazione dell'imposta sulle società (Impuesto sobre Sociedades) | Lug | |||||||||||
| Bilancio annuale depositato presso il Registro Mercantil | Lug | |||||||||||
| Dichiarazione della titolarità effettiva (titularidad real) | Lug |
- Dichiarazione dell'imposta sulle società (Impuesto sobre Sociedades)
- Scadenza il 25 luglio per una società con esercizio coincidente con l'anno solare. Un esercizio fiscale non standard modifica la data, quindi la verifichi con il Suo commercialista.
- Bilancio annuale depositato presso il Registro Mercantil
- Presentata insieme alla dichiarazione dei redditi o poco dopo.
- Dichiarazione della titolarità effettiva (titularidad real)
- Allegata alla presentazione dei conti annuali e nuovamente al momento della costituzione, quando questa avviene nel corso dell'anno.
Ottenere il NIE di ciascun amministratore e il numero fiscale spagnolo della società prima della costituzione, invece di scoprire la lacuna dal notaio, è esattamente ciò di cui si occupa il servizio NIE e amministrazione di Arevont insieme all'acquisto di questo tipo.
Quanto costa gestire una società, oltre all'acquisto vero e proprio?
All'incirca 500 a 1 000 € all'anno, solo per l'amministrazione della società inattiva, oltre a un'imposta di acquisto identica a quella dell'acquisto come persona fisica. Una società inattiva, che possiede l'immobile e non svolge altre attività, deve comunque tenere una contabilità formale, presentare ogni anno la dichiarazione dell'imposta sulle società e depositare annualmente i bilanci presso il registro. Si tratta di un costo reale e ricorrente, senza equivalente per un immobile di proprietà personale, oltre ai normali costi annuali di proprietà che ogni acquirente già sostiene.Il prelievo annuale del 3 % sul valore catastale è l'unico dato sul quale vale la pena essere precisi, perché spaventa più acquirenti di quanto dovrebbe. Si applica solo a una società residente in un Paese che la Spagna classifica come giurisdizione non cooperativa, precedentemente chiamata paradiso fiscale. Né la Repubblica Ceca né la Polonia figurano in quell'elenco, quindi una società ceca o polacca costituita ordinariamente, oppure una SL spagnola posseduta da un socio ceco o polacco, non lo fa scattare. È importante dirlo chiaramente, perché il timore è comune e il rischio reale, per gli acquirenti ai quali è rivolto questo sito, è essenzialmente pari a zero.
| Imposta d'acquisto (ITP o IVA più AJD)Come acquistare personalmente | Nessun risparmio |
|---|---|
| Gestione annuale della società inattivaContabilità, dichiarazione fiscale, deposito atti | 500 a 1 000 € |
| 3 % di imposta speciale sul valore catastaleSolo giurisdizioni non cooperative, non Cechia o Polonia | Non applicabile |
| 25 % d'imposta societaria sui canoniConfrontare con l'aliquota personale per non residenti sullo stesso reddito | Dipende dall'affitto |
| Possedere personalmente inveceNessun livello societario | 0 €, nessun costo extra |
Una società ceca o polacca potrebbe essere un'alternativa alla costituzione di una SL spagnola?Una società estera può possedere immobili in Spagna e non esistono restrizioni legate alla nazionalità. In pratica, la maggior parte degli acquirenti che ha realmente bisogno di una struttura societaria utilizza una SL spagnola, perché è quella con cui le banche, i notai e il registro spagnoli sono organizzati per operare quotidianamente. Una società estera aggiunge un ulteriore livello di comunicazioni transfrontaliere a tutto quanto descritto sopra. Quale opzione sia davvero più semplice nella Sua situazione è una questione da sottoporre a un avvocato che operi in entrambe le giurisdizioni.
Cosa verificare prima di scegliere una struttura societaria
Questa è una checklist onesta, non una presentazione commerciale a favore dell'una o dell'altra opzione. La maggior parte degli acquirenti che la legge conferma che nessuna di queste circostanze si applica e acquista personalmente.- Si tratta realmente di un unico immobile per uso personale e familiare?Se sì, questo è il caso ordinario e si applica la risposta onesta indicata sopra: acquistare personalmente. Non significa che una società sia illegale o insolita, ma solo che in questo caso aggiunge costi senza un beneficio corrispondente.
- Possiede già, o intende possedere, diversi immobili in Spagna?Per un portafoglio, i costi amministrativi di una società offrono maggiori vantaggi in grado di compensarli. Anche in questo caso, ciò non significa automaticamente che una società sia la soluzione giusta. Occorre comunque effettuare i calcoli.
- La successione tra generazioni è una questione concreta e imminente?Questo è l'unico caso in cui una struttura può offrire un aiuto concreto, ma solo con una consulenza transfrontaliera adeguata. Non significa che qualsiasi struttura funzionerà allo stesso modo secondo le norme successorie ceche o polacche. Questo deve essere verificato separatamente.
- L'immobile è situato in un Paese presente nell'elenco spagnolo delle giurisdizioni non cooperative?Questa è l'unica situazione in cui si applica il prelievo annuale del 3 %. Per una società ceca o polacca costituita secondo le normali procedure, la risposta è no e questa voce semplicemente non si applica alla Sua situazione.
Personalmente o tramite una società
Lo stesso immobile, due modalità di possesso. Per una casa vacanze, la colonna di destra è la risposta ordinaria.| Tramite una società | A titolo personale | |
|---|---|---|
| Imposta d'acquisto al rogito | Identico: ITP o IVA più AJD, calcolati nello stesso modo. | Identico: neppure l'acquisto a titolo personale consente di risparmiare. |
| Utilizzo personale dell'immobile | Può comportare un addebito figurativo del canone di mercato, imponibile come reddito della società. | Nessun problema di questo tipo: Lei è semplicemente proprietario e utilizza il Suo immobile. |
| Adempimenti annuali oltre all'immobile | Una dichiarazione annuale dell'imposta societaria, anche in assenza di attività, oltre ai bilanci annuali e alla comunicazione della titolarità effettiva. | Il consueto adempimento annuale per i non residenti già trattato nelle guide fiscali di questo sito, e nulla più. |
| Costi correnti oltre l'immobile | circa 500 a 1 000 € all'anno per l'amministrazione di base della società inattiva. | Nessun costo oltre a quelli legati alla proprietà dell'immobile. |
| Vendita successiva | Può vendere l'immobile dalla società oppure vendere direttamente le quote. Questa seconda opzione è un'operazione molto più complessa e richiede una consulenza fiscale specialistica per entrambe le parti. | Una normale vendita immobiliare, la procedura già descritta nella guida di questo sito sui costi di vendita e di uscita. |
| Imposta patrimoniale | Le quote vengono comunque conteggiate e valutate attraverso il bilancio della società. | Viene conteggiato l'immobile stesso. Consulti la guida all'imposta patrimoniale per sapere chi vi rientra effettivamente. |
Cosa può stabilire una regola generale e cosa soltanto i Suoi dati
L'aliquota dell'imposta sulle società (25 %) e l'obbligo di dichiarazione della titolarità effettiva sono regole consolidate, ricavate dalla fonte originale. Anche il prelievo speciale del 3 % e il suo ambito relativo alle giurisdizioni non cooperative sono ricavati dalla fonte originale (Ley IRNR, artt. 40-45). La conclusione chiara, secondo cui non si applica a una società ceca o polacca costituita ordinariamente, deriva direttamente da tale ambito. La cifra di circa 500 a 1 000 € all'anno per i costi di gestione è una stima di mercato verificata su due fonti, non un dato ufficiale pubblicato. I preventivi reali variano in base al fornitore.Nessuna regola generale stabilisce se, nel Suo caso specifico, una società Le farà risparmiare denaro. Dipende dal fatto che Lei affitti o meno l'immobile, dal canone applicato, dalla Sua situazione fiscale personale nel Paese di residenza e dalle questioni successorie transfrontaliere e convenzionali a cui può rispondere davvero soltanto un consulente fiscale che operi in entrambe le giurisdizioni. Nel caso ordinario di un unico immobile, utilizzato personalmente e affittato solo occasionalmente, l'ipotesi di partenza più onesta è che non Le farà risparmiare denaro. Spetta alla struttura societaria dimostrare che il suo costo è giustificato.Nessuno qui esegue il calcolo descritto sopra. Il coordinamento legale di Arevont coinvolge un consulente indipendente prima che Lei versi una caparra di prenotazione. In questo modo, una decisione così importante viene presa sulla base di dati reali, non di un presupposto ceco arrivato qui per caso.
Domande frequenti sull'acquisto tramite una società
- Mi preoccupa inutilmente l'imposta del 3 %?
- Per una società ceca o polacca costituita ordinariamente, quasi certamente sì. Il prelievo annuale del 3 % si applica solo a una società residente in un Paese che la Spagna classifica come giurisdizione non cooperativa, e né la Repubblica Ceca né la Polonia figurano in quell'elenco. È uno dei timori più comuni e immotivati riguardo a questo argomento.
- Posso vendere le quote della società invece dell'immobile?
- Sì, e talvolta gli acquirenti strutturano la vendita in questo modo per modificare il regime fiscale dell'operazione. Si tratta di un'operazione molto più complessa rispetto a una normale vendita immobiliare. Richiede una consulenza fiscale specialistica sia per il venditore sia per l'acquirente. Un acquirente dovrebbe prestare attenzione prima di accettare la vendita delle quote invece della vendita dell'immobile, senza aver compreso esattamente quali passività siano associate alle quote.
- Possedere l'immobile tramite una società evita l'imposta patrimoniale spagnola?
- No. Le quote sono esse stesse un bene di Sua proprietà personale, valutato attraverso il bilancio della società, e vengono conteggiate nello stesso modo di un immobile posseduto direttamente. Consulti la guida all'imposta patrimoniale per sapere chi vi rientra effettivamente. Per la maggior parte degli acquirenti ordinari, non vi rientra nessuno, che vi sia o meno una società.
- Cosa accade alla durata minima della locazione se una società affitta l'immobile a lungo termine?
- Cambia. La durata minima prevista dalla normativa spagnola sulle locazioni per un locatore societario è di 7 anni, invece dei 5 anni previsti quando il locatore è una persona fisica. La guida agli immobili locati tratta questo aspetto in modo completo. È una conseguenza concreta e specifica che vale la pena conoscere prima di decidere come detenere un immobile che intende affittare a lungo termine.
