Kinnisvara müük Hispaanias: maksud ja müügikulud
30 sekundiga
Mitteresidendina müümine tähendab kolme eraldi makset. Ostja peab tehingu lõpuleviimisel kinni 3 % hinnast. Teie tegeliku kasumi maks on kindel 19 %. Tasuda tuleb ka kohalik plusvalía maks ning kui müüja on mitteresident, võib selle tasumise kohustus seaduse kohaselt minna ostjale.
| Müügihind | 500.000 € |
|---|---|
| Kinnipeetav tehingu lõpetamisel3 % hinnast | 15.000 € |
| Kapitalikasumi maks19 % tegelikust kasumist | Arveldatud pärast esitamist |
| plusvalía municipalKuni 30 % maa väärtuse kasvust | Arveldatud pärast esitamist |
Millised on kolm eraldi makset ja miks neid segi aetakse?
Iga mitteresidendi müük hõlmab samu kolme makset ning igaüht neist reguleerib erinev reegel ja ajakava. 3 % kinnipidamise segiajamine 19 % maksukohustusega on kõige levinum eksimus. Kinnipidamine on ETTEMAKSE, mitte maks. Need kaks summat langevad harva kokku.
| Makse | Määr | Kes tasub |
|---|---|---|
| 3 % kinnipidamine (Modelo 211) | 3 % kokkulepitud müügihinnast. | OSTJA peab selle tehingu lõpuleviimisel kinni ja tasub otse maksuhaldurile, olenemata sellest, kas teil tekib lõpuks maksukohustus. |
| Kapitalikasumi maks (Modelo 210) | 19 % tegelikult saadud kasumist, kindlamääraline ja kõigile mitteresidentidele sama. | Müüja tasaarvestab selle juba kinnipeetud 3 %-ga: kui kinnipidamine oli liiga suur, saab ta tagastuse, kui liiga väike, tuleb tal juurde maksta. |
| plusvalía municipal (IIVTNU) | Kuni 30 %, mille määrab kohalik ayuntamiento ja mida kohaldatakse baasile, mis arvutatakse kahest meetodist väiksema tulemuse alusel. | Seaduse järgi müüja, kuid linnavalitsus võib nõuda selle tasumist OSTJALT asendusmaksumaksjana, kui müüja on mitteresident. Seda reeglit enamik müüjaid ei oska oodata. |
Kuidas 3 % kinnipidamine toimib ja millal saate selle tagasi?
Tehingu lõpuleviimisel peab ostja seaduse kohaselt kokkulepitud hinnast 3 % kinni pidama ja maksuhaldurile ühe kuu jooksul Modelo 211 abil tasuma. See toimub olenemata teie müügi tulemusest. Isegi müüjalt, kes kasumit ei teeninud või müügiga raha kaotas, peetakse notaritoimingul müügihinnast kinni 3 %.Teil on seejärel müügikuupäevast alates neli kuud, et esitada Modelo 210. Sellega deklareerite tegeliku kapitalikasumi ja arvestate selle maha peetud summaga. Kui tegelikult saadud kasumilt arvestatav 19 % maks on väiksem kui juba kinni peetud 3 %, mis on mitme aasta jooksul kasvaval turul hoitud kinnisvara puhul tavaline, saate vahe tagasi. Kui see on suurem, tasute puudujäägi sama deklaratsiooniga.
3 % kinnipidamine
- LõpuleviimiselOstja peab kinni 3 %Tulemusest olenemata.
- 1 kuu jooksulOstja esitatud Modelo 211Tasuti maksuametile.
- 4 kuu jooksulEsitate Modelo 210Tegeliku kasumi deklareerimine ja arvestus.
- Pärast esitamistTagastus või puudujääk lahendatudTagastus, kui 19 % kasumist on väiksem kui kinni peetud 3 %.
Nelja kuu tähtaeg ja arvestus on just seda laadi toimingud, mille Arevont annab sõltumatule juristile, mitte ei tegele nendega ise. Arevont ei osuta maksuteenuseid ning seda deklaratsiooni ei tohiks jätta viimasele hetkele.
Millist kohalikku maksu plusvalía maksustatakse?
Plusvalía on kohaliku omavalitsuse maks kinnisvara maa väärtuse suurenemiselt ning selle tasub müüja, mitte ostja. Praktikas võib see kulu siiski completion'i käigus ostja kanda jääda: kui müüja ei ole resident, võib linnavalitsus määrata ostja asendusmaksumaksjaks, nagu allpool täielikult selgitatud. Sellel ei ole midagi pistmist hoone ega Teie tegeliku kasumiga: maksustatakse üksnes selle ALUSEL OLEVA MAA väärtuse suurenemist linnavalitsuse arvestuse kohaselt nende aastate jooksul, mil see Teile kuulus.Alates 2021. aasta reformist ei kehti enam vana kindel valem, mille alusel võis maksu tulla tasuda isegi kahjumi korral. Valite kahest arvutusmeetodist selle, mis annab väiksema tulemuse. Objektiivse meetodi puhul kasutatakse katastrijärgset maa väärtust, mis korrutatakse omamisperioodiks kehtestatud koefitsiendiga ning mille ülempiir on kohaliku maksumäära rakendumisel 30 %. Tegelik meetod põhineb ostu- ja müügihinna vahelisel tegelikul suurenemisel. Kui väärtus üldse ei suurenenud, kinnitab maksuameti enda reform, et kummagi meetodi alusel ei tule midagi tasuda.
Kas maa väärtus suurenes ajal, mil see Teile kuulus?
- JahTasumisele kuulub kahest meetodist selle alusel, mis annab väiksema summa, kusjuures kohaliku määra rakendumisel on ülempiir 30 %.
- Ei või Te ei saa seda tõendadaKummagi meetodi alusel ei tule midagi tasuda, nagu kinnitab 2021. aasta reform.
Mida müüjad eeldavadMida 2021. aasta reform muutis
- plusvalía tuleb müügil alati tasuda
- Seda tuleb tasuda üksnes maa väärtuse suurenemise korral. Kui müüte kahjumiga või sama maa väärtusega, millega selle ostsite, ei tule midagi tasuda, kui suudate seda tõendada.
- Selle tasub alati müüja, eranditeta
- Seaduse järgi vastutab selle eest müüja, kuid kui müüja ei ole resident, võib linnavalitsus määrata ostja asendusmaksumaksjaks. Praktikas tähendab see sageli, et summa peetakse müügihinnast kinni completion'i käigus, mitte ei esitada selle kohta hiljem eraldi arvet.
Kui palju maksavad müügi vahendus- ja õigusteenused?
Maksude kõrval on veel kaks kuluartiklit, millest kumbki ei ole maks: need on turupõhised tasud, nagu ostmise puhul. See, kuidas müüte, mõjutab neid mõlemaid.
- Option 1AinuagentuurÜks agentuur, üks vahendusleping.
- Kulu
- 1,5 kuni 4 %
- Kiirus
- Sõltub selle ühe agentuuri ostjate võrgustikust
- Ulatus
- Selle agentuuri enda võrgustik
- Option 2Multi-agencyMitu agentuuri turustab seda korraga.
- Kulu
- 1,5 kuni 4 %
- Kiirus
- Sageli kiirem, vähem personaalset tähelepanu
- Ulatus
- Kolmest kõige laiaulatuslikum
- Option 3EramüükAgent puudub.
- Kulu
- 0 €, komisjonitasuta
- Kiirus
- Tavaliselt aeglasem
- Ulatus
- Ainult teie võrgustik ja portaalid
- Müüva agendi komisjonitasuTavaliselt 1.5 kuni 4% järelturu kinnisvara müügihinnast, müüja tasutav. See on turuvahemik, mitte ühegi ametliku allika määratud summa, sest ükski järelevalveasutus ei avalda vahendustasu määra. See erineb agentuuri, piirkonna ja konkreetse müügilepingu järgi, seega käsitlege seda prognoosina, mida tuleb agentuuriga kinnitada, mitte kindla kuluna.
- Teie enda jurist müügiksMüüja saab sõltumatust õiguslikust esindamisest kasu samadel põhjustel nagu ostja: lepingu kontrollimine, 3 % kinnipidamise ja tehingu lõpuleviimise koordineerimine ning vajaduse korral plusvalía arvutamine. Suurem osa sellest, mida sõltumatu õiguslik koordineerimine ostu puhul hõlmab, kehtib ka müügi korral.
Mida kinnitada enne netotulu hindamist
Neli asja, mida kontrollitakse teie tegelike ostudokumentide, mitte üldreegli alusel.| Küsi | Mida see näitab | Milline on halb vastus |
|---|---|---|
| Teie algne ostuhind ja kulud kirjalikult | Kapitalikasum arvutatakse teie makstud summa (millele lisatakse lubatud ostu- ja parenduskulud) ning müügihinna vahena, mitte ainult müügihinna põhjal. Ilma algandmeteta ei saa keegi tegelikku 19 % maksukohustust arvutada. | Puuduvad andmed algsete ostukulude, notaritasu või parendustööde arvete kohta. |
| Kas omanike ühenduse tasud ja IBI on kinnisvaral tasutud | Tasumata omanike ühenduse võlg või IBI-arve võib jääda kinnisvaraga seotuks ja raskendada tehingu lõpuleviimist, nagu ostu puhulgi. | Enne müügikuupäeva kokkuleppimist ei ole keegi kontrollinud, kas maksed on ajakohased. |
| Millise plusvalía arvutusmeetodiga saadakse väiksem summa | Seaduse järgi on valik teie, kusjuures need kaks meetodit võivad anda väga erinevad tulemused sõltuvalt sellest, kui kaua te kinnisvara omasite ja kuidas maa väärtus kohapeal muutus. | Ainult ühe meetodi alusel esitatud summa, ilma teist võrdluseks arvutamata. |
| Kes vastutab müügilepingu järgi plusvalía eest | Kuna kohalik omavalitsus võib nõuda makset ostjalt kui asendusmaksukohustuslaselt, peaks müügileping selgelt sätestama, kumb pool, ostja või müüja, selle kulu kannab, mitte jätma seda selle poole otsustada, kelle poole omavalitsus esimesena pöördub. | Lepingus ei ole plusvalíat üldse käsitletud. |
Tegelik kasum kahjumi või kasumita müügi korral
3 % kinnipidamine näib mõlemal juhul ühesugune. Hilisem aga mitte.| Müük kasumiga | Kasumita või kahjumiga müük | |
|---|---|---|
| 3 % peetakse tehingu lõpul kinni | Peetakse kinni igal juhul Modelo 211 alusel. | Samuti peetakse kinni igal juhul: ostja kohustus ei sõltu teie tegelikust tulemusest. |
| Kapitalikasumi maks tasumisele | 19 % tegelikust kasumist, tõenäoliselt vähem kui kinni peetud 3 %, mistõttu tekib tagasimakse. | Midagi ei tule tasuda; kogu kinni peetud 3 % saab tagasi nõuda. |
| plusvalía municipal | Tasuda tuleb maa väärtuse suurenemiselt, mis arvutatakse kahe meetodi väiksema tulemuse alusel. | Midagi ei tule tasuda, kui maa väärtus tegelikult ei suurenenud ja seda saab 2021. aasta reformi alusel tõendada. |
| Esitada tuleb igal juhul | Modelo 210 nelja kuu jooksul, et andmed korrigeerida ja võimalikku tagasimakset taotleda. | Modelo 210 nelja kuu jooksul, et kinnipeetud summa tagasi nõuda ja vajaduse korral tõendada, et plusvalía ei suurenenud. |
Mehhanism, mitte teie netosumma
Lugesime 19 % kapitalikasumi maksumäära, 3 % kinnipidamist ja plusvalía reformi otse Agencia Tributaria enda lehekülgedelt ning asjakohastest BOE tekstidest 17. augustil 2026. Üks oluline täpsustus: valitsuse kavandatud plusvalía koefitsientide uuendus 2026. aastaks (RD-ley 16/2025) ei saanud Kongressi heakskiitu. Seega jäävad kehtima RD-ley 8/2023 koefitsiendid. Mitmed kontrollitud kommentaariallikad ei olnud seda veel ajakohastanud.See on üldine teave müügi maksustamise kohta, mitte teie enda netosumma arvutus. Teie tegelik kasum sõltub algsest ostuhinnast, mahaarvatavatest kuludest ja konkreetsetest plusvalía koefitsientidest, mida teie kohalik omavalitsus rakendab. Need tuleks esitada juristi kirjalikus arvutuses, mitte avaldatud vahemikus. Arevont ei ole maksunõustaja ega esita seda maksudeklaratsiooni. Selle töö teeb sõltumatu jurist.Mõned teemad on käsitletud eraldi juhendites: omamise ajal kohaldunud arvestusliku tulu ja üüritulu jooksev maks, mis on müügist eraldiseisev küsimus; korteriomanike ühenduse võla kinnisasjale kinnitumise mehhanism; ning eraldi küsimus vara omamise, mitte kasumi realiseerimise maksustamisest. Igal teemal on oma juhend.
Kõige sagedasemad küsimused müügi ja väljumiskulude kohta
- Kui müün kahjumiga, kas saan ikkagi kogu 3 % tagasi?
- Kui suudate tegelikku kahjumit tõendada, siis jah. Tasumisele kuuluv kapitalikasumi maks on null ning saate kogu tehingu lõpuleviimisel kinni peetud 3 % tagasi nõuda Modelo 210 esitamise kaudu nelja kuu jooksul. Kinnipidamine ei ole minimaalne summa, mille võlgnete. See on ettemakse, mis tasaarvestatakse tegeliku tulemusega.
- Kas minult võib pärast Hispaaniast lahkumist endiselt plusvalía't sisse nõuda?
- Jah. Just seetõttu on kehtestatud reegel, mis lubab kohalikul omavalitsusel nõuda plusvalía't ostjalt asendusmaksumaksjana: riigist juba lahkunud mitteresidendist müüjalt on seda raskem sisse nõuda kui müügi hetkel koguda. Seetõttu peaks müügilepingus olema selgelt kirjas, kes kulu kannab, mitte jätma küsimust lahendamata.
- Kas 19 % maksumäär muutub, kui olen müügi ajaks saanud Hispaania maksuresidendiks?
- Jah: Hispaania maksuresidenti maksustatakse kapitalikasumilt tavapärase residendiskaala alusel, mitte mitteresidentidele kehtiva kindla 19 % määra järgi. Residendil on ka oma reeglid põhikodu reinvesteerimise maksusoodustuse kohta, mida mitteresidendile ei kohaldata. See on täiesti teistsugune arvutus ning selle veebisaidi residendimaksude juhend käsitleb seda põhjalikult.
