Kinnisvara ostmine ettevõtte kaudu: millal see on mõistlik
30 sekundiga
Peaaegu iga ühe puhkemaja ostja puhul on vastus eitav. Ettevõte toob kaasa iga-aastased deklaratsioonid, maksustab Teie enda kinnisvara kasutamist ja muudab müümise keerulisemaks. Samuti ei vähenda see ostumaksu ühegi euro võrra.
Kui palju Hispaania kinnisvaraobjekte ja kas selle taga on tegelik äri?
- Üks puhkemajaOstke eraisikuna. See on peaaegu iga ostja jaoks lihtne ja tavapärane vastus.
- Mitu kinnisvaraobjekti, mida üüritakse äriliseltEttevõte võib olla mõistlik. Enne asutamist hankige sõltumatut maksunõu, lähtudes oma arvudest.
Kas ettevõte on ühe puhkemaja puhul tavaliselt mõistlik?
Ei, ja seda tasub öelda otse, mitte esitada seda neutraalse valikuna kahe võrdselt hea võimaluse vahel. Kui ostate ühe kinnisvaraobjekti enda ja oma pere kasutuseks, on eraisikuna omamine peaaegu alati lihtsam, odavam hallata ja odavam müüa. Iga tegelik eelis, mida ettevõte pakub, kehtib teie omast erineva olukorra puhul.See küsimus kerkib pidevalt, tavaliselt Tšehhi eeldusest, et ettevõte saab maksu varjata nii, nagu see mõnikord kodumaal võimalik on. Hispaanias toimib see ühe puhkemaja puhul tavaliselt vastupidi. Te maksate sama ostumaksu, oma kinnisvara kasutamise eest täiendava maksukihi ning iga-aastased deklaratsioonid, millele eraisik kunagi mõtlema ei pea.
Mida inimesed eeldavadMilline on maks tegelikult
- Ettevõte vähendab kinnisvara ostmisel tasutavat maksu
- Ei vähenda. ITP või IVA pluss AJD ehk ühekordne ostumaks arvutatakse ühtemoodi olenemata sellest, kas ostja on eraisik või ettevõte.
- Ettevõte kaitseb kinnisvara isikliku vara hulka arvamisest
- Osalused ise on endiselt teile kuuluv vara, mille väärtus kajastub ettevõtte bilansis, ning neid arvestatakse endiselt varamaksu eesmärgil. Mehhanismi kohta vaadake spetsiaalset varamaksu juhendit.
- Kinnisvara kasutamine teie enda ettevõtte kaudu on maksuneutraalne korraldus
- Üldjuhul ei ole. Kui ettevõte seda omab ning teie või teie pere kasutab seda isiklikult, käsitatakse korraldust nii, nagu oleks ettevõte selle teile turuhinnaga välja üürinud, ning selline arvestuslik üüritulu on maksustatav.
Millal on ettevõte oma kulu väärt?
On neli tegelikku juhtumit ja neid ühendab üks asjaolu: ükski neist ei puuduta üht puhkemaja. Ettevõte lisab tegeliku haldus- ja finantskoormuse ning see koormus tasub end ära ainult siis, kui toimuvat on selle haldamise õigustamiseks piisavalt. Allpool nimetatud pärimise ja vastutuse küsimused on toodud tegelike kaalutlustena, mitte üksikasjalike arvudega, sest tegelik mehhanism sõltub piiriüleste lepingute reeglitest ja asjaoludest, mida ükski üldreegel lahendada ei saa.
- Tegelik portfell, mitte üks kinnisvaraobjektInvestoril, kes hoiab üürimise eesmärgil mitut Hispaania kinnisvaraobjekti, mitte üht puhkemaja, on ettevõttelise struktuuri kasutamiseks rohkem tegelikke põhjusi: ühine haldus, kõiki varasid hõlmav ühtne raamatupidamine ja struktuur, mille tagatisel saab kogu portfelli vastu rahastust kaasata.
- Põlvkondadeülene pärimise kavandamine korralikult teostatunaEttevõtte osaluste perekonnas edasiandmine võib mõnel juhul olla lihtsam kui otse omatava kinnisvara edasiandmine. Kuid see sõltub täielikult Hispaania ja teie koduriigi konkreetsest pärimis- ja pärandimaksulepingust ning seda küsimust peab lahendama mõlema riigi spetsialist.
- Olemasolev tegutsev ettevõte, mis vajab juba Hispaanias kohaloluEttevõte, mis Hispaanias tegelikult äritegevusega tegeleb, näiteks korraldab üüritegevust oma tegeliku tegevusalana, mitte lihtsalt ei hoia üht vara, on teistsuguses maksuolukorras kui varifirma, mis on loodud ainult ühe puhkekorteri hoidmiseks.
- Vastutuse eraldamine suurema riskiga üüriäri puhulKui kinnisvara üüritakse tegelikus mahus äriliselt välja ja sellega kaasneb tegelik tegevusrisk, kaaluvad mõned omanikud vastutuse tõttu ettevõttelist struktuuri. See on tõeline kaalutlus. Halduskulu tuleb siiski ausalt võrrelda riskiga, mida hea kindlustuspoliis võib juba odavamalt katta.
Pange tähele, mida selles nimekirjas ei ole: ühe korteri ostmine perepuhkusteks ja aeg-ajalt väljaüürimiseks. See on tavapärane juhtum, mille puhul võetakse sageli tarbetult kasutusele ettevõtteline struktuur, kuid seda ei peaks tegema.
Mida peate teatama pärast seda, kui ettevõte kinnisvara omandab, ja millal?
Kolm korduvat deklaratsiooni, mis kõik tuleb esitada samal aastaajal. Kuna Real Decreto 609/2023 lõi riikliku Registro de Titularidades Reales'i, peab iga Hispaania ettevõte avalikustama oma tegeliku kasusaaja ehk füüsilise isiku, kes seda lõplikult omab või kontrollib. Seda tehakse kaks korda: esmalt asutamisaktis ja seejärel iga-aastasele aruandele lisatuna, mis esitatakse igal aastal Registro Mercantilile ehk äriregistrile. See on riiklik nõue, mitte kinnisvarale eriomane, ning kehtib olenemata sellest, kas ettevõte on tegevusetu või tegutseb aktiivselt.Lisaks peab ettevõte esitama riiklikule maksuametile AEAT iga-aastase Impuesto sobre Sociedadesi deklaratsiooni. See kehtib ka aastal, mil tegevust üldse ei ole, mida nimetatakse nullideklaratsiooniks. Selle esitamata jätmine ei ole turvaline valik. Trahvid suurenevad seda kauem, mida nõutud deklaratsioon on esitamata, sama reegel, mida kirjeldab selle veebisaidi mitteresidendi maksujuhend eraisiku enda iga-aastase deklaratsiooni puhul.
| jaan | veebr | märts | apr | mai | juuni | juuli | aug | sept | okt | nov | dets | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ettevõtte tuludeklaratsioon (Impuesto sobre Sociedades) | juuli | |||||||||||
| Registro Mercantilis esitatud majandusaasta aruanded | juuli | |||||||||||
| Tegelike kasusaajate avalikustamine (titularidad real) | juuli |
- Ettevõtte tuludeklaratsioon (Impuesto sobre Sociedades)
- Kalendriaastaga ettevõtte puhul tuleb esitada 25. juuliks. Tavapärasest erinev majandusaasta muudab kuupäeva, seega kinnitage oma tähtaeg raamatupidajaga.
- Registro Mercantilis esitatud majandusaasta aruanded
- Esitatakse koos maksudeklaratsiooniga või vahetult pärast seda.
- Tegelike kasusaajate avalikustamine (titularidad real)
- Lisatakse majandusaasta aruandele ning esitatakse uuesti asutamisel, kui see leiab aset aasta jooksul.
Iga juhatuse liikme NIE ja ettevõtte enda Hispaania maksunumbri kordaajamine enne asutamist, selle asemel et avastada puudujääk notari juures, on täpselt see, millega Arevonti NIE- ja asjaajamisteenus sellise ostu puhul tegeleb.
Kui palju maksab ettevõtte ülalpidamine peale ostu enda?
Ligikaudu 500 kuni 1 000 € aastas üksnes tegevusetu ettevõtte haldamise eest, lisaks ostumaksule, mis on eraisikuna ostmisega identne. Tegevusetu ettevõte, mis omab kinnisvara ega tegele millegi muuga, vajab siiski nõuetekohast raamatupidamist, iga-aastast ettevõtte tuludeklaratsiooni ja registrile esitatavat majandusaasta aruannet. See on tegelik korduvkulu, millel ei ole eraisikule kuuluva kinnisvara puhul vastet peale tavapäraste iga-aastaste omamiskulude, mida iga ostja juba kannab.3 % aastamaks katastriväärtuselt on ainus näitaja, mille puhul tasub olla täpne, sest see hirmutab rohkem ostjaid, kui peaks. Seda kohaldatakse ainult ettevõttele, mis asub riigis, mille Hispaania liigitab maksualase koostöö mõttes mittesobivaks jurisdiktsiooniks, mida varem nimetati maksuparadiisiks. Tšehhi ega Poola ei ole selles nimekirjas, seega ei too tavapäraselt asutatud Tšehhi või Poola ettevõte ega Tšehhi või Poola osanikule kuuluv Hispaania SL seda maksu kaasa. Seda tasub selgelt öelda, sest hirm selle maksu ees on levinud, kuid selle saidi sihtrühma ostjate tegelik risk on sisuliselt null.
| Ostuga seotud maks (ITP või IVA koos AJD-ga)Sama mis eraisikuna ostes | Säästu ei ole |
|---|---|
| Passiivse ettevõtte iga-aastane asjaajamineRaamatupidamine, maksudeklaratsioon, registriavaldus | 500 kuni 1 000 € |
| 3 % erimaks katastriväärtuseltAinult mittekoostööaldiste jurisdiktsioonide puhul, mitte Tšehhi ega Poola puhul | Ei kohaldata |
| 25 % ettevõtte tulumaks üüritulultVõrrelge sama tulu puhul enda kui mitteresidendi maksumääraga | Sõltub üürist |
| Selle asemel eraisikuna omamineEttevõttekihti üldse ei ole | 0 €, lisakihti ei ole |
Kas Tšehhi või Poola ettevõte võiks Hispaania SL-i asutamise asemel sobida?Välismaa ettevõte võib omada Hispaanias kinnisvara ning sellele ei kehti kodakondsuspiirangut. Praktikas kasutavad enamik ostjaid, kes tõepoolest vajavad ettevõttestruktuuri, Hispaania SL-i, sest Hispaania pangad, notarid ja registrid on igapäevaseks asjaajamiseks selle vormiga kohandatud. Välismaa ettevõte lisab kõigele eespool kirjeldatule veel oma piiriülese aruandluskihi. Küsimus, milline variant on Teie olukorras tegelikult lihtsam, tuleb esitada mõlemas jurisdiktsioonis tegutsevale juristile.
Mida enne ettevõttestruktuuri valimist kinnitada
See on aus kontrollnimekiri, mitte kummagi variandi müügikõne. Enamik seda lugevaid ostjaid kinnitab, et ükski neist tingimustest ei kehti, ja ostab eraisikuna.- Kas tegemist on tõepoolest ühe kinnisvaraga isiklikuks ja perekondlikuks kasutuseks?Kui jah, siis on see tavapärane olukord ja eespool antud aus vastus kehtib: ostke eraisikuna. See ei tähenda, et ettevõte oleks ebaseaduslik või ebatavaline, vaid üksnes seda, et siin lisab see vastava kasuta kulu.
- Kas Teile kuulub juba mitu Hispaania kinnisvara või kavatsete neid omandada?Portfelli puhul aitab ettevõtte halduskulu tasakaalustada suurem kasu. See ei tähenda ka siis automaatselt, et ettevõte on õige lahendus. Arvutus tuleb siiski teha.
- Kas põlvkondadevaheline pärimine on tegelik ja lähiajal oluline küsimus?See on ainus olukord, kus struktuur võib tõepoolest aidata, kuid ainult nõuetekohase piiriülese nõustamise korral. See ei tähenda, et mis tahes struktuur toimiks Tšehhi või Poola pärimisõiguse alusel samamoodi. Seda tuleb eraldi kontrollida.
- Kas kinnisvara asub riigis, mis on Hispaania mittekoostööaldiste jurisdiktsioonide nimekirjas?See on ainus olukord, kus 3 % aastamaks üldse kohaldub. Tavapäraselt asutatud Tšehhi või Poola ettevõtte puhul on vastus eitav ning see kuluartikkel Teie suhtes lihtsalt ei kohaldu.
Eraisikuna või ettevõtte kaudu
Sama kinnisvara, omandatud kahel viisil. Ühe puhkemaja puhul on parempoolne veerg tavapärane vastus.| Äriühingu kaudu | Isiklikult | |
|---|---|---|
| Ostumaks tehingu lõpuleviimisel | Sama: ITP või IVA ja AJD, arvestatud samal viisil. | Sama: isiklikult ostes ei säästa samuti. |
| Kinnisvara ise kasutades | Võib kaasa tuua eeldatava turuüüri maksustamise äriühingu tuluna. | Sellist probleemi pole: omate lihtsalt oma kinnisvara ja kasutate seda. |
| Kinnisvarast kaugemale ulatuvad iga-aastased deklaratsioonid | Äriühingu tuludeklaratsioon igal aastal, isegi tegevuse puudumisel, lisaks aastaaruanne ja tegeliku kasusaaja avalikustamine. | Tavapärane iga-aastane mitteresidendi deklaratsioon, mida selle saidi maksujuhendid juba käsitlevad, ja ei midagi enamat. |
| Kinnisvaravälised jooksvad kulud | Ligikaudu 500 kuni 1 000 € aastas tegevusetu ettevõtte põhihalduse eest. | Mitte midagi peale kinnisvara enda omamise kulude. |
| Hiljem müümine | Müüge kinnisvara äriühingu kaudu või müüge osad ise. Teine võimalus on palju keerukam tehing, mille puhul on mõlemal poolel vaja maksunõustaja eriteadmisi. | Tavapärane kinnisvara müük, mida selle saidi müügi- ja väljumiskulude juhend juba kirjeldab. |
| Varamaksurisk | Osasid arvestatakse endiselt, nende väärtus määratakse äriühingu bilansi kaudu. | Kinnisvara ennast arvestatakse. Varamaksujuhendist saate teada, kellele maks tegelikult kohaldub. |
Mida üldreegel kindlaks määrab ja mida saavad näidata ainult teie enda arvud
Ettevõtte tulumaksumäär (25 %) ja tegeliku kasusaaja avalikustamise kohustus on kindlaks määratud reeglid, mis on loetud algallikast. Ka 3 % erimaks ja selle kohaldumine maksualase koostöö mõttes mittesobivatele jurisdiktsioonidele on loetud algallikast (Ley IRNR, artiklid 40-45). Selge järeldus, et see ei kohaldu tavapäraselt asutatud Tšehhi või Poola ettevõttele, tuleneb otseselt sellest kohaldamisalast. Ligikaudu 500 kuni 1 000 € suurune aastane jooksevkulude näitaja on kahe allika põhjal kontrollitud turuhinnang, mitte ametlikult avaldatud summa. Tegelikud hinnapakkumised sõltuvad teenuseosutajast.Ükski üldreegel ei otsusta, kas äriühing säästab teie konkreetsel juhul raha. See sõltub sellest, kas te üldse kinnisvara välja üürite, millise üüri eest seda teete, milline on teie isiklik maksukohustus koduriigis ning millised piiriülese pärimise ja maksulepingutega seotud küsimused saab tegelikult lahendada ainult mõlemas jurisdiktsioonis tegutsev maksunõustaja. Tavapärase juhtumi puhul, kus teil on üks kinnisvara, kasutate seda ise ja annate seda aeg-ajalt välja üürile, on aus lähtekoht eeldada, et see ei säästa teie raha. Äriühingu struktuur peab ise põhjendama oma kulusid.Keegi siin ei tee eespool kirjeldatud arvutust. Arevonti õigusliku koordineerimise kaudu kaasatakse sõltumatu nõustaja enne, kui võtate kohustuse tasuda broneerimise tagatisraha. Nii tehakse nii oluline otsus tegelike arvude, mitte siia kogemata jõudnud Tšehhi oletuse põhjal.
Korduma kippuvad küsimused äriühingu kaudu ostmise kohta
- Kas muretsen 3 % maksu pärast asjata?
- Tavapäraselt asutatud Tšehhi või Poola ettevõtte puhul peaaegu kindlasti jah. 3 % aastamaks kohaldub ainult ettevõttele, mis asub riigis, mille Hispaania liigitab maksualase koostöö mõttes mittesobivaks jurisdiktsiooniks, ning Tšehhi ega Poola ei ole selles nimekirjas. See on üks levinumaid tarbetuid hirme selle teema puhul.
- Kas saan kinnisvara müümise asemel müüa äriühingu osad?
- Jah, ostjad korraldavad mõnikord müügi sel viisil, et muuta tehingu maksustamist. See on palju keerukam tehing kui tavapärane kinnisvara müük. Nii müüjal kui ka ostjal on vaja maksunõustaja eriteadmisi. Ostja peaks olema ettevaatlik, kui nõustub kinnisvara müügi asemel osade müügiga, mõistmata täpselt, millised kohustused osadega kaasnevad.
- Kas kinnisvara hoidmine äriühingu kaudu aitab vältida Hispaania varamaksu?
- Ei. Osad ise on teile isiklikult kuuluv vara, mille väärtus määratakse äriühingu bilansi kaudu, ning neid arvestatakse samamoodi nagu otse omatud kinnisvara. Varamaksujuhendist saate teada, kellele maks tegelikult kohaldub. Enamiku tavapäraste ostjate puhul ei ole see mitte keegi, olenemata sellest, kas kinnisvara omatakse äriühingu kaudu või mitte.
- Mis juhtub minimaalse üüriperioodiga, kui äriühing annab kinnisvara pikaajaliselt üürile?
- See muutub. Hispaania üüriseaduse kohaselt on äriühingust üürileandja lepingu minimaalne kestus 7 aastat, mitte 5 aastat, mida pakub eraisikust üürileandja. Üürile antud kinnisvara juhend käsitleb seda põhjalikult. See on tegelik ja konkreetne tagajärg, mida tasub teada enne, kui otsustate, kuidas pikaajaliselt väljaüüritavat kinnisvara omada.
