Construção nova ou imóvel usado na Costa del Sol
A diferença não se resume a saber se o imóvel é novo. O imposto, o plano de pagamentos, as garantias, o tempo de espera e a margem para negociar também mudam. Nenhuma opção é melhor; adequam-se a planos diferentes.
Três opções, não duas
As pessoas dizem "na planta ou imóvel usado" como se houvesse duas opções. Na Costa del Sol há três, e a opção intermédia é aquela que a maioria dos compradores ainda não considerou.
- Off-planComprado ao promotor antes de o edifício estar concluído, por vezes antes de as obras começarem. Paga por etapas à medida que a construção avança, e a espera é o preço de uma entrada mais baixa e da possibilidade de escolher a unidade.
- Construção nova, prontaO mesmo empreendimento, comprado perto ou depois da outorga da escritura. O tratamento fiscal é idêntico ao da compra na planta, a espera quase desaparece e a escolha da unidade é a que tiver restado. Muitas vezes, é a opção intermédia mais sensata.
- Imóveis usadosComprado a um proprietário atual. Um imposto diferente, um caminho muito mais curto até às chaves, nenhuma garantia e a única forma de chegar às moradas construídas há décadas.
O imposto e o plano de pagamentos seguem os dois primeiros em conjunto: para efeitos fiscais, uma construção nova é uma construção nova, quer a compre quando ainda existe apenas um buraco no solo, quer na semana em que fica concluída.
A diferença fiscal é menor do que parece
Este é o número com que começa a maioria das comparações e é também o que mais frequentemente é mal interpretado. Numa construção nova, paga 10 % de IVA mais 1,2 % de AJD, ou seja, 11,2 % de imposto. Num imóvel usado, paga um único imposto de transmissão, ITP, de 7 %.Uma diferença de quatro pontos no imposto parece decisiva. Não é, porque o imposto não representa todo o custo da compra. Depois de acrescentar o advogado, o notário, o registo predial e os custos menores, o valor total é de cerca de 13 % acima do preço numa construção nova e de cerca de 9 % num imóvel usado.
O que as pessoas comparamO que realmente decide
- 11,2 % contra 7 % de imposto
- Cerca de 13 % contra cerca de 9 % no total, sendo ambos percentagens de um preço que também é diferente.
- Ganha o imposto mais baixo
- Um imóvel usado que precise de uma cozinha nova, casas de banho novas e ar condicionado novo pode custar mais no total do que a construção nova que rejeitou por causa do imposto.
- O imposto é a grande variável
- O estado, a localização e o que terá de gastar depois da entrega do imóvel fazem variar o total muito mais do que quatro pontos de imposto.
Por isso, não escolha com base no imposto. Calcule o custo total de cada imóvel específico, incluindo o que este necessitará depois de receber as chaves, e compare esses dois valores.
Como e quando paga
O plano de pagamentos é a diferença prática que a maioria dos compradores sente primeiro, porque determina de quanto dinheiro precisa e quando.
| Etapa | Construção nova | Imóveis usados |
|---|---|---|
| Reserva | Normalmente, entre 6.000 e 11.000 €, definidos pelo projeto. | Normalmente, entre 6.000 e 11.000 €, e, nos imóveis mais caros, até 1 % do preço. |
| Na assinatura do contrato | Normalmente, entre 20 e 40 % do preço, mais IVA. | Normalmente, elevando o total para 10 a 20 % do preço. |
| Enquanto aguarda | Os pagamentos seguintes seguem o plano próprio do projeto. Alguns projetos distribuem-nos ao longo da construção; outros exigem mais um pagamento e o saldo na outorga da escritura. | Nada. Aguarda pela data da outorga da escritura acordada com o notário. |
| No notário | O saldo, na outorga da escritura e na transmissão da propriedade. | O saldo, na assinatura da escritura. |
A consequência que deve planear: numa construção nova, poderá precisar de aplicar uma parte significativa do seu próprio dinheiro antecipadamente, meses ou anos antes de ter algo que possa utilizar ou arrendar. Num imóvel usado, o dinheiro é pago mais tarde, mas mais rapidamente.
O que fica coberto posteriormente
Esta é a diferença mais crítica e aquela que as pessoas só notam quando algo corre mal.Uma construção nova inclui garantias legais: dez anos para a estrutura, três anos para as instalações e um ano para os acabamentos. Um imóvel usado não inclui nenhuma. O vendedor só é responsável por defeitos ocultos de que tivesse conhecimento e que tivesse ocultado, algo muito mais difícil de provar do que uma reclamação ao abrigo de uma garantia.
Isso não torna um imóvel usado uma compra pior. Torna a inspeção técnica indispensável num caso e uma conveniência no outro. Num imóvel mais antigo, uma inspeção realizada por um arquiteto ou por um perito é a única garantia que irá obter.
Espaço e localização dos bons endereços
Duas compensações funcionam em sentidos opostos e, em conjunto, determinam mais compras do que o imposto.
- Um imóvel usado normalmente oferece mais espaço interiorOs apartamentos mais antigos eram construídos de forma mais generosa. Uma construção nova destina uma parcela maior da sua área aos terraços e às instalações comuns do empreendimento, pelo que, pelo mesmo dinheiro, muitas vezes obtém menos metros quadrados interiores e mais espaço exterior.
- Uma construção nova normalmente oferece custos de utilização mais baixosAs classificações energéticas mais elevadas, o isolamento atual e as instalações atuais refletem-se nas faturas e naquilo que não terá de substituir durante anos.
- Os melhores endereços à beira-mar são imóveis usadosAs terras mais próximas da água foram construídas há décadas. A maioria dos novos projetos fica para lá do interior da A7. Existem construções novas em primeira linha, mas são muito poucas e têm um preço correspondente.
- A construção nova dá-lhe escolhaEnquanto um projeto está em construção, normalmente escolhe os materiais, as superfícies e as cores, e alguns promotores alteram uma parede divisória. Um imóvel usado é comprado tal como está; alterá-lo implica uma renovação.
Quanto falta para receber as chaves
Num imóvel usado, o percurso entre a reserva e as chaves demora normalmente de um a três meses. Numa construção nova, depende inteiramente da fase do projeto: comprar perto da outorga da escritura pode ser quase tão rápido, enquanto comprar desde a fundação pode significar dois a três anos.A espera não é tempo perdido numa construção nova, mas é tempo durante o qual possui um contrato, e não um imóvel. Se precisa de um lugar para utilizar no próximo verão, isso por si só decide a questão.
Onde há margem para negociar
Construção novaImóveis usados
- Um desconto no preço é uma exceção.
- O preço é normalmente negociável, embora nem sempre.
- O que muda em alternativa: o plano de pagamentos, melhores acabamentos e alguns serviços adicionais.
- O que muda: o preço, a data da outorga da escritura, os acabamentos e as restantes condições do negócio.
- Normalmente, a melhor oportunidade está nas últimas unidades de um projeto concluído que o promotor quer escoar.
- O que determina isso é o grau de motivação do vendedor, precisamente aquilo que um comprador não consegue ver sozinho.
Após o forte crescimento dos últimos anos, o mercado está a abrandar, pelo que alguns promotores estão mais disponíveis para discutir o preço do que estavam. Isso é uma razão para perguntar, não uma razão para contar com um desconto.
Qual lhe convém
Não é um sistema de pontuação. Estas são as condições em que cada opção é claramente a resposta.
A construção nova é melhor seO imóvel usado é melhor se
- Pretende um padrão moderno sem nada para refazer e com garantias que o respaldem.
- Pretende receber as chaves em meses, e não em anos.
- Pretende baixos custos de utilização e a melhor classificação energética.
- Pretende ficar tão perto da praia quanto a costa permite.
- Pretende que a piscina, o ginásio, o spa ou o espaço de coworking façam parte do complexo.
- Pretende mais metros quadrados interiores pelo mesmo dinheiro.
- Não se importa de esperar e gostaria de escolher a disposição e os acabamentos.
- Prefere renovar ao seu gosto a aceitar as escolhas de outra pessoa.
- Pretende passar vários anos sem despesas significativas com reparações.
- Pretende um bairro consolidado, com vegetação adulta e vizinhos que vivem efetivamente no local.
O que verificar em cada caso
Os dois têm diferentes formas de falhar, pelo que a diligência prévia não é igual em ambos.
| Numa construção nova | Num imóvel usado | Por que é importante |
|---|---|---|
| O promotor, o terreno, as licenças e a documentação contratual. | A titularidade, os encargos, as ordens de execução e as dívidas à comunidade de proprietários. | Uma dívida associada ao imóvel pode acompanhá-lo até si; um projeto sem licença pode ficar parado. |
| A garantia bancária, emitida em seu nome e para os seus pagamentos específicos. | A legalidade de quaisquer obras realizadas e de qualquer extensão não registada. | É nestes dois pontos que o dinheiro se perde efetivamente, e ambos podem ser verificados antecipadamente. |
| A data da outorga da escritura e o que o contrato estabelece caso sofra um atraso. | Os estatutos da comunidade, sobretudo se pretender arrendar o imóvel. | Uma outorga da escritura atrasada custa tempo; uma restrição ao arrendamento pode eliminar o motivo pelo qual comprou. |
A comparação que as pessoas querem fazer é a errada
Quase todas as versões desta pergunta na Internet respondem com uma tabela fiscal, porque o imposto é o único número igual para todos. É também o número que menos importa.As compras que correm mal não correm mal porque alguém pagou 11.2 % em vez de 7 %. Correm mal porque um imóvel usado precisava de obras no valor de quarenta mil euros que ninguém orçamentou, ou porque uma unidade na planta foi comprada a partir de uma imagem e acabou virada para norte, em direção a uma encosta, ou porque um imóvel foi comprado para arrendar e a comunidade já tinha votado contra o arrendamento.Por isso, não respondemos a esta pergunta em abstrato. Comparamos dois imóveis específicos, com todos os custos incluídos, incluindo o que cada um precisa depois da entrega do imóvel, e dizemos qual compraríamos.
Perguntas frequentes
- A compra na planta é mais barata do que uma construção nova concluída no mesmo empreendimento?
- Normalmente, sim, e o desconto é a sua compensação por esperar e assumir o risco da construção. À medida que um empreendimento é vendido e obtém a outorga da escritura, as unidades restantes têm normalmente um preço superior ao das primeiras.
- Posso obter um crédito hipotecário para uma compra na planta?
- Sim, mas ainda não. Um banco aprova o empréstimo aproximadamente dois meses antes da outorga da escritura, pelo que pedir o empréstimo mais cedo não traz qualquer benefício. É também por isso que as fases de pagamento do sinal numa construção nova têm de ser pagas com fundos próprios.
- Pago imposto duas vezes numa construção nova, IVA e ITP?
- Não. Um imóvel é ou uma primeira transmissão, que implica IVA mais AJD, ou uma transmissão subsequente, que implica ITP. Nunca ambos.
- O que acontece se o promotor não concluir a obra?
- Todos os pagamentos que efetuou antes da outorga da escritura têm de estar cobertos por uma garantia bancária em seu nome, que devolve o dinheiro com juros legais. O seu advogado verifica a redação exata dessa garantia antes de qualquer pagamento ser efetuado.
- Um imóvel usado é sempre mais barato por metro quadrado?
- Não. Perto do mar, é frequentemente o mais caro dos dois, porque essa zona foi edificada há muito tempo e um imóvel usado é a única forma de a comprar.
