الأدلة

كيفية شراء عقار في كوستا ديل سول

بقلم Samuel Špreňar, مستشار مشتري عقارات في كوستا ديل سولمحدّث 2026-08

خلال 30 ثانية

تختارون من قائمة أولية، وتعاينون الأفضل في رحلة واحدة، ثم تحجزون. ويفحص محاميكم العقار، ويستخرج NIE الخاص بكم، ويعد العقود. وتوقعون سند الملكية لدى الموثق وتتسلمون المفاتيح. ولا تدفعون لنا شيئاً مقابل أي من ذلك.

1
المكالمة الأولى، وأول مجموعة عقارات للمراجعة
2
رحلة المعاينة: من يوم إلى ثلاثة أيام على الساحل
3
محاميكم، والتوكيل، والحجز
4
التدقيق القانوني، ورقم NIE، والعقد الملزم
5
سند الملكية لدى كاتب العدل، والمفاتيح
6
السنة التالية: الفواتير والضرائب والإدارة

بالإضافة إلى السعر9 إلى 13 %من إعادة البيع إلى البناء الجديد. يعرض قسم التكاليف كل بند بالتفصيل.

من الحجز إلى المفاتيح، عقار معاد البيعمن 1 إلى 3 أشهرالتدقيق القانوني هو ما يحدد هذه الوتيرة.

من العقار الجديد إلى المفاتيحمن 2 شهر إلى 3 سنواتالجاهز للتسليم هو الحد الأقصر. أما العقار قيد الإنشاء فيمتد إلى موعد اكتماله.

ما يدفعه المشتري لنا0 €لا توجد رسوم أو أتعاب دورية أو دفعة عند الشراء.

الشراء من البداية إلى النهاية

كم يستغرق شراء عقار في كوستا ديل سول؟

من الحجز إلى استلام المفاتيح، تستغرق إعادة البيع عادةً من شهر إلى ثلاثة أشهر، بينما يستغرق البناء الجديد من شهرين إلى ثلاث سنوات. وما يسبق الحجز هو البحث، وهذا الجزء يخصكم: يستغرق أياماً لبعض المشترين وأشهراً لآخرين. ومع البناء الجديد، تنتظرون أيضاً اكتمال المبنى وليس الأوراق فقط.الجزء الخاص بكم صغير، ومدى صغره يعتمد عليكم: بضع مكالمات لبعض المشترين، وعدد أكبر بكثير لآخرين، ورحلة واحدة على الأقل إلى الساحل، وبضع توقيعات. وإذا استخدمتم توكيلاً، فإن توقيعه يكون إحدى تلك التوقيعات.يوضح الجدول الزمني أدناه العملية كاملة. ويعرض القسم التالي العملية نفسها خطوة بخطوة. وترتبط كل خطوة بالصفحة التي تتضمن مزيداً من التفاصيل.

التحضيرالخطوات من 1 إلى 4
تجرون مكالمة حول الطريقة التي تريدون استخدام العقار بها. ثم نرسل لكم مجموعة أولى من العقارات لمناقشتها. وبعد ملاحظاتكم نعد مجموعة ثانية، ونتحقق من الأمور التي لا يظهرها الإعلان أبداً. وبالنسبة إلى العقارات التي تهمكم بجدية، نرتب جولات مصورة أو مباشرة.
وقتكم
من أيام إلى أسابيع، بحسبكم. يحتاج بعض المشترين إلى بضع مكالمات، بينما يحتاج آخرون إلى عدد أكبر بكثير.
الرحلةالخطوات 5 و6
ستقضون من يوم إلى ثلاثة أيام على الساحل. وستعاينون من خمسة إلى ثمانية عقارات يومياً. نعرض عليكم المناطق الواقعة بين المواعيد. ثم تقررون. لا يوجد موعد نهائي.
وقتكم
يقرر بعض العملاء في المكان. ويستغرق آخرون أشهراً ويعودون مرتين أو ثلاثاً قبل أن يتأكدوا.
قبل الالتزامالخطوات 7 و8
يمكننا أن نوصي بمحامٍ مستقلاً، أو يمكنكم الاستعانة بمحاميكم الخاص. وتوقّعون توكيلاً إذا أردتم إنجاز المعاملات من دون العودة بالطائرة. ثم تحجزون العقار.
وقتكم
يمكنكم مقابلة المحامي شخصياً أو عبر مكالمة فيديو. ويمكن توقيع الحجز من المنزل.
الجزء القانونيالخطوات من 9 إلى 11
يتحقق محاميكم من العقار ويتقدم بطلب الحصول على NIE الخاص بكم. وNIE هو رقم التعريف الإسباني للأجانب. ويمكن فتح حساب مصرفي إسباني قبل الشراء أو بعده، ولذلك لا يشترط وجوده قبل الشراء. كما يجب على محاميكم والمطوّر التحقق من مصدر أموالكم. ثم توقّعون العقد الملزم. وفي العقار الجديد، تكون هذه خطة دفع مع المطوّر. أما في العقار المعاد بيعه، فهو عقد arras. وArras هو عقد عربون ملزم.
وقتكم
هنا يذهب معظم وقتكم الشخصي. إذ تجمعون وترسلون المستندات التي توضح مصدر أموالكم.
الإنجازالخطوات من 12 إلى 14
تدفعون وفقاً للجدول. وفي العقار الجديد، يُفحص العقار المكتمل وتُدرج كل عيوبه وأعماله غير المنجزة في قائمة. وتسمى هذه القائمة قائمة snagging. ولا ينفذ كثير من المطوّرين فحص snagging إلا بعد توقيع سند الملكية، ولذلك لا يحدث دائماً قبل موعد كاتب العدل. ويُوقّع سند الملكية لدى كاتب العدل وتتسلمون المفاتيح.
وقتكم
موعد واحد لدى كاتب العدل. تحضرونه بأنفسكم، أو يحضر محاميكم نيابة عنكم بموجب التوكيل. ويمثل طرف البيع أيضاً، ويتولى كاتب العدل إجراءات التوقيع، ونكون عادةً حاضرين كذلك.
بعد الشراءالخطوات 15
يتولى محاميكم ترتيب خدمات المرافق والتأمين والالتزامات الضريبية، بما في ذلك ضريبة العقار السنوية. وإذا أردتم من يتولى رعاية العقار أثناء غيابكم، فنحن نقدم خدمات إدارة العقارات والتأجير بأنفسنا.
وقتكم
القليل جداً. يتولى محاميكم معظم الأمور، ونبقى جهة الاتصال الخاصة بكم.

هناك أمر واحد خارج القائمة يحدد جدولكم الزمني، ويتوقف على ما تشترونه وليس على العملية: يُقاس العقار المعاد بيعه بالأشهر، بينما قد يُقاس العقار الجديد بالسنوات. ويوجد الرقمان في أعلى هذه الصفحة وفي المقارنة أدناه.

ما الذي يحدث بالترتيب، من المكالمة الأولى إلى المفاتيح

تتعلق المكالمة الأولى بكيفية استخدامكم للعقار. والخطوة الأخيرة هي سند الملكية لدى الموثق والمفاتيح. وبينهما: أربع خطوات للبحث، واثنتان على الساحل، واثنتان قبل الالتزام، وثلاث للجانب القانوني، وثلاث حتى إتمام الصفقة، وواحدة للسنة التالية.

العملية كاملة، 15 خطوة

التحضير
المكالمة الأولىمن 20 إلى 60 دقيقةنتحدث عن الطريقة التي تخططون لاستخدام العقار بها وما تخططون له مستقبلاً بشأنه. وتهم الميزانية، وهي السؤال الثاني، لأن الرقم وحده لا يوضح لنا الشوارع التي ينبغي النظر فيها. وفي المكالمة نفسها نشرح لكم كيفية سير عملية الشراء بأكملها ونجيب عن كل أسئلتكم.البحث عن عقار تكاليف الشراء
المجموعة الأولى، والمكالمة التي تليهامن ساعات إلى أيامنحن نبحث في السوق بالكامل، وليس فقط ضمن مخزوننا، لأن الوكلاء على هذا الساحل يتشاركون إعلاناتهم والسعر واحد لدى كل وكيل. وتكون التشكيلة جاهزة للنقاش: ستة عقارات أو عشرون، بحسب ما طلبتم. وتتيح لكم مكالمة بعدها إبداء ردكم وتخبرنا بما ينبغي تغييره.البحث عن عقار إعلانات الطُعم
المجموعة الثانية، وما لا يظهره الإعلان أبداًأيامتكون المجموعة الثانية أضيق نطاقاً، وفيها نتحقق مما لا يظهره الإعلان أبداً: اتجاه العقار، والضوضاء الفعلية، والموقع الدقيق، والمشروع والمناطق المحيطة به. كما نؤكد أن العقار لا يزال معروضاً للبيع ونتحقق من سعره الفعلي اليوم. وتختفي معظم عقارات القائمة الأولى هنا، ويخضع العقار الذي وجدتموه بأنفسكم على أحد المواقع للفحص نفسه.التحقق من الإعلان مناطق الفيضانات
جولات مصورة أو مباشرة قبل حجز رحلة طيرانخلال أيامعندما يثير أحد عقارات المجموعة الثانية اهتمامكم بجدية، نتوجه إليه بالسيارة. ونوفر لكم رؤية العقار، ومستوى الضوضاء، ومدة المشي الفعلية إلى الشاطئ، وحالة المبنى. كما نتيح لكم مكالمة مباشرة أو جولة مصورة يمكنكم مشاهدتها مرتين، حتى لا تنفقوا وقت الرحلة على عقار كان يمكن للكاميرا استبعاده.معاينات عبر الفيديو الرطوبة وجودة البناء
الرحلة
رحلة المعاينة، من خمس إلى ثماني عقارات يومياًمن 1 إلى 3 أياملمدة يوم إلى ثلاثة أيام، تتبعون برنامجاً متكاملاً نرتبه لكم. تنتقلون في سيارتنا، أو بسيارتكم الخاصة إن كنتم تفضلون ذلك. يشمل البرنامج المناطق الواقعة بين مواعيد المعاينة، لكي تفهموا موقع كل عقار لا شكله من الداخل فقط. وتتغير الخطة خلال اليوم عندما يُستبعد شيء ما، وهذا ما يحدث عادةً.رحلات المعاينة الضوضاء
القرار، من دون أي التزاممن أسابيع إلى أشهراتخاذ القرار بسرعة ليس هو الخطأ، فكثير من المشترين يقررون في الحال عندما يكون العقار المناسب أمامهم. الخطأ هو اتخاذ القرار تحت الضغط، لأن وجود رحلة عودة إلى الوطن يوم الأحد ليس سبباً لاختيار عقار. ومن الطبيعي أيضاً أن يستغرق الأمر أشهراً، أو أن تعودوا لزيارة ثانية، وأحياناً تكون الإجابة الصادقة هي أن هذا العام ليس الوقت المناسب.أخطاء المشترين الشائعة
قبل الالتزام
محاميكم الخاص، وتوكيل رسمي إذا رغبتم فيهاجتماع واحد، عادةً عبر الإنترنتيمكننا أن نوصيكم بمحامٍ مستقل، أو يمكنكم الاستعانة بمحاميكم الخاص. وفي كلتا الحالتين، تدفعون أتعاب المحامي ويعمل لصالحكم، وليس لصالح البائع أو المطور. وتتقاضى الشركة التي نتعامل معها نحو 1 % من السعر، شاملة ضريبة القيمة المضافة. والتوكيل الرسمي هو القرار الآخر هنا، ولا يقتصر على التوقيع، بل يتيح لمحاميكم التقدم بطلب الحصول على NIE وفتح حسابكم المصرفي، وهما المهمتان اللتان يصعب فعلاً إنجازهما بأنفسكم من الخارج. وعادةً ما يسمي التوكيل الرسمي الذي يعده المحامي الذي نوصي به عدة أشخاص من مكتبه، بمن فيهم المساعدون، حتى يكون أحدهم متاحاً دائماً عند الحاجة إلى توقيع. ويحمل المحامون هنا تأميناً مهنياً، ولا يتصرف أي منهم من دون تأكيدكم أولاً.تنسيق التدقيق القانوني التوكيل الرسمي
الحجز، والشروط التي تضمن استرداد أموالكمأياميُخرج الحجز العقار من السوق لفترة قصيرة، وتدفعون مبلغاً صغيراً مقارنةً بسعر الشراء. وهو الدفعة الوحيدة في العملية بأكملها التي تتم خارج نظام الضمان. وقبل تحويل الأموال، يحدد العقد بدقة النتائج التي تضمن إعادة الأموال إليكم. وفي حالة عقار إعادة البيع، تكون هذه النتائج هي ما يكشفه التدقيق القانوني: دين، أو عبء، أو تغيير غير مسجل، أو ترخيص غير موجود.التفاوض اتفاقية الحجز
الجزء القانوني
التدقيق القانوني هو الجزء الذي تدفعون مقابله2 إلى 4 أسابيعيشمل التدقيق القانوني الملكية والأعباء والديون، ومدى تطابق المبنى مع مستنداته، وقواعد اتحاد الملاك، وما إذا كان يمكن تأجير العقار للسياح أصلاً. ولا يتولى كاتب العدل هذا العمل، وهنا يمكن إيقاف عملية الشراء.تنسيق التدقيق القانوني ما الذي يتحقق منه المحامي
NIE والحساب المصرفي وبقية المستنداتفي الوقت نفسه، في الغالب بموجب توكيل رسمييتقدم محاميكم بطلب الحصول على NIE، ويتم ذلك بالتزامن مع التدقيق القانوني وليس بعده. وNIE هو رقم التعريف الإسباني للأجانب. ولا يمكنكم شراء عقار أو دفع ضريبة أو التوقيع لدى كاتب العدل من دونه. ويمكن ترتيب فتح حساب مصرفي إسباني قبل الشراء أو بعده، ولذلك لا يشترط وجوده قبل الشراء.NIE والمستندات حساب مصرفي إسباني
العقد الملزم، والشكلان اللذان يمكن أن يتخذهماأسابيع بعد الحجزفي حالة البناء الجديد، يكون هذا عقداً مع المطور يتضمن جدولاً للدفعات. ويجب أن يغطي ضمان مصرفي باسمكم كل دفعة تسددونها قبل اكتمال المبنى. أما في حالة إعادة البيع، فيكون العقد هو arras، أي عقد العربون الخاص. ويبلغ عادةً 10 إلى 20 % من السعر، ويتضمن غرامة على الطرف الذي ينسحب.تنسيق التدقيق القانوني عقد الشراء
الإتمام
الدفعات، وفترة الانتظار التي لا يتم شرحها دائماًمن أشهر إلى سنوات في عقار قيد البناءفي حالة البناء الجديد، يكون هذا الجزء هو الأطول، ويختلف جدول الدفعات فعلاً من مطور إلى آخر. يكتفي بعض المطورين بدفعة العقد ثم الرصيد عند الإنجاز، بينما يطلب آخرون دفعة أو دفعتين بينهما. وتوجد دفعات شهرية، لكنها نادرة. ويتأكد محاميكم من إرسال كل دفعة في موعدها إلى الحساب الصحيح. وقد يستغرق تعليق الامتثال المصرفي أياماً، كما قد يؤدي تفويت موعد لدى كاتب العدل إلى تأخير لأسابيع.تنسيق الإتمام الضمانات المصرفية
قائمة العيوب، وما يجب على المطور إصلاحهقبل سند الملكية أو بعدهفحص العيوب هو معاينة مبنى جديد مكتمل للكشف عن العيوب والأعمال غير المنجزة. ويتم تدوين كل بند وتصويره، ثم تُرسل القائمة إلى المطور لإصلاحه. ولا نجري الفحص بأنفسنا، بل نرتب شركة فحص خارجية تتحمل المسؤولية المهنية عن تقريرها. والفحص اختياري، ولا يجري كثير من المطورين عملية فحص العيوب الخاصة بهم إلا بعد توقيع سند الملكية، ولذلك لا يحدث دائماً قبل سداد الرصيد. أما في حالة إعادة البيع، فلا توجد قائمة عيوب، بل نرافقكم في الجولة النهائية قبل توقيع السند للتحقق من حالة العقار ومن تطابق محتوياته مع قائمة الجرد.فحص استلام العقار الجديد الفحص الفني
كاتب العدل، والرصيد والمفاتيحتوقيع واحديؤكد كاتب العدل هوية الطرفين وأهليتهما القانونية. ويطلب مستخرجاً خاصاً به من السجل للتأكد من أن البائع يملك العقار فعلاً. ويعد سند الملكية الرسمي، ويتلوه بصوت عالٍ قبل أن يوقع أي شخص، ثم يودعه لدى السجل العقاري في اليوم نفسه. لكنه لا يقيم مدى جدوى العقار، ولا يتحقق من ديون اتحاد الملاك والتراخيص. ولهذا السبب توجد الخطوات من 9 إلى 13.تنسيق الإتمام كاتب العدل
بعد الشراء
السنة التالية، التي لا يخطط لها الناس غالباًجارٍينقل محاميكم المرافق والتأمين إلى اسمكم ويتولى الجانب الضريبي: ضريبة العقار السنوية، وضرائب الملكية الأخرى، وإقرار غير المقيمين. وإذا رغبتم في أن يتولى أحد رعاية العقار أثناء غيابكم، فإننا ندير العقارات والتأجير قصير الأجل بأنفسنا بدلاً من إحالتكم إلى طرف ثالث. في هذه المرحلة تصبح ملكية عقار في الخارج بسيطة، أو تخلق لكم أعمالاً لم تخططوا لها.خدمات ما بعد البيع إدارة العقار التكاليف السنوية

يتعين على محاميكم والمطور التحقق من مصدر أموالكم. وهذه قاعدة لمكافحة غسل الأموال وتنطبق على كل مشترٍ. وتوضحون كيفية حصولكم على الأموال: قسائم راتب بالنسبة إلى الراتب، أو قرار المساهمين بالنسبة إلى توزيعات الأرباح، أو مستند إرث، أو سند الملكية إذا بعتم عقاراً.يعرض المحامي الذي نوصي به تلك المستندات بالشكل الصحيح ويرتب أي ترجمة مطلوبة. ولا تحتاج المستندات العادية، مثل قسيمة الراتب أو قرار المساهمين، إلى ترجمة محلفة. وعادةً ما يطلب المطورون المستند الأصلي، إلى جانب نسخة باللغة الإنجليزية أو الإسبانية.لا ينتهي العمل لدى كاتب العدل. فالفواتير والتأمين والإقرارات الضريبية تستمر كل عام، ويتولى محاميكم الجانب الضريبي منها وليس نحن. وما يتبقى هو وجود شخص يعتني بالعقار أثناء غيابكم، وهذا الجزء نتولاه بأنفسنا.

خدمات ما بعد البيع إدارة العقارات

قائمة المستندات هي الجزء الذي يستنزف وقتكم فعلياً، ومنه تبدأ معظم التأخيرات. يعرض محاميكم المستندات ويرتب أي ترجمة تحتاجون إليها. ونخبركم بالمستندات التي سيطلبها كل طرف، ونتابع أي مستند ناقص حتى يستمر الملف في التقدم.

ما المستندات التي يتعين على كل طرف تقديمها؟

تأتي الأعمال الورقية في جزأين، ويجري كلاهما في الوقت نفسه. يتعلق الجزء الأول بكم: جواز سفركم، وNIE الخاص بكم، والتوكيل إذا استخدمتموه، والمستندات التي توضح مصدر أموالكم. أما الجزء الثاني فيتعلق بالعقود الثلاثة: الحجز، ثم عقد الشراء الخاص، ثم سند الملكية لدى الموثق. ويقرأ محاميكم معظم هذه المستندات أو يعدها. وتوقعون شخصياً التوكيل والعقود، وإذا فضلتم، يمكن للمحامي توقيع العقود نيابة عنكم بموجب التوكيل.

NIE، الرقم الذي لا يمكنكم الشراء من دونه

NIE هو رقم التعريف الإسباني للأجانب، ولا يمكنكم شراء عقار أو دفع ضريبة أو التوقيع لدى كاتب العدل من دونه. وما تحصلون عليه ليس بطاقة، بل ورقة واحدة توضح الرقم واسمكم تماماً كما يظهر في جواز سفركم والمكتب الذي أصدره. ولا تنتهي صلاحية الرقم مطلقاً. وتتم بعد ذلك معظم الإجراءات الإدارية في إسبانيا باستخدامه، مثل تقديم إقرار ضريبة الشراء وضريبة العقار السنوية وإقرار غير المقيمين، والحساب المصرفي وعقود الكهرباء والمياه واتحاد الملاك والتأمين، وأي عقد إيجار توقعونه. ويحتاج كل مالك مذكور إلى رقمه الخاص. وعملياً، يتقدم محاميكم بطلب الحصول عليه بموجب التوكيل أثناء إجراء التحقق القانوني. أما إنجاز ذلك بأنفسكم، فيعني حجز موعد، واستخدام النموذج الصحيح ورمز الرسوم الصحيح والمستندات الداعمة الصحيحة. وفي كلتا الحالتين، تُقاس فترة الانتظار بالأسابيع وليس بالأيام.

الرسوم الحكومية9,84 €لا تدفعون هذه الرسوم بأنفسكم إلا إذا تقدمتم بالطلب بأنفسكم. وعادةً يتولى محاميكم ذلك ضمن أتعابه الخاصة. (الشرطة الوطنية، الرسم 790 الرمز 012)

مدة الانتظار الفعليةأسابيع، وليس أياماًولهذا تُجرى بالتوازي مع التحقق القانوني، وليس بعده.

مدة صلاحية الرقملا تنتهي صلاحيته مطلقاًورقة واحدة، وليست بطاقة ولا وثيقة إثبات هوية تحمل صورة.

NIE

حساب مصرفي إسباني

يمكنكم فتحه قبل الشراء أو بعده، ويتولى محاميكم ترتيبه بموجب التوكيل إذا كنتم تفضلون عدم الجلوس في أحد الفروع. يتعين على البنك التحقق من أمرين، ولا يهمه الكثير سواهما: هويتكم ومصدر أموالكم. وعادة لا تمر أموال الشراء نفسها عبر حسابكم على الإطلاق. ففي حالة إعادة البيع تمر عبر حساب أمانات العملاء الخاص بمحاميكم، أما في حالة العقار الجديد فتمر إلى الحساب المحمي الخاص بالمطور. والغرض الحقيقي من الحساب هو السنوات العشر التالية، وهنا تكمن المعلومة التي تفاجئ معظم المشترين الأجانب: في إسبانيا تُحصّل الفواتير المتكررة من الحساب بموجب الخصم المباشر، بدلاً من أن تدفعوها بأنفسكم كل شهر. فالكهرباء والمياه ورسوم اتحاد الملاك والتأمين وضريبة العقار تصل كلها على شكل خصومات، ولذلك فإن الحساب هو ما يتوقع النظام الإسباني استخدامه للتحصيل.

متى يمكنكم فتحهقبل الشراء أو بعدهعادة لا تمر أموال الشراء عبره على الإطلاق.

إلى أن يصبح الحساب قابلاً للاستخداممن يوم إلى 5 أيام

كيف تُدفع الفواتير في إسبانيابالخصم المباشر، وليس بواسطتكمتُحصّل من الحساب تكاليف الكهرباء والمياه ورسوم اتحاد الملاك والتأمين وضريبة العقار.

الحساب المصرفي الإسباني

التوكيل

يتيح ذلك لمحاميكم التقدم بطلب الحصول على رقم NIE الخاص بكم، وفتح حسابكم المصرفي، والتوقيع لدى كاتب العدل بينما تكونون في بلدكم. وهكذا تتحول عملية الشراء إلى رحلة واحدة بدلاً من ثلاث. ولا يلزمكم بشراء أي عقار، ويمكنكم إلغاؤه في أي وقت قبل استخدامه. ويجب أن يحدد الأعمال التي أُصدر من أجلها، لأن الصياغة المعدة لإجراء معين تُرفض عند استخدامها لإجراء آخر. وإذا وقعتم عليه خارج إسبانيا، فسيحتاج إلى تصديق أبوستيل، وهو ختم التصديق الدولي الذي يجعل الوثيقة صالحة قانوناً في دولة أخرى. وعادة يذكر التوكيل الذي يعده محامينا الموصى به عدة أشخاص من مكتبه، بمن فيهم المساعدون، بحيث يكون أحدهم متاحاً دائماً عند الحاجة إلى توقيع في وقت قصير. وهناك أمران يجدر معرفتهما قبل القلق بشأن تسليم الصلاحية: يحمل المحامون هنا تأميناً مهنياً، ولا يتصرف أي منهم بموجب التوكيل من دون التأكد منكم أولاً.

أين يمكنكم توقيعه3 مسارات

إذا وقعتم عليه خارج إسبانياأبوستيل وترجمة

يمكنكم إلغاؤهفي أي وقتإذا لم يُستخدم ولم يُلغَ، يظل صالحاً للاستخدام من جانب من يحوزه.

التوكيل

المصطلحات بالترتيب الذي تصادفونها فيه

تُعرّف مصطلحات شراء العقارات الإسبانية بدلاً من ترجمتها، بجملة موثوقة واحدة لكل مصطلح. والمصطلحات العشرة أدناه هي أول ما يصادفه المشتري. يرتب المسرد الكامل كل مصطلح بحسب وقت مواجهتكم له أثناء الشراء. كما يوضح الكلمات التي تبدو مثل كلمة تشيكية لكنها تعني شيئاً مختلفاً، لأنها الكلمات التي قد تكلفكم المال. ويتحقق كاتب العدل الإسباني من أمور أقل بكثير مما يفترضه المشتري التشيكي. فـ nota simple وثيقة معلومات وليست دليلاً على سلامة الملكية التامة. كما أن العربون الإسباني هو مبلغ تأكيد مع جزاء، وليس دفعة جزئية يمكنكم إلغاؤها من دون خسارة.

nota simpleإن nota simple هو المستخرج المبسط من السجل العقاري الإسباني، ويبين مالك العقار والحقوق أو الأعباء المسجلة عليه، وهو أول مستند يقرأه محاميكم قبل أن تدفعوا أي مبلغ.
العربونإن contrato de arras هو عقد الشراء الخاص الموقع بين المشتري والبائع بعد الفحص القانوني. وهو أول مستند يُلزم الطرفين قانوناً، ويحدد تكلفة الإلغاء. ولا يشارك كاتب العدل في إبرامه.
مكتب الخدمات الإداريةإن gestoría هي وكالة إسبانية لإنجاز المعاملات الورقية، تتولى تقديم المستندات إلى الجهات الحكومية نيابة عنكم، ولا توجد كلمة تشيكية واحدة تقابلها.
إتمام الشراءالإتمام هو اليوم الذي يُدفع فيه الرصيد ويُوقّع سند الملكية ويصبح العقار ملكاً لكم، أما في حالة العقار الجديد فهو موعد قد يتغير.
licencia de primera ocupaciónإن licencia de primera ocupación هي رخصة الإشغال الأول التي يحتاج إليها العقار الجديد قبل أن يصبح السكن فيه وربطه بخدمات المرافق قانونياً.
فحص العيوبفحص العيوب هو معاينة العقار الجديد المكتمل للتحقق من العيوب والأعمال غير المنجزة، ثم إعداد قائمة بها وتسليمها إلى المطور لإصلاحها.
Seguro DecenalSeguro Decenal هو تأمين إلزامي لمدة عشر سنوات يغطي العيوب الإنشائية في المبنى الجديد.
IBIIBI هي ضريبة العقار الإسبانية السنوية، ويدفعها إلى البلدية من يملك العقار.
Modelo 210إن Modelo 210 هو النموذج الضريبي الإسباني الذي يقدمه مالك العقار غير المقيم، ويستحق حتى إذا لم يُؤجر العقار مطلقاً.
ضريبة زيادة قيمة الأرضPlusvalía هي الضريبة البلدية على الزيادة في قيمة أرض العقار، وتُعد تكلفة على البائع لا على المشتري.

المسرد

يكون يوم إتمام الصفقة نفسه قصيراً، والعمل الذي يجعله قصيراً يحدث قبله. ينسق محاميكم توقيت الدفعات ويؤكد اكتمال المستندات؛ ونحافظ على تحرك الطرفين نحو التاريخ نفسه، ونكون معكم عادة لدى الموثق.

ما تكلفة الانسحاب في كل مرحلة؟

لا تمنحكم إسبانيا فترة تراجع، ولذلك تكلفكم إعادة النظر بالضبط ما ينص عليه المستند الذي وقعتموه بالفعل. وهناك أربعة أوضاع يمكن أن تكونوا فيها، وليست متساوية.

قبل توقيعكم أي شيء: لا شيء على الإطلاقلا يوجد عقد ولم تدفعوا لأي جهة. وسواء استغرق الأمر أشهراً أو قررتم أن هذا العام ليس الوقت المناسب، فلن يكلّفكم ذلك شيئاً.
بعد الحجز: من 6 000 إلى 11 000 €ستخسرون العربون ما لم ينص العقد على أن نتيجة معينة تعيده إليكم. ولا ينص أي قانون على ما يجب أن يتضمنه ذلك العقد، لذلك فإن صياغته هي كامل حمايتكم.
بعد عقد العربون: العربون كاملاًيبلغ هذا العربون عادةً 10 إلى 20 % من السعر. وبموجب عربون العدول، يعيد البائع الذي يتراجع العربون مضاعفاً، بينما يخسره المشتري الذي يتراجع. وهذا هو النوع الذي يتيح لأي من الطرفين الإلغاء مقابل مبلغ محدد مسبقاً.
بعد توقيع سند الملكية: أصبحتم تملكونهلا يمكن التراجع بعد إتمام الصفقة. وما يتبقى هو تقديم مطالبة: مطالبة بوجود عيوب خفية في عقار إعادة البيع، أو مطالبة بموجب الضمان في العقار الجديد.
إذا لم ينجح العقار الجديد في التسليم: استرداد الأموال، بالإضافة إلى الفائدة القانونيةتُطالبون بها من البنك أو شركة التأمين التي أصدرت الضمان، من دون اللجوء إلى المحكمة. وتُحتسب الفائدة من تاريخ كل دفعة حتى تاريخ التسليم الموعود. ويجب تقديم المطالبة خلال المهلة المحددة في الضمان نفسه.
إذا كان الطرف الآخر مسؤولاً عن الخطأ في عقار إعادة البيع: إنذار رسمي، ثم اللجوء إلى المحكمةلا يوجد ضمان يحمي عربون عقار إعادة البيع، لذلك يكون المسار هو الموضح أدناه.

يستحق عقد الحجز قراءة أدق مما يوحي به حجمه: فهو أقل موضع تكلفة في عملية الشراء بأكملها لتصحيح الخطأ.

اتفاقية الحجز عقد الشراء استرداد عربون الحجز

عقد الحجز

يُخرج العقار من السوق لبضعة أسابيع أثناء إجراء الفحص القانوني، وهو أول مبلغ ترسلونه. ولا يحدد أي قانون إسباني ما يجب أن يتضمنه عقد الحجز. وهذه الحقيقة وحدها هي سبب أهمية قراءته، لأن الحماية التي تحصلون عليها هي ما كُتب فيه. وهناك أربعة بنود تحدد الإجابة.

العقاربالعنوان الكامل أو بالمرجع المساحي، وليس أبداً بالشقة التي عايناها يوم الثلاثاء.
المبلغ والحساب الذي يُحوّل إليهأفضل خيار هو حساب أمانات العملاء الخاص بمحاميكم. وإذا حُوّل المبلغ إلى البائع أو الوكالة أو المطور، وهو أمر شائع، فيجب أن يتطابق اسم صاحب الحساب تماماً مع الطرف المذكور في العقد. توقفوا إذا طُلب منكم التحويل إلى حساب خاص لشخص غريب أو الدفع نقداً أو التحويل إلى حساب شركة في دولة لا علاقة لها بالبيع.
تاريخ انتهاءمن دونه قد يستمر الحجز من دون أن يعرف أحد على وجه اليقين ما إذا كان لا يزال سارياً.
النتائج التي تعيد إليكم أموالكمفي حالة إعادة البيع، تتمثل هذه النتائج فيما يكشفه الفحص القانوني: دين أو عبء أو تغيير غير مسجل أو رخصة غير موجودة.

ما الذي يشتريه لكم العربونبضعة أسابيع خارج السوقأو نحو 1 % من السعر في العقار الأعلى سعراً.

ما الذي يحميهالصياغة وحدهااطّلعوا على ما يحمي أموالكم

اتفاقية الحجز

عقد arras وأنواعه الثلاثة

هذا هو أول عقد يُلزم الطرفين قانوناً، وهو عقد خاص يوقعه المشتري والبائع فيما بينهما قبل أسابيع من اقتراب أي منهما من كاتب العدل. وفي حالة إعادة البيع يسمى contrato de arras، ويبلغ العربون عادة 10 إلى 20 % من السعر. ويعترف القانون الإسباني بثلاثة أنواع، وتختلف تكلفة الإلغاء بحسب كل نوع، لذلك يجب أن يحدد العقد نوعه. وإذا لم يحدده، فالتفسير التالي هو الذي لا يتيح لكم الانسحاب مقابل خسارة قيمة العربون فقط. وفي حالة العقار الجديد، تسمى الوثيقة عادة عقد الشراء الخاص، ولا تنطبق عليها عادة قواعد arras الواردة في القانون المدني إلا إذا أحال العقد إليها صراحة، كما أن الالتزام أكبر: توقعوا دفع 20 إلى 40 % من السعر قبل وجود المفاتيح. وفي هذا المسار تتحرك الأموال أيضاً قبل توقيع العقد. وهذه هي النقطة التي يكون المشترون أقل استعداداً لها، لذلك اقرأوا التنبيه في قسم العقارات الجديدة قبل إرسال أي مبلغ.

أنواع arras في القانون3Penitenciales وconfirmatorias وpenales. نوع واحد فقط يتيح لكم الانسحاب مقابل خسارة قيمة العربون. (BOE)

العقار الجديد قبل وجود المفاتيح20 to 40 %من السعر نقداً. ونادراً ما يغطي الرهن العقاري هذه الدفعات.

عقد الشراء

استرداد العربون المستحق

استحقاق أموالكم وتحصيلها مهمتان مختلفتان. فدفعة العقار الجديد المضمونة تُطالبون بها مباشرة من البنك أو شركة التأمين التي أصدرت الضمان، من دون اللجوء إلى المحكمة. أما أي حالة أخرى فتبدأ بإنذار رسمي يُرسل عبر burofax، وهي خدمة رسائل موثقة مستخدمة في إسبانيا لأنها تقدم دليلاً على ما تمت المطالبة به وموعد المطالبة. وهذا الدليل مهم، إذ تنقضي المطالبة الشخصية بعد خمس سنوات، ولا يوقف هذا الأجل ويعيد بدءه إلا الإنذار الرسمي. أما البريد الإلكتروني أو المكالمة الهاتفية فلا يفعلان ذلك، مهما كانت صياغتهما واضحة. وبعد الإنذار يأتي المسار القضائي المناسب لقيمة المبلغ. وإذا أصبح الطرف الآخر معسراً رسمياً، يتوقف المسار العادي وتتحول المطالبة إلى مطالبة ضمن إجراءات الإعسار.

المهلة الزمنية للمطالبة5 سنواتمن اليوم الذي كان يمكن فيه المطالبة به لأول مرة. (BOE)

أثر burofaxيعيد تشغيل المؤقت

نهاية المسار القضائي الأسرع15 000 €(BOE)

لدين غير متنازع عليهبلا حد أقصى

استرداد عربون الحجز

أقل موضع تكلفة في عملية الشراء بأكملها لتصحيح الخطأ هو قبل انتقال الأموال. يراجع محاميكم عقد الحجز ويتحمل مسؤوليته؛ ونراجعه معكم أيضاً ونسعى إلى إدراج شروط استرداد الأموال قبل توقيعكم.

ماذا يحدث لدى الموثق، وماذا تأخذون معكم؟

إتمام الصفقة موعد واحد، وبحلول بلوغكم إياه تكون كل القرارات قد اتُخذت. وما يحدث هناك هو التحقق من الهوية، وقراءة سند الملكية، والدفع، والتسجيل. وما تأخذونه منه هو سند ملكية مسجل، ومجموعة مفاتيح، وفي العقار الجديد قائمة بالأمور التي لا يزال يتعين على المطور إصلاحها.

كاتب العدل، وما لا يقوم به

يشهد كاتب العدل الإسباني توقيع العقد ويحوّل عملية البيع إلى سند رسمي، لكنه لا يتحقق مما إذا كان العقار خياراً جيداً. وما يفعله في ذلك اليوم محدد بدقة. فهو يؤكد هوية الطرفين وأهليتهما القانونية بالاستناد إلى جوازي السفر ورقم NIE. ويطلب مستخرجاً خاصاً به من السجل للتأكد من أن البائع يملك العقار فعلاً، وأن الأعباء التي تحققتم منها ما زالت الأعباء الوحيدة. ويعد السند ويقرأه بصوت عال قبل أن يوقع أي شخص. كما يسجل السعر كما ورد. ويودع السند إلكترونياً لدى السجل العقاري في اليوم نفسه. ولا يستغرق الموعد ذاته وقتاً طويلاً. أما ما لا يتولاه فهو ديون اتحاد الملاك والتراخيص ومستندات المبنى أو مدى معقولية السعر، وليس إغفال هذه الأمور أمراً عرضياً، بل إنها من مسؤولية محاميكم. وأتعابه محددة وفق جدول حكومي لا يمكنكم التفاوض عليه، وتدفعونها لأن سند ملكية العقار يخصكم. ويضيف الرهن العقاري سنداً ثانياً للقرض نفسه. ومنذ قانون الرهن العقاري لعام 2019 يدفع البنك تكاليف كاتب العدل والسجل المتعلقة بذلك السند الثاني. وإذا كنتم لا تقرأون الإسبانية، فاطلبوا مترجماً شفوياً محلفاً بدلاً من الاعتماد على أي شخص موجود في الغرفة.

جدول أتعاب كاتب العدل0,2 to 0,5 %من السعر، وتنخفض النسبة كلما ارتفع السعر. تحددها الحكومة ولا يمكن التفاوض عليها. (المجلس العام لكتاب العدل)

السجل العقاري، إضافة إلى ذلكabout 60 %من أتعاب كاتب العدل. ويرى المشتري البندين كسطر واحد في كشف الإتمام.

تكلفة محاميكم الخاصحوالي 1%، شامل ضريبة القيمة المضافةاطلعوا على ما يتحقق منه المحامي

كاتب العدل

سجلان، وليس سجلاً واحداً

تحتفظ إسبانيا بسجلين منفصلين للعقار نفسه، ولا يتطابقان دائماً. يوضح Registro de la Propiedad مالك العقار والأعباء المسجلة عليه. أما Catastro فيصف العقار ويحمل القيمة التي تُحسب الضريبة على أساسها. والمستخرج الذي يشير إليه الجميع هو nota simple، الصادر عن سجل الملكية، وهو أول مستند يُقرأ في أي عملية شراء. ولا تطلبونه بأنفسكم أبداً، إذ يحصل عليه محاميكم ويرسله إليكم. وهو يبين الرهون العقارية والحجوزات وحقوق الارتفاق المسجلة، لكنه لا يبين توسعة غير مسجلة أو تغييراً في الاستخدام لم يصرح به أحد أو حدوداً يعترض عليها الجار. ويُعد الاختلاف بين السجلين، وغالباً في المساحة، أمراً شائعاً لا نادراً.

nota simple عبر الإنترنت10,91 €التكلفة الرسمية شاملة الضريبة. يحصل عليها محاميكم وليس أنتم. (نقابة أمناء السجل العقاري)

ما الذي لا يثبتهسند ملكية سليميبين ما هو مسجل. أما التوسعة غير المسجلة أو النزاع على الحدود فلا يظهر أي منهما فيه.

السجل العقاري

يوم إتمام الشراء واستلام المفاتيح

الإتمام هو موعد واحد: يُوقّع السند، ويُدفع الرصيد، ويصبح العقار ملكاً لكم. وتنتقل المفاتيح من يد إلى أخرى في ذلك الموعد وفي اليوم نفسه. وفي حالة العقار الجديد، من المفيد معاينة العقار قبل ذلك الموعد وتسجيل كل عيب وكل عمل غير مكتمل، مع تدوين التاريخ والتقاط الصور. وتلك السجلات هي قائمة فحص العيوب، وتُرسل إلى المطور لإصلاحها. نحن لا نجري المعاينة بأنفسنا، لكننا نرتبها. وتُجريها شركة معاينة خارجية تحمل تأمين المسؤولية المهنية عن تقريرها. ونرافقكم عند التسليم للتحقق من قائمة المحتويات والحالة النهائية للعقار. والمعاينة اختيارية، ويمكن إجراؤها قبل موعد كاتب العدل بدلاً من بعده. لا تنتقلوا إلى العقار قبل إصدار رخصة الإشغال الأول.

متى تنتقل المفاتيحلدى كاتب العدل، في يوم توقيع السندالمعاينة السابقة اختيارية ونوصي بها بشدة.

من الحجز إلى استلام المفاتيحأشهر في إعادة البيع، وسنوات في العقار الجديدشاهد العقارات الجديدة أو المعاد بيعها

تسليم المفاتيح

المصادر الرسمية لهذا الجزءPolicia Nacional, sede electronicaPolicia Nacional, tasa 790 codigo 012Banco de Espana, Cliente BancarioOrden EHA/3202/2008 (BOE)Consejo General del NotariadoColegio de RegistradoresDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley de Enjuiciamiento Civil (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Ley 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)

الأخطاء، ومن تثقون به

ما الأخطاء التي تكلف المشترين أكثر؟

نادراً ما تكون الأخطاء المكلفة هنا أخطاء في الأعمال الورقية. بل هي قرارات تُتخذ من بلد آخر، من دون معرفة محلية. وتتكرر ستة أخطاء كثيراً لدرجة أننا نستطيع سردها ببساطة.

الأخطاء الستة التي نواصل رؤيتها

يمكن تجنب كل واحد من هذه الأخطاء، ومع ذلك لا يزال كل واحد منها يحدث أسبوعياً على هذا الساحل.

إعداد الميزانية لسعر الطلب فقطالإجمالي الحقيقي هو السعر مضافاً إليه التكاليف التي تأتي فوقه. ويوضح قسم الأموال أدناه ماهية هذه التكاليف بالتحديد.
توقع أن يتحقق كاتب العدل من العقاريتحقق كاتب العدل من سند الملكية والهويات، وليس مما إذا كان العقار صفقة جيدة. وهذه المهمة من اختصاص محاميكم الخاص.
الاستعانة بمحامي جانب البيعيعمل المحامي لدى جانب البيع لمصلحة البائع. استعینوا بمحامٍ من اختياركم، أو يمكننا أن نوصيكم بمحامٍ مستقل.
توقيع عقد حجز من دون قراءة شروط استرداد المبلغالحجز هو الدفعة الوحيدة التي تتم خارج أنظمة الحماية. ويجب أن يُكتب فيه قبل تحويل الأموال ما الذي سيعيدها إليكم.
اتخاذ القرار تحت الضغطلا بأس باتخاذ القرار بسرعة، وكثير من المشترين يتخذون قرارهم في الحال. أما اتخاذ القرار لأن رحلة العودة مقررة يوم الأحد، فهو الخيار المكلف.
محاولة إنجاز العملية بأكملها بمفردكملا يمكنكم معرفة أي مجمع سكني تنبعث منه رائحة غريبة في الشتاء، أو أي مجمع يخوض نزاعاً قانونياً مع مديره أو مطوره. ولا يمكنكم معرفة أي المطورين يصعب التعامل معهم بعد التسليم. أما من يعيش هنا ويقوم بهذا العمل كل يوم فيعرف ذلك. وهذه المعرفة هي معظم ما تحصلون عليه عندما تتعاملون معنا.

أخطاء المشترين الشائعة

كيف تميزون بين وكالة للمشتري ووكالة مبيعات؟

لا يمكنكم البحث عن وكالة في سجل، لأنه لا يوجد سجل للوكالات الجيدة. لكن يمكنكم مراقبة طريقة تصرفها خلال الأسبوعين الأولين، والإشارات متسقة. تجيب وكالة المشتري عن الأسئلة التي يسهل عليها التهرب منها، وتخبركم بما هو خاطئ في العقار، وتتأقلم عندما تغيرون رأيكم. أما وكالة المبيعات فتضغط. والفحوص أدناه هي التي نرغب في أن يجريها المشتري علينا.

يخبرونكم عندما يكون العقار الذي يعرضونه عليكم مدرجاً ضمن قوائمهم الخاصةتتشارك الوكالات هنا المخزون، لذلك فإن معظم العقارات التي تُرسل إليكم تكون مملوكة لجهة أخرى، بينما يعود بعضها إلى الوكالة نفسها. لا توجد مشكلة في أي من الحالتين. المشكلة هي عدم إخباركم بأي العقارات يعود إلى أي جهة. وعندما يكون العقار مدرجاً ضمن قوائم الوكالة الخاصة، فإنها تمثل البائع وتبيع لكم في الوقت نفسه.
يمكنكم السؤال عن أرباحهم من عقار معيّن، وهم يجيبونكملا تكون العمولة متساوية على جميع العقارات، لذلك فإن السؤال منصف، ويمكن التحقق من الإجابة بمقارنتها بالسعر المعروض عليكم. والوكالة التي تعتبر السؤال وقحاً تكون قد كشفت لكم شيئاً. أما الوكالة التي تجيب بوضوح فقد كشفت لكم المزيد.
يرشّحون محامياً مستقلاً ولا يصرّون على محامٍ معيّنالنهج الصحيح هو ترشيح يمكنكم رفضه: هذا هو المكتب الذي نتعامل معه، وهذه أتعابه، ويمكنكم الاستعانة بمحاميكم الخاص. أما الوكالة التي لا تتعامل إلا مع محامٍ واحد، أو توحي لكم بأنكم لا تحتاجون فعلاً إلى محامٍ، فهي ترتّب عملية التحقق بما يخدم مصالحها.
من الطبيعي إجراء اختيار أولي سريع، لكن الضغط غير مقبولقد تصلكم قائمة اختيار أولية بسرعة، وهذه علامة جيدة: فالغرض منها تعريفكم بالسوق، وهي قابلة للنقاش والتعديل. وما يكشف الحقيقة هو ما يحدث بعد ذلك. فالوكالة التي تضغط عليكم لاختيار عقار واحد، أو تواصل توجيهكم إلى القائمة نفسها، تبيع لكم. أما الوكالة التي تضيق القائمة معكم وتتكيف عندما تغيّرون رأيكم، فهي تبحث لكم.
يمكنكم طرح الأسئلة المحرجة من دون أي تعقيدهل السعر مرتفع أكثر من اللازم؟ هل المنطقة هادئة فعلاً كما تبدو؟ هل كانوا سيشترونه بأنفسهم؟ هل يصعب التعامل مع المطوّر بعد التسليم؟ الإجابات أقل أهمية من معرفة ما إذا كان طرح السؤال يغيّر أجواء الحوار.
اسألوا عن السلبيات، سواء في العمل أو في العقارهناك سؤالان. ما الذي حدث بشكل سيئ في عمليات الشراء التي تولّوها، لأن أي شخص مارس هذا العمل لسنوات قد مرّ بتعقيدات ويمكنه وصفها. وما الجانب السيئ في هذا العقار تحديداً، لأن كل عقار لديه ما يعيبه: الضوضاء، أو اتجاه الإطلالة، أو الدرج، أو المجتمع السكني، أو فرص إعادة البيع. والوكالة التي لا تستطيع ذكر عيب واحد لا تعرف العقار أو تحاول بيعه.
اسألوا ما إذا كانوا يبحثون في السوق بأكمله أم في مخزونهم الخاص فقطالوكالة التي تبحث فقط ضمن العقارات التي تملكها تختار من جزء صغير من العقارات المتاحة ضمن ميزانيتكم. ويظل السعر نفسه في كلتا الحالتين، لأن جهة البيع هي التي تدفع العمولة.
اسألوا ما إذا كانوا قد نصحوا مشترياً من قبل بعدم الشراءمن الصعب اختلاق إجابة محددة ومبررة. وعدم تقديم أي إجابة هو بحد ذاته إجابة.
اسألوا ما إذا كانوا يتقاضون رسوم إحالة من المحامي أو المفتشإذا كانوا يفعلون ذلك، فإن الترشيح يصبح منتجاً يبيعونه لا رأياً يقدّمونه. أما نحن فلا نتقاضى شيئاً من أي منهما، ويمكنكم طرح السؤال نفسه على أي وكالة.

لماذا تكون القوائم مضللة، وما الذي يصحح ذلك

تتشارك الوكالات على هذا الساحل المخزون نفسه، ولذلك تعلن عشرات المكاتب غالباً عن الشقة نفسها، وأحياناً بأسعار مختلفة. وفي النهاية يكون السعر عادةً نفسه أينما اشتريتم العقار، لكن ليس دائماً. فقد تعرض وكالة مخزونها الخاص بسعر أعلى قليلاً لأنها تكسب أكثر من إعلانها الخاص. وبعض الإعلانات تخص عقارات بيعت بالفعل وتظل منشورة رغم ذلك. كما تعرض بعض الإعلانات صوراً لوحدة مختلفة، أو تخلط بين صور العرض لأفضل شقة جديدة وصور عقار أقدم لإعادة البيع، فيبدو العقار أفضل مما هو عليه. ولا يمكنكم فك هذه التعقيدات من بلد آخر، وليس عليكم ذلك. فهذا هو الغرض من وكالة المشتري. نحن نعرف المجمعات السكنية ومديري اتحادات الملاك والجيران والمناطق، ونعرف أي المباني لديها مشكلات لن يذكرها أي إعلان على الإطلاق. وقد تم التحقق من كل عقار نرسله إليكم ومطابقته مع الواقع أولاً، أياً كانت الجهة التي تعلن عنه.

إعلانات الطُعم

ما مقدار هامش التفاوض المتاح؟

هامش تفاوض أقل مما يتوقعه معظم المشترين. فالعقار المسعّر بشكل صحيح لهذا الساحل يُباع عادة بخصم ضئيل جداً، وتباع العقارات الجيدة فعلاً بالسعر المطلوب. أما العقار المبالغ في سعره فهو الذي يتضمن هامشاً حقيقياً. وما يحرك السعر ليس مدى إصراركم في التفاوض، بل مدة عرض العقار، وسبب بيع البائع، وما إذا كان السعر المطلوب قد حُدد استناداً إلى مبيعات حقيقية لعقارات مماثلة أو إلى مجرد أمل. ذلك هو العمل الذي يحدث قبل تقديم العرض، وهو السبب الأكبر لوصول العرض. وهو أيضاً العمل الذي ننجزه لكم مع كل عرض نقدمه: نعرف أسعار بيع العقارات المماثلة، ونعرف متى يكون السعر المطلوب مجرد أمل.

محاولة افتتاحية معتادة لعقار إعادة بيع مسعّر بشكل جيد: about 5 %هذا هو السعر المطلوب عند بدء التفاوض وليس النتيجة المتوقعة. ففي العقار المسعّر بشكل صحيح، غالباً ما يكون الخصم المتفق عليه نهائياً قريباً من الصفر. وهذه ممارسة عامة في السوق هنا وليست قاعدة.
عقار مسعّر بالسعر المناسب: خصم شبه معدومتُباع أفضل العقارات بالسعر المطلوب، وتُباع بسرعة.
عقار مسعّر بأعلى من قيمته: مساحة أكبر بكثيريعتمد مقدار الخصم على وضع البائع وعلى المدة التي ظل فيها العقار معروضاً.
في عقار جديد: الشروط بدلاً من السعرراجعوا موضوع «هل ينبغي لكم شراء عقار جديد أم عقار إعادة بيع؟»، الذي يوضح ما الذي يتيح لكم كل مسار تغييره.

تنشر إسبانيا أسعار البيع: فبيانات معاملات الموثق والسجل العقاري متاحة للعامة، ومنها تأتي الإحصاءات الوطنية بشأن أسعار بيع العقارات. لكن لا يوجد مصدر عام يمنحكم السعر المطلوب مقارنة بسعر البيع لإعلان معين، وهي المقارنة التي يريدها المشتري. ولذلك تمثل الأرقام أعلاه ممارسة عامة في السوق على هذا الساحل، وليست إحصائية يمكن لأي شخص البحث عنها لكل عقار.

التفاوض أخطاء المشترين الشائعة

كم يكلفكم كل ذلك؟

لا شيء. لا توجد رسوم أو أتعاب احتفاظ أو نسبة عند إتمام الصفقة. نتلقى أتعابنا من العمولة التي يدفعها البائع أو المطور بالفعل. وهذه العمولة مدرجة ضمن السعر المطلوب، سواء مثلكم شخص أم لا.

المشتري
0 €لا رسوم، ولا أتعاب مقدمة، ولا دفعة عند الشراء.
المطور أو البائع
بناء جديد2,5 إلى 6 %
إعادة البيع1,5 إلى 4 %
من يدفعهامدرجة بالفعل ضمن السعريدفعها طرف البيع، سواء اشتريتم من خلالنا أو مباشرةً.
Arevont
جزء من تلك العمولةإذا لم تشتروا شيئاً، فلن يدفع لنا أحد أي مبلغ.

تُستحق العمولة سواء شاركنا في العملية أم لا، لأنها مشمولة ضمن السعر الذي يطلبه البائع. وما يتغير هو ما إذا كان هناك من يعمل لمصلحتكم أثناء إنفاقها.أنتم تدفعون مقابل أمرين، ولا يخصنا أي منهما: المحامي المستقل والفحص الفني عندما تحتاج العقار إليه. ولا نتقاضى أي رسوم إحالة من أي منهما. ويمكنكم أيضاً الاستعانة بمحامٍ من اختياركم.

كيف نتقاضى أتعابنا لماذا نمثل المشترين

لصالح من يعمل الوكيليعمل الوكيل المذكور في الإعلان لصالح البائع، وتتمثل مهمته في تحقيق النتيجة التي يريدها البائع. أما وكيل المشتري فيعمل لصالحكم. نبحث في السوق بأكمله، بما في ذلك عقارات الوكالات الأخرى. ونفحص العقار وفقاً لمصلحتكم وليس وفقاً لإتمام عملية بيع. ونتفاوض نيابة عنكم وليس نيابة عن البائع. وتبقى العمولة ضمن السعر المطلوب في كلتا الحالتين، ولذلك لا يؤدي وجود شخص إلى جانبكم إلى رفع السعر الذي تدفعونه.

ثلاث حالات، وتكلفة كل منها عليكمتوجد عمولة في كل عملية بيع تقريباً على هذا الساحل، سواء كنتم ممثلين أم لا. فقد اتفق البائع عليها مع وكالته الخاصة قبل ظهوركم، وتُدفع من حصيلة البيع بدلاً من إضافتها إلى السعر. ويغير وجود ممثل لكم كيفية تقسيم تلك العمولة القائمة، ولا يغير شيئاً آخر.

تأتون دون تمثيل: سعر العقارعادةً ما تبقى العمولة كاملة لدى الوكالة التي تمثل البائع.
نحن نمثلكم: السعر نفسه، دون أي إضافةتدفع الوكالة التي تمثل البائع حصتنا من العمولة نفسها.
تقررون عدم الشراء: لا شيءلا تُستحق أي عمولة، ولذلك لا يحصل أحد على شيء. لا مقابل البحث ولا المعاينات ولا الوقت.
في كلتا الحالتين، السعر نفسه: يحدده المطوّر أو البائعتكون تكلفة العقار الجديد نفسها بغضّ النظر عن الجهة التي تتعاملون معها. أما في عقارات إعادة البيع، فتتشارك الوكالات هنا قوائمها، لذلك يمكن الوصول إلى العقار نفسه بالسعر نفسه عبر عدة وكالات.

ما يحدث في أماكن أخرى على هذا الساحل، وما نفعله بدلاً من ذلك

عمولة تُفرض على المشتري بالإضافة إلى العمولة التي يدفعها البائعتتبع بعض الوكالات هنا هذا الأسلوب. نحن لا نفرض أي عمولة على المشتري، ولا توجد رسوم ثانية في أي مكان. ومن المفيد معرفة أن هذا الأسلوب موجود قبل توقيعكم أي شيء مع أي جهة.
رسوم إحالة تُقتطع من أتعاب المحامي أو الوسيط أو المفتشلا نتقاضى أي عمولة أو مكافأة أخرى مقابل ترشيح مكتب المحاماة أو أي اختصاصي آخر. ويمكنكم الاستعانة بمحاميكم الخاص في أي مرحلة.
مكافآت حجم المبيعات لبيع الوحدات في مشروع معيّنلا نحصل على أي منها، ولا توجد أهداف مبيعات لمشاريع محددة، لذلك لا يوجد مشروع نحتاج إلى توجيهكم إليه.
رسم لا تعرفون به إلا في النهايةرسومنا ليست متساوية على جميع العقارات، لأنها تعتمد على العرض والترتيبات المرتبطة به. اسألونا عن أرباحنا من عقار معيّن وسنخبركم بها.

السؤال العادل وراء كل ذلك هو ما إذا كان حجم أتعابنا يحدد ما نوصي به. والإجابة لا، وإليكم السبب. نبقى معكم بعد الشراء. ويصل جزء كبير من عملائنا عن طريق التوصية. ونقول لكم عندما نرى أن عقاراً لا يستحق السعر المطلوب. كما نوصي بالعقار المعاد بيعه الذي يدفع لنا أقل عندما يكون هو العقار الأفضل.

حديث صريح

لا تناسب هذه العملية كل ميزانية، ولا تلائم كل مشترٍ

بأقل من 200 000 €، لن نبحث في Costa del Sol على الإطلاق. وبين 200 000 € و250 000 €، يكون الاختيار محدوداً، وغالباً ما تكون Costa Blanca أكثر منطقية.ابتداءً من نحو 300 000 €، يبدأ الاختيار في شمول ما يبحث عنه المشترون، ومع ذلك يظل هذا الرقم فعلياً مستوى دخول وليس ميزانية مريحة. بهذا المبلغ لن تحصلوا على إطلالة بحرية ضمن مسافة مشي من الشاطئ. ونفضل أن نوضح لكم ذلك في صفحة عثرتم عليها عبر Google بدلاً من إخباركم به خلال مكالمة.إذا كان العقار مخصصاً لأسبوعين في السنة ولاستخدام آخر، فستكون التكاليف أعلى مما يتوقعه الناس. ويرجع ذلك إلى رسوم اتحاد الملاك، وتقديم الإقرارات الضريبية، وتكاليف التشغيل.بالنسبة إلى بعض المشترين، تكون الإجابة لا. لقد أخبرنا أشخاصاً بذلك وخسرنا الصفقة.الخطوات الخمس عشرة في هذا الدليل هي طريقتنا في العمل، وليست متطلباً قانونياً. وتعمل الوكالات الأخرى بطرق مختلفة. ننفذ بعض هذه الخطوات لأننا نرى أنها تستحق التنفيذ، وليس لأن أحداً يفرضها. ويمكنكم شراء عقار إسباني من دون أن تنفذ وكالة أياً من ذلك نيابة عنكم.الخطوة التي لا يمكنكم تخطيها بصورة معقولة هي الخطوة 9.

المصادر الرسمية لهذا الجزءDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)

الأموال

ماذا تدفعون فوق السعر، وأي ضريبة تنطبق؟

خططوا لتكاليف إضافية تتراوح بين 8 و13 % فوق السعر. وينشأ الفرق بين الرقمين تقريباً بالكامل من ضريبة الشراء، ويتوقف تحديد الضريبة المنطبقة فقط على هوية البائع.

13 %سعر العقار

عقار جديد

9 %سعر العقار

إعادة البيع

الشريحة بلون التراكوتا هي التكلفة المضافة إلى سعر العقار. ويعرض الشريطان العقار نفسه.

تكاليف الشراء الإضافية فوق السعر

تقترب تكاليف العقار الجديد من 13 %، وتقترب تكاليف إعادة البيع من 9 %، وتشمل ضريبة الشراء وكاتب العدل والسجل العقاري ومحاميكم. ويخص كاتب العدل والسجل الواردان في هذه القائمة سند الملكية، ويدفعهما المشتري. وإذا اقترضتم، فسيكون للقرض سند خاص به، ويدفع البنك تكاليف كاتب العدل والسجل المتعلقة به. وتمثل الضريبة البند الأكبر، بينما تبدو سائر التكاليف صغيرة مقارنة بها. وتنخفض النسبة قليلاً أيضاً كلما ارتفع السعر، لأن جداول أتعاب كاتب العدل والسجل ليست متناسبة مع السعر. وهناك أمران يفاجئان المشترين. ففي العقار الجديد، تتطلب الدفعات المرحلية دفع 20 إلى 40 % من السعر نقداً قبل وجود المفاتيح بوقت طويل، ونادراً ما يصل الرهن العقاري إلى هذه الدفعات. كما تستحق التكاليف باليورو في تواريخ لا تتحكمون فيها، ولذلك يجب إدراجها في خطة التحويل بدلاً من الاكتفاء بتذكرها.

فوق السعر، عقار جديدنحو 13 %

فوق السعر، إعادة بيعحوالي 9 %

رقم NIE والترجمات~150 €البند المجمّع في نموذج التكاليف لدينا: الرسم الحكومي البالغ بضعة يوروهات لكل مقدم طلب، إضافة إلى تكاليف الترجمة وإنجاز الطلب.

نقل المرافق وتوصيلها~600 €

تكاليف الشراء

ما ضريبة الشراء المطبقة؟

تدفعون واحدة من ضريبتين، ويحدد البائع نوع الضريبة المستحقة. يخضع العقار المعاد بيعه من مالك خاص لضريبة نقل الملكية. أما العقار الجديد من مطور عقاري فيخضع لضريبة القيمة المضافة بالإضافة إلى رسم الدمغة على سند الملكية. ويمثل valor de referencia القيمة المرجعية التي تحددها إسبانيا للعقار، وتُحتسب ضريبة نقل الملكية على أساسها كلما تجاوزت السعر الذي دفعتموه. لذلك، لا يحقق التصريح عن سعر أقل أي فائدة على الإطلاق، إذ تحدد الدولة الحد الأدنى. أما المعدلات المخفضة التي ستقرؤون عنها فنادراً جداً ما تنطبق على غير المقيم الذي يشتري منزلاً ثانياً. ويتولى محاميكم تقديم الإقرار نفسه ضمن المهلة المحددة بعد توقيع سند الملكية.

ITP، عقار معاد بيعه من مالك خاص7 %(BOE)

IVA بالإضافة إلى AJD، عقار جديد11,2 %(BOE)

القيمة المرجعية في الوعاء الضريبي منذ2022(BOE)

النقد الذي يجب التصريح عنه أثناء السفر10 000 €(BOE)

الضرائب والرسوم

ما تكلفة السنة الأولى، شاملة كل شيء؟

لا يجمع أحد الرقم الذي يريده المشتري، أي تكلفة السنة الأولى كاملة بدلاً من تكلفة الشراء. وكل رقم أدناه منشور بالفعل في هذه الصفحة أو في أدلتها. وهذا مثال وحساب مجمعان، وليس عرض سعر.

بالإضافة إلى سعر العقار الجديد: نحو 13 %الضريبة، والكاتب بالعدل، والسجل العقاري، ومحاميكم.
بالإضافة إلى سعر عقار إعادة البيع: حوالي 9 %القائمة نفسها، مع ضريبة شراء أقل.
أثاث للاستخدام الشخصي، لشقة من غرفتي نوم: من 1 000 إلى 15 000 €باقات منشورة من المورّدين لتجهيزها للسكن. يصل العقار الجديد فارغاً، حتى من تركيبات الإضاءة. أما تجهيز عقار وفق معايير الإيجار فهو نطاق مختلف وأعلى تكلفة، كما هو موضح في قسم التأجير.
تكلفة هامش صرف بنسبة 1 %: 4 000 €لعقار سعره 400 000 €، وأكثر من مجموع رسوم التحويل كافة في عملية الشراء. اطّلعوا على تكلفة هامش البنك
السنة الأولى: ضريبة العقار، ورسوم المجتمع، والتأمين: 1 600 إلى 7 800 €المجموع الحسابي للأرقام السنوية الثلاثة الواردة أدناه في هذه الصفحة. وتُضاف إليه تكاليف الكهرباء والمياه والإنترنت، وتعتمد على مدة وجودكم في العقار.

اقرؤوا الأمر على أنه ثلاث مطالبات نقدية منفصلة بدلاً من رقم واحد: التكاليف الإضافية على السعر، التي تحتاجون إليها لدى الموثق؛ والأثاث، الذي تحتاجون إليه في الأسابيع الأولى؛ وتكاليف التشغيل، التي تبدأ فوراً ولا تتوقف. وتنخفض النسبة قليلاً مع ارتفاع السعر، بينما تمثل رسوم اتحاد الملاك البند الأكثر تفاوتاً بين شقتين تبدوان متطابقتين.

تكاليف الشراء حاسبة التكاليف الأثاث والتجهيز التكاليف السنوية

الأثاث، والعقار الجديد الفارغ

يُسلَّم العقار الإسباني الجديد فارغاً تماماً، حتى من تركيبات الإضاءة. أما العقار المعاد بيعه فعادةً ما يأتي مفروشاً، لكنكم تتفاوضون بشأن الأثاث في مرحلة الحجز، وكل ما لا يُدرج في قائمة جرد مؤرخة يميل إلى الاختفاء قبل التسليم. ويُعد إحضار الأثاث من Czechia فكرة سيئة عادةً.

أغطية الأسرّة، إذا كنتم تؤجرونه للسياح2 مجموعةطقم واحد مستخدم وطقم احتياطي لكل سرير. ثلاثة أطقم ممارسة متبعة وليست قانوناً.

ما تنصحون به بشأن تكاليف التجهيز0 €

الأثاث والتجهيز

كم يمكنكم اقتراضه، وكيف تصل الأموال إلى إسبانيا؟

يحدد سؤالان ما يمكنكم تحمله فعلياً: مقدار ما سيقرضه بنك إسباني لغير المقيم، وما يأخذه سعر الصرف في الطريق. والسؤال الثاني يتعلق بالرقم الأكبر، وهو ما يتجاهله المشترون.

رهن عقاري لغير المقيمين

يُقرض البنك الإسباني غير المقيم بحد أقصى ما يعادل 60 إلى 70 % من السعر. وهذا يعني أنكم تحتاجون إلى دفع 30 إلى 40 % نقداً، قبل إضافة التكاليف الأخرى. وقد يتمكن مواطن من الاتحاد الأوروبي يشتري مسكناً رئيسياً فعلياً من الحصول أحياناً على نسبة أعلى من ذلك. ويقيّم البنك العقار نفسه ويقرض على أساس القيمة الأقل بين التقييم والسعر. وإذا كان التقييم أقل من السعر المتفق عليه، فهذه مشكلة لكم وليست للبائع. ومنذ 2019، يجب تزويدكم بوثيقتي المعلومات القياسيتين وبفترة تفكير قبل توقيع أي مستند. كما أن اختيار كاتب العدل بحرية حق قانوني لكم في الرهن العقاري. هناك أمران ينبغي الانتباه إليهما. فالفائدة المختلطة التي تُباع على أنها ثابتة تتصرف بشكل مختلف تماماً بعد انتهاء فترة التثبيت. كما أن المستند الذي يحتاج إلى أبوستيل بدلاً من ترجمة عادية هو السبب المعتاد لبقاء الملف غير مكتمل لأسابيع.

نسبة القرض إلى قيمة العقار، لغير المقيمين في الاتحاد الأوروبيمن 60 إلى 70 %

نسبة القرض إلى قيمة العقار، خارج EUمن 50 إلى 60 %

سعر فائدة ثابت على مدى 20 عاماًمن 3,8 إلى 5,2 %لمحة عن السوق. المعدلات متغيرة.

فترة التفكير قبل التوقيع10 أيام(BOE)

الرهن العقاري

تحويل الأموال وسعر الصرف

لا تكون عملية الشراء تحويلاً واحداً، بل عدة تحويلات موزعة على أشهر أو سنوات، كما أن تكلفة سعر الصرف تفوق بكثير مجموع رسوم التحويل كلها. ويمكن لعقد آجل تثبيت سعر الصرف قبل موعد دفعة مقابل عربون، لكنه التزام ملزم وليس تأميناً اختيارياً، فإذا تحرك السعر في الاتجاه الآخر تظل ملتزماً به. وهناك ثلاثة أخطاء عملية شائعة. دفع مبلغ الحجز بالبطاقة، إذ يُحوّل بسعر لم يتفق عليه أحد ويُضاف إليه رسم سحب نقدي. إرسال الأموال إلى حساب غير الحساب المذكور في العقد. وتأجيل التحويل إلى الأسبوع الأخير، حين تستغرق مراجعة الامتثال وإثبات مصدر الأموال عدة أيام لكل منهما. كما ينبغي تحويل قيمة الضرائب والأثاث وتكاليف التشغيل للسنة الأولى أيضاً، لأنها جميعاً التزامات باليورو في مواعيد لا تتحكمون فيها.

تحويلات منفصلة ضمن عملية شراء واحدةمن 4 إلى 8

هامش بنك تجاري تقليديمن 3 إلى 4 %محتسب ضمن سعر الصرف، وليس ضمن الرسم.

تكلفة هامش بنسبة 1 %4 000 €على عقار بسعر 400 000 €.

ما نقتطعه من عملية صرف العملات0 €

تحويل العملات التشيكية إلى اليورو

ما الذي يحمي أموالكم قبل أن تملكوا أي شيء؟

لا يوجد في إسبانيا حساب ضمان موثق، ولذلك تحمي أموالكم إحدى منظومتين بحسب ما تشترونه، بينما تقع دفعة واحدة خارج كلتيهما.

الحساب الذي يحتفظ بأموالكم

في العقار الجديد، تُودع دفعاتكم في حساب إنشاء محمي قانوناً، وتتلقون في المقابل شهادة ضمان. أما في العقار المعاد بيعه، فتُودع الدفعات في حساب أمانات العملاء الخاص بمحاميكم، منفصلاً عن أموال المكتب، ويُفرج عنها لدى كاتب العدل. ويُعد مبلغ الحجز الدفعة الوحيدة التي لا يغطيها أي من النظامين، ولذلك ينبغي أن يكون صغيراً، كما أن شرط استرداده أهم من قيمته. وتتلقون شهادة الضمان عند توقيع عقد الشراء الخاص، وقبل مغادرة أي دفعة مرحلية لحسابكم. وإذا وُعدتم بها لاحقاً، فإن الدفعة التي توشك على سدادها غير مغطاة بعد.

العقار الجديد، الحساب المحميمطلوب قانوناً

العقار المعاد بيعه، حيث تنتظر الأموالحساب للعميل

إذا أخفق المطور في التسليماسترداد المال مع الفائدة

عدد الدفعات غير المشمولة بأي من النظامين1الحجز. اجعلوه صغيراً واحصلوا على شرط الاسترداد كتابةً.

كيف تتم حماية أموالكم

الضمان المصرفي وكيفية قراءة الشهادة

يجب أن تكون كل دفعة تسددونها إلى مطور قبل اكتمال المبنى مشمولة بضمان أو وثيقة تأمين صادرة باسمكم بشكل فردي. اقرأوا أربعة أمور في الشهادة. اسمكم أنتم بصفتكم المستفيد. مبلغ الضمان، بما في ذلك الضريبة التي دفعتموها بالفعل. الجهة المصدرة، التي يجب أن تكون بنكاً أو شركة تأمين، وليس المطور بأي حال. وتاريخ التسليم الذي يستمر احتساب الفائدة حتى بلوغه. وتُعد الشهادة التي تذكر اسم المشروع بدلاً من اسمكم أكثر الثغرات شيوعاً على هذا الساحل. وتظل الأموال المدفوعة قبل تحديث الشهادة غير محمية إلى أن تكتمل الإجراءات الورقية. وهذا ليس الضمان على المبنى المكتمل، فهو أمر منفصل تماماً.

باسم من سُجّل؟باسمك الخاص(BOE)

ما يجب أن يغطيه الضمانالمبلغ بالكامل

من يجوز له إصدارهابنك أو شركة تأمينليس المطور نفسه بأي حال.

الصيغة المعززة السارية منذ2015

الضمانات المصرفية

حساب العميل والاحتيال الموجه إليه

يجب على المحامي الإسباني الاحتفاظ بأموالكم منفصلة عن أموال المكتب، ولا يجوز له السحب منها من دون تفويضكم الكتابي. والخطر الحقيقي عند إتمام الصفقة ليس إخفاق القاعدة، بل رسالة بريد إلكتروني احتيالية تخبركم بتغير رقم الحساب. أكدوا أي تغيير صوتياً، باستخدام رقم لديكم مسبقاً.

حساب العميليُحتفظ به منفصلاً(BOE)

كيفية تصنيف سوء التعاملمن جسيم إلى جسيم جداً

على عاتق من يقع واجب التأمينمدونة قواعد السلوكاطلبوا مبلغ التغطية، لا مجرد التأكد من وجودها.

حساب أموال العميل لدى المحامي

هل ينبغي لكم الشراء بصفتكم الشخصية أم من خلال شركة؟

بالنسبة إلى معظم مشتري منزل عطلات واحد، تكون الإجابة لا. فالشركة تضيف إقرارات، وتفرض ضريبة على استخدامكم الشخصي للعقار، وتعقد عملية البيع، ولا تخفض ضريبة الشراء.

باسمكم شخصياً أو من خلال شركة

لا توفر الشركة أي وفورات في ضريبة الشراء، وبالنسبة إلى منزل واحد للعطلات تكون هذه عادةً نهاية النقاش. وقد يُفرض ضريبياً على استخدامكم للعقار باعتباره إيجاراً كان ينبغي للشركة أن تتقاضاه منكم. كما تظل الحصص خاضعة لضريبة الثروة، وتُقيّم من خلال الميزانية العمومية للشركة. ويجب التصريح عن الملكية المستفيدة عند تأسيس الشركة ومرة أخرى كل عام. وحتى الشركة غير النشطة يجب أن تقدم الإقرارات، حتى عندما لا يكون هناك ما تصرح عنه. كما يغير ذلك ما يمكنكم فعله لاحقاً. فمالك العقار من خلال شركة يلتزم بسبع سنوات في عقد الإيجار طويل الأجل بدلاً من خمس سنوات. وبيع الحصص بدلاً من العقار معاملة أكثر تعقيداً تحتاج إلى مختص خاص بها. وقد يكون ذلك منطقياً عند وجود شركة تجارية حقيقية تملك عدة عقارات، وهو نقاش مختلف مع مستشار ضريبي وليس مع وكالة.

ضريبة الشراء التي توفرها الشركة0 €الضريبة نفسها في كلتا الحالتين.

ضريبة الشركات على دخل الإيجار25 %

شركة خاملة، كل عاممن 500 إلى 1 000 €

الرسم المفروض على الولايات القضائية غير المتعاونة3 %Czechia وPoland ليستا مدرجتين في تلك القائمة.

الشراء من خلال شركة

المصادر الرسمية لهذا الجزءReal Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 11/2021, lucha contra el fraude fiscal (BOE)Ley 5/2019, contratos de credito inmobiliario (BOE)Reglamento (UE) 2018/1672, controles de efectivoLey 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto 135/2021, Estatuto General de la Abogacia (BOE)Real Decreto 609/2023, Registro de Titularidades Reales (BOE)Junta de Andalucia, viviendas de uso turistico

ما الذي قد يسوء؟

ما الذي يفحصه المحامي المستقل، وبأي ترتيب؟

هذا هو الجزء الذي تدفعون مقابله، وهو الخطوة الوحيدة في هذا الدليل التي لا يمكنكم تجاوزها بصورة منطقية. يجري محامٍ مستقل نحو خمسة عشر فحصاً، ثم يخبركم بما إذا كان ينبغي المتابعة.

الفحوص الخمسة عشر

تُجرى الفحوص ضمن أربع مجموعات. من يملك العقار وما القيود المفروضة عليه، وفقاً لسجل الملكية. وماهية المبنى من الناحية القانونية: رخصة البناء، ورخصة الإشغال الأول، وما إذا كان السجل العقاري وCatastro يصفان العقار نفسه القائم فعلياً. وما المستحق عليه: رسوم اتحاد الملاك، وشهادة المديونية من المسؤول عن الإدارة، وضريبة العقار. وما يجوز لكم فعله به: نظام اتحاد الملاك، وما إذا كان تأجير العقار للسياح مسموحاً به أصلاً. إن وجود إجابة بالنفي في أي موضع من سلسلة قانونية المبنى يوقف السلسلة بأكملها، وهذه هي النقطة التي تتوقف فيها عملية الشراء بدلاً من إعادة تسعيرها. ويلتزم البائع الخاص لمرة واحدة بإفصاح أقل تجاهكم مقارنة بالوكالة، مما يجعل الفحص أكثر أهمية لا أقل.

الفحوص المدرجة في القائمة15

المدة اللازمة، بالأسابيعمن 2 إلى 4

تكلفة المحامي~1 %من السعر، شامل ضريبة القيمة المضافة.

ما نقتطعه من أتعاب مكتب المحاماة0 €

ما الذي يفحصه المحامي

شهادة كفاءة الطاقة

يحتاج كل عقار إلى شهادة سارية قبل الإعلان عنه للبيع أو الإيجار، ويتعين على البائع توفيرها وليس عليكم. ولا يجوز إصدارها إلا من فني مؤهل. ومع ذلك، يمكن لكاتب العدل توقيع العقد من دونها إذا تنازلتم عنها كتابةً في سند الملكية، ولذلك فإن غياب الشهادة مسألة ينبغي السؤال عنها وليس عائقاً.

مدة صلاحية الشهادة10 سنوات(BOE)

مع أسوأ تصنيف5 سنوات

تكلفة الشهادةمن 50 إلى 300 €

الاستثناء المحدود50 m²مبنى مستقل تقل مساحته عن تلك المساحة.

شهادات كفاءة الطاقة

لا يتعين عليكم اختيار محامٍ دون تحرٍ، ولا يتعين عليكم ملاحقته أيضاً. ننسق الفحص وندفعه إلى الأمام، ونحوّل ما يرد إلى بيان لما يعنيه هذا العقار تحديداً. يدفع أتعاب المحامي أنتم، ويعمل لصالحكم.

ماذا لو لم يكن المبنى أو الأرض كما يبدوان؟

إن أكثر المشكلات تكلفة هنا ليست في الجدران، بل في الأعمال الورقية التي تقف وراءها: مبنى أو توسعة لم تحصل قط على ترخيص، أو أرض ليست قابلة للبناء عليها كما يقول البائع.

مبنى غير مرخص وعدّاد الهدم التنازلي

في الأراضي الحضرية أو الريفية العادية، ينقضي حق إصدار أمر الهدم بعد ست سنوات، ويمكن عندها أن يتقدم المبنى للحصول على وضع AFO. ولا يمثل AFO تقنيناً للمبنى، بل يسجل انقضاء المهلة، وقد يُعاد فتح الملف لاحقاً إذا تبين أن الأرض تقع ضمن فئة محمية. أما في الأراضي المحمية أو الساحلية، فلا تبدأ المهلة أصلاً، ولذلك يظل الهدم ممكناً إلى أجل غير محدد. وينتج عن ذلك أثران عمليان. يتوخى المقرضون الحذر بشأن عقار حاصل على AFO، ولذلك قد تختلف شروط الرهن العقاري عن شروط الشراء العادي أو قد يُرفض القرض. كما أن ملف التنفيذ المفتوح لدى البلدية لا يظهر في أي مستخرج من السجل. ويتعين على شخص ما أن يستفسر من البلدية مباشرة، وهذا جزء من الفحص القانوني وليس أمراً يمكنكم إنجازه من خلال إعلان عقاري.

في الأراضي العادية6 سنواتبعد ذلك، لا تعود الجهة المختصة قادرة على إصدار أمر بالهدم. (BOJA)

على أرض محمية أو ساحليةبلا حد زمني

المباني غير القانونية

شرفة مغلقة، أو مسبح، أو غرفة إضافية

عادةً ما يمكن معالجة الإضافة غير المصرح عنها في منزل قانوني بخلاف ذلك، لكنها تظهر عندما لا يتطابق السجل العقاري وCatastro والمبنى الفعلي. ويجب على شخص ما تنفيذ إجراء تصحيح السجلات، وقد يترتب على ذلك تحصيل ضريبة عقارية عن سنوات سابقة. ويقيّم المقرض المساحات المسجلة، ولذلك لا تُموّل الإضافة غير المصرح عنها.

استرداد ضريبة العقار بعد تصحيحها4 سنوات(BOE)

الإضافات غير المرخصة

الأراضي الساحلية والريفية والآبار

يمتد نطاق حماية إلى داخل اليابسة انطلاقاً من خط الشاطئ، ولا تنقضي قيود البناء فيه أبداً. وفي الأراضي الريفية في الأندلس، تُعد صفة قابلية التعمير وضعاً تخطيطياً وليست وعداً بإمكانية البناء على قطعة الأرض في المستقبل. كما أن البئر الذي يضخ المياه لا يثبت أن البئر قانوني.

نطاق الحماية الساحلية100 مترإلى داخل اليابسة من الحد البحري العام، ولا تنقضي مدته. (MITECO، الأسئلة الشائعة حول قانون السواحل)

الحد الأدنى لمساحة قطعة أرض لمنزل مستقل2,5 ha

بئر مقنّن، كحد أقصى7 000 م³ سنوياًبعداد حجمي.

الأراضي الساحلية والريفية

ما الذي يمكن أن ترثوه من البائع؟

ينتمي بعض ما تشترونه إلى الشخص الذي يبيعه: دينه لاتحاد الملاك، أو ورثته، أو مستأجره. ويمكن التحقق من الأمور الثلاثة قبل دفع أي مبلغ.

ديون اتحاد الملاك التي ترثونها مع الشقة

تتحملون، مع العقار نفسه، رسوم اتحاد الملاك غير المدفوعة التي تركها البائع عن السنة الحالية والسنوات التقويمية الثلاث السابقة لها. ويكون الدين مرتبطاً بالشقة لا بالشخص الذي تكبده، ولذلك ينتقل مع المفاتيح. والمستند الوحيد الذي يوقف ذلك هو شهادة من مسؤول إدارة اتحاد الملاك تفيد بخلو الحساب، ولا يجوز لكاتب العدل التصريح بسند الملكية من دونها إلا إذا تنازلتم عنها صراحةً. ويزيل التنازل الفحص ولا يزيل المسؤولية، ولذلك لا يوجد سبب وجيه للتنازل عنه. وهناك فخان إضافيان. فالشقة المستردة والمباعة من بنك ليست نظيفة تلقائياً. كما قد ينتمي مبنى داخل مجمع عمراني أكبر إلى اتحادين للمالكين بميزانيتين، ولذلك لا تغطي شهادة واحدة كليهما دائماً.

الديون التي قد ترثونها3 سنواتبالإضافة إلى السنة الجارية. (BOE)

شهادة المديونيةنعميحتاج كاتب العدل إلى ذلك ما لم تتنازلوا عنه.

كيف تستوفي مجموعة المُلّاك ديناًإجراء قضائي خاص

ديون مجموعة المُلّاك

إذا توفي البائع قبل ذلك أو أثناءه

الشراء من التركة هو شراء عادي، لكنه يتطلب مستندات أكثر وعدداً أكبر من الأشخاص الذين يجب أن يوافقوا. إذا توفي البائع بعد توقيعكم، فلا يُلغى العقد، بل يحل الورثة محله بمجرد قبولهم التركة. ولا يجوز لأحد الورثة التوقيع نيابة عن الجميع.

من يمكنه التوقيع نيابة عن التركة3 مساراتجميع الورثة، أو منفذ وصية مُسمّى، أو مدير تعيّنه المحكمة.

هل يبقى عقدكم سارياًنعم

بوابة ضريبة السجل العقارينعم، حتى مع ضريبة صفرية(BOE)

إذا توفي البائع

الشراء مع وجود مستأجر فيها

تتولون عقد الإيجار القائم لما تبقى من مدته الدنيا، وبالشروط التي وافق عليها المالك السابق، سواء كان العقد مسجلاً أم لا. ولا يجوز لكم رفع الإيجار بسبب تغير الملكية. وقد يكون للمستأجر أيضاً حق قانوني في الشراء قبلكم، وقد يؤدي تجاوز هذا الإخطار إلى وقف تسجيل عملية الشراء.

المدة التي ترثونها5 أو 7 سنواتسبع سنوات إذا كان المالك السابق شركة. (BOE)

إخطار عند التنازل عن حق الأولوية في الشراء30 يوماً

عقار مع مستأجر

ما الذي يمكن أن تسببه الأرض والهواء والمبنى لكم؟

يمكن التحقق من أربعة أمور تخص عنواناً معيناً من المكتب قبل السفر، ولا يظهر أي منها في الإعلان: ما إذا كان يتعرض للفيضانات، وما مستوى الضوضاء فيه في أغسطس، وسبب رطوبته في يناير، ومن يتحمل تكلفة إصلاح ما بعد ذلك.

مناطق الفيضانات وفحص العنوان خلال عشر دقائق

يقع نحو 8 % من المنازل الإسبانية في منطقة فيضانات محددة على الخرائط، ويمكنكم التحقق من عنوان معين مجاناً عبر خريطة الدولة: تحددون العنوان، ويبيّن التظليل ما إذا كان يقع في منطقة فيضانات خضعت للدراسة، وكذلك مستوى الاحتمال. وهناك حدّان ينبغي معرفتهما. فالخرائط تغطي فقط المجاري المائية التي خضعت للدراسة، ولذلك قد لا يظهر فيها مجرى صغير مغطى أو مصرف حضري على الإطلاق. كما أن انسداد مصرف مياه الأمطار أثناء هطول غزير لا يُعد فيضاناً بالمعنى القانوني. ويُعد وجود العقار داخل منطقة التدفق ذات الأولوية تصنيفاً أكثر تشدداً من التظليل المعتاد لمناطق الفيضانات، مع قيود أشد على البناء وإعادة البناء. ولا يدفع النظام الوطني تعويضات الفيضانات الاستثنائية إلا بالإضافة إلى وثيقة تأمين سارية ومدفوعة بالكامل، ولا يعوض أبداً عن دخل الإيجار المفقود، كما لا يُلزم أي بائع إسباني بالإفصاح عن مخاطر الفيضانات. ولا يشمل الفحص القانوني التحقق من خريطة الفيضانات ما لم يطلبها أحد، ولذلك أدرجناها في قائمتنا الخاصة قبل تقديم العرض لا بعده.

منازل إسبانية ضمن منطقة محددة على الخريطة~8 %

منطقة ذات احتمالية متوسطة1 % سنوياًعلى مدى ثلاثين عاماً من الملكية، تبلغ احتمالية وقوع حدث واحد على الأقل من هذا النوع نحو 26 %.

التحقق من عنوان واحدمجانًاعلى خريطة SNCZI العامة. (MITECO، النظام الوطني لرسم خرائط المناطق المعرضة للفيضانات)

ما الذي يدفعه النظام الوطنيفقط بالإضافة إلى وثيقة تأمين ساريةاطّلعوا على تأمين المنزل

مناطق الفيضانات

الضوضاء، وهي موسمية ومرتبطة بعنوان معين

يمكن توقع معظم الضوضاء هنا قبل الشراء، لأن مصادرها موسمية وعدة مصادر منها مسجلة في السجلات العامة. يكون بار الشاطئ هادئاً في فبراير ونشطاً كل ليلة في أغسطس. وبالقرب من الطريق السريع، المهم هو مدى الرؤية وليس المسافة. والحدود أدناه هي الحدود التنظيمية، وليست قياساً لأي عقار.

في الخارج نهاراً65 dBAمنطقة سكنية، ضمن منطقة حضرية قائمة. (BOJA)

في الخارج ليلاً55 dBA

داخل غرفة نومكم ليلاً35 dBA

يبدأ الليل عند23:00

الضوضاء

الرطوبة ولماذا تمثل مشكلة شتوية

تكون الرطوبة على هذا الساحل عادةً ناتجة عن التكاثف، أي عن التقاء هواء دافئ رطب بأسطح باردة في شقة خالية وغير مدفأة، وليس عن تسرب. لذلك يمتد موسم الرطوبة من نوفمبر إلى فبراير وليس أغسطس، ولهذا لا يجد المشترون الذين يبحثون عنها في الصيف شيئاً. وقد تخفيها الشقة المطلية حديثاً بدلاً من معالجتها.

متوسط الرطوبة السنوي في مالقة65 %

أكثر الشهور أمطاراً هو ديسمبر72 %مقابل ثمانية وخمسين في المئة في يونيو ويوليو.

العزل ضد الرطوبة في قانون البناء منذ2006غالباً لا تحتوي المباني الأقدم على أي حاجز على الإطلاق. (BOE)

الرطوبة وجودة البناء

عيب يظهر بعد انتقالكم للسكن

يتمتع البناء الجديد بثلاث فترات ضمان، وتكون كل فترة مستحقة على مجموعة مختلفة من الأشخاص الذين شيدوه. ويغطي التأمين الإلزامي فترة الضمان الإنشائي، وهو مرتبط بالمبنى وليس بالشركة. ولذلك يبقى سارياً حتى إذا أغلقت شركة البناء أبوابها. عند ظهور مشكلة، يكون الإجراء المفيد بسيطاً وغير لافت: أبلغوا عنها كتابةً، مع ذكر التاريخ وإرفاق الصور، إلى المطور، وإلى مدير مجموعة المُلّاك إذا كان العنصر المتضرر مشتركاً. وتبدأ مدة المطالبة عند ظهور الضرر، وليس عندما تتفرغون لتقديم الشكوى. أما إعادة البيع، فتوفر حماية محدودة جداً بالمقارنة: مطالبة صارمة بالعيوب الخفية ضمن مهلة قصيرة لا يمكن وقفها بإرسال خطاب، وفقط عن عيب كان البائع على علم به وأخفاه.

الهيكل الإنشائي في البناء الجديد10 سنواتثلاث سنوات للتركيبات وسنة واحدة للتشطيبات. (BOE)

للمطالبة بالتعويض عند ظهور عيب2 سنة

وراء تغطية السنوات العشرالتأمين الإلزامي

العيوب الخفية في عقار معاد بيعه6 أشهرمن تاريخ التسليم، ولا يمكن وقفها. (BOE)

عيوب البناء

كيف يبدو الاحتيال المتعمد هنا؟

الاحتيال المتعمد نادر هنا، وليس خفياً. وله أربعة أشكال، ويمكن كشفها جميعاً بالقاعدة نفسها: لا يحصل أحد على المال أو التوقيع قبل إمكانية التحقق.

الأنماط الأربعة

بائع زائف يبيع ما لا يملك حق بيعه، ووديعة مسروقة، وإيجار زائف، واحتيال في بيع عقار قيد الإنشاء من خلال طلب دفعات مرحلية من دون أي ضمان يحميها. يختار البائعون الزائفون عقارات ظلت خالية مدة طويلة، أو يملكها أشخاص من خارج البلاد، أو ورثت حديثاً ولم تُحدّث بياناتها في السجل. وفي الحالات الثلاث لا يلاحظ أحد محلي الأمر. والنمط الكامن وراء الحالات الأربع واحد، وهو الشيء الوحيد الذي يتعين عليكم تذكره: يُطلب المال أو التوقيع قبل أن يصبح التحقق ممكناً. ولذلك فإن وسائل الحماية بسيطة. أفضل خيار هو إيداع المال في حساب العميل الخاص بمحاميكم. وإذا ذهب المال إلى البائع أو الوكالة أو المطور بدلاً من ذلك، وهو أمر شائع، فيجب أن يتطابق اسم صاحب الحساب تماماً مع الطرف المذكور في العقد. وهناك ثلاثة أمور تعني وجوب التوقف: حساب خاص يملكه شخص ليس هو البائع، أو طلب الدفع نقداً، أو حساب شركة في دولة لا علاقة لها بالبيع. لا تدفعوا شيئاً قبل المعاينة، حضورياً أو عبر مكالمة فيديو مباشرة. وقد يمكن أحياناً استرجاع التحويل المنفذ في اليوم نفسه إذا تحركتم خلال يوم أو يومين، ومن المفيد معرفة ذلك قبل عطلة نهاية الأسبوع لا بعدها.

الأنماط المتعمدة4بائع زائف، وديعة مسروقة، إيجار زائف، وعقار قيد الإنشاء بلا ضمان.

لبيع ما قد لا يُسمح لك ببيعهمن سنة إلى 4 سنواتعقوبة سجن بموجب مادة من قانون العقوبات. (BOE)

احتيال عقاري

ما الذي قد يحدث خطأ في العقار الجديد، ومن يدفع تكلفته؟

تحدث ثلاثة أمور خاطئة في العقار الجديد: يفشل المطور، أو يتوقف المشروع، أو يتغير الموعد. ويحدد الأمر الذي تواجهونه ما إذا كانت أموالكم ستعود من بنك خلال أسابيع أو ستنتظرونها في إجراء قضائي لسنوات.

إذا أصبح المطور معسراً

ينقسم مالكم إلى قسمين. فأي مبلغ مشمول بضمان ساري يُسترد من البنك أو شركة التأمين. ويكون ذلك ديناً مستحقاً على شركة مختلفة، ولذلك يبقى قائماً أياً كان ما يحدث للمطور. أما أي مبلغ آخر فيصبح مطالبة عادية ضمن إجراءات الإعسار، في مرتبة لاحقة للدائنين الآخرين، من دون مبلغ مضمون أو موعد مضمون. ولذلك فإن أول ما ينبغي فعله ليس الذعر، بل قراءة الشهادات: ما الدفعات المشمولة، وباسمكم، وبكامل قيمتها. والخطوة الثانية هي تسجيل المطالبة خلال المهلة التي تحددها إجراءات الإعسار، لأن تجاوزها قد يؤدي إلى خسارة المطالبة بالكامل. والإعسار واقعة تعلنها المحكمة ولها تاريخ محدد، وليس هو نفسه أن يكون المطور بطيئاً أو صامتاً أو يُشاع أنه يواجه صعوبات.

يُدفع الضمانبغض النظر عن الإعسار

من دون ضمان، تكونوندائن عادي

الدفعة التي لا يغطيها أي ضمانالحجز

القانون الحاكمRDLeg 1/2020(BOE)

إعسار المطور

إذا تعثر المشروع

ينتهي المشروع المتوقف في واحدة من ثلاث حالات، وتحدد الحالة التي يصل إليها ما إذا كنتم ستنتظرون أم ستنسحبون. إذا تولى مطور آخر المشروع، فلا ينتقل الضمان القديم إليه تلقائياً. وقد تنتهي صلاحية الرخصة إذا ظلت الأعمال متوقفة، كما تتدهور الخرسانة المكشوفة التي تمر عليها مواسم الأمطار بطرق لا يكشفها الفحص الورقي.

إلى أين ينتهي المشروع المتوقف3 نتائج محتملة

إذا أكمله مطور آخرضمان جديد، دورة جديدة

أول مستند ينبغي الحصول عليهNota simple

ديون اتحاد الملاك على وحدة قيد الإنشاءيمكن أن يتعلق بالعقار

مشروع غير مكتمل

إذا تأخر إتمام الشراء

في البناء الجديد، بمجرد انقضاء تاريخ الإنجاز المحدد في عقدكم، يمكنكم المطالبة باسترداد المال مع الفائدة القانونية من الضمان. ولا تحتاجون إلى محكمة أو إلى جدال حول مدى جسامة التأخير. فالتاريخ المحدد في العقد هو وحده المعتمد، ولا توجد مهلة سماح إلا إذا نص عليها عقدكم.

أي تاريخ يُعتد بهالعقد، وليس الكتيب

هل يغطي الضمان التأخيرنعم، حتى لمجرد التأخير

في عقار جديدمن دون اختبار الجسامة

في عقار إعادة بيعالمادة 1124 من القانون المدنيتقرر المحكمة ما إذا كان الإخلال جسيماً بما يكفي. (BOE)

تأخر الإنجاز

إذا توقف مشروع عن تقديم المستجدات، يكون السؤال الأول هو أي من هذه الحالات الثلاث ينطبق عليكم. نعيد فحص الترخيص والسجل، ونتحقق مما إذا كان ضمانكم لا يزال يغطي الدفعات التي سددتموها، ونوضح بصراحة ما إذا كان الانتظار أو الانسحاب هو الخيار الأفضل.

المصادر الرسمية لهذا الجزءDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto 390/2021, certificacion energetica (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Ley 58/2003, General Tributaria, art. 66 (BOE)MITECO, preguntas frecuentes sobre la Ley de CostasLey 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley Hipotecaria, art. 254 (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)MITECO, Sistema Nacional de Cartografia de Zonas InundablesConsorcio de Compensacion de SegurosReal Decreto 300/2004, seguro de riesgos extraordinarios (BOE)Decreto 50/2025, calidad acustica en Andalucia (BOJA)Real Decreto 1367/2007, Ley del Ruido (BOE)Real Decreto 314/2006, Codigo Tecnico de la Edificacion (BOE)AEMET, valores climatologicos normales, Malaga AeropuertoLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Codigo Penal, art. 251 (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)

بناء جديد أم إعادة بيع

هل ينبغي لكم شراء عقار جديد أم عقار إعادة بيع؟

اشتروا العقار الذي يناسب جدولكم الزمني. وهذا هو الفرق الرئيسي الذي لا يمكنكم تغييره. يستغرق العقار المعاد بيعه أشهراً، وقد يستغرق العقار الجديد سنوات. أما النقاط الأخرى فهي اختيارات وليست إجابات ثابتة. الخطوات من 1 إلى 7 متطابقة في الخيارين. والخطوات من 8 إلى 14 مختلفة.

بناء جديد

من الحجز إلى المفاتيحمن 2 شهر إلى 3 سنواتيعتمد ذلك على مدى تقدم أعمال البناء.

التكاليف الإضافية فوق السعرالأعلى من الرقمين أعلاهمعظم هذا المبلغ عبارة عن ضرائب: 10 % ضريبة قيمة مضافة، بالإضافة إلى ضريبة الدمغة الأندلسية على سند الملكية.

كيفية الدفععلى مراحل، استناداً إلى مراحل البناءيغطي ضمان مصرفي باسمكم كل دفعة مرحلية.

ما الذي قد يسوءيتغير الموعدقد يختلف الشقة المكتملة أيضاً عن المخططات. وتعالج قائمة العيوب والضمانات هذه المسألة.

ما يمكنكم التفاوض عليهالشروط أهم من السعريمكنكم التفاوض على خطة الدفع والأثاث وموقف السيارات والموعد النهائي.

الضمانات التي تحصلون عليهاعشر سنوات على الهيكلثلاث سنوات على التركيبات، وسنة واحدة على التشطيبات.

هو الخيار الأفضل إذا كنتم قادرين على انتظار اكتمال المبنى، وترغبون في الضمانات التي تأتي مع المبنى الجديد.

عقار إعادة بيع

من الحجز إلى المفاتيحمن 1 إلى 3 أشهريحدد التدقيق القانوني الوتيرة، وليس البناء.

التكاليف الإضافية فوق السعرالأدنى من الرقمين أعلاهتنطبق ضريبة نقل الملكية بنسبة 7 % في الأندلس على القيمة المرجعية عندما تكون أعلى من السعر الذي دفعتموه.

كيفية الدفعالحجز، ثم arras، ثم الرصيدتبلغ قيمة arras نسبة 10 إلى 20 %. وتدفعون الرصيد لدى كاتب العدل.

ما الذي قد يسوءحالة المبنى القائمة فعلاًقد تكون هناك ديون أو تغييرات غير مسجلة أو رطوبة أو قاعدة لاتحاد الملاك لم تطلعوا عليها.

ما يمكنكم التفاوض عليهالسعر والجدول الزمنيهناك بائع واحد، ولديه سبب للبيع.

الضمانات التي تحصلون عليهالا شيء من البائعبل تحصلون على مبنى له سجل يمكنكم فحصه.

هو الخيار الأفضل إذا كنتم بحاجة إلى دخول العقار قريباً، وترغبون في مجال للتفاوض على السعر.

لا يوجد مسار أفضل، ونحن لا نبيع أياً منهما. فالجدول الزمني هو الذي يحسم الأمر عادة. إذا كنتم تحتاجون إلى الإقامة في العقار الصيف المقبل، فلن يكون مشروع يبعد عامين عن الإتمام مرشحاً، مهما كان جيداً.

تكاليف الشراء حاسبة التكاليف

ما يفاجئ المشترين أكثر من غيره

في العقار الجديد، تتحرك أموالكم قبل توقيع أي عقد

تدفعون مبلغ الحجز قبل وجود عقد مع المطوّر، وقد يُطلب منكم في تلك المرحلة، بحسب المطوّر، مبلغ يزيد على قيمة الحجز. نوضح ذلك لكم مسبقاً، ومع ذلك كدنا نخسر صفقات عدة في هذه الخطوة تحديداً: تصل رسالة البريد الإلكتروني من المحامي مطالبة بالمال قبل توقيع أي شيء، فيتردد المشترون. يفترض معظم الناس أن الأمر يتعلق بمطوّر واحد يتصرف بطريقة غريبة. لكن خبرتنا تقول إن الأمر ليس كذلك: فمعظم المطورين على هذا الساحل يعملون بهذه الطريقة، أي نحو ثمانية من كل عشرة أو أكثر تقريباً. لا توجد أرقام منشورة، وهذه خلاصة ما نراه.يمكن أحياناً التفاوض على استثناء، ونادراً ما يوجد سبب لطلبه. ويجب أن يكون كل مبلغ تدفعونه قبل اكتمال المبنى مشمولاً بضمان مصرفي صادر باسمكم. كما يجب أن يحدد عقد الحجز النتائج التي تعيد إليكم أموالكم. وبين الأمرين، لا يوجد شيء معرض للخطر لا يغطيه نظام الضمان بالفعل. فهذه ببساطة هي الإجراءات المعتادة هنا. أما الطريقة التي تُقسم بها هذه الدفعات عادةً، فموضحة أدناه في قسم العقارات قيد الإنشاء.

الضمانات المصرفية اتفاقية الحجز

لا يتعين عليكم تقييم ذلك البريد الإلكتروني بمفردكم. يفحص محاميكم شهادة الضمان والصياغة التي تحمي الدفعة؛ ونراجعها معكم، ولا نسمح بإرسال تحويل بناءً على وعد بأن الشهادة ستأتي لاحقاً.

هل يناسبكم شراء عقار على المخطط؟

الشراء على الخارطة والعقار الجاهز للسكن ليسا درجتين من المخاطر، بل نوعان مختلفان من المخاطر. ففي العقار الجديد، يتمثل الخطر في الوقت، وتتمثل الحماية في مستند يتعين عليكم قراءته. وفي العقار المعاد بيعه، يتمثل الخطر في المبنى نفسه، وتتمثل الحماية في الفحص القانوني. وتحسم الأسئلة السبعة أدناه الأمر بالترتيب المهم.

هل يستطيع جدولكم الزمني تحمّل فترة الانتظار: من شهرين إلى 3 سنواتهذا هو الفرق الوحيد الذي لا يمكنكم التفاوض عليه. فإذا كنتم تحتاجون إلى دخول العقار في الصيف المقبل، فلن يكون مشروع يستغرق إنجازه عامين خياراً مناسباً مهما كانت جودته.
اسم الجهة التي يجب أن يصدر الضمان باسمها: باسمك الخاصالشهادة التي تسمّي المشروع بدلاً منكم لا توفر الحماية. تحقّقوا منها قبل كل دفعة مرحلية، وليس مرة واحدة في البداية.
هل يظل الضمان سارياً إذا أخلّ المطوّر بالتزاماته؟: بغض النظر عن الإعسارتُسترد الأموال المضمونة من البنك. أما الأموال غير المضمونة فتصبح مطالبة ضمن إجراءات الإعسار، من دون مبلغ مضمون أو موعد مضمون.
ماذا يحدث إذا توقف المشروع: 3 نتائج محتملةيُستأنف المشروع، أو ينهيه مطوّر آخر، أو تتم تصفيته ويُعاد المال إلى المشترين. ويعني تعيين مطوّر جديد إصدار ضمان جديد بدلاً من الضمان القديم.
ماذا يحدث إذا تغير الموعد: العقد، وليس الكتيبيُعتد فقط بالموعد الوارد في عقدكم، وبمجرد انقضائه يمكنكم المطالبة من الضمان من دون إثبات أن التأخير كان جسيماً.
ما الذي يمنحكم إياه العقار الجديد ولا يوفره عقار إعادة البيع؟: 10 سنواتثلاث سنوات على التركيبات وسنة واحدة على التشطيبات، مع تأمين إلزامي يغطي السنوات العشر الخاصة بالهيكل الإنشائي.
ما الذي يمنحكم إياه العقار المعاد بيعه بدلاً من ذلك: لا شيءلا يوجد ضمان من البائع، لكن المبنى له سجل يمكنكم فحصه وتقييمه قبل دفع ثمنه.

يناسب الشراء على الخارطة المشتري الذي لديه متسع في جدوله الزمني، والمستعد لقراءة شهادة الضمان قبل كل دفعة. أما العقار الجاهز للسكن فيناسب المشتري الذي يحتاج إلى دخول العقار قريباً ويفضل معاينة مبنى حقيقي بدلاً من رسم. ولا يُعد أي منهما أكثر أماناً بصورة مطلقة: فالشهادة هي ما يجعل الشراء على الخارطة آمناً، والفحص القانوني هو ما يجعل إعادة البيع آمنة.

كيف يبدو جدول الدفعات عادة

أولاً، الحجز: من 6 000 إلى 11 000 €يُدفع قبل وجود أي عقد مع المطوّر، كما يوضح التنبيه أعلاه.
عند توقيع عقد المطوّر الخاص: around 20 %مع ضريبة القيمة المضافة على كل دفعة. وهذا ما نلاحظه وليس قاعدة.
أثناء الإنشاء: أحياناً دفعات مرحلية إضافيةلا يطلب بعض المطورين أي دفعات بعد توقيع العقد، بينما يطلب بعضهم دفعتين أو ثلاث دفعات.
عند الإتمام: around 70 %الرصيد المتبقي، وعادةً يكون تم ترتيب تمويله برهن عقاري بحلول ذلك الوقت.
ما هو ملزم: الجدول الزمني في عقدكميختلف التقسيم حسب المطوّر، لذا فإن العقد هو المرجع المعتمد، وليس هذا المخطط.
كل دفعة قبل الإتمام: مشمولة بالضمان المصرفياطلعوا على ما يحمي أموالكم

الضمانات المصرفية إعسار المطور مشروع غير مكتمل تأخر الإنجاز

المصادر الرسمية لهذا الجزءLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)

امتلاكه

ما تكلفة تملكه سنوياً؟

تصل أربع فواتير كل عام، سواء كنتم في إسبانيا أم لا: ضريبة العقار، ورسوم اتحاد الملاك، والتأمين، وإقرار ضريبة غير المقيم. وبالنسبة إلى شقة، تبلغ هذه الفواتير الأرقام أدناه.

ضريبة العقار، IBI400 إلى 1 000 €ضريبة العقار السنوية على الشقة.

رسوم اتحاد الملاك900 إلى 6 000 €تُدفع إلى اتحاد الملاك كل عام.

تأمين المنزل300 إلى 800 €لا يفرضها القانون، لكن بنك الرهن العقاري يفرضها.

الكهرباء والمياه والإنترنت، شهرياً100 to 400 €هذا تقديرنا لشقة أو منزل متلاصق عادي. أما الفيلا أو المنزل الكبير المزود بمسبح وحديقة ونظام تحكم مناخي، فتكون تكلفته أعلى بكثير.

ضريبة غير المقيمين، الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية19 %يتم تقديم الإقرار مرة واحدة سنوياً، حتى إذا لم تؤجروا العقار مطلقاً. (الوكالة الضريبية، ضريبة IRNR من دون منشأة دائمة)

ضريبة غير المقيمين، في مكان آخر24 %الضريبة نفسها، ولكن بالمعدل الأعلى.

ما الذي تُفرض عليه تلك الضريبة1,1 أو 2 %من القيمة المساحية، عندما لا تؤجرون العقار.

يعتمد ما تدفعونه للكهرباء والماء والإنترنت على مدة وجودكم هناك وعلى نوع العقار. وينتمي كل رقم أعلاه إلى أحد الأدلة أدناه، التي تتضمن النسخة الكاملة والمصدر الذي أُخذ منه.

التكاليف السنوية رسوم اتحاد الملاك ضريبة غير المقيمين تأمين المنزل المرافق والإنترنت

ما الفواتير والإقرارات والتصويتات المرتبطة بامتلاكه؟

الأرقام أعلاه. وما يلي يوضح من يحددها وما الذي سيدفعه التأمين وما لن يدفعه. كما يغطي كيفية تسجيل المرافق بأسمائكم، والضريبتين اللتين لا تطلبان شيئاً من معظم المشترين.

مجموعة المُلّاك وكيف تتخذ قراراتها

العضوية تلقائية، ولا يمكنكم الانسحاب أو دفع مبلغ أقل لعدم استخدامكم المسبح. ويصوت المُلّاك على الميزانية، ولذلك تكون رسوم مجموعة المُلّاك غالباً الفرق الحقيقي بين شقتين تبدوان متطابقتين. اطلبوا الميزانية ومحاضر الاجتماعات ورصيد الاحتياطي وشهادة الديون قبل الحجز.

الحد الأدنى لصندوق الاحتياطي10 %من آخر ميزانية عادية. (BOE)

للطعن في قرار3 أشهرسنة واحدة إذا كان مخالفاً للقانون أو للنظام الأساسي.

رسوم مجموعة المُلّاك

تأمين المنزل والبند الذي يكلفكم المال

لا يُلزم أي قانون بالتأمين على منزل في إسبانيا، لكن كل مقرض للرهن العقاري سيفرض ذلك. والبند الذي يكلف مالكي المنزل الثاني هو بند عدم الإشغال: فبعد بقاء العقار خالياً مدة كافية، تُعلّق عادةً تغطية السرقة، بينما تستمر تغطية الحريق والمياه. ويؤدي نقص التأمين إلى تطبيق قاعدة نسبية تخفض قيمة كل مطالبة.

هل هو إلزاميغير مطلوب قانونًالا يُلزم أي نص قانوني المالك بالتأمين. لكن المقرض يفرضه كشرط للقرض. اطّلعوا على تكلفته السنوية

مهلة السماح في وثيقة التأمين الجديدة7 أيام(اتحاد تعويضات التأمين)

تأمين المنزل

الكهرباء والمياه والإنترنت

في العقار المعاد بيعه، تغيرون صاحب اشتراك قائم بدلاً من توصيل اشتراك جديد، وتستغرق العملية أياماً لا أشهراً. ولا ينطبق أي من ذلك على البناء الجديد، حيث قد تستغرق التراخيص اللازمة للتوصيل الأول أشهراً. احرصوا عند التسليم على الحصول على مرجع الاشتراك وقراءات العدادات وبيانات شركة المياه.

المستندات المطلوبة لتغيير صاحب الحق6

ما قد يفرضه الموزع من رسوم0 €

التعرفة المنزلية القياسية2 نطاقفترتا الطاقة المتعاقد عليهما.

الأسر الإسبانية القريبة من شبكة الألياف الضوئية95,9 %

المرافق والإنترنت

الإقرار الضريبي المستحق حتى عندما تكون العقار خاليًا

تستحقون ضريبة إسبانية على العقار كل عام، سواء أكان مؤجرًا أم خاليًا، على دخل افتراضي محسوب من القيمة المساحية. وهو نموذج واحد. ويترتب على عدم تقديم الإقرار فوائد وغرامة إضافية تزداد كلما طال عدم تقديمه، كما تستحق الضريبة عن السنة الجزئية الأولى بالفعل، رغم أن المالكين يفترضون أنها تبدأ في يناير التالي.

تبدأ فترة تقديم الإقرار1 أبريلعن السنة السابقة، وتظل مفتوحة حتى نهاية ديسمبر التالي. (مصلحة الضرائب، IRNR من دون منشأة دائمة)

ضريبة غير المقيمين

ضريبة الثروة، وتلك التي لا تحصل على إعفاء

تمنح الأندلس إعفاءً كاملًا من ضريبة الثروة الإقليمية، ولذلك لا تكلف شيئًا تقريبًا لأي مشترٍ. ومع ذلك، قد تنطبق ضريبة تضامن وطنية منفصلة على الثروات الأعلى بكثير. ولا يقلل الإعفاء الإقليمي من تلك الضريبة، لأن الخصم يُمنح مقابل الضريبة الإقليمية التي دفعتموها فعليًا، والإعفاء الكامل يعني أنكم لم تدفعوا شيئًا.

الحد الأدنى العام المعفى700 000 €(BOE)

المسكن الرئيسي، للمقيمين فقط300 000 €

الإعفاء الأندلسي100 %

تبدأ ضريبة التضامن الوطنية عند3 000 000 €(BOE)

ضريبة الثروة

هذه أعمال صغيرة تصبح مكلفة في السنة التي تُغفل فيها. يقدم محاميكم الإقرار الضريبي، ونظل جهة الاتصال للفواتير والتأمين ولأي شخص يحتاج إلى فتح الباب أثناء غيابكم.

المصادر الرسمية لهذا الجزءReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Ley 7/2022, residuos y suelos contaminados (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley Organica 1/2025 (BOE)Ley 50/1980, de Contrato de Seguro (BOE)Consorcio de Compensacion de SegurosDecreto 120/1991, suministro domiciliario de agua (BOJA)Agencia Tributaria, IRNR sin establecimiento permanenteLey 19/1991, del Impuesto sobre el Patrimonio (BOE)Ley 38/2022, impuesto de solidaridad (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)

تأجير العقار

هل يجوز لكم تأجيره، وما الدخل الفعلي منه؟

يتطلب التأجير للسياح ثلاثة أذونات لا إذناً واحداً، والجهة التي توقف معظم المالكين هي جيرانهم أنفسهم. أما التأجير طويل الأجل فيخضع لنظام مختلف مع التزامات أطول بكثير.

التأجير للسياح والجهات الثلاث

يتعين على الإقليم تسجيل العقار، ويتعين على البلدية السماح بذلك. وبعدها يمكن لاتحاد الملاك الخاص بكم حظر الإيجارات السياحية أو تقييدها بأغلبية مؤهلة، وهذه هي العقبة التي توقف معظم المالكين. فقد يحمل العقار تسجيلًا ساريًا وتحصل البلدية على الاستعداد للسماح به، ومع ذلك تمنعه نتيجة ذلك التصويت. لذلك يجدر بكم قراءة نظام الاتحاد ومحاضر اجتماعاته قبل الحجز، وليس بعده. والتسجيل نفسه إقرار مشروط. يجب أن يستوفي العقار قواعد التجهيز، بما في ذلك التحكم المناخي في كل غرفة صالحة للسكن خلال المواسم ذات الصلة. ولا يوجد إعفاء للتأجير لمدة أسبوع واحد فقط، فالإعلان عن العقار دون الترخيص هو المخالفة نفسها التي يرتكبها من يديره بدوام كامل. ولا ينتقل التسجيل الذي يحمله المالك السابق دائمًا مع العقار. نحن ندير الإيجارات قصيرة الأجل وإدارة العقارات بأنفسنا، ولذلك يمكنكم طرح هذا السؤال علينا بشأن عقار محدد بدلًا من سؤال عام.

يمكن للاتحاد التصويت برفضه3/5من الملاك ومن الحصص. (BOE)

رقم الإعلان الوطني منذ1 July 2025(حكومة إقليم الأندلس، المساكن المخصصة للاستخدام السياحي)

الطاقة الاستيعابية للنوم، بحد أقصى4 per bedroom(BOJA)

أثاث بمواصفات الإيجار4 500 to 26 000 €لشقة من غرفتي نوم، وهو أعلى تكلفة من تأثيث الشقة نفسها لأنفسكم، إذ يجب أن يستوفي الإيجار المرخص قواعد التجهيز ويتعرض لاستخدام أشد.

إيجار قصير الأجل

تأجير العقار لمدة طويلة

يلزمكم عقد الإيجار طويل الأجل بحد أدنى قانوني مهما كانت المدة القصيرة المذكورة في العقد، وتكون المدة أطول إذا كان المؤجر شركة. ولا يمكن زيادة الإيجار خلال مدة العقد إلا إذا نص العقد على ذلك. وإذا توقف المستأجر عن الدفع، فلا يمكنكم إنهاء العقد ببساطة، إذ لا يستطيع إخراج المستأجر إلا حكم قضائي، وقد يستغرق ذلك عدة أشهر. كما أن بيع العقار لا ينهي عقد الإيجار.

المدة الدنيا، مؤجر فرد5 سنوات(BOE)

المدة الدنيا، عندما يكون المؤجر شركة7 سنوات

التأمين والضمان الإضافي1 + 2 شهرإجمالي إيجار ثلاثة أشهر، كحد أقصى.

إشعار يقدمه المستأجر للمغادرة30 يوماً

إيجار طويل الأجل

الضريبة على الإيجار

بصفتكم مقيمين ضريبيًا في التشيك أو بولندا، تدفعون المعدل الأقل على صافي الدخل بعد خصم المصروفات المسموح بها. أما المقيم خارج الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية فيدفع المعدل الأعلى على إجمالي الإيجار دون أي خصومات. ويقدم الطرفان النموذج نفسه، كل ثلاثة أشهر أثناء تأجير العقار، وسنويًا أثناء بقائه خاليًا.

المقيمون في الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية19 %على صافي الدخل، بعد خصم المصروفات المسموح بها.

جميع الآخرين24 %على إجمالي الإيجار، دون أي خصومات.

أثناء بقائه خاليًاالضريبة نفسها، على دخل افتراضياطلعوا على الأرقام السنوية

ضرائب الإيجار

ما يدره العقار واقعيًا

يدر الإيجار قصير الأجل المُدار جيدًا نحو 5 إلى 9 % إجماليًا، ويدر الإيجار طويل الأجل نحو 4 إلى 6 %. وينخفض كلاهما إلى نحو 3 إلى 4,5 % صافيًا بعد خصم تكاليف الإدارة والضريبة والتشغيل. وأي عائد يُذكر قبل معاينة العقار هو مجرد تخمين. وهذه أرقام واردة في تقارير السوق وليست أرقامنا.

إيجار قصير الأجل، إجماليمن 5 إلى 9 %تقارير السوق، 2026.

الصافي، في أي من المسارينمن 3 إلى 4,5 %بعد الإدارة والضريبة وتكاليف التشغيل الفعلية.

الإدارة، لكل حجز20 %

دخل الإيجار والعائد

المصادر الرسمية لهذا الجزءJunta de Andalucia, viviendas de uso turisticoDecreto 28/2016, viviendas con fines turisticos (BOJA)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)Agencia Tributaria, rendimientos de inmuebles arrendados

العيش هنا

ما الذي يتغير بمجرد أن تعيشوا هنا بدلاً من الزيارة؟

امتلاك عقار هنا والعيش هنا قراران مختلفان، ولكل منهما مجموعة مستندات. يبدأ كل ما يلي عندما تقررون قضاء وقت فعلي في العقار، والمواعيد النهائية أقصر مما يتوقع الناس.

الانتقال إلى هنا، بالترتيب

إذا كنتم مواطنين في الاتحاد الأوروبي وتخططون للإقامة في إسبانيا لأكثر من ثلاثة أشهر، فيجب عليكم التسجيل. ولا يؤدي امتلاك عقار إلى ذلك، بل تؤدي الإقامة إليه. والترتيب مهم، إذ تتطلب كل خطوة إتمام الخطوة السابقة. يبدأ الأمر بالعنوان، ثم NIE، ثم التسجيل في السجل البلدي لدى البلدية. والسجل البلدي هو السجل المحلي الذي يثبت مكان إقامتكم، وتعتمد عليه المدارس والتغطية الصحية ومعظم المعاملات المحلية. وبعد ذلك تأتي شهادة الإقامة، ثم التغطية الصحية والأسرة والسيارة والمرافق. أما مواطنو الدول خارج الاتحاد الأوروبي الذين يملكون منزلًا هنا، فيحق لهم البقاء 90 يومًا في كل 180 يومًا. ويجري تتبع ذلك رقميًا الآن عند الحدود، دون مجال للجدال. ولا تسمح تأشيرة الإقامة غير الربحية بأي عمل على الإطلاق، بما في ذلك العمل عن بُعد لصالح صاحب عمل أجنبي. كما تتطلب اختبارًا ماليًا، ويُبنى هذا الاختبار على IPREM، وهو رقم الدخل المرجعي الذي تستخدمه القواعد الإسبانية. ويتعين على مقدم الطلب إثبات دخل يعادل أربعة أضعاف IPREM السنوي لنفسه، إضافة إلى الرقم السنوي نفسه لكل شخص مُعال.

للتسجيل، بمجرد أن تنووا الإقامة3 أشهر(الشرطة الوطنية، المقر الإلكتروني)

إقامة خارج EU، كل 180 يوماً90 يوماً

IPREM، المؤشر المرجعي، سنويًا7 200 €الرقم المرجعي الذي يُحتسب منه الاختبار المالي للتأشيرة.

الإقامة الدائمة بعد5 سنوات

الانتقال إلى إسبانيا

سيارتكم ورخصة قيادتكم

يمكن لسيارة تحمل لوحات أجنبية البقاء بصفة زائر لمدة محدودة، ويعرض تجاوز تلك المدة مالكها لغرامة، وأحيانًا لتثبيت السيارة ومنع استخدامها. وبمجرد أن تصبحوا مقيمين، يجب تسجيلها بلوحات إسبانية بسرعة، مع اختلاف المصادر بشأن مدى السرعة المطلوبة. وإذا امتلكتموها مدة كافية قبل الانتقال، يُعفى استيرادها من الضريبة، كما أن السيارة الممولة تكون مملوكة لشركة التمويل.

سيارة بلوحة أجنبية بصفتكم زائراً6 أشهر

بعد الإقامة، لإعادة تسجيلهامن 30 إلى 60 يوماًتختلف المصادر. أكدوا ذلك مع هيئة المرور.

رخصة غير محددة المدة، للاستبدال2 سنة

مدة امتلاك السيارة لتجنب الضريبة6 أشهر

السيارات والقيادة

القدوم برفقة كلب

نفذوا الخطوات بالترتيب، لأن الترتيب هو الأساس كله: الشريحة الإلكترونية أولًا، ثم لقاح داء الكلب، ثم الانتظار. ويؤدي إعطاء اللقاح قبل تركيب الشريحة إلى إبطاله، ويبدأ الانتظار من جديد. تحققوا من نظام الاتحاد قبل الشراء، لأنه قد يفرض قيودًا على الحيوانات الأليفة ودخول المناطق المشتركة، وتحققوا أيضًا من شركة الطيران.

الانتظار بعد التطعيم21 يوماً

الحد الأدنى لسن السفر15 أسبوعاًلا تمنح إسبانيا أي استثناء لما دون ذلك. (MAPA، نقل الحيوانات الأليفة)

حيوانات في عملية نقل واحدة غير تجارية5

القيادة من التشيكيومانيومان طويلان في كل اتجاه، مع التوقف لليلة.

الانتقال مع الحيوانات الأليفة

متى تبدأ إسبانيا بفرض الضريبة على كل شيء

تصبحون مقيمين ضريبيًا في إسبانيا بعد الإقامة لأكثر من 183 يومًا في السنة الميلادية. وتصبحون كذلك مهما كان عدد الأيام إذا كانت مصالحكم الاقتصادية الرئيسية أو أسرتكم هنا. ولا توجد سنة منقسمة، فبمجرد استيفاء أحد الاختبارين تصبحون مقيمين طوال السنة. واختبار الأسرة هو الذي يغفل عنه المشترون.

عدد الأيام183 يوماًأكثر من ذلك، وليس هذا العدد بالضبط. (BOE)

أقل معدل إجمالي19 %

أعلى معدل إجمالي47 %

الأصول الأجنبية المُبلّغ عنها من50 000 €حسب الفئة.

الضرائب إذا كنتم تعيشون في إسبانيا

المصادر الرسمية لهذا الجزءPolicia Nacional, certificado de registro de ciudadano de la UEEuropean Commission, short-stay calculatorAgencia Tributaria, requisitos tras la aduanaDGT, sede electronicaEuropean Commission, travelling with a pet within the EUMAPA, desplazamiento de animales de companiaReal Decreto 287/2002, animales potencialmente peligrosos (BOE)Ley 35/2006, del IRPF, art. 9 (BOE)

بيعه والميراث

ما تكلفة بيع العقار لاحقاً؟

يتحمل البائع ثلاث تكاليف: الضريبة البلدية على الزيادة في قيمة الأرض، وضريبة أرباح رأس المال، وعمولة الوكالة. وبصفتكم غير مقيمين، لا تتلقون أيضاً كامل السعر في يوم البيع، لأن المشتري يحتجز جزءاً منه لمصلحة الضرائب.

الزيادة في قيمة الأرضحتى 30 %الضريبة البلدية على الزيادة في قيمة الأرض. وهذا هو الحد الأقصى للمعدل. (BOE)

ضريبة الأرباح الرأسمالية19 %المعدل نفسه لجميع غير المقيمين، سواء كنتم تقيمون في الاتحاد الأوروبي أم لا. (الوكالة الضريبية، المكسب الرأسمالي الناتج عن نقل الملكية)

يُحتجز عند البيع3 %يحتفظ المشتري بهذا الجزء من السعر ويدفعه إلى مصلحة الضرائب كدفعة مقدمة من ضريبتكم. (الوكالة الضريبية، المكسب الرأسمالي الناتج عن نقل الملكية)

عمولة الوكالة1,5 إلى 4 %يدفعها جانب البيع، أي أنتم في اليوم الذي تبيعون فيه.

لا ينطبق أي من هذا أثناء امتلاككم للعقار. بل ينطبق في يوم البيع، ويفاجئ جزءان منه البائعين. نسبة الثلاثة بالمئة هي دفعة مقدمة وليست الفاتورة النهائية. عندما يكون ربحكم الفعلي أقل، تستردون الفرق، والمهلة للقيام بذلك هي أربعة أشهر من تاريخ البيع. كما يمكن قانوناً أن تقع الضريبة البلدية على ارتفاع قيمة الأرض على عاتق المشتري عندما يكون البائع غير مقيم. لذا ينبغي حسم هذا البند قبل الاتفاق على السعر، لا بعده. يشرح الدليل أدناه الحساب كاملاً.

البيع وتكاليف المغادرة

ماذا يحدث للعقار عند وفاتكم؟

تُفرض الضريبة على العقار الإسباني في إسبانيا عند وفاة مالكه، حتى لو لم يعش المالك هنا قط. وبالنسبة إلى أفراد الأسرة المقربين في الأندلس، لا تبلغ الضريبة عادة شيئاً، ولكن فقط لأن ثلاثة إعفاءات منفصلة طُلبت بصورة صحيحة.

ضريبة الميراث والإعفاءات الثلاثة

بالنسبة إلى الزوج أو الطفل أو الوالد، تمنح الأندلس ثلاثة إعفاءات: تخفيضًا كبيرًا لصلة القرابة، وتخفيضًا إضافيًا على المسكن الرئيسي، وإعفاءً من الضريبة المتبقية. وغالبًا ما تنتهي ملكية الأسرة إلى عدم استحقاق أي مبلغ. ولا ينطبق أي من الإعفاءات الثلاثة تلقائيًا. ويجب المطالبة بكل منها على نحو صحيح في الإقرار، خلال ستة أشهر من الوفاة. ويجب طلب التمديد الوحيد بحلول الشهر الخامس وليس السادس. وعمليًا، يحتاج الورثة إلى أكثر من الإقرار الضريبي: شهادة وفاة، وشهادة الوصايا الأخيرة، والوصية أو إقرار الورثة. كما يحتاج كل منهم إلى NIE. ويلزم أيضًا تحرير سند موثق بقبول الميراث قبل أن يسجل السجل العقاري العقار بأسمائهم. ويسمح القانون الأوروبي لكم باختيار قانون الميراث الوطني الذي يحدد من يرث، ويغير هذا الاختيار هوية الورثة وليس ما إذا كانت إسبانيا ستفرض الضريبة.

تخفيض صلة القرابة للأسرة القريبةحتى 1 000 000 €(المرسوم التشريعي 1/2018، أندلوسيا، المواريث والهبات)

الإعفاء من الضريبة المتبقية99 %

تخفيض السكن الرئيسي100 %حتى حد أقصى للقيمة، ثم يتناقص تدريجياً.

الموعد النهائي للتقديم من تاريخ الوفاة6 أشهرتمديد واحد، يُطلب بحلول الشهر الخامس. (BOE)

الميراث والمعاهدة مع التشيك

المصادر الرسمية لهذا الجزءAgencia Tributaria, ganancia patrimonial derivada de la transmisionReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Real Decreto-ley 26/2021, plusvalia municipal (BOE)Decreto Legislativo 1/2018, Andalucia, sucesiones y donacionesLey 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE)

حيث توجد التفاصيل

أين تجدون التفاصيل، مرحلة بعد مرحلة

تقود كل خطوة أعلاه إلى إحدى هذه الصفحات. وهي مجمعة حسب مرحلة الشراء التي تحتاجون إليها فيها، وليس حسب الترتيب الأبجدي. وهذا هو الترتيب نفسه للخطوات الخمس عشرة.

كيف تتم عملية الشراءالمستندات والتوقيعات، الخطوات 7 إلى 14 بالتفصيل.

الأموال والضرائبما تدفعونه فوق السعر، والمبلغ الذي يمكن للمشتري التشيكي اقتراضه، وكيفية حماية الأموال أثناء العملية.

ما الذي يمكن أن يسوءتشرح كل صفحة مشكلة واحدة وما ينبغي لكم التحقق منه قبل حدوثها.

تأجير العقاراكتشفوا ما إذا كان مسموحاً لكم بتأجير العقار، ومن يمكنه استئجاره، ومقدار الدخل الذي يمكن أن يحققه فعلياً.

بعد تملك العقارهذه هي الفواتير ورسوم اتحاد الملاك والتأمين والإقرارات الضريبية التي تبدأ عند استلامكم المفاتيح.

العيش في إسبانياهذا القسم مخصص للمشترين الذين سيعيشون في إسبانيا، وليس لمن سيزورونها فقط. ويغطي الإقامة والسيارات والكلاب والانتقال.

مرجعهذه هي مصطلحات شراء العقارات الإسبانية التي ستصادفونها، بالترتيب الذي ستصادفونها به.

مسرد المصطلحات

الصفحات المعلّمة بأنها قيد الإعداد لديها بالفعل هيكلها وعنوان URL ومكانها في هذه الخريطة. وهي بانتظار النص.

إلى أين بعد ذلك

هل تنظرون بالفعل في عقار محدد؟

أرسلوه إلينا. وستحصلون على إجابة بشأن ذلك العقار، وليس بشأن العملية فقط. ولا يشترط أن يكون العقار من قائمتنا. ويحصل عقار من مطور أو وكالة أخرى أو إعلان على بوابة عقارية على الفحوص نفسها.

ذات صلة

هل تنظرون في عقار محدد؟

أرسلوا إلينا العقار