بيع العقار في إسبانيا: الضرائب وتكاليف البيع
خلال 30 ثانية
يعني البيع بصفتكم غير مقيمين ثلاث دفعات منفصلة. ويحتجز المشتري 3 % من السعر عند إتمام الصفقة. وتبلغ الضريبة على مكسبكم الفعلي نسبة ثابتة قدرها 19 %. كما تستحق ضريبة الزيادة في قيمة الأرض البلدية، ويمكن أن تصبح قانوناً مسؤولية المشتري عندما يكون البائع غير مقيم.
| سعر البيع | 500.000 € |
|---|---|
| الاستقطاع عند إتمام الشراء3 % من السعر | 15.000 € |
| ضريبة الأرباح الرأسمالية19 % من الربح الفعلي | تُسوّى بعد التقديم |
| plusvalía البلديةحتى 30 % من الزيادة في قيمة الأرض | تُسوّى بعد التقديم |
ما المدفوعات الثلاثة المنفصلة، ولماذا يخلط الناس بينها؟
تنطوي كل عملية بيع لغير المقيمين على المدفوعات الثلاثة نفسها، وتحكم كل واحدة منها قاعدة مختلفة وجدول زمني مختلف. ويُعد الخلط بين استقطاع 3% وفاتورة ضريبة 19% أكثر الالتباسات شيوعاً. فالاستقطاع دفعة مقدمة، وليس الضريبة. ونادراً ما يتطابق الاثنان.
| الدفع | المعدل | من يدفعها |
|---|---|---|
| استقطاع 3% (Modelo 211) | 3% من سعر البيع المتفق عليه. | يستقطعه المشتري عند إتمام الشراء ويدفعه مباشرة إلى الهيئة الضريبية، بصرف النظر عما إذا كنتم ستصبحون مدينين بأي مبلغ في النهاية. |
| ضريبة الأرباح الرأسمالية (Modelo 210) | 19% من الربح الفعلي، بنسبة ثابتة، وتُطبق على كل غير مقيم. | يتحملها البائع، وتُسوّى مقابل نسبة 3% المستقطعة مسبقاً: يُرد المبلغ إذا كان الاستقطاع أكبر من اللازم، وتُدفع دفعة إضافية إذا كان أقل من اللازم. |
| plusvalía البلدية (IIVTNU) | تصل إلى 30%، ويحددها المجلس البلدي المحلي، وتُطبق على أساس يُحتسب وفق الطريقة التي تنتج الرقم الأقل من بين طريقتين. | يتحملها البائع بموجب القانون، لكن يجوز للبلدية أن تطلب من المشتري دفعها بصفته المكلف البديل عندما يكون البائع غير مقيم، وهي قاعدة لا يتوقعها معظم البائعين إطلاقاً. |
كيف يعمل استقطاع 3%، ومتى تستردونه؟
عند إتمام الشراء، يجب على المشتري قانوناً استقطاع 3% من السعر المتفق عليه ودفعه إلى الهيئة الضريبية خلال شهر واحد باستخدام Modelo 211. ويحدث ذلك بصرف النظر عن نتيجة عملية البيع الخاصة بكم. وحتى البائع الذي لم يحقق أي ربح أو تكبد خسارة من البيع، يُستقطع منه 3% من سعر البيع لدى كاتب العدل.لديكم بعد ذلك أربعة أشهر من تاريخ البيع لتقديم Modelo 210. ويُقر هذا النموذج مكسبكم الرأسمالي الحقيقي ويُسوّيه مع المبلغ المقتطع. فإذا كانت ضريبة 19 % على مكسبكم الحقيقي أقل من نسبة 3 % المقتطعة مسبقاً، وهو أمر شائع في العقارات المحتفظ بها لعدة سنوات في سوق صاعدة، فستستردون الفرق. وإذا كانت أعلى، تدفعون العجز عند تقديم الإقرار نفسه.
الاقتطاع بنسبة 3 %
- عند إتمام الشراءيقتطع المشتري 3 %بغض النظر عن النتيجة.
- Within 1 monthModelo 211 يقدمه المشترييُحوّل إلى مصلحة الضرائب.
- خلال 4 أشهرتقدمون Modelo 210الإقرار بالمكسب الحقيقي وتسويته.
- بعد التقديمتسوية الاسترداد أو العجزاسترداد إذا كانت نسبة 19 % من المكسب أقل من نسبة 3 % المقتطعة.
إن مهلة الأشهر الأربعة وتسوية الحساب هما تحديداً من إجراءات تقديم الإقرارات التي تسندها Arevont إلى محامٍ مستقلاً، بدلاً من توليها مباشرة. لا تقدم Arevont خدمات ضريبية، وهذا الإقرار ليس من الإجراءات التي ينبغي تأجيلها حتى اقتراب الموعد النهائي.
ما ضريبة plusvalía البلدية؟
إن plusvalía هي الضريبة البلدية المفروضة على الزيادة في قيمة أرض العقار، وهي تكلفة يتحملها البائع وليس المشتري. لكن عملياً، قد تصبح هذه التكلفة مستحقة على المشتري عند إتمام الشراء: فعندما يكون البائع غير مقيم، يمكن للبلدية أن تجعل المشتري المكلف البديل بالضريبة، وهو ما نوضحه بالتفصيل أدناه. ولا علاقة لهذه الضريبة بالمبنى أو بربحكم الحقيقي، فهي تفرض فقط على الزيادة في قيمة الأرض الواقعة تحته، وفقاً لاحتساب البلدية لهذه الزيادة خلال السنوات التي امتلكتم فيها العقار.منذ إصلاح عام 2021، لم تعد الصيغة القديمة الثابتة التي كان يمكن أن تفرض عليكم ضريبة حتى عند تكبد خسارة سارية. وتختارون من بين طريقتين للاحتساب الطريقة التي تعطي النتيجة الأقل. تستخدم الطريقة الموضوعية قيمة الأرض المسجلة في السجل العقاري، مضروبة في معامل محدد وفق مدة احتفاظكم بالعقار، وبحد أقصى قدره 30 % بعد تطبيق المعدل المحلي. أما الطريقة الفعلية فتستند إلى الزيادة الحقيقية بين سعري الشراء والبيع. وإذا لم تحدث أي زيادة في القيمة، فإن إصلاح مصلحة الضرائب نفسه يؤكد عدم استحقاق أي مبلغ وفقاً لأي من الطريقتين.
هل زادت قيمة الأرض أثناء امتلاككم للعقار؟
- نعميستحق الدفع وفقاً للطريقة التي تعطي الرقم الأقل من الطريقتين، على ألا يتجاوز 30 % عند تطبيق المعدل المحلي.
- لا، أو لا يمكنكم إثبات ذلكلا شيء مستحق وفقاً لأي من الطريقتين، وفقاً لما أكد إصلاح عام 2021.
ما يفترضه البائعونما الذي غيّره إصلاح 2021
- plusvalía مستحقة دائماً عند البيع
- لا تستحق إلا عندما تزداد قيمة الأرض. فإذا بعتم بخسارة، أو بالقيمة نفسها التي اشتريتم بها الأرض، فلا يستحق أي مبلغ، ما دمتم قادرين على إثبات ذلك.
- البائع هو الذي يدفعها دائماً، بلا استثناءات
- بموجب القانون، تقع المسؤولية على البائع، لكن عندما يكون البائع غير مقيم، يمكن للبلدية أن تجعل المشتري المكلف البديل بالضريبة، ما يعني عملياً أن المبلغ يُقتطع غالباً من سعر البيع عند إتمام الشراء، بدلاً من إصدار مطالبة به منفصلة لاحقاً.
ما تكلفة خدمات الوكالة والجانب القانوني للبيع؟
هناك بندان إضافيان إلى جانب الجانب الضريبي، ولا يُعد أي منهما ضريبة، بل هما رسمان من رسوم السوق، كما هو الحال عند الشراء. وتؤثر طريقة بيعكم في كليهما.
- Option 1وكالة حصريةوكالة واحدة، واتفاقية إدراج واحدة.
- التكلفة
- من 1,5 إلى 4 %
- السرعة
- يعتمد على قاعدة مشترين لدى تلك الوكالة
- الوصول
- شبكة تلك الوكالة الخاصة
- Option 2Multi-agencyتسوّقه عدة وكالات في الوقت نفسه.
- التكلفة
- من 1,5 إلى 4 %
- السرعة
- غالباً أسرع، مع اهتمام فردي أقل
- الوصول
- أوسع انتشار بين الثلاثة
- Option 3بيع خاصمن دون وكيل إطلاقاً.
- التكلفة
- 0 €، من دون عمولة
- السرعة
- عادةً أبطأ
- الوصول
- شبكتك ومنصاتك فقط
- عمولة وكيل البيععادةً ما تتراوح النسبة بين 1.5 و4% من سعر بيع عقار من السوق الثانوية، ويدفعها البائع. هذا نطاق سوقي وليس رقماً تحدده جهة رسمية، إذ لا تنشر أي جهة تنظيمية معدل عمولة. وتختلف النسبة بحسب الوكالة والمنطقة واتفاقية الإدراج المحددة، لذا تعاملوا معها كتقدير يجب تأكيده مع الوكالة، وليس كتكلفة ثابتة.
- محاميك الخاص بالبيعيستفيد البائع من التمثيل القانوني المستقل للأسباب نفسها التي يستفيد منها المشتري: مراجعة العقد، وتنسيق حجز 3% وإتمام الشراء، وحساب plusvalía عند الاقتضاء. وينطبق معظم ما يغطيه التنسيق القانوني المستقل من جانب الشراء على البيع أيضاً.
ما يجب تأكيده قبل تقدير صافي حصيلتك
أربعة أمور، تُراجع بالاستناد إلى مستندات شرائك الفعلية لا إلى قاعدة عامة.| اطلبوا | ما الذي يوضحه لكم | كيف تبدو الإجابة السيئة |
|---|---|---|
| سعر شرائك الأصلي وتكاليفه، خطياً | تُحسب مكاسب رأس المال باعتبارها الفرق بين ما دفعته، مضافاً إليه تكاليف الشراء والتحسين المسموح بها، وما تبيع به، وليس سعر البيع وحده. ومن دون الأرقام الأصلية، لا يستطيع أحد حساب الالتزام الفعلي البالغ 19%. | لا يوجد سجل لتكاليف الشراء الأصلية أو أتعاب كاتب العدل أو فواتير التحسينات. |
| ما إذا كانت رسوم اتحاد الملاك وIBI مسددة عن العقار | يمكن لدين مستحق لاتحاد الملاك أو فاتورة IBI غير مدفوعة أن يرتبط بالعقار ويعقّد إتمام الشراء، تماماً كما يحدث عند الشراء. | لم يتحقق أحد من أن الحساب مسدد حتى تاريخه قبل الاتفاق على موعد البيع. |
| أي طريقة لحساب plusvalía تنتج المبلغ الأقل | يمنحك القانون حق الاختيار، وقد تنتج الطريقتان نتيجتين مختلفتين جداً تبعاً لمدة احتفاظك بالعقار وكيفية تغير قيم الأراضي محلياً. | رقم مقتبس من طريقة واحدة فقط، من دون حساب الطريقة الأخرى للمقارنة. |
| من المسؤول تعاقدياً عن plusvalía في اتفاقية البيع | بما أن البلدية قد تطالب المشتري بالسداد بصفته المكلف البديل، ينبغي أن يوضح عقد البيع بجلاء من يتحمل هذه التكلفة بين المشتري والبائع، بدلاً من ترك الأمر للطرف الذي تختار البلدية مطالبته أولاً. | عقد لا يذكر plusvalía على الإطلاق. |
مكسب فعلي مقابل بيع بخسارة أو من دون ربح
يبدو حجز 3% متطابقاً في كلتا الحالتين، لكن ما يحدث بعد ذلك ليس كذلك.| بيع بربح | بيع من دون ربح أو بخسارة | |
|---|---|---|
| حجز 3% عند إتمام الشراء | يُحجز في جميع الأحوال، وفقاً لـ Modelo 211. | يُحجز أيضاً في جميع الأحوال: لا يعتمد التزام المشتري على نتيجتك الفعلية. |
| ضريبة مكاسب رأس المال المستحقة | 19% من المكسب الفعلي، ويرجح أن تكون أقل من نسبة 3% المحجوزة، ما يترتب عليه استرداد. | لا شيء مستحق؛ يمكن استرداد كامل نسبة 3% المحجوزة. |
| plusvalía البلدية | مستحق عن الزيادة في قيمة الأرض، ويُحسب وفق الأقل من طريقتين. | لا شيء مستحق إذا لم تحدث فعلاً زيادة في قيمة الأرض، ويمكن إثبات ذلك بموجب إصلاحات 2021. |
| التقديم مطلوب في كلتا الحالتين | Modelo 210 خلال أربعة أشهر، لتسوية المبلغ والمطالبة بأي استرداد. | Modelo 210 خلال أربعة أشهر، لاسترداد المبلغ المحجوز وإثبات عدم وجود زيادة في plusvalía عند الاقتضاء. |
الآلية، لا صافي عائداتكم
اطّلعنا على معدل ضريبة أرباح رأس المال البالغ 19 %، والاستقطاع البالغ 3 %، وإصلاح plusvalía مباشرة من صفحات Agencia Tributaria نفسها ومن نصوص BOE ذات الصلة، وذلك في 17 أغسطس 2026. وتجدر الإشارة إلى نقطة مهمة: لم يوافق الكونغرس على التحديث الذي اقترحته الحكومة لمعاملات plusvalía لعام 2026، والوارد في RD-ley 16/2025. لذلك تظل معاملات RD-ley 8/2023 هي السارية. وكانت عدة مصادر تفسيرية راجعناها لم تحدّث معلوماتها بعد.هذه معلومات عامة عن كيفية فرض الضريبة على عملية بيع، وليست احتساباً لصافي عائداتكم. يعتمد ربحكم الفعلي على سعر الشراء الأصلي، والتكاليف المسموح بخصمها، ومعاملات plusvalía المحددة التي تطبقها بلديتكم. وينبغي أن ترد هذه العناصر في كشف خطي يقدمه محامٍ، لا ضمن نطاق منشور. لا تقدم Arevont استشارات ضريبية ولا تقدم هذا الإقرار الضريبي. وتندرج هذه المهمة ضمن اختصاص محامٍ مستقل.تُترك بعض الموضوعات لأدلتها الخاصة: ضريبة الدخل التقديري وضريبة دخل الإيجار المستمرتان اللتان كانتا تطبقان أثناء امتلاككم للعقار، وهما مسألة منفصلة عن البيع؛ وآلية ارتباط دين اتحاد الملاك بالعقار؛ والمسألة المنفصلة المتعلقة بضريبة حيازة الثروة بدلاً من تحقيق ربح. ولكل موضوع منها دليل خاص.
أكثر الأسئلة شيوعاً عن تكاليف البيع والخروج
- إذا بعت بخسارة، فهل أسترد كامل مبلغ 3 %؟
- نعم، إذا استطعتم إثبات خسارة فعلية. تكون ضريبة أرباح رأس المال المستحقة صفراً، ويمكنكم استرداد كامل مبلغ 3 % المستقطع عند إتمام الشراء من خلال تقديم Modelo 210، خلال مهلة الأربعة أشهر. فالاستقطاع ليس حداً أدنى من المبلغ المستحق عليكم، بل هو دفعة مقدمة تُسوّى مقابل النتيجة الفعلية.
- هل يمكن مطالبتي بدفع plusvalía بعد أن غادرت إسبانيا؟
- نعم. ولهذا تحديداً توجد القاعدة التي تتيح للبلدية تحصيل plusvalía من المشتري بصفته بديلاً عن دافع الضريبة، إذ إن ملاحقة بائع غير مقيم غادر البلاد أصعب من تحصيلها عند إتمام البيع. وهذا سبب يدعو إلى أن يوضح عقد البيع بجلاء الطرف الذي يتحمل التكلفة، بدلاً من ترك المسألة دون حسم.
- هل يتغير معدل 19 % إذا أصبحت مقيماً ضريبياً في إسبانيا عند إتمام البيع؟
- نعم، إذ يخضع المقيم الضريبي في إسبانيا للضريبة على ربح رأس المال وفق شرائح المقيمين العادية، بدلاً من معدل 19 % الثابت المطبق على غير المقيمين، مع وجود قواعد خاصة به لإعفاء إعادة الاستثمار في المسكن الرئيسي لا تنطبق على غير المقيم. وهذا احتساب مختلف تماماً، ويغطيه دليل الضرائب للمقيمين على هذا الموقع بالكامل.
