عندما قلنا لا
لسنا هنا لدفع كل عملية شراء حتى الوصول إلى كاتب العدل. إذا ظهر أثناء البحث أو التفاوض أو الفحص القانوني النافي للجهالة ما يغير معنى الشراء، فإننا نخبركم بذلك. وأحياناً نوصي بالتفاوض، وأحياناً بالانتظار، وأحياناً أخرى بعدم الشراء على الإطلاق. أربعة عقارات وأربعة أسباب مختلفة لعدم مواصلة العملية كما كان مخططاً لها.
ليست كل صفقة جيدة هي الصفقة التي تتم
أربعة عقارات وأربعة أسباب مختلفة لعدم مواصلة العملية كما كان مخططاً لها. لم يكن هناك أي خطب في الشقة الأولى، وهذه هي فكرة هذا القسم وليست استثناءً منها.
| عقار | ما الذي غيّر القرار | النتيجة |
|---|---|---|
| شقة · Mijas · 495.000 € | كان من المقرر طرح تصويت في المجمع بشأن التأجير قصير الأجل بعد أيام من الحجز، وكان التأجير هو سبب الشراء. | انتظروا، ثم لا تشتروا. أُعيد عربون الحجز. |
| تطوير جديد · Estepona · 720.000 € | لم تكن هناك مشكلة في الوحدة. لكن بهذا السعر، كانت هناك بدائل تمنح العميل مزيداً مما كان مهماً بالنسبة إليه. | لا تحجزوا. اشترى العميل عقاراً في مكان آخر. |
| عقارات من السوق الثانوية · Marbella · 1.100.000 € | كانت قطعة الأرض المجاورة تسمح بتشييد مبنى يصل إلى ثلاثة طوابق، في حين كانت تقف عليها فيلا قديمة من طابق واحد. وكان الإطلال المفتوح هو المقابل الذي دُفع من أجله السعر. | لا تشتروا. |
| فيلا · Marbella · 4.000.000 € | ما كان قائماً على قطعة الأرض لم يتطابق بشكل قاطع مع المستندات، وكانت هناك أجزاء من المنزل تحتاج إلى التحقق من وضعها القانوني. | علّقوا عملية الشراء حتى يوضح جانب البائع الأمر. |
01 · شقة، Mijas، 495.000 €
كانت الشقة مناسبة للميزانية ولطريقة استخدام العميل المقصودة. وكان التأجير قصير الأجل جزءاً من الخطة. وقد كان العقار محجوزاً بالفعل، وكان العميل قد دفع عربون الحجز.
ما الذي تحققنا منهما اكتشفناه
- جدول أعمال اجتماع اتحاد الملاك المقبل
- بالتعاون مع المحامي، تبيّن لنا أن اجتماعاً لاتحاد الملاك كان مقرراً بعد الحجز بوقت قصير، وأن التصويت المتعلق بالتأجير قصير الأجل مدرج على جدول الأعمال.
- ما قد يفعله ذلك التصويت بالشراء
- كان من المقرر أن يحسم أمر جدوى الشراء برمته عنصر من المعلومات لم يرد في أي موضع من الإعلان.
ما فعلناه: أوصينا بعدم المضي تلقائياً لمجرد أن العقار كان محجوزاً بالفعل. وانتظرنا نتيجة التصويت.النتيجة: لم يسمح التصويت بما كان العميل يعوّل عليه، ولذلك أوصينا بعدم المضي في عملية الشراء. وأُعيد عربون الحجز، وانسحب العميل من الصفقة.لم يتجنب العميل شراءً سيئاً فحسب، بل لم يخسر عربون الحجز أيضاً.
02 · تطوير جديد، Estepona، 720.000 €
أعجب المشروع العميل، وكانت الوحدة المحددة تلبي معظم متطلباته. وفي الوقت نفسه، كان هناك ضغط لاتخاذ قرار سريع، إذ لم يتبقَّ عدد كبير من الوحدات المماثلة.
ما قارناهإلى ما آل الأمر
- السعر، والاتجاه، والتوزيع، والإطلالة، وشروط المشروع
- قارنّا بينها وبين الخيارات الأخرى المتاحة في السوق في ذلك الوقت ضمن ميزانية مماثلة.
- هل كانت الشقة نفسها هي المشكلة؟
- لم تكن كذلك. ليس من الضروري أن يكون العقار سيئاً حتى تتوقف جدوى شرائه عند سعر معين. فعند 720.000 €، وجدنا بدائل يحصل فيها العميل على قدر أكبر مما يهمه فعلاً.
توصيتنا: عدم حجز الوحدة لمجرد الخوف من اختفائها من السوق. وبدلاً من ذلك، عرضنا على العميل بدائل ملموسة وشرحنا له أوجه تفوق كل منها ضمن ميزانية مماثلة.ما حدث: لم يحجز العميل الوحدة بسعر 720.000 €. وواصلنا البحث، واختار في نهاية المطاف عقاراً مختلفاً يطابق ما كان يتوقعه فعلاً من عملية الشراء. وقد نتج القرار عن مقارنة ما يمكن للميزانية شراءه فعلياً، لا عن ضغط مرتبط بالتوافر."الوحدة الأخيرة المتاحة" سبب يدفع البائع إلى اتخاذ قرار سريع، وليس بالضرورة المشتري.
03 · عقارات من السوق الثانوية، Marbella، 1.100.000 €
عند سعر 1.1 مليون، بدا العقار مناسباً للوهلة الأولى. موقع جيد، وإطلالة مفتوحة، وسعر بدا جذاباً مقارنة بالعروض المماثلة. ولهذا عرضناه على العميل كأحد الخيارات.ما كان يمكن رؤيته في الموقع: كانت تقف أمام العقار فيلا قديمة من طابق واحد. ولذلك كانت الإطلالة من التراس مفتوحة، ولم يكن هناك ما يوحي بأن الإطلالة هي موطن المشكلة.
ما الذي تحققنا منهما اكتشفناه
- ليس ما يقف أمام المنزل اليوم
- تحققنا مع المحامي من قطعة الأرض المجاورة وما يمكن بناؤه عليها.
- ما يمكن أن يُقام هناك قانونياً غداً
- لا تتطابق الفيلا القديمة القائمة حالياً، والمكوّنة من طابق واحد، مع ما تسمح به قطعة الأرض. إذ يمكن تشييد فيلا تصل إلى ثلاثة طوابق مكانها.
من شأن ذلك أن يغيّر الإطلالة المفتوحة تغييراً جوهرياً، وهي إحدى الميزات الرئيسية التي كان العميل يدفع مقابلها في هذا العقار.ما الذي تغيّر: بدا سعر 1.1 مليون مختلفاً فجأة. فلم يكن العميل سيشتري الشقة الحالية والإطلالة الحالية فحسب، بل كان سيشتري أيضاً خطر تغيّر إحدى المزايا الرئيسية للعقار تغييراً جوهرياً بمجرد تشييد مبنى ما.النتيجة: أوصينا العميل بعدم الشراء. فما بدأ كعرض جذاب جداً بسعر 1.1 مليون، لم تعد له جدوى بهذا السعر بعد التحقق من قطعة الأرض المجاورة.قد تكون المعلومات المتعلقة بما هو خارج العقار نفسه هي التي تغيّر بشكل كامل مدى جدوى سعره.
04 · فيلا، Marbella، 4.000.000 €
فيلا مكتملة بمستوى تشطيب عالٍ. كان المنزل يبدو كعقار لا يحتاج إلى أعمال جوهرية، وكان العميل مستعداً للمضي في عملية الشراء.
ما الذي تحققنا منهما اكتشفناه
- الحالة الفعلية للعقار مقارنة بالمستندات المتاحة
- أثناء إجراء الفحص القانوني النافي للجهالة والفحص الفني، قارنّا بين الأمرين. فما كان قائماً على قطعة الأرض لم يتطابق بشكل قاطع مع ما تثبته المستندات.
- أجزاء المنزل وتعديلاته
- كانت بعض هذه الأجزاء تحتاج إلى التحقق من وضعها القانوني والإداري. وفي عقار بهذه القيمة، لم ننصح العميل بتحمل ذلك الغموض لمجرد أن المنزل مكتمل ويبدو بحالة جيدة.
ما فعلناه: بالتعاون مع المحامي واختصاصي فني، حدّدنا بدقة ما يلزم إثباته أو تصحيحه، وأرسلنا المتطلبات إلى جهة البائع. وجعلنا الخطوة التالية مشروطة بتوضيح الحالة الفعلية والموثقة للعقار قبل إتمام عملية الشراء.النتيجة: لم يضطر العميل إلى الاختيار بين الشراء وعدم الشراء من دون معرفة كافية. وإلى أن اتضح بالضبط ما الذي سيتحمله قانونياً، أوصينا بعدم مواصلة المعاملة. ولذلك بقي الخطر على عاتق البائع بدلاً من انتقاله إلى العميل عند التوقيع.عندما تكون الميزانية مرتفعة، لا نجري فحصاً أقل لأن العقار يبدو متيناً. بل نفحص أكثر، لأن تكلفة الخطأ تكون أعلى.
أحياناً يكون أهم ما ينبغي معرفته هو متى لا ينبغي الشراء
نفحص كل ما يمكن فحصه. ونخبركم بما وجدناه وما يعنيه ذلك للشراء. وإذا كان هناك أمر جوهري لا يستقيم، نوصي بعدم المواصلة، حتى عندما تكونون قد قررتم الشراء بالفعل.هذه رواياتنا الخاصة عن حالات حقيقية. لا ننشر أسماء العملاء أو التواريخ أو العناوين أو المشاريع، كما حذفنا التفاصيل التي قد تكشف هوية أي شخص. تذكر كل حالة نوع العقار والمدينة والسعر وما غيّر القرار، حتى تتمكنوا من تقييم المنطق بأنفسكم.كما أنها لا تدّعي أننا نكتشف كل شيء. فقد اكتشف محامٍ مستقل أو أخصائي تقني ثلاثة من الحالات الأربع أثناء قيامه بعمله، وهذا يؤكد أهمية الاستعانة بهم، لا أهمية الاستعانة بنا. وما فعلناه هو التأكد من إجراء الفحص قبل انتقال الأموال، ثم توضيح ما يعنيه الاكتشاف بالنسبة إلى الشراء.وهذه ليست صفحة عن كون إسبانيا خطرة. فقد يكون العقار جيداً تماماً، ثم يفقد جدواه بمجرد معرفتكم بأمر إضافي واحد. الحالة 01 هي أوضح مثال على ذلك: لم يكن هناك أي خلل في الشقة.لم تكتمل أي من عمليات الشراء الأربع، ولذلك لم نحصل على أي أتعاب من أي منها. وهذا هو الاختبار الصادق لنموذج الأتعاب، وهو سبب وجود هذه الصفحة بدلاً من فقرة عن قيمنا.
الأسئلة الشائعة
- كم مرة تخبرون شخصاً فعلياً بألا يشتري؟
- لا ننشر تعرفة. ما ننشره هو الحالات الأربع نفسها، مع نوع العقار والمدينة والسعر وما غيّر القرار، فالجزء الجدير بالتقييم هو المنطق الذي استند إليه القرار.
- هل كنت سأخسر العربون في الحالة الأولى؟
- في تلك الحالة، عاد عربون الحجز، لأن عقد الحجز أوضح ما سيحدث له إذا كشف الفحص القانوني النافي للجهالة عن أي أمر. ولهذا تحديداً يجب أن ترد شروط استرداد العربون في العقد قبل دفعه، فهو الدفعة الوحيدة التي تقع خارج نظام الضمان.
- هل تتقاضون أتعاباً مقابل العمل عندما تتوقف عملية الشراء؟
- لا. لا يستحق أي مبلغ مقابل البحث أو المعاينات أو التفاوض أو الوقت المبذول. وإذا لم تتم عملية الشراء، فلا تنشأ أي عمولة في أي مرحلة، ولذلك لا يوجد مبلغ نستوفيه.
- هل كان بإمكان محامٍ وحده اكتشاف كل ذلك؟
- اكتشف محامٍ اجتماع الملاك، وبالتعاون مع أخصائي تقني، التباين في مستندات الفيلا. وكان فحص قطعة الأرض في الحالة 03 مسألة كان يتعين على أحدهم أن يفكر في طرحها، كما أن المقارنة في الحالة 02 لم تكن مسألة قانونية على الإطلاق. يجيب الفحص القانوني النافي للجهالة والتمثيل القانوني للمشتري عن أسئلة مختلفة، والثاني لا يحل محل الأول.
