نستخدم ملفات تعريف الارتباط لتحسين تجربتكم، وتحليل استخدام الموقع، وتقديم محتوى مخصص.
دليل
الإيجار قصير الأجل في Costa del Sol
يُحسم إمكان الإيجار قصير الأجل من خلال ثلاث جهات منفصلة: قواعد الأندلس وسجلها السياحي، وأي قيود تفرضها البلدية المعنية، ومنذ 3 أبريل 2025، موافقة اتحاد الملاك بأغلبية ثلاثة أخماس عندما يبدأ النشاط حديثاً.
تشترون عقاراً بهدف تأجيره إيجاراً قصير الأجل، ثم تكتشفون بعد ذلك فقط أنه غير مسموح لكم بذلك.
كيف هي الأمور فعلًا
يُحسم إمكان الإيجار قصير الأجل من خلال ثلاث جهات منفصلة: قواعد الأندلس وسجلها السياحي، وأي قيود تفرضها البلدية المعنية، ومنذ 3 أبريل 2025، موافقة اتحاد الملاك بأغلبية ثلاثة أخماس عندما يبدأ النشاط حديثاً.
ما الذي يغيّرها
تنطبق القاعدة الجديدة على الملاك الذين يبدؤون الإيجار قصير الأجل حديثاً. وقد تخضع الحالات القائمة قبل ذلك لتقييم قانوني مختلف، وينبغي تناول الحالات الانتقالية في الدليل، لا على الصفحة الرئيسية. وإذا كان المبنى لا يسمح بالإيجار قصير الأجل، فيمكنكم تأجير العقار إيجاراً طويل الأجل، ولكن ليس عبر Airbnb أو Booking. كما توضح الأندلس أن سجلها السياحي لن يسمح بالتسجيل في البلديات التي فرضت قيوداً خاصة بها.
ما الذي نفعله حيال ذلك
بالنسبة إلى عقار من السوق الثانوية، نقرأ النظام الأساسي لاتحاد الملاك ويتحقق منه المحامي. وبالنسبة إلى عقار حديث البناء، نسأل المطور مسبقاً عما إذا كان قد أخذ ذلك في الاعتبار. وقبل الحجز، نتحقق مما إذا كان الإيجار الذي تفكرون فيه ممكناً فعلاً وقابلاً للتسجيل على النحو الصحيح.
خلال 30 ثانية
منذ 3 April 2025، يجب على اتحاد الملاك أن يصوت بنشاط، بأغلبية 3/5، للسماح بنشاط التأجير الجديد قصير الأجل في المبنى. وقبل ذلك التاريخ كانت القاعدة معكوسة: كان التأجير مسموحاً به ما لم يصوت الملاك لحظره. وهذا خطر حقيقي وقائم، وليس خبراً قديماً.
لماذا قد تكون الإجابتان متناقضتين لشقتين متشابهتين؟
لا يخبرك سعر العقار أو مساحته أو مستوى تشطيبه ما إذا كان يمكن تأجيره للسياح بشكل قانوني. إذ تقرر ذلك ثلاث جهات مستقلة عن بعضها، ويجب أن توافق الجهات الثلاث جميعاً.يدير الإقليم سجل السياحة بنفسه، وهو نظام VUT. ومنذ إصلاح فبراير 2025، يحتاج العقار أيضاً إلى ترخيص بلدي قائم، أو إلى إقرار بتغيير الاستخدام يسمح بالاستخدام السياحي، قبل أن يصبح بالإمكان حتى تقديم طلب التسجيل الإقليمي. ومنذ 3 أبريل 2025، أصبح هناك شرط ثالث: يجب أن يصوت اتحاد الملاك الخاص بكم، بأغلبية ثلاثة أخماس الملاك وثلاثة أخماس حصص المشاركة، على الترخيص الفعلي لنشاط الإيجار السياحي الجديد في المبنى. وقبل ذلك التاريخ، كان الوضع الافتراضي معكوساً؛ إذ كان يتعين على اتحاد الملاك التصويت لحظره، وكان الصمت يعني السماح بالتأجير. أما الآن، فالصمت يعني العكس.
1
التسجيل الإقليمي (VUT)
Who decidesحكومة الأندلس
What it grantsرقم إيجار سياحي مسجل
If noلا يوجد أي إيجار قصير الأجل قانوني، بصرف النظر عن الشرطين الآخرين.
2
ترخيص بلدي أو تغيير الاستخدام
Who decidesمجلس البلدية، منذ Decreto-ley 1/2025
What it grantsيؤكد السماح للعقار بتغيير استخدامه للإيجار السياحي
If noلا يمكن حتى تقديم طلب التسجيل الإقليمي.
3
تصويت الملاك، أغلبية 3/5
Who decidesاتحاد الملاك الخاص بكم، منذ 3 أبريل 2025
What it grantsيجيز نشاط إيجار سياحي جديداً في المبنى
If noالإيجار محظور على مستوى المبنى، حتى عندما تسمح به المنطقة والبلدية معاً.
أي إجابة «لا» عند أي بوابة توقف الخطة بأكملها، بصرف النظر عما قرره الآخران.
تصويت اتحاد الملاك جديد فعلاً، وليس قاعدة كانت موجودة دائماً ولم يلاحظها أحد. قبل 3 أبريل 2025، كان يتعين على اتحاد الملاك التصويت فعلياً لحظر الإيجار السياحي، وإذا لم يُجرَ هذا التصويت، كان الإيجار مسموحاً به ببساطة. ومنذ ذلك التاريخ، يقلب القانون الوضع الافتراضي: إذ يتعين الآن على اتحاد الملاك التصويت فعلياً، بالأغلبية نفسها البالغة ثلاثة أخماس، للسماح به. أما المبنى الذي لم يناقش الموضوع إطلاقاً، فأصبح الآن مبنى لا يُسمح فيه بإيجار سياحي جديد افتراضياً، بدلاً من أن يكون مبنى يُسمح فيه بذلك من دون إعلان.من المفهوم عموماً أن العقار الذي كان يعمل بصورة قانونية كإيجار سياحي قبل 3 أبريل 2025 يستمر وفق القواعد التي بدأ بموجبها. ولا يحتاج ذلك إلى تطبيق التصويت الجديد بأثر رجعي. وتستند هذه النقطة إلى آراء قانونية متسقة، وليس إلى النص الأساسي الذي جرى التحقق منه مادةً مادةً في هذا الدليل. اطلبوا من محاميكم التحقق منها لعقار محدد قبل الاعتماد عليها، ولا سيما بالنسبة إلى عقار من السوق الثانوية يُعلن أنه يملك سجلاً سابقاً في الإيجار.
قبل 3 أبريل 2025منذ 3 أبريل 2025
كان اتحاد الملاك الذي لم يناقش الإيجار السياحي قط يسمح به فعلياً بصورة افتراضية.
يعني الصمت الآن العكس: يُحظر نشاط تأجير سياحي جديد ما لم يصوت الملاك فعلياً، بأغلبية 3/5، للسماح به.
كانت السلطة الفعلية الوحيدة لاتحاد الملاك هي التصويت لحظر الإيجار، وهو ما لم يكلف معظم الاتحادات نفسها القيام به.
يتولى اتحاد الملاك الآن التصويت الحاسم في كلتا الحالتين، كما أن ادعاء البائع بأن «اتحاد الملاك لا يعترض» يحتاج إلى محاضر فعلية تثبته، وليس إلى افتراض.
هل تؤثر قاعدة تصويت اتحاد الملاك الصادرة في أبريل 2025 على المالك الذي يؤجر شقته بالفعل؟تتعامل التعليقات القانونية المتسقة مع العقار الذي كان يعمل قانونياً بالفعل كإيجار سياحي قبل 3 أبريل 2025 باعتباره مستمراً وفق أساسه الحالي، من دون الحاجة إلى تطبيق التصويت الجديد بأثر رجعي. ولم يُعِد هذا الدليل التحقق من ذلك بشكل مستقل بمقارنة النص القانوني الأساسي، مادةً مادة. وينبغي لمحامٍ تأكيد ذلك لأي مبنى محدد قبل اعتمادكم عليه، ولا سيما عندما يذكر إعلان عقار من السوق الثانوية وجود سجل إيجاري قائم لم تطّلعوا على مستنداته.
هل تفرض بعض البلديات قيوداً إضافية، فوق قيود المنطقة واتحاد الملاك؟
تجاوزت مدينة Málaga القواعد الإقليمية. فقد أدى تعديل تخطيطي، أُنجز في أغسطس 2025، إلى حظر دائم لتسجيلات الإيجار السياحي الجديدة في 43 حياً مسمى، بما في ذلك المركز التاريخي وعدة أحياء مركزية. وهذه أحياء تشكل فيها الشقق السياحية بالفعل أكثر من 8 بالمئة من المساكن. كما أُقِر نهائياً في 16 يوليو 2026 وقف شامل على مستوى المدينة لأي ترخيص جديد لفندق أو إيجار سياحي على الأراضي السكنية، ويسري لمدة ثلاث سنوات أو إلى أن تنتهي المدينة من إعادة رسم مخططها العمراني. ويستمر الإيجار السياحي المسجل قانونياً قبل هذه الإجراءات، شريطة مواصلته استيفاء التزامات السكن والسلامة والضرائب المعتادة.يجب التحقق، بلديةً بلديةً، مما إذا كانت أي بلدية أخرى في Costa del Sol قد فرضت قيداً مماثلاً. ولا يجوز افتراض ذلك استناداً إلى مثال Málaga. لا يتضمن هذا الدليل أي قيد مؤكد يمكن الإبلاغ عنه بخصوص Marbella تحديداً. وهذا يختلف عن تأكيد عدم وجود أي قيد في Marbella: فالإجابة الصادقة هي أن الأمر غير متحقق منه ولم يُحسم. وتقدم البلدية أو محامٍ محلي الوضع الحالي لعنوان محدد قبل اعتمادكم عليه.
ماذا يعني ذلك لضريبة دخل الإيجار، بعد أن يصبح الإيجار ممكناً فعلياً؟
إن إمكانية التأجير قانوناً وكيفية فرض الضريبة على الدخل هما مسألتان منفصلتان. ولا تعتمد الثانية فقط على إقامتكم الضريبية. ويدفع المقيم ضريبياً في الاتحاد الأوروبي أو المنطقة الاقتصادية الأوروبية 19 % على دخل الإيجار الصافي، بعد خصم النفقات المرتبطة به فعلياً. أما غير المقيم الذي لا يقيم ضريبياً في الاتحاد الأوروبي أو المنطقة الاقتصادية الأوروبية، فيدفع 24 % على الدخل الإجمالي، من دون خصم النفقات بموجب القاعدة القياسية. وكان من شأن حكم قضائي صدر في 2025 أن يمدد خصم النفقات ليشمل المقيمين من خارج الاتحاد الأوروبي أيضاً. لكن الدولة طعنت فيه، ولم تتغير ممارسة هيئة الضرائب. ولذلك فإن الرقم الأعلى من دون خصم هو المطبق عملياً اليوم على تلك الفئة.لا يهم أي من ذلك إلى أن اجتياز البوابات الثلاث الأولى. وقبل أن نوصي بعقار أو نحجزه تحديداً لإمكاناته التأجيرية، نتحقق من حالة VUT الفعلية أو أهليته، والقواعد البلدية ذات الصلة، ومحاضر اتحاد الملاك نفسه وموقفه من الإيجار السياحي. ولا نكتفي بمجرد تصديق ما يورده الإعلان أو يقوله الوكيل. كما أننا لا نعتبر أن «المالك السابق كان يؤجره» دليلاً على أنه سيُسمح لكم بذلك أيضاً. فقد تغيرت القواعد التي تحسم الأمر منذ بدء كثير من تلك الترتيبات السابقة.
نعم، ومن الجدير أخذها على محمل الجد بدلاً من اعتبارها تفصيلاً هامشياً. فتصويت اتحاد الملاك الذي دخل حيز التنفيذ في 3 أبريل 2025 يمثل تغييراً هيكلياً حقيقياً: كان المبنى الذي لا يناقش الإيجار السياحي قط يُعد افتراضياً مسموحاً به. أما الآن فأصبح محظوراً افتراضياً. ويضاف إلى ذلك شرط الترخيص البلدي الذي صدر قبل بضعة أسابيع، فضلاً عن الوقف الشامل الخاص بمدينة Málaga على التراخيص الجديدة، والذي أُقِر في 16 يوليو 2026 لمدة ثلاث سنوات. ولم يعد بالإمكان افتراض الإمكانات التأجيرية لعقار استناداً إلى ما تفعله شقة مماثلة المظهر في مكان قريب.هذه معلومات عامة عن كيفية سريان القواعد الأندلسية والوطنية حالياً، وليست ضماناً لأي عقار محدد. وتستند تفصيلتان مما سبق إلى آراء قانونية متسقة، وليس إلى مراجعة للنص الأساسي مادةً مادةً في هذا الدليل. ويؤكد محامٍ الوضع الساري قبل التزامكم بشراء عقار لتحقيق دخل من إيجاره. تتحقق Arevont من حالة VUT للعقار، وقواعد بلديته الخاصة، وموقف اتحاد الملاك قبل التوصية به لهذا الغرض. ولا نتقاضى رسوماً إضافية مقابل قول «لا» عندما تكون الإجابة «لا».
أكثر الأسئلة شيوعاً حول الإيجار قصير الأجل
إذا أطلعني البائع على رقم تسجيل VUT قائم، فهل يحسم ذلك المسألة؟
إنه يؤكد وجود التسجيل الإقليمي، وهو إحدى البوابات الثلاث، وليس جميعها. لكنه لا يؤكد بحد ذاته أن اتحاد الملاك يسمح حالياً بالنشاط أو أنه لم يُفرض منذ ذلك الحين أي قيد بلدي جديد على ذلك العنوان. اطلبوا محاضر اتحاد الملاك نفسه بشأن الموضوع، إلى جانب رقم التسجيل.
هل يستطيع اتحاد الملاك التراجع عن قرار كان قد سمح بالفعل بالإيجار السياحي؟
يتعلق الإصلاح الصادر في 3 أبريل 2025 بالترخيص الجديد. وتتعامل الآراء القانونية المتسقة مع العقار الذي كان يعمل بصورة قانونية قبل ذلك التاريخ على أنه مستمر وفق أساسه القائم، بدلاً من حاجته إلى تصويت جديد. وتُعد السلطة العامة لاتحاد الملاك في تنظيم نشاط قائم أو تقييده مسألة قانونية منفصلة عن تصويت الترخيص الجديد نفسه. ومن الجدير الحصول على تأكيد محدد من محامٍ بشأن مبنى معين، بدلاً من افتراض أي من الاحتمالين.
هل يحسم شراء شقة صوّت اتحاد الملاك فيها بالموافقة المسألة نهائياً؟
إنه يجيب عن شرط اتحاد الملاك وفق الوضع القائم اليوم، وليس بصورة دائمة. إذ يستطيع اتحاد الملاك إعادة النظر في قواعده بمرور الوقت، كما أن التسجيل الإقليمي أو الترخيص البلدي لا يلغي هذه الإمكانية. تعاملوا مع التصويت بالموافقة على أنه الموقف الحالي الذي جرى تأكيده وقت الشراء، وليس ضماناً ثابتاً طوال فترة ملكيتكم.
المخاوف الثلاثة الأخرى
okupas
سيستولي المتسللون على شقتكم أثناء عودتكم إلى بلدكم، ولن تتمكنوا من إخراجهم لسنوات.