الضرائب عند شراء عقار في إسبانيا: ITP وIVA وAJD
خلال 30 ثانية
عند شراء عقار في كوستا ديل سول، تدفعون إحدى ضريبتين. ويتوقف تحديدها فقط على هوية البائع. يخضع العقار المعاد بيعه من مالك خاص لضريبة ITP بنسبة 7 % من السعر. أما العقار الجديد من مطور، فيخضع لضريبة IVA بنسبة 10 % إضافة إلى AJD بنسبة 1,2 %، أي 11,2 % مجتمعة.
من يبيعكم العقار؟
- مالك خاص، عقار من السوق الثانويةضريبة ITP بنسبة 7 % من السعر، أو من القيمة المرجعية إذا كانت أعلى.
- مطور، عقار حديث البناءضريبة IVA بنسبة 10 %، بالإضافة إلى ضريبة AJD بنسبة 1,2 %، أي 11,2 % إجمالاً.
ما الضريبة التي تدفعونها، ولماذا تعتمد على البائع؟
تبلغ IVA، وهي ضريبة القيمة المضافة الإسبانية، 10% من سعر مسكن جديد تماماً. وتنطبق كلما كان البائع هو المطور، لأن بيع عقار حديث البناء معاملة تجارية خاضعة لضريبة القيمة المضافة، وليس نقلاً بين أفراد عاديين.تُعد AJD ضريبة التوثيق الإسبانية المفروضة على سند الملكية الموقّع، وهي نسبة صغيرة من السعر، وتُدفع في الأندلس إلى جانب IVA عند شراء عقار حديث البناء. ولا تُجمع أبداً مع ضريبة نقل الملكية على عقار من السوق الثانوية المذكورة أدناه؛ إذ تخضع عملية الشراء لمجموعة ضريبية واحدة أو للأخرى، وليس لكلتيهما.ITP هي ضريبة نقل الملكية التي تُدفع عند شراء عقار من السوق الثانوية، وتبلغ في الأندلس 7 % من السعر. وتنطبق كلما كان البائع فرداً خاصاً وليس مطوراً، وهي الحالة المعتادة للعقار المستعمل.
من هو البائع؟ما تدفعونه
- مطور، لوحدة في عقار حديث البناء
- 10% IVA إضافة إلى 1,2% AJD، بإجمالي 11,2%. محددة بموجب القانونين الوطني والإقليمي، ولا مجال للتفاوض.
- مالك خاص، لعقار من السوق الثانوية
- 7% ITP، تُحتسب على الأعلى من السعر المتفق عليه أو القيمة المرجعية الرسمية للعقار. انظروا أدناه.
هل تنطبق عليكم فعلاً المعدلات الأدنى التي ربما قرأتم عنها؟
ينشر كل من القانون الإسباني وقانون الأندلس معدلات ضريبية مخفضة أدنى من المعدلات المعلنة، وسيجدها المشتري الأجنبي الذي يبحث في هذا الموضوع. لكنها لا تنطبق تقريباً على الإطلاق على شراء عقار لقضاء العطلات أو للاستثمار. ومن المفيد معرفة السبب بدلاً من الأمل في انطباقها.تُذكر المعدلات الأربعة أدناه بالصيغة الشائعة لوصفها، وليس نقلاً حرفياً من نص القانون الرسمي، لذا ينبغي اعتبارها إرشادية. ولن يكلفكم ذلك شيئاً عملياً، لأن أياً منها ليس معدلاً ستضعونه ضمن ميزانيتكم.
| ITP مخفض، 6 % أو 3,5 %للمقيمين فقط | IVA مخفض، 4 %الإسكان الاجتماعي | IVA أعلى، 21 %الأراضي والتجاري | |
|---|---|---|---|
| ما الذي يتطلبه؟ | يصبح العقار مسكنكم المعتاد، أي مقر إقامتكم الرئيسي والدائم، بالإضافة إلى وجود حد أقصى للقيمة. | مخصص للإسكان الاجتماعي المحمي رسمياً (السكن المحمي رسمياً). | ينطبق ذلك على قطعة أرض أو وحدة تجارية بدلاً من مسكن سكني. |
| هل ينطبق على المشتري العادي؟ | لا. لا يستوفي غير المقيم الذي يشتري منزلاً ثانياً في Costa del Sol الشروط، مهما أوحى إعلان العقار بغير ذلك. | لا. لا ينطبق ذلك على مخزون العقارات الحديثة البناء العادية على هذا الساحل. | هذه هي الحالة الوحيدة التي تكون فيها النسبة أعلى على المشتري، وليست أقل. |
| ما الذي يجب فعله | ضعوا في ميزانيتكم نسبة 7 %. إذا أخبركم وكيل عقاري بانطباق نسبة أقل، فاطلبوا منه توثيق ذلك خطياً، واستعينوا بمحام للتحقق منه. | تجاهلوه ما لم تكن الوحدة مصنفة رسمياً كسكن محمي، وهو ما يرد في مستنداتها الخاصة. | تحققوا مما تشترونه. تُفرض ضريبة مختلفة على قطعة الأرض أو الوحدة التجارية مقارنة بالمسكن، ولا يوضح الإعلان ذلك دائماً. |
القاعدة العملية: خصصوا 7 % لعقار من السوق الثانوية و11,2 % لعقار حديث البناء، واعتبروا أي رقم أقل تصادفونه حالة خاصة لا تنطبق عليكم إلى أن يؤكد محامٍ خلاف ذلك كتابةً.
لماذا يمكن أن تكون فاتورة الضريبة أعلى من 7 بالمئة مما دفعتم؟
إن valor de referencia هي القيمة المرجعية التي تحددها إسبانيا للعقار، وتُحتسب ضريبة نقل الملكية لعقار من السوق الثانوية على أساسها متى كانت أعلى من السعر الذي دفعتموه. ومنذ 1 يناير 2022، أصبح الوعاء الضريبي لـ ITP قانوناً هو الأعلى من الرقمين، وليس ببساطة السعر الوارد في العقد.وُجد هذا النظام لمنع المشتري والبائع من التصريح بسعر أقل من الحقيقي لتقليل فاتورة الضريبة. أما أثره على المشتري حسن النية الذي اتفق على سعر عادل فهو بسيط وتلقائي: إذا كانت القيمة المرجعية الخاصة بـ Catastro أعلى من السعر الذي اتفقتم عليه، تُحتسب الضريبة على القيمة المرجعية بدلاً من ذلك.
ما يفترضه المشترونما الذي تفعله القيمة المرجعية
- الضريبة هي 7 % من السعر الوارد في العقد
- تبلغ الضريبة 7 % من الأعلى بين سعر العقد والقيمة المرجعية. وعادةً ما يكون الرقمان متقاربين، لكنهما لا يكونان كذلك أحياناً.
- السعر المتفق عليه الأقل يعني فاتورة ضريبية أقل
- فقط حتى حد القيمة المرجعية. وما دون ذلك، تبقى الضريبة كما هي بغض النظر عما ينص عليه العقد، ولذلك فإن التصريح بسعر أقل لا يحقق شيئاً سوى المخاطر.
| السعر الذي اتفقتم عليه | القيمة المرجعية | |
|---|---|---|
| الرقم الأساسي | 400.000 € | 430.000 € |
| ITP المستحق7 % من الأساس | 28.000 € | 30.100 € |
هل يمكنني الطعن في القيمة المرجعية إذا اعتقدت أنها غير صحيحة؟نعم، من خلال الضريبة التي تدفعونها: يمكنكم دفع ITP على القيمة المرجعية ثم الطعن فيها رسمياً، أو طلب تصحيحها في بعض الحالات. ويجب أن تثبتوا أن القيمة السوقية الحقيقية أقل. هذا إجراء يتولاه محام، وليس نموذجاً تعبئونه بأنفسكم. ومن المفيد إثارته قبل إتمام الشراء إذا بدت الأرقام متباعدة جداً، وليس بعد أن تكونوا قد دفعتم بالفعل.
ماذا يحدث إذا أحضرتم أموال الشراء نقداً بأنفسكم؟
ينبغي ألا يحمل أي شخص تقريباً يمول عملية شراء في إسبانيا أموالاً نقدية عبر الحدود، والسبب ليس عملياً فحسب. تعتبر إسبانيا نقل مبلغ نقدي يتجاوز حداً معيناً أمراً يجب التصريح به مسبقاً، بشكل منفصل عن أي أسئلة يطرحها مصرفكم أو محاميكم بشأن مصدر الأموال.القانون الذي ينطبق على المشتري الأجنبي هو القانون الإسباني، وليس لائحة الاتحاد الأوروبي التي تقتبسها معظم المقالات. ولا تنظم قاعدة الاتحاد الأوروبي (Reglamento 2018/1672) سوى الحدود الخارجية للاتحاد الأوروبي. ويجب التصريح تلقائياً عند دخول الاتحاد الأوروبي أو مغادرته وبحوزتكم 10.000 € أو أكثر نقداً، أو الإفصاح عنها عند الطلب إذا كانت تُنقل من دون مرافقة. ولا يُعد الانتقال من التشيك إلى إسبانيا عبوراً لحد خارجي للاتحاد الأوروبي، ولذلك لا تنطبق تلك اللائحة على هذه الرحلة.ما ينطبق هو القانون الإسباني مباشرة: بموجب Ley 10/2010 وOrden ETD/1217/2022، يجب التصريح عن نقل مبلغ قدره 10.000 € أو أكثر لكل شخص، في رحلة وطنية أو داخل الاتحاد الأوروبي، باستخدام النموذج Modelo S-1، مع تقديمه مسبقاً حيث لا يوجد مركز جمركي عند نقطة العبور. ويوجد حد أعلى منفصل قدره 100.000 € فقط للحركات التي تتم بالكامل داخل إسبانيا، ولا ينطبق على رحلة من التشيك إلى إسبانيا.
- نقل 10 000 € نقداً أو أكثرWho decidesمن يحملهاWhat it grantsيستوجب الإقرارIf noلا شيء للإقرار
- قدّم Modelo S-1 مسبقاًWho decidesحضرتكم، قبل السفرWhat it grantsنقل قانوني مُسجّلIf noمصادرة، بالإضافة إلى غرامة
- أكدوا مع محاميكم الحد الأقصى للدفع نقداًWho decidesمحاميكWhat it grantsلا سقف لهذا الدفعIf noتخاطرون بخرق سقف لم يؤكده لكم أحد
ثمة قاعدة أخرى يجدر التنبيه إليها بدلاً من عرضها كأمر محسوم: تضع إسبانيا أيضاً حداً أقصى للجزء من سعر الشراء الذي يمكن دفعه نقداً، بموجب المادة 7 من Ley 7/2012 بصيغتها المعدلة. وكما يوصف هذا الأمر عادةً، يبلغ الحد الأقصى 1.000 € عندما تكون شركة طرفاً في المعاملة، أو 10.000 € عندما يكون الدافع فرداً خاصاً غير مقيم. ولم نقرأ هذا الرقم في النص القانوني الرسمي لـ BOE، لذا اعتبروه مؤشراً قوياً إلى تقييد المدفوعات النقدية الكبيرة، وتأكدوا من الرقم الدقيق مع محاميكم قبل الاعتماد عليه.
المصادر
هل لا يزال يتعين عليّ الإقرار عن أي شيء إذا حوّلت الأموال عن طريق البنك بدلاً من حملها؟لا يُعد التحويل المصرفي حركة نقدية، ولا ينطبق عليه النموذج Modelo S-1. ومع ذلك، سيطلب مصرفكم معلومات عن مصدر الأموال في إطار فحوص مكافحة غسل الأموال المعتادة، وهو سؤال مختلف عن السؤال الذي يجيب عنه هذا القسم، وهو السؤال الذي تتناوله صفحة الأسئلة الشائعة تحت عنوان "هل سيتعين عليّ توثيق مصدر أموالي؟" كما أن التحويل المصرفي هو الوسيلة التي يوصي بها هذا الموقع: راجعوا دليل تحويل العملات.
ما الذي يجب تأكيده قبل الاعتماد على هذه المعدلات
أربعة أمور، جرى التحقق منها مقابل معاملتكم المحددة، لا مقابل معدل منشور.| اطلبوا | ما الذي يوضحه لكم | كيف تبدو الإجابة السيئة |
|---|---|---|
| القيمة المرجعية للعقار، valor de referencia | ينشرها Catastro، ويمكن لمحاميكم التحقق منها قبل توقيع أي شيء. وهي توضح ما إذا كانت نسبة 7 % ستُطبَّق على السعر الذي اتفقتم عليه، أم على رقم أعلى. | لم يتحقق منها أحد، أو هناك وعد بـ "التعامل معها لاحقاً". |
| تأكيد خطي للفئة الضريبية المنطبقة | قد يبدو واضحاً أن البائع هو المطور (IVA وAJD) أو مالك خاص (ITP)، لكنه لا يكون كذلك أحياناً، كما في حالة عقار من السوق الثانوية لوحدة حديثة البناء غير مباعة ولا تزال مملوكة للمطور الأصلي. | افتراض يستند إلى طريقة تسويق العقار بدلاً من هوية البائع المذكور في العقد. |
| كيفية التخطيط لتحويل أموال الشراء | يتجنب التحويل المصرفي مسألة Modelo S-1 بالكامل. وإذا تضمنت الخطة أي جزء نقدي، فهذا هو الوقت المناسب لإثارة موضوع واجب الإقرار والحد الأقصى للدفع، وليس بعد عبوركم الحدود بالفعل. | لا توجد خطة تتجاوز عبارة "سأحضرها عندما آتي". |
| ما إذا كان وضعكم يخضع أصلاً لضريبة الثروة أو لضريبة دخل غير المقيمين | كلتاهما موجودتان، وكلتاهما منفصلتان عن طبقة ضرائب الشراء المذكورة أعلاه، ولكل منهما صفحة خاصة: ضريبة الثروة وضريبة دخل غير المقيمين. | الصمت، أو افتراض أن الشراء هو الواقعة الضريبية الوحيدة. |
التحويل المصرفي مقابل حمل النقد
طريقتان يمكن أن تصل بهما أموال الشراء فعلياً، وطريقة واحدة فقط منهما تتجنب الإقرار.| نقداً | تحويل مصرفي | |
|---|---|---|
| واجب الإقرار | النموذج Modelo S-1، يُقدَّم مسبقاً، للمبالغ التي تتجاوز 10.000 € لكل شخص. | لا شيء محدد للتحويل |
| مخاطر سقف الدفع | قد يكون مقيداً عند تجاوز حد منخفض بموجب المادة 7 من Ley 7/2012؛ أكدوا ذلك مع محاميكم. | لا ينطبق؛ فالتحويل ليس دفعة نقدية. |
| إثبات مصدر الأموال | الأمر أصعب: لا يترك النقد بحد ذاته أي أثر ورقي عند وصوله. | سجل مصرفي يحتفظ به مصرفكم والمصرف الإسباني بالفعل. |
| المخاطر العملية للرحلة نفسها | حمل مبلغ كبير من النقد عبر أوروبا، سواء أُعلن عنه أم لا. | لا شيء يتجاوز مخاطر السفر المعتادة. |
سعر الصرف، وليس فاتورتكم
كل سعر وارد أعلاه ساري اعتباراً من أغسطس 2026. وقد رجعنا مباشرة إلى قانون الضرائب الأندلسي والوطني، بدلاً من نقله عن شرح تفسيري، وتحققنا منه بموجب قانون الميزانية الأندلسية لعام 2026، الذي لم يغيّر لا معدل ITP البالغ 7 % ولا معدل AJD البالغ 1,2 %. تحدد الأندلس معدلات ITP وAJD الخاصة بها ضمن الإطار الوطني. وقد تخضع عملية الشراء نفسها في منطقة تتمتع بالحكم الذاتي مختلفة لمعدل إقليمي مختلف، رغم أن القانون الوطني الأساسي متطابق.هذه معلومات عامة عن كيفية تطبيق الضريبة، وليست حساباً لما تدينون به شخصياً. فالقيمة المرجعية، وتاريخ إتمام الشراء الدقيق، وأي ظرف خاص يتعلق بعملية الشراء، كلها أمور تندرج ضمن المشورة الخطية التي يقدمها محاميكم، لا ضمن دليل منشور. وهناك رقم واحد، هو الحد الأقصى للدفع نقداً، جرى التنبيه صراحة إلى أنه غير متحقق منه بدلاً من اعتباره أمراً محسومًا. فلا تعتمدوا على هذا الرقم من دون أن يؤكده محاميكم.تُترك بعض الموضوعات لأدلتها الخاصة: يغطي دليل تكاليف الشراء إجمالي التكلفة بالكامل، بما في ذلك أتعاب كاتب العدل والسجل العقاري والمحامي. ويغطي دليل التكاليف السنوية IBI والإقرار الضريبي لغير المقيمين الذي يبدأ في السنة التالية لإتمام الشراء. كما يغطي دليلا ضريبة الثروة والتركات هذين السؤالين الضريبيين المنفصلين بالكامل.
أكثر الأسئلة الضريبية شيوعاً
- إذا اشتريت وحدة غير مباعة من مصرف بدلاً من مطور، فأي ضريبة تنطبق؟
- يعتمد الأمر على الجهة التي تبيع العقار إليكم قانونياً، وليس على طريقة تسويقه. فعادةً ما يبيع المصرف أو الصندوق الذي يملك مخزوناً من عقارات حديثة البناء استحوذ عليها بعد حجزها كياناً تجارياً. وقد يعني ذلك استمرار انطباق IVA، رغم أن المعاملة تبدو كشراء عقار من السوق الثانوية. وهذه هي الحالة التي وُضعت قائمة التحقق أعلاه لاكتشافها قبل إتمام الشراء، وليس بعده.
- هل يتغير معدل الضريبة إذا اشتريت من خلال شركة إسبانية بدلاً من الشراء بصفتي الشخصية؟
- تُحتسب ضريبة الشراء، وهي ITP أو IVA بالإضافة إلى AJD، بالطريقة نفسها بغض النظر عن هوية المشتري. وما يتغير عند كون المشتري شركة هو مجموعة مختلفة تماماً من الأمور، مثل ضريبة الشركات المستمرة، والإقرارات السنوية، وكيفية فرض الضريبة على أي بيع مستقبلي. وتتناول هذه المقارنة موضوع دليل الشراء من خلال شركة.
- هل معدل AJD متطابق في جميع أنحاء إسبانيا؟
- لا. فـ AJD، مثل ITP، هو معدل تحدده المناطق ضمن إطار وطني، ولذلك يمكن لمنطقة تتمتع بالحكم الذاتي مختلفة أن تحدد نسبة مختلفة. أما نسبة 1,2 % الواردة أعلاه فهي تحديداً المعدل الحالي في الأندلس، والساري اعتباراً من أغسطس 2026.
