ما تكلفة شراء عقار في إسبانيا: عقار حديث البناء في مقابل عقار من السوق الثانوية
خلال 30 ثانية
ضعوا في ميزانيتكم نحو 13 % إضافية للعقار الجديد، ونحو 9 % إضافية للعقار المعاد بيعه. ويشمل ذلك الضريبة والموثق والسجل والمحامي. وينشأ الفرق بين الرقمين تقريباً بالكامل من الضريبة.
| عقار حديث البناء | عقارات من السوق الثانوية | |
|---|---|---|
| الضريبة11,2 % / 7 % | 56.000 € | 35.000 € |
| كاتب العدل والسجل العقاري | 1.500 € | 1.500 € |
| المحامي~1 % | 5.000 € | 5.000 € |
| NIE والترجمات | 150 € | 150 € |
| نقل عقود المرافق | 600 € | 600 € |
| الإجمالي الإضافي | 63.250 € | 42.250 € |
ما مكوّنات نسبة 8 إلى 13 بالمئة الإضافية؟
ستة بنود، اثنان منها فقط ضرائب. أما الباقي فهو أتعاب كاتب العدل، وقيد في السجل العقاري، وأتعاب المحامي، وNIE والترجمات، ونقل عقود المرافق إلى أسمائكم. تنطبق البنود الستة كلها على العقار حديث البناء والعقار من السوق الثانوية. أما بند الضريبة وحده فتختلف طبيعته.IVA هي ضريبة القيمة المضافة الإسبانية، وتبلغ في المسكن الجديد تماماً 10 % من سعر الشراء. وهي الأكبر بين البندين الضريبيين لعقار حديث البناء أدناه. وترد التفاصيل الأعمق حول سبب انطباقها، وعلى ماذا تُحتسب ضريبة العقار من السوق الثانوية بدلاً من ذلك، في صفحة الضرائب.
| البند | عقار حديث البناء (من مطوّر) | عقارات من السوق الثانوية (من مالك خاص) |
|---|---|---|
| الضريبة | 10 % IVA (ضريبة القيمة المضافة الإسبانية) بالإضافة إلى 1,2 % AJD (رسم الطابع على السند الموقّع) في الأندلس، بإجمالي 11,2 %. | 7 % ITP (ضريبة نقل الملكية)، تُحتسب على الأعلى من: السعر الذي اتفقتم عليه أو القيمة المرجعية الرسمية للعقار. |
| كاتب العدل والسجل العقاري | نحو 1.000 إلى 1.700 € مجتمعةً عند أسعار تتراوح بين 350.000 و500.000 €، ونحو 1.400 إلى 2.200 € عند سعر 1.000.000 €، وفقاً لجداول الرسوم الرسمية. وترتفع هذه الرسوم تدريجياً مع السعر، لا بشكل خطي. | جدول الرسوم نفسه. لا يتقاضى كاتب العدل والسجل رسوماً مختلفة لعقار من السوق الثانوية. |
| المحامي | نحو 1 % من السعر، شاملة ضريبة القيمة المضافة، مقابل الفحص القانوني المستقل وإتمام الشراء نفسه. | نفس النسبة. هذا هو البند الوحيد الذي يمثل رسماً سوقياً وليس تعرفة حكومية ثابتة. وهو البند الذي يقدّم لكم محاميكم الخاص عرض سعره خطياً قبل أن تلتزموا به. |
| NIE والترجمات | نحو 150 €، مبلغ ثابت وليس نسبة من السعر. | المبلغ الثابت نفسه. |
| نقل المرافق وتوصيلها | نحو 600 € لتسجيل المياه والكهرباء، وعند الاقتضاء اتصال الإنترنت، باسمكم. | الأمر نفسه، مع أن شركة توزيع قد لا تفرض أي رسوم على الإطلاق مقابل تغيير بسيط في اسم صاحب الحساب. راجعوا ملاحظة الحديث المباشر أدناه. |
ما الإجمالي عند ثلاثة أسعار فعلية؟
تخفي النسبة وحدها طريقة تغير التكاليف الفردية. إليكم الجدول نفسه محسوباً عند 350.000 € و500.000 € و1.000.000 €، لكلا المسارين. تنخفض النسبة قليلاً مع ارتفاع السعر. ويرجع ذلك إلى أن ثلاثة من البنود الستة، وهي كاتب العدل والسجل، والحد الأدنى لأتعاب المحامي، وNIE والترجمات، ونقل المرافق، لا ترتفع بما يتناسب مع السعر.
- 350.000 €عقار حديث البناء: إجمالي 394.950 €، بزيادة 12,8٪. عقارات من السوق الثانوية: إجمالي 380.250 €، بزيادة 8,6٪.
- 500.000 €عقار حديث البناء: إجمالي 563.250 €، بزيادة 12,7٪. عقارات من السوق الثانوية: إجمالي 542.250 €، بزيادة 8,5٪.
- 1.000.000 €عقار حديث البناء: إجمالي 1.124.750 €، بزيادة 12,5٪. عقارات من السوق الثانوية: إجمالي 1.082.750 €، بزيادة 8,3٪.
هذه الإجماليات الثلاثة هي الأرقام المنشورة على الموقع نفسه، والسارية اعتباراً من أغسطس 2026، ويظهر الجدول نفسه في حاسبة التكاليف بالصفحة الرئيسية. وهي تفترض عدم وجود ظروف استثنائية: فلا شريحة ضريبية مخفّضة، ولا مفاجأة في القيمة المرجعية، وهيكل ملكية عادي وليس معقداً. إذا لم يكن وضعكم عادياً، يتغير الإجمالي. ولهذا تحديداً تطلب قائمة التحقق أدناه رقماً خطياً بدلاً من نطاق منشور.
متى يستحق سداد كل بند؟
في ثلاث أو أربع مراحل منفصلة، وليس في مرحلة واحدة، ويختلف التسلسل في كل مسار. يقتضي العقار من السوق الثانوية دفع معظم الأموال عند إتمام الشراء. يبدأ الأمر بعربون حجز صغير، ثم باقي العربون عند إبرام عقد arras أثناء إجراء الفحوص القانونية، ثم الضريبة والرسوم وباقي السعر في يوم واحد لدى كاتب العدل. أما العقار حديث البناء، فيوزع الإجمالي نفسه على فترة الإنشاء بدلاً من ذلك، على شكل دفعات مرحلية قد تمتد عامين أو أكثر قبل أن تصبح المفاتيح متاحة.إن التخطيط اعتماداً على الإجمالي وحده هو ما يوقع الناس في المشكلة، لأن الإجمالي ليس المبلغ الذي يجب أن يتحمله حسابكم المصرفي في كل تاريخ استحقاق. المهم هو مقدار السيولة المتاحة التي تحتاجون إليها في كل تاريخ، ولا يساعد الرهن العقاري بالقدر نفسه في جميع الدفعات. فهو يغطي الرصيد النهائي بسهولة أكبر بكثير من تغطيته دفعة مرحلية تُسدّد قبل إتمام الشراء بسنتين. والدفعة الوحيدة التي تسير بالطريقة نفسها في كلا المسارين هي عربون الحجز، وهي الدفعة الوحيدة الخارجة تماماً عن نظام الضمان.
عقارات من السوق الثانوية
- حجزعربونمبلغ صغير خارج نظام الضمان.
- عقد arrasالرصيد ناقص العربونيوازيه الفحص القانوني النافي للجهالة.
- إتمام الشراءالضريبة والرسوم وباقي السعرITP، كاتب العدل، السجل العقاري، المحامي والرصيد المتبقي، في الغالب دفعة واحدة.
عقار حديث البناء
- حجزعربونالمبلغ الصغير نفسه، والقواعد نفسها.
- أثناء البناءدفعات مرحليةكل دفعة مضمونة بضمان بنكي قبل استحقاقها.
- إتمام الشراءIVA، AJD، الرسوم والرصيد النهائيتُسوّى فقط في النهاية.
ما يفترضه المشترونموعد استحقاق كل دفعة
- المبلغ الإضافي بالكامل مستحق عند إتمام الشراء
- يستحق عربون الحجز أولاً، وهو خارج نظام الضمان والضرائب بأكمله. وهو مبلغ صغير يُدفع لإخراج العقار من السوق، ويُرد وفقاً للشروط المذكورة في عقد الحجز. راجع دليل الضمانات البنكية لمعرفة ما يحميه وما لا يحميه.
- يُدفع ثمن العقار حديث البناء بالطريقة نفسها التي يُدفع بها ثمن عقار من السوق الثانوية
- عادةً ما يتضمن عقار من السوق الثانوية فاتورة ضريبة نقل واحدة ومجموعة واحدة من الرسوم، تُسدَّد جميعها عند إتمام الشراء أو قريباً منه. أما العقار حديث البناء، فيوزّع المبالغ الفعلية على دفعات مرحلية أثناء الإنشاء. ويجب قانوناً تغطية كل دفعة بضمان بنكي قبل استحقاقها، ولا تُسوّى الضريبة والمبلغ المتبقي إلا في النهاية. راجعوا دليل حماية الأموال لمعرفة المسار الكامل الذي يسلكه كل يورو.
- تُدفع أتعاب المحامي مقدماً
- تُدفع عادةً بالتزامن مع إتمام الشراء، بعد اكتمال المراجعة القانونية ومضي عملية الشراء قدماً. اطلبوا ذلك خطياً قبل تكليف أي شخص. وهذا هو البند الوحيد في الجدول أعلاه الذي يمثل رسماً سوقياً وليس تعرفة حكومية.
ما الذي ينبغي تأكيده خطياً قبل الاعتماد على رقم؟
أربعة أمور، جميعها خطياً، وجميعها متاحة قبل الالتزام بأي شيء. النسبة المئوية الواردة في الدليل هي رقم تقديري للتخطيط. وهي توضح لكم حجم الرقم تقريباً، وهذا يكفي لمقارنة الخيارات، لكنه لا يكفي لتوقيع عقد على أساسه. وما يحولها إلى رقمكم الفعلي هو القيمة المرجعية الخاصة بالعقار، وتقدير مكتوب للرسوم من المحامي الذي ستكلفونه فعلياً، وجدول الدفعات الخاص بالمطور مرفقاً بصياغة الضمان، وتقدير أتعاب كاتب العدل ورسوم السجل العقاري محسوباً وفق نطاق سعركم، لا منقولاً من نطاق سعري مختلف.إن طلب ذلك خطياً لا ينبع من الشك. فالرقم الشفهي لا يمكن التحقق منه لاحقاً بمقارنته بما ستتم مطالبتكم به في الفاتورة. ولكل بند من البنود الأربعة إجابة سيئة واضحة، وسماع إحداها أكثر فائدة من سماع رقم. والإجابات السيئة هي: لم يراجع أحد القيمة المرجعية، أو رسم تقريبي من دون تفصيل، أو جدول دفعات بلا وثيقة ضمان تستند إليها، أو رقم لكاتب العدل منقول من شريحة سعرية أخرى. ويعني أي من ذلك أن التقدير الذي تعتمدون عليه لم يُعد فعلياً بعد.
| اطلبوا | ما الذي يوضحه لكم | كيف تبدو الإجابة السيئة |
|---|---|---|
| القيمة المرجعية للعقار، valor de referencia | ما إذا كانت ضريبة نقل الملكية لعقار من السوق الثانوية ستُحتسب على السعر الذي اتفقتم عليه أم على قيمة مرجعية رسمية أعلى. تجدون الآلية الكاملة في صفحة الضرائب. | لم يتحقق أحد منها، أو قيل لكم إنها "عادةً لا تمثل مشكلة". |
| تقدير أتعاب المحامي المكتوب | النسبة الفعلية لسعركم ووضعكم تحديداً، مع بيان البنود، قبل تكليفهم. | رقم تقريبي بلا تفصيل، أُبلغتم به شفهياً. |
| جدول دفعات المطور وصياغة الضمان، للعقار حديث البناء فقط | موعد استحقاق كل دفعة مرحلية وما الذي يغطيها تحديداً. راجعوا دليل الضمانات البنكية. | جدول بلا وثيقة ضمان مرفقة به. |
| تقدير أتعاب كاتب العدل ورسوم السجل العقاري ضمن نطاق سعركم | البند الوحيد في هذا الجدول الذي يتحرك على مراحل بدلاً من ارتفاعه بسلاسة مع السعر. | رقم مقتبس من شريحة سعرية مختلفة، ونُقل إليها من دون تحقق. |
ما الذي يفاجئ المشترين بشأن هذا الرقم؟
ثمة ثلاثة أمور تفاجئ المشتري الأجنبي بشأن هذا الرقم أكثر من أي شيء آخر، وجميعها مشكلات تتعلق بالتوقيت، لا بالحسابات. ومن السهل التحقق من كل واحد منها قبل الالتزام، بينما يكون اكتشافه بعد إتمام الشراء مكلفاً. ولذلك يجدر إدراجها بشكل منفصل عن النسب المذكورة أعلاه.
- مرتفع التكلفةلم يتحقق أحد من القيمة المرجعية للعقار، valor de referenciaتحتسب إسبانيا ضريبة نقل الملكية لعقار من السوق الثانوية على القيمة الأعلى من بين السعر المتفق عليه والقيمة المرجعية الرسمية. وعندما تكون القيمة المرجعية أعلى، تتجاوز الفاتورة 7 % مما دفعتموه فعلياً.What to do insteadاطلبوا القيمة المرجعية خطياً قبل الالتزام. يوضح دليل الضرائب الآلية والمصدر.
- مرتفع التكلفةميزانية لعقار حديث البناء تفترض أن المبلغ كله مستحق في النهايةتتطلب الدفعات المرحلية أثناء الإنشاء عادةً دفع 20 إلى 40 % من السعر نقداً قبل وجود المفاتيح، إضافةً إلى الضريبة المحتسبة أعلاه. وعادةً لا يغطي الرهن العقاري هذه الدفعات بالطريقة التي يغطي بها الرصيد النهائي.What to do insteadاحصلوا على جدول الدفعات قبل الحجز، وتحققوا بدقة مما يغطيه تمويلكم ومتى.
- يمكن تجنبهخطة لتحويل أموال الشراء نقداًتستدعي حركة نقدية عبر الحدود تتجاوز 10.000 € تقديم إقرار جمركي إسباني قبل السفر، وهو منفصل عن أي استفسار يطرحه البنك بشأن مصدر الأموال.What to do insteadحوّلوها عبر مصرف، أو قدّموا الإقرار قبل السفر بالطائرة. وتتناول آلية تقديم الإقرار في دليل الضرائب.
الشراء نفسه، ومساران لإتمامه
مساران مختلفان فعلياً للحصول على العقار نفسه، ونسبة الضريبة هي أصغر الفروق بينهما.| عقار حديث البناء | عقارات من السوق الثانوية | |
|---|---|---|
| ضريبة تُضاف إلى السعر | 11,2 % (10 % IVA + 1,2 % AJD)، ثابتة، ولا تتعلق بالقيمة المرجعية. | 7 % ITP، لكن تُحتسب على الأعلى من السعر أو القيمة المرجعية: راجعوا صفحة الضرائب. |
| موعد استحقاق المبلغ | على دفعات خلال أعمال البناء. وتغطي كل دفعة ضمان بنكي قبل سدادها. | غالباً عند إتمام الشراء أو قريباً منه، في دفعة أو دفعتين. |
| النقد المطلوب قبل الاستفادة من الرهن العقاري | غالباً ما بين 20 و40 % من السعر، لأن التمويل نادراً ما يغطي دفعات ما قبل إتمام الشراء. | عادةً العربون والرسوم فقط؛ وقد يغطي الرهن العقاري جزءاً أقرب إلى الرصيد الكامل. |
| المدة من الحجز إلى استلام المفاتيح | نحو شهرين إلى ثلاث سنوات، حسب مرحلة البناء عند الحجز. | نحو شهر إلى ثلاثة أشهر. |
| ما يحمي أموالكم أثناء الانتظار | حساب إنشاءات محمي، إضافة إلى ضمان بنكي فردي. راجعوا دليل حماية الأموال. | حساب منفصل لأموال العميل لدى المحامي، ويُفرج عن المبلغ لدى كاتب العدل. |
رقم للتخطيط، وليس فاتورتكم
هذه النسب سارية حتى أغسطس 2026، وقد استُخرجت من قانون الضرائب الأندلسي نفسه، لا من مدونة تشيكية منسوخة. وتنطبق على شراء عادي يقوم به مشترٍ فرد. وهي ليست استشارة ضريبية شخصية. كما أن الأندلس ليست إسبانيا بأكملها: فقد تترتب على عقار في إقليم مستقل آخر نسبة مختلفة من ITP أو AJD، لأن كليهما يُحدد إقليمياً.أحد البنود الواردة في الجدول أعلاه أقل مما يبدو لبعض المشترين. فمنذ 12 فبراير 2026، لا يجوز لموزع الكهرباء أن يفرض أي مبلغ مقابل مجرد تغيير صاحب عقد الكهرباء، بموجب Real Decreto 88/2026. ويُعد مبلغ 600 € الوارد أعلاه لنقل خدمات المرافق تقديراً إجمالياً وحذراً للمياه والكهرباء والإنترنت. وقد تكون فاتورتكم الفعلية أقل.لا يمكن لأي نطاق منشور أن يحسب رقمكم الدقيق نيابةً عنكم. وتتعمق صفحة الضرائب في أسباب تغير بند الضريبة، بينما تغطي صفحة التكاليف السنوية كل ما يبدأ في الشهر التالي لإتمام الشراء. وينبغي أن يراجع محامٍ الصفحتين بالاستناد إلى مستنداتكم الفعلية، لا إلى نطاق منشور.
الأسئلة الشائعة حول تكاليف الشراء
- لماذا تقول بعض المصادر إن التكاليف تتراوح بين 10 و16 %، وليس بين 8 و13 %؟
- تحتسب المصادر المختلفة بنوداً مختلفة. فبعضها يدرج تكاليف ملكية سنة كاملة، مثل IBI ورسوم اتحاد الملاك، ضمن «تكلفة الشراء». وهذا يوسع النطاق ويخلط بين تكلفة تُدفع مرة واحدة وأخرى متكررة. أما النطاقات أعلاه فتحسب فقط ما تدفعونه لإتمام الشراء نفسه. لذلك فإن النطاق أضيق، ونعتقد أنه أكثر فائدة لإعداد ميزانية المعاملة وحدها.
- هل تمثل نسبة 13 % أو 9 % قيمة دقيقة لسعري المحدد؟
- لا، وتوضح الأمثلة الثلاثة المحسوبة أعلاه السبب. تنخفض النسبة قليلاً مع ارتفاع السعر، لأن عدة بنود من أصل ستة لا تتغير تقريباً بتغير السعر. تعاملوا مع النطاق باعتباره رقم التخطيط، واستخدموا قائمة التحقق أعلاه لتحويله إلى رقم فعلي لعقار واحد.
- هل يمكن إضافة أي جزء من هذا المبلغ الإضافي إلى الرهن العقاري؟
- جزئياً، ويعتمد ذلك على البند المعني. يُحدد حجم الرهن العقاري الإسباني استناداً إلى تقييم البنك للعقار، لا إلى السعر مضافاً إليه التكاليف. لذلك تُدفع تكاليف الضرائب والرسوم الواردة أعلاه عادةً من أموالكم الخاصة، ولا يمولها الرهن العقاري. ويضيف بعض المشترين جزءاً منها إلى قرض أكبر مضمون بأصل مختلف. وهذا قرار تمويلي يُبحث مع خدمة الرهن العقاري، وليس مسألة تتعلق بتكاليف الشراء.
- هل تنطبق هذه الأرقام بالطريقة نفسها على قطعة أرض أو وحدة تجارية؟
- لا. كل رقم هنا خاص بشراء سكني. وتخضع قطعة أرض أو عقار تجاري لضريبة IVA بنسبة 21 % بدلاً من 10 %، كما تختلف معاملة قطعة الأرض ضمن ITP عن المسكن المكتمل. إذا كان هذا هو ما تشترونه، فهذه ليست الأرقام الصحيحة لاستخدامها.
