الوكالة العقارية للمشتري في Costa del Sol

في حالة العقار حديث البناء، خصصوا نحو 12 إلى 14 % إضافةً إلى سعر الشراء، وفي حالة العقار من السوق الثانوية، 9 إلى 10 %. ويكمن الفرق الأكبر في الضرائب: فعند شراء عقار حديث البناء تدفعون 10 % ضريبة قيمة مضافة، وفي Andalusia تدفعون 1,2 % رسوم دمغة، بينما يترتب على العقار من السوق الثانوية بدلاً من ذلك 7 % ضريبة نقل ملكية.

يعتمد ذلك على ما إذا كنتم تشترون عقاراً حديث البناء أو عقاراً من السوق الثانوية. في حالة عقار حديث البناء، يتمثل العنصر الأهم في الضمان البنكي. يجب حماية الدفعات التي ترسلونها إلى المطور قبل اكتمال البناء بموجب نظام الدفعات المعني، وقبل تحويل الأموال، يتحقق المحامي من الحساب والوثائق والضمان المطبق على تلك الدفعة تحديداً. وبالنسبة إلى الدفعات المشمولة بضمان بنكي، تتلقون شهادة مرتبطة بالمبلغ والمشتري المحددين. في حالة عقار من السوق الثانوية، يختلف الترتيب. يتابع المحامي العقود والمواعيد وطريقة تحويل الأموال، بحيث لا يتلقى البائع المبلغ إلا في الوقت الذي ينص فيه العقد على الإفراج عنه. لذلك، لا يتعلق الأمر فقط بالجهة التي ترسلون إليها الأموال. فقبل كل دفعة مهمة، يتحقق المحامي من سبب إرسالها، والجهة التي سترسلونها إليها، والشروط المطبقة عليها.

يعتمد ذلك على صياغة عقد الحجز، كما يختلف الأمر بين المطورين والبائعين. ويُعد الحجز الدفعة الوحيدة الخارجة عن نظام الضمان، ولذلك ينبغي أن تكون قيمته صغيرة، ويجب أن يوضح العقد بجلاء الحالات التي تُرد فيها الرسوم. ولهذا تحديداً يقرأه المحامي قبل تحويل الأموال، وليس بعد ذلك.

يعتمد ذلك أساساً على ما إذا كنتم تشترون عقاراً حديث البناء أو عقاراً من السوق الثانوية. في حالة شراء عقار حديث البناء، من المفيد تجهيز ما يقارب 20 إلى 40 % من سعر الشراء للدفعات التي قد تستحق قبل اكتمال المشروع. وإضافة إلى ذلك، ستحتاجون إلى أموالكم الخاصة لتغطية الضرائب والتكاليف الإضافية للشراء، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة البالغة 10% وسائر تكاليف نقل الملكية. في حالة عقار من السوق الثانوية، وبصفتكم غير مقيمين، توقّعوا بصورة واقعية أن يمول البنك نحو نصف القيمة التي يحددها للعقار نفسه. لذلك تحتاجون إلى توفير بقية سعر الشراء وتكاليف الشراء من أموالكم الخاصة. بالنسبة إلى عقار بسعر 500.000 €، فإن السيولة التي تحتاجون إليها غالباً لا تكون 100.000 أو 150.000 €، بل أكثر بكثير. ولهذا نرتّب التمويل قبل الحجز، وليس بعد أن تكونوا قد استقر رأيكم على عقار محدد.

نعم، لكن بصفتكم غير مقيمين، لا تعتمدوا تلقائياً على تمويل بنسبة 70 أو 80 % من السعر. بالنسبة إلى الدخل بعملة غير اليورو، من الواقعي توقّع تمويل بنحو 50 % تقريباً من القيمة التي يحددها البنك. وقد يكون العرض أفضل لبعض العملاء وأسوأ لآخرين، بحسب الدخل والالتزامات القائمة والعمر وعملة الدخل والبنك المعني. من المهم أيضاً أن البنك لا يحسب الرهن العقاري على أساس سعر الشراء، بل على أساس تقييمه الخاص. فإذا كنتم تشترون بسعر 500.000 €، لكن البنك يقيّم العقار بمبلغ 470.000 €، فسيُحتسب التمويل على أساس 470.000 €. ولهذا السبب، وقبل أن تختاروا عقاراً حتى، نتحقق مما يمكنكم توقعه واقعياً من التمويل ومقدار الأموال الخاصة التي ستحتاجون إليها.

من يملك العقار فعلياً، وما إذا كانت عليه رهون عقارية أو أوامر تنفيذ أو أعباء أخرى، وما إذا كانت بيانات السجل العقاري متطابقة، وما إذا كانت هناك ديون مستحقة لرسوم اتحاد الملاك، وما إذا كان الوضع القانوني يتطابق مع ما تشترونه. وبالنسبة إلى عقار محدد، تتوسع عملية التحقق بحسب نوعه وتاريخه.

نعم. محامٍ مستقل يمثلكم أنتم، وليس المطور أو البائع. ويتحقق من الملكية والديون والأعباء والتراخيص والعقود والوضع القانوني للعقار قبل أن تلتزموا بالشراء. نحن لا نوظف محامين ولا نتقاضى أي عمولة مقابل إحالتكم إليهم. ونوفر لكم عدة خيارات، وأنتم تختارون بأنفسكم.

بالنسبة إلى عقار مكتمل، توقعوا عادةً فترة تتراوح من بضعة أسابيع إلى بضعة أشهر من الحجز حتى استلام المفاتيح. أما في حالة شراء عقار حديث البناء، فيعتمد الأمر على مرحلة المشروع: يمكنكم شراء شقة مكتملة، أو مشروع سيستغرق عامين إضافيين حتى يكتمل. وقد أوضحنا أعلاه المسار الكامل، بدءاً من الاختيار مروراً بالفحص القانوني النافي للجهالة ووصولاً إلى كاتب العدل.

تكفي زيارة واحدة، وتكون الزيارتان أفضل. ويمكن إنجاز العملية بالكامل عن بُعد بموجب توكيل، ومع ذلك نفضل أن تزوروا إسبانيا مرة واحدة على الأقل.

نعم. شراء عقار والإقامة الإسبانية أمران مختلفان. يمكنكم امتلاك عقار بصفتكم غير مقيمين، كما يمكن إنجاز جزء كبير من العملية من خلال توكيل.

نعم، تحتاجون إلى NIE. أما الحساب المصرفي الإسباني فهو مفيد جداً من الناحية العملية. وNIE هو رقم تعريف الأجنبي الذي ستحتاجون إليه لإتمام الشراء، وسداد الضرائب، وإنجاز المعاملات الأخرى المتعلقة بالعقار. ونحن نرتبه لكم بالتنسيق مع المحامي في الوقت المناسب، لأن انتظار صدوره حتى يحين موعد التوقيع طريقة لا داعي لها لتعقيد عملية الشراء.

ستدفعون الجزء الأكبر من سعر الشراء باليورو، ولذلك يجدر بكم عند تحويل مبلغ كبير ألا تنظروا فقط إلى رسوم التحويل، بل قبل كل شيء إلى سعر الصرف الفعلي. يمكن تحويل الأموال عبر بنككم الخاص أو مزود متخصص في الصرافة، ومن المفيد مقارنة العروض عند تحويل مبالغ كبيرة. والأهم ألا تتركوا التحويل إلى اللحظة الأخيرة. فقد يطلب البنك إثبات مصدر الأموال أو يعلّق التحويل مؤقتاً لإجراء فحوصات داخلية. وبناءً على جدول الدفعات، نخبركم مسبقاً بالوقت الذي ستحتاجون فيه إلى كل مبلغ.

نعم. في المعاملات الكبيرة، توقعوا أن يطلب البنك والأطراف الأخرى إثبات مصدر الأموال. فإذا كانت الأموال ناتجة عن بيع شركة أو توزيعات أرباح أو استثمارات أو هيكل مالي آخر أكثر تعقيداً، فرتبوا المستندات قبل البدء في تحويل الأموال.

باسمكم، أو باسم الزوجين معاً، أو وفق ترتيب آخر يعتمد على وضعكم العائلي والمالي. لا توجد إجابة صحيحة واحدة. فقد يؤثر أسلوب تملككم للعقار لاحقاً في الميراث والضرائب والبيع، ولذلك من الأفضل اتخاذ القرار بالتشاور مع محامٍ ومستشار ضريبي قبل توقيع عقد البيع والشراء، وليس عند كاتب العدل. وإذا كنتم تشترون كزوجين، أو لديكم أطفال، أو تملكون أصولاً كبيرة في إسبانيا، أو تفكرون في الشراء من خلال شركة، فأبلغوا المحامي بذلك منذ البداية.

ليس تلقائياً. يعتمد ذلك على العقار المحدد والبلدية وقواعد المجمع والقواعد الحالية للإقامة السياحية. لذلك نتحقق من إمكانية الإيجار قصير الأجل قبل الحجز، إذا كان التأجير جزءاً من سبب شرائكم.

IBI، ورسوم اتحاد الملاك، وجمع النفايات، والتأمين، والمرافق والمياه، إضافة إلى الالتزامات الضريبية في إسبانيا بالنسبة إلى غير المقيمين. وغالباً ما يكون أكبر فرق بين شقتين متقاربتين في السعر هو رسوم اتحاد الملاك، ولذلك نعرض لكم في حالة العقار المحدد التكاليف السنوية الفعلية بدلاً من تقديم رقم موحد للجميع.

نعم. Modelo 210، وهي ضريبة غير المقيمين على الدخل التقديري. ولا يوضح الاسم شيئًا تقريبًا، ويكتشف معظم المالكين أمرها بعد فوات الأوان.

لا. لا يجعل امتلاك عقار منك، بحد ذاته، مقيمًا ضريبيًا في إسبانيا. ويُحدَّد الإقامة الضريبية بناءً على وضعك الفعلي، بما في ذلك المدة التي تقضيها في إسبانيا ومكان تمركز مصالحك الاقتصادية والشخصية. إذا كنت تريد قضاء معظم العام هنا أو الانتقال بصورة دائمة، فناقش الإقامة الضريبية مع مستشار قبل انتقالك. فقد يؤثر ذلك في طريقة تعامل إسبانيا مع دخلك وأصولك خارج إسبانيا.

بموجب القانون، يجب أن يكون كل مبلغ يُدفع قبل اكتمال الإنشاء مشمولًا بضمان بنكي صادر باسمك. ويتحقق محاميك من الصياغة الدقيقة للضمان الخاص بوحدتك قبل دفع أي مبلغ، ويخبرك بالتحديد بما يغطيه.

قد تنتقل بعض الديون والالتزامات المرتبطة بعقار إلى المالك الجديد، ولذلك تشمل الفحوصات التي تسبق الشراء البائع والعقار نفسه على حد سواء. ومن بين أمور أخرى، يتحقق المحامي من الوضع مع اتحاد الملاك ويطلب الشهادات ذات الصلة قبل التوقيع.

يمكنك البيع متى شئت. والسؤال هو: بأي سعر وبأي سرعة؟ إن العقارات التي تُعادَُ بيعها بأفضل شكل هي التي تتوافر فيها ميزة يرغب بها المشتري التالي أيضًا، مثل موقع محلي مميز، أو إطلالة، أو اتجاه مناسب، أو سهولة التنقل سيرًا، أو مجمع سكني مخطط جيد. لذلك، لا ننظر عند الشراء إلى مدى إعجابك بالعقار اليوم فحسب، بل أيضًا إلى هوية الشخص الذي ستبيعه له يومًا ما. وعند البيع بصفتك غير مقيم، احسب أيضًا التكاليف والضرائب المرتبطة بالبيع.

نعم، ويمكن ترتيب ذلك مسبقاً. تسري ضريبة الميراث الإسبانية، لكن الأندلس تقدم إعفاءات سخية لأفراد الأسرة المقربين. ويمكنكم أيضاً اختيار أن يخضع الميراث في وصية لقانون بلدكم، كما أن إعداد وصية إسبانية قصيرة إلى جانبها يوفر على الأسرة أشهراً من الإجراءات الورقية.

إذا كنت تأتي مرة واحدة سنويًا لمدة أسبوعين، وكان العقار سيبقى خاليًا طوال بقية العام، فقد يكون الاستئجار أبسط. لكن عندما تأتي عدة مرات في السنة، أو تقضي جزءًا أطول من العام في Costa del Sol، يبدأ التملك في أن يصبح منطقيًا بطريقة مختلفة تمامًا. فلست مضطرًا إلى البحث عن عقار متاح للاستئجار في كل مرة، أو التعامل مع الأسعار الموسمية، أو الانتقال بين شقق مختلفة. تصل بحقيبة صغيرة، ويكون كل شيء آخر موجودًا في منزلك بالفعل. ويصبح الأمر أكثر وضوحًا إذا كنت تسافر مع كلب أو أطفال، أو تريد القدوم لعدة أسابيع أو أشهر. فليس من السهل دائمًا العثور على عقارات جيدة للإيجار طويل الأجل، وقد تكون باهظة الثمن جدًا في موسم الذروة. وإذا أجّرت العقار بصورة قانونية أثناء عدم استخدامك له، فيمكن لدخل الإيجار أن يغطي جزءًا كبيرًا من التكلفة السنوية للتملك. وعند اختيار عقار مناسب، فأنت لا تدفع حينها مقابل مكان تقضي فيه عطلتك فحسب، بل تملك منزلًا ثانيًا يمكنه تحقيق دخل لجزء من العام. لذلك، مع العملاء الذين يرغبون في القدوم إلى هنا بانتظام، ننظر عادةً في الوقت الذي يبدأ فيه الشراء بأن يصبح منطقيًا، بدلًا من التساؤل عما إذا كان منطقيًا أصلًا.

يعتمد ذلك أساسًا على ميزانيتك وما تريده من إسبانيا. تكون Costa Blanca أرخص عمومًا، وتتيح الميزانية نفسها شراء مساحة أكبر بكثير هناك. أما Costa del Sol فهي أغلى، لكنها توفر حياة أكثر نشاطًا طوال العام، وبنية تحتية دولية، ومطار مالقة، وملاعب غولف، ومدارس، ورعاية صحية، وجالية أجنبية كبيرة. إذا كانت ميزانيتكم للعقار نفسه أقل من نحو 250.000 €، فسنخبركم بصراحة أننا على الأرجح لن نركز على Costa del Sol. فالخيارات بهذا السعر محدودة جداً، وفي Costa Blanca قد تكون الميزانية نفسها أكثر جدوى بكثير. ابتداءً من نحو 300.000 € تبدأ الخيارات الحقيقية بالظهور في Costa del Sol، لكن ذلك لا يزال يعتمد على الموقع والمسافة من البحر وحالة العقار وما تريدونه من حيث الإطلالة أو التأجير.