عقد البيع والشراء عند شراء عقار في إسبانيا
خلال 30 ثانية
يستخدم بيع العقار المعاد بيعه في إسبانيا عقد arras، مع عربون يتراوح بين 10 و20 % من السعر. ويعترف القانون الإسباني بثلاثة أنواع من عقود arras، ولكل منها عواقب مختلفة إذا لم تتم الصفقة. ويجب أن يذكر العقد النوع، لأنه إذا لم ينص على شيء، يكون النوع الافتراضي هو الأسوأ للمشتري.
| arras العدوليةالمادة 1454 بالقانون المدني | arras التأكيديةالافتراض الضمني | arras الجزائيةهجين | |
|---|---|---|---|
| ماهيته | حق ثابت السعر في التراجع | دفعة جزئية عادية | غرامة، مع حق فرض إتمام البيع |
| عند التراجع | تخسرون العربون | لا يزال بإمكانهم رفع دعوى لإتمام العقد | تدفعون الغرامة، ويمكن فرض إتمام البيع رغم ذلك |
| عند تراجعهم | يعيدونه مضاعفاً | لا يزال بإمكانكم رفع دعوى لإتمام العقد | يدفعون الغرامة، ويمكن فرض إتمام البيع رغم ذلك |
| اختاروا هذا إذا | تريدون مخرجاً بسيطاً بسعر معلوم | لا يخطط أي من الطرفين للتراجع | تريدون ما يثني عن التراجع أكثر من العربون العادي |
أي عقد أوقّع، وماذا يحدث إذا احتجت إلى التراجع؟
توقّعون عقد arras. وما يحدث إذا تراجعتم يعتمد كلياً على أي نوع من الأنواع القانونية الثلاثة يذكره العقد. وعقد arras هو عقد العربون الخاص المستخدم في شراء عقار من السوق الثانوية. يوقّعه المشتري والبائع قبل حضور كاتب العدل، ويحدد الغرامة إذا ألغى أي من الطرفين الصفقة. وعربون الإيداع هو الدفعة الكبيرة التي تلي الحجز، وتُلزم الطرفين بإتمام البيع، وتتعامل الممارسة الإسبانية معه باعتباره عربوناً جدياً، لا دفعة جزئية يمكنكم التراجع عنها. ولا يُعد arras مساوياً لعربون تشيكي. وبحسب النوع المتفق عليه، قد يكلف التراجعُ المشتريَ العربون، وقد يكلف البائعَ ضعف ذلك المبلغ. وهذه نتيجة أكبر بكثير مما توحي به كلمة «عربون» للقارئ الأجنبي.تصف المادة 1454 من القانون المدني النوع الذي تستخدمه معظم العقود: arras العدولية. إذا تراجع المشتري، خسر العربون. وإذا تراجع البائع، وجب عليه رد ضعف العربون. ويتيح هذا النوع لأي من الطرفين التراجع ببساطة، مقابل مبلغ محدد. ويوجد نوعان آخران، ويعملان بطريقة مختلفة تماماً. يمكنكم الاطلاع على الأنواع الثلاثة كاملةً إلى جانب هذه الفقرة.إذا لم يذكر العقد النوع المنطبق، يُقال عادةً إن المحاكم الإسبانية تعتبر arras التأكيدية هي الافتراضية. وهذه هي الصيغة التي لا تتيح لكم التراجع ببساطة مقابل قيمة العربون. وتتكرر هذه القاعدة الافتراضية على نطاق واسع في الشروحات القانونية. لكن المادة 1454 نفسها لا تنظم سوى arras العدولية، ولا تنص على ما يحدث افتراضياً عندما يلتزم العقد الصمت. ولم يُتحقق من القاعدة الافتراضية الفعلية بمقارنتها بالنص القانوني الرسمي المنشور في الجريدة الرسمية الإسبانية BOE. وبالنسبة إلى المشتري، فإن النهج الأكثر أماناً هو افتراض انطباق arras التأكيدية إلى أن يؤكد محامٍ خلاف ذلك. ولهذا تحديداً يجب أن يكون النوع مذكوراً في جملة واضحة في العقد، وألا يُترك للافتـراض.
أي نوع من arras ينبغي أن أطلب؟arras العدولية، إذا كان يهمكم التراجع مقابل مبلغ معلوم. وهذا أيضًا النوع الذي يستخدمه معظم وكلاء العقارات والمحامين الإسبان بحكم العادة. لذلك، غالبًا ما تقتصرون عمليًا على طلب تأكيد محاميكم إدراج الكلمة في العقد، وليس طلب أمر غير معتاد.
هل يختلف العقار حديث البناء؟
نعم. يُسمى المستند الذي يلي الحجز في عقار قيد الإنشاء عادةً عقد البيع والشراء الخاص، وليس «عقد العربون». ولا تنطبق عليه مواد القانون المدني المذكورة أعلاه. يجب أن يكون كل مبلغ تدفعونه إلى المطور قبل اكتمال المبنى مشمولاً، منذ لحظة منح رخصة البناء، بضمان مصرفي أو وثيقة تأمين باسمكم، صادرة عن بنك أو شركة تأمين معتمدة. وإذا أخفق المطور في التسليم في الموعد، يعيد الضمان كل يورو دفعتموه، بالإضافة إلى الفائدة القانونية. وتختلف هذه الحماية عن حماية مضاعفة العربون. ويستغرق إنجاز العقار قيد الإنشاء عادةً مدة تتراوح من 2 شهر إلى 3 سنوات، بحسب المرحلة الخاصة بالمشروع.القانون الساري اليوم هو الفقرة الإضافية الأولى من Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación، بصيغتها المعدلة بموجب Ley 20/2015. وكان قانون أقدم، هو Ley 57/1968، ينظم هذه المسألة، ولا يزال مذكورًا في كثير من المواد القديمة على الإنترنت. وقد أُلغي في 1 يناير 2016، ونُقلت أحكامه إلى الفقرة المذكورة أعلاه. فإذا كان عقد أو مستشار لا يزال يذكر قانون 1968، فهو يستشهد بقانون ملغى. ومن المهم الانتباه إلى ذلك، وعدم افتراض أنه مجرد اختصار غير ضار.
| عقارات من السوق الثانويةarras | عقار حديث البناءعقد بيع خاص | |
|---|---|---|
| القانون الحاكم | القانون المدني، المادة 1454 | LOE، الفقرة الإضافية الأولى |
| المبلغ المعتاد في هذه المرحلة | 10 إلى 20 % من السعر | يحدده جدول دفعات المطور |
| إذا تعذر عليهم التسليم | إعادة العربون مضاعفًا عند النص على arras العدولية | إعادة كل دفعة بالكامل، مع الفائدة القانونية، بموجب الضمان |
| ما يتحقق منه محاميكم أولاً | النص في العقد على نوع arras | وجود شهادة ضمان بنكي فعلية لدفعاتكم المحددة |
كم تستغرق المدة من توقيع العقد إلى استلام المفاتيح؟
في العقار المعاد بيعه، تستغرق الرحلة كاملةً من الحجز إلى استلام المفاتيح عادةً مدة تتراوح من 1 إلى 3 أشهر. ويُوقّع عقد العربون عادةً في منتصف هذه المدة تقريباً، بعد اجتياز التحقق القانوني النافي للجهالة، الذي يستغرق نفسه نحو 2 إلى 4 أسابيع. أما العقار قيد الإنشاء، فتستغرق الرحلة نفسها وقتاً أطول بكثير، من 2 شهر إلى 3 سنوات، لأنها تعتمد على مدى تقدم المشروع، وليس على جدول زمني ثابت.تكلف مراجعة محامٍ للعقد قبل توقيعه، في أي من المسارين، عادةً نحو ~1 % من السعر. وهذه تكلفة صغيرة مقارنة بما هو على المحك: وثيقة تحدد ما إذا كان العربون سيُعاد إليكم أصلاً، مضاعفاً أو غير مضاعف.
ما الذي قد يسوء في هذه المرحلة، وكيف يكتشفه المحامي أولًا؟
معظم الأمور التي قد تسوء هنا ليست غير معتادة. فعادةً ما تكون مجرد واحدة من قائمة قصيرة من الأخطاء العادية. ومن السهل اكتشاف كل خطأ قبل التوقيع، بينما تكون معالجته مكلفة بعد ذلك.
- أعلى مستوى للمخاطرلا يحدد العقد نوع arras المنطبقيُفسر عادةً على أنه arras التأكيدية، التي لا تتيح لكم التراجع ببساطة مقابل مبلغ العربون.What to do insteadتأكدوا من كتابة كلمة «العدولية»، أو النوع الذي تريدونه، في نص العقد.
- يستحق الاعتراض عليهيُدفع العربون مباشرةً إلى الحساب الخاص بالبائعإذا كان البائع قد أنفقه بالفعل، فإن صدور حكم قضائي بإعادة ضعف العربون لا يعادل استرداد المال فعليًا.What to do insteadاطلبوا بدلًا من ذلك استخدام حساب عميل أو حساب ضمان، لا سيما لأن البائع قد يكون ملزمًا بإعادة ضعف العربون.
- أعلى مستوى للمخاطريوصف ضمان بنكي لعقار حديث البناء بأنه «تلقائي بمجرد الدفع»يجب أن يكون الضمان قائمًا لدفعاتكم المحددة، وصادرًا باسمكم، منذ لحظة منح رخصة البناء. وليس مجرد وعد عام من الشركة.What to do insteadاطلبوا الشهادة الفردية. ولا تقبلوا بيانًا تسويقيًا يفيد بوجود نظام ضمان.
- يستحق الاعتراض عليهلا يترتب على عدم الالتزام بمهلة إتمام الشراء أي أثرإن تحديد تاريخ من دون ترتيب أثر على عدم الالتزام به لا يوفر حماية حقيقية في أي من المسارين. إنه مجرد أمل.What to do insteadتأكدوا من أن العقد يحدد ما سيحدث للمال وللصفقة إذا تأخر الموعد المتفق عليه.
ما يجب تأكيده قبل توقيع العقد الملزم
خمسة أمور. ينبغي لمحاميكم التحقق منها، لا مجرد قراءتها مرة واحدة والثقة بها، لأن هذا العقد يحدد النتائج الفعلية للتراجع.- نوع arras المذكور في عقار من السوق الثانويةيجب أن ترد في النص كلمة "penitenciales" أو عبارة واضحة مكافئة تفيد بحق الانسحاب من الصفقة بالنسبة إلى العربون، لا أن يكون ذلك مفهوماً ضمناً فقط. تتحدث الصياغة السيئة عن arras بصورة عامة ولا تحدد نوعها.
- مكان إيداع العربونيُعد حساب العميل أو حساب الضمان وضعاً أقوى من دفع المال مباشرةً إلى الحساب الشخصي للبائع، ولا سيما إذا اضطر البائع لاحقاً إلى رده مضاعفاً. لا تحدد الصياغة السيئة أي حساب على الإطلاق، بل تكتفي بعبارة "دُفع إلى البائع".
- شهادة الضمان البنكي لعقار حديث البناءيجب أن تحدد وحدتكم ومدفوعاتكم المحددة، وأن تكون صادرة عن بنك أو شركة تأمين معتمدة، لا أن تكون مجرد كتيب عام للشركة عن الضمانات. الصياغة السيئة عبارة تسويقية تفيد بأن "جميع المدفوعات مضمونة" من دون إرفاق أي شهادة.
- الموعد النهائي لإتمام الشراء وما يحدث عند التأخر عنهينبغي أن يوضح كلا المسارين ما يحدث للمال وللصفقة إذا فات الموعد المتفق عليه، لا أن يوضح فقط ما يحدث إذا غيّر أي من الطرفين رأيه ببساطة. تحدد الصياغة السيئة تاريخاً من دون بيان العواقب المترتبة على عدم الالتزام به.
- ما تم تضمينه خطياً في عقار من السوق الثانويةالتجهيزات والتركيبات والأجهزة، وكل ما أوحى به إعلان العقار من دون أن ينقله سند الملكية تلقائياً. هذه آخر وثيقة قبل كاتب العدل يمكن فيها إضافة أي عنصر مفقود بتكلفة منخفضة. تقول الصياغة السيئة "كما هو مشاهد" من دون إدراج أي عناصر بالتفصيل.
يوضح هذا أحكام القانون، وليس عقدكم المحدد.
هذه معلومات عامة عن قانون العقود الإسباني كما كان سارياً في 17 أغسطس 2026، وقد تمت قراءتها من المصدر الأصلي لا نقلها من شروحات ثانوية. ولا تُعد هذه المشورة القانونية بشأن الوثيقة المعروضة أمامكم. إن تحديد نوع arras المنطبق، والتحقق مما إذا كانت شهادة ضمان بنكي أصلية وسارية، ومعرفة التكلفة الفعلية لفوات الموعد النهائي، كلها مسائل لا يستطيع الإجابة عنها إلا محامٍ مستقل يقرأ عقدكم المحدد.نحن لا نحرر هذا العقد ولسنا طرفاً فيه. وما نحرص عليه هو أن يقرأه محامٍ قبل توقيعكم. كما نحرص على أن يكون نوع arras أو شهادة الضمان واقعة محددة ومتحققاً منها، لا مجرد افتراض يتبناه الجميع بشأن الطرف الآخر.
أكثر الأسئلة شيوعاً حول عقد البيع والشراء
- هل عقد arras هو نفسه سند الملكية الموقع لدى كاتب العدل؟
- لا. عقد arras وثيقة خاصة بين المشتري والبائع. ويُوقع قبل مرحلة كاتب العدل، من دون حضور كاتب العدل. أما سند الملكية الرسمي، escritura pública، فيُوقع لاحقاً في مكتب كاتب العدل، وهو الذي ينقل الملكية. ويحدد عقد arras الشروط التي ينفذها موعد كاتب العدل لاحقاً.
- ماذا يحدث لعربون arras إذا لم تتم عملية البيع لسبب لا يسيطر عليه أي من الطرفين؟
- يعتمد ذلك على ما ينص عليه العقد نفسه بشأن هذه الحالة. ولهذا تحديداً يغطي عقد arras المحرر جيداً ما هو أبعد من مجرد "غيّر المشتري رأيه" و"غيّر البائع رأيه". فالسبب الخارج عن سيطرة أي من الطرفين، مثل رفض الرهن العقاري لأسباب لا تتعلق بسلوك المشتري، يستحق بنداً خاصاً به بدلاً من تركه للحكم العام في حالة penitenciales.
- هل يمكنني التفاوض على النسبة المئوية من السعر المدفوعة في هذه المرحلة؟
- نعم، تمثل نسبة 10 إلى 20 % نطاقاً شائعاً، وليست قاعدة ثابتة. والرقم الدقيق جزء مما يتفق عليه المشتري والبائع بينهما. وتقلل النسبة الأقل مما هو معرض للخطر إذا احتجتم إلى الانسحاب بموجب قاعدة penitenciales. وقد يطلب البائع نسبة أكبر إذا رأى فيها دليلاً أقوى على الالتزام.
