الأسئلة الشائعة حول شراء عقار في إسبانيا
هذه هي الإجابات التي نقدمها عبر الهاتف، بالكلمات نفسها. أربعة وعشرون سؤالاً، وهي أكثر الأسئلة التي يطرحها المشترون الأجانب، مجمعة وفقاً لما تعملون عليه بدلاً من ترتيبها أبجدياً. وتنتهي كل إجابة برابط إلى الصفحة التي تتناول الموضوع بالتفصيل.
- زيادة تقارب هذه النسبة على سعر شراء عقار حديث البناء
- 13 %
- زيادة تقارب هذه النسبة على سعر شراء عقار من السوق الثانوية
- 9 %
- نحو هذه النسبة من قيمة العقار يمولها البنك لغير المقيم
- 50 %
- كم مرة يلزمكم القدوم إلى إسبانيا
- 1×
كيف تتم عملية الشراء في إسبانيا فعلياً، وكم تستغرق؟
يستغرق انتقال العقار المكتمل من الحجز إلى تسليم المفاتيح بضعة أسابيع إلى بضعة أشهر، وقد يستغرق عقار حديث البناء عامين إضافيين. تكفي رحلة واحدة، ورحلتان أفضل، لأن بالإمكان توقيع كل خطوة تقريباً بموجب توكيل.كيف تتم عملية الشراء كاملة وكم تستغرق؟
بالنسبة إلى عقار مكتمل، ينبغي أن تتوقعوا عادةً عدة أسابيع إلى عدة أشهر من الحجز حتى استلام المفاتيح. أما في حالة عقار حديث البناء، فيعتمد ذلك على مرحلة المشروع. قد تشترون شقة مكتملة، أو مشروعاً سيُستكمل خلال العامين المقبلين. نوضح أعلاه العملية كاملة، بدءاً من الاختيار، مروراً بالتحققات القانونية، ووصولاً إلى كاتب العدل.
كم مرة يلزمكم زيارة إسبانيا؟
تكفي مرة واحدة، ومرتان أفضل. يمكن إتمام العملية كاملة عن بُعد بموجب توكيل، لكننا نفضل مع ذلك أن تزوروا إسبانيا مرة واحدة على الأقل.
هل يمكنني شراء عقار حتى إذا كنت لا أعيش في إسبانيا؟
نعم. شراء عقار والإقامة في إسبانيا أمران مختلفان. يمكنكم امتلاك عقار بصفتكم غير مقيمين، كما يمكن إنجاز جزء كبير من الإجراءات بموجب توكيل.
هل أحتاج إلى NIE وحساب مصرفي إسباني لشراء عقار؟
تحتاجون إلى NIE. ويُعد الحساب المصرفي الإسباني مفيداً جداً من الناحية العملية. وNIE هو رقم تعريف الأجنبي، وستحتاجون إليه لإتمام الشراء والضرائب وسائر المسائل المتعلقة بالعقار. نرتب استخراجه من خلال محامٍ في الوقت المناسب، لأن انتظار صدوره قبيل التوقيع طريقة غير ضرورية لتعقيد عملية الشراء.
من ينبغي أن يتملك العقار؟
أنتم، أو كلا الزوجين، أو شخص آخر، بحسب وضعكم الأسري والمالي. لا توجد إجابة واحدة صحيحة. فقد يؤثر هيكل الملكية لاحقاً في الميراث والضرائب والبيع، لذلك من الأفضل اتخاذ هذا القرار مع محامٍ ومستشار ضريبي قبل توقيع عقد البيع والشراء، وليس في مكتب كاتب العدل. وإذا كنتم تشترون بصفتكم زوجين، أو لديكم أطفال، أو تملكون أصولاً مهمة في إسبانيا، أو تدرسون الشراء من خلال شركة، فأبلغوا المحامي بذلك منذ البداية.
ما تكلفة الشراء الإضافية beyond السعر؟
نحو 13 % فوق السعر للعقار الحديث البناء، ونحو 9 % للعقار من السوق الثانوية. وإذا كنتم بحاجة إلى رهن عقاري بصفتكم غير مقيمين، فخططوا لاقتراض نحو نصف القيمة التي يحددها البنك، بدلاً من 70 أو 80 % التي قد تتوقعونها.كم ستبلغ تكلفة الشراء الإجمالية، إضافة إلى سعر العقار؟
بالنسبة إلى عقار حديث البناء، احسبوا نحو 13 % إضافة إلى سعر الشراء، ونحو 9 % لعقار من السوق الثانوية. ويكمن الفرق الأكبر في الضرائب: فعند شراء عقار حديث البناء، تدفعون ضريبة قيمة مضافة بنسبة 10 %، إضافة إلى AJD في الأندلس، بينما تبلغ ضريبة نقل الملكية 7 % لعقار من السوق الثانوية. كما يجب إضافة أتعاب المحامي وكاتب العدل والسجل العقاري وعدة بنود أصغر. ويمكنكم احتساب إجمالي تكلفة الشراء في الصفحة أعلاه استناداً إلى سعر العقار.
كم أحتاج من أموالي الخاصة إذا أردت الحصول على رهن عقاري؟
يعتمد الأمر أساساً على ما إذا كنتم تشترون عقاراً حديث البناء أو عقاراً من السوق الثانوية.عند شراء عقار حديث البناء، من الأفضل توفير نحو 20 إلى 40 % من سعر الشراء للدفعات التي قد تستحق قبل اكتمال المشروع. كما تحتاجون إلى أموالكم الخاصة للضرائب وتكاليف الشراء الإضافية، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة بنسبة 10 % وسائر التكاليف المتعلقة بنقل الملكية.بالنسبة إلى عقار من السوق الثانوية، توقعوا بصورة واقعية، بصفتكم غير مقيمين، أن يمول البنك نحو نصف القيمة التي يحددها للعقار نفسه. ولذلك تحتاجون إلى توفير بقية سعر الشراء وتكاليف الشراء من أموالكم الخاصة.إذا كان سعر العقار 500.000 €، فإن السيولة النقدية الخاصة بكم لا تكون غالباً 100.000 أو 150.000 €، بل تكون أعلى بكثير. ولهذا نرتب التمويل قبل الحجز، وليس فقط بعد أن تقرروا شراء عقار محدد.
هل أحصل على رهن عقاري كمواطن أوروبي؟
نعم، ولكن بصفتكم غير مقيمين، لا تتوقعوا تلقائياً تمويلاً بنسبة 70 أو 80 % من السعر.إذا كان دخلكم بعملة غير اليورو، فمن الواقعي توقع تمويل يعادل نحو 50 % من القيمة التي يحددها البنك. وقد يكون العرض أفضل لبعض العملاء، بينما قد يكون أسوأ لآخرين، بحسب دخلهم والتزاماتهم وأعمارهم وعملة دخلهم والبنك المحدد.من المهم أيضاً أن البنك لا يحسب الرهن العقاري على أساس سعر الشراء، بل على أساس تقييمه الخاص. فإذا كنتم تشترون بسعر 500.000 €، لكن البنك يقيّم العقار بمبلغ 470.000 €، فسيُحتسب التمويل على أساس 470.000 €.لذلك، وقبل اختيار العقار، نتحقق من التمويل الذي يمكنكم توقعه بشكل واقعي ومن حجم الأموال الخاصة التي ستحتاجون إليها.
كيف أحوّل الأموال من عملة أخرى إلى اليورو؟
ستدفعون الجزء الأكبر من قيمة الشراء باليورو، لذلك، عند تحويل مبلغ كبير، من المنطقي ألا تكتفوا بالنظر إلى رسوم التحويل، بل أن تركزوا أساساً على سعر الصرف الفعلي. يمكنكم تحويل الأموال عبر بنككم أو من خلال مزود متخصص في صرف العملات، وبالنسبة إلى المبالغ الكبيرة، يجدر بكم مقارنة العروض. والأهم ألا تؤجلوا التحويل حتى اللحظة الأخيرة. فقد يطلب البنك منكم إثبات مصدر الأموال أو يؤخر التحويل بسبب فحص داخلي. واستناداً إلى جدول الدفعات، سنخبركم مسبقاً بموعد الحاجة إلى كل مبلغ.
هل سيتعين علي إثبات مصدر أموالي؟
نعم. عند إجراء معاملة كبيرة، توقعوا أن يطلب منكم البنك والأطراف الأخرى المشاركة في المعاملة إثبات مصدر الأموال. وإذا كانت الأموال ناتجة عن بيع شركة أو توزيعات أرباح أو استثمارات أو هيكل أكثر تعقيداً، فجهزوا المستندات قبل البدء في تحويل الأموال.
يكلف العقار الحديث البناء نحو 13 % فوق السعر، والعقار من السوق الثانوية نحو 9 %الإجابة نفسها عن السؤال الأول في هذه المجموعة، مع عرضها بطريقة تتيح مقارنة المسارين جنباً إلى جنب. أرقام إرشادية من حاسبة التكاليف الخاصة بنا في الصفحة الرئيسية.
استخدموا سعركم الفعلي بدلاً من سعر افتراضي. تأخذ الحاسبة سعر العقار وتعرض إجمالي تكلفة الشراء، بنداً بنداً.
| عقار حديث البناء | عقار من السوق الثانوية | |
|---|---|---|
| الإجمالي إضافة إلى السعر | نحو 13 % | نحو 9 % |
| الضريبة الرئيسية | ضريبة 10% | ضريبة نقل الملكية 7 % |
| ضريبة الدمغة الأندلسية | AJD | لا تُفرض |
| تُدفع أيضاً | محام، كاتب العدل، السجل العقاري وعدة بنود أصغر | محام، كاتب العدل، السجل العقاري وعدة بنود أصغر |
أين تكون أموالكم معرضة للخطر فعلياً، وما الذي يحميها؟
في موضع واحد فقط: العربون، وهو الدفعة الوحيدة التي تُدفع خارج نظام الضمان. أما كل ما يليه، فمحمي إما بضمان بنكي صادر باسمكم، أو من خلال محاميكم الذي يقرر موعد الإفراج عن الأموال.كيف تتم حماية أموالي؟
يعتمد ذلك على ما إذا كنتم تشترون عقاراً حديث البناء أم عقاراً من السوق الثانوية.بالنسبة إلى عقار حديث البناء، يُعد الضمان البنكي أهم وسائل الحماية. ويجب حماية الدفعات التي ترسلونها إلى المطور قبل اكتمال البناء وفقاً لترتيب الدفعات المحدد. وقبل إرسال الأموال، يتحقق المحامي من الحساب والمستندات والضمان المطبق على تلك الدفعة. وبالنسبة إلى الدفعات المشمولة بضمان بنكي، تتلقون تأكيداً يتعلق بالمبلغ والمشتري المحددين.أما في حالة عقار من السوق الثانوية، فتكون الإجراءات مختلفة. إذ يراقب المحامي العقود والمواعيد وطريقة التحويل، بحيث لا يتلقى البائع الأموال إلا عندما يحين فعلياً موعد الإفراج عنها بموجب المعاملة.لذلك، لا يتعلق الأمر فقط بالجهة التي ترسلون إليها الأموال. فقبل كل دفعة مهمة، يتحقق المحامي من سبب إرسالها، والجهة التي ستتلقاها، والشروط التي تحكم ذلك.
هل تُسترد رسوم الحجز إذا اكتشف المحامي مشكلة؟
يعتمد ذلك على صياغة اتفاقية الحجز، ويختلف باختلاف المطور والبائع. رسوم الحجز هي الدفعة الوحيدة التي تُدفع خارج نظام الضمان، ولذلك ينبغي أن تكون صغيرة، ويجب أن توضح الاتفاقية شروط استردادها بوضوح. ولهذا يقرأها المحامي قبل إرسال الأموال، وليس بعد ذلك.
ما الذي سيتحقق منه المحامي قبل أن أوقع أي شيء؟
من يملك العقار فعلياً، وما إذا كانت عليه أي رهون عقارية أو إجراءات تنفيذ أو التزامات أخرى، وما إذا كانت بيانات السجل العقاري صحيحة، وما إذا كانت هناك ديون مستحقة لجمعية المالكين، وما إذا كانت الوضعية القانونية تتوافق مع ما تشترونه. وبالنسبة إلى عقار محدد، نوسّع نطاق التحقق وفقاً لنوعه وتاريخه.
هل أحتاج إلى محامٍ خاص بي؟
نعم. محامٍ مستقل يمثلكم، وليس المطور أو البائع. يتحقق المحامي من الملكية والديون والامتيازات والتراخيص والعقود والوضعية القانونية للعقار قبل التزامكم بالشراء. نحن لا نوظف محامين ولا نتلقى منهم عمولات مقابل التوصيات. سنقدم لكم عدة خيارات، ويمكنكم الاختيار بأنفسكم.
ماذا يحدث إذا لم يُكمل المطور المشروع؟
يجب قانوناً أن يكون كل مبلغ يُدفع قبل اكتمال المبنى مغطى بضمان بنكي صادر باسمكم. وسيتحقق محاميكم من الصياغة الدقيقة للضمان الخاص بوحدتكم قبل إرسال أي دفعة، كما سيخبركم بالتحديد بما يغطيه.
هل يمكن أن أرث ديون المالك السابق؟
قد تؤثر بعض الديون والالتزامات المرتبطة بالعقار في المالك الجديد، ولذلك نتحقق قبل الشراء ليس من البائع فحسب، بل من العقار نفسه أيضاً. ومن بين الأمور التي يتحقق منها المحامي وضع العقار لدى جمعية المالكين، ويحصل على الشهادات ذات الصلة قبل التوقيع.
أربعة افتراضات تكلف المشترين المالتمت الإجابة عن كل سؤال من هذه الأسئلة بالتفصيل في الأسئلة أعلاه. وهي تمثل معاً الأمور الأربعة التي يخطئ المشترون الأجانب في فهمها غالباً قبل أن يقرأ أي شخص عقداً.
ما يفترضه المشترونما هو صحيح فعلياً
- كل دفعة محمية
- الحجز هو الدفعة الوحيدة التي تُجرى خارج نظام الضمان. ولذلك يجب أن تكون قيمته صغيرة، كما يجب قراءة العقد الذي يحدد شروط استرداده قبل تحويل المال، وليس بعده.
- يتحمل المطور مخاطر عقار غير مكتمل البناء
- فقط إذا كانت المستندات صحيحة. يجب أن تكون كل دفعة تُدفع قبل اكتمال البناء مغطاة بضمان بنكي صادر باسمكم، ويتحقق محاميكم من الصياغة الدقيقة الخاصة بوحدتكم قبل إرسال أي مبلغ.
- يغطي الرهن العقاري 70 إلى 80 بالمئة
- ليس لغير المقيم الذي يتقاضى دخله بعملة غير اليورو. خطط للحصول على نحو نصف القيمة التي يحددها البنك نفسه، وانتبه إلى أن البنك يقرض مقابل تقييمه الخاص، وليس مقابل السعر الذي اتفقتم عليه.
- لا دخل إيجاري، لا ضريبة إسبانية
- لا يزال يتعين تقديم إقرار ضريبي. ينطبق Modelo 210، وهو ضريبة الدخل التقديري لغير المقيمين، على العقار الشاغر، ويكتشف معظم المالكين ذلك متأخرين.
هل يمكنكم تأجير العقار للسياح؟
ليس تلقائياً. فهذا يعتمد على العقار المحدد والبلدة والقواعد الخاصة بالمجمع، ولذلك يتم التحقق من الأمر قبل الحجز، وليس اكتشافه بعد ذلك.هل يمكنني تأجير العقار للسياح لفترات قصيرة؟
ليس تلقائياً. فهذا يعتمد على العقار المحدد والبلدية وقواعد جمعية المالكين والقواعد الحالية الخاصة بالإقامة السياحية. ولذلك نتحقق من إمكانية التأجير لفترات قصيرة قبل الحجز، إذا كان التأجير أحد أسباب شرائكم للعقار.
ما تكلفة تملك العقار سنوياً؟
IBI، ورسوم المجمع، ورسوم النفايات، والتأمين، والمرافق، والإقرار الضريبي الإسباني حتى في السنة التي لا تؤجرون فيها العقار مطلقاً. وعادةً ما تكون رسوم المجمع هي العامل الذي يفسر اختلاف تكلفة تملك شقتين متشابهتين.كم سأدفع سنوياً؟
IBI، ورسوم جمعية المالكين، ورسوم النفايات، والتأمين، والكهرباء والمياه، وبالنسبة إلى غير المقيمين، الالتزامات الضريبية في إسبانيا أيضاً. وغالباً ما تُحدث رسوم جمعية المالكين أكبر فرق بين شقتين متقاربتين في السعر، ولذلك نعرض للعقار المحدد التكاليف السنوية الفعلية بدلاً من رقم موحد للجميع.
هل أدفع ضريبة في إسبانيا حتى إذا لم أؤجر العقار؟
نعم. Modelo 210، وهي ضريبة الدخل التقديري لغير المقيمين. وهي لا تشرح لكم تقريباً أي شيء بلغتكم، ويكتشف معظم المالكين ذلك بعد فوات الأوان.
ماذا لو احتجت إلى بيع العقار بعد سنتين أو ثلاث سنوات؟
يمكنكم بيع العقار في أي وقت. والسؤال هو بأي سعر، وبأي سرعة. فالعقارات التي تتمتع بعنصر سيظل المشترون المستقبليون يرغبون فيه أيضاً تُباع مجدداً بسهولة أكبر، مثل الموقع الدقيق الجيد، أو الإطلالة، أو الاتجاه المناسب، أو إمكانية الوصول إلى المرافق سيراً، أو جودة المشروع العالية. ولذلك، عند الشراء، لا نأخذ في الاعتبار ما إذا كان العقار يعجبكم اليوم فحسب، بل نراعي أيضاً من سيشتريه منكم في نهاية المطاف. وعند البيع بصفتكم غير مقيمين، توقعوا أيضاً تكاليف وضرائب مرتبطة بالبيع.
هل سيبقى العقار ضمن العائلة؟
نعم، ويمكن إعداد ذلك مسبقاً. تُطبق ضريبة التركات الإسبانية، لكن الأندلس تقدم إعفاءات سخية لأفراد الأسرة المقربين. ويمكنكم أيضاً أن تختاروا في وصيتكم أن تخضع التركة لقانون بلدكم، كما يمكن لوصية إسبانية قصيرة أن توفر على عائلتكم أشهراً من الإجراءات الورقية.
هل الشراء أفضل من الاستئجار، وهل هذا الساحل مناسب لميزانيتكم؟
إذا كنتم تأتون مرة واحدة سنوياً لمدة أسبوعين، فالإيجار أبسط. أما إذا كنتم تأتون عدة مرات في السنة، فإن التملك يبدأ في أن يصبح منطقياً بطريقة مختلفة، وعندما تقل ميزانيتكم للعقار نفسه عن نحو 250.000 €، سنخبركم بأن Costa Blanca هي على الأرجح الخيار الأفضل.هل سيجعلني شراء عقار مقيماً ضريبياً في إسبانيا؟
لا. فمجرد تملك عقار لا يجعلكم مقيمين ضريبياً في إسبانيا. ويُحدد الإقامة الضريبية وفقاً لوضعكم الفعلي، بما في ذلك مدة إقامتكم في إسبانيا ومكان تمركز مصالحكم الاقتصادية والشخصية. وإذا كنتم ترغبون في قضاء جزء أكبر من السنة هنا أو الانتقال بشكل دائم، فناقشوا إقامتكم الضريبية مع مستشار قبل الانتقال. فقد يؤثر ذلك في كيفية تقييم إسبانيا لدخلكم وأصولكم خارجها.
هل الأفضل أن أشتري أم أستأجر؟
إذا كنتم تأتون مرة واحدة سنوياً لمدة أسبوعين، وكان العقار سيبقى شاغراً لبقية السنة، فقد يكون الاستئجار أبسط.ولكن عندما تأتون إلى هنا عدة مرات في السنة أو تقضون جزءاً أطول من السنة في Costa del Sol، يبدأ تملك العقار باكتساب جدوى أكبر بكثير. فلن تضطروا إلى البحث عن عقار متاح للإيجار في كل مرة، أو التعامل مع الأسعار الموسمية، أو الانتقال بين شقق مختلفة. ما عليكم سوى الوصول بحقيبة صغيرة، وكل ما عدا ذلك سيكون بانتظاركم في منزلكم.وتزداد أهمية ذلك إذا كنتم تسافرون برفقة كلب أو أطفال، أو إذا كنتم ترغبون في المجيء لعدة أسابيع أو أشهر. فليس من السهل دائماً العثور على إيجارات جيدة لفترات أطول، وقد تكون باهظة الثمن جداً في موسم الذروة.وإذا قمتم بتأجير العقار بشكل قانوني أثناء عدم استخدامكم له، فيمكن لدخل الإيجار أن يغطي جزءاً كبيراً من تكاليف التملك السنوية. ومع اختيار العقار المناسب، لن تكونوا تدفعون فقط مقابل مكان لقضاء العطلات، بل ستملكون منزلاً ثانياً يمكنه تحقيق دخل خلال جزء من السنة.ولهذا السبب، نركز عادةً مع العملاء الذين يرغبون في المجيء إلى هنا بانتظام على توقيت بدء تحقيق الشراء للجدوى، بدلاً من التركيز على ما إذا كان مجدياً أصلاً.
Costa del Sol أم Costa Blanca؟
يعتمد الأمر أساساً على ميزانيتكم وما تتوقعونه من إسبانيا.تكون Costa Blanca أرخص عموماً، وبالميزانية نفسها يمكنكم شراء مساحة أكبر بكثير هناك. أما Costa del Sol فهي أغلى، لكنها توفر نمط حياة أقوى على مدار العام، وبنية تحتية دولية، ومطار مالقة، وملاعب غولف، ومدارس، وخدمات رعاية صحية، ومجتمعاً دولياً كبيراً.إذا كانت ميزانيتكم للعقار نفسه أقل من نحو 250.000 €، فسنخبركم صراحة بأننا على الأرجح لن نركز على Costa del Sol. فالخيارات بهذا السعر محدودة جداً، وقد تكون الميزانية نفسها أكثر جدوى بكثير في Costa Blanca.ابتداءً من نحو 300.000 €، تبدأ الخيارات الفعلية بالظهور في Costa del Sol، لكن ذلك لا يزال يعتمد على الموقع، والمسافة من البحر، وحالة العقار، ومتطلباتكم المتعلقة بالإطلالة أو التأجير.
ماذا نكسب من شرائكم؟
تُدفع العمولة من المطور أو البائع، وهي مشمولة بالفعل في قائمة الأسعار الخاصة بهم، لذلك لا يدفع المشتري لنا أي مبلغ إضافي. نحن لا نوظف المحامين الذين نوصي بهم، ولا نتقاضى منهم أي عمولة أيضاً.تجدون الإجابة الأطول في صفحة واحدة بدلاً من وضعها في قائمة قابلة للطي هنا، لأن هذه هي الأسئلة التي تحدد ما إذا كنتم ستثقون بأي شيء آخر في هذا الموقع، وهي تستحق أكثر من أربع جمل.
عشرون دقيقة عبر الهاتف تجيب عما لا تجيب عنه الأسئلة الشائعة العامة
تختلف إجابة كل سؤال تقريبًا في هذه الصفحة عندما يتعلق الأمر بعقار محدد في بلدة محددة، وهذه هي الإجابة التي تحتاجون إليها فعلًا. هذه هي الكلمات نفسها التي نستخدمها في المكالمة، حيث يتم تطبيقها على عقاركم.عشرون دقيقة، ومن دون أي التزام، ويمكنكم إحضار عقار وجدتموه في مكان آخر. وإذا كان لديكم إعلان أمامكم بالفعل، فأرسلوه إلينا بدلًا من ذلك، وستحصلون على إجابة بشأن ذلك العقار، لا بشأن العقارات عمومًا.