الرهن العقاري في إسبانيا للأجانب
نعم، يستطيع المشتري الأجنبي الحصول على رهن عقاري إسباني. والنسبة المتداولة عادةً هي 60 إلى 70 بالمئة من السعر، لكن عندما يكون الدخل بعملة غير اليورو، نرى نسبة أقرب إلى النصف، وتُحتسب على أساس تقييم البنك نفسه لا السعر الذي اتفقتم عليه. وقبل كل ذلك، إذا كان بإمكانكم الاقتراض بضمان عقار في بلدكم، فغالباً ما يكون ذلك المسار الأرخص والأبسط، ولذلك فهو أول ما نسأل عنه وليس آخره.
إذا كان بإمكانكم الاقتراض في بلدكم، فاقترضوا في بلدكم
تتعلق هذه الصفحة بترتيب رهن عقاري إسباني، لذا ابدؤوا بالنظر في الأسباب التي قد تدعو إلى عدم الحصول عليه. إذا كان بإمكانكم جمع المال بضمان عقار تملكونه بالفعل في التشيك وشراء العقار هنا نقداً، فذلك عادةً أسرع وأبسط، ونوصي بالنظر في هذا الخيار أولاً.نذكر ذلك أولاً وليس أخيراً لأن الترتيب مهم. من يكتشف خيار التشيك بعد أربعة أسابيع من الإجراءات الإسبانية يكون قد خسر أربعة أسابيع. والمقارنة أدناه هي التي سنشرحها لكم فعلياً في أول اتصال.
- السرعة
- يكون الاقتراض في بلدكم عادةً أسرع الخيارين. فمصرفكم يعرفكم مسبقاً، والأوراق باللغة التي تتحدثونها، ولا حاجة إلى ترجمة أو تصديق بالأبوستيل. وتستغرق الموافقة الإسبانية من أربعة إلى ثمانية أسابيع من تاريخ تقديم طلب مكتمل، وفي حالة عقار حديث البناء لا يمكن أن تبدأ عادةً إلا قبل نحو شهرين من إتمام الشراء.
- ما الذي يضمن القرض؟
- يكون الرهن العقاري التشيكي مضموناً بعقار في التشيك، ولذلك تكون عملية الشراء الإسبانية نقدية وتتم وفقاً لذلك. أما الرهن العقاري الإسباني فيكون مضموناً بالعقار الذي تشترونه، ولهذا فإن تقييم البنك الخاص للعقار هو الذي يحدد حجم القرض.
- العملة التي تكسبون بها
- هذا هو جوهر الفرق كله. فالمقرض في بلدكم يقرض عملته الخاصة مقابل دخل بالعملة نفسها، ولذلك لا تبرز هذه المسألة. أما البنك الإسباني فيقرض اليورو مقابل دخل ليس باليورو، وهو يضع سعراً لهذه المخاطر.
- كم يغطي من السعر؟
- يكون الرهن العقاري التشيكي محدوداً بالعقار الذي تملكونه بالفعل وبالمبلغ الذي يوافق المُقرض على تقديمه بضمانه. أما الرهن الإسباني فيكون محدوداً بتقييم البنك وبرؤيته لدخلكم. ولا يكون أي منهما تلقائياً هو المبلغ الأكبر، ولهذا تحديداً يجدر بكم تسعير الخيارين.
- من يدير الإجراءات؟
- في بلدكم، أنتم وبنككم الخاص وباللغة التي تتحدثونها. أما هنا، فسيكون هناك وسيط نعرّفكم إليه، وعدة بنوك في الوقت نفسه، ومستندات يجب أن تصل مترجمة وبالترتيب الصحيح. نحن ننسق هذا الجانب، لكننا لا نديره.
- ماذا يحدث إذا فشل الأمر؟
- لا تنهار عملية شراء لم تُموّل هنا قط لأن بنكاً إسبانياً غيّر رأيه في الأسبوع السابع. أما عملية الشراء التي تعتمد على رهن عقاري إسباني فقد تفوّت موعداً تعاقدياً، وقد يؤدي تفويت موعد بسبب التمويل إلى خسارتكم العقار والحجز معه.
ما لا يمكننا إخباركم به هو أي الخيارين أرخص في حالتكم، لأن ذلك يعتمد على المُقرض التشيكي، والعقار الذي سترهنونه، والعرض الذي يقدمه لكم بنك إسباني. وما يمكننا إخباركم به هو أننا نفضل أن تطرحوا هذا السؤال قبل أن تبدأوا، وأننا لا نكسب شيئاً في كلتا الحالتين.إذا لم يكن الخيار التشيكي متاحاً لكم، فكل ما يلي يتعلق بالخيار الإسباني، بالترتيب الذي يحدث به فعلياً.
لماذا نوصي بخيار لا يعود عليكم بالنفع؟لأن أتعابنا تأتي من جانب البائع في عملية الشراء، وليس من التمويل. سواء دفعتم نقداً بفضل رهن عقاري تشيكي أو اقترضتم هنا، فهذا لا يغير شيئاً بالنسبة إلينا، لكنه يحدث فرقاً كبيراً بالنسبة إليكم.
هل يمكنني الجمع بين الخيارين؟يفعل المشترون ذلك. يجمع بعضهم جزءاً من المال في بلدهم ويمولون الباقي هنا، بينما يبدأ بعضهم برهن عقاري تشيكي ثم يعيدون التمويل في إسبانيا لاحقاً. كلا الأمرين سؤال للوسيط وليس لنا، وسيُجاب عنهما في مكالمة تقييم الإمكانية.
ما يحصل عليه مقدم الطلب غير المقيم فعلياً
النسبة المنشورة في كل مكان تقريباً هي 60 إلى 70 بالمئة من السعر لغير المقيم. وهي ليست خاطئة، لكنها ليست النسبة التي نراها للمشترين ذوي الدخل بعملة غير اليورو. وإخباركم بالنسبة المنشورة ثم اكتشافكم النسبة الفعلية عند الأسبوع السادس هو ما يؤدي إلى انهيار الميزانيات.تقرض البنوك الإسبانية مقابل الدخل، ويكمن الإشكال في أن يكون الدخل بعملة غير اليورو. وهي تتعامل بارتياح مع معظم العملات، لكن لكل بنك قائمة بالعملات التي يتوخى الحذر منها، والجنيه الإسترليني مدرج في تلك القوائم. ونتيجة لذلك، يخضع مقدم الطلب غير المقيم لتدقيق أشد، لذا خططوا لنحو النصف بدلاً من نسبة 60 إلى 70 بالمئة المتداولة. أما مقدم الطلب الذي يتقاضى دخله باليورو، فتكون الإجراءات بالنسبة إليه أسهل بوضوح، وغالباً ما يحصل المشترون البولنديون، رغم كونهم أيضاً خارج منطقة اليورو، على النطاق المعتاد.النصف تقريباً هو ما نراه، وليس قاعدة ينشرها أي أحد. يحصل بعض العملاء على عروض أفضل وبعضهم على عروض أسوأ، ويكون العرض خاصاً بكل مقدم طلب. وهذه هي العوامل التي تؤثر فيه.
- دخلكممقدار الدخل، ومدى استقراره، ومدى سهولة تحقق بنك إسباني منه من الخارج. ويكون الموظف الذي لديه إقرارات ضريبية لسنتين أو ثلاث سنوات هو الحالة المباشرة، بينما تستغرق حسابات الشركات وقتاً أطول لفحصها.
- ما تدينون به بالفعليُحتسب كل قرض قائم، بما في ذلك رهنكم العقاري التشيكي وتمويل السيارة والبطاقات. فالبنك يحدد الدفعة الشهرية التي يمكنكم تحملها إضافةً إلى كل الالتزامات الأخرى، وليس ما يمكنكم تحمله بمعزل عنها.
- عمركم عند نهاية مدة القرضيجب سداد القرض خلال فترة العمل، ولذلك تقصر المدة المتاحة لكم كلما تقدمتم في السن، كما أن قصر المدة يعني دفعة شهرية أكبر للقرض نفسه.
- العملة التي تتقاضون بها أجركمإنه العامل الأهم لمقدم الطلب غير المقيم، والعامل الذي لا يعوضه أي شيء آخر. وهو ما يفرق بين النطاق المنشور والرقم المعروض عليكم.
- العقار وتقييمهيقرض البنك حصة من القيمة التي يقول مثمنه الخاص إن العقار يستحقها. فالموقع الذي لا يفضله البنك كثيرا، أو التقييم الأقل من السعر المتفق عليه، يخفض قيمة القرض من دون أن يغير أحد رأيه فيكم.
- أي بنكتختلف شهية البنوك لإقراض غير المقيمين، كما تتغير بمرور الوقت. فرفض أحد البنوك يعني رفض بنك واحد، وهذا هو السبب الكامل للتواصل مع عدة بنوك في الوقت نفسه بدلا من التوجه إلى الفرع الأقرب إلى العقار.
لا يُعدّ أيّ من ذلك سببًا للتخلّي عن الحصول على رهن عقاري إسباني. بل هو سبب لمعرفة قدرتك المالية مسبقًا، قبل اختيار عقار، وليس بعده، لأن الفرق بين خمسين بالمائة وسبعين بالمائة من خمسمائة ألف يورو يبلغ مائة ألف يورو من أموالك الخاصة، وهذا ليس تفصيلًا ترغب في اكتشافه خلال فترة الحجز.
لدي دخل باليورو. فهل يظل الرقم التشيكي ساريا بالنسبة إلي؟لا، وهذا أكبر عامل يصب في مصلحتكم. يخضع المتقدمون الذين يتقاضون أجورهم باليورو للتقييم بسهولة أكبر، ويرون عادة النطاق المنشور المعتاد. ومكان إقامتكم أقل أهمية من العملة التي تتقاضون بها أجركم.
هل يمكن أن يعرضوا علي أكثر من النصف؟نعم. يحصل بعض العملاء على ذلك، بينما يعرض على بعضهم مبلغ أقل. يعتمد الأمر على دخلكم، والتزاماتكم الحالية، وعمركم، والعملة، والبنك، ولذلك فإن الإجابة الصادقة عن سؤال كم سأحصل هي إجراء فحص للجدوى، وليس رقما على موقع إلكتروني.
يقرض البنك بناء على تقييمه، لا سعركم
لا يقرض البنك الإسباني نسبة مئوية من المبلغ الذي اتفقتم على دفعه. بل يقرض نسبة مئوية من القيمة التي يقول مثمنه الخاص إن العقار يستحقها، وغالبا ما يكون هذا الرقم أقل من سعر الشراء. ولا يخصم الفرق بين الرقمين من السعر، بل يضاف إلى المبلغ النقدي الذي يتعين عليكم توفيره.هنا تنهار الميزانيات، ويحدث ذلك في مرحلة متأخرة، لأن التقييم يتم بعد اختياركم للعقار والاتفاق على السعر. والأرقام أدناه هي نفسها الواردة في الصفحة الرئيسية.
- سعر الشراءتتفقون مع البائع على مبلغ 500.000 €. وهذا هو الرقم الذي يورده الجميع، والرقم الوحيد الذي تملكون أي سيطرة عليه.
- قيّم البنك العقاريرسل البنك مقيّمه الخاص، ويعود بتقييم قدره 470.000 €. ولا يوجد أي خلل في العقار. فالمقيّم يعمل لحساب البنك ويجيب عن سؤال البنك، لا عن سؤالكم.
- يقرض البنك 50 %نصف قيمة التقييم، أي 235.000 €، وليس نصف السعر. وقد أصبح الفرق البالغ 30.000 € بين السعر والتقييم بهدوء مبلغاً يتعين عليكم تمويله.
- الأموال الخاصة265.000 €، بالإضافة إلى تكاليف الشراء التي تبلغ نحو 13 بالمئة في عقار حديث البناء و9 بالمئة في عقار من السوق الثانوية، ولا يُقرضكم البنك أياً منها. وليس المبلغ 250.000 € الذي أوحت به النسبة المئوية الواردة في العنوان.
مثال توضيحي. يحسب الرهن العقاري بناء على تقييم البنك، وليس سعر الشراء.من النتائج العملية التي يجدر بكم معرفتها مبكرا أن التقييم الإسباني لا يكون صالحا إلا لنحو ستة أشهر. ولذلك لا يمكن ترتيب رهن عقاري لعقار لا يزال قيد الإنشاء قبل سنوات، وهذا هو السبب العملي للتوقيت الموضح لاحقا في هذه الصفحة.احسبوا تقريبا مقدار الأموال الخاصة التي ستحتاجون إليها.
احسبها
500.000 €
470.000 €
94 % من سعر الشراء. يقرض البنك بناءً على تقييمه، وليس على السعر.50 %
إذا كان دخلك بعملة غير اليورو، فخطط لنحو النصف.3 %
إرشادي. تتغير الأسعار.20 سنة
القسط الشهري
1.303 €
مبلغ الرهن العقاري235.000 €
الأموال الخاصة265.000 €
تكاليف الشراء (عقار جديد)64.839 €
ستحتاج إلى329.839 €
الأموال الخاصة بالإضافة إلى تكاليف الشراء. على مدى فترة الرهن العقاري بالكامل، ستدفع 312.793 € خلال 20 سنة.النتيجة إرشادية. يعتمد المبلغ الذي يقرضه البنك فعلياً على مراجعته الخاصة لدخلك وتقييمه الخاص للعقار.
تفضلون استلامها في بريدكم الوارد؟
من دون التزام. لا نبيع بياناتكم أبداً.
ماذا يحدث إذا جاء التقييم أقل من السعر؟يحسب قرضكم بناء على الرقم الأقل، ولذلك تحتاجون إلى مبلغ أكبر من أموالكم الخاصة للعقار نفسه. وتتمثل الخيارات عندئذ في توفير الفرق، أو إعادة التفاوض على السعر، أو الانسحاب، ويعتمد توفر أي من هذه الخيارات على ما وقعتم عليه. ومن الأفضل بكثير مناقشة ذلك قبل الحجز وليس بعده.
هل يمكنني استخدام مثمني الخاص بدلا من ذلك؟ليس للحصول على القرض. يقرض البنك بناء على تقييم صادر عن مثمن يقبله البنك، ويعمل ذلك المثمن لصالح البنك. كما أن هذا ليس فحصا فنيا، فهو لا يبحث عن العيوب ولا يغني عن المعاينة الفنية.
ما سيتعين عليكم توثيقه
يريد البنك الإسباني صورة كاملة عن الشؤون المالية الموجودة في بلد آخر، وبلغة أخرى، وفي ظل نظام ضريبي آخر. لا يوجد شيء غير اعتيادي في هذه القائمة. لكن ما يفاجئ الناس هو المدة التي يستغرقها جمعها، وأن المستند الناقص أو غير المترجم هو السبب الأكثر شيوعا لتأخر الطلب.
| ما تقدمونه | لماذا يطلبه البنك | متى ستحتاجون إليه |
|---|---|---|
| دخلكم | ||
| إقرارات ضريبية لسنتين أو ثلاث | فهذه هي الطريقة التي يتحقق بها بنك أجنبي من دخل لا يستطيع رؤيته في نظامه الخاص. | لفحص الجدوى، أي قبل أن تبدؤوا باختيار العقارات. اطلبوها مبكرا إذا لم تكن متوفرة لديكم. |
| قسائم الراتب أو البيانات المالية | يؤكد الدخل الحديث أن الإقرارات الضريبية لا تزال تصف وضعكم. وتنطبق الفكرة نفسها على حسابات الشركة بالنسبة إلى صاحب العمل. | مع الطلب، وتحديثها إذا طال أمد الإجراءات. |
| ترجمات رسمية، وأحياناً تصديق أبوستيل | يجب أن تصل المستندات التشيكية بصيغة يقبلها بنك إسباني. وتصديق أبوستيل هو الختم الدولي الذي يؤكد صحة المستند في الخارج. | قبل تقديم الطلب. وهذه هي الخطوة التي تضيف أسابيع بهدوء عند تأجيلها. |
| ما تدينون به بالفعل | ||
| التحقق من سجل المتعثرين | سجلكم الائتماني، وهو الفحص نفسه الذي يجريه أي مُقرض. | مع الطلب. |
| كشوف القروض القائمة | يُحتسب كل التزام قائم ضمن المبلغ الذي يمكنكم تحمله شهرياً، بما في ذلك قرضكم العقاري التشيكي. | مع الطلب. وقد يؤدي سداد قرض صغير أولاً إلى تغيير النتيجة. |
| أنتم والجانب الخاص بكم في إسبانيا | ||
| NIE | رقم تعريفكم الضريبي الإسباني. لا يمكن توقيع أي مستند من دونه. | قبل إتمام الشراء، ويستغرق الأمر وقتاً كافياً يجعل البدء به فور اتخاذكم قراراً جاداً أمراً مستحقاً. |
| حساب بنكي إسباني | الحساب الذي ستُحصّل منه الدفعات الشهرية، والذي ستمر عبره لاحقاً فواتير المرافق ورسوم اتحاد الملاك. | قبل توقيع عقد الرهن العقاري. |
هل أحتاج إلى الحساب الإسباني قبل تقديم الطلب؟نعم. قبل توقيع الرهن العقاري، ستحتاجون إلى حساب لدى بنك إسباني تُدفع منه الأقساط الشهرية. وليس من الضروري أن يكون الحساب لدى البنك الذي يقرضكم المال، وفتح الحساب من الأمور التي نساعد في ترتيبها.
من يرتبه، وما لسنا عليه
نحن لا نقرض المال، ولسنا بنكاً ولا وسطاء رهن عقاري. ما نفعله هو تعريفكم بوسيط رهن عقاري على هذا الساحل متخصص في غير المقيمين، ويتواصل مع عدة بنوك في الوقت نفسه، ثم يحافظ على سير التمويل والشراء بالتوازي وبالتنسيق.نتعاون مع Fluent Finance Abroad، المتخصصين في الرهون العقارية لغير المقيمين. ولديكم حرية الاستعانة بوسيط الرهن العقاري الخاص بكم أو التواصل مباشرة مع بنك، ولن يكلفكم ذلك شيئاً معنا في كلتا الحالتين.أكثر ما يفيدكم به الوسيط يحدث قبل بدء أي إجراءات ورقية. فهو يراجع وضعكم ويخبركم بصراحة ما إذا كنتم ستحصلون على رهن عقاري، والمبلغ التقريبي، قبل أن تبدؤوا باختيار العقارات. أرسلوا إلينا المعلومات الأساسية، وستحصلون عادةً على الإجابة في اليوم التالي.
من هم الأطراف المشاركونمن يمثلونه
- وسيط الرهن العقاري
- أنتم. يقيّمون وضعكم ويقدمون لكم خيارات تمويل ملموسة، وبما أنهم يتواصلون مع عدة بنوك في الوقت نفسه، تحصلون على أكثر من إجابة للمقارنة. وهذا لا ينطبق إلا إذا كنتم تمولون عملية الشراء.
- بنك
- البنك نفسه. فهو يحتفظ بحسابكم الإسباني، وقد يوفر الرهن العقاري. وستحتاجون إلى الحساب الإسباني بصرف النظر عن الرهن العقاري، لسداد فواتير المرافق والمياه ورسوم اتحاد الملاك.
- مقيّم البنك
- البنك، وليس أنتم. تتمثل مهمته في تحديد قيمة العقار لأغراض الإقراض. ولا تتمثل مهمته في البحث عن عيوب العقار. فهذا ليس فحصاً فنياً ولا يحل محله.
- Arevont
- أنتم، وفقط من جانب المشتري. نرتب التعريف بالوسيط، ونحافظ على توافق التمويل مع تواريخ الحجز وإتمام الشراء، ونخبركم عندما لا تكون الأرقام منطقية. نحن لا نرى أموالكم ولا نتعامل مع القرض مطلقاً.
هل يمكنني استخدام وسيط الرهن العقاري الخاص بي؟نعم، ويفعل بعض المشترين ذلك. ويمكنكم أيضاً استخدام وسيط الرهن العقاري الخاص بكم. سنتعاون مع أي جهة تختارونها، وتبقى بقية الخدمة دون تغيير.
هل يمكنني سداد الرهن العقاري مبكراً؟نعم، لدى معظم البنوك، لكن شروط السداد المبكر تختلف. ومن المفيد الاستفسار عن شروط السداد المبكر أثناء استمراركم في مقارنة العروض، وليس بعد توقيع أحدها.
ما يقدمه الوسيط لكم، وما يجب قراءته فيه
العرض المقدم من بنك إسباني ليس رقماً واحداً. فقد تكلفكم عرضان بالمعدل المعلن نفسه مبالغ مختلفة جداً على مدى مدة القرض، ويكمن الفرق عادةً في ما يطلبه البنك منكم شراؤه معه.
- العروض جنباً إلى جنب، خطياًبما أن التواصل يتم مع عدة بنوك في الوقت نفسه، فإن ما يصلكم هو مقارنة خطية، وليس عرضاً شفهياً واحداً: المعدل ونوعه، والمدة، والرسوم في البداية، وشروط السداد المبكر، والتكلفة الإجمالية لكل عرض. العرض الواحد هو سعر. أما عدة عروض فهي معلومات، وهي الطريقة الوحيدة للتمييز بين العرض العادي والعرض السيئ.
- Vinculaciones، المنتجات المرتبطة بالمعدلتخفض البنوك الإسبانية المعدل عادةً مقابل الحصول على منتجات منها: تأمين على الحياة، وتأمين على المنزل، وتحويل دخل إلى الحساب، وبطاقة، وأحياناً عقد إنذار. فالخصم حقيقي، وكذلك تكلفة المنتجات، ولذلك يجدر طلب عرض المعدل بالطريقتين، مع الحزمة ومن دونها. وطلب هذه المقارنة هو أكثر ما يمكن لأي شخص فعله فائدةً عند التعامل مع عرض رهن عقاري إسباني، كما أنه جزء كبير من الغرض الفعلي من الاستعانة بوسيط.
- ماذا يحدث إذا أوقفتموها لاحقاًترتبط هذه المنتجات عادةً بالمعدل طوال مدة القرض، ولذلك قد يؤدي إلغاء التأمين في السنة الثالثة إلى رفع المعدل مجدداً. وما إذا كان ذلك سيحدث ومقدار الزيادة يكونان مذكورين في العرض، ومن المفيد قراءته قبل التوقيع، لا عند وصول الخطاب.
- الموافقة المبدئية أيضاً مستند للتفاوضيقرأها معظم المشترين باعتبارها مصدر طمأنينة لهم. لكنها أكثر من ذلك. فعندما يختار بائع أو مطور بين مشترين اثنين، فإنه يختار بين مخاطرتين، والقدرة على إظهار أن أحد البنوك قد راجع ملفكم بالفعل لها وزنها على طاولة التفاوض، ولا سيما عندما تطلبون تاريخاً لإتمام الشراء أو شروطاً أفضل بدلاً من خصم.
لا يُعدّ أيّ من ذلك ضماناً، ونفضّل أن نوضح هذا هنا بدلاً من أن تكتشفوه لاحقاً. تُصدر الموافقة المبدئية قبل تقييم العقار وقبل التحقق الكامل من الملف، وقد تتغير مع ذلك. وما تفعله هو تقديم حالة عدم اليقين إلى مرحلة يكون التعامل معها فيها أقل تكلفة.
عند الحاجة الفعلية إلى المال
لا يوزّع الرهن العقاري التكلفة بالتساوي منذ اليوم الأول. وفي عقار حديث البناء خصوصاً، يأتي معظم ما تدفعونه قبل إتمام الشراء من أموالكم الخاصة، بينما يصل البنك في النهاية. هذه هي المراحل في كلتا الحالتين.| متى | عقار حديث البناء | عقار من السوق الثانوية |
|---|---|---|
| حجز | عادةً من 6.000 إلى 11.000 €، من أموالكم الخاصة. وهذا هو المبلغ الوحيد المدفوع خارج نظام الضمانات، ولذلك ينبغي أن يكون صغيراً، كما ينبغي قراءة شروط العقد المتعلقة به قبل إرساله. | عربون الحجز، وعادةً ما يتراوح بين 6.000 و11.000 €، وبالنسبة إلى العقارات الأعلى سعراً يبلغ 1 % من السعر. وهو أيضاً من أموالكم الخاصة. |
| العقد | عادةً ما يتراوح المبلغ بين 20 و40 بالمائة من السعر، بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة، عند التوقيع مع المطوّر. وهو من أموالكم الخاصة، ولا يغطيه الرهن العقاري. | عادةً ما تتراوح النسبة بين 10 و20 بالمائة في عقد البيع والشراء الخاص. وهي من أموالكم الخاصة أيضاً. |
| أثناء البناء | تتبع ذلك دفعات إضافية وفق جدول الدفعات الخاص بالمشروع. تفرض بعض المشاريع أقساطاً مع تقدّم أعمال البناء، بينما تفرض مشاريع أخرى دفعة إضافية واحدة ثم تسوية الباقي في النهاية. وكل ذلك من أموالكم. | لا ينطبق ذلك. ينتقل العقار من السوق الثانوية من مرحلة العقد إلى كاتب العدل من دون فترة بناء، ولذلك تكون العملية بأكملها أقصر. |
| طلب الرهن العقاري | يوافق البنك على القرض قبل إتمام الشراء بنحو شهرين تقريباً، لأن تقييمه لا يكون صالحاً إلا لنحو ستة أشهر، ولأنه يرغب في تقييم المنزل بعد اكتماله. | تتوفر هنا مساحة زمنية أكبر، ولذلك يمكن بدء الطلب في مرحلة أبكر من العملية. |
| إتمام الشراء لدى كاتب العدل | يدفع البنك المبلغ المستحق مقابل العقار المكتمل ويغطي الرصيد النهائي. وهذه هي المرة الأولى التي يؤدي فيها القرض أي دور فعلي. | يدفع البنك المبلغ لدى كاتب العدل، وتتم تسوية الرصيد في خطوة واحدة. |
متى ترتبون التمويل
ليس فوراً، وليس في النهاية أيضاً. ينبغي الحصول على إجابة الجدوى قبل أن تبدؤوا البحث. أما الطلب نفسه فينبغي تقديمه قرب النهاية، وفي حالة عقار حديث البناء لا يمكن تقديمه في وقت أبكر بصورة مفيدة.يشمل الخطوات 1 و8 و13 إلى 14 من أصل 15
- التحقق من الجدوى قبل أي شيء آخرالرد عادةً في اليوم التاليقبل إعداد أول قائمة مختارة من العقارات. يراجع الوسيط دخلكم والتزاماتكم والعملة التي تتقاضون بها أجركم، ويخبركم بالمبلغ الذي يمكنكم اقتراضه بصورة واقعية والمبلغ الذي ستحتاجون إليه من أموالكم الخاصة. وتأتي هذه الخطوة خارج الخطوات الخمس عشرة عن قصد، لأنها تمنع بناء بقية الخطوات على رقم غير صحيح.
- اختيار ما تريدون الاطلاع عليهمنذ أول اتصالميزانيتكم الفعلية هي القرض الذي يمكنكم الحصول عليه، مضافاً إليه المال المتوفر لديكم، مطروحاً منه تكاليف الشراء. ابحثوا وفق هذا الرقم بدلاً من السعر الذي كنتم تأملون به، وستكون القائمة المختارة من العقارات واقعية منذ البداية.
- حجزعندما تختارونعربون الحجز من أموالكم الخاصة، وهو يلزمكم بجدول زمني. وهنا يتوقف سؤال التمويل عن كونه نظرياً، لأن تفويت موعد نهائي متعلق بالتمويل قد يكلّفكم العقار.New buildيحدد جدول المطوّر التواريخ، ولا يتغير لمجرد أن البنك بطيء.Resaleيحددها عقد البيع والشراء الخاص، وعادةً ما تتوفر مساحة أكبر قليلاً للاتفاق على موعد واقعي.
- الطلب والتقييم4 إلى 8 أسابيعيُقدّم الطلب الكامل مع المستندات المترجمة، ويزور المقيّم العقار، ثم يصدر البنك عرضه. وتستغرق العملية من أربعة إلى ثمانية أسابيع اعتباراً من اكتمال الملف، فيما تُعد الملفات غير المكتملة السبب الرئيسي للتأخير.New buildقبل إتمام الشراء بنحو شهرين تقريباً. لا يفيد تقديمه في وقت أبكر، إذ سينتهي التقييم قبل وجود العقار.Resaleيمكن البدء في وقت أبكر، لأن العقار موجود بالفعل لتقييمه.
- التوقيع لدى كاتب العدليوم إتمام الشراءيُوقّع سند البيع وسند الرهن العقاري معاً، ويدفع البنك حصته مباشرة. حافظوا على استقرار وضعكم المالي بين صدور العرض وهذا اليوم، إذ يعيد البنك التحقق قبل الدفع، وقد يؤدي أي دين جديد أو تغيير في الوظيفة خلال هذه الفترة إلى تغيير العرض.
ترتيبه بأنفسكم أو من خلالنا
الرهن العقاري نفسه، بطريقتين للتعامل معه.| بمفردكم | مع Arevont | |
|---|---|---|
| عدد البنوك التي ترد | تتواصلون مع بنك واحد، وعادةً ما يكون البنك المرتبط بالعقار أو أقرب فرع، ولا يتوفر ما يمكن مقارنة عرضه به. | يتواصل الوسيط مع عدة بنوك في الوقت نفسه، فتطلعون على أكثر من إجابة ويمكنكم التمييز بين العرض الضعيف والعرض المعتاد. |
| عندما تعرف قدرتك المالية | غالباً بعد أن تعثر على عقار وتتقدم بطلب، وهي أسوأ لحظة ممكنة لاكتشاف أن قدرتك أقل مما خططت له. | قبل أن تبدأ بالاختيار. عادةً ما تصلك إجابة الجدوى في اليوم التالي. |
| فجوة التقييم العقاري | تفاجئك في وقت متأخر، ويقع الفرق بين السعر والتقييم على عاتقك نقداً من دون سابق إنذار. | يكون العقار ضمن ميزانيتك منذ البداية، ويتحقق الوسيط مبكراً من التقييم المحتمل، فلا يكون هناك ما تكتشفه في الأسبوع السادس. |
| الحفاظ على تزامن الجدولين | مواعيد إتمام الشراء وسرعة البنك مشكلتان منفصلتان، وكلتاهما مسؤوليتك. | نقارن مواعيد الحجز وإتمام الشراء بالجدول الزمني للتمويل، وننبهك عندما لا تعود متزامنة. |
| اللغة | بالإسبانية أو الإنجليزية، مع بنك من بلد آخر. | سنرشدكم خلال العملية بأكملها ونقرأ لكم النصوص الإسبانية. |
| ما تكلفته عليكم | لا يترتب علينا شيء في الحالتين. أما الوسيط، إذا استعنت به، فيتقاضى أتعابه الخاصة. | لا شيء من جانبنا. يدفع المطور أو البائع أتعابنا. |
كم ستكلفك؟
- المشتري0 €خدمتنا مجانية لك: التعريف، والتنسيق، والتقييم الصريح لمدى ملاءمة الأرقام. ولا يتغير ذلك إذا قررت عدم الحصول على رهن عقاري أو عدم الشراء على الإطلاق.
- وسيط الرهن العقاريمتخصص مستقل يتقاضى أتعابه الخاصة، وهي نسبة من القرض إضافة إلى ضريبة القيمة المضافة، ويبلغك الوسيط بها قبل أن تلتزم بأي شيء. وهي منفصلة عما تدفعه مقابل خدمتنا نحن، التي لا تكلفك شيئاً. ويستعيد الوسيط أتعابه من خلال إيجاد شروط أفضل، ومنعك من إضاعة ستة أسابيع مع بنك لم يكن ليوافق أصلاً.
- بنكفي إسبانيا، ومنذ عام 2019، يتحمل البنك معظم التكاليف المرتبطة بالرهن العقاري: ضريبة الدمغة على الرهن العقاري، وأتعاب كاتب العدل، وقيد السجل العقاري، وأتعاب gestoría. ولا تدفع سوى تكلفة تقييم العقار. وقد لا ينقل البنك هذه التكاليف إليك بموجب العقد.
افصلوا تكاليف الرهن العقاري الخاصة به عن تكلفة الشراء. فالشراء نفسه يظل خاضعاً للضرائب والرسوم سواء موّلتموه أم لا: نحو 13 بالمئة فوق السعر لعقار حديث البناء، ونحو 9 بالمئة لعقار من السوق الثانوية، ولا يُقرضكم البنك أياً منها. وتُعد رسوم التقييم البند الوحيد الذي يضيفه الرهن العقاري فعلياً، وهي أيضاً البند الوحيد الذي يستبعده حاسبة التكاليف في هذا الموقع عن قصد.إذا وصلتك عرض يتضمن تحميلك أتعاب كاتب العدل للرهن العقاري أو ضريبة الدمغة على الرهن العقاري أو أتعاب gestoría، فمن الجدير التحقق منه. فمنذ عام 2019 تقع هذه التكاليف على عاتق البنك، ولا يمكن للعقد إعادتها إليك.
يدفع المطور أو البائع أتعابنا، حتى إذا قررت في النهاية عدم الحصول على رهن عقاري.
ما سنقوله لك عبر الهاتف
إذا كان الرهن العقاري التشيكي متاحاً لك، فتعامل مع ذلك الخيار بجدية قبل أن تتابع هذا الخيار. فهو عادةً أسرع وأبسط، ويحوّل شراء العقار في إسبانيا إلى شراء نقدي، مما يزيل فئة كاملة من الأمور التي قد تسوء في وقت متأخر.النسبة التي نراها عند وجود دخل بعملة غير اليورو هي نحو النصف. وليست هذه قاعدة، ولا ينشرها أحد، فالنسبة المتداولة في كل مكان تقريباً هي 60 إلى 70 بالمئة، وبالنسبة إلى المشتري الذي يتقاضى دخله باليورو فهذا ما يحدث عموماً. ويُعرض على بعض العملاء الأجانب أكثر من النصف وعلى بعضهم أقل، تبعاً للدخل، والالتزامات القائمة، والعمر، والعملة، والبنك الذي يُطلب منه التمويل. تعاملوا مع رقمنا باعتباره افتراضاً للتخطيط، لا باعتباره النسبة الخاصة بكم.رتب التمويل قبل أن تختار العقار، وليس بعد ذلك. ليس لأن هذا أكثر ترتيباً، بل لأن البديل يترتب عليه ثمن حقيقي: فالرهن العقاري الذي يفوّت موعداً تعاقدياً قد يفقدك العقار ومبلغ الحجز معه، كما أن انخفاض التقييم بعد التزامك يتركك مضطراً إلى تدبير الفرق نقداً. ويمكن تجنب الأمرين، لكن لا يمكن تجنبهما إلا مسبقاً.وإذا أظهرت الأرقام أن هذا الشراء غير مناسب، فسنقول لك ذلك. فالمشتري الذي يستنزف آخر يورو لإتمام الشراء يكون قد اشترى مشكلة، لا منزلاً لقضاء العطلات.
أكثر الأسئلة شيوعاً حول الرهن العقاري في إسبانيا
- هل يمكنني الحصول على رهن عقاري في إسبانيا بصفتي مواطناً في الاتحاد الأوروبي؟
- نعم، لكن لا تفترضوا الحصول على 70 أو 80 بالمئة من السعر. فإذا كان دخلكم بعملة غير اليورو، فمن الواقعي التخطيط لنحو نصف القيمة التي يحددها البنك، ويختلف العرض من مقدم طلب إلى آخر وفقاً للدخل، والالتزامات القائمة، والعمر، والعملة التي تتقاضون بها أجوركم، والبنك. ولهذا نتحقق من مقدار الاقتراض الواقعي المتاح لكم قبل أن تبدؤوا باختيار عقار.
- كم أحتاج من مالي الخاص؟
- يعتمد ذلك على ما إذا كنتم تشترون عقاراً حديث البناء أو عقاراً من السوق الثانوية. ففي عقار حديث البناء، جهزوا نحو 20 إلى 40 بالمئة من السعر للدفعات التي قد يحين موعدها قبل اكتمال المشروع، بالإضافة إلى أموالكم الخاصة للضرائب وتكاليف الشراء، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة البالغة 10 بالمئة. أما في عقار من السوق الثانوية، فخططوا لتمويل البنك لنحو نصف القيمة التي يعترف بها، مع دفع بقية السعر وجميع التكاليف من أموالكم الخاصة. وبالنسبة إلى عقار قيمته 500.000 €، يعني ذلك غالباً مبلغاً نقدياً أكبر بكثير من 100.000 أو 150.000 €.
- لماذا يقرض البنك بناءً على تقييمه بدلاً من السعر؟
- لأن العقار هو الضمان للقرض، فإن البنك يقرض بناءً على ما يقرره مقيّمه الخاص بشأن قيمة العقار، ولا يزيد أبداً على السعر الذي دفعتموه فعلياً. فإذا اتفقتم على 500.000 € وجاء التقييم عند 470.000 €، فسيُحتسب القرض على أساس 470.000 €، ويُضاف الفرق إلى المبلغ النقدي الذي تحتاجون إليه.
- كم تستغرق الموافقة؟
- من أربعة إلى ثمانية أسابيع اعتباراً من تقديم طلب مكتمل. وعادةً ما تكون المستندات الناقصة أو غير المترجمة سبباً في زيادة المدة، لذا يجدر بك البدء بتجهيز المستندات قبل أن تحتاج إليها.
- متى ينبغي أن أبدأ بترتيب الرهن العقاري؟
- ليس فوراً، وليس في المرحلة الأخيرة. احصلوا على إجابة بشأن إمكانية التمويل قبل أن تبدؤوا باختيار العقارات. أما الطلب نفسه، فيأتي بالقرب من النهاية: ففي عقار حديث البناء، يوافق البنك على القرض قبل إتمام الشراء بنحو شهرين، ولا يكون التقديم في وقت أبكر مفيداً، بينما يتيح عقار من السوق الثانوية وقتاً أطول قليلاً. وما لا تريدونه هو البدء باختيار عقار من دون معرفة مقدار ما يمكنكم اقتراضه.
- هل الموافقة المبدئية ضمان؟
- لا. إنها تقييم مستنير لما يمكنك توقعه، وهذا تحديداً ما تحتاج إليه قبل اختيار العقار، لكن البنك يعيد التحقق من وضعك قبل صرف القرض. وقد يؤدي تحمّل دين جديد أو تغيير الوظيفة بين المرحلتين إلى تغيير العرض، لذا حافظ على استقرار أمورك خلال تلك الفترة.
- من يدفع الرسوم المرتبطة بالرهن العقاري؟
- منذ عام 2019، يتحمل البنك في إسبانيا معظم تكاليف إنشاء الرهن العقاري نفسه: ضريبة الدمغة على الرهن، وأتعاب كاتب العدل، وقيد السجل العقاري، وأتعاب gestoría. ويدفع المشتري تكلفة تقييم العقار. وهذا يتعلق بالرهن العقاري فقط. أما الضرائب والرسوم على الشراء نفسه فلم تتغير، ولا تزال مسؤوليتك.
- هل من الأفضل اقتراض المال في بلدكم؟
- غالباً، نعم. فالحصول على المال بضمان عقار في بلدكم والشراء هنا نقداً يكون في كثير من الأحيان أسرع وأرخص، ولذلك نوصي بالنظر في هذا الخيار أولاً. وإذا لم يكن متاحاً لكم، فإن الحصول على رهن عقاري إسباني بصفتكم غير مقيمين ممكن تماماً، لكنه أبطأ ويغطي حصة أصغر من السعر.
