فتح حساب مصرفي في إسبانيا عند شراء عقار
يمكنكم شراء عقار في إسبانيا من دون حساب مصرفي إسباني، لكن لا ينبغي ذلك تقريباً لأي شخص. ستحتاجون إليه قبل توقيع الرهن العقاري، وبعد تملككم العقار ستُخصم منه الكهرباء والمياه ورسوم اتحاد الملاك والضريبة المحلية على العقار ورسم النفايات شهرياً. يفتحه محاميكم المستقل لدى البنك، عادةً بالتزامن مع استخراج NIE. وتتمثل مهمتنا في ضمان وجوده قبل أن يتوقف أي إجراء عليه، وفي أن تعرفوا موعد استحقاق كل دفعة.
من يفتح الحساب وأين ينتهي دورنا
نحن لا نفتح حسابكم المصرفي. يتولى ذلك محامٍ مستقل لدى البنك، عادةً في الوقت نفسه الذي يتم فيه استخراج NIE، وأنتم من يدفع أتعابه وهو يعمل لمصلحتكم. أما دورنا فهو تنظيم الجدول الزمني المحيط بذلك، حتى لا يكون الحساب هو ما ينتظره الجميع يوم توقيع الرهن العقاري أو استحقاق أول رسم لاتحاد الملاك.يكتسب هذا التمييز أهمية هنا أكثر من أي صفحة أخرى تقريباً، لأن البنك هو الطرف الوحيد في هذه العملية الذي يمثل نفسه. فهو ليس إلى جانبكم، وليس إلى جانب البائع. إنه شركة تبيعكم منتجاً، وسعر ذلك المنتج رقم يتعين عليكم طلبه.
| ما الذي يتعين إنجازه | من يتولى ذلك | ماذا يعني ذلك لكم |
|---|---|---|
| فتح الحساب | ||
| NIE أولاً | المحامي المستقل | يأتي رقم التعريف قبل كل شيء تقريباً. وله صفحة مستقلة بدلاً من فقرة هنا، والخلاصة الموجزة هي أنه يبدأ مبكراً، لأن لا أحد يستطيع أن يضمن موعد صدوره. |
| فتح الحساب | المحامي مع البنك | يقدم المحامي الطلب ويتولى التعامل مع فرع البنك. وبموجب توكيل، يمكن إنجاز جزء كبير من ذلك من دون أن تسافروا إلى هنا لحضور الموعد. |
| اختيار البنك | أنتم | نحن لا نختاره لكم، ولا نتقاضى شيئاً من أي جهة مقابل توجيهكم إليها. اسألوا عن رسم صيانة الحساب الشهري قبل التوقيع، لأن حساب غير المقيم نادراً ما يكون مجانياً مثل حساب المقيم. |
| إيداع الأموال فيه | ||
| تحويل أموالكم من التشيك | أنتم، عبر بنككم التشيكي أو مزود خدمات الصرافة | نحن لا نحول أموالكم ولا نصرف العملات. لكن يمكننا إخباركم بالموعد الذي يجب أن يتوافر فيه كل مبلغ، فهذا هو الجانب الذي تحدث فيه الأخطاء فعلياً. |
| إثبات مصدر الأموال | أنتم، أمام البنك والمحامي والمطور | سيُطلب ذلك عند شراء عقار أكبر قيمة. جهّزوه قبل بدء التحويلات، وليس أثناء احتجاز دفعة بالفعل. |
| أموال الشراء نفسها | عادةً ليس حسابكم على الإطلاق | في عقار السوق الثانوية، تمر الأموال عادةً عبر حساب أموال العملاء الخاص بالمحامي، أما في العقار حديث البناء فتحول إلى حساب البناء المحمي. ويُستخدم حسابكم الخاص لتسيير شؤون العقار، ويوضح القسم أدناه الفرق. |
| بعد أن يصبح العقار ملككم | ||
| الخصم المباشر | المحامي بعد إتمام الشراء | تُعد تحويلات خدمات المرافق من الأعمال المعتادة بعد إتمام الشراء. وبمجرد إعدادها، تُخصم تكاليف الكهرباء والمياه واتحاد الملاك من هذا الحساب، سواء كنتم في البلاد أم لا. |
| الإقرارات الضريبية السنوية | المحامي أو المستشار الضريبي | ليست حساباتنا، ولم نقدّمها قط على أنها كذلك. ما تحصلون عليه منا هو معرفة الجهة التي تحتفظ بها وموعد استحقاقها. |
| توقيت كل ذلك | Arevont | هذا البند يلخص الخدمة بأكملها. نحن لا نفتح الحسابات، ولا نحتفظ بأموالكم، ولا نقدم المشورة الضريبية. نحرص على أن يبدأ الأشخاص الذين يتولون هذه الأمور في الوقت المناسب وأن يظل عملهم منسقاً. |
هل أحتاج إلى حساب مصرفي إسباني لشراء عقار؟ليس بالضرورة، ونفضل قول ذلك بوضوح بدلاً من بيعكم خدمة لا تحتاجون إليها. إجابتنا المنشورة على الصفحة الرئيسية هي أن NIE مطلوب، وأن الحساب الإسباني مفيد جداً من الناحية العملية. ويصبح شرطاً إلزامياً بمجرد وجود رهن عقاري، لأن الدفعات الشهرية يجب أن تُسحب من حساب إسباني.
من الذي يفتحه فعلياً؟محاميكم المستقل بالتعاون مع البنك. ويتولى المكتب نفسه عادةً إجراءات NIE وتحويلات خدمات المرافق والإقرارات الضريبية السنوية لاحقاً، ولذلك من العملي الاستعانة بمحامٍ واحد بدلاً من أربعة متخصصين.
ما الذي يُخصم منه فعلياً، وكم مرة
لا تكمن أهمية الحساب الإسباني في عملية الشراء، بل في السنوات العشر التي تليها. فالعقار هنا يولّد تدفقاً صغيراً من الدفعات التي لا تتوقف، ويُرتب معظمها على شكل خصم مباشر من حساب محلي، لأن هذه هي الطريقة التي يتوقع بها الموردون والبلدية واتحاد الملاك تلقي المدفوعات.الأرقام أدناه هي الأرقام التي ننشرها في جدول تكاليف التشغيل السنوية. وهي تقديرية لشقة. أما الفيلا فتكون تكلفتها أعلى، لا سيما بالنسبة إلى ضريبة العقار المحلية والتأمين والطاقة والصيانة، كما يضيف المسبح أو الحديقة إلى جميع هذه التكاليف.
| ما الذي يدفعه | عدد المرات | النطاق الذي ننشره |
|---|---|---|
| يُخصم من الحساب سواء كنتم هنا أم لا | ||
| الكهرباء والمياه | شهرياً | من 100 إلى 300 € شهرياً، وأحياناً أكثر. يشمل ذلك الاستهلاك والرسوم الثابتة، وتستمر الرسوم الثابتة حتى عندما يكون العقار خالياً. |
| رسوم اتحاد الملاك | شهرياً أو ربع سنوياً، وتُحتسب كتكلفة سنوية | من 900 إلى 6.000 € سنوياً. يشمل ذلك المسبح والحدائق والمصعد والأمن وصيانة المناطق المشتركة. وتكون التكلفة أعلى بكثير في المجمعات الفاخرة، وغالباً ما يمثل ذلك أكبر فرق بين شقتين متساويتين في السعر. |
| IBI، ضريبة العقار المحلية | سنوياً | من 400 إلى 1.000 € وأكثر. تحددها البلدية انطلاقاً من القيمة المساحية، ولذلك قد تفرض رسوماً مختلفة على عقارين متشابهين. |
| جمع النفايات | سنوياً | من 80 إلى 200 €. تفرضها البلدية، وليس شركة مرافق، ولذلك تصل في فاتورة منفصلة وتفاجئ الناس. |
| تأمين المبنى | سنوياً | من 300 إلى 800 €، حسب العقار والتغطية والقيمة. |
| فقط إذا كنتم تقترضون | ||
| دفعة الرهن العقاري | شهرياً | هذه هي الدفعة التي تجعل الحساب إلزامياً وليس مجرد خيار مناسب. ويرغب البنك الإسباني في سداد الأقساط من حساب إسباني، ولذلك يجب أن يكون الحساب موجوداً قبل التوقيع. |
| يدخل الحساب | ||
| دخل الإيجار، إذا قمتم بتأجير العقار | شهرياً خلال الموسم | عند تولّي إدارة الإيجار، يُحوَّل الدخل إلى هذا الحساب كل شهر. ويعتمد السماح بالإيجار قصير الأجل من عدمه على العقار واتحاد الملاك والبلدية، ونحن نتحقق من ذلك قبل الحجز إذا كان من أسباب شرائكم للعقار. |
هل تُخصم كل هذه المبالغ تلقائياً من الحساب؟هذا هو الغرض من وجوده. فعادةً ما تُرتب فواتير الخدمات ورسوم اتحاد الملاك والرهن العقاري على شكل خصم مباشر من حساب إسباني، ويتولى المحامي ترتيب خصم فواتير الخدمات بعد إتمام الشراء. أما IBI ورسوم جمع النفايات فتُحصّلها البلدية، ويمكن أيضاً خصمها مباشرة، وهو ما تفضلونه إذا كنتم تمكثون هنا بضعة أسابيع في السنة. رتّبوا خصم كل واحدة منها في البداية بدلاً من الانتظار حتى عدم سداد أول فاتورة.
ما الذي يطلبه البنك فعلياً، وما الرسوم التي يفرضها
هذا هو الجزء الذي يمكننا وصفه، لكننا لا ننفذه. ما يلي هو ما تنشره بنفسها كل من المصرف المركزي الإسباني والشرطة الوطنية وأحد المصارف الإسبانية الكبرى، لأن كل ما كُتب تقريباً بلغتكم عن هذا الموضوع منقول عن مصادر ثانوية. وعندما لا يذكر أحد المصادر شيئاً، نقول ذلك بدلاً من سد الفجوة بالتخمين.
ما يفترضه المشترونما تنشره المصادر فعلياً
- من دون NIE، لا حساب
- هاتان وثيقتان مختلفتان تعالجان مشكلتين مختلفتين. ويقول بنك إسبانيا إن على البنك إثبات أنكم غير مقيمين، بينما تصدر الشرطة الوطنية شهادة منفصلة لعدم الإقامة لهذا الغرض تحديداً، باستخدام النموذج EX15 وبالرسوم نفسها البالغة 790 الخاصة بـ NIE، وقدرها حالياً 7,31 €. وينشر أحد البنوك الإسبانية الكبرى على الأقل حساباً لغير المقيمين لا يتطلب سوى جواز سفر ساري المفعول. ومع ذلك، ستحتاجون إلى NIE لشراء العقار، إذ يُدرج في سند الملكية وفي كل إقرار ضريبي لاحق.
- الحساب الجاري مجاني كما هو الحال في بلدكم
- غالباً ما يكون فتح الحساب مجانياً. أما الرسوم الدورية لإدارة الحساب فهي المبلغ الذي ينبغي السؤال عنه، ومنها يخسر غير المقيمين أموالاً من دون أن يلاحظوا. وينشر البنك نفسه رسوماً قدرها 0 € لإدارة حسابه الإلكتروني لغير المقيمين، و20 € شهرياً لحسابه الجاري العادي، ولا تُعفى هذه الرسوم إلا باستيفاء شروط الارتباط، مثل إيداع راتب أو دخل محلي منتظم أو استخدام البطاقة. وهذه ليست رسماً رسمياً على الأجانب، بل إن المشتري غير المقيم لا يستطيع بطبيعته استيفاء الشروط التي تجعل الحساب الإسباني مجانياً.
- عليكم السفر إلى إسبانيا والجلوس في فرع
- ليس دائماً. يتيح أحد المصارف الإسبانية الكبرى فتح حساب بالكامل عبر الإنترنت لغير المقيمين: بياناتكم، والتحقق من الهوية عبر الفيديو، والتوقيع الرقمي، على أن تكون دولتكم الأصلية مدرجة في قائمة الدول المؤهلة المنشورة لديه. هذا خيار يقدمه مصرف واحد وليس قاعدة عامة، ولا تزال مصارف أخرى تطلب حضوركم إلى الفرع. سيخبركم محاميكم بما يتطلبه المصرف الذي يتعامل معه فعلياً، كما يمكن لتوكيل رسمي أن يغطي إجراءات الفرع.
- بعد فتحه، يظل مفتوحاً
- يكون إقرار عدم الإقامة الذي توقعونه عند فتح الحساب سارياً لمدة عامين بموجب النظام الإسباني المنظم له، ويجب تقديمه خلال شهر من فتح الحساب. وعملياً، يعاود البنك التواصل معكم كل عامين للحصول على إقرار جديد. أما المالكون الذين يتركون تلك الرسائل من دون فتح في صندوق بريد إسباني، فهم من يكتشفون تقييد حساباتهم في وقت غير مناسب.
- المال في حسابي هو مال يمكنني استخدامه
- يوضح بنك إسبانيا صراحةً أن للبنك أن يطلب مستندات تثبت مصدر الأموال المودعة، وأن يطلبها بعد فتح الحساب، وأن يمنع الوصول إلى الأموال ما دام مصدرها غير مبرر. وهذا هو أفضل سبب لإعداد مستندات مصدر الأموال قبل حلول الموعد النهائي للشراء، بدلاً من إعدادها أثناءه.
- كم يستغرق ذلك؟
- لن نعطيكم رقماً، وسننظر بعين الشك إلى أي شخص يفعل ذلك. يُعلن عن المسار الإلكتروني المذكور أعلاه باعتباره جاهزاً خلال دقائق، لكن لا يُنشر أي توضيح عن الوقت الذي يصبح فيه الحساب قادراً فعلياً على استقبال تحويل مالي كبير. وتحدد شهادة عدم الإقامة مدة قانونية قصوى قدرها خمسة أيام لاتخاذ القرار، لا للوصول إلى المرحلة التي يُقدَّم فيها الطلب. نبدأ مبكراً لأن هذا هو الجزء الوحيد الذي يمكن لأي شخص التحكم فيه.
لا تمثل أي من المعلومات السابقة توصية ببنك معين. إنها مجموعة الشروط الوحيدة التي تمكنا من نقلها عن الموقع الإلكتروني لبنك إسباني، بدلاً من نقلها عن مدونة شخص ما، وقد أوردناها كي تروا الفرق بين رقم منشور ورقم متداول. اسألوا فرعكم عن الأسئلة الثلاثة نفسها: رسوم الإدارة الشهرية، وما يلزم لتخفيضها، وتكلفة التحويل الوارد من الخارج.
المصادر
- Banco de España، بوابة العميل المصرفي: ما يطلبه البنك عند فتح الحساب، وإثبات عدم الإقامة ومصدر الأموال ↗
- Policía Nacional، المكتب الإلكتروني: شهادة عدم الإقامة، نموذج EX15 ومدة المعالجة ↗
- Policía Nacional: جدول الرسوم Tasa 790، الرمز 012، شهادة عدم الإقامة 7,31 € وتخصيص NIE بقيمة 9,84 € ↗
- Banco Santander: حساب إلكتروني لغير المقيمين باستخدام جواز السفر، وقائمة الدول، ومن دون رسوم لإدارة الحساب ↗
- Banco Santander: معلومات ما قبل التعاقد بشأن الحساب الجاري، ورسوم إدارة الحساب البالغة 20 € شهرياً ↗
- BOE، Orden EHA/3202/2008: سريان إقرار عدم الإقامة لمدة عامين ↗
ما تكلفة تشغيل حساب بنكي إسباني؟يكون فتح الحساب مجانياً عادةً. وما يختلف هو رسم الإدارة الشهري، وقد يتراوح بين لا شيء في الحساب المصمم لغير المقيمين ونحو 20 € شهرياً في الحساب الجاري العادي، الذي لا يمكنكم إعفاؤه من الرسوم إلا إذا حُوّل إليه راتب إسباني. اطلبوا من الفرع تزويدكم بالمبلغ كتابةً قبل التوقيع، لأنه التكلفة الوحيدة في هذه الصفحة التي لا يذكرها لكم أحد من تلقاء نفسه.
هل أحتاج إلى شهادة عدم الإقامة إلى جانب NIE؟ربما، ويعتمد ذلك على البنك. فهما وثيقتان مختلفتان: يعرّف NIE هويتكم لأغراض الشراء والضرائب، بينما تثبت شهادة عدم الإقامة وضعكم لدى البنك. وتقبل بعض البنوك جواز السفر بدلاً منها. ويتولى محاميكم التعامل مع الوثيقة التي يطلبها البنك المعني.
فتح الحساب من دون السفر
السؤال الثاني الذي يطرحه كل مشترٍ أجنبي، بعد السؤال عن التكلفة، هو ما إذا كان عليه الوقوف في فرع بمربيا لتوقيع أي مستند. والإجابة الصادقة تتكون من ثلاثة أجزاء، ولا يمثل الجزء الأول منها وحده وعداً.
- التوكيل هو ما يتيح إنجاز الإجراءات عن بُعدإنها الوثيقة الوحيدة التي تحدد مقدار حضوركم الشخصي في عملية الشراء هذه. وبموجبها، يستطيع محاميكم التعامل مع جزء كبير من الأعمال الورقية نيابةً عنكم، بما في ذلك إتمام الشراء لدى كاتب العدل. وهي لا تلزمكم بشراء أي شيء، ويمكن توقيعها قبل وجود أي عقار بوقت طويل.
- وقّعوه هنا إذا كنتم قادمين على أي حالإن توقيع التوكيل لدى كاتب العدل أثناء رحلة لمعاينة العقارات يكلفكم ساعة من يوم تقضونه أصلاً على الساحل. أما توقيعه في التشيك فعادةً ما يعني إضافة تصديق أبوستيل وترجمة محلفة، وهو عمل وتكلفة إضافيان لا مشكلة.
- أبلغوا المحامي منذ البداية بأن الحساب مشموليُحرر التوكيل لغرض محدد. وليس وثيقة عامة واحدة تغطي كل ما قد يطرأ لاحقاً. فإذا كنتم تريدون فتح الحساب من دون حضوركم، فاذكروا ذلك أثناء صياغة النص، لا بعد الانتهاء منه.
- الكلمة الأخيرة تبقى للبنكتضع البنوك سياسة التحقق من الهوية الخاصة بها، ويحق لها أن تطلب حضوركم شخصياً. وسيخبركم محاميكم بما يطلبه البنك الذي يتعامل معه فعلياً، ونحن نعتبر أي وعد بفتح حساب مضمون بالكامل عن بُعد، سواء صدر منا أو من أي جهة أخرى، عبارة تسويقية لا حقيقة مثبتة.
هناك تحذير مهم، ولهذا السبب لا نتعامل مع أي من ذلك باستخفاف. فالتوكيل المزور وسيلة معروفة لارتكاب الاحتيال العقاري في إسبانيا، إلى جانب الإعلانات الوهمية ورسالة البريد الإلكتروني التي تفيد بتغيير التفاصيل المصرفية. لا تدفعوا لأي شخص ولا توقعوا على أي شيء استناداً إلى مستند وصلكم عبر البريد الإلكتروني من دون التحقق منه معنا أو مع محاميكم أولاً.
هل يستطيع محاميّ فتح الحساب من دون حضوري؟باستخدام التوكيل المناسب، يستطيع تولي جزء كبير من الإجراءات نيابة عنكم، وهذا ما يفعله معظم عملائنا. لكننا لا نعد بذلك بصورة عامة، لأن البنك يضع سياسة التحقق من الهوية الخاصة به ويحق له أن يطلب رؤيتكم. اسألوا المحامي عند إعداد التوكيل، حتى يكون الحساب مشمولاً بنطاقه بدلاً من أن يكون خارج هذا النطاق.
إدخال الكرونات التشيكية إليه من دون خسارة المال أثناء التحويل
سعر الشراء باليورو، ويحتفظ معظم المشترين الأجانب بجزء من أموالهم على الأقل بالكرونات. وعندما تبلغ قيمة الشراء عدة مئات الآلاف من اليوروهات، لا يعود سعر الصرف مجرد تفصيل: فقد يصل الفرق بين طريقتين لتحويل المبلغ نفسه إلى آلاف اليوروهات. يعرض محول العملات على موقعنا قيمة تقريبية بالكرونات للعقار. أما الشراء نفسه فيتم باليورو، وسعر الصرف الذي تحصلون عليه فعلياً يكون بينكم وبين مصرفكم أو مزود خدمات الصرف.
- لا تؤجلوا التحويل إلى اليوم الأخيرقد يتعطل التحويل الدولي الكبير بسبب فحوصات البنك الخاصة بمصدر الأموال أو بسبب حد التحويل اليومي. وفي المقابل، فإن مواعيد إتمام الشراء محددة. لذلك يُخطط للتحويل مسبقاً بدلاً من إجرائه صباح موعد حضوركم لدى كاتب العدل.
- سعر البنك ليس هو السعر الظاهر على Googleالعامل الحاسم في النتيجة ليس رسوم التحويل وحدها، بل يتمثل في الغالب في الفارق بين سعر السوق والسعر الذي يعرضه البنك فعلياً عليكم. وعند تحويل مبلغ كبير، فإن حتى الفارق البسيط يمثل مبلغاً كبيراً من المال.
- لا يتعين عليكم تحويل المبلغ كله دفعة واحدةفي عقار حديث البناء، تُدفع الأموال عادة على مراحل وفق جدول سداد المشروع، ولذلك لا تكونون ملزمين بتحويل كامل سعر الشراء في يوم واحد. ويتوقف ذلك على تواريخ السداد وعلى مقدار مخاطر العملة التي ترغبون في تحملها.
- جهزوا مصدر الأموال مبكراًيُتحقق من مصدر الأموال أثناء عملية الشراء. وسيطلب البنك أو المحامي أو المطور مستندات توضح مصدرها، كما أن تجهيز هذه المستندات مسبقاً عند شراء عقار مرتفع القيمة يحول دون تأخر التحويل.
- لستم مضطرين إلى العثور على مزود خدمة بأنفسكمإذا كنتم تفضلون عدم البدء من موقع للمقارنة، يمكننا تعريفكم بمزود خدمة صرف عملات نتعامل معه، وغالباً ما تكون هذه أسرع طريقة للحصول على عرض فعلي لمبلغ فعلي بدلاً من سعر معلن جذاب. ويمكنكم استخدام بنككم الخاص أو أي مزود تختارونه، وإذا كان لديكم مزود راضون عنه بالفعل، فاستمروا في استخدامه. اطلبوا السعر للمبلغ الفعلي الذي تريدون تحويله قبل الالتزام بأي جهة، بما فيها جهتنا.
ما يمكننا تزويدكم به هنا هو الجدول الزمني، وليس سعر الصرف. أخبرونا تقريباً بالمبلغ الذي تريدون إنفاقه وموعد الشراء، وسنخبركم بالمبلغ الذي يجب أن يكون متاحاً وفي أي تاريخ، حتى لا يكون التحويل هو سبب التأخير.
متى أحتاج فعلياً إلى كل مبلغ؟في العقار حديث البناء: تدفعون أولاً رسوم الحجز التي تبلغ نحو 6.000 إلى 11.000 €، ثم عادةً 20 إلى 40 % من السعر إضافة إلى ضريبة القيمة المضافة عند توقيع عقد المطور، ثم دفعات وفق جدول البناء، ثم المبلغ المتبقي عند إتمام الشراء. وفي عقار السوق الثانوية: تدفعون رسوم الحجز نفسها، ثم عادةً ما يصل إلى 10 إلى 20 % عند توقيع عقد arras، ثم المبلغ المتبقي لدى كاتب العدل. نضع تواريخكم الخاصة مقابل هذا الجدول قبل أن تحولوا أي مبلغ.
حسابكم ليس هو الحساب الذي توجد فيه أموال الشراء
يصل المشترون الأجانب متوقعين ترتيب الضمان لدى كاتب العدل الذي يعرفونه من بلدانهم. لكنه غير موجود هنا بهذه الصيغة. فالآلية مختلفة، وليست أسوأ. والنتيجة العملية هي أن أموال العقار لا تمر في معظم عمليات الشراء عبر الحساب الذي فتحتموه للتو.
| مكان حفظ الأموال | لمن يعود الحساب؟ | متى يتم التحويل؟ |
|---|---|---|
| حسابكم الإسباني | حسابكم | إدارة العقار: المرافق، ورسوم المجتمع، وIBI، وقسط الرهن العقاري، وأي إيرادات إيجارية تعود إليكم. أما سعر الشراء نفسه فعادةً لا يمر عبره. |
| حساب أموال العملاء الخاص بالمحامي | محاميكم، عبر حساب منفصل خاضع للإشراف | هذا هو المسار المعتاد عند شراء عقار من السوق الثانوية. يحتفظ المحامون الإسبان بأموال العملاء في حساب منفصل وخاضع للإشراف، بدلاً من إيداعها في حسابهم التشغيلي الخاص، ولا يستلم البائع الأموال إلا لدى كاتب العدل، في اللحظة التي يتم فيها توقيع سند الملكية. |
| حساب البناء المحمي | مخصص لمشروع تطوير محدد | هذا هو المسار المتبع عند شراء عقار حديث البناء. وبموجب القانون، تُحوّل دفعاتكم إلى حساب خاص بذلك البناء، ويجب أن يكون كل مبلغ منها مشمولاً بضمان بنكي باسمكم. ويتحقق محاميكم من ذلك قبل خروج أول يورو بعد الحجز. |
| الشيك المصرفي لدى كاتب العدل | مسحوب على حساب إسباني | يُدفع الرصيد بواسطة cheque bancario ويُسلّم عند التوقيع. فتنتقل الأموال والمفاتيح من طرف إلى آخر في الغرفة نفسها وفي اللحظة نفسها. |
هل حسابي هو نفسه حساب أموال العملاء الخاص بالمحامي؟لا، ومن الشائع الخلط بينهما. فحساب أموال العملاء هو حساب منفصل وخاضع للإشراف، مسجل باسم المحامي، ويحتفظ بأموال الشراء حتى موعد الحضور لدى كاتب العدل. أما حسابكم الخاص فهو الحساب الذي يدفع ثمن العقار بعد أن يصبح العقار ملكاً لكم.
ما سيُطلب منكم
قائمتان في قائمة واحدة، لأنهما تتداخلان ولأن أشخاصاً مختلفين يطلبونهما. تتعلق القائمة الأولى بما يحتاجه البنك للتحقق من هويتكم. أما الثانية فتتعلق بما يحتاجه جميع أطراف المعاملة لمعرفة مصدر أموالكم. وتُرسل معظم هذه المستندات إلكترونياً من التشيك.| ما يلزم | من يطلبه؟ | كيف تسير الإجراءات عادة؟ |
|---|---|---|
| للتعريف بهويتك | ||
| جواز السفر أو بطاقة الهوية الوطنية | البنك والمحامي للحصول على NIE في الوقت نفسه. | نسخة ممسوحة ضوئيا للبدء. الأصل مطلوب حيث يتم توقيع شيء فعليا. |
| NIE الخاص بك | البنك عند وجوده. يرد أيضا في سند الملكية وفي كل إقرار ضريبي لاحق. | يقدمه المحامي بالتوازي مع الفحص القانوني النافي للجهالة، وليس بعده. |
| عنوانك وبيانات اتصالك في التشيك | البنك والمحامي، كجزء من إجراءات التعريف القياسية. | إلكترونيا مع بقية المستندات. فاتورة مرافق حديثة أو كشف حساب بنكي باسمك هو الإثبات المعتاد. |
| ما يوضح عملك ودخلك | البنك. يتضمن ملف غير المقيم عادة مستند عمل أو دخل. | إلكترونيا. تعتمد القائمة الدقيقة على البنك، ولذلك يطلبها المحامي منه قبل أن تجمع أي شيء. |
| مصدر الأموال | ||
| كشوف الحسابات البنكية | البنك أو المحامي أو المطور، لإثبات مصدر الأموال. | إلكترونيا، ومن الأفضل إعداده قبل بدء تحويل الأموال وليس بعد ذلك. |
| إثبات مصدر الأموال | المستندات الثلاثة نفسها عند أي عملية شراء أكبر. هذا إلزامي، ومن دونه تتعطل التحويلات. | عادة كشوف الحسابات، ومستندات بيع عقار آخر، أو مستندات الدخل أو توزيعات الأرباح. يعتمد المناسب على وضعك. |
| مستندات هيكل أكثر تعقيدا | البنك، إذا أتت الأموال من بيع شركة أو من استثمارات أو عبر هيكل متعدد الطبقات. | ابدأ بهذا أولا. يستغرق أطول وقت لإعداده، وهو الذي يوقف التحويل تماما. |
| فقط إذا كنتم تقترضون | ||
| إقرارات ضريبية لسنتين أو ثلاث | البنك الإسباني، كجزء من ملف الرهن العقاري. | إلكترونيا. الترجمات حيث يطلبها البنك. |
| قسائم الرواتب أو حسابات الشركة | البنك الإسباني لإثبات الدخل الذي يستند إليه الطلب. | إلكترونيا مع الإقرارات الضريبية. |
| فحص السجل الائتماني وكشوف القروض القائمة | البنك الإسباني لمعرفة الالتزامات القائمة بالفعل. | يتم الحصول عليه في التشيك وإرساله. احسب مدة من أربعة إلى ثمانية أسابيع لاتخاذ قرار الرهن العقاري بعد استلام الملف. |
| التوكيل، إذا لم تكن قادما | محاميك، لكي ينوب عنك لدى البنك وكاتب العدل. | يوقع أمام كاتب العدل. هنا أثناء رحلة، أو من التشيك مع تصديق أبوستيل وترجمة محلفة. |
موضع ذلك في عملية الشراء
تتكون عملية الشراء الكاملة من خمس عشرة خطوة، بدءًا من المكالمة الأولى ووصولًا إلى استلام المفاتيح. يُفتح الحساب في الخطوة العاشرة، بالتزامن مع NIE والفحص القانوني النافي للجهالة، وليس بعد إتمامهما، ثم يرتبط بالخطوتين الثانية عشرة والرابعة عشرة. وهذا هو السبب الكامل لبدئه مبكرًا: إذ تعتمد عليه خطوتان لاحقتان.الخطوات 10 و12 و14 من 15
- NIE والحساب والمستنداتفي الوقت نفسهرقم NIE هو رقم تعريفكم الإسباني، وهو مطلوب لإتمام الشراء. يتولى المحامي تقديم طلبه وإدارة الحساب المصرفي وبقية المستندات المطلوبة. ويتيح التوكيل للمحامي إنجاز جزء كبير من ذلك نيابةً عنكم، حتى لا تضطروا إلى السفر مجدداً إلى إسبانيا لتقديم مستندات منفردة.
- الدفعات والانتظارحسب نوع العقارقد تمر أسابيع بين توقيع العقد وتسلم العقار، وفي حالة عقار حديث البناء قد تمر أشهر أو سنوات. نتابع طوال هذه الفترة ما سيأتي ومتى: الدفعات اللاحقة، والمستندات، والمواعيد النهائية. هنا يلتقي جدول الدفعات بالحساب، ويصبح التحويل المتأخر ظاهراً للجميع.New buildتتبع الدفعات اللاحقة جدول المشروع المحدد. ففي بعض المشاريع توجد أقساط طوال الفترة، بينما تتطلب مشاريع أخرى دفعة إضافية واحدة ثم الرصيد عند إتمام الشراء.Resaleبعد توقيع العقد المعني، تنتظرون عادةً موعد إتمام الشراء المتفق عليه لدى كاتب العدل.
- كاتب العدل والمفاتيحيوم إتمام الشراءيُوقّع سند الملكية، ويُدفع رصيد السعر، ويصبح العقار ملكاً لكم. يُدفع الرصيد بموجب شيك مصرفي، وهو cheque bancario مسحوب على حساب إسباني ويُسلّم عند التوقيع. ولا يتعين عليكم الحضور شخصياً إذا كان المحامي يحمل التوكيل المناسب، ونحن نكون حاضرين في يوم التوقيع في كل الأحوال.
أنجزوه بأنفسكم أو معنا
الحساب نفسه بطريقتين| بمفردكم | مع Arevont | |
|---|---|---|
| فتح الحساب | تحددون البنك والفرع والمستندات بأنفسكم، باللغة الإسبانية، عند شباك الخدمة. | يفتحه محاميكم لدى البنك ضمن المستندات التي يتولى إعدادها بالفعل، ونتفق معه على موعد بدء الإجراءات. |
| حين تكتشفون غيابه | غالباً عند اقتراب موعد توقيع قرض عقاري، وهي أغلى لحظة ممكنة. | يسير ذلك بالتوازي مع NIE ومع الفحص القانوني النافي للجهالة، ولذلك يبدأ قبل موعد التوقيع بوقت طويل. |
| التحويل من التشيك | يُرتب في اليوم السابق لاستحقاقه، ثم يُحتجز للتحقق من مصدر الأموال. | يُخطط له مسبقاً وفق جدول الدفعات، حتى تعرفوا المبلغ المطلوب توفره والتاريخ المحدد لذلك. |
| مستندات مصدر الأموال | تُجمع تحت الضغط بينما تكون دفعة ما محتجزة بالفعل. | يُطلب في البداية، عندما يكون هناك وقت للعثور على مستند من عملية بيع تمت قبل خمس سنوات. |
| اللغة التي يحدث بها ذلك | بالإسبانية أو الإنجليزية، مع الفرع، وفق جدولهم الزمني. | باللغة التشيكية، من الاتصال الأول حتى استلام المفاتيح، مع أشخاص موجودين على هذا الساحل. |
عند 500.000 € تحسم حتى أعشار النسبة المئوية
هذه ليست قصة عميل، ولسنا نقدمها على هذا الأساس. إنها عملية حسابية، وهي معروضة على صفحتنا الرئيسية بالكلمات نفسها. نوردها هنا لأنها أوضح إجابة عن سبب اهتمامنا بالحديث عن الحساب والتحويل أصلاً.- نصف بالمئة من 500.000 € يساوي نحو 2.500 €هذا هو الفرق بين طريقتين لتحويل المبلغ نفسه في اليوم نفسه. وليس رسماً يقتبسه أي طرف منكم. إنه الفارق بين سعر السوق والسعر الممنوح لكم.
- النسبة الكاملة: 5.000 €وهذا أكثر من تكلفة NIE والترجمات وتوصيل المرافق مجتمعة، ويقارب رسوم المجمع السنوية في شقة جيدة. إنه مبلغ حقيقي، لكنه غير ظاهر في أي فاتورة.
- لذلك قارنوا السعر النهائي لكم، لا الرسم المذكور لكمهذا لا يوضح شيئاً عن الرسوم التي يفرضها أي بنك بعينه، ولسنا ندعي أن أي مزود يقتطع نصف بالمئة. إنها عملية حسابية مبنية على نسبة محددة. والخلاصة الوحيدة هي أنه عند التعامل مع مبلغ كبير، يكون رسم التحويل المعلن هو الرقم الأصغر.
الجزء الذي يمكننا التأثير فيه فعلياً هو التوقيت. فمعرفة تاريخ استحقاق كل دفعة تتيح لكم مقارنة المزودين بهدوء، بدلاً من قبول أي خيار متاح بعد ظهر اليوم الذي تحتاجون فيه إلى التحويل.
كم ستكلفكم؟
- المشتري0 €لا تُفرض رسوم على تنسيقنا. ما تدفعونه في هذه الصفحة هو أتعاب المحامي وأي رسوم يفرضها البنك، ولا يصل إلينا أي جزء منها.
- المطور أو البائع
- عقار حديث البناء
- 2,5 to 6 %
- عقار من السوق الثانوية
- 1,5 to 4 %
- Arevontرسومنا جزء من تلك العمولة، وتستحق فقط عند إتمام الشراء. لا يدفع لنا أي بنك شيئاً مقابل إحالتكم إليه، ولذلك لا يذكر هذا الموقع اسم أي بنك.
هذا الجانب لدينا مجاني، كما هو كل ما يتعلق بجهة المشتري. وفتح الحساب جزء من العمل الذي يؤديه محاميكم المستقل في سياق الشراء، وتظهر أتعابه في جداول تكاليف الشراء المنشورة لدينا بنسبة واحد بالمئة من السعر. ويظهر NIE والترجمات في الجداول نفسها بنحو 150 € كمبلغ ثابت، سواء كان السعر 350.000 € أو مليونًا.المبلغ الذي يتقاضاه البنك نفسه لا ننشره، لأننا لا نملك رقماً يمكننا اعتماده لكل بنك وكل حالة. البحث أعلاه يستند إلى ما تنشره البنوك بنفسها، والصيغة المفيدة للسؤال هي التي تطرحونها على الفرع قبل التوقيع: ما الرسم الشهري لإدارة هذا الحساب لغير المقيم، وما المطلوب لإعفائكم منه، وما تكلفة التحويل من الخارج؟الحساب تقديري. تختلف التكاليف الدقيقة بحسب سعر العقار والرهن العقاري والمعاملة المحددة.
إذا قررتم في النهاية عدم الشراء، فلن تدفعوا لنا شيئاً.
ما لا نفعله وما لن نعدكم به
لا نفتح حسابكم، ولا نختار بنككم، ولا نحتفظ بأموالكم، ولا نبدل عملتكم. يفتح محامٍ مستقل الحساب لدى البنك، وأنتم من يدفع أتعابه. لسنا بنكاً ولا مزود خدمات دفع ولا مستشارين ضريبيين.يمثل البنك نفسه. وهذا ليس انتقاداً، بل هو هيكل العلاقة. محاميكم يقف إلى جانبكم، أما كاتب العدل فلا يقف إلى جانب أي طرف، والبنك شركة تبيعكم حساباً وربما رهناً عقارياً. سعر الصرف لديه ليس السعر الذي ترونه على Google، وقد يتأخر تحويل كبير بسبب فحوصاته الداخلية. اطلبوا الأرقام بدلاً من افتراضها.لا تحتاجون بالضرورة إلى حساب إسباني حتى تشتروا. نقول إنه مفيد جداً وليس إلزامياً، ولن نخبركم بغير ذلك لمجرد جعل الصفحة أكثر ترتيباً. يصبح إلزامياً بمجرد وجود رهن عقاري، ويتضح الأمر في أول مرة ترتد فيها رسوم اتحاد الملاك.تتغير القواعد والرسوم وسياسات البنوك، وقد تتغير من دون أن يخبرنا أحد. ما يرد في هذه الصفحة هو ما نشرته المصادر في التاريخ الموضح بجانبها. أكدوا الوضع الحالي مع محاميكم ومع البنك قبل الاعتماد عليه.
أكثر الأسئلة شيوعاً حول الحساب البنكي في إسبانيا
- هل أحتاج إلى حساب إسباني للرهن العقاري؟
- نعم. قبل توقيع عقد الرهن العقاري، ستحتاجون إلى حساب لدى بنك إسباني، لأن الأقساط الشهرية تُدفع منه. هذه هي الحالة الوحيدة التي يتوقف فيها الحساب عن كونه مفيداً ويصبح مطلوباً.
- هل يجب أن أسافر إلى إسبانيا لفتحه؟
- ليس بالضرورة. يتيح التوكيل لمحاميكم إنجاز جزء كبير من الإجراءات نيابة عنكم، بما في ذلك الإجراءات لدى البنك، كما أن معظم المستندات التي يتعين عليكم تقديمها تُرسل إلكترونياً من التشيك. تضع البنوك سياسات التعريف الخاصة بها، لذلك يؤكد محاميكم ما يطلبه البنك المحدد بدلاً من أن نعدكم بذلك مسبقاً.
- هل يستطيع البنك الاحتفاظ بأموالي بعد وصولها؟
- يمكنه تقييد الوصول إليها، نعم، ويذكر بنك إسبانيا ذلك بوضوح: يجوز للبنك طلب مستندات تثبت مصدر الأموال المودعة في الحساب، وقد يطلبها بعد فتح الحساب بالفعل، كما يجوز له حظر الوصول إلى الأموال ما دام مصدرها غير مبرر. في عملية شراء كبيرة، هذا أمر طبيعي وليس مريباً. وهو أيضاً سبب إعداد مستندات مصدر الأموال قبل تحديد موعد إتمام الشراء، وليس أثناءه.
- كيف أحوّل الأموال من الكورونات التشيكية إلى اليورو؟
- عن طريق بنككم التشيكي أو مزود متخصص لخدمات الصرف، وعند تحويل مبلغ كبير يجدر بكم مقارنتهما. وإذا كنتم تفضلون عدم البدء من الصفر، يمكننا تعريفكم بمزود نتعامل معه، ولكم مطلق الحرية في استخدام مزودكم الخاص. ما يحسم النتيجة هو سعر الصرف الذي تحصلون عليه فعلياً، وليس رسم التحويل المعلن. والقاعدة الوحيدة التي نصر عليها هي ألا تتركوا الأمر إلى اليوم الأخير.
- أي بنك ينبغي أن أستخدم؟
- لا نوصي ببنك معين ولا نتقاضى شيئاً من أي بنك. عادةً ما يتعامل محاميكم مع بنك يعمل معه بانتظام، ويكون ذلك أسرع في الغالب، ولكم حرية اختيار بنككم. ما ننصح أي شخص بفعله هو الاستفسار عن الرسم الشهري وشروط تخفيضه قبل التوقيع.
- ماذا يحدث للحساب بعد استلام المفاتيح؟
- يصبح حساب العقار. ينقل المحامي المرافق والخدمات إلى أسمائكم بعد إتمام الشراء، وتبدأ الخصومات المباشرة بالسحب منه. وإذا عهدتم إلينا بتأجير العقار، يصل دخل الإيجار إلى الحساب نفسه كل شهر.
