مراجعة العرض
أرسلوا إلينا أي عقار، وسندقق فيه قبل أن تنفقوا عليه المال أو الوقت. سنتحقق من مدى التوافر، والسعر الحقيقي اليوم، والأمور التي لا تذكرها قائمة العقار. ونفعل ذلك مع العقارات الموجودة في قائمتنا المختارة من العقارات ومع أي عقار تجدونه بأنفسكم. وإذا كنا لن نشتريه، فسنخبركم بذلك ونوضح السبب.
أرسلوا إلينا أي قائمة من أي مكان
لا يشترط أن تكونوا عملاء لدينا، كما لا يشترط أن يكون العقار ضمن كتالوجنا. أرسلوا رابطاً من Idealista، أو من وكالة أخرى، أو مباشرةً من مطور.نتحقق من التوافر والشروط الحالية، ونبحث عما لا تذكره القائمة، ونتواصل مع جهة البائع، ثم نخبركم بما إذا كان الشراء مناسباً من وجهة نظرنا. فإذا كان مناسباً، نرتب معاينة العقار، ونساعدكم في التفاوض، ونرافقكم حتى استلام المفاتيح.
ستحصلون على الإجابة نفسها في كلتا الحالتين، حتى عندما تكون الإجابة أننا لن نشتريه.
هل يتعين أن تكونوا عملاء لدينا مسبقاً؟لا. أرسلوا الرابط وسندقق فيه. وإذا أردتم بعد ذلك أن نمثلكم في عملية الشراء، فيمكننا ذلك، ولن يكلفكم الأمر شيئاً في كلتا الحالتين.
ماذا لو كان العقار معروضاً لدى وكالة أخرى؟هذا أمر طبيعي هنا ولا يغير شيئاً. تتشارك الوكالات على هذا الساحل قوائم العقارات، ولذلك يمكننا العمل على العقار بالسعر نفسه الذي ستدفعونه عند التعامل مباشرةً.
قبل أن تحجزوا تذكرة الطائرة، نعرف ما إذا كان السفر يستحق العناء
يبدأ معظم الأشخاص البحث على Idealista. والفرق لا يقتصر على الوصول إلى عدد أكبر من القوائم. فنحن نعرف البلدات والمجمعات السكنية والسوق، ولذلك نعرف مسبقاً ما الذي ينبغي فحصه وما الأسئلة التي ينبغي طرحها. وأي معلومات لا نعرفها عن عقار محدد نتحقق منها قبل أن تسافروا لمعاينته.
- ما لا تذكره قائمة العقارمدى التوافر، والسعر الحالي، والتفاصيل التي تحدد ما إذا كان من المجدي ترتيب معاينة العقار أصلاً.
- ما قد يمثل مشكلةالقيود المفروضة على الإيجار قصير الأجل، أو أعمال البناء المعتمدة في الجوار، أو الظروف الأخرى التي لا يمكنكم رؤيتها في الصور والوصف.
- ما يستحق رؤيته شخصياًإذا اتضح لنا مسبقاً أن العقار لا يتوافق مع ما تبحثون عنه، نستبعده. وتسافرون لمعاينة العقارات التي تستحق وقتكم فعلاً.
- سواء كان عقاراً واحداً أو ثلاثة إعلاناتغالباً ما تعلن عدة وكالات عن الوحدة نفسها في الوقت ذاته، وبأسعار مختلفة، وأحياناً بصور مختلفة ومساحة طابقية مختلفة. وقد تبدو قائمتان كأنهما لعقارين مختلفين، كما أن الأرخص منهما ليس بالضرورة الأحدث أو الساري حالياً. ونحن نعمل ضمن الأنظمة المشتركة التي تُدرج الوكالات قوائمها فيها، ولذلك يمكننا معرفة ما إذا كانت عدة إعلانات تشير إلى شقة واحدة، وإخباركم بالسعر الذي تعمل به جهة البائع فعلياً.
- منذ متى وهو معروض، إذا سألتماسألونا عن عقار محدد، ويمكننا عادةً معرفة المدة التي قضاها في السوق وما إذا كان السعر المطلوب قد خُفّض خلال تلك الفترة. ولا يشكل أي من الأمرين حكماً نهائياً بمفرده. فقد يكون العقار المدرج منذ عام مبالغاً في سعره، أو ينطوي على عيب أو صعوبة لم يذكرها أحد، أو عُرض بطريقة سيئة فحسب. وقد يعني خفض السعر أن البائع أصبح أكثر واقعية، أو أن السعر الأول لم يكن واقعياً أساساً. ومن المفيد معرفة ذلك قبل بدء التفاوض، كما يجدر بكم أن تطلبوا منا هذه المعلومات بدلاً من افتراض أنها مذكورة ضمن كل قائمة.
إذا كان هناك أمر يحتاج إلى التحقق منه على أرض الواقع، يمكننا القيادة إلى العقار قبل وصولكم. ونتصل بكم من هناك عبر الفيديو، أو نصور جولة تفقدية، أو نركز على الأمور المحددة التي طلبتم منا التحقق منها.كلما تحققنا من أمور أكثر مسبقاً، قل الوقت الذي ستقضونه في إسبانيا في معاينات عقارات لا تؤدي إلى نتيجة.
ما يعود عليكم بالنفع
التدقيق ليس مكالمة هاتفية يتعين عليكم تدوين الملاحظات خلالها. فما نكتشفه نرسله إليكم بصيغة يمكنكم قراءتها مرتين وإعادة توجيهها إلى أي شخص يشتري العقار معكم.
- الإيجابيات والسلبيات لكل عقاركل عقار ضمن القائمة المختارة الأقرب يتضمن ما وجدناه من نقاط قوة، ومواطن الضعف التي لاحظناها، وما لا يزال قيد التحقق. عندما تختارون بين عقارين، أو تطلبون منا ذلك، نتعمق كتابياً في تلك المرحلة. عندها يمكن لوثيقة أطول أن تغيّر القرار.
- توصية بكلمات واضحةيمكنكم معاينته، أو التفاوض قبل معاينته، أو الانتظار، أو عدم شرائه إطلاقاً. تحصلون على التوصية والأسباب التي تستند إليها، ولا نخفف من حدة هذه الأسباب للحفاظ على الصفقة.
- أساس النتيجةعندما تكون المعلومة مستمدة من مستند، أو من الجمعية، أو مما أبلغنا به جانب البائع، نوضح مصدرها. ثم يتولى المحامي الأمر من تلك النقطة بدلاً من إعادة طرح السؤال نفسه.
- الأسئلة المفتوحة كما هينذكر أي أمر لم نتمكن من تأكيده على أنه غير مؤكد، بدلاً من حذفه. فالتحقق الذي يخفي ثغراته بنفسه أقل قيمة من عدم التحقق.
ما نتحقق منه في كل عقار
يُكتب الإعلان بهدف البيع. هذه هي الأمور التي نتحقق منها قبل أن يصل العقار إلى قائمتكم المختارة من العقارات، وهي الأسباب التي تجعل معظم العقارات لا تصل إليها أصلاً.| ما نتحقق منه | لماذا يهم ذلك | كيفية التحقق |
|---|---|---|
| العرض نفسه | ||
| التوافر | تضم البوابات الإلكترونية إعلانات كثيرة لعقارات حُجزت أو بيعت بالفعل، أو لم تُحدّث منذ أشهر. وفي حالة العقار حديث البناء، يطرح المطور الوحدات على مراحل ويرسل تحديثات التوافر أولاً إلى الوكالات العاملة على المشروع. | نتأكد مع الوكالة أو المطور من أن العقار لا يزال متاحاً فعلاً قبل إدراجه في قائمتكم. |
| السعر الفعلي اليوم | قد يختلف السعر المعلن، والسعر الذي يتوقعه البائع، والسعر الذي يستحق العقار التفاوض عليه فعلياً. وتعرض البوابات الإلكترونية أسعار الطلب. | نحن على تواصل يومي مع الوكلاء والمطورين، ولذلك نعرف الأسعار التي تُبرم بها الصفقات فعلاً. وعندما يكون ذلك مهماً، نستعلم أيضاً عن العروض التي رُفضت بالفعل. |
| الوحدة التي يخصها السعر | في العقار حديث البناء، ترون عادةً سعراً يبدأ من بجانب صورة لإحدى أجمل الشقق في المشروع. وهذا لا يكون مضللاً بالضرورة، لكن الوحدة الظاهرة في الصورة قد تكلف أكثر بكثير، وأحياناً ضعف السعر. | نعتمد على قائمة الوحدات الفعلية: أي الشقق متاحة، وفي أي طابق، وما اتجاهها، وما الإطلالة والتراس فيها، وما التكلفة الحقيقية لكل منها. |
| المكان | ||
| الإطلالة والاتجاه | قد يختلف مخططان متطابقان للطوابق في المبنى نفسه بمئات الآلاف من اليوروهات. فإحدى الوحدتين تطل شمالاً نحو سفح التل، والأخرى جنوباً نحو البحر. وقد يصبح التراس الغربي غير قابل للاستخدام حتى السابعة مساءً في أغسطس. | نتحقق من اتجاه العقار ومحيطه، ونخبركم بالساعات التي يكون فيها التراس عملياً فعلاً، في الشتاء والصيف. |
| الضوضاء | قد لا يكون طريق، أو تراس مطعم، أو حركة السياح، أو أعمال البناء واضحاً خلال معاينة واحدة وفي وقت واحد من اليوم. | نحن نعرف المنطقة، ونطرح الأسئلة، وننظر إلى ما يحدث حول العقار خارج وقت المعاينة. |
| الروائح | في بعض المواقع الصغيرة، قد تكون محطة معالجة، أو نشاط زراعي، أو حرق موسمي ملحوظاً تبعاً للرياح ووقت السنة. ولن تعرفوا ذلك أبداً من خلال زيارة واحدة. | هذه بالضبط نوعية المعرفة المحلية التي لا يمكن لبوابة إلكترونية أن توفرها لكم. نعرف أين تظهر هذه الأمور ونتحقق منها للعقار المحدد. |
| سهولة الوصول مشياً | قد تعني عبارة «عشر دقائق إلى الشاطئ» نزهة ممتعة نزولاً، وأخرى أقل متعة بكثير في طريق العودة مع المشتريات. | ننظر إلى الطريق الفعلي، ودرجة الانحدار، وما يوجد فعلاً على امتداده. |
| الحياة خارج الموسم | قد يكون المجمع السكني المخطط ممتلئاً بالسكان في أغسطس، لكنه يكاد يخلو منهم اعتباراً من نوفمبر، مع تقليص الخدمات وإغلاق المسبح. | نعرف أي أجزاء الساحل وأي مشاريع تصلح للعيش طوال العام، لأننا نوجد هنا أيضاً خارج الموسم. |
| المبنى والقواعد | ||
| قواعد المجمع | تحدد اللوائح أموراً أكثر مما يتوقع الناس: ما يمكنكم فعله بالعقار، وأحياناً ما إذا كان يمكنكم تأجيره أصلاً. | نقرأ الأحكام السارية على العقار المحدد بدلاً من الاعتماد على ما يقوله أي شخص عنه. |
| السماح بالتأجير قصير الأجل | هذا هو الخطر الوحيد الذي نعتبره حقيقياً. فهو ليس تلقائياً أبداً، بل يعتمد على العقار والبلدية والنظام الأساسي للجمعية وقواعد الإقامة السياحية السارية. وقد يختلف عقاران متطابقان تقريباً في الموقع نفسه اختلافاً كاملاً. | إذا كان التأجير جزءاً من سبب شرائكم، فنحن لا نكتفي بإجابة الوكيل أو بسطر في الإعلان. نتحقق من العقار والنظام الأساسي وقرارات الجمعية والبلدية، ونتأكد من إمكانية تسجيل الاستخدام المقصود فعلياً، قبل أن تدفعوا مبلغ الحجز. |
| الإصلاحات المخطط لها | قد تكون جمعية الملاك قد وافقت على إصلاح مكلف سيساهم ملاك الشقق في تمويله. وفي بعض الحالات، قد تتبع الديون المستحقة للجمعية العقار بدلاً من البائع. | نطرح هذه المسألة قبل الحجز، ويؤكد المحامي الموقف وحالة السداد خطياً أثناء عمليات التحقق القانونية. |
| أعمال البناء القريبة | قد يتغير الإطلالة أو مستوى الخصوصية أو طابع الشارع بسبب مشروع غير قائم بعد. فالمسألة لا تتعلق بما يوجد بجوار العقار اليوم. | نتحقق مما هو مسموح به أو مخطط له في قطع الأراضي المحيطة، وليس مما هو قائم فيها فقط. |
| مواقف السيارات والوصول | إن كان موقف السيارة تابعاً للوحدة، ومكانه الفعلي، وكيفية الوصول إلى العقار، كلها تفاصيل لا تصبح واقعية إلا بعد تملككم له. | نحدد ما هو مشمول وما هو مشترك، ونتفقد إمكانية الوصول شخصياً حيثما كان ذلك مهماً. |
| العقار نفسه | ||
| حالة المشروع | في العقار غير المكتمل، تؤثر المرحلة وتاريخ إتمام الشراء وجدول الدفعات في ما تلتزمون به فعلياً. | نتحقق من المطور والمرحلة والوحدات التي لا تزال معروضة للبيع فعلياً في المبنى، ومن كيفية تنظيم جدول الدفعات. |
| الحالة الفنية | في عقار من السوق الثانوية، يكون البائع مسؤولاً فقط عن العيوب الخفية. أما في عقار حديث البناء، فتوجد ضمانات، لكنها لا تفيد إلا إذا اكتُشف العيب وسُجّل. | نتحقق من الأمور الظاهرة. وعندما تكون المعاينة الفنية الشاملة ضرورية، نرتبها مع مفتش أو مهندس معماري بشكل منفصل، لأنها مهمة مختلفة يتولاها متخصص. |
موضع ذلك ضمن عملية الشراء
تتألف عملية الشراء الكاملة من خمس عشرة خطوة، من الاتصال الأول حتى استلام المفاتيح. والتحقق ليس خطوة واحدة، بل يحدث مرتين: مرة أثناء إعداد قائمة مختارة من العقارات لكم، ومرة أخرى قبل التوقيع.الخطوتان 3 و13 من أصل 15
- قبل معاينة العقارأثناء إعداد قائمة العقارات المختارةبالنسبة إلى كل عقار نعرضه عليكم، نوضح ما يعمل جيداً، وأين نرى نقاط الضعف، وما لا يجعله الإعلان واضحاً. أما العقارات التي لا تجتاز عمليات التحقق فلا تصل إلى القائمة.New buildنتحقق من المطور والمرحلة والوحدات المتاحة فعلياً وجدول الدفعات.Resaleنسأل جهة البائع عن السعر الذي كان العقار يُتداول به فعلياً، وسبب عدم بيعه حتى الآن.
- قبل إتمام الشراءقبل كاتب العدلفي عقار من السوق الثانوية، نتحقق من العقار مرة أخرى قبل التوقيع، بحضوركم أو نيابةً عنكم، للتأكد من مطابقته للحالة المتفق عليها، ومن بقاء كل ما ورد في قائمة الجرد موجوداً. أما في عقار حديث البناء، فتعتمد الإجراءات على المطور.New buildقد يحدث snagging قبل نقل الملكية أو بعده. وإذا رغبتم في معاينة فنية احترافية، نرتبها بشكل منفصل.Resaleنؤكد عدم تغير الحالة، وأن ما تم الاتفاق عليه لا يزال قائماً.
ما الذي يغيره التحقق فعلياً
الإعلان نفسه، بقراءتين مختلفتين.| ما يقوله الإعلان | ما نتحقق منه | |
|---|---|---|
| التوافر | مدرج على أنه متاح. | نؤكده مع الوكالة أو المطور، أو نستبعده قبل أن يهدر وقت المعاينة. |
| السعر | رقم، غالباً مسبوق بكلمة «من». | السعر الفعلي الذي يُتداول به، والوحدة المحددة التي يعود إليها ذلك السعر. |
| عدد العقارات التي يمثلها هذا | يُحتسب كل إعلان كعقار واحد | ما إذا كانت عدة وكالات تعلن عن الوحدة نفسها بأسعار مختلفة، وأي من هذه الأسعار يعتمدها البائع فعلياً. |
| الإطلالة | صورة. | الجهة، وساعات استخدام التراس، وما هو مسموح به في قطعة الأرض المجاورة. |
| الموقع | اسم بلدة. | الشارع، والمجمع السكني المخطط، ومسافة المشي، والضوضاء، وما إذا كان أحد يقيم هناك في فبراير. |
| التأجير | غالباً لا شيء، أو قول الوكيل إن كل شيء على ما يرام. | اللوائح، وقرارات الجمعية، والبلدية، مع التحقق منها قبل الحجز. |
| تكاليف مقبلة | رسوم المجمع، أحياناً. | ما إذا كان قد تمت الموافقة مسبقاً على إصلاح مكلف ستساهمون في دفع تكلفته. |
| الحكم | إعلان العقار يريد منكم شراءه. | تفاوضوا أحياناً. انتظروا أحياناً. وأحياناً لا تشتروا على الإطلاق. |
العامل الذي حسم الأمر ولم يرد في الإعلان
السبب الأكثر شيوعاً الذي يدفعنا إلى إخبار المشتري بالتوقف هو التأجير. يخطط شخص ما لتغطية جزء من تكاليف التشغيل من خلال إيجار قصير الأجل، لكن العقار لا يسمح بذلك قانونياً.- ما بدا جيداًكانت الشقة ضمن الميزانية، وكان الموقع منطقياً، وقدّمها البائع على أنها مناسبة للتأجير. ولم يشر أي شيء في الإعلان إلى وجود مشكلة.
- ما الذي تحققنا منهبالنسبة إلى الإيجار قصير الأجل، لا يكفي الإعلان ولا تأكيد الوكيل الشفهي. ما يحسم الأمر هو البلدية، ولوائح الجمعية، ووثائق المبنى. كما نتحقق مما إذا تمت الموافقة على إصلاح استثنائي تنتقل تكلفته إلى المالك الجديد.
- ما الذي تغيّرعندما يؤكد المحامي أن الاستخدام المقصود غير ممكن، أو أن الشروط تغير الجدوى الاقتصادية بشكل جوهري، نوصي بعدم المضي قدماً. الهدف ليس العثور على سبب للشراء، بل معرفة ما إذا كنتم ستشترون مسبقاً ما تظنون أنكم ستشترونه.
أغلى مشكلة هي تلك التي تكتشفونها بعد الشراء.
كم ستكلفكم؟
- المشتري0 €لا تكلفكم مراجعة إعلان العقار شيئاً، سواء انتهى بكم الأمر إلى شرائه أم لا، وسواء عثرتم عليه بأنفسكم أم لا.
- المطور أو البائع
- عقار حديث البناء
- 2,5 to 6 %
- عقارات من السوق الثانوية
- 1,5 to 4 %
- Arevontأتعابنا جزء من تلك العمولة، ولا تُستحق إلا عند إتمام عملية شراء. ولهذا تحديداً يمكننا تحمل مسؤولية إخباركم بعدم الشراء.
سعر العقار نفسه حتى لو تعاملتم مباشرة. وبالنسبة إلى عقار حديث البناء، يمكنكم طلب قائمة الأسعار من المطور والتحقق منها بأنفسكم.
ما لا يمكننا التحقق منه
نتحقق مما يمكن التحقق منه، ونخبركم بما وجدناه، ونوضح لكم ما يعنيه ذلك بالنسبة إلى عملية الشراء. وإذا كان هناك أمر أساسي لا يستقيم، نوصي بالتوقف، حتى عندما تكونون قد قررتم الشراء مسبقاً.لكن لا يمكننا التحقق من كل شيء قبل الحجز، ولن ندعي خلاف ذلك. فالملكية، والرسوم المستحقة، والديون، وقانونية المبنى، والوثائق نفسها من اختصاص المحامي، ولهذا تحديداً تأتي المراجعة القانونية لاحقاً. ولن نوصيكم بتوقيع أي شيء قبل إتمامها.كما أن الفحص الفني الحقيقي مهمة مستقلة. فالمقيّم المصرفي لا يبحث عن العيوب ولا يحل محل الفاحص الفني.
الأسئلة الشائعة حول مراجعة عرض الشراء
- كم تستغرق المراجعة؟
- عادةً في اليوم نفسه، بمجرد أن يرد البائع. وما يؤخر المراجعة يكاد لا يكون بسببنا أبداً، بل بسبب وكالة أو مطور لا يجيب. وعندما يحدث ذلك، نخبركم بأن العقار لا يزال متاحاً بدلاً من ترككم من دون رد. أما أي أمر يتطلب وثائق من البلدية أو الجمعية فيستغرق وقتاً أطول، ونوضح لكم ذلك في حينه.
- هل يمكنني إرسال عقار غير موجود على موقعكم؟
- نعم، ومعظم ما نراجعه هو من هذا النوع تحديداً. لا يشترط أن يكون العقار ضمن كتالوجنا حتى نمثلكم في ما يتعلق به.
- ماذا تعيدون إليّ فعلياً؟
- ما وجدناه، وما يعنيه ذلك بالنسبة إلى عملية الشراء، ورأي واضح حول ما إذا كانت معاينة العقار تستحق العناء، بما في ذلك الحالات التي يكون فيها الرأي هو الرفض.
- هل تراجعون الجانب القانوني بأنفسكم؟
- لا، وهذا مقصود. يتحقق محامٍ مستقل، ومستقل عنا وعن البائع أيضاً، من الملكية والرسوم والديون وقانونية البناء. نحن ننسق ذلك ولا نتقاضى عمولة إحالة.
- هل يمكنكم تأكيد أنني سأتمكن من تأجيره؟
- يمكننا التحقق من العقار واللوائح وقرارات الجمعية والبلدية قبل أن تحجزوا، والتحقق مما إذا كان الاستخدام المقصود قابلاً للتسجيل. لا نعتبر إجابة الوكيل تأكيداً.
- ماذا لو كنت قد حجزت شيئاً بالفعل؟
- أرسلوه على أي حال. يعتمد ما يمكن فعله بعد ذلك على شروط الحجز، لكن معرفة ما تلتزمون به أفضل من اكتشاف ذلك عند كاتب العدل.
