فحص العقار في Costa del Sol
الفحص الفني هو حضور مختص إلى العقار وتدوينه لما هو خاطئ فيه فعلياً. نحن لا ننفذ هذا الجزء بأنفسنا. نستعين بالمفتش أو المعماري، ونضمن حضوره في الوقت المناسب، ونتأكد من أن ما يكتشفه يتحول إلى نتيجة عملية: سعر، أو شرط، أو إصلاح قبل التوقيع، أو سبب لعدم إتمام الشراء. كما نوضح لكم متى لا يستحق الفحص تكليف مختص به، لأنه ليس ضرورياً في كل عملية شراء.
من يفحص المبنى فعلياً
يفحص العقار أربعة أشخاص مختلفين قبل شرائكم له، ولا يبحث عن العيوب سوى واحد منهم. من المفيد معرفة ذلك قبل افتراض أن شخصاً ما قد فحص بالفعل الأمر الذي يقلقكم.يتولى المختصون الجوانب الفنية. ونحن نضمن ترابط العملية بأكملها: حجز الشخص المناسب، وتمكينه من الدخول، ووصول تقريره قبل الموعد النهائي الذي يجب أن يسبقه، وعدم بقاء ما كتبه من دون متابعة في صندوق بريدكم الإلكتروني.
| من؟ | لصالح من يعملون | ما الذي يفعلونه فعلياً |
|---|---|---|
| مفتش فني أو معماري | حسابكم | يفحص العقار والهيكل والسقف والرطوبة والتجهيزات والمسبح، ويدون ما وجده. هذا هو الفحص الفني الحقيقي، وفي العقارات القديمة يكشف الأمور التي قد تظهر لاحقاً بعد انتقالكم للسكن. |
| المحامي | حسابكم | يفحص المستندات لا المبنى: الملكية والرسوم والديون، وديون اتحاد الملاك، وقانونية المبنى، ورخصة الإشغال، ومخالفات التخطيط. قد يكون العقار في حالة مادية ممتازة ومع ذلك يكون شراءً سيئاً، والعكس صحيح أيضاً. |
| المقيّم التابع للبنك | البنك | يحدد قيمة العقار لأغراض الرهن العقاري. لا تتمثل مهمته في اكتشاف العيوب. فهذا ليس فحصاً فنياً ولا يحل محله. |
| وكيل البائع | البائع | يمثل الطرف الآخر، وهذا هو دوره وهو أمر مشروع تماماً. وصفه لحالة العقار هو وصف بيعي وليس فحصاً. |
| الحرفيون | لا، ليس قبل أن توظفهم | يأتون لاحقاً، عندما يصبح هناك أمر يحتاج إلى تسعير أو إصلاح. كما أن عرض سعر العمل ليس فحصاً للمبنى، والمقاول الراغب في تنفيذ العمل ليس الشخص المناسب لإخباركم بما إذا كان العمل ضرورياً. |
| Arevont | حسابكم | ليس دوراً فنياً على الإطلاق. نوضح لكم متى يستحق الفحص التكليف به، ونرتب حضور المختص، ونمكنه من الدخول، ونراعي التوقيت بالنسبة إلى تاريخ التوقيع، وننقل ما وجده إلى عملية التفاوض مع محاميكم. |
هل تجرون الفحص بأنفسكم؟لا، ولا نرغب في أن تقبلوا تقريراً كهذا منا لو كنا نجريه. فنحن لسنا معماريين أو مهندسي مبانٍ. نرتب حضور المختص، ونكون موجودين في الوقت الذي يناسبكم، ونتولى كل ما يتعلق بالفحص. التقرير صادر عنه والاسم الوارد فيه اسمه.
ما لا يشمله تقييم البنك
هذا هو أغلى سوء فهم من جانب المشتري في عملية شراء عقار في إسبانيا، ولا يكلف توضيحه شيئاً. إذا كنتم ستحصلون على رهن عقاري إسباني، فسيزور المقيّم العقار. وسيقوم شخص رسمي بالتجول فيه باستخدام جهاز قياس. ومن السهل جداً استنتاج أن المبنى قد خضع للفحص نتيجة لذلك.لكنه لم يخضع للفحص. يهدف تقييم الرهن العقاري إلى إبلاغ البنك بقيمة الضمان الذي لديه. ويتحقق المقيّم من مطابقة العقار لمستنداته، ويسجل حالة حفظه الظاهرة، ويجري القياسات ويلتقط الصور. كل ما يرد في التقرير موجه نحو رقم، وهذا الرقم مخصص للمقرض.
ما الذي يجيب عنه هذا التقريرما الذي لا يخبركم به بعد
- تقييم البنك (tasación)
- قيمة العقار كضمان للقرض، وفق قواعد التقييم الوطنية. الزيارة فعلية والفني مؤهل، لكن مهمته تحديد القيمة لا اكتشاف العيوب. فالرطوبة خلف خزانة الملابس لا تغير الرقم الذي يحتاج إليه البنك.
- فحص المحامي النافي للجهالة
- ما إذا كان الشيء الذي تشترونه هو قانونياً كما يبدو: من يملكه، وما الديون المستحقة عليه، وما إذا كان قد شُيّد ووُسّع بإذن، وما إذا كانت رخصة الإشغال موجودة. لكنه لا يجيب عن أي سؤال بشأن تسرب السقف.
- شهادة أداء الطاقة
- تصنيف بحرف يتعين على البائع حيازته. ويُحتسب استناداً إلى البناء والتجهيزات، عادةً من دون فتح أي شيء، ويشير التصنيف المنخفض إلى ارتفاع تكاليف التشغيل بدلاً من تقديم قائمة بالعيوب.
- إعلان العقار ووصف الوكيل
- الصورة التي يُسوّق العقار على أساسها. فعبارتا "حالة جيدة" و"تم تجديده حديثاً" من عبارات البيع العادية التي لا تحمل معنى محدداً، كما التُقطت الصور لجعلكم ترغبون في معاينته.
- الفحص الفني
- حالة المبنى نفسه، يكتبها شخص لا مصلحة له في إتمام عملية البيع. وهذا هو التقرير الوحيد من بين التقارير الخمسة الذي يهدف إلى اكتشاف ما هو خاطئ.
لا يوجد ما يدل على عدم نزاهة أي من التقارير الأربعة الأخرى. فكل واحد منها يجيب عن سؤاله الخاص بشكل جيد. والخطأ حسابي: جمع التقارير الأربعة معاً وافتراض أنها تغطي المبنى بأكمله.
Sources
يرسل البنك خبير تقييم. فهل ما زلت بحاجة إلى فحص؟إنهما يجيبان عن سؤالين مختلفين. يوضح خبير التقييم للبنك قيمة العقار كضمان. أما البحث عن العيوب فليس من مهامه، ولذلك لا يحل التقييم محل الفحص الفني ولا يمكن اعتباره كذلك.
متى يستحق الفحص تكلفته، ومتى نقول إنه لا يستحقها
الفحص الفني اختياري في إسبانيا. ولا يوجد أي اشتراط قانوني لتكليف خبير به، كما أن معظم المشترين الإسبان لا يفعلون ذلك. وليس هذا سبباً لتجاهله، لكنه يعني أن لا أحد في العملية سيتابع معكم لإجرائه، كما يعني أن السؤال الصريح ليس «هل ينبغي للجميع فعل ذلك؟» بل «هل سيغير شيئاً في هذه الحالة؟».نرتب فحصاً بواسطة خبير عندما يكون ذلك مناسباً، وليس مع كل عملية شراء. وبصورة تقريبية، هذا هو الحد الفاصل بالنسبة إلينا.
- عقار أقدم، وأي عقار له سقف خاص بهالعمر هو السبب الأهم منفرداً. فالمنزل له سقفه الخاص، وتصريفه الخاص، وغالباً مسبحه وحديقته الخاصان، وكل واحد من هذه الأنظمة يتقادم وفق جدول زمني لم يدوّنه أحد لكم.
- أعمال ظاهرة أو توسعات أو تحويلاتكلما أضيف شيء أو أُغلق جزء أو حُوّل إلى غرفة نوم، يبرز سؤالان: هل نُفذ العمل جيداً، وهل نُفذ قانونياً؟ يجيب الفاحص عن السؤال الأول، والمحامي عن الثاني، ويستحق السؤالان أن يُطرحا معاً.
- أي عقار تظهر فيه علامات الرطوبةطلاء جديد على جدار منخفض واحد، أو جهاز لإزالة الرطوبة في زاوية أثناء معاينة العقار، أو شقة بالطابق الأرضي تعلو حديقة مستواها أعلى من مستوى الأرضية. الرطوبة هي العيب الذي ينتجه هذا الساحل بصورة أكثر انتظاماً، وهي الأسوأ ظهوراً في الصور.
- عقار ظل خالياًتتراكم الأعطال الصغيرة بهدوء خلال أشهر لا يقيم فيها أحد: الحشوات، والمضخات، ومعدات المسبح، والغلاية، ووحدة تكييف لم تُشغّل طوال صيفين.
- شراء كبيرليس لأن العقارات باهظة الثمن أسوأ، بل لأن الخطر النسبي نفسه يصبح رقماً أكبر، ولأن العيب في ذلك المستوى لا يكون مرئياً عادة، وهذا تحديداً هو سبب ضرورة أن يذهب شخص للبحث عنه.
- عندما يتعذر حضوركم بأنفسكمإذا كان القرار يُتخذ من التشيك بناءً على الصور وفيديو خاص بنا، فإن وجود أخصائي داخل المبنى هو الجزء المفقود من العملية بالنسبة إليكم، وليس خدمة إضافية.
وهناك أيضاً النصف الآخر، وهو الجزء الذي نفضل إخباركم به قبل إنفاق المال. ففي عقار حديث البناء لا يزال مشمولاً بالضمانات، لا تكون المهمة فحصاً، بل فحص تسليم العقار، ومكانها الصفحة الشقيقة أدناه. أما في شقة صغيرة وحديثة جيدة الصيانة ولا يحيط بها شيء غير معتاد، فغالباً ما يؤكد الفحص ما أظهرته معاينة العقار الدقيقة، ويكون الإنفاق المعقول بدلاً من ذلك هو طلب عرض سعر من أخصائي للشيء الوحيد الذي يهمكم فعلاً.الاختبار الذي نطبقه بسيط: هل يمكن للنتيجة أن تغير قراركم أو سعركم أو شرطاً في العقد بشكل واقعي؟ إذا كانت الإجابة لا، فسنقول ذلك بدلاً من حجز موعد مع أحد. فالمال ليس مالنا، كما أن وقتنا ليس ملكاً لنا وحدنا، ولذلك لا سبب لترتيب فحص لا يبرر تكلفته.
عقار من السوق الثانوية مقابل عقار حديث البناء: لماذا تختلف مهمة الفحص
يبدو الفحص المادي متشابهاً في الحالتين. لكن الغرض منه مختلف تماماً، والفرق يكمن في الجهة الملزمة بإصلاح أي عيب بعد ذلك.
| أوجه الاختلاف | عقار مستعمل | عقار حديث البناء |
|---|---|---|
| الضمان | لا شيء. لا يكون البائع مسؤولاً إلا عن العيوب الخفية التي كان يعلم بها وأخفاها، كما أن المهلة لرفع هذه المطالبة قصيرة. | عشر سنوات على الهيكل، وثلاث على التركيبات، وسنة على التشطيبات. وتغطي ضمانات بنكية المدفوعات المسددة قبل إتمام الشراء. |
| من يصلح ما يتم العثور عليه | أنتم، بمجرد أن يصبح العقار ملكاً لكم. ولهذا يجب أن تصل النتيجة قبل التوقيع، حينما لا يزال بإمكانها تغيير السعر أو الشروط. | يتولى المطور ذلك على نفقته، وهذا هو الغرض من قائمة snagging التي توثق هذه العيوب. |
| الحالة والتجهيزات | يعتمد ذلك على العمر. توقعوا استبدال المطبخ والحمامات في نهاية المطاف، وتوقعوا أن تبدأ أمور أخرى في الظهور تباعاً مع مرور الوقت. | كل شيء جديد. وما يتم فحصه هو ما إذا كان قد أُنجز على نحو صحيح وما إذا كان يطابق ما اخترتموه. |
| الطاقة | تصنيفات أدنى واستهلاك أعلى من العقار حديث البناء. ويظهر ذلك في الفواتير، لا في سعر الشراء. | أعلى التصنيفات، واستهلاك أقل، وفواتير أقل. |
| قيمة النتيجة | أداة تفاوض، أو سبب للتراجع. فهي تغير قراركم والمبلغ الذي ستدفعونه. | قائمة أعمال لها موعد نهائي، وطرف ملزم تعاقدياً بإنجازها. |
وهذه أيضاً حجة صريحة ضد افتراض أن عقار من السوق الثانوية هو الخيار الأرخص. فالعقار المستعمل يعني غالباً أعمال تجديد أو سلسلة من الأعمال التدريجية، مثل المطبخ والحمامات وتكييف الهواء، إضافة إلى الأمر الذي لم يتوقعه أحد بعد إزالة أحد الجدران. وقد ينتهي بكم الأمر بسهولة إلى التكلفة نفسها أو أكثر. والفحص هو الطريقة التي تحول بها هذه الحسابات من مفاجأة إلى رقم تعرفونه قبل التوقيع.
Sources
هل أحتاج إلى ذلك لعقار حديث البناء؟عادةً لا يكون كذلك بهذه الصيغة. يغطي العقار حديث البناء ضمانات مدتها عشر سنوات وثلاث سنوات وسنة واحدة، ولذلك تكون المهمة في تلك المرحلة هي فحص تسليم العقار وإعداد قائمة العيوب ضد المطور، وهي خدمة مختلفة. وإذا ظل عقار حديث البناء مكتملًا وغير مباع لفترة طويلة، أو كنتم تشترون وحدة جاهزة للسكن من بائع خاص بدلاً من المطور، فتعود قواعد عقار من السوق الثانوية إلى التطبيق.
يقول البائع إن العقار خالٍ من العيوب. هل هذا ملزم قانوناً؟إنه ليس مثل الضمان. في عقار من السوق الثانوية، يكون البائع مسؤولاً عن العيوب الخفية التي كان يعلم بها وأخفاها، مما يضعكم في موقف يتعين عليكم فيه إثبات ما كان شخص آخر يعرفه، خلال مهلة قصيرة، بعد أن يصبح العقار ملكاً لكم بالفعل. وهذا موقف أضعف بكثير من اكتشاف توصلتم إليه قبل التوقيع.
ما الذي يحدث بعد وصول التقرير
إن كان التقرير لن يغير شيئاً، فلم يكن طلبه مستحقاً. هذا هو الجزء من الخدمة الذي نتحمل مسؤوليته فعلياً، وهو سبب تفضيلنا إجراء المعاينة مبكراً بما يكفي لتكون مؤثرة.
- نقرأ التقرير معكمتصل التقارير بالإسبانية أو بالإنجليزية، وتُكتب لقارئ متخصص. نراجعها معكم ونفصل بين المجموعات الثلاث الموجودة دائماً: أمور طبيعية بالنسبة إلى عقار بهذا العمر، وأمور ستكلف مالاً قريباً، وأمور تغير النتيجة.
- نحيل النتائج التي تحتاج إلى مستندات إلى المحاميإضافة بُنيت دون تصريح، أو تراس أُغلق، أو مسبح لا يظهر في وصف السجل العقاري. الاكتشاف المادي هو بداية سؤال قانوني، وهذا السؤال يخص محاميكم قبل أن يخص المقاول.
- يمكن إرفاق تكلفة بالنتيجةالعيب الذي لا تقدر تكلفة إصلاحه ليس موقفاً تفاوضياً، بل مصدر قلق. عندما يحدد التقرير نفسه تكلفة الأعمال، ننقل هذا الرقم إلى جانب البائع. وعندما لا يفعل ذلك، يمكننا الحصول على عرض إصلاح من حرفي قبل بدء مناقشة السعر، بحيث يكون المطلوب مبلغاً محدداً لإصلاح محدد، لا مجرد انطباع عن العقار. أخبرونا وسنتولى الأمر، فالأمر يستحق الأيام القليلة اللازمة لأي مسألة ستجادلون بشأنها فعلاً.
- عندما يتطلب الأمر مهندساً معمارياً، نستعين بأحدهمتتجاوز بعض النتائج ما يستطيع المفتش الإجابة عنه. هل يمكن تسوية وضع الإضافة قانونياً، وما الذي سيتطلبه الإصلاح فعلياً، وهل التصميم الذي تخططون له ممكن أصلاً، وكم ستكلف هذه الأمور. هذه أسئلة يجيب عنها المهندس المعماري، ونحن نضع أحدهم لمعالجتها. إنه متخصص مستقل بأتعاب مستقلة، ويُقدم عرضه لكم مباشرة، ولا يمر أي من ذلك عبرنا.
- ما يمكن إصلاحه يتحول إلى طلب، لا إلى شكوىبوجود التقرير، نحدد نحن ومحاميكم بدقة ما يجب توثيقه أو تصحيحه أو تسويته، ونطرحه على جانب البائع. وهذه محادثة مختلفة تماماً عن طلب خصم لأن العقار يبدو متعباً.
- ينعكس ذلك على السعر أو الشروط أو المهلة النهائيةيمكن خصم تكلفة النتيجة من السعر، أو تحويلها إلى شرط يجب استيفاؤه قبل إتمام الشراء، أو إلى إصلاح ينفذه البائع أولاً. يعتمد الخيار الصحيح من بين هذه الخيارات الثلاثة على النتيجة ومدى استعداد الطرف الآخر، وهذا هو هدف التفاوض.
- أحياناً يكون الحل هو التوقفلقد أبلغنا عملاء بعدم المضي قدماً عندما كشف الفحص القانوني أو الفني عن أمر خطير. لا أحد يستمتع بهذه المحادثة، لكنها تظل أقل تكلفة من البديل. عدم الشراء نتيجة مشروعة لعملية الشراء، ونحن نتعامل معها على هذا الأساس.
ما الذي يفحصه الفحص الفني فعلياً
المعاينة هي فحص بصري غير تداخلي للأجزاء التي يمكن الوصول إليها من المبنى. يسجل المتخصص حالة كل عنصر، والعيوب التي وجدها، ومدى خطورتها الظاهر، والعناصر التي تحتاج إلى فتح أو كشف قبل أن يتمكن أي شخص من الجزم. يختلف نطاق العمل حسب العقار والجهة التي ترسلونها، لذلك تعاملوا مع هذا على أنه صورة لطبيعة العمل، لا قائمة ثابتة.| ما الذي تتم معاينته | لماذا يحسم الأمر | ماذا نفعل بالنتيجة |
|---|---|---|
| المبنى | ||
| الهيكل والأساسات | التشققات والحركة والهبوط هي النتائج التي قد تنهي عملية الشراء بدلاً من أن تؤدي إلى إعادة تسعيرها. وهي أيضاً من الأمور التي يصعب على معاينة العقار اكتشافها، لأن العلامة الظاهرة غالباً ما تكون شعرة دقيقة في موضع غير صحيح. | إذا كان الأمر خطيراً، يوضح التقرير ما يحتاج إلى مزيد من التحقيق، ونوقف العملية عند تلك النقطة إلى أن تتم الإجابة عنه. لا يتم توقيع أي شيء مع وجود أمر مجهول يتعلق بالهيكل. |
| السطح والتراسات والعزل المائي | على هذا الساحل، لا يفعل السطح شيئاً معظم أيام السنة، ثم يثبت قيمته خلال بضعة أيام من الأمطار الغزيرة. فالسطح المستوي أو التراس الواقع فوق مساحة معيشة هو الموضع الذي تتسرب منه المياه. | يتحول تقدير تكلفة الإصلاح إلى حجة بشأن السعر. أما المياه الراكدة، أو فشل الغشاء العازل، أو التراس الذي يصرف المياه في الاتجاه الخاطئ، فتتحول إلى شرط قبل إتمام الشراء. |
| الواجهة ومياه الأمطار والتصريف | غالباً لا تُركب المزاريب وأنابيب تصريف مياه الأمطار هنا ببساطة، فتجري مياه المطر على الجدار وتتسرب إلى جزئه السفلي. قد يكون ذلك طبيعياً محلياً، لكنه يظل مشكلة الرطوبة الخاصة بكم بعد ذلك. | نسأل عما قررته الجمعية المشتركة بشأن ذلك، لأن الواجهة تكون عادةً مشتركة، وقد تكون تكلفة الإصلاح رسماً يفرض على الملاك بدلاً من أن تكون مهمة تخصكم وحدكم. |
| الرطوبة وتسرب المياه | تشيع الرطوبة الصاعدة في الشقق الواقعة بالطابق الأرضي وفي المنازل المبنية دون طبقة عزل رطوبة، كما يخفيها الطلاء الجديد تماماً أثناء معاينة العقار. وهي العيب الذي يجري التقليل من شأنه بصورة أكثر اتساقاً في Costa del Sol. | تُؤخذ القراءات باستخدام مقياس للرطوبة بدلاً من الاعتماد على النظر. والقراءة رقم يمكنكم عرضه على البائع، أما الحدس فلا يمكنه ذلك. |
| داخل العقار | ||
| النوافذ والأبواب وأعمال النجارة | الألمنيوم القديم من دون فاصل حراري، والزجاج المفرد، وموانع التسرب التالفة، هي ما يحدد الفرق بين شقة تحافظ على درجة حرارتها وأخرى تشغّل تكييف الهواء طوال الصيف ومع ذلك تبقى صاخبة. | عادةً ما تكون هذه تكلفة وليست أزمة. نحدد قيمتها وتُدرج في العرض كرقم معلوم، بدلاً من أن تكون مفاجأة في السنة الأولى. |
| الكهرباء | قد يكون تركيب من عقد مختلف آمناً، ومع ذلك لا يقترب من تلبية ما تتطلبه القواعد الحالية، كما أنه يحدد ما إذا كان بإمكانكم إضافة موقد حثي أو شاحن سيارة أو وحدة تكييف ثانية. | فحص تشغيلي لوحدة المستهلك والدوائر والتأريض. إذا أشار التقرير إلى وجود مشكلة، يقدّم كهربائي عرضاً لتحديثها قبل التزامكم، لا بعده. |
| السباكة والمياه الساخنة والصرف | عمر الأنابيب، وضغط المياه، وكيفية تصريف مياه الدش والمطبخ فعلياً. التصرّف البطيء للمياه وانخفاض الضغط أمران يُعاشان يومياً، ولا يظهران في أي صورة التُقطت على الإطلاق. | تُفتح الصنابير والمخارج، وتُراقب المصارف. وعندما تشير المشكلة إلى الأنابيب داخل الجدران، فهذا تحديداً نوع البنود التي يجب حسمها قبل التوقيع، لا بعده. |
| تكييف الهواء والتدفئة | للوحدات عمر تشغيلي وسجل صيانة، وعبارة "إنه يعمل" في أبريل لا تعني الأمر نفسه في أغسطس. والاستبدال تكلفة حقيقية لعقار بأكمله. | يُشغّل التدفئة والتبريد معاً حيثما أمكن. ويُدرج العمر والحالة في تقدير تكاليف التشغيل إلى جانب تصنيف الطاقة. |
| المطبخ والحمّامات | في العقار المستعمل، هاتان الغرفتان هما أكثر ما ينبغي أن تتوقعوا استبداله في مرحلة ما. ومعرفة ما إذا كانت تلك المرحلة الآن أو بعد ثماني سنوات تمثل الجزء الأكبر من ميزانية التجديد. | وبذلك تصبح تكلفة مخططة مرتبطة بتاريخ محدد، وهذا هو الفرق بين التجديد وحالة الطوارئ. |
| الخارج وما هو مشترك | ||
| المسبح والنباتات والري | المسبح الخاص آلة بقدر ما هو حفرة في الأرض: مضخة، ونظام ترشيح، وأنابيب، وهيكل المسبح نفسه. وتكون التسريبات مكلفة ولا تظهر ما دام المسبح ممتلئاً. | نستعين بمتخصص في المسابح عند ظهور أي ملاحظة في التقرير، وندرج تكلفة تشغيله ضمن حسابات ملكيتكم. |
| الحديقة والحدود وما هو مبني في كل موضع | ينبغي أن يتطابق ما هو موجود في قطعة الأرض مع ما هو وارد في المخطط. فالشرفة أو غرفة التخزين أو العريشة أو القبو المحوّل الذي يظهر على أرض الواقع ولا يظهر في المستندات يمثل مشكلة قانونية متخفية في شكل مادي. | يُحال الاستنتاج المادي مباشرة إلى محاميكم. فهذا هو الموضع الأكثر شيوعاً الذي يتحول فيه الفحص الفني إلى فحص قانوني. كونوا واضحين بشأن الجهة المسؤولة عن كل إجابة: يصف المفتش ما هو قائم هناك، وما إذا كان يتطابق مع قيد السجل العقاري والسجل المساحي، وما إذا كان يمكن تسوية وضعه أو ما إذا كان يحمل ترخيص إشغال، فهذه أسئلة يجيب عنها المحامي وليست من اختصاص المفتش. ثلاثة سجلات ومبنى واحد، ومن الطبيعي ألا تتطابق فيما بينها. |
| المناطق المشتركة والأعمال المعلّقة | المصاعد والمرآب والسقف والمسبح والواجهة مشتركة، وكذلك الفاتورة. فإذا كان مجتمع الملاك قد صوّت بالفعل على إصلاح مكلف، فقد ألزمكم بحصتكم منه قبل وصولكم. | تأتي حالة العقار المادية من الفحص، بينما تأتي محاضر الاجتماعات والديون من المحامي، ونحن نتأكد من قراءتهما معاً بدلاً من قراءتهما بشكل منفصل. |
| تصنيف الطاقة وتكاليف التشغيل | يقع العقار الأقدم عادةً ضمن التصنيفات الأدنى مع استهلاك أعلى، ويظهر ذلك كل شهر بدلاً من ظهوره مرة واحدة لدى كاتب العدل. | وتُدرج هذه التكلفة ضمن إجمالي تكلفة الملكية إلى جانب رسوم اتحاد الملاك والضرائب السنوية، بحيث تتم مقارنة الشراء الأرخص بالعقار الأحدث بصورة منصفة. |
موضع الفحص ضمن عملية الشراء
تتكون عملية الشراء بأكملها من خمس عشرة خطوة، من الاتصال الأول حتى استلام المفاتيح. وللفحص الفني فترة محددة، وهي أضيق مما يفترض معظم الناس: إذ يجب تكليفه مبكراً بما يكفي لكي تظل هناك إمكانية لتغيير شيء بناءً على أي نتيجة، وإكماله قبل التوقيع الذي يهدف إلى إرشادكم إليه.الخطوات 8 و9 و13 و14 من أصل 15
- الحجز وموعد اتخاذ القرارعندما تجدون العقار المناسبيُخرج الحجز العقار من السوق أثناء فحصه. وهذه هي المرحلة المناسبة لتقرير ما إذا كان الفحص الفني جزءاً من ذلك التحقق، لأن عقد الحجز هو أيضاً المكان الذي يتم فيه الاتفاق على ما سيحدث للعربون إذا كشف الفحص عن مشكلة. أما اتخاذ القرار بعد ذلك فهو ما يجعل الناس يشعرون بأن عليهم المضي قدماً.Resaleعربون الحجز والشروط المتفق عليها. ويُحسم هنا أيضاً السعر والتواريخ والتجهيزات، وهي بالضبط البنود التي يمكن لأي نتيجة فحص أن تعيد فتحها.
- تُجرى الفحوصات بالتوازيعادةً من أسبوعين إلى أربعة أسابيعيبدأ الفحص القانوني النافي للجهالة بعد الحجز، وهذه هي المرحلة الطبيعية لإجراء الفحص الفني بالتوازي معه. الفترة نفسها، ومتخصصان مختلفان، وقائمتان مختلفتان. ومن المهم أن يتزامنا، لأن نتيجة الفحص المتعلقة بالمبنى غالباً ما تتحول إلى سؤال بشأن المستندات، وتريدون أن يظل كلا المتخصصين يعملان عند حدوث ذلك.
- الفحص الأخير قبل التوقيعقبل إتمام الشراءفي العقار المستعمل، نعود لفحصه مرة أخرى قبل التوقيع، بحضوركم أو نيابةً عنكم. وهذا الفحص من جانبنا وليس معاينة فنية: نؤكد أن العقار في الحالة المتفق عليها، وأن التجهيزات المدرجة في قائمة الجرد لا تزال موجودة. وإذا أردتم فحصاً فنياً مهنياً يجريه مهندس معماري أو مفتش، فنرتبه بشكل منفصل.New buildفي عقار حديث البناء، تعتمد العملية على المطوّر. فبعض المطورين يجرون snagging قبل انتقال الملكية، بينما يجريه آخرون بعد ذلك. وهذه هي الخدمة المرتبطة به.Resaleحالة العقار مقارنةً بما تم الاتفاق عليه، وقائمة الجرد مقارنةً بما لا يزال موجوداً في العقار.
- كاتب العدل والمفاتيحيوم إتمام الشراءالموعد النهائي الذي تُبنى عليه جميع الخطوات السابقة. بعد توقيع سند الملكية يصبح العقار ملكاً لكم بالحالة التي يكون عليها، ويكون العيب الذي يظهر في اليوم الثاني فاتورة إصلاح لا ورقة تفاوض. ولستم مضطرين إلى الحضور شخصياً إذا كان محاميكم يحمل التوكيل، ونحن موجودون في كلتا الحالتين.
العقار نفسه، بعد التحقق منه بطريقتين
كيف تبدو الجوانب الفنية للشراء من دون وكيل للمشتري، ومع وجود وكيل؟| بمفردكم | مع Arevont | |
|---|---|---|
| من يخبركم بحالة العقار | وكيل البائع، الذي تتمثل مهمته في بيع هذا العقار تحديداً، ووصفه لحالته هو وصف تسويقي. | متخصص لا مصلحة له في إتمام البيع، وتتمثل مهمته بالكامل في اكتشاف العيوب. ومهمتنا هي إشراكه في الوقت المناسب. |
| العثور على المختص | البحث بلغة قد لا تقرؤونها، من دون وسيلة للتمييز بين مفتش ومقاول يبحث عن أعمال الإصلاح التي ستلي ذلك. | نرتب حضور مفتش أو مهندس معماري من بين الأشخاص الذين نتعاون معهم، ونحدد أيهما يحتاج إليه العقار. |
| التوقيت | تعيينه في وقت متأخر، بعد توقيع الحجز والالتزام بدفع العربون، أي في الوقت الذي يكون فيه لأي نتيجة أقل قدر من التأثير التفاوضي. | حجزه ضمن الفترة نفسها المخصصة للفحص القانوني النافي للجهالة، بحيث تظل هناك إمكانية للتصرف بناءً على أي نتيجة. |
| إلى ماذا يقود التقرير | وثيقة فنية باللغة الإسبانية، ومحادثة مع الطرف الآخر بشأنها باللغة الإسبانية. | نقرأه معكم، ونقسمه إلى ما هو طبيعي، وما يمثل تكلفة، وما يغير النتيجة، ثم نحول النقطة الأخيرة إلى مطالبة بالتعاون مع محاميكم. |
| ما تكلفته عليكم | أتعاب المفتش، أياً كان الطرف الذي يرتب حضوره. | أتعاب المفتش نفسه، التي تُصدر فاتورتها إليكم مباشرة. أما الترتيب، وإتاحة الدخول، والتوقيت، والتفاوض اللاحق، فكلها مجانية، لأنكم كمشترين لا تدفعون لنا أي شيء. |
العقار الذي كان أقدم بكثير مما توحي به صوره
ذهبنا لمعاينة عقار كان أقدم بكثير مما توحي به صور الإعلان. لم تكن الصور مضللة. فقد كانت مضاءة جيداً ومؤطرة بعناية، والتُقطت في أفضل أوقات اليوم بالنسبة إلى العقار، ولم تُظهر أي منها عمره الحقيقي. وقد استغرق الوقوف داخله نحو عشر ثوانٍ للإجابة عن سؤال تركه الإعلان بأكمله مفتوحاً. تلك هي النسخة البسيطة من المشكلة، وهي النسخة التي تكتشفونها بمجرد الحضور. أما النسخة المكلفة فهي ما لا يمكنكم رؤيته إطلاقاً: ما يوجد خلف الجدار، وتحت التراس، وداخل التركيبات. ولا يمكن اكتشاف ذلك بمجرد الحضور، وهذا هو السبب الكامل لإرسال شخص تتمثل مهمته في البحث عنه.تخبركم معاينة العقار بعمره، أما المعاينة الفنية فتخبركم بتكلفته.
كم تبلغ التكلفة؟
- المشتري0 €لا تدفعون لنا شيئاً، سواء اشتريتم أم لا، وسواء أدّى فحص رتبناه إلى ثنيكم عن شراء عقار أم لا.
- المطور أو البائع
- عقار حديث البناء
- 2,5 to 6 %
- عقارات من السوق الثانوية
- 1,5 to 4 %
- مفتش أو مهندس معمارييصدر لكم فاتورة المعاينة مباشرة. ولا نتلقى منهم أجراً ولا نحصل على أي مبلغ مقابل الإحالة، وهو الترتيب نفسه المعتمد مع مكتب المحاماة الذي نوصي به.
دورنا مجاني. وتحديد ما إذا كان الفحص يستحق الإجراء، وترتيب المختص، وتمكينه من الدخول، وضبط التوقيت بما يتوافق مع موعد التوقيع، وإدراج النتائج في المفاوضات، كلها أمور لا تكلفكم شيئاً، لأنكم كمشترين لا تدفعون لـ Arevont أي مبلغ في أي مرحلة.تُرتب المعاينة الفنية نفسها بشكل منفصل، ويقدم المختص عرضه لكم مباشرة. لا ننشر سعراً لها ولن نخترع نطاقاً سعرياً، إذ تعتمد الأتعاب على العقار ومساحته والمسافة التي يتعين على المختص قطعها، وهي أتعابه لا أتعابنا. وتحصلون على السعر قبل حجز أي موعد، ثم تقررون أنتم.كما أن ما يلي التقرير ليس من مسؤوليتنا. فإذا أصدر مختص حمامات السباحة أو كهربائي أو مقاول عرضاً لإصلاح ما، فإنه يصدر لكم فاتورة بأعماله. ولا نضيف أي مبلغ إلى فاتورته أثناء مروره عبرنا، لا في هذه الحالة ولا في أي حالة أخرى.
يبقى سعر العقار نفسه حتى إذا تعاملتم مباشرة. وبالنسبة إلى عقار حديث البناء، يمكنكم طلب قائمة الأسعار من المطور والتحقق منها.
ما الذي لن تفعله المعاينة الفنية لكم
لن تجعل المعاينة أحداً يصلح أي شيء. ففي العقار المستعمل لا يوجد ضمان. ولا يتحمل البائع المسؤولية إلا عن العيوب الخفية التي كان يعلم بها وأخفاها، ما يعني أن عليكم إثبات ما كان شخص آخر يعرفه، خلال مهلة قصيرة، بعد أن يصبح العقار ملكاً لكم بالفعل. ولذلك، تكمن قيمة التقرير بالكامل في القرار الذي تتخذونه ما دمتم قادرين على ذلك، لا في مطالبة تقدمونها لاحقاً.كما أنها ليست ضماناً. فالمعاينة بصرية وغير invasive، إذ لا يجري تفكيك أي شيء ولا فتح أي جدار، والتقرير الذي يذكر أن بنداً ما يحتاج إلى مزيد من الفحص يكون صادقاً لا مراوغاً. وقد يظهر في السنة الثانية أمر لم يكن بوسع أي شخص رؤيته في فترة الظهيرة التي كان فيها هناك.كما أننا لا نرتب معاينة فنية مع كل عملية شراء. ففي عقار حديث البناء، ما دام مشمولاً بضماناته، تكون المهمة هي فحص تسليم العقار لا إجراء معاينة شاملة. وفي شقة صغيرة وحديثة ومحافظة عليها جيداً، تكون معاينة العقار الجيدة، إلى جانب عرض سعر من مختص بشأن الأمر الوحيد الذي يهمكم، غالباً إنفاقاً أفضل. ونفضل أن نخبركم بذلك ونخطئ بشأن الأتعاب، على أن نحجز شخصاً لمجرد أن تبدو الإجراءات شاملة.
الأسئلة الشائعة حول المعاينة الفنية
- هل المعاينة الفنية إلزامية في إسبانيا؟
- لا. لا يوجد أي اشتراط قانوني لإجرائها عند الشراء، ومعظم المشترين الإسبان لا يجرونها. ولن يطلبها منكم أي طرف مشارك في العملية، ولهذا تحديداً يجب أن تكون قراراً تتخذونه بأنفسكم، لا أمراً تنتظرونه.
- متى يتعين عليّ طلب إجرائها؟
- من الأفضل طلبها عند الحجز، بحيث تتم خلال الفترة نفسها الممتدة من أسبوعين إلى أربعة أسابيع والمخصصة للفحص القانوني النافي للجهالة، وتنتهي قبل توقيع العقد الملزم. أي بعد أن تصبحوا جادين بشأن العقار بما يكفي، وقبل فوات الأوان بحيث تظل النتيجة قادرة على تغيير السعر أو التحول إلى شرط.
- كم تبلغ التكلفة ومن يدفعها؟
- يقدم المختص عرضه لكم مباشرة ويصدر الفاتورة إليكم، وتعتمد الأتعاب على العقار ومساحته. ولا ننشر مبلغاً لأن الأتعاب ليست أتعابنا حتى ننشرها. أما دورنا نحن، أي ترتيب المعاينة والتعامل مع نتائجها، فهو مجاني مثل كل ما نقدمه للمشتري.
- ماذا يحدث إذا اكتشف المفتش أمراً خطيراً؟
- يتحول الأمر إلى مطلب محدد بدلاً من مجرد شكوى. وبالتعاون مع محاميكم، نوضح ما يجب توثيقه أو تصحيحه أو أخذه في الاعتبار، ونقدمه إلى البائع. وقد يُخصم من السعر، أو يصبح شرطاً قبل إتمام الشراء، أو يصبح إصلاحاً يُنفذ أولاً. وإذا كان الأمر خطيراً بما يكفي، فنوصي بالانسحاب، وقد سبق أن قدمنا هذه التوصية.
- هل يمكن للبائع رفض السماح بدخول المفتش؟
- يتطلب الدخول تعاون البائع، وعادةً ما يُرتب من دون صعوبة، غالباً بالتزامن مع معاينة العقار. وإذا رُفض ذلك أو تأجل مراراً بشأن عقار تقومون بحجزه بالفعل، فهذه معلومة بحد ذاتها، وسنتعامل معها على هذا الأساس.
- هل يجب أن أكون في إسبانيا من أجل ذلك؟
- لا. لا يحتاج الاختصاصي إلى وجودكم هناك، ونحن كذلك. تحصلون على التقرير، ونراجعه معكم عبر مكالمة، وإذا أردتم رؤية شيء محدد، نعود لنعرضه عليكم عبر الفيديو.
