أكثر الأخطاء شيوعاً عند شراء عقار في إسبانيا
خلال 30 ثانية
الأخطاء التي تكلف المشترين الأجانب أكثر من غيرها في إسبانيا هي أخطاء عادية. فهم يضعون ميزانية لسعر الطلب ولا يضيفون شيئاً، مع أن التكلفة الفعلية تزيد بنسبة 8 إلى 13 %. ويتوقعون من كاتب العدل التحقق من العقار، لكنه لا يفعل ذلك. كما يتخذون قرارهم في اليوم الأخير من رحلة لمعاينة العقارات، لأن رحلة العودة تكون يوم الأحد.
- الإجراءاتالإجراءاتتوقيع الحجز قبل قراءة شروط استرداد المبلغ.What to do insteadاطلبوا من المحامي قراءته قبل تحويل الأموال.
- المالالمالوضع ميزانية لسعر الطلب فقط، وتجاهل نسبة 8 إلى 13 % الإضافية.What to do insteadاحسبوا تكلفة الشراء كاملة قبل بدء البحث.
- العقارالعقارتخطي الفحص الفني لأن أحداً لا يطلبه.What to do insteadافحصوا قطعة الأرض والمبنى، وليس السعر فقط.
- القرارالقرارالحجز في اليوم الأخير من الرحلة لأن رحلة العودة تكون يوم الأحد.What to do insteadحددوا المعايير قبل السفر، وليس أثناء الرحلة.
ما الذي يقلق المشترين، وما الذي يكلف المال فعلاً؟
يصل كل مشترٍ أجنبي تقريباً حاملاً القائمة المختصرة نفسها من المخاوف، لكن لا يكاد أي منها يكون سبب التكلفة النهائية. ومن المفيد تصفية هذه القائمة أولاً، لأن المخاوف مرتفعة الصوت بينما الأخطاء الفعلية هادئة.
ما الذي يقلق المشترين عند الوصولما الذي يكلف المال فعلاً
- استيلاء المتسللين على الشقة أثناء وجودي في التشيك
- يحدث ذلك، لكنه أقل شيوعاً هنا مما توحي به التغطية الإعلامية التشيكية. أما الخطر الحقيقي في هذه المنطقة فهو أقل إثارة: قاعدة لم تقرأها. فقد يفرض اتحاد الملاك قيوداً على ما تفعلونه بالعقار، ويُتخذ ذلك القرار في اجتماع لم تحضروه.
- يأخذ المطوّر أموالي ولا يُنهي المشروع أبداً
- يجب تغطية كل دفعة تسددونها قبل اكتمال عقار حديث البناء بضمان بنكي باسمكم، ويتحقق محاميكم من صياغته المتعلقة بوحدتكم قبل تحويل أي أموال. والخطأ المالي الذي يحدث فعلاً أصغر وأكثر شيوعاً بكثير: احتساب السعر المطلوب فقط دون أي شيء آخر.
- هناك عيب قانوني خفي لا يستطيع أحد اكتشافه
- يكتشف المحامي المستقل الجيد هذه الأمور، واكتشافها هو العمل الذي تدفعون مقابله. أما ما لا يغطيه أي فحص اعتيادي، ما لم يطلبه أحد، فهو ما يمكن بناؤه قانونياً على قطعة أرض أمامكم. وهذا ليس عيباً في العقار، بل حقيقة تتعلق بالحي.
- سأدفع سعراً مبالغاً فيه للعقار
- هذا ممكن، وإذا احتفظتم بالعقار مدة كافية، فقد تتمكنون من تجاوز الأمر. أما النسخة المكلفة فهي دفع سعر عادل مقابل العقار الخطأ: الموقع المحلي الخطأ، أو الاتجاه الخطأ، أو شقة تجعل تكاليف تشغيلها أغلى من منزل مماثل.
أي من هذه الأخطاء الاثني عشر ترونها أكثر من غيرها؟لن نقدم لكم ترتيباً، لأننا لم نحصِ الأخطاء، والترتيب المختلق هو بالضبط ما ينبغي تجنبه. لكن يمكننا أن نوضح أين تتركز الأخطاء. تحدث معظم الأمور المكلفة في مكانين: الأسبوع الذي تُحدَّد فيه الميزانية، واليومان الأخيران من رحلة لمعاينة العقارات. والمحامي الذي يعمل لمصلحتكم يتصدى لمعظم أخطاء الأوراق.
ما أخطاء الإجراءات التي يقع فيها المشترون غالباً؟
يشهد كاتب العدل الإسباني توقيع العقد ويحوّل البيع إلى سند رسمي، لكنه لا يتحقق مما إذا كان العقار خياراً جيداً. ولا يتحقق من أن البائع سدد رسوم اتحاد الملاك، أو من تطابق المبنى مع مستنداته، أو من عدالة السعر. وافتراض خلاف ذلك هو أول أربعة أخطاء. وتنبع الأخطاء الأربعة كلها من أصل واحد: تبدو الإجراءات مألوفة، لكنها ليست كذلك.
- شائعتوقعوا من كاتب العدل فحص العقارالكلمة موجودة في لغتكم، لكنها تصف وظيفة مختلفة هناك. يؤكد كاتب العدل الإسباني الهويات، ويقرأ سند الملكية بصوت عالٍ، ويسجل أنكم وقعتم. لكنه لا يتحقق من أن البائع سدد رسوم اتحاد الملاك، أو أن المبنى يطابق مستنداته، أو أن السعر عادل.What to do insteadاعتبروا موعد كاتب العدل اليوم الذي يصبح فيه البيع نهائياً، لا اليوم الذي يخضع فيه للفحص. يحدث الفحص قبل ذلك بأسابيع، ويتعين دفع أتعاب شخص للقيام به.
- جادالاستعانة بمحامي البائع أو المطوّريُعرض ذلك عليكم، وهو أمر مريح. وفي كثير من البلدان، غالباً ما يكون الحد الفاصل بين الطرفين غير واضح. أما هنا، فيؤدي محامي المطور عمله بكفاءة، لكنه يعمل لمصلحة المطور وحده.What to do insteadكلّفوا محاميكم المستقل، على أن تدفعوا أتعابه. نوصي عادةً بمكتب Malaga Solicitors، ولكن يمكنكم الاستعانة بمحامٍ من اختياركم. ولا نتقاضى أي عمولة إحالة في الحالتين.
- جادتوقيع عقد حجز دون قراءة شروط استرداد المبلغتكون دفعة الحجز صغيرة مقارنةً بسعر الشراء الكامل. ويبدو الأمر شكلياً، وعادةً ما يوقع المشترون تحت ضغط الوقت. لكنها الدفعة الوحيدة في عملية الشراء بأكملها التي لا يوجد ضمان بنكي يغطيها.What to do insteadاطلبوا من المحامي قراءة عقد الحجز قبل تحويل الأموال، لا بعده. هناك أمر واحد مهم: تحديد النتائج التي تؤدي بالضبط إلى إعادة الأموال إليكم، والحصول على ذلك خطياً.
- شائعتوقيع مستندات إسبانية لا تستطيعون قراءتهاالجميع في الغرفة ودودون ومستعجلون، وطلب ترجمة يبدو كأنه إبطاء للأمور من دون سبب.What to do insteadاطلبوا المستند مسبقاً، بلغة تقرؤونها، واطلبوا حضور مترجم محلف لدى كاتب العدل إذا رغبتم في ذلك. إبطاء عملية التوقيع مجاني، أما التراجع عنه فليس كذلك.
ما مقدار ما يمكنني تجنبه دون دفع أتعاب لأي شخص؟أكثر مما يتوقع معظم الناس. فقراءة عقد الحجز على نحو صحيح، والسؤال عن الطرف الذي يعمل لمصلحته المحامي الجالس على الجانب الآخر من الطاولة، وطلب مستند بلغة تقرؤونها، كلها أمور مجانية. أما الفحص القانوني المستقل فليس مجانياً، وهو المجال الوحيد الذي لا ننصحكم أبداً بتوفير المال فيه.
ما الأخطاء المالية التي تكلف المشترين أكثر من غيرها؟
أضيفوا نحو 13 % إلى سعر العقار حديث البناء، ونحو 9 % إلى سعر عقار من السوق الثانوية. ثم أضيفوا تكلفة امتلاك العقار سنوياً. وبعد ذلك تحققوا من المبلغ الذي سيقرضه البنك فعلياً، بناءً على تقييمه الخاص. ثلاثة من الأخطاء الأربعة أدناه عبارة عن حسابات بسيطة، أما الرابع فيتعلق بالبنك. ويمكنكم الإجابة عن الأخطاء الأربعة قبل أن تنظروا إلى عقار واحد.
- احتساب السعر المطلوب فقط دون أي شيء آخرفي حالة العقار حديث البناء، توقعوا تكاليف إضافية تقارب 13 % من السعر. أما عقار من السوق الثانوية، فتبلغ التكاليف نحو 9 %. ويعود الفرق في معظمه إلى الضرائب. إذ يخضع العقار حديث البناء لضريبة قيمة مضافة بنسبة 10 %، ولضريبة AJD في الأندلس. أما عقار من السوق الثانوية، فتُفرض عليه ضريبة نقل بنسبة 7 %. ثم أضيفوا أتعاب المحامي وكاتب العدل والسجل العقاري وعدة بنود أصغر. وعند شراء شقة بسعر 500.000 €، لا يُعد ذلك فرقاً بسيطاً في التقريب. بل إنه الفرق بين صفقة ناجحة وصفقة تضطرون إلى إعادة التفاوض بشأنها.
- احتساب تكلفة الشراء ونسيان تكاليف الملكيةتؤدي ملكية العقار إلى سلسلة من المدفوعات التي لا تتوقف: ضريبة العقار المحلية، وجمع النفايات، والتأمين، والكهرباء والمياه، والإقرار الضريبي لغير المقيمين، ورسوم اتحاد الملاك. وتتفاوت رسوم اتحاد الملاك أكثر من غيرها، إذ تتراوح بين نحو 900 € ونحو 6.000 € سنوياً. ولهذا قد يختلف عقاران بالسعر نفسه بآلاف اليوروهات سنوياً. قارنوا التكلفة الإجمالية، وليس السعر فقط.
- تأجيل تحويل العملة إلى الأسبوع الأخيربالنسبة إلى المشتري الأجنبي، غالباً ما تكون أكبر تكلفة منفردة ليست رسماً على الإطلاق، بل سعر الصرف عند إجراء تحويل كبير. أما ثاني أكبر خطر فهو التوقيت. فقد يطلب منكم البنك إثبات مصدر الأموال، أو يحتجز التحويل لإجراء فحص داخلي. وكلا الأمرين طبيعي، وكلاهما يستغرق أياماً. وأسوأ وقت لاكتشاف ذلك هو عند موعد كاتب العدل.
- افتراض أن الرهن العقاري الإسباني يعمل مثل الرهن التشيكيإذا كان دخلكم بعملة غير اليورو، فخططوا واقعياً لتمويل يعادل نحو نصف قيمة العقار التي يحددها البنك بنفسه، وليس 70 أو 80 % من المبلغ الذي وافقتم على دفعه. فالبنك يقرض بناءً على تقييمه الخاص. فإذا اشتريتم عقاراً بسعر 500.000 € وقيّمه البنك بمبلغ 470.000 €، فسيُحتسب القرض على أساس 470.000 €. رتّبوا التمويل قبل الحجز، لا بعد اختيار العقار.
يمكنكم الإجابة عن هذه الأخطاء الأربعة كلها قبل أن تنظروا في عقار واحد. ولهذا أُدرجت في وقت مبكر من هذا الدليل. فالميزانية التي تشمل بالفعل الضريبة والتكاليف السنوية ونسبة القرض الحقيقية إلى قيمة العقار هي ميزانية يمكنكم التسوق وفقاً لها فعلاً.
المصادر
هل تتغير هذه النسب إذا اشتريت من خلال شركة؟يمكن أن تتغير. هذا سؤال يجب طرحه على مستشار ضرائب إسباني قبل توقيع أي شيء، وليس علينا ولا على صفحة إلكترونية. ما يمكننا قوله هو التالي: إن الشراء من خلال هيكل شركة لتوفير الضرائب من الحالات التي لا ينجح فيها الافتراض التشيكي هنا، وغالباً ما تظهر تكلفة الخطأ بعد سنوات.
ما الأخطاء التي يرتكبها المشترون بشأن العقار نفسه؟
لا تشترط إسبانيا إجراء فحص فني. ولا تمنعك من الشراء بجوار قطعة أرض خالية. كما أنها لا تخبرك بما إذا كان بإمكانك تأجير الشقة. يجب أن تسأل عن الأمور الثلاثة بنفسك.
- جادتخطي الفحص الفني لأن لا أحد يطلبهلا يوجد اشتراط قانوني ولا توقع شائع لإجرائه، ولذلك يتخطاه معظم المشترين. تُلتقط الصور في أفضل ساعة للعقار، ولا تُظهر عمره. أما المشكلات المكلفة فتكون خلف الجدران، وتحت التراس، وداخل التركيبات.What to do insteadاطلب إجراء فحص فني مستقل لأي عقار تفكر فيه بجدية.
- جادفحص المبنى دون فحص قطعة الأرض الواقعة أمامهيخبرك الفحص القانوني المعتاد عن العقار الذي تشتريه، لكنه لا يخبرك بما يمكن بناؤه قانونياً على الأرض المجاورة له. فقد تكون الفيلا القديمة المنخفضة أمام تراسك قائمة على قطعة أرض يُسمح بالبناء عليها بارتفاع أكبر بكثير.What to do insteadاسأل عما تسمح به أنظمة التخطيط على قطعة الأرض المقابلة، قبل أن تحتسب الإطلالة ضمن السعر.
- شائعافتراض إمكانية تأجيره للسياحليس ذلك تلقائياً. فهذا يعتمد على العقار، والبلدية، وقواعد اتحاد الملاك، ونظام الترخيص الساري. ويمكن لاتحاد الملاك الموافقة على التأجير السياحي أو تقييده أو وضع شروط له أو منعه، بتصويت أغلبية ثلاثة أخماس.What to do insteadتحقق من حقوق التأجير قبل الحجز، إذا كان التأجير أحد أسباب شرائك.
هل شراء على المخطط أكثر خطورة من شراء عقار من السوق الثانوية؟إنها نوع مختلف من المخاطر، وليست ببساطة مخاطر أكبر. ففي حالة الشراء على المخطط، تبقى أموالكم معرضة للخطر مدة أطول، وقد يتغير موعد إتمام الشراء. ولهذا يجب تغطية كل دفعة قبل إتمام الشراء بضمان بنكي باسمكم. أما عند شراء عقار من السوق الثانوية، فتحصلون على العقار فوراً، لكنكم ترثون تاريخه أيضاً، بما في ذلك حالته ومستنداته وموقعه ضمن اتحاد ملاك لديه قرارات وديون قائمة. وتنتج الأخطاء أدناه عن كلتا الحالتين.
ما الخطأ الأعلى تكلفة على هذا الساحل؟
جدول زمني، وليس مستنداً. يبدو الأمر على النحو التالي: حجز خمسة أيام، وإجراء ثماني معاينات للعقار يومياً، ورحلة عودة إلى الوطن يوم الأحد، وتوقيع الحجز بعد ظهر السبت. تنتهي الرحلة، ويبدو الرجوع إلى الوطن من دون شراء كأنه فشل. لا يذكر أي من الأدلة الإنجليزية هذا الخطأ. وبحسب خبرتنا، فهو الأعلى تكلفة من بين الأخطاء الأربعة عشر.لا توجد هنا مشكلة قانونية. الجميع صادقون، والأوراق سليمة. لكن المشتري اتخذ القرار مع ذلك للسبب الخطأ. فالموعد النهائي الذي تفرضه رحلة جوية أو عطلة مدرسية أو جولة تسعير من المطور ليس سبباً يجعل العقار مناسباً لك.الحل بسيط وفعال. قبل الرحلة، حدد ما الذي يجعل العقار جديراً بالحجز. دوّن ذلك. واسمح لنفسك مسبقاً بالعودة إلى الوطن من دون شراء. تبقى معظم أيام معاينة العقارات دون ستة عقارات، للسبب نفسه: بعد معاينة ستة عقارات، تتوقف عن رؤيتها فعلاً. فإذا منحتك الرحلة قائمة مختارة من العقارات بدلاً من توقيع، فقد كانت رحلة ناجحة.
النصف الآخر من هذه المشكلة هو ضغط التوافر، وهو يستحق اسماً خاصاً به. عبارة "آخر وحدة جيدة" سبب يدفع البائع إلى الرغبة في اتخاذ قرار سريع. لكنها ليست بحد ذاتها سبباً يدفعك إلى اتخاذ القرار.
أي من هذه الأخطاء خاص بالمشترين التشيكيين تحديداً؟
أربعة أخطاء، لا يظهر أي منها في أي دليل باللغة الإنجليزية، لأنها ليست أخطاء يرتكبها المشتري الإنجليزي. كل واحد منها عادة مفيدة في التشيك، لكنها لا تنجح هنا.| ما الذي ينتقل من التشيك؟ | لماذا لا ينجح هنا؟ | ما ينبغي فعله بدلاً من ذلك |
|---|---|---|
| اليقين الذي يوفره السجل العقاري | في كثير من البلدان، تُعد قائمة الملكية في السجل العقاري دليلاً شبه نهائي، ويتعامل الناس مع النسخة الإسبانية بالطريقة نفسها. وnota simple هو مستخرج مبسط من السجل العقاري الإسباني يوضح مالك العقار وما هو مسجل عليه، وهو أول مستند يقرأه محاميكم قبل أن تدفعوا أي مبلغ. لكنه ليس دليلاً نهائياً، بل لقطة زمنية. إذ تستغرق بعض الأعباء وقتاً حتى تظهر فيه، وقد يختلف المبنى الفعلي عما هو مسجل. | اقرأها باعتبارها معلومة واحدة من بين عدة معلومات. يقرأها المحامي إلى جانب شهادة اتحاد الملاك، وحالة الترخيص، وسجل الكاتاسترو، والمبنى نفسه. والفجوة بين أي عنصرين من هذه العناصر هي ما يكشفه الفحص. |
| الوكيل محايد تقريباً | في كثير من البلدان، يكاد لا يكون هناك فرق بين وكيل المشتري ووكيل البائع، ولذلك لا يفكر المشتري الأجنبي في السؤال عن ذلك. أما على هذا الساحل، فعادةً ما يتقاضى الشخص الذي يعرض عليكم العقار أجره من البائع، ويؤدي عمله على النحو الصحيح لمصلحة البائع. | اطرح سؤالاً واحداً على أي شخص يعرض عليك عقاراً: من يدفع لك؟ ثم قرر كيف تفسر إجاباته. هذا ليس اتهاماً، بل حقيقة تحتاج إلى معرفتها. |
| إعداد الميزانية بالكرونة | الميزانية المبنية على سعر صرف رأيته مرة واحدة ليست ميزانية حقيقية. عند شراء تبلغ قيمته عدة مئات الآلاف من اليورو، تكون الحركة الطفيفة في سعر الصرف أكبر قيمة من مجموع كل الرسوم الواردة في هذه الصفحة. كما أن السعر الذي تحصل عليه عند إجراء تحويل كبير ليس السعر الذي تراه في الأخبار. | حدد الميزانية باليورو، واحصل على عرض سعر حقيقي لحجم التحويل الذي ستجريه فعلاً، واعرف قبل تقديم العرض كيف تؤثر حركة سعر الصرف في الحد الأقصى لميزانيتك. |
| محاميّ وبنكي ووسيط العقارات يرافقونني | لا يستطيع محاميكم الخاص من بلدكم إتمام معاملة نقل ملكية عقار إسباني. كما أن رهنًا عقارياً تشيكياً لا يرتبط بعقار إسباني، وعادةً لا تؤمّن شركة تأمين تشيكية المبنى. ويكتشف الناس ذلك عادةً في اللحظة التي يحتاجون فيها إليه. | افترض ألا يصحبك سوى أموالك ومستنداتك. بادر إلى ترتيب البدائل الإسبانية في وقت مبكر. وتوقع أن يكون NIE أول خطوة تحتاج إليها، وليس أمراً تؤجله إلى وقت لاحق. |
كل نتيجة تكتشفونها هنا تكون قليلة التكلفة قبل عقد الحجز، ومكلفة بعده.
لا يكاد أي من ذلك يكون نادراً. ما يحدد التكلفة هو وقت ظهور الأمر. هذه فئات حقيقية من النتائج، معروضة على جانبي التوقيع.| قبل الحجز | بعد التوقيع | |
|---|---|---|
| تصويت السكان على التأجير السياحي | تنتظرون الاجتماع، وتقرؤون النتيجة، وتتخذون قراركم وهي أمامكم. إذا ألغت السبب الذي دفعكم إلى الشراء، فلن تشتروا. | تملكون شقة لا يمكن استخدامها للغرض الذي اشتريتموها من أجله. ولا يسري التصويت بأثر رجعي على من يؤجرون بصورة قانونية بالفعل، وهذا لا يساعد من لم يبدأ بعد. |
| ما الذي يمكن بناؤه على قطعة الأرض المقابلة | يتم التحقق من الوضع التخطيطي، ثم يتضح ما إذا كان السعر منطقياً بالنظر إلى المخاطر أم لا. | تكتشفون ذلك عند إقامة السياج. كان الإطلالة جزءاً كبيراً من السعر، ولا توجد وسيلة لاستعادتها. |
| مستندات لا تطابق المبنى | تُحال المتطلبات إلى البائع، وتنتظر الخطوة التالية إلى حين حلها. وتبقى المخاطر على عاتقه. | المخاطر عليكم. فأنتم مالكو توسعة غير موثقة، وعليكم أيضاً إضفاء الصفة القانونية عليها. |
| مجمع سكني عليه ديون أو رسم استثنائي وشيك | يُطلب التصديق، وتُقرأ محاضر الاجتماعات الأخيرة، ثم يُتفاوض بشأن إدراج الرسم الاستثنائي في السعر، أو يصبح سبباً للانسحاب. | تتبع فترة محدودة من المتأخرات العقار بدلاً من البائع، ويصل الرسم الاستثنائي مدوناً باسمكم. |
| التكلفة الإجمالية الفعلية | تُدرج الضريبة والرسوم والتكاليف السنوية للتشغيل في الميزانية، وبذلك يكون الحد الأقصى الذي تتسوقون ضمنه حقيقياً. | يُقتطع الفرق من العربون، أو من ميزانية التأثيث، أو من الاحتياطي الذي كنتم تنوون الاحتفاظ به. |
| عربون الحجز نفسه | تُقرأ شروط استرداد المبلغ أولاً، للتأكد مما إذا كان العربون محمياً تحديداً من هذه النتائج أم لا يتم دفعه. | إنه مبلغ يتراوح بين 6.000 و11.000 € خارج نظام الضمانات، وتعتمد إمكانية استرداده على صياغة لم يقرأها أحد. |
أربع مرات نصحنا عميلاً بعدم الشراء
كل خطأ مما سبق يمثل فئة. والحالات الأربع الكامنة وراء هذه الفئات حقيقية، وقد كُتبت تفاصيلها كاملة في صفحات مستقلة. في إحدى الحالات، حسم اجتماع اتحاد الملاك النتيجة. وفي حالة أخرى تخص عقاراً حديث البناء، كان الضغط لاتخاذ قرار سريع هو الأمر الوحيد العاجل. وفي عقار من السوق الثانوية، كان يمكن قانوناً أن تُقام أمامه على قطعة أرض مبنية بارتفاع ثلاثة طوابق. وفي فيلا، لم يكن المبنى ومستنداته متطابقين تماماً. ولم يكن لنا ما نكسبه من أي من هذه المحادثات الأربع.لن نعرضها هنا في صورة مختصرة. فالحالة التي تستحق القراءة تستحق أن تُقرأ كما ينبغي، ولا يفصلكم عنها سوى نقرة واحدة.
الأخطاء التي لا يمكننا تجنيبكم إياها
يمكننا فحص عقار ومجمع سكني وقطعة أرض ومجموعة من المستندات. لكن لا يمكننا أن نخبركم ما إذا كنتم ستظلون راغبين في السفر إلى هنا ست مرات سنوياً في عام 2032، فهذا هو الافتراض الكامن وراء معظم المنازل الثانية. إذا كانت الإجابة الصادقة هي رحلة واحدة سنوياً لمدة أسبوعين، فغالباً ما يكون الاستئجار خياراً أفضل، وسنقول لكم ذلك.أما الأمر الآخر فهو الميزانية، وهي أقل ما نحب قوله. فعندما تقل قيمة العقار نفسه عن نحو 250.000 €، تكون الخيارات في Costa del Sol محدودة جداً، وغالباً ما تكون Costa Blanca أكثر منطقية مقابل المبلغ نفسه. وابتداءً من نحو 300.000 €، تتوفر هنا خيارات فعلية، لكن ذلك لا يزال يعتمد على البلدة، والمسافة من البحر، والحالة، وما تحتاجونه من الإطلالة. ونفضل إرسال المشتري إلى ساحل آخر بدلاً من بيع أفضل عقار له ضمن قائمة مختارة من العقارات سيئة.ونحن لسنا المحامي. نحن ننسق، وندير الجدول، ونخبركم برأينا. ويتولى محامٍ مستقل الفحص القانوني، وتدفعون أتعابه ويعمل لصالحكم، كما أننا لا نتقاضى أي رسوم من أي محامٍ مقابل توجيهكم إليه.
- 200 000 €
- below this threshold, we would generally not focus on Costa del Sol at all
- 250 000 €
- the selection is already very limited and Costa Blanca often makes more sense
- 300 000 €
- from this threshold, the selection on Costa del Sol starts to make real sense
الأسئلة الشائعة حول أخطاء الشراء
- هل يستحيل التراجع عن أي من هذه الأخطاء الاثني عشر؟
- هناك أمران يقتربان من ذلك. فقرار اتحاد الملاك الذي يمنعكم من تأجير العقار ليس أمراً يمكنكم تجاوز أثره بالمال، وكذلك لا يمكن تجاوز رخصة تخطيط ممنوحة لقطعة الأرض أمامكم. أما كل ما عدا ذلك، فيمكن إصلاحه بتكلفة. وتكون هذه التكلفة عادةً مالاً، وأحياناً سنة كاملة، وفي بعض الأحيان عقاراً من السوق الثانوية في وقت أسوأ مما كنتم ستختارونه.
- هل تنطبق الأخطاء نفسها على مبلغ 300.000 € وعلى مبلغ ثلاثة ملايين؟
- القائمة واحدة، لكن حجم التأثير يتغير. في النطاق السعري الأدنى، تكون أخطاء الحساب أشد إيلاماً، لأن التكاليف الإضافية فوق السعر تستحوذ على حصة أكبر مما تملكون. أما في النطاق الأعلى، فتكون أخطاء المستندات أشد إيلاماً، لأن المبالغ أكبر، ولأن عدم التطابق بين الفيلا ومستنداتها مكلف الإصلاح. ولهذا السبب، نُجري فحوصاً أكثر عند ارتفاع الميزانية، لا أقل.
- إذا كنت قد حجزت عقاراً بالفعل، فهل فات الأوان لفحصه؟
- لا، وهذه أكثر لحظة يقصدنا فيها الناس. ما يتغير هو موقفكم، لا الإجابة: فالفحص يكتشف الأمور نفسها في كلتا الحالتين. وما يمكنكم فعله بناءً على النتائج يعتمد على ما ينص عليه عقد الحجز بشأن استرداد أموالكم. أرسلوا إلينا العقار والعقد معاً، وسنخبركم بالأمرين في الوقت نفسه.
- هل تقتصر هذه الأخطاء على Costa del Sol؟
- أخطاء الإجراءات والمال إسبانية، وتنطبق في أي مكان داخل الدولة. وهناك ثلاثة أمور ذات طابع محلي: قطعة الأرض المقابلة لكم تكون أهم على ساحل تكون فيه الإطلالة جزءاً من السعر، ويكون نطاق رسوم المجمع السكني أوسع في المشاريع السياحية منه في مبنى داخل المدينة، أما خطأ المواعيد فيخص كل من يشتري في مكان اضطر إلى السفر بالطائرة إليه.
- لماذا تنشر وكالة قائمة بالأخطاء التي يرتكبها المشترون؟
- لأن القائمة هي الحجة نفسها. كل بند فيها هو أمر سنكتشفه ونخبركم به. فالمشتري الذي يقرأها ثم يتولى شراءه بعناية يحصل رغم ذلك على نتيجة أفضل من مشتري لم يقرأها. نحن نتقاضى أتعابنا من جهة البائع، من عمولة قائمة بغض النظر عن الوكيل المعني. لذلك، فإن الصفحة التي تجعل بيعكم لكم أكثر صعوبة لا تكلّفنا شيئاً.
