فحص تسليم عقار حديث البناء في Costa del Sol
يُسلَّم العقار المكتمل بعد أن يفحصه شخص ما، مع قائمة مكتوبة بما لا يزال معيباً، وليس بعد أن توقّعوا وتنتقلوا إليه. وتُسمى هذه القائمة قائمة snagging، وتقع على عاتق المطوّر معالجتها، كما أن لحظة إعدادها هي اللحظة التي تتمتعون فيها بأكبر قدر ممكن من النفوذ. ننسّق مع الاختصاصي الذي يفحص العقار ويعدّ القائمة، ونتابع المطوّر حتى إتمام الإصلاحات، ثم نتحقق من الأعمال بعد ذلك. نحن لا نعدّ التقرير ولا ننفذ الإصلاحات.
ممّ يتكوّن تسليم العقار فعلياً
إن التوقيع لدى كاتب العدل ليس الحدث نفسه الذي يتم فيه استلام العقار. ففي عقار حديث البناء، يحدث أمران خلال الأيام القليلة نفسها تقريباً: نقل الملكية، وتسليم عقار مكتمل فعلياً يتعين على شخص ما قبوله بوصفه مكتملاً. وترتبط عملية snagging بالحدث الثاني.من الناحية العملية، يكون التسلسل نفسه في كل مكان، أياً كانت التسمية التي يطلقها المطوّر عليه.
- فحص الوحدةيفحص اختصاصي العقار غرفةً تلو الأخرى وهو خالٍ، وهي المرة الوحيدة في حياته التي يكون فيها فحصه بهذه السهولة. وتُعد الوحدة الخالية وغير المفروشة والنظيفة الحالة المثالية لاكتشاف عيوبها.
- يُدرج كل ما يُكتشف في قائمة مكتوبةمع تصوير كل بند وتحديد موقعه ووصفه بنداً بنداً. والملاحظة الشفهية لمدير الموقع ليست قائمة snagging. أما المستند المرقم المرفق بالصور فهو كذلك، وهو المرجع الذي تعود إليه جميع الإجراءات اللاحقة.
- يلتزم المطوّر خطياً بموعد نهائيتُسلَّم القائمة ويقبلها المطوّر مع منحه مهلة لمعالجة البنود. وهذا هو الجزء الذي يتجاهله الناس عندما يتحمسون لاستلام المفاتيح، وهو الجزء الذي يحدد ما إذا كانت القائمة ستُغلق خلال ثلاثة أسابيع أو خلال تسعة أشهر.
- محضر تسليم العقار والمفاتيحيُوقَّع محضر القبول، وتتبادل الأطراف المفاتيح وحزمة المستندات: ترخيص الإشغال، وشهادات المياه والكهرباء والغاز، والأدلة والضمانات الخاصة بما تم تركيبه. وهذه الحزمة ليست إجراءً شكلياً، بل هي ما تحتاجونه عند تعطل شيء ما في السنة الثانية.
- الإصلاحات ثم إعادة الفحصتُنجز الأعمال، ثم يعود شخص ما للتأكد من إنجاز كل بند في القائمة فعلياً، بدلاً من مجرد شطبه. ويبقى أي بند لم يُغلق مفتوحاً ومثبتاً خطياً، وتستمر القائمة إلى أن تصبح خالية من البنود.
يتمثل دورنا في ذلك في التنسيق من البداية إلى النهاية: حجز الاختصاصي، والحضور، وإلزام المطوّر بالقائمة، والعودة لإجراء إعادة الفحص. أما المفاتيح والجرد والمرافق وبطاقات الدخول وترتيبات كاتب العدل فهي جزء من حدث تسليم العقار نفسه، وتُقدم كخدمة منفصلة لها صفحتها الخاصة.أما المدة التي يستغرقها التقرير المكتوب نفسه، فيحددها الاختصاصي لا نحن، لأنه هو من يكتبه. وتحصلون منه على ذلك الموعد قبل حجز أي شيء، إلى جانب أتعابه، بحيث يكون التوقيت معلوماً وليس مجرد أمل.هناك أمر يتعلق بكيفية انتقال القائمة، لأنه يحدد مدى الجدية التي ستُعامل بها. فقائمة snagging ليست رسالة بريد إلكتروني من مالك جديد متحمس إلى مدير الموقع. بل تُرسل إلى المطوّر بوصفها مستنداً رسمياً مكتوباً من جانبكم، وعندما تتضمن بنوداً تمس العقد لا أعمال الطلاء، تُرسل عبر محاميكم مرفقة بموعد نهائي. إن إرسال القائمة نفسها بالطريقتين يؤدي إلى ردين مختلفين، ونحن نفضل ألا تضطروا إلى اكتشاف ذلك بالطريقة البطيئة.
هل تُعد snagging إجراءً معيارياً في عقار إسباني حديث البناء؟من الطبيعي دعوتكم إلى فحص العقار قبل قبوله. لكن ما ليس موحداً هو مدى شمولية ذلك الفحص. فمعظم المشترين يفحصون وحدتهم لمدة نصف ساعة برفقة وكيل المبيعات، فيلاحظون أربعة أمور ويتذكرون اثنين منها. أما الاختصاصي الذي يجري الفحص نفسه باستخدام قائمة تحقق وكاميرا، فينتج مستنداً مختلفاً تماماً من حيث طبيعته.
قبل نقل الملكية أم بعده: السؤال الذي يحسم كل شيء
في عقار حديث البناء، تعتمد العملية على المطوّر. فبعض المطوّرين يجرون عملية snagging قبل نقل الملكية، فيما لا يجريها آخرون إلا بعده. ويُعد قرار الجدولة هذا العامل الأكثر تأثيراً في هذه الصفحة، لأن نفوذكم يتمثل في الدفعة النهائية، وينتهي بمجرد تحصيلها.
كيفية جدولة العمليةما الذي يعنيه ذلك لكم
- فحص الوحدة قبل سندات الملكية
- الموقف الأقوى. تُعد القائمة وتُقبل بينما لا يزال رصيد السعر مستحقاً، بحيث تُغلق البنود، أو يتم الاتفاق على موعد نهائي لإغلاقها، قبل إتمام الشراء. ووفق هذا التسلسل، يُوقَّع محضر القبول بعد اتفاق الطرفين على البنود العالقة، وليس قبله.
- فحص الوحدة بعد سندات الملكية
- هذا هو البديل الشائع، وليس أمراً فاضحاً. فما زالت الضمانات سارية، ولا يزال المطوّر ملزماً. لكن ما يتغير هو أنكم أصبحتم الآن عميلاً يطلب خدمة بدلاً من مشترٍ يحتفظ بمبلغ مستحق، وتعكس سرعة الإصلاحات ذلك عادةً.
- لم تُفحص الوحدة إطلاقاً
- لقد قبلتم العقار بوصفه مُسلَّماً. ولا تزال الضمانات تغطي العيوب الحقيقية، لكن العيوب العادية، مثل أعمال حشو الفواصل، وعدم المحاذاة، وسطح العمل المتشقق، والتركيبة التي ليست تلك التي اخترتموها، أصبحت الآن أموراً يتعين عليكم مناقشتها دون وجود سجل يوضح شكل الوحدة في يومها الأول.
لذلك، لا تتمثل الخطوة المفيدة في المطالبة بتسلسل معين، إذ لا يكون ذلك قابلاً للتفاوض عادةً عند وصولكم. بل تتمثل في السؤال مبكراً وخطياً عن التسلسل الذي يتبعه هذا المطوّر، وإدراج زيارة snagging في الجدول قبل تاريخ إتمام الشراء وليس بعده. وهذا هو السؤال الذي نطرحه على المطوّر نيابة عنكم، ويجدر طرحه عند الحجز بدلاً من الانتظار إلى الأسبوع الأخير.تنبيه واحد بشأن الفحص النهائي: قد تبدو الوحدة التي لا تزال قيد الإتمام أسوأ بكثير مما ستكون عليه، كما قد تكون الوحدة المكتملة منذ أشهر قد تعرضت لأضرار لم يتسبب بها أحد عمداً. ولا يشكل أي من الأمرين سبباً للهلع، لكنهما سببان لإعداد القائمة على يد شخص سبق له فحص مئة وحدة.
هل تتم عملية snagging قبل سندات الملكية أم بعدها؟يعتمد ذلك على المطوّر. فبعض المطوّرين يجرونها قبل نقل الملكية، فيما يجريها آخرون بعده. ويكون موقفكم أقوى إذا تمت قبل نقل الملكية، لأن رصيد السعر لا يزال مستحقاً، ولذلك نسأل مبكراً عن التسلسل المطبق في مشروعكم ونحجز الزيارة وفقاً لذلك.
ما الذي تشملكم تغطيته، وإلى متى
هنا يختلف عقار حديث البناء فعلياً عن أي عقار مستعمل، ومن المفيد توضيح ذلك بدقة، لأن الأمور الأربعة أدناه يُتحدث عنها كما لو كانت أمراً واحداً، وهي ليست كذلك.
| ما يغطيه | كم يستغرق؟ | ما معناها عملياً |
|---|---|---|
| الهيكل الإنشائي | 10 سنوات | الأضرار الناتجة عن العيوب التي تؤثر في الأساسات والدعامات والعوارض وبلاطات الأرضيات والجدران الحاملة وغيرها من العناصر الإنشائية. وهذا هو الجانب الأخطر، والسبب في استمرار التغطية لمدة عشر سنوات. |
| التركيبات وقابلية السكن | 3 سنوات | الأضرار الناجمة عن عيوب في عناصر البناء أو التركيبات، والتي تجعل العقار لا يستوفي متطلبات قابلية السكن. مثل تسرّب المياه أو تركيب لا يعمل كما ينبغي، فهذا النوع من المشكلات يختلف عن مجرد خدش. |
| التشطيبات | 1 year | عيوب في تنفيذ أعمال التشطيب. يقع معظم بنود snagging ضمن هذه الفئة، ولهذا تحديداً تُكتب القائمة في اليوم الأول، وليس عندما تكاد السنة على الانتهاء. |
| دفعاتكم قبل إتمام الشراء | حتى تسليم العقار | الأمر مختلف تماماً. كل دفعة تسددونها أثناء الإنشاء تكون مشمولة بضمان بنكي باسمكم، ولذلك إذا لم يلتزم المطور بالتسليم بموجب العقد، تستردون كل يورو مع الفائدة القانونية. يتعلق ذلك الضمان بالأموال، لا بجودة البناء. |
للمقارنة، لا يأتي العقار المستعمل مع أي من ذلك. ولا يكون البائع مسؤولاً إلا عن العيوب الخفية التي كان يعلم بها وأخفاها، وخلال مهلة قصيرة، وهو وضع مختلف تماماً. وهذا ما تتناوله الصفحة ذات الصلة.
تعطّل شيء ما بعد عام من انتقالي للسكن. فهل تظل هذه مسؤولية المطور؟من المحتمل جداً، ويعتمد الجواب على الفترة التي تندرج فيها المشكلة من بين الفترات الثلاث. فالتشطيبات مشمولة لمدة عام، والتركيبات وقابلية السكن لمدة ثلاثة أعوام، والهيكل لمدة عشرة أعوام، وبمجرد ظهور الضرر تكون أمامكم سنتان لتقديم المطالبة. أخبرونا وسنساعدكم في توجيهها إلى الجهة المناسبة، إذ إن الصعوبة العملية عادةً لا تكمن في القانون، بل في إقناع أحد بالحضور.
ما تم التحقق منه قبل ذلك بوقت طويل
يُعد فحص تسليم العقار الأخير ضمن عدة فحوصات، وليس أولها. فعندما يتجول أحدهم في وحدتكم حاملاً قائمة فحص، يكون المشروع قد خضع لمجموعة من الفحوصات التي لا علاقة لها بأعمال الطلاء، ومن المفيد معرفة الأسئلة التي تمت الإجابة عنها مسبقاً حتى تعرفوا الغرض من هذه الزيارة وما لا تهدف إليه.
- المطورمن يقف وراء المشروع، وما الذي أنجزه فعلياً من قبل. ويُعد سجل الإنجازات أفضل مؤشر متاح على المدة اللازمة لمعالجة قائمة snagging الخاصة بكم.
- تصريح البناءما إذا كان المشروع مصرحاً به حسب الأصول. فوجود عيب في المستندات يختلف تماماً في طبيعته عن وجود عيب في تبليط الأرضيات.
- الضمان البنكيأن تكون كل دفعة تسددونها قبل إتمام الشراء مشمولة باسمكم. ويتم التحقق من ذلك قبل تحويل الأموال، وليس بعده.
- تاريخ إتمام الشراءالموعد المفترض لاعتماد المشروع، وهو التاريخ الذي يستند إليه جدول الدفعات بأكمله.
- رخصة الإشغالlicencia de primera ocupación، وهي الوثيقة التي تؤكد إمكانية السكن في العقار. يتقدم المطور بطلب الحصول عليها قبل تسليم المفاتيح، كما تعتمد المرافق المسجلة باسمكم عليها.
- البناء نفسه أثناء تشييدهنتابع أعمال البناء ونرسل الصور ومقاطع الفيديو مع تقدمها، ولذلك لا يكون تسليم العقار المرة الأولى التي ترون فيها المبنى مكتملاً.
- الوحدة قبل إغلاقها، حيثما يسمح المطور بذلكيتم تحديد كل ما ستكون عليه تمديدات الكهرباء والأنابيب والعزل قبل تركيب ألواح الجبس، وبعد ذلك لا يمكن لأحد فحص أي منها من دون كسر شيء ما. ومعظم المشاريع هنا لا تسمح لأي شخص بدخول موقع عمل قائم لإجراء الفحص، ونفضل أن نوضح ذلك صراحةً بدلاً من أن نبيعكم فحصاً يتعذر إجراؤه عادةً. وعندما يسمح المطور بذلك، ويكون المشروع من النوع الذي يستحق بذل هذا الجهد، نطلب الوصول إلى الموقع في تلك المرحلة ونرسل مختصاً أثناء بقاء الجدران مفتوحة. نسأل مبكراً بدلاً من الافتراض، ونخبركم عندما تكون الإجابة بالنفي.
إذا كان هناك نقص جوهري في أي من تلك المراحل، نخبركم بعدم الشراء. فهذا قرار يُتخذ قبل وقت طويل من زيارة snagging، وليس من مهام زيارة snagging اكتشافه.
ما يُدرج في قائمة snagging
لا يُعد العيب البسيط عيباً إنشائياً. بل هو الفجوة المعتادة بين كون الشيء مكتملاً وكونه مكتملاً على النحو الصحيح، ويكتشفه شخص يتفقد عقاراً خالياً ببطء مستخدماً قائمة فحص وكاميرا. هذه هي طبيعة تلك القائمة. أما قائمة المختص فتكون أطول، وتُرقّم بنودها وتُصوّر واحداً تلو الآخر.| ما الذي يجري التحقق منه | لماذا يهم ذلك عند تسليم العقار | ما يُدرج في القائمة |
|---|---|---|
| الأسطح والتشطيبات | ||
| الجدران والأسقف | آثار جريان الطلاء، وبقع لم تُطلَ، وآثار البكرة، وتشققات الانكماش عند الفواصل. لا شيء من ذلك خطير، ومن الأرخص بكثير إصلاحه قبل إدخال أثاثكم إلى الغرفة. | يتم تصوير كل جدار متضرر وتحديد موقعه بحسب الغرفة، حتى يتمكن الدهان من التوجه إلى قائمة محددة بدلاً من القيام بجولة تفقدية. |
| التبليط والحشو | تضع الأبحاث حول تسليم العقار في إسبانيا بقايا حشو الفواصل غير المكتمل على رأس قائمة الأمور التي يكتشفها المشترون، ما يوضح مدى شيوع تركه. كما أن الفواصل غير المحشوة في الغرف الرطبة ليست مسألة تجميلية. | حشو مفقود أو غير مكتمل، تفاوت في مستوى البلاط، بلاطات متشققة أو تصدر صوتاً أجوف، وبلاطات مقصوصة عند الحواف وحول المقابس. |
| الأرضيات والوزرات | خدوش وكسور ناتجة عن الأعمال النهائية، وفجوات عند الوزرات، وألواح أو بلاطات تصدر صوتاً أجوف. وعادةً لا يكون فريق الأرضيات آخر من يدخل الوحدة المكتملة. | تم تحديدها وتصويرها. أما الضرر الذي يُكتشف بعد انتقالكم للسكن فيتحول إلى جدال حول المسؤول عنه، وهو جدال لا يفوز فيه أحد. |
| مواد السد والسيليكون | حول أحواض الاستحمام، ومناطق الاستحمام، وأسطح العمل، وقواعد الاستحمام. وهو أصغر عنصر في القائمة، لكنه من العناصر القليلة التي تتحول إلى مشكلة حقيقية إذا تُركت، لأن الماء يتسرب من حيث لا يوجد السد. | تم تسجيل الفجوات، والأجزاء المفقودة، وسوء التشطيب غرفةً تلو الأخرى. |
| الفتحات | ||
| الأبواب | المحاذاة، والإغلاق، والمقابض، والأقفال، والمفاتيح. فالباب الذي يحتك بالإطار في فبراير سيحتك به أكثر في أغسطس، كما أن نجار الأبواب الداخلية هو نفسه الذي لا يزال يعمل حالياً في الموقع. | تم فتح كل باب وإغلاقه وقفله، بما في ذلك باب المدخل وباب غرفة التخزين. |
| النوافذ والزجاج والمصاريع | تُعد الأبواب المنزلقة المؤدية إلى تراس أكثر عناصر الشقة الساحلية تعرضاً للاستخدام، وهي أيضاً المكان الذي تتسرب منه تيارات الهواء والماء والضوضاء عندما لا تكون العوازل محكمة. | تم اختبار المجاري والبكرات، وفحص العوازل، ومعاينة الزجاج بحثاً عن الخدوش والكسور، وتشغيل المصاريع وشبكات مكافحة البعوض. |
| الدرابزين والحواجز والزجاج | تُعد درابزينات التراس من عناصر السلامة، وليست من أعمال التشطيب. ويتم فحص المثبتات والألواح الزجاجية، إذ لا يرغب أحد في اكتشاف أن أحدها مرتخٍ أثناء وجود طفل على التراس. | تم تسجيل المثبتات، والارتفاع، وحالة الزجاج، وأي حركة، مع الإبلاغ فوراً عن أي عنصر غير آمن بدلاً من إضافته إلى القائمة. |
| المياه والكهرباء والهواء | ||
| الكهرباء | تُعد المقابس التي لا تعمل من أكثر الملاحظات شيوعاً عند تسليم العقار، ويسهل إصلاح كل واحد منها الآن، بينما يصبح إصلاحه معقداً بعد وضع الأثاث بمحاذاة الجدار. | تم اختبار كل مقبس، ومفتاح، ونقطة إضاءة، ولوحة التوزيع ووضع ملصقات عليها، إضافةً إلى جهاز الاتصال الداخلي، وجرس الباب، وأي تجهيزات مسبقة دفعتم تكلفتها. |
| المياه والضغط والماء الساخن | الصنابير، واتجاه الخلاطات، وضغط المياه في أعلى المبنى، والمدة التي يستغرقها وصول الماء الساخن. هذه أمور تزعجكم يومياً، ولا يفحصها أحد خلال زيارة مدتها عشرون دقيقة. | تم اختبار جميع خطوط التصريف، وفحص التوصيلات أسفل الأحواض بحثاً عن التسربات، واختبار سخان المياه أو المضخة الحرارية. |
| التصريف والانحدارات | يجب أن تصرف قواعد الاستحمام، وأرضيات الغرف الرطبة، والتراسات والشرفات المياه باتجاه المصرف. أما الأرضية المستوية بدلاً من المنحدرة فهي عيب لا تكتشفونه إلا بسكب الماء عليها. | تم سكب الماء ومراقبته. وتُدرج المياه الراكدة في القائمة، كما تُدرج التراس الذي يصرف المياه باتجاه غرفة المعيشة بأحرف كبيرة. |
| تكييف الهواء والتهوية | كلا الوضعين مهم، وليس الوضع المفيد فقط في الشهر الذي تستلمون فيه المفاتيح. فكثيراً ما تكون مراوح الشفط وشبكات التهوية غير موصولة بأي شيء ضمن قائمة snagging. | تم تشغيل كل وحدة في وضعي التدفئة والتبريد، وفحص مراوح الشفط والتهوية الميكانيكية، ومعاينة الفلاتر وأنظمة التصريف. |
| المطبخ والحمامات والمساحات الخارجية | ||
| المطبخ والأجهزة | أبواب خزائن غير متراصفة، أو جهاز كان محدداً في المواصفات ولم يتم تركيبه، أو كسر في سطح العمل أسفل الغشاء الواقي. يُنزع الغشاء بعد توقيعكم، وهذا هو المقصود. | تم تشغيل كل جهاز، وفتح كل باب ودرج وضبطه، وفحص أسطح العمل والواجهات الخلفية بعد إزالة الحماية. |
| الحمّامات | إلى جانب حشو الفواصل، تُعد التركيبات الخاطئة في الحمامات أكثر الملاحظات تسجيلاً عند تسليم العقار في إسبانيا. فالخطأ لا يعني غالباً أنها أسوأ، بل أنها ليست ما نص عليه العقد. | تم فحص التركيبات ومقارنتها بالمواصفات، وتشغيل المراحيض وخزاناتها، وضبط محاذاة حواجز الاستحمام، واختبار نظام الشفط. |
| التراس وغرفة التخزين والموقف | الأجزاء التي ينسى الناس فحصها من العقار لأنها تقع خارج باب المدخل. فموقف السيارات الذي لا تستطيع سيارة عادية دخوله يمثل ملاحظة حقيقية ومتكررة. | تم فحص سطح التراس وتصريفه، والإضاءة الخارجية والمقابس، وباب غرفة التخزين وإضاءتها، وقياس موقف السيارات ومطابقته للموقف المذكور في سند الملكية. |
| ما وُعد به مقابل ما تم تسليمه | ||
| التشطيبات التي اخترتموها | في معظم المشاريع، تختارون المواد والأسطح والألوان أثناء الإنشاء، وعادةً في المطبخ والحمامات. وما تم تركيبه لا يطابق دائماً ما تم اختياره، وبعد تسليم العقار تصبح المسألة أقوالكم في مقابل ملف المبيعات. | تمت مطابقة كل اختيار مع مواصفاتكم المكتوبة وأي أمر تغيير، وتسجيل أي اختلاف مع ذكر مرجع المستند إلى جانبه. |
| الوحدة مقارنة بالمخططات | التوزيع، والاتجاه، وأبعاد الغرف، ومساحة التراس، وارتفاعات الأسقف، وموضع أي جدار طلبتم نقله. هنا يصبح الخطأ مكلفاً لا مجرد أمر مزعج. | تُقاس مقارنة بمخططات العقد. وأي اختلاف جوهري مسألة قانونية تُحال إلى محاميكم في اليوم نفسه، لا تُدرج في قائمة الإصلاحات. |
| المناطق المشتركة | أنتم تشترون هذه المرافق أيضاً، وهي الجزء الأكثر عرضة لعدم الاكتمال عند تسليم العقار. فقد وردت المسابح، والنادي الرياضي، والحدائق، والمصاعد، والبوابات، والإضاءة، ومواقف السيارات كلها في الكتيب. | يُعاين هذا الجزء ويُسجّل بالطريقة نفسها المتبعة مع الوحدة. وما لم يكتمل إما أن يكون له موعد نهائي، أو يصبح موضوعاً للنقاش مع المجتمع بعد تأسيسه. |
| ما لا تراه العين | ||
| رطوبة حيث يجب ألا توجد | الجدار الذي يجف والجدار الرطب يبدوان متطابقين تحت الطلاء الجديد. والقراءة هي الفارق بين عيب تسجلونه وخلل يعود كل شتاء، وهي نتيجة لن تظهر أبداً خلال جولة تفقدية بكاميرا هاتف. | عندما تتضمن معدات المختص جهازاً لقياس الرطوبة، تُقاس الرطوبة بدلاً من تقديرها بالعين، في الأماكن التي يتعرض فيها العقار الساحلي فعلياً للمشكلات: أسفل النوافذ والأبواب المنزلقة، وحول الغرف الرطبة، وعند عتبات التراس، وعلى أي جدار يلامس الخارج. ولا يحمل كل مختص الأدوات نفسها، لذا يجدر بكم السؤال عما يستخدمه قبل حجزه. |
| العزل، والأنابيب، وما خلف الجص | عزل لم يُوضع في جزء من الجدار، أو مسار أنبوب في موضع خاطئ، أو دائرة تدفئة أرضية لا تعمل. كل ذلك يكون خلف سطح مكتمل عند تسليم العقار، والوصول إليه لاحقاً مكلف، ولا يظهر أي منه. | يمكن للمختص الذي تتضمن معداته كاميرا حرارية فحص الأسطح بحثاً عن ذلك، فهي تُظهر فجوة باردة في جدار معزول وتتتبع مسار أنبوب دافئ من دون فتح أي شيء. وعندما يحمل المختص هذه الكاميرا، تُدرج نتائجها في القائمة مع إرفاق الصورة، وإذا أثارت الصورة سؤالاً بدلاً من أن تقدم إجابة، فهذا ما يذكره التقرير. وإذا لم يحملها، يظل الفحص بصرياً ونوضح ذلك بدلاً من الإيحاء بغيره. |
موضع فحص تسليم العقار ضمن عملية الشراء
تتكون عملية الشراء كاملة من خمس عشرة خطوة، من الاتصال الأول حتى استلام المفاتيح. وفي حالة عقار حديث البناء، تحدد الخطوات الثلاث الأخيرة حالة العقار التي ستستلمونها فعلياً، وقد تفصل بينها سنوات.الخطوات 12 و13 و14 من أصل 15
- الدفعات والانتظارمن شهرين إلى ثلاث سنوات، حسب المرحلةقد يستغرق الانتقال من العقد إلى تسليم العقار أسابيع في وحدة مكتملة، وسنوات في عقار تم شراؤه على المخطط. وخلال ذلك نتابع ما سيأتي ومتى: الدفعات الإضافية، والمستندات، والمواعيد النهائية، والتواصل مع محاميكم والمطور.New buildنتابع أعمال البناء نيابة عنكم ونرسل الصور ومقاطع الفيديو مع تقدمها. ويحدد المطور جدول الدفعات، والدفعة الأخيرة هي الأهم هنا.
- فحص تسليم العقارقبل إتمام الشراءهذه هي خطوة الصفحة. تُعاين الوحدة، وتُكتب القائمة، ثم تُسلّم إلى المطور مع تحديد موعد نهائي. ويعتمد إجراؤها قبل انتقال الملكية أو بعده على المطور، ولذلك نسأل عن ذلك مبكراً. وإذا أردتم فحصاً مهنياً بواسطة مهندس معماري أو مفتش، نرتبه بشكل منفصل.New buildقائمة snagging الموجهة إلى المطور، ثم الإصلاحات، ثم إعادة فحص الإصلاحات.Resaleفي العقار المستعمل، تكون هذه الخطوة مختلفة: نؤكد أن الحالة مطابقة لما تم الاتفاق عليه، وأن محتويات العقار لا تزال موجودة.
- كاتب العدل والمفاتيحيوم إتمام الشراءيُوقّع سند الملكية الرسمي، ويُدفع الرصيد، ويصبح العقار ملكاً لكم. نكون حاضرين، ونراقب عملية تسليم العقار نفسها، ونتولى كل ما يلزم إلى أن تصبح المفاتيح في أيديكم. ولا يتعين عليكم الحضور شخصياً إذا كان محاميكم يحمل توكيلاً.
استلام المفاتيح بمفردكم أو برفقتنا
يريد المطور والبائع ووكيله جميعاً إتمام الصفقة. فهذا دورهم ولا مشكلة فيه. أما دورنا فمختلف.| بمفردكم | مع Arevont | |
|---|---|---|
| من يعاين الوحدة | أنتم، لمدة نصف ساعة، برفقة وكيل المبيعات الذي يدير أيضاً جدول تسليم العقار لعشرين وحدة أخرى خلال ذلك الأسبوع. | مختص يحمل قائمة فحص وكاميرا، ونحن حاضرون، في عقار خال يسهل فحصه. |
| ما الذي ينتج عنه | بضعة أمور تُذكر شفهياً، وربما تُسجل على الهاتف. | قائمة مرقمة ومصورة تُسلّم خطياً مع تحديد موعد نهائي لها. |
| من يناقش وجود عيب | أنتم، من التشيك، مع مدير الموقع، وبالإسبانية، بشأن أمر لا يمكنكم الإشارة إليه. | ننظم الزيارات ونتولى قيادة التواصل مع المطور. وبالنسبة إلينا، هذا حوار عمل اعتيادي، ونحن موجودون على الساحل. |
| بعد الإصلاحات | تُشطب البنود من القائمة، وتعرفون في رحلتكم التالية ما إذا كانت قد أُنجزت فعلاً. | نعود للتحقق من الأعمال، ويبقى كل ما لم يُنجز في القائمة خطياً. |
| بعد استلام المفاتيح | ينتهي دور الوكيل عادةً عند إتمام البيع. | نبقى إلى جانبكم بعد ذلك، إذ تكون عندها فترتا التغطية، لسنة وثلاث سنوات، ساريتين، ويجب أن يلاحظ أحد ما يحدث. |
| ما تكلفته عليكم | لا شيء مباشرة. فالعمولة مشمولة في السعر في كلتا الحالتين. | لا شيء. العمولة نفسها، باستثناء أن جزءاً منها يذهب إلى شخص يقف إلى جانبكم أثناء تسليم العقار. |
عيب عادي واحد، تتم متابعته حتى النهاية
تكمن قيمة قائمة snagging في ما يحدث لكل بند بعد المعاينة، وليس في المعاينة نفسها. خذوا أبسط بند يمكن تخيله، وهو صينية دش تتجمع فيها المياه بدلاً من تصريفها، وتابعوه، لأن الآلية نفسها تنطبق على البنود المهمة.- يُكتشف ذلك بسكب الماء على الأرضوليس بمجرد النظر إليها. فالصينية مستوية بما يكفي لتمر من النظرة الأولى، والانحدار ليس صحيحاً تماماً، وهذا أمر تكتشفونه خلال نحو أربع ثوانٍ إذا اختبرتموه، ولن تكتشفوه أبداً إذا لم تفعلوا. يُضاف البند إلى القائمة مع صورة للمياه الراكدة.
- يُدوّن ذلك قبل قبول أي شيءيُرقّم البند ويُحدّد موقعه بحسب الغرفة، ثم يُسلّم مع بقية القائمة، ويقبل المطوّر القائمة مع تحديد مهلة لمعالجته. لا يوجد في هذا أي طابع عدائي. فهذه هي الطريقة المعتادة لقبول وحدة مكتملة.
- يُصلحه المطوّر، ويعود شخص مايعود العامل المختص ويُعاد البند مميزاً بأنه أُنجز. نذهب ونسكب الماء عليه مرة أخرى. وفي معظم الأحيان يكون قد أُنجز فعلاً. وأحياناً يُنجز بطريقة تنقل المشكلة سنتيمترين، وهذا تحديداً سبب إجراء إعادة الفحص، وسبب عدم إسناده إلى الشخص نفسه الذي نفذ العمل.
- لو لم يُكتشف، لتحوّل إلى أمر آخرالعيب نفسه إذا اكتُشف بعد انتقالكم للسكن يصبح مسألة ضمان بدلاً من ذلك: مسألة تتعلق بالتركيبات وصلاحية السكن، وهي مشمولة بالضمان لمدة ثلاث سنوات، مع مهلة سنتين لتقديم مطالبة تبدأ من وقت ظهور الضرر. هذا المسار ينجح، لكنه يستغرق أشهراً بدلاً من أسبوعين، ويبدأ بإثباتكم لشيء ما بدلاً من إقرار المطوّر به.
لا تتعلق القائمة بالتعقيد. بل تتعلق بالفرق بين بند مستحق لكم وبند تملكونه.
كم ستكلفكم؟
- المشتري0 €لا تدفعون لنا شيئاً مقابل تنسيق تسليم العقار، مهما كانت محتويات القائمة.
- المطوّر
- عقار حديث البناء
- 2,5 to 6 %
- اختصاصي snaggingيصدر لكم فاتورة مباشرة مقابل المعاينة والتقرير. ولا نتقاضى شيئاً مقابل الإحالة.
خدمتنا مجانية. فالسؤال عن التسلسل الذي يتبعه المطوّر، وإدراج المعاينة في الجدول قبل إتمام الشراء، والحضور، وإلزامهم بالقائمة، والعودة لإعادة الفحص، كلها أمور لا تكلّفكم شيئاً، لأنكم بصفتكم مشترين لا تدفعون لـ Arevont أي مبلغ في أي مرحلة.تكاليف الإصلاح يتحملها المطوّر، وليست عليكم. وهذه أقوى جملة في هذه الصفحة، وهي ليست من عندنا، بل هي القانون: فالعيوب في التشطيبات والتركيبات والهيكل مشمولة بالضمان لمدة سنة وثلاث سنوات وعشر سنوات على التوالي، ومعالجة قائمة snagging هي ما يقوم به المطوّر قبل قبولكم الوحدة على أنها مكتملة.يُنسّق مع متخصص snagging بشكل منفصل، ويقدّم لكم عرضه مباشرة. نحن لا ننشر سعراً لأنه ليس رسمنا، إذ يعتمد على مساحة الوحدة وعلى الشخص الذي سيُرسل إليها. وستحصلون على السعر قبل حجز أي شيء. وفي شقة صغيرة تكون القائمة فيها قصيرة والمطوّر من الجهات التي نعرفها، سنخبركم بصدق إذا كنا نرى أن حضورنا نحن أثناء المعاينة كافٍ.الشيء الوحيد الذي يُدفع مقابله يأتي لاحقاً وهو اختياري. فإذا كان لا بد من الإشراف على إصلاح بعد انتقالكم للسكن ولم تكونوا في إسبانيا، فإن استقدام حرفي والبقاء أثناء تنفيذ العمل يندرج ضمن خدمة الإدارة المدفوعة، بسعر 25 € للساعة، إضافة إلى 25 € للتنقل. ويكون التنقل مجانياً عندما يتزامن مع زيارة مجدولة مسبقاً.
سعر العقار نفسه حتى إذا تعاملتم مباشرة. وبالنسبة إلى عقار حديث البناء، ما عليكم سوى أخذ قائمة الأسعار الخاصة بالمطوّر والتحقق منها.
الحجم الحقيقي لهذه المشكلة
عقار حديث البناء هو الحالة الأسهل، ولن نتظاهر بغير ذلك. تستلمونه مكتملاً، ولا شيء يحتاج إلى إعادة، وكل شيء جديد، ولديكم ضمانات فعلية عليه. وفيما يتعلق بالمال، فإن أسوأ ما يمكن أن يحدث لكم واقعياً في عقار حديث البناء هو ضياع الوقت.تتكون معظم قوائم snagging من أمور صغيرة: حشو الفواصل، والمحاذاة، ومقبس كهربائي، وسطح عمل متشظٍ. ولن يمنعكم أي منها من الاستمتاع بالعقار، كما أن المطوّر الجيد يعالجها كلها من دون جدال. والسبب في تنفيذ الأمر على نحو صحيح رغم ذلك هو أن هذه البنود نفسها لا تكلّفكم شيئاً اليوم، لكنها ستكلّفكم حرفياً وظهيرة كاملة بعد ستة أشهر، ولأن القائمة هي أيضاً اللحظة التي يفحص فيها شخص ما الأمور المكلفة: انحدارات التراس، وما ورد في المخططات، وما إذا كانت المناطق المشتركة التي دفعتم ثمنها موجودة بعد.كما أننا لا نرسل متخصصاً إلى كل عملية تسليم للعقار. فعندما تكون الوحدة صغيرة، ويكون المشروع معروفاً لدينا جيداً، ويكون للمطوّر سجل جيد في معالجة القوائم على نحو صحيح، سنخبركم بذلك ونجري المعاينة معكم بأنفسنا. أما المعاينة التي تُرتب فقط لكي تبدو العملية شاملة، فليست خدمة، بل فاتورة.
الأسئلة الشائعة حول معاينات تسليم العقارات حديثة البناء
- ما المقصود بقائمة snagging تحديداً؟
- هي سجل مكتوب ومرقّم ومدعّم بالصور لكل ما لم يكتمل أو نُفذ بشكل سيئ في وحدتكم عند تسليم العقار، ويتم إعداده من خلال معاينة العقار الفارغ بالاستناد إلى قائمة تحقق. ويقبلها المطوّر مع تحديد مهلة، ثم يعالجها على نفقته الخاصة.
- من يدفع لإصلاح ما تكشفه القائمة؟
- المطوّر. فبنود snagging هي عيوب في عمله، وتمتد ضمانات عقار حديث البناء لعشر سنوات على الهيكل، وثلاث سنوات على التركيبات، وسنة واحدة على التشطيبات. ولا تدفعون تكاليف الإصلاح، كما لا تدفعون لنا مقابل متابعتها.
- هل يمكن إتمام تسليم العقار أثناء وجودي في Czechia؟
- نعم. لا يحتاج المتخصص إلى حضوركم، ويمكن لمحاميكم التعامل مع التوقيع لدى كاتب العدل بموجب توكيل، ونحن نكون في العقار لإجراء المعاينة وإعداد القائمة وإعادة الفحص. وستحصلون على القائمة والصور، ونستعرضها معكم عبر مكالمة.
- هل تُفحص المناطق المشتركة أيضاً؟
- ينبغي فحصها، وهي الجزء الذي غالباً ما يكون غير مكتمل عند تسليم العقار. فالمسبح والصالة الرياضية والحدائق والمصاعد والبوابات ومواقف السيارات كلها أمور تدفعون ثمنها، ولذلك تتم معاينتها وتوثيقها بالطريقة نفسها المتبعة مع الوحدة ذاتها.
- ماذا لو لم تُركّب المواد التي اخترتها أثناء الإنشاء؟
- هذا أحد الأمور المحددة التي أُجري الفحص من أجلها. فاختياراتكم وأي أوامر تغيير هي مستندات، وتتم مقارنة كل منها بما هو موجود فعلياً في العقار. ويُصحح أي اختلاف يُسجل في يوم تسليم العقار. أما الاختلاف نفسه إذا لوحظ بعد عام، فيصبح موضوعاً للنقاش.
- ماذا لو لم يُصلح المطوّر شيئاً ببساطة؟
- يبقى أولاً في القائمة، كتابةً، مع تسجيل التواريخ، وهذا يشكل الجزء الأكبر من المعركة. فإذا كان عيباً حقيقياً وليس مجرد ملاحظة، فإنه يندرج ضمن فترات الضمان، وبمجرد ظهور الضرر تكون هناك مهلة مدتها عامان لتقديم المطالبة. وعندها يتوقف الأمر عن كونه مهمة تنسيق ويصبح مسألة قانونية، ويتولى محاميكم الأمر منا.
