آلية عملنا
لا يصعب شراء عقار في Costa del Sol لأن أي خطوة منفردة غير واضحة. بل يصعب بسبب كثرة الأمور التي يجب الاستعلام عنها والتحقق منها والاتفاق عليها ومتابعتها حول عقار واحد، ولأنها لا تحدث واحدة تلو الأخرى. هذه الصفحة تعرض الصورة كاملة على شاشة واحدة: خمس عشرة خطوة بالترتيب، والمجالات الستة التي ننسقها بالتوازي، ومن يؤدي كل دور. وبالنسبة إليكم، نبقى جهة الاتصال الواحدة.
صورتها في ست مراحل
قبل الخطوات الخمس عشرة، تأتي المراحل الست التي تندرج ضمنها. يرغب معظم الناس في معرفة مواضع فترات الانتظار الطويلة ومواضع اتخاذ القرارات، ومن الأسهل رؤية ذلك هنا بدلاً من قائمة مرقمة.المراحل ليست متساوية في مدتها. قد تستغرق مرحلة التحضير والرحلة عطلة نهاية أسبوع أو ستة أشهر، تبعاً لكم. أما المرحلة القانونية فلها مسار محدد ومدة يمكن توقعها إلى حد كبير. وتختلف فترة الانتظار بين العقد الملزم وتسليم المفاتيح أكثر من غيرها، إذ تمتد من أسابيع في عقار من السوق الثانوية إلى سنوات في مشروع شراء على المخطط.
- التحضير · الخطوات 1 إلى 4أول مكالمة، وأول اختيار، والقائمة المختارة من العقارات المصممة لكم، والمعاينات عبر الفيديو. كل ذلك قبل سفركم.
- الرحلة إلى إسبانيا · الخطوتان 5 و6من يوم إلى ثلاثة أيام من المعاينات، مع منحكم حقاً مدروساً في تغيير رأيكم بشأن الموقع أو النوع أو الميزانية أثناء الرحلة.
- قبل الالتزام · الخطوتان 7 و8الاجتماع بمحامٍ مستقل، وتوقيع وكالة، إن رغبتم، ثم دفع عربون الحجز عند ظهور العقار المناسب.
- الجانب القانوني · الخطوات 9 إلى 11الفحص القانوني النافي للجهالة، ويستغرق عادةً من أسبوعين إلى أربعة أسابيع، بالتوازي مع استخراج NIE وفتح الحساب المصرفي وإنجاز الإجراءات الإدارية. ثم توقيع العقد الملزم.
- إتمام الشراء · الخطوات 12 إلى 14الدفعات والانتظار، وفحص أخير للعقار، ثم التوقيع لدى كاتب العدل.
- بعد الشراء · الخطوة 15تسليم العقار ليس نهاية العلاقة. نبقى جهة اتصالكم على أرض الواقع.
هذه المراحل من وضع Samuel نفسه، وقد وُضع المحامي والوكالة عمداً قبل الحجز: إذ يمكن للمشتري مقابلة الجميع، وتجهيز البنية اللازمة، والعودة إلى بلده من دون شراء، ثم التحرك بسرعة بعد أشهر.
من يفعل ماذا في عملية الشراء
لكل شخص مشارك في عملية شراء عقار في إسبانيا دور مختلف ومصلحة مختلفة. أما العمود الثاني فهو ما يستحق القراءة أولاً، لأنه يلخص الدرس الكامل لهذا القسم.| الدور | من يمثلونه | ما الذي يفعلونه |
|---|---|---|
| إلى جانبكم | ||
| Arevont | أنتم، ولا أحد سواكم. | يُعد القائمة، وينظم المعاينات، وينسق العملية بأكملها. وهو جهة الاتصال الرئيسية بكم منذ المكالمة الأولى وحتى فترة طويلة بعد استلام المفاتيح. |
| في الجهة الأخرى | ||
| وكيل البائع | البائع، وليس أنتم. | ينظم المعاينة، ويجيب عن الأسئلة، ويمثل مصالح البائع. وتتمثل مهمته في بيع ذلك العقار بأفضل الشروط لمصلحة البائع. |
| مستقل ورسمي | ||
| محامٍ | أنتم. فهم مستقلون عنا وعن البائع. | يتحقق من الملكية والرسوم والديون وقانونية المبنى، ويحصل على NIE، ويفتح الحساب، ويعد إجراءات نقل الملكية. لا توقّعوا أي شيء قبل إجراء هذا التحقق. ويمكنكم الاستعانة بمحامٍ من اختياركم. |
| كاتب العدل | لا أحد. فهو موظف عمومي. | يتحقق من هوية الأطراف، ومن التوقيع، ومن صحة السند الرسمي. في إسبانيا، لا يُعد كاتب العدل مستشاراً قانونياً ولا يمثل أياً من الطرفين، وهو أمر يساء فهمه كثيراً. |
| المال | ||
| بنك | Yourself. | يحتفظ بحسابكم الإسباني، ويوفر لكم الرهن العقاري عند الاقتضاء. وستحتاجون إلى الحساب لسداد فواتير المرافق والمياه ورسوم اتحاد الملاك وأي رهن عقاري. |
| وسيط الرهن العقاري | You. | يقيّم وضعكم ويعرض أمامكم خيارات تمويل محددة. وهذا لا ينطبق إلا إذا كنتم ستقترضون. ويمكنكم أيضاً الاستعانة بوسيط رهن عقاري من اختياركم. |
| مثمن البنك | البنك، وليس أنتم. | يحدد قيمة العقار لأغراض الرهن العقاري. وهذا ليس فحصاً فنياً، ولا يبحث عن العيوب، ولا يحل محل المعاينة الفنية. |
| الجوانب الفنية وما بعد الشراء | ||
| مسّاح أو مهندس معماري | You. | يفحص العقار والهيكل والسقف والرطوبة والتركيبات وحوض السباحة، ويدوّن ما يتوصل إليه. وهذا هو الفحص الفني الفعلي. |
| إدارة العقار | You. | إدارة العقار والتنظيف وتولي الإيجار قصير الأجل بالكامل، وهو ما نقوم به بأنفسنا بدلاً من الاستعانة بشركة خارجية. |
| مصمم داخلي | You. | يتولى تأثيث العقار وتجهيزه، بما في ذلك أثناء عودتكم إلى بلد إقامتكم. ونوصلكم بمصمم نتعاون معه بأنفسنا. |
| الحرفيون وجهات الاتصال الأخرى | You. | التعديلات والإصلاحات والإجراءات الإدارية المعتادة بعد الشراء. ولن تُتركوا لتكتشفوا بأنفسكم من يمكن الاعتماد عليه. |
خمس عشرة خطوة من أول مكالمة إلى استلام المفاتيح
هذه نظرة على مستوى الصفحة: جملة أو جملتان لكل خطوة. عندما تكون للخطوة صفحة خدمة مستقلة، تجد التفاصيل هناك. وعندما يختلف العقار حديث البناء وعقار من السوق الثانوية اختلافاً فعلياً، نعرض كليهما. أما عندما لا يختلفان، فلا نطبع شيئاً، لأن تكرار عبارة «الأمر نفسه لكليهما» خمس عشرة مرة ليس سوى ضجيج يتظاهر بأنه معلومات.العملية كاملة: 15 خطوة من أصل 15
- المكالمة الأولىمن 20 إلى 60 دقيقةالأمر لا يتعلق بالميزانية وعدد غرف النوم فحسب، بل أيضاً بعدد مرات حضوركم، ومن سيرافقكم، وما ترغبون في فعله هنا، وما إذا كنتم تنوون تأجيره، وكيف ينبغي أن يبدو يومكم العادي. كلما عرفنا أكثر، تمكنا من البحث بصورة أفضل.
- قائمة مختارة أوليةبضعة أياماختيار أولي للمواقع وأنواع العقارات التي اتفقنا عليها. اعتبره مسودة عمل ونظرة على ما هو معروض فعلياً في السوق. من الطبيعي أن تكتشف أن شيئاً كنت ترغب فيه في البداية لم يعد منطقياً، وهذا يغيّر عملية البحث بدلاً من أن ينهيها.
- قائمة مختارة تناسبكمبمجرد أن نعرف ما يناسبكمبضعة عقارات تستحق نظرة فاحصة. نوضح في كل عقار ما يناسبكم، وأين نرى نقاط الضعف، وما لا يوضحه الإعلان. وأي عقار تجدونه بأنفسكم، على إحدى البوابات أو لدى وكالة أخرى، يمكنكم ببساطة إرساله إلينا.
- معاينات عبر الفيديوقبل السفرجولة مباشرة أو مصوّرة داخل الوحدة، لاستعراض الإطلالة والمناطق المشتركة والمحيط، وإظهار ما لا تكشفه الصور الاحترافية. وتتيح لكم استبعاد جزء من القائمة المختارة قبل السفر.
- رحلة معاينةمن 1 إلى 3 أيامنقدم لكم المشورة بشأن التوقيت، ونستقبلكم، وندير برنامج المعاينات بالكامل. وبين العقارات، تتعرفون أيضاً على المواقع، التي غالباً ما تكون عاملاً حاسماً أكثر من العقار نفسه. وإذا غيّرتم رأيكم أثناء الرحلة، فأبلغونا فوراً لنعدّل البرنامج.New buildنرتب معاينة عقار المطوّر ونتولى التواصل نيابةً عنكم.Resaleنتواصل مع وكيل البائع ونتحقق من الأمور التي لا يتضمنها الإعلان.
- قرار بلا ضغوطفي أي مرحلة من العمليةلستم ملزمين بالشراء في الرحلة الأولى أو الثانية. يمكننا العمل معكم لعدة أشهر. وإذا لم يكن أي مما هو معروض حالياً في السوق منطقياً بما يكفي، فسنخبركم بذلك. أحياناً تكون الإجابة الصحيحة هي الشراء، وأحياناً تغيير المتطلبات، وأحياناً أخرى الانتظار ببساطة.
- اجتماع مع محامٍ وتوكيل رسميمتى ما كان ذلك مناسباًإذا رغبتم، نعرّفكم إلى محامٍ مستقل أثناء وجودكم هنا، ويمكنكم توقيع توكيل رسمي لدى كاتب العدل. ويمكن إعداده قبل وقت طويل من شراء أي شيء، مما يبسّط كل الإجراءات لاحقاً. ويُتاح التوقيع من بلد إقامتكم، لكنه يعني عادةً الحصول على أبوستيل وترجمة.
- حجزعندما تجدون العقار المناسبيُخرج الحجز العقار من السوق ويحتفظ به لكم بينما يجري المحامي الفحص القانوني النافي للجهالة. ويجب أن يوضح عقد الحجز الشروط بجلاء، وما سيحدث للعربون إذا كشف الفحص القانوني النافي للجهالة عن مشكلة.New buildعقد حجز مع المطوّر. يعتمد المبلغ على المشروع.Resaleعربون حجز والشروط المتفق عليها. وفي هذه المرحلة أيضاً يُتفق على السعر والمواعيد النهائية وأي أثاث.
- الفحص النافي للجهالةعادةً من 2 إلى 4 أسابيعيبدأ الفحص التفصيلي. ويفحص محامٍ مستقل الوضع القانوني للعقار وشروط الشراء قبل أن يوصيكم بالاستمرار.New buildالمطوّر، والأرض والمشروع، والتراخيص والتصاريح، ووثائق العقد، والضمانات المصرفية ذات الصلة.Resaleسجل الملكية، والأعباء والديون، والوثائق، وقانونية أي تعديلات، والالتزامات تجاه المجتمع، وأي قيود أخرى ذات صلة.
- NIE والحساب المصرفي والإجراءاتبالتوازيإن NIE هو رقم التعريف الإسباني الذي تحتاجون إلى استخراجه. ويساعدكم المحامي في الحصول عليه، وكذلك في فتح الحساب المصرفي واستكمال بقية الإجراءات عند الحاجة. وبموجب التوكيل، يمكن إنجاز معظم ذلك من دون الحاجة إلى السفر مجدداً.
- عقد ملزمبمجرد اجتياز الفحص النافي للجهالةفي هذه المرحلة فقط يأتي العقد الذي يحدد شروط إتمام المعاملة: المواعيد النهائية، والمدفوعات، والعواقب المترتبة على عدم الالتزام بالاتفاق.New buildيحدد المطوّر جدول السداد. وقد يتضمن عدة دفعات أثناء الإنشاء، أو دفع معظم السعر عند إتمام الشراء فقط.Resaleعادةً ما يكون ذلك عقد arras وعربوناً إضافياً. وترد الشروط، بما في ذلك ما يحدث عند الانسحاب، في العقد نفسه.
- الدفعات والانتظاربحسب نوع العقارقد تمتد الفترة من توقيع العقد إلى تسليم العقار لأسابيع، أو لأشهر أو سنوات في حالة عقار حديث البناء. وخلال هذه الفترة، نتابع ما سيحدث لاحقاً ومتى: المدفوعات، والوثائق، والمواعيد النهائية، والتواصل مع المحامي أو المطوّر أو البائع. وعندما يكون مطلوباً منكم اتخاذ إجراء، نبلغكم مسبقاً.New buildتتبع المدفوعات الإضافية جدول سداد المشروع. ونتابع أعمال البناء نيابةً عنكم ونرسل لكم الصور ومقاطع الفيديو تباعاً.Resaleبعد توقيع العقد ذي الصلة، تنتظرون عادةً موعد إتمام الشراء المتفق عليه لدى كاتب العدل.
- التحقق النهائيقبل إتمام الشراءفي عقار من السوق الثانوية، نتحقق من العقار مرة أخرى قبل التوقيع، معكم أو نيابةً عنكم، ونتأكد من مطابقته للحالة المتفق عليها ومن بقاء محتوياته في مكانها. أما في العقار حديث البناء، فيعتمد التسلسل على المطور.
- كاتب العدل والمفاتيحيوم إتمام الشراءيُوقّع سند الملكية الرسمي لدى كاتب العدل، ويُسدّد الرصيد المتبقي، ويصبح العقار ملكاً لكم. ولا يلزم حضوركم شخصياً إذا كان المحامي يحمل التوكيل المناسب. ونكون إلى جانبكم، ونتابع عملية تسليم العقار حتى استلام المفاتيح.
- أصبح العقار ملكاً لكم الآنمنذ اليوم الأوللا يكون تسليم العقار عادةً نهاية العملية. إذ يستكمل المحامي الإجراءات الإدارية بعد نقل الملكية، وينقل خدمات المرافق، ويساعدكم في الالتزامات الضريبية السنوية. ونظل جهة الاتصال الخاصة بكم هنا على أرض الواقع، أولاً فيما يتعلق بالعقار، ولاحقاً بكل ما عدا ذلك.
ستة مجالات تسير بالتزامن حول عملية الشراء
لا تحدث هذه الأمور واحداً تلو الآخر، بل تحدث في الوقت نفسه، ولذلك فإن التسلسل أعلاه لا يمثل سوى نصف الصورة. وهذا هو النصف الذي يسهل التقليل من أهميته قبل البدء.| بمفردكم | معنا | |
|---|---|---|
| البحث والتحقق | تقارنون بين العقارات المعروضة، وقد كُتب الإعلان بهدف البيع. | نبحث في السوق بأكمله ونتحقق من مدى توافق العرض مع الواقع: التوافر والسعر والموقع والاتجاه والإطلالة والضوضاء وسهولة التنقل سيراً على الأقدام وأعمال البناء القريبة، وكذلك طبيعة المكان خارج الموسم. |
| جانب البائع | تتفاوضون بمفردكم على الشروط مع الشخص الذي تتمثل وظيفته في البيع. | نتعامل مع المطوّر وفريق مبيعاته ووكيل البائع والمالك. وننسّق التوافر والشروط والسعر، والتفاوض والمواعيد والحجز، والتأثيث والتعديلات، وتسليم العقار. |
| القانون والتمويل | تعيّنون المختصين ثم تتولون بأنفسكم تنسيق التسلسل بأكمله. | ينفذ المختصون الأعمال التي تقع ضمن خبراتهم. ونحن نتابع ترابط جميع الخطوات: التحقق القانوني، والعقود والشروط، والتمويل والمدفوعات، وNIE، والحساب المصرفي، والضرائب والرسوم، والتوقيع لدى كاتب العدل. |
| حالة المبنى | تقررون بمفردكم ما إذا كان الفحص يستحق إجراءه ومن تثقون به لتنفيذه. | عندما تكون هناك حاجة إلى فحص من خبير، نستعين بالشخص المناسب وننسّق العملية: الفحص نفسه، والعيوب وsnagging، والوثائق والمطالبات، والتحقق من الإصلاحات، والفحص السابق لتسليم العقار. |
| تسليم العقار وتأثيثه | يُعامل التوقيع لدى كاتب العدل باعتباره خط النهاية. | تسليم العقار والتحقق من حالته، والجرد والوثائق، والكهرباء والمياه والإنترنت، والتأمين والتأثيث والإصلاحات، وبطاقات الدخول والمفاتيح. |
| بعد الشراء | تبدؤون من الصفر في كل مرة يلزم فيها إنجاز شيء ما. | نبقى جهة الاتصال الخاصة بكم لإدارة العقار والإيجار قصير الأجل والتنظيف والصيانة والحرفيين، والمواعيد والتنسيق مع المختصين والمدارس والأطباء والخدمات المحلية، فضلاً عن الأسئلة اليومية المتعلقة بالحياة في إسبانيا. |
ما لا نتولاه بأنفسنا
لا تتولى Arevont الأعمال القانونية أو الضريبية أو أعمال التقييم أو الهندسة المعمارية، كما يتم ترتيب مفتش فني عند الحاجة، وليس مع كل عملية شراء. وعندما تكون هناك حاجة إلى خبير، نستعين بالشخص المناسب وننسق العملية. لا ندّعي أن هذه الخبرات تخصنا.كما أننا لا نتحكم في المواعيد. يحدد المطور جدول السداد، ويحدد المحامي وتيرة الفحص القانوني النافي للجهالة، ويحدد جدول كاتب العدل موعد إتمام الشراء. وما يمكننا التحكم فيه هو أن تعرفوا ما سيأتي ومتى، وألا يتوقف أي شيء بانتظار شخص لم يُبلّغ قط بأن دوره قد حان.والعملية الموضحة أعلاه هي إطار، وليست وعداً. قد تنحرف عمليات الشراء عن مسارها: تصويت في اجتماع للمجتمع السكني، أو مستند لا يطابق المبنى، أو مشروع يتأخر. ثلاث من الحالات الأربع الواردة في الصفحة أدناه هي كذلك تماماً، وفي كل حالة منها توقفت الخطوات الخمس عشرة بدلاً من أن تستمر.
الأسئلة الشائعة
- كم يستغرق الأمر بأكمله؟
- في عقار من السوق الثانوية، تستغرق المدة عادةً من شهر إلى ثلاثة أشهر من الحجز حتى تسليم المفاتيح. أما في العقار حديث البناء، فقد تتراوح بين نحو شهرين وثلاث سنوات، بحسب مدى تقدم المشروع. ويستغرق الفحص القانوني النافي للجهالة نفسه عادةً من أسبوعين إلى أربعة أسابيع، ويجري بالتوازي مع NIE وفتح الحساب المصرفي.
- كم مرة يجب أن آتي إلى إسبانيا؟
- تكفي زيارة واحدة، وتكون الزيارة الثانية أفضل. وبموجب توكيل، يمكن إتمام الشراء من دون حضوركم هنا إطلاقاً، إلا أن رؤية المواقع شخصياً تؤثر في اختيارات المشترين أكثر من أي عامل آخر في العملية.
- هل يتعين عليّ اتخاذ القرار خلال الرحلة الأولى؟
- لا. يتعامل معنا الكثير من العملاء لأشهر، ويغير بعضهم الموقع أو نوع العقار أو الميزانية بالكامل بعد رؤية الساحل للمرة الأولى. وإذا لم يكن أي مما هو متاح حالياً مناسباً بما يكفي، فإن الانتظار نتيجة مشروعة، وسنقول لكم ذلك.
- مع من أتحدث فعلياً طوال هذه العملية؟
- شخص واحد، من أول اتصال حتى تسليم العقار. وخلف جهة الاتصال الواحدة هذه يوجد محامون ومصارف ومطورون ومفتشون وحرفيون، وتنسيق أعمالهم هو جوهر العمل. لن يتم تحويلكم من شخص إلى آخر.
- ماذا يحدث بعد استلام المفاتيح؟
- ينهي المحامي الإجراءات الإدارية اللاحقة لنقل الملكية والالتزامات الضريبية السنوية. ونظل جهة اتصالكم هنا فيما يتعلق بالإدارة والتأجير والتنظيف والصيانة والحرفيين والأسئلة العملية التي تظهر خلال السنة الأولى من امتلاك عقار في بلد ما زلتم تتعرفون إليه.
