إدارة العقارات في Costa del Sol أثناء غيابكم
يحتاج العقار الخالي إلى شخص موجود على الأرض. نحتفظ بالمفاتيح، ونتفقد العقار وفق جدول تحددونه، ونتعامل مع اتحاد الملاك، ونبقي الفواتير قيد السداد، ونسمح بدخول كل من يحتاج إلى الدخول أثناء وجودكم على بُعد ألفي كيلومتر. إنها خدمة مدفوعة، ونديرها بفريقنا الخاص بدلاً من الاستعانة بشركة خارجية، ولذلك يمكننا إخباركم مسبقاً بما ستغطيه فعلياً عملية تفقد عقاركم قبل أن تلتزموا بأي شيء.
ما تغطيه الخدمة وأين تتوقف
المنزل الذي لا يدخله أحد طوال عشرة أشهر من العام ليس مجرد منزل هادئ. فالهواء الساحلي هنا رطب، وقد يستمر تسرب ماء صغير لأسابيع قبل أن يلاحظه أحد، كما تستمر الرسوم الثابتة للكهرباء والمياه سواء كنتم في المبنى أم لا. لا شيء في هذه الصفحة درامي. فجميعه يمثل التكلفة العادية لعقار لا يوجد فيه أحد على الأرض.لذلك صُممت الخدمة لتكون محدودة النطاق عمداً. فهي تشمل العقار الخالي، والمفاتيح، والتفقد، واتحاد الملاك، وإدخال كل من يحتاج إلى العمل داخل العقار عبر الباب الأمامي وإخراجه بعد إنجاز العمل فعلياً. أما التنظيف فتقدمه خدمة منفصلة، وتأجير العقار خدمة منفصلة، كما أن المساعدة المجانية التي تحصلون عليها منا لا تتغير في كلتا الحالتين.
| ما هو؟ | كيفية احتساب الرسوم | ما معناها عملياً |
|---|---|---|
| ضمن الرسوم الشهرية | ||
| حفظ المفاتيح | ضمن الرسوم | المجموعة كاملة، وليس مفتاح الباب الرئيسي فقط: جهاز التحكم بالمرآب، وغرفة التخزين، وصندوق البريد، ورموز البوابة والمسبح، وجهاز إنذار لاسلكي. في العقار من السوق الثانوية، كنا سنغيّر الأقفال أولاً. |
| الفحص المجدول | ضمن الرسوم | بالوتيرة التي تختارونها. لدينا في أسفل هذه الصفحة جدول مستقل يوضح ما نفحصه أثناء الزيارة، لأن عبارة «فحوصات منتظمة» وحدها لا تجيب عن أي سؤال. |
| التقرير بعد كل زيارة | ضمن الرسوم | صور مرفقة بتحديث خطي مؤرخ، وليس فاتورة مبهمة في نهاية الشهر. |
| تهوية العقار وتشغيل المياه | ضمن الرسوم | التهوية، وفتح جميع الصنابير وتشغيل جميع المراحيض كي لا تجف السدادات. لهذا تفوح من الشقة الخالية رائحة المجاري عند فتح بابها في يوليو. |
| النباتات | ضمن الرسوم | الري في التراس وداخل المنزل. أمر بسيط لكنه واضح جدًا عند دخولك بعد أربعة أشهر. |
| اتحاد الملاك | ضمن الرسوم | إبلاغهم بهوية المالك الجديد، وقراءة ما يرسلونه، وأن تكون الشخص الذي يستطيع مدير العقار التواصل معه باللغة الإسبانية. ولهذا الأمر قسم مستقل أدناه. |
| الإبقاء على الفواتير سارية | ضمن الرسوم | رسوم المجتمع السكني، وIBI، والنفايات، والكهرباء والمياه عبر الخصم المباشر، ونتحقق من سدادها فعليًا بدلًا من افتراض ذلك. إذا لم تُسدَّد إحداها، نبلغكم بذلك بدلًا من أن تكتشفوه عند قطع إحدى الخدمات أو تسجيل دين على العقار. إن ارتداد خصم IBI أو رسوم المجتمع السكني دون أن يلاحظ أحد ذلك لمدة عام هو المشكلة الكلاسيكية لغير المقيمين، وغالبًا ما تكون مشكلة أوراق لا مشكلة مال. |
| متابعة تكلفة العقار الخالي | ضمن الرسوم | ينبغي أن تكون فواتير المنزل الخالي الذي لا يقيم فيه أحد ثابتة ومملة. وعندما لا تكون كذلك، فهذه معلومة مهمة: ارتفاع فاتورة المياه في شقة خالية يعني وجود تسرب، وارتفاع فاتورة الكهرباء يعني تشغيل شيء لا ينبغي أن يكون قيد التشغيل. نحن نقرأ الفواتير بدلًا من الاكتفاء بسدادها، ونخبركم عندما يتوقف أحد الأرقام عن أن يكون منطقيًا. |
| إفراغ البريد وإرساله إليكم | ضمن الرسوم | لا تكون رسالة ضريبية أو مطالبة من المجمع أو إشعار من شركة المرافق مفيدة إلا إذا قرأها أحد. وإذا تراكمت الرسائل، يمكننا تفقد صندوق البريد أثناء الزيارة وإرسال صورة إليكم لأي شيء يبدو مهماً. |
| إغلاق العقار وإعادة فتحه | ضمن الرسوم، أثناء زيارة مجدولة | قبل غياب طويل: إغلاق المياه من المحبس، والتعامل مع الأجهزة، وإنزال المصاريع وتغطية المفروشات الناعمة حيثما كان ذلك مفيدًا. وقبل وصولكم: إعادة تشغيل كل شيء، وتشغيل الصنابير وصندوق الطرد، وتهوية المكان، وإرسال رسالة إليكم إذا طرأ أي تغيير أثناء غيابكم. |
| استدعاء الحرفي والإشراف على العمل | من دون رسوم بالساعة من جانبنا | فاتورته بالسعر الذي حدده، من دون إضافة أي مبلغ من جانبنا. وأي أمر يتطلب زيارة خاصة نتفق عليه معكم مسبقًا، ويكون مجانيًا إذا أمكن تنفيذه أثناء زيارة كنا سنجريها على أي حال. |
| تُحتسب عند تنفيذها مع بيان التفاصيل | ||
| الإصلاح نفسه | الحرفي يرسل لكم الفاتورة | سعره وفاتورته المفصلة. لا نضيف إليها شيئًا ولا نقتطع منه شيئًا مقابل التعريف به. |
| زيارات إضافية تطلبونها | لكل زيارة | بعد عاصفة، أو في اليوم السابق لوصولكم بالطائرة، أو للسماح بدخول شحنة، أو لقراءة عداد يختلف بشأنها أحد. |
| التنظيف والمفروشات والتنظيف العميق | خدمة منفصلة | عمال التنظيف التابعون لنا، لكن هذه مهمة مختلفة بسعر مختلف، ولذلك لها صفحة مستقلة بدلًا من إدراجها كبند في هذه الرسوم. |
| ليست من خدماتنا. نستعين بشخص نثق به | ||
| صيانة المسابح والحدائق | إحالة | مقاولون نتعامل معهم بانتظام. ننسق العلاقة معهم، ونسمح لهم بالدخول ونتحقق من العمل، لكننا لا ننفذ العمل بأنفسنا. |
| التأمين ونقل خدمات المرافق بعد الشراء | إحالة | متخصص بالتغطية التأمينية، ومحامٍ لإجراءات نقل الخدمات. ولكل منهما صفحة مستقلة. |
| الأعمال القانونية والضريبية والتقييم | ليست من اختصاصنا | لسنا مكتب محاماة ولسنا مستشارين ضريبيين، وهذه الصفحة لا تتحول إلى ذلك بشكل مستتر. نحن ندير الجدول ونخبركم بمن يتعين عليكم الاتصال به. |
هل إدارة العقار هي نفسها خدمة التنظيف؟لا، ومن المفيد الفصل بينهما. الإدارة هي الجانب المتعلق بالعناية بالعقار: المفاتيح، وعمليات التفقد، والمجتمع السكني، وإتاحة الدخول. أما التنظيف فهو عمل مادي في العقار، وتُحدد تكلفته لكل مهمة لا لكل شهر. عمال التنظيف التابعون لنا ينفذون الخدمتين، ومعظم مالكي المنازل الخالية يختارون الإدارة ويضيفون تنظيفًا قبل وصولهم.
هل يتعين عليّ اختيار إدارة العقار إذا اشتريت من خلالكم؟لا. فهي الجزء الوحيد مما يحدث بعد استلام المفاتيح الذي تطلبونه فعليًا بدلًا من مجرد الاستفسار عنه، وكثير من المشترين لدينا لا يختارونه. وتظل المساعدة المعتادة وجهات الاتصال والإجابات مجانية، سواء اخترتم الخدمة أم لا.
أين تنتهي المساعدة المجانية وتبدأ الخدمة المدفوعة
توضح صفحتنا الرئيسية الأمر في جملة واحدة: تظل المساعدة المعتادة وجهات الاتصال مجانية، بينما تكون إدارة العقار والتنظيف وإيجار قصير الأجل خدمات مدفوعة يمكنكم طلبها أو عدم طلبها. من السهل كتابة ذلك، لكن رسم الحد الفاصل أصعب، ولذلك نوضح هنا الحد نفسه في الحالات التي يواجهها المالكون فعليًا.الفرق ليس في المعرفة، بل في وجود شخص فعليًا هناك وفي الوقت. إعطاؤكم رقم سباك نثق به لا يكلفنا سوى رسالة. أما الاتصال به، والاتفاق على موعد، والقيادة إلى العقار، وفتح الباب، والبقاء أثناء عمله، ثم العودة بعد أسبوع للتأكد من أن السقف لا يزال جافًا، فيكلف فترة بعد الظهر، وهذه هي النسخة الوحيدة من الخدمتين التي تنتهي بالتأكد من إصلاح المشكلة نهائيًا.
مجاني، وسيبقى مجانياًالخدمة المدفوعة
- نعطيكم رقم سباك نتعامل معه ونثق به
- نتصل به، ونتفق على الموعد، ونسمح له بالدخول، ونبقى أثناء عمله، ثم نعود في الزيارة التالية لنتحقق من أن ما قال إنه أنجزه قد حدث فعليًا.
- ترسلون إلينا صورة لبقعة على السقف، ونخبركم بما يُرجح أن تكون عليه
- يقف أحدهم في الغرفة هذا الأسبوع ويصوّرها كما ينبغي، لتتخذوا قراركم استناداً إلى دليل، لا إلى صورة هاتف التقطها أحد الجيران.
- نشرح لكم ما هي الديراما وما الذي تخبركم به محاضر اجتماعات اتحاد الملاك
- نقرأ كل محضر فور وصوله، وننبهكم إلى التصويت قبل أن يتحول إلى مطالبة مالية، ونكون الشخص الذي يستطيع المدير الاتصال به باللغة الإسبانية.
- نخبركم بأن رسوم اتحاد الملاك وIBI ينبغي دفعها بالخصم المباشر
- نتابع استمرار سدادها، ونتواصل معكم عند ارتداد إحدى الدفعات، بدلاً من أن تعلموا بالأمر بعد قطع الخدمة أو تسجيل الدين على العقار.
- نبقى جهة اتصالكم على هذا الساحل طوال فترة امتلاككم للعقار
- يحتفظ أحدهم بمفتاح بابكم الأمامي ويكون مسؤولاً عن حالة ما يوجد خلفه.
هناك أمر واحد لا يتغير في كلتا الحالتين: رفضكم لهذه الخدمة لا يجعل الجزء المجاني أسوأ. لقد كانت خدماتنا مجانية لكم طوال عملية الشراء، ونعتزم أن نكون هنا بعد خمس سنوات، ولذلك فإن دفع رسوم شهرية لا تحتاجون إليها سيكون صفقة سيئة لنا ولكم على حد سواء.
إذا لم أدفع مقابل الإدارة، فهل ستستمرون في تزويدي برقم فني؟نعم، دائماً، ولم يكن ذلك مشروطاً قط. سبّاك، أو كهربائي، أو فني تكييف، أو مختص بحوض السباحة، أو بالحديقة، أو لتنفيذ عمل أكبر. ما تدفعونه مقابل هذه الصفحة ليس رقم جهة الاتصال، بل ألا تضطروا إلى الوجود هنا أثناء استخدامه.
ما تكلفته
تُدفع الرسوم شهرياً وتُحدد بناءً على مساحة العقار وما يحتاج إليه فعلياً، لا بناءً على السعر الذي دفعتموه لشرائه. فشقة من غرفة نوم واحدة في مبنى يُدار جيداً وتزورونه مرتين سنوياً تختلف عن فيلا فيها حوض سباحة وحديقة وأربعة متعهدين يدخلون عبر البوابة.من المفيد وضع الرقم في سياقه قبل قراءته. فشقة من غرفتي نوم على هذا الساحل تكلف مالكها بالفعل بضع مئات منخفضة من اليوروهات شهرياً لمجرد امتلاكها: رسوم اتحاد الملاك، وIBI، ورسوم النفايات، والتأمين، والرسوم الثابتة للمرافق، ومعظمها يستمر أثناء غياب الجميع. وتأتي الإدارة كبند إضافي فوق ذلك، لكنها بند صغير.
| ما هو؟ | استرشادي | ما الذي يغير التكلفة |
|---|---|---|
| شقة، معاينة شهرية واحدة | 80 إلى 120 € شهرياً | نقطة البداية المعتادة لمنزل يبقى خالياً معظم العام. المساحة، وما تشمله الرسوم، ومدى بُعد العقار الذي يتعين علينا القيادة إليه. |
| شقة، معاينة كل أسبوعين | 120 إلى 180 € شهرياً | تستحق ذلك عندما يكون العقار خالياً فعلاً لفترات طويلة، أو عند حدوث مشكلة مياه من قبل، أو عندما يكون المبنى قديماً. |
| منزل أو فيلا مع حوض سباحة وحديقة | 150 إلى 250 € شهرياً | مساحة أكبر للتجول، وأمور أكثر قد تتعطل خارج المنزل، ومتعاقدون يتعين السماح لهم بالدخول ومتابعتهم. وتُحتسب أعمال حوض السباحة والحديقة نفسها من قبل المتعهد، لا من قبلنا. |
| تجهيز العقار: المفاتيح، جرد المحتويات، وأول تقرير كامل | 90 إلى 150 €، مرة واحدة | مرة واحدة في البداية. وفي العقار من السوق الثانوية، يكون هذا أيضاً وقت تغيير الأقفال، وهي تكلفة يدفعها صانع الأقفال وليس نحن. |
| استدعاء الحرفي والإشراف على العمل | من دون رسوم بالساعة من جانبنا | ثابت. يتم الاتفاق معكم مسبقاً على أي زيارة خاصة، وتُلغى رسومها عندما تكون الزيارة ضمن زيارة كنا سنجريها على أي حال، وهذا هو المبرر العملي للجدول الثابت. |
| عندما ندير أيضاً الإيجار قصير الأجل | 0 € | ثابت. إذا كان العقار يحقق دخلاً من خلالنا، فإن جانب الإشراف مشمول بالفعل في عمولة الإيجار، ولا توجد رسوم إدارة منفصلة. |
هل يوجد عقد، وهل يمكنني إنهاؤه؟يوجد اتفاق مكتوب، لأن من حقكم معرفة ما تشترونه ومن واجبنا معرفة ما وعدنا به. إنه اتفاق واضح، يتجدد من شهر إلى شهر، ويمكنكم إنهاؤه متى شئتم. لا ينبغي أن يحتاج أحد إلى محامٍ لقراءة اتفاقية إدارة.
اتحاد الملاك، وهو الجهة التي تتعاملون معها فعلياً
بالنسبة إلى معظم المالكين على هذا الساحل، يُعد اتحاد الملاك أكبر تكلفة سنوية منفردة للعقار، وهو الجهة الوحيدة التي يمكنها التصويت لإرسال مطالبة مالية إليهم. يعمل باللغة الإسبانية، ويتبع جدوله الخاص، ولا يتكيف مع مالك موجود في التشيك.هذا هو الجزء من الخدمة الذي يصعب فعلياً استبداله بجار يحتفظ بمفتاح. إنه ليس عملاً بدنياً، بل قراءة كل ما يرسله اتحاد الملاك، وفهم تكلفته، والرد باللغة الإسبانية قبل موعد نهائي لم تكونوا تعلمون بوجوده.
- المحاضر، في كل مرةكل ما يقرره اتحاد الملاك يرد في محاضر اجتماعاته، بما في ذلك الأعمال التي يخطط لها والأموال التي لا يملكها. نقرأها فور وصولها ونخبركم بالأجزاء التي ستكلفكم شيئاً. هذه هي الوثيقة نفسها التي قرأها محاميكم قبل الشراء، ولا تتوقف أهميتها بعد ذلك.
- الديراما، قبل أن تصبح مطالبة ماليةالديراما هي رسم استثنائي لمرة واحدة لإصلاح كبير، مثل تركيب مصعد جديد، أو إنشاء سقف جديد، أو إعادة طلاء المبنى. يُقسّم الرسم بين جميع المالكين، وقد يتراوح بين مئات اليوروهات وعدة آلاف منها، وغالباً ما يُفرض بإشعار قصير. ومن المهم أن تعلموا به عندما لا يزال مقترحاً على جدول الأعمال، فذلك هو الوقت الوحيد الذي يمكن فيه إبداء الرأي بشأنه.
- الدفعات، ولماذا تهم أكثر هناتتعلق رسوم اتحاد الملاك غير المدفوعة بالعقار، لا بالشخص الذي تراكمت عليه. ولهذا يطلب المحامي شهادة خلو من الديون قبل الشراء، وللسبب نفسه لا يُعد ارتداد الخصم المباشر من حسابكم مشكلة إدارية بسيطة. نحن نتابع استمرار سدادها.
- القواعد عند تغيّرهامواقف السيارات، والتراسات، والأعمال، والحيوانات الأليفة، والضوضاء، وما إذا كان الإيجار قصير الأجل مسموحًا به أصلًا. تصوّت المجتمعات السكنية على هذه الأمور، والإجابة التي كانت سارية عند شرائكم ليست دائمة. إذا كان هناك تصويت وشيك من شأنه تغيير ما يمكنكم فعله بعقاركم، فعليكم معرفته قبل حدوثه.
- أن يكون اسمًا يمكن للمدير الوصول إليهيجب إبلاغ المجتمع السكني بهوية المالك الجديد، وبعد ذلك يجب أن يجيب أحدهم فعليًا. يُعامل المدير الذي يملك رقم هاتف إسبانيًا يُجاب عليه بشكل مختلف عن مالك موجود في الخارج يرد بعد أسبوع، وهذا الفرق أهم مما يبدو.
هل تحضرون اجتماع الملاك نيابةً عني؟نقرأ محضر الاجتماع، ونخبركم بما هو قادم، ونتعامل مع المدير، وهذا يغطي معظم ما يحتاج إليه المالك. لا نصوّت نيابةً عنكم. التصويت بالنيابة عنكم يتطلب توكيلًا خطيًا، وهو حقكم وليس حقنا، وإذا أردتم أن يتولى أحدهم ذلك، فنفضل إعداده على النحو الصحيح مع محاميكم بدلًا من افتراضه.
المفاتيح، واستقدام أشخاص من على بُعد ألفي كيلومتر
نادراً ما يكون المفتاح هنا مفتاحاً واحداً. ففي يوم استلامكم للعقار، تشمل المجموعة عادةً جميع نسخ مفتاح الباب الرئيسي، وجهاز التحكم بالمرآب أو موقف السيارات، ومفتاح غرفة التخزين، ومفتاح صندوق البريد، والمفاتيح أو الأجهزة اللاسلكية أو الرموز الخاصة بالبوابة والمسبح والصالة الرياضية. وفي العقار من السوق الثانوية، يكون تغيير قفل الباب الرئيسي أول إجراء منطقي، لأنكم لا تعرفون عدد النسخ الموجودة.بمجرد وجود هذه المجموعة في مكان ما، يصبح كل شيء آخر في هذه الصفحة ممكنًا. يمكن لحرفي العمل صباح يوم الثلاثاء. ويمكن استلام شحنة. ويمكن قراءة العداد. لا يتطلب أي من ذلك حجز رحلة جوية، ولا يتطلب وجود جار في المنزل واستعداده للمساعدة.
- ينبغي أن تتمكنوا من معرفة من يملك مفتاحًاإنه بابكم الأمامي، لذا ينبغي أن تكون الإجابة شركة محددة الاسم وشخصًا محددًا، وينبغي إبلاغكم عند حدوث أي تغيير. أما الرمز الملصق داخل صندوق مثبت بمسامير على الحائط خارج المبنى فليس إجابة.
- المجموعة كاملة، موثقةالباب الأمامي، وجهاز تحكم المرآب، وغرفة التخزين، وصندوق البريد، وجهاز دخول البوابة، ورموز المسبح والصالة الرياضية، ورمز الإنذار واقترانه. ندوّن في البداية ما نحتفظ به، إلى جانب ما لا نحتفظ به.
- لا يدخل أحد بمبادرة منايُتفق معكم على الأعمال قبل تنفيذها، باستثناء إيقاف أمر يتسبب حاليًا في ضرر. وعند تنفيذ العمل، يكون أحد أفراد فريقنا حاضرًا طوال تنفيذه، وهذا هو الجزء الذي تدفعون مقابله.
- تُحدد تكلفة زيارة الدخول مسبقًا وتكون منخفضةلا نفرض أي رسم بالساعة على التنسيق والإشراف. وعندما يتطلب العمل رحلة خاصة، يُتفق معكم عليها مسبقًا، ويُعفى منها إذا صادف تنفيذ العمل زيارة مدرجة أصلًا في التقويم.
هل يمكنكم السماح بدخول شحنة أو فني تركيب أثناء تأثيثي للمكان؟نعم. هذا أحد أكثر الأسباب شيوعًا التي تدفع الملاك إلى الاستعانة بخدمات الإدارة في السنة الأولى: توصيل الأثاث، أو خزانة مدمجة، أو تركيب تكييف، وكلها تتطلب وجود شخص في الموقع لنصف يوم. وتُحتسب كزيارة دخول بدلًا من إدراجها ضمن الرسوم الشهرية.
ما الذي يشمله الفحص فعليًا
هذا هو الجزء الذي تصفه كل شركة إدارة بأنه «فحوصات دورية»، وهو وصف لا يخبر المالك بما يحدث مقابل المال. لذلك، إليكم القائمة. أنتم تحددون التكرار، من أسبوعي إلى شهري، ونتفق على القائمة الخاصة بعقاركم قبل أن نبدأ، بدلًا من اكتشافها لاحقًا.| ما الذي نفحصه | لماذا يهم هنا | ما تحصلون عليه |
|---|---|---|
| في الداخل | ||
| تهويته جيدًا | تتسبب رطوبة الساحل في أن تنبعث من المنزل المغلق رائحة ثم يتكوّن فيه العفن، ويبدأ ذلك في المفروشات وخزائن الملابس بدلًا من الحائط حيث يمكنكم رؤيته. | يُفتح في كل زيارة، مع تدوين ملاحظة إذا كانت هناك رائحة غير طبيعية أصلًا. |
| الأجهزة، والثلاجة على وجه الخصوص | ترك الأجهزة قيد التشغيل وممتلئة هو أكثر ما ينساه المالك شيوعًا في طريقه إلى المطار، وتعطل الثلاجة في أغسطس مشكلة لا يرغب أحد في التعامل معها. | يُفحص، ويُفرغ أو يُطفأ بالاتفاق قبل غياب طويل. |
| الكهرباء، وقاطع الرحلة، والإنذار | يؤدي تعطل الدائرة الكهربائية إلى إيقاف الثلاجة وتكييف الهواء معها، والإنذار غير المسلح أو غير المقترن ليس إنذارًا. | يُتأكد من عمله، مع صورة للوحة عند تعطل أحد القواطع. |
| ما إذا كان أحد قد دخل | يسمح قانون إشغال العقارات في إسبانيا لعام 2025 بالإخلاء خلال 48 ساعة عند اكتشاف الحالة مبكرًا، وتتيح المعاينة الشهرية اكتشافها مبكرًا. هذه ليست مشكلة شائعة في مبنى مأهول، ونوضح ذلك صراحةً في موضع لاحق. | تُفحص الأبواب والنوافذ والأقفال والتراس، ونتصل بكم في اليوم نفسه إذا كان هناك أي خلل. |
| المياه والرطوبة، حيث تكمن التكلفة | ||
| تحت كل حوض، وخلف الغسالة | قد يؤدي تسرب بطيء تحت حوض يستمر شهرًا إلى إتلاف الوحدة والأرضية والسقف أدناه. إذا اكتُشف في زيارة عادية، فإن إصلاحه يستغرق خمس دقائق. وهذا هو سبب وجود الخدمة. | تمت معاينته والشعور به، لا إلقاء نظرة سريعة عليه، مع التقاط صور لأي شيء رطب. |
| الأسقف والجدران والجدران المشتركة مع الجيران | في العقار حديث البناء، يندرج الرطوب وتسربات المياه ضمن تغطية صلاحية السكن لمدة ثلاث سنوات، ولديكم سنتان من تاريخ اكتشاف العيب لتقديم مطالبة. واكتشافه متأخراً هو ما يؤدي إلى فقدان المالكين ضماناً كانوا مستحقين له. | يتم تصويره في كل زيارة، بحيث يمكن إثبات أن البقعة التي تكبر قد كبرت فعلاً. |
| شغّلوا الصنابير واسحبوا السيفون للجميع | تجف مصائد الروائح، ولذلك تفوح من الشقة غير المشغولة رائحة الصرف، مع أن إصلاحها لا يستغرق سوى دقيقتين ولا يوجد من يقوم به. | يُنجز ذلك في كل زيارة، إلى جانب التحقق من عدم تشغيل أي شيء عندما لا ينبغي تشغيله. |
| عدادا المياه والكهرباء | تستمر الرسوم الثابتة على المنزل الخالي حتى مع عدم تشغيل أي شيء. كما أن تسجيل قراءة العداد هو الطريقة لإثبات خطأ الفاتورة التقديرية. | يتم تصويره وتسجيله في كل زيارة، فهذه هي الطريقة الوحيدة لكسب نزاع بعد مرور أشهر. |
| الخارج والمبنى | ||
| التراس والشرفة ومصارف المياه، ولا سيما بعد هطول الأمطار | تختبر الأمطار الموسمية الغزيرة على هذا الساحل الأسطح وأنظمة التصريف. والأسطح المسطحة معتادة هنا، كما أن انسداد مصرف التراس يوجه المياه نحو بابكم بدلاً من إبعادها عنه. | يُفتح وينظف عندما يقتصر الأمر على رفع شبكة التصريف، ويُبلّغ عنه ويُطلب عرض سعر عند عدم إمكانية ذلك. |
| النوافذ والمصاريع والعوازل | تؤثر الشمس القوية والهواء المالح سلباً في التشطيبات والعوازل والآليات، كما أن معالجة المصراع العالق قبل العاصفة المقبلة أقل تكلفة من معالجته بعدها. | يتم تشغيله بدلاً من الاكتفاء بالنظر إليه، وتصويره عند ملاحظة تدهور أي جزء. |
| المسبح والحديقة، إن وُجدا لديكم | ينفذ المتعهد العمل، لكن لا يزال يتعين على أحد ملاحظة تحول المياه إلى اللون الأخضر أو توقف الري بين زياراته. | يتم فحصه في كل زيارة وطرح أي ملاحظات مباشرة مع المتعهد، حتى لا تكونوا حلقة الوصل. |
| الأوراق والبريد | ||
| البريد وصندوق الرسائل | قد يبقى إشعار من إدارة المجمع أو خطاب ضريبي أو تنبيه من شركة خدمات في صندوق معدني لمدة أربعة أشهر، ثم يتحول إلى مشكلة بموعد نهائي يكون قد انقضى بالفعل. | يُفرغ الصندوق في الزيارة، وتُصوّر أو تُمسح ضوئياً أي مستندات مهمة وتُرسل إليكم مع توضيح معناها. ونرسل إليكم المستند الورقي نفسه إذا طلبتم ذلك. |
| لوحة إعلانات المجمع وكل ما يُلصق على بابكم | تُعلّق أعمال الصيانة المقررة، وانقطاعات المياه، وموعد الاجتماع، وأحياناً المطالبات، في بهو المدخل ولا تُنشر في أي مكان آخر. | تم تصويره وتسليمه، مع توضيح ما يعنيه ذلك لكم. |
كيف يبدأ الأمر
تتكون عملية الشراء من خمس عشرة خطوة وتنتهي بتسليم المفاتيح. وهذا ما يحدث بعد ذلك، وإذا اشتريتم من خلالنا فإن تسليم العقار أصبح في عهدتنا بالفعل، ولذلك تكون أول خطوتين أدناه قد حدثتا عملياً قبل أن تطلبوا ذلك. وإذا لم تشتروا من خلالنا، فالإجراء نفسه، لكنه يبدأ بالتعريف بنا.الخطوة 15 من 15 وما بعدها
- أخبرونا عن العقارمكالمة واحدةموقعه، ومساحته، وعدد الأشهر التي يبقى فيها خالياً كل عام، وما إذا كان يضم مسبحاً أو حديقة، وما إذا كان قد حدث فيه أي خلل من قبل. يكفي ذلك لنحدد ما إذا كان عقاراً يمكننا الاعتناء به على النحو الصحيح، والتكلفة التقريبية لذلك.
- نذهب لمعاينتهقبل تقديم العرضلا نحدد سعراً لمنزل لم نعاينه. فالزيارة تكشف النطاق الحقيقي للعمل: عمر تمديدات السباكة، وما إذا كان التراس يصرف المياه إلى مكان مناسب، وكيف تتم إدارة المبنى، وما إذا كان المجمع من النوع الذي يرسل أربع رسائل سنوياً أو أربعين.
- نطاق العمل والرسوم خطياًقبل البدء بأي شيءما يشمله الرسم الشهري، وما تتم فوترته عند حدوثه، وعدد مرات حضورنا، وما تتلقونه بعد كل زيارة. يستمر الاتفاق شهراً بعد شهر، ويمكنكم إنهاؤه متى شئتم. وإذا كانت الإجابة الصريحة هي أنكم لا تحتاجون إلى هذه الخدمة، فهنا نخبركم بذلك.
- المفاتيح والرموز والجرداليوم الأوليتم تسجيل مجموعة المفاتيح الكاملة، وربط نظام الإنذار، وقراءة العدادات، وتصوير العقار كما هو في اليوم الأول، حتى يُقاس كل ما يأتي بعد ذلك على أساس واضح. وهذا هو الوقت أيضاً للتحقق من الخصومات المباشرة، وإبلاغ إدارة المجمع بمن يجب التواصل معه.New buildتبدأ مدد الضمان من تاريخ تسليم العقار: سنة واحدة للتشطيبات، وثلاث سنوات لصلاحية السكن، بما في ذلك الرطوب وتسربات المياه والأعطال الكهربائية، وعشر سنوات للهيكل الإنشائي. ولديكم أيضاً سنتان من تاريخ اكتشاف العيب لتقديم مطالبة، ولذلك تكون سنة الإدارة الأولى هي التي تكون فيها المعاينة الأكثر جدوى. ويوضح سجل صيانة المبنى ما يفترض أن يكون قد أُجري على العقار، ونحن نعمل وفقاً لذلك.Resaleغيّروا قفل الباب الرئيسي قبل أي شيء آخر، لأنكم لا تستطيعون معرفة عدد النسخ الموجودة من المفتاح القديم. وهذا هو الوقت أيضاً للاحتفاظ بشهادة خلو الذمة من إدارة المجمع، والتأكد من أن حسابات الخدمات باسمكم فعلاً وليست لا تزال باسم البائع.
- يبدأ الجدول الزمنيومنذ ذلك الحينتتم الزيارات وفق الوتيرة المتفق عليها، ويصل التقرير بعد كل زيارة، ولا تتلقون منا أي تواصل بين الزيارات إلا عند وجود أمر يتطلب قراراً. وفي معظم الأشهر لا يوجد ما يستدعي اتخاذ قرار، وهذا هو المقابل الذي تدفعون من أجله.
تركه ليتدبر أمره، أو لا
العقار الخالي نفسه، والأشهر الاثنا عشر نفسها، بطريقتين.| من دون إدارة | مع Arevont | |
|---|---|---|
| من يحتفظ بمفتاح هنا | جار، إذا حالفكم الحظ وكان موجوداً. وإلا فلا أحد، ويتعين ترتيب كل زيارة لأي شخص وفق رحلاتكم الجوية. | نحن نتولى ذلك، مع سجل كامل، وتعرفون من يحوز المفتاح. |
| عندما تكتشفون تسرّباً | عندما يكتشفه مالك العقار أسفلكم، ويكون ذلك عادة بعد أن يكون قد تسرب عبر سقفه وتحول إلى إصلاحين بدلاً من إصلاح واحد. | في الزيارة المجدولة التالية. فإذا اكتُشف تحت الحوض، فإصلاحه يستغرق خمس دقائق. |
| رأي شركة التأمين | تقيّد وثائق تأمين كثيرة التغطية بعد بقاء المنزل خالياً مدة تتراوح بين 30 و60 يوماً، وقد ترفض شركة التأمين مطالبة بشأن منزل خالٍ لم يُصرّح عنه، حتى بعد سنوات من دفع الأقساط. ولا يستطيع أحد أن يحدد حالة العقار في الشهر الماضي. | سجل فوتوغرافي مؤرخ لكل زيارة. ويظل التصريح عن العقار على نحو صحيح مسؤوليتكم وقاعدة شركة التأمين الخاصة بكم، لكن لديكم الأدلة التي تحتاج إليها المطالبة. |
| من يتولى شؤون المجمع | أنتم، باللغة الإسبانية، ووفق جدولهم، وعادة بعد التصويت لا قبله. | نقرأ ما يرسلونه، وننبه إلى أي أمر يترتب عليه إنفاق مال، ونجيب المسؤول الإداري. |
| من يُدخل السباك | إما أن تسافروا، أو تسلموا المفتاح إلى شخص غريب وتأملوا خيراً. | نحن نتولى ذلك، ونعود للتحقق من إنجاز العمل، من دون رسوم بالساعة مقابل تولي المهمة. وتُتفق الزيارة الخاصة مسبقاً، وتكون مجانية إذا تزامنت مع زيارة مجدولة. |
| اللغة التي تجري بها الأمور كلها | الإسبانية مع المسؤول الإداري والمقاول وشركة المرافق. | التشيكية معنا، والإسبانية من جانبنا مع الجميع الآخرين. |
| من ينفذ العمل فعلياً | وكالة تتعاقد من الباطن لتنفيذه، إذا وجدتم وكالة تقبل العقارات الفردية أصلاً. | فريقنا الخاص. نتولى الإدارة والتنظيف والتأجير بأنفسنا، ولذلك لا ننتظر أبداً رداً من شركة خارجية. |
| ما تكلفته | 0 €، وأياً كانت تكلفة الأشهر التي يظل فيها العقار خالياً. | رسم شهري في حدود مئات قليلة، إضافة إلى تكاليف الإصلاحات التي يفوترها الحرفي بسعره. |
عام في منزل خالٍ عشرة أشهر
هذه ليست قصة عميل، ولا نقدمها على هذا الأساس. إنها سنة نموذجية، بُنيت على الأمور التي تحدث عادة لعقار خالٍ على هذا الساحل، حتى يتحول مفهوم "الفحوصات المنتظمة" إلى أمر يمكنكم تصوره. والسعر الوحيد الوارد فيها هو السعر الثابت.- يناير، بعد ثلاثة أيام من المطرمصرف التراس مسدود بالأوراق والرمال، والماء متجمع على بعد نحو سنتيمتر واحد أسفل مسار الباب. ويستغرق تنظيفه أربع دقائق أثناء الزيارة. وإذا تُرك حتى عيد الفصح، فسيتسرب الماء من أسفل الباب ويتحول إلى أرضية مبللة.
- مارس، اجتماع المجمعيتضمن محضر الاجتماع مقترحاً لإعادة عزل تراسات السطح. إنها مساهمة استثنائية، وستُقسّم بين المالكين، وليست قليلة. وتعرفون بها بينما لا تزال اقتراحاً مطروحاً للتصويت وله تاريخ محدد، لا في سبتمبر عندما تصل المطالبة.
- يونيو، تحت حوض المطبخهناك وصلة ترشح الماء. والجزء الخلفي من الوحدة رطب، ولم يحدث أي أمر آخر بعد. يأتي سباك ويستبدل الوصلة، وينتهي الأمر كله خلال ساعة. أما ترك ذلك من دون ملاحظة شهراً كاملاً فيعني تلف الخزانة والأرضية وسقف الجار.
- سبتمبر، جهاز تكييف الهواءكان الجهاز ينفث هواءً دافئاً قبل وصولكم في أكتوبر. نتولى الأمور العاجلة ببساطة من دون انتظار الموافقة، أما ما عدا ذلك فنحصل على سعر وتوافقون عليه عبر رسالة. ندخل المهندس ونبقى معه أثناء عمله. وتكون فاتورته عن عمله، وتولي المهمة من جانبنا مجانياً، من دون إضافة أي مبلغ من جانبنا.
- ديسمبر، الملفاثنا عشر تقريراً مؤرخاً مرفقاً بصور، واثنتا عشرة مجموعة من قراءات العدادات، وكل فاتورة، ومحضر الاجتماع وما نتج عنه. لا يفكر أحد في ذلك حتى يوم البيع، وعندها يكون هو الفارق بين عقار له سجل تاريخي وعقار له مجرد قصة.
خلال ثلاث سنوات، لن تحتاجوا إلى البحث عمّن تتصلون به.
كيفية السداد
- أنتمفاتورة شهرية واحدة بالرسوم، مع تفصيل أي زيارات دخول وأي مبالغ تم تحميلنا بها نيابةً عنكم في المستند نفسه. لا يوجد ما تدفعونه عند البدء سوى تكلفة زيارة الإعداد.
- فنييصدر لكم فاتورة مباشرة بالسعر الذي يحدده. لا نضيف أي زيادة على عمله، ولا نتقاضى منه رسماً مقابل التعريف به، وهذا هو النهج نفسه الذي نتبعه مع المحامي الذي نوصي به.
- Arevontالرسوم الشهرية، وسعر الساعة عندما يتعين على أحدهم التواجد في العقار لإنجاز عمل ما. هذا كل شيء. لا تصلكم أي مبالغ من أي جهة أخرى.
تسري الاتفاقية من شهر إلى شهر، ويمكنكم إنهاؤها متى شئتم. وإذا بعتم العقار، تنتهي الاتفاقية مع البيع ويُسلَّم الملف إليكم.إذا تولينا أيضاً إدارة إيجار قصير الأجل للعقار، فلا توجد أي رسوم إدارة منفصلة على الإطلاق، إذ إن جانب الرعاية مشمول بالفعل في عمولة الإيجار. هذا ليس خصماً اخترعناه لهذه الصفحة، بل هكذا تكاملت الخدمتان دائماً.كل ما لديكم منا بالفعل يبقى كما هو. جهات الاتصال والإجابات والمساعدة المعتادة بعد استلام المفاتيح لا تكلفة لها ولن تكون لها تكلفة أبداً، سواء اخترتم هذه الخدمة أم لا.
ستواصل تلقي المساعدة المعتادة وبيانات جهات الاتصال منا مجاناً.
متى لا ينبغي أن تدفعوا لنا مقابل هذه الخدمة
الكثير من المالكين لا يحتاجون إلى هذه الخدمة، والاختبار الصادق بسيط. إذا كنتم هنا كل بضعة أسابيع، أو كان العقار يقع في مجمع سكني مخطط مأهول فعلياً، مع جيران موجودين، وبواب أو موظفين في الموقع وحركة مستمرة للأشخاص، فالكثير مما نصفه يحدث بالفعل مجاناً. يوضح دليلنا الخاص بالتكاليف السنوية لامتلاك عقار ذلك تحديداً: ففي مجمع مُدار جيداً، يستطيع موظفو الموقع والجيران تغطية هذه الأمور من دون مقابل، ومن المفيد طرح هذا السؤال قبل الشراء لا بعده. فالشقة الفارغة في مبنى نشط تختلف تماماً عن منزل مستقل لا يدخله أحد لأشهر.ولا تشتروا هذا العقار لأنكم تخافون من المحتلين. ففي مقاطعة Málaga عام 2025، تم الإبلاغ عن 348 حالة في المقاطعة بأكملها، أي ما يعادل نحو 0,035 % من العقارات، أو نحو حالة واحدة مُبلغ عنها لكل 2.864 منزلاً. وقد تغيّر القانون في عام 2025، ويمكن التعامل مع إشغال يتم اكتشافه مبكراً خلال 48 ساعة. أما الأسباب الحقيقية لوجود شخص هنا فهي المياه والرطوبة واتحاد الملاك وإمكانية الدخول. المحتلون هم سبب طرح الناس للسؤال، لكنهم يكادون لا يكونون السبب الذي يجعل الخدمة جديرة بالتكلفة.نقدم هذه الخدمة فقط من مانيلفا إلى ماربيا: مانيلفا، كاساريس، إستيبونا، بيناهافيس وماربيا. وخارج هذه المنطقة نقول لا، ونعني ذلك. فمدير العقار الذي لا يستطيع الوصول إلى الباب خلال ساعة هو مجرد رقم هاتف، وليس خدمة، وسيكون تقاضي أموالكم مقابل ذلك أسوأ من عدم وجود هذه الصفحة.هذه ليست وثيقة تأمين وليست ضماناً. قد تتعطل الأنابيب، وقد تحدث العواصف، وقد يصوّت مجتمع سكني أيضاً على أمر مكلف في يوم ثلاثاء من شهر مارس. ما يغيّره جدول الفحوصات هو المدة التي تستمر فيها المشكلة قبل أن يراها أحد، وهذا هو الفرق عادةً بين تكلفة إصلاح واحد وتكلفة إصلاحين. لكنه لا يمنع حدوث أي عطل.الأمر الأخير هو الأصعب، وينبغي قوله بصراحة. كنا نقدم لكم خدماتنا مجاناً طوال عملية الشراء، والآن توجد صفحة تطلب منكم رسماً شهرياً. ولهذا تحديداً يهمنا أن تكونوا قد اشتريتم جيداً في المقام الأول، فالعقار الذي ما كان ينبغي لكم شراؤه هو عقار كنا سنتعامل معه نحن أيضاً. إذا قرأتم هذا وقررتم أنكم لا تحتاجون إليه، فأخبرونا، ولن يتغير أي شيء آخر في طريقة عملنا معكم.
الأسئلة الشائعة حول إدارة العقارات
- كم مرة تفحصون العقار؟
- بالقدر الذي ترغبون في فحصه. أسبوعياً أو كل أسبوعين أو شهرياً هي الأنماط المعتادة، ويُعد الفحص الشهري نقطة البداية الطبيعية لشقة تبقى خالية معظم العام. يتم الاتفاق على الوتيرة خطياً قبل أن نبدأ، ويمكن تغييرها. ويستحق العقار الذي سبق أن تعرض لمشكلة مياه، أو الذي يبقى خالياً طوال شتاء ممطر، أن تتم معاينته بوتيرة أكبر.
- ماذا أتلقى فعلياً بعد كل زيارة؟
- صور مرفقة بتحديث خطي مؤرخ، إلى جانب أي أمر يتطلب قراراً منكم. وليس فاتورة مبهمة في نهاية الشهر. وعلى مدى بضع سنوات، تتحول هذه التقارير إلى سجل صيانة للعقار، وهو أمر مهم عند بيعه.
- ماذا يحدث إذا تعطل شيء أثناء غيابي؟
- نخبركم بالأمر مع إرفاق الصور، ونحصل على عرض سعر. تقولون نعم أو لا. ثم نسمح للفني بالدخول، ونبقى أثناء عمله ونتحقق من الأمر مرة أخرى في الزيارة التالية. وإذا كان هناك شيء يتسبب فعلياً في ضرر، ولا سيما المياه، نوقف الضرر أولاً ونتصل بكم ثانياً.
- هل تعتنون بفيلا فيها مسبح وحديقة؟
- نعم، وتكلفتها أعلى، لأن الأعمال أكثر ولأن ما يمكن أن يتعطل في الخارج أكثر. ينفذ المتعاقدون أعمال المسبح والحديقة بدلاً منا، فنحن ندير العلاقة معهم، ونسمح لهم بالدخول، ونتحقق من العمل ونتعامل معهم عندما لا يكون بالمستوى المطلوب. وتكلفة تشغيل الفيلا على مالكها سنوياً أعلى بكثير من تكلفة الشقة، ومعظم هذا الفرق يعود تحديداً إلى هذا النوع من العمل.
- ما المدن التي تغطونها؟
- مانيلفا، كاساريس، إستيبونا، بيناهافيس وماربيا. هذه هي المناطق التي يستطيع فيها فريقنا الوصول سريعاً إلى الباب، وهي التغطية نفسها التي نقدمها لإدارة الإيجار. ولا نتولى عقارات خارجها.
- هل يمكنكم إدارة عقار لم أشتره عن طريقكم؟
- نعم، إذا كان ضمن هذه المدن الخمس. معظم العقارات التي نعتني بها وصلت إلينا عن طريقنا، لكن الخدمة لا تعتمد على ذلك بأي شكل، ونفضل الاعتناء بعقار جيد باعه شخص آخر على رفضه من حيث المبدأ.
- ماذا عن حالة طارئة في الثانية صباحاً؟
- نحن موجودون على هذا الساحل ولسنا في مركز اتصالات، ولذلك يكون الشخص الذي يحتفظ بمفتاحكم على بُعد عشرين دقيقة عملياً. وما لا نعلنه هو خط طوارئ مضمون على مدار 24 ساعة، لأننا لن نعدكم بوقت استجابة لم نبنه فعلياً. ما يختصر مدة تسرب المياه في الثانية صباحاً حقاً هو أن يتمكن جار أو بواب من الوصول إلى شخص لديه مفتاح، ثم يأتي بعد ذلك وجود جدول يعني أن الصنبور فُحص قبل ثلاثة أسابيع.
- أنا أؤجر العقار بالفعل. هل يغير ذلك شيئاً؟
- إذا تولينا نحن إدارة إيجار قصير الأجل، تكون الإدارة مشمولة ولا توجد رسوم منفصلة. أما إذا كانت جهة أخرى تتولى الإيجار، فأخبرونا قبل أن نبدأ، لأن وجود شركتين تحتفظان بمفاتيح باب واحد وفق جدولين مختلفين يتطلب الاتفاق عليه بدلاً من اكتشافه لاحقاً. الأمر قابل للتنفيذ، لكن لا يمكن افتراضه.
