تنسيق الفحص القانوني النافي للجهالة لعقار في إسبانيا
نحن لا نتولى الأعمال القانونية، ونوضح ذلك عن قصد: يتولى محامٍ مستقل، يمثلكم أنتم وليس نحن ولا البائع، إجراء الفحص القانوني النافي للجهالة على عقار في إسبانيا. ويتمثل دورنا في تنسيق الإجراءات المرتبطة به، بحيث تتم قراءة عقد الحجز قبل تحويل أموالكم، وتصل المستندات فعلياً إلى المحامي، ويتم الالتزام بالمواعيد النهائية، وتعرفون في كل مرحلة ما الذي لا يزال قيد الإنجاز. ويستغرق الفحص نفسه عادةً من 2 إلى 4 أسابيع اعتباراً من الحجز، وإلى أن يكتمل، لن نوصيكم بالتوقيع على أي شيء.
من يتولى الفحص، ولحساب من يعمل كل طرف؟
تشارك ثلاثة أطراف في الجانب القانوني من عملية شراء عقار في إسبانيا، ومن المفيد أولاً تحديد الجهة التي يعمل لحسابها كل طرف. أحدهم يمثلكم. وأحدهم لا يمثل أي طرف. أما الطرف الثالث فهو نحن، ولسنا شركة محاماة.يتولى المتخصصون جانب الخبرة. ونحن نحرص على ترابط كل شيء: أن يتم الإجراء الصحيح تالياً وبالترتيب الصحيح، وألا يتعطل أي شيء بسبب مستند لم يتابع أحد طلبه.بالنسبة إلى الفحص القانوني، نوصي عادةً بمكتب Malaga Solicitors، وهو مكتب محاماة إسباني مستقل يعمل في Costa del Sol، ويتبع مكتب Marbella Solicitors Abogados Asociados, S.L.P.، رقم NIF B93659845. يمثلكم المحامي أنتم، وليس Arevont ولا البائع، وتتعاملون مع محام محلي يعرف السلطات المحلية والسجل العقاري. وبالطبع يمكنكم اختيار محاميكم الخاص في أي وقت. ولا نتلقى أي عمولة أو مكافأة أخرى من المكتب مقابل هذه التوصية.
| ما الذي يجب إنجازه؟ | من يتولى ذلك | ماذا يعني هذا لكم؟ |
|---|---|---|
| قبل الحجز | ||
| تقديمكم إلى محام | Arevont | نوصي عادةً بشركة Malaga Solicitors ولا نتقاضى أي أتعاب إحالة مقابل ذلك. وإذا فضلتم الاستعانة بمحاميكم الإسباني الخاص، فبإمكانكم ذلك، ولن يتغير أي شيء آخر في هذه الصفحة. |
| قراءة عقد الحجز | محاميك | الحجز هو الدفعة الوحيدة التي تتم خارج نظام الضمان، ولذلك يجب أن يوضح العقد صراحةً ما سيحدث للعربون إذا كشف الفحص عن مشكلة. ويقرأه المحامي قبل خروج الأموال، وليس بعد ذلك. |
| التحقق من المطور كشركة | Arevont | سواء كان المطور شركة راسخة سبق أن عملنا معها، أو شركة جديدة لا تملك سجلاً سابقاً بعد، فإننا نوضح أي خبرة فعلية لدينا أو لدى مشترينا، سواء كانت جيدة أو سيئة. وعندما لا تكون لدينا خبرة، نصرح بذلك بدلاً من التظاهر بوجودها. |
| أثناء الفحص القانوني | ||
| الفحص القانوني النافي للجهالة نفسه | محاميك | الملكية والرسوم والديون، وقانونية المبنى والتصاريح، وقواعد اتحاد الملاك، والقيود على الاستخدام والتأجير. هذه أعمال قانونية ونحن لا نزاولها. |
| التحقق من الضمان البنكي | محاميك | في حالة عقار حديث البناء، نتأكد من أن الضمان الذي يغطي دفعاتكم المرحلية ساري المفعول وصادر باسمكم، وليس وثيقة ضمان جماعية تخص المطور. |
| الحصول على المستندات من جهة البائع | Arevont | متابعة المطور ووكيل البائع ومدير اتحاد الملاك للحصول على المستندات التي طلبها المحامي. هنا يتعطل الفحص القانوني فعلياً، وهذه ليست مشكلة قانونية. |
| الالتزام بالمواعيد النهائية | Arevont | ما الذي يجب أن يحدث تالياً ومتى. وعندما تكون هناك حاجة إلى إجراء من جانبكم، نبلغكم بذلك مسبقاً بدلاً من إبلاغكم في اليوم نفسه. |
| شرح ما يعنيه الاكتشاف لعملية الشراء | Arevont مع محاميك | يحدد المحامي الوضع القانوني. ونوضح لكم ما يعنيه ذلك لهذه الصفقة تحديداً، بما في ذلك الحالات التي تكون فيها التوصية هي التوقف. |
| عند التوقيع وبعده | ||
| التوقيع لدى كاتب العدل | كاتب العدل | موظف عمومي يؤكد هوية الأطراف، وأن التوقيع تم على النحو الصحيح، وأن السند الرسمي صحيح. وهو ليس مستشاركم ولا ينحاز إلى أي طرف. |
| الاحتفاظ بالأموال حتى إتمام الشراء | محاميك | في العقار من السوق الثانوية، يبقى الرصيد عادةً في حساب أمانات العملاء الخاص بمحاميكم، وهو حساب منفصل خاضع للإشراف، ولا يصل إلى البائع إلا لدى كاتب العدل. |
| الإجراءات الإدارية بعد نقل الملكية | محاميك | المستندات اللازمة بعد نقل الملكية، ونقل عقود المرافق، والالتزامات الضريبية السنوية. ونظل جهة الاتصال الخاصة بكم هنا على الساحل. |
هل تحصلون على عمولة مقابل التوصية بمحامٍ؟لا. لا نتلقى أي عمولة أو مكافأة أخرى من المكتب الذي نوصي به. ومن المفيد طرح السؤال نفسه على أي وكالة، لأن المحامي الذي يدفع مقابل الإحالة تكون لديه ولاءات متعارضة، وقد يؤدي ذلك إلى تجاهل مشكلة كان ينبغي أن توقف الصفقة. أما الوكالة الجديرة بالثقة فتجيب عن السؤال مباشرة.
هل يمكنني إحضار محامي؟نعم، في أي وقت. نوصي بالمكتب الذي نتعامل معه لأننا نعمل معه منذ سنوات، ولأن التنسيق يكون أكثر سلاسة، لكن الخيار لكم، والمحامي يعمل لمصلحتكم في كل الأحوال. وما لا نوصي به هو الاعتماد على محامٍ اقترحه المطور أو وكيل البائع، إذ إن مصلحته تكمن في إتمام البيع.
كاتب العدل ليس محاميكم
هذا هو أكثر سوء فهم شيوعاً يحمله المشترون الأجانب معهم إلى عملية شراء في إسبانيا، ومن المفيد توضيحه قبل أي شيء آخر، لأنه يحدد من يتولى حمايتكم فعلياً.كاتب العدل موظف عمومي. وهو يتحقق من قانونية المحرر وحالة السجل في لحظة التوقيع، ولا يمثل أي طرف. أما محاميكم فيمثلكم ويتولى الفحص قبل أن تصبحوا ملتزمين. هناك عمليتا تحقق مستقلتان، في وقتين مختلفين، وتؤديان مهمتين مختلفتين. أنتم بحاجة إلى كلتيهما، ولا تحل إحداهما محل الأخرى.
ما يُفترض عادةًكيف تسير الأمور في إسبانيا
- كاتب العدل يتحقق من الشراء نيابةً عني
- يتحقق كاتب العدل من الهوية، ومن إجراء التوقيع على النحو الصحيح، ومن صحة المحرر الرسمي، كما يعيد التحقق من الملكية وقيد السجل الحالي في تلك اللحظة. وهذا تحقق حقيقي، لكنه ليس مثل الفحص القانوني النافي للجهالة الذي أُجري قبل أسابيع نيابةً عنكم، حين كان لا يزال بإمكانكم الانسحاب.
- كاتب العدل مستشار قانوني
- في إسبانيا، لا يكون كاتب العدل مستشاراً قانونياً ولا ممثلاً لأي من الطرفين. غالباً ما يُساء فهم هذا الأمر في بلد إقامتكم، ومن المفيد توضيحه بصراحة.
- يمكن لمحامٍ من بلدكم تولي الأمر
- تحتاجون إلى محامٍ إسباني يعرف القانون الإسباني. ويمكنكم إشراك محاميكم في بلدكم إلى جانبه، لكن ذلك لا يضيف عادةً الكثير، وغالباً ما يبطئ الإجراءات. فالمحامون الذين يتقاضون أتعابهم بالساعة يميلون إلى إثارة مسائل حسمها النظام الإسباني منذ زمن طويل، ثم يسألون المحامي الإسباني عن كيفية تطبيقها هنا على أي حال.
- أخبرني وكيل العقار بالفعل بأن الأمر على ما يرام
- الإجابة الصادرة عن طرف البائع هي معلومة وليست تحققاً. وقد تكون صحيحة فعلاً، لكنها تظل غير خاضعة لتحقق يتحمل أي شخص مسؤوليته.
- سيتم الالتزام بما وُعدت به شفهياً
- لا قيمة للوعد الشفهي هنا ما لم يُدوّن كتابةً. يراجع محاميكم كل بند معكم، وما يسري هو ما ورد في العقد.
وهناك جانب يكاد لا يتحدث عنه أحد علناً. فالمشكلات هنا لا تنشأ عادةً من الاحتيال، بل من مستندات غير مكتملة: إضافة لم تُسجل قط، أو فقدان licencia de primera ocupación، أو دين مستحق لاتحاد الملاك ينتقل مع العقار. وهذا هو ما يبحث عنه الفحص فعلياً، ولذلك فهو إجراء غير براق ويستغرق أسابيع بدلاً من فترة بعد الظهر.
هل يمكن لمحاميّ التوقيع لدى كاتب العدل نيابةً عني؟نعم، مع توكيل صحيح، وهذا أحد أسباب أهمية ترتيبه مبكراً أثناء وجودكم هنا، بدلاً من ترتيبه في الأسبوع الأخير من بلد إقامتكم. وترد آلية يوم إتمام الشراء نفسه في خدمة تسليم العقار.
أين توجد أموالكم أثناء إجراء الفحص
يسأل المشترون الأجانب عن هذا الأمر مبكراً، وهم محقون في ذلك. فحساب الضمان لدى كاتب العدل الذي تعرفونه في بلدكم لا وجود له هنا بهذه الصيغة. وتختلف الآلية، لكنها ليست أسوأ.في العقار من السوق الثانوية، ترسلون المال عادةً إلى حساب أمانات العملاء الخاص بمحاميكم، ولا يسلمه المحامي إلى البائع إلا لدى كاتب العدل، في لحظة توقيع سند البيع. يحتفظ المحامون الإسبان بأموال العملاء في حساب منفصل خاضع للإشراف، وليس في حسابهم التشغيلي.في حالة عقار حديث البناء، لا يستطيع المطور الوصول إلى أموالكم بحرية. وبموجب القانون، تُحوّل مدفوعاتكم إلى حساب خاص محمي مخصص لذلك البناء تحديداً، ويجب أن يكون كل منها مشمولاً بضمان بنكي. ويتحقق محاميكم من ذلك قبل خروج أول يورو بعد دفع العربون.
- عقار حديث البناءحساب إنشاء محمي، مع ضمان بنكي صادر باسمكم ويغطي كل دفعة مرحلية. ولا يستطيع المطور السحب منه إلا وفق القواعد المنصوص عليها في القانون وعقد البيع والشراء.
- عقار من السوق الثانويةحساب أمانات العملاء الخاص بمحاميكم، وهو منفصل وخاضع للإشراف. ويتلقى البائع المال لدى كاتب العدل وليس قبل ذلك.
- الحجزالدفعة الوحيدة التي تقع خارج نظام الضمان، ولهذا تحديداً ينبغي أن تكون صغيرة، كما يجب أن يحدد العقد شروط استردادها.
- التسلسل الذي لا يشرحه أحدغالباً ما يُدفع عربون حجز صغير قبل وجود ضمان بنكي، وهذا أمر طبيعي. أما الجزء الذي يجب حمايته فهو عقد البيع والشراء الخاص، حيث تبدأ الدفعات المرحلية الكبيرة. وقبل دفعها، يؤكد محاميكم وجود ضمان ساري المفعول وصادر باسمكم.
لا يتعلق الأمر فقط بمكان إرسال المال. فقبل كل دفعة كبيرة، يتحقق محاميكم من سبب إرسالها، والجهة التي تُرسل إليها، والشروط المطبقة عليها. وهذا مهم لأن الاحتيال الذي يحدث فعلياً في هذا السوق عادي أكثر منه درامياً: إعلان عن عقار لا يملك البائع حق بيعه، أو شخص ينتحل صفة المالك، أو وكالة مزورة، أو رسالة بريد إلكتروني تفيد بتغيير البيانات المصرفية. والقاعدة التي تغطي كل ذلك بسيطة: لا تدفعوا لأي شخص من دون التحقق أولاً من محاميكم أو منا.
ماذا يحدث لأموالي إذا لم يُكمل المطور البناء؟هذا هو الغرض من الضمان البنكي، ولهذا يتحقق محاميكم منه قبل خروج أي دفعة مرحلية. ومن المفيد أيضاً معرفة أن الحماية لا تقتصر على إفلاس المطور، فإذا تجاوز البناء تاريخ الإتمام المحدد في عقدكم، يسري الضمان نفسه. وسيخبركم محاميكم بدقة بما تغطيه الصياغة بالنسبة إلى وحدتكم.
عقد بشأن عقار لم نعثر عليه لكم
قد تكونون تحتفظون بالفعل باستمارة حجز أو عقد arras أو عقد البيع والشراء القياسي الخاص بالمطور لعقار لا علاقة له بنا. أرسلوه إلينا على أي حال. لا يتعين أن تكونوا عملاء لدينا، ولا نحتاج إلى المشاركة في عملية الشراء.لسنا محامين، ولذلك لن نخبركم بأن مستنداً ما سليم. لكننا نقرأ هذه العقود باستمرار من جانب المشتري، وهذا أمر مختلف ومفيد.
- ما نراجعه من أجلكما يحدث لعربونك إذا كشف التدقيق القانوني عن أمر ما. وما الذي تلزمك به المواعيد النهائية فعلياً. وما تكلفة الانسحاب عليك، وما إذا كانت التكلفة نفسها تنطبق على الطرف الآخر. وفي عقار حديث البناء، ما إذا كان ضمان بنكي مذكوراً أصلاً ولصالح من.
- ما الذي تستعيدهما البنود التي سنطلب تعديلها، وما البنود التي لن نوقع عليها بصيغتها الحالية، وما إذا كانت الوثيقة عادية بالنسبة إلى هذه المنطقة الساحلية أم غير معتادة. ويشمل ذلك الحالات التي تكون فيها إجابتنا أننا لا نرى فيها ما يستحق الجدال.
- أين نتوقفلا نقدم رأياً قانونياً ولا نعتمد أي مستند. وعندما يحتاج المستند إلى محامٍ، نوضح ذلك، ويمكننا أن نوصلكم بمحامٍ مستقل عنا وعن البائع على حد سواء.
- متى ترسلهقبل تحويل الأموال. فبمجرد دفع العربون، يتوقف السؤال عن الأمور التي يمكن تغييرها ويصبح السؤال عما يمكن استرداده، وهذا سؤال أسوأ بكثير من أن تطرحوه.
ما لا يشمله التدقيق القانوني
إن الصفحة التي تسرد ما يتم التحقق منه فقط توحي بهدوء بأن كل شيء يخضع للتحقق. لكنه ليس كذلك، ومن المفيد تسمية الثغرات، لأن كل واحدة منها تمثل عملية تحقق حقيقية يجريها شخص آخر.
ما يسهل الخلط بينهمن ينفذه فعلياً
- تقييم البنك للعقار
- يعمل مُقيّم البنك لدى البنك، ويحدد سعر العقار لأغراض الرهن العقاري. وليس اكتشاف العيوب من مهامه. فهذا ليس فحصاً فنياً ولا يحل محله.
- حالة المبنى
- يفحص المسّاح أو المهندس المعماري الهيكل والسقف والرطوبة والتركيبات والمسبح، ويدوّن ما يجده. وفي العقارات القديمة، يكشف هذا الفحص الأمور التي قد تظهر لولا ذلك بعد انتقالكم للسكن.
- عيوب عقار حديث البناء عند تسليم العقار
- تمثل قائمة snagging عند تسليم العقار مهمة منفصلة لها توقيتها الخاص. ففي بعض المشاريع تتم قبل نقل الملكية، وفي مشاريع أخرى بعده، وفقاً للمطور.
- هل شراء العقار فكرة جيدة
- يجيب المحامي عما إذا كان الوضع القانوني سليماً. أما ما إذا كان السعر مناسباً مقارنة بما يشتريه الميزانية نفسها في المناطق القريبة، وما المسموح ببنائه في العقار المجاور، فهو جزء من مهمتنا.
- ضمان ألا يسوء أي شيء أبداً
- إتمام التدقيق ليس وعداً. فهو يخبركم بأن ما أمكن التحقق منه قد تم التحقق منه، ويبين ما تم العثور عليه. ولا ينطبق كل بند على كل عقار، كما يتحقق المحامي مما يرتبط بالمعاملة المحددة.
ما الذي يتحقق منه المحامي
هذه قائمة العمل. تُجرى المجموعة الأولى على كل عقار. أما المجموعة الثانية فتُجرى فقط على عقار حديث البناء، بالإضافة إلى المجموعة الأولى، وتركز بقدر ما تركز على العقار نفسه على الشركة التي تقف وراء المشروع.| ما يتم التحقق منه | لماذا نتولى ذلك | ماذا تعني المشكلة هنا |
|---|---|---|
| لكل عقار | ||
| الملكية | من يملك العقار فعلياً، وما إذا كان قيد السجل العقاري يطابق الشخص الذي يبيعه. | ستشترون من شخص لا يستطيع نقل الملكية التي يبيعها. |
| الأعباء والتنفيذ | الرهون والحجوزات والقيود الأخرى المسجلة على العقار. | إن العبء الذي يستمر بعد البيع يرتبط بالعقار، لا بالمالك السابق. |
| حقوق الارتفاق والقيود | حقوق المرور والقيود الأخرى المسجلة على العقار. | يتبين أن شيئاً افترضتم أنه يأتي مع العقار مشترك أو خاضع لقيود. |
| ديون اتحاد الملاك | رسوم اتحاد الملاك غير المدفوعة، وشهادة من اتحاد الملاك قبل التوقيع. | في إسبانيا، تتبع الديون العقار لا الشخص. وقد تنتقل إليكم رسوم اتحاد الملاك أو الضرائب أو الغرامات غير المدفوعة، وتبلغ أحياناً عشرات الآلاف من اليورو. |
| IBI والالتزامات المحلية | ضريبة العقار السنوية والرسوم المحلية ذات الصلة. | تنطبق القاعدة نفسها: ينتقل الالتزام مع العقار. |
| مطابقة السجل العقاري مع الكادستر | ما إذا كان Registro de la Propiedad وCatastro يصفان العقار نفسه. | اختلاف السجلين أمر شائع، ويمكن إصلاحه عادة، لكن اكتشافه قبل التوقيع أقل تكلفة بكثير من اكتشافه بعده. |
| قانونية البناء | ما إذا كان القائم هناك مطابقاً لما تم التصريح به، وما إذا كانت التعديلات مسجلة. | تُعد الإضافة غير المسجلة من أكثر النتائج شيوعاً على الإطلاق، وهي تؤثر في العقارات من السوق الثانوية والرهون العقارية وأحياناً المرافق. |
| licencia de primera ocupación | رخصة الإشغال الأولى للعقار. | من دونها، لا يمكن السكن في العقار قانونياً أو وصله بالمرافق، كما يصبح بيعه لاحقاً أصعب بكثير. |
| قواعد المجتمع والتأجير | النظام الأساسي لـ comunidad، وعقود الإيجار القائمة، وقواعد الاستخدام والتأجير الخاصة بهذا العقار وهذه البلدية. | قد يكون العقار قانونياً بالكامل للشراء، ومع ذلك قد يكون تأجيره لقضاء العطلات لفترات قصيرة مقيّداً. إذا كان التأجير أحد أسباب شرائكم، فهذا هو البند الذي يحدد ما إذا كان الشراء لا يزال منطقياً. |
| ولعقار حديث البناء أيضاً | ||
| المطور | من يقف وراء المشروع، وما الذي أنجزه فعلياً من قبل. | يوجد على هذا الساحل عدد كبير من المطورين الجدد، ويخوض بعضهم مشروعه الأول. من المفيد معرفة ذلك قبل الالتزام، لا بعده. |
| رخصة البناء | رخصة البناء التي تتيح المضي في أعمال الإنشاء بصورة قانونية. | بدء البناء من دون الرخص الصحيحة هو أسوأ احتمال في هذه القائمة بأكملها. |
| تصنيف الأرض | أن تكون قطعة الأرض suelo urbano، أي مصنفة كأرض حضرية وقابلة للبناء. | الأرض المحمية أو الريفية تعني شراءً مختلفاً عن العقار المعروض عليكم. |
| الضمان البنكي | ضمان أو وثيقة تأمين سارية تغطي كل دفعة مرحلية تسددونها، وصادرة باسمكم. | هذه هي الحماية التي تعيد إليكم أموالكم إذا فشل البناء. يطلب محاميكم الشهادة الفردية الصادرة باسمكم، وليس وثيقة التأمين الجماعية الخاصة بالمطور. |
| تاريخ إتمام الشراء في العقد | موعد اعتماد المشروع، وما إذا كانت المستندات تؤيد ذلك التاريخ. | ينطبق الضمان أيضاً إذا تجاوزت أعمال البناء التاريخ المحدد في عقدكم، ولذلك فإن التاريخ المكتوب فيه أهم من التاريخ الوارد في الكتيب. |
| اعتماد البناء ورخصة الإشغال | في نهاية أعمال البناء: شهادة إتمام الأعمال ورخصة الإشغال الأول. | هذه المستندات تحول المبنى المكتمل إلى عقار يمكنكم السكن فيه قانونياً وتوصيله بالمياه والكهرباء. وتصدر في النهاية تماماً، حيث تتركز عادةً تأخيرات العقار حديث البناء. |
متى يشارك المحامي في عملية الشراء
تمر عملية الشراء الكاملة بخمس عشرة خطوة، من الاتصال الأول إلى استلام المفاتيح. أربع منها موضحة في هذه الصفحة: الاجتماع بالمحامي وترتيب التوكيل، والحجز، والفحص نفسه، والعقد الملزم الذي يليه. ويهم الترتيب أكثر مما يبدو، لأن الفحص يأتي بعد الحجز، وليس قبله.الخطوات 7 و8 و9 و11 من أصل 15
- لقاء المحامي والتوكيلكلما كان ذلك مناسباًإذا رغبتم، نعرّفكم بالمحامي المستقل أثناء وجودكم هنا. ويمكنكم مناقشة المسائل القانونية أو الضريبية معه شخصياً، مثل كيفية الشراء، وما إذا كان من الأفضل الاحتفاظ بالعقار باسمكم الشخصي أو من خلال شركة، وأي أمر يتعلق بوضعكم تحديداً. كما ينبغي أن يكون اسم مالك العقار موضوعاً لهذا النقاش مع المحامي ومستشار ضريبي، لأنه قد يؤثر لاحقاً في الميراث والضرائب والبيع. وإذا قررتم المضي قدماً، يمكنكم توقيع توكيل لدى كاتب العدل في الوقت نفسه. ولا يشترط أن تكونوا قد بدأتم الشراء بعد. إذ يمكن إعداده قبل ذلك بوقت طويل، وهو يبسط بقية الإجراءات بدرجة كبيرة. كما يمكن توقيعه من بلد إقامتكم، لكن ذلك يعني عادةً إجراءات إضافية وتصديقاً بالأبوستيل وترجمة.
- الحجزعندما تجدون العقار المناسبيخرج الحجز العقار من السوق ويحتفظ به لكم بينما يجري المحامي الفحص القانوني. يجب أن يوضح عقد الحجز الشروط بجلاء، بما في ذلك ما يحدث للعربون إذا كشف الفحص عن مشكلة. لا يعني ذلك أنه كان بإمكاننا التحقق من كل شيء قبل الحجز. فهذا تحديداً هو سبب إجراء الفحص القانوني بعده.New buildعقد حجز مع المطوّر. يعتمد المبلغ على المشروع.Resaleعربون حجز وشروط متفق عليها. وهنا أيضاً يتم تحديد السعر والمواعيد النهائية وأي أثاث.
- الفحص القانونيعادةً من 2 إلى 4 أسابيعبعد الحجز يبدأ الفحص التفصيلي. يفحص المحامي المستقل الوضع القانوني للعقار وشروط الشراء قبل أن يوصيكم بالاستمرار. وبحسب نوع العقار، يشمل ذلك الملكية والرهون والديون، وقانونية البناء والتراخيص، وديون اتحاد الملاك، وقواعد comunidad، والقيود على الاستخدام أو التأجير، والضرائب ذات الصلة والمستندات. وما يجعل هذه العملية تستغرق وقتاً أطول مما ينبغي نادراً ما يكون العمل القانوني نفسه، بل المستندات التي لم تصل بعد، وهو الجزء الذي نتابعه.New buildالمطوّر، والأرض والمشروع، والتراخيص والتصاريح، ووثائق العقد، والضمانات المصرفية ذات الصلة.Resaleسجل الملكية والرهون والديون، والمستندات، وقانونية التعديلات، والالتزامات تجاه اتحاد الملاك، وأي قيود أخرى ذات صلة.
- العقد الملزمبعد نجاح المراجعةهنا فقط يصل العقد الذي يحدد شروط إتمام المعاملة، والمواعيد النهائية، والمدفوعات، والنتائج المترتبة على عدم الالتزام بالاتفاق. ولن نوصي بالانتقال إليه من دون إتمام الفحص القانوني النافي للجهالة. وما تم الاتفاق عليه سابقاً هو ما ينبغي تدوينه فيه، والتأكد من ذلك من مسؤولية محاميكم.New buildيحدد المطور جدول المدفوعات. وقد يتضمن عدة دفعات أثناء البناء، أو حصة أكبر لا تُدفع إلا عند إتمام الشراء. ويعتمد الهيكل الدقيق على المشروع.Resaleعادةً ما يكون هناك عقد arras وعربون إضافي. وتُذكر الشروط، بما في ذلك عواقب الانسحاب، في العقد نفسه.
الجانب القانوني، نهجان مختلفان
عملية الشراء نفسها، والقانون نفسه، وعمل المحامي نفسه، ولكن وفق نهجين مختلفين.| بمفردكم | مع Arevont | |
|---|---|---|
| من يوصيكم بمحامٍ | يوصون بمحامٍ يتعاونون معه. | نوصيكم بشركة محاماة مستقلة، أو يمكنكم الاستعانة بمحاميكم الخاص. |
| ما قيمة الإحالة بالنسبة إليهم | لا توجد لديكم أي وسيلة لمعرفة ما إذا كان ذلك المحامي يدفع مقابل الإحالة. | لا نتقاضى أي شيء من المكتب الذي نوصي به، وسنصرّح بذلك بوضوح كلما سألتم. |
| ما دورهم؟ | يتمثل دورهم في بيع عقار محدد. | يتمثل دورنا في معرفة ما إذا كان شراؤه منطقياً. |
| من يتابع المعاملات؟ | أنتم، من بلد آخر، وبلغة ليست لغتكم، في مواجهة طرف البائع الذي لا يملك سبباً للاستعجال. | نحن نتولى ذلك، على الساحل وشخصياً حيثما كان ذلك مفيداً. ومعظم التأخير في الفحص القانوني النافي للجهالة يعود إلى مستندات لم تصل بعد. |
| اللغة | يكون التواصل عادةً باللغة الإسبانية أو الإنجليزية. | سنرشدكم خلال العملية بأكملها ونقرأ لكم النصوص الإسبانية. |
| عندما يكشف الفحص عن أمر ما | الشخص الذي يشرح لكم معنى الأمر يحتاج أيضاً إلى إتمام عملية البيع. | سنخبركم عندما يكون عقار ما خياراً سيئاً، وسنوضح السبب، حتى لو خسرنا الصفقة نتيجة لذلك. |
| بعد إتمام الشراء | ينتهي دورهم عادةً بعد إتمام عملية البيع. | نبقى إلى جانبكم حتى بعد استلامكم المفاتيح. |
التصويت الذي لم يذكره أحد، على شقة بقيمة 495.000 € في ميخاس
كانت الشقة مناسبة للميزانية ولطريقة استخدام العميل التي أرادها، وكان تأجيرها قصير الأجل جزءاً من الخطة. وكانت محجوزة بالفعل، كما دُفع العربون. هذه هي الحالة التي توضح سبب إجراء الفحص بعد الحجز، وسبب أهمية صياغة عقد الحجز إلى هذا الحد.- ما كان العميل يشتريهشقة تناسب الميزانية والاستخدام المقصود، وكان الإيجار قصير الأجل أحد أسباب شرائها. كان العقار محجوزاً بالفعل، كما كان عربون الحجز قد دُفع.
- ما اكتشفناهأثناء العمل مع المحامي، اكتشفنا أن اجتماعاً لاتحاد الملاك كان مقرراً بعد الحجز بوقت قصير، وكان التصويت على الإيجار قصير الأجل مدرجاً على جدول الأعمال. وكان سيتم تحديد مدى جدوى الشراء من خلال معلومة لم تكن موجودة في الإعلان على الإطلاق.
- ما فعلناهأوصينا بعدم المضي قدماً لمجرد أن العقار كان محجوزاً بالفعل. وانتظرنا نتيجة التصويت.
- ما الذي حدثلم يسمح التصويت بما كان العميل يعوّل عليه، ولذلك أوصينا بعدم المضي قدماً. وعاد عربون الحجز، وانسحب من الصفقة.
لم يتجنب العميل عملية شراء سيئة فحسب، بل لم يخسر عربون الحجز أيضاً.
كم ستكلفكم؟
- المشتري0 €تنسيقنا مجاني. لا توجد أي رسوم في أي مرحلة من مراحل الشراء، ولا رسوم إذا قررتم عدم الشراء.
- المحاميتدفعونها أنتم مباشرةً إلى المكتب. ويتقاضى المكتب الذي نوصي به نحو 1 % من سعر الشراء شاملاً ضريبة القيمة المضافة، ويغطي ذلك العمل بأكمله بدلاً من احتسابه بالساعة.
- التوصية بمحامٍلا شيء. لا نتقاضى عمولة ولا أي مكافأة أخرى من مكتب المحاماة مقابل التوصية به.
المحامي يتحملون تكلفته أنتم وليس نحن، وهو أحد البنود القليلة في عملية شراء إسبانية التي يمكن التنبؤ بها فعلياً مسبقاً. وبنسبة تبلغ نحو 1 % شاملة ضريبة القيمة المضافة، تعادل التكلفة تقريباً 3.500 € عند شراء بقيمة 350.000 €، ونحو 5.000 € عند 500.000 €، ونحو 10.000 € عند 1.000.000 €. ولأنها نسبة من السعر وليست فاتورة بالساعة، فإن الفحص المعقد لا يتحول إلى فاتورة أكبر.تشمل هذه الرسوم أكثر من مجرد التحقق. فالشركة التي نوصي بها تتولى إجراءات NIE، وفتح الحساب المصرفي الإسباني، والمرافق والتأمين على المنزل، ورخصة السياحة إذا كنتم تعتزمون تأجير العقار، وإقرارات الضرائب السنوية لغير المقيمين وضرائب الإيجار بعد ذلك. وستكون جهة اتصال موثوقة واحدة لمعظم ما ستحتاجون إليه هنا، بدلاً من التعامل مع خمس جهات.تنسيقنا الخاص مجاني، ويظل مجانياً إذا قررتم عدم الشراء. لا نتقاضى شيئاً مقابل البحث، ولا المعاينات، ولا الوقت الذي قضيناه. والاستثناء الوحيد هو رسوم حجز دُفعت بالفعل إلى البائع أو المطوّر. وستعرفون قبل دفع أي مبلغ ما إذا كانت ستُعاد إليكم، وتحت أي شروط.
لا نتقاضى أي عمولة أو تعويض آخر مقابل التوصية بمكتب محاماة. اسألوا مكاتب المحاماة الأخرى عن ذلك أيضاً. فإجابتهم تدل على طبيعتهم.
ما لا يستطيع الفحص القانوني فعله
إتمام الفحص ليس ضماناً. فهو يخبركم بأن كل ما أمكن التحقق منه قد جرى التحقق منه، وبما تم العثور عليه. ولا تنطبق كل البنود على كل عقار، كما يفحص المحامي ما هو ذي صلة بتلك المعاملة تحديداً.لا يعني الحجز أن كل شيء قد خضع للفحص بالفعل. فلا يمكننا التحقق من كل شيء قبله، وهذا هو تحديداً سبب إجراء الفحص بعده، وسبب وجوب أن يوضح عقد الحجز ما سيحدث لعربونكم إذا كشف الفحص عن مشكلة. وتعتمد إمكانية استرداده على صياغة ذلك العقد، كما تختلف من مطوّر إلى آخر ومن بائع إلى آخر. ولا يستطيع أحد أن يعدكم مسبقاً بأنه سيُعاد إليكم.نفحص ما يمكن فحصه، ونخبركم بما وجدناه وما يعنيه ذلك بالنسبة إلى الشراء، وإذا لم يصمد أمر جوهري أمام الفحص، فسوف نوصي بعدم الاستمرار، حتى عندما تكونون قد قررتم الشراء بالفعل. وقد فعلنا ذلك في صفقات كنا سنتقاضى أجراً عليها.وهناك حدّ آخر يتعلق بهذه الصفحة نفسها. تتغير القواعد في إسبانيا، كما تختلف حسب المنطقة ونوع العقار وطريقة استخدامه. تعاملوا مع ما تقرؤونه هنا على أنه شرح للمبادئ، وليس بديلاً عن الفحص الخاص بعملية شرائكم. وتخضع معاملتكم للقواعد السارية في ذلك الوقت ولمستندات ذلك العقار تحديداً.
أكثر الأسئلة شيوعاً حول الفحص القانوني النافي للجهالة
- هل يتم التحقق القانوني قبل الحجز أم بعده؟
- بعده. إذ يخرج الحجز العقار من السوق حتى يتمكن المحامي من إجراء التحقق التفصيلي من دون أن يشتريه شخص آخر في الأثناء. ولا يعني الحجز أنكم تشترون من دون معرفة، بل إن عقد الحجز هو الذي يحميكم، إذ يجب أن يوضح ما سيحدث للعربون إذا كشف التحقق عن مشكلة خطيرة.
- كم يستغرق التحقق القانوني؟
- عادةً من 2 إلى 4 أسابيع من تاريخ الحجز. وما يطيل المدة في الغالب ليس العمل القانوني أبداً، بل المستندات التي لم تصل من جهة البائع أو المطور أو مدير المجمع، ومتابعة هذه المستندات تقع على عاتقنا لا على عاتق المحامي.
- هل يُسترد عربون الحجز إذا وجد المحامي مشكلة؟
- يعتمد ذلك على صياغة عقد الحجز، ويختلف حسب المطور والبائع. فالحجز هو الدفعة الوحيدة التي تُدفع خارج نظام الضمان، ولذلك ينبغي أن تكون صغيرة، كما يجب أن يوضح العقد شروط إعادتها بجلاء. ولهذا يقرأه المحامي قبل تحويل الأموال، وليس بعد ذلك.
- هل يمكن أن أرث ديون المالك السابق؟
- قد تنتقل بعض الديون والالتزامات المرتبطة بالعقار إلى المالك الجديد، ولهذا يشمل التحقق العقار لا البائع وحده. ففي إسبانيا، تتبع الديون العقار لا الشخص، ولذلك قد تنتقل إليكم رسوم المجمع أو الضرائب أو الغرامات غير المسددة. ويتحقق المحامي من الوضع مع إدارة المجمع ويطلب الشهادات ذات الصلة قبل التوقيع.
- هل أحتاج إلى محامٍ خاص بي، أم يكفي محاميكم؟
- تحتاجون إلى محامٍ مستقل يمثلكم أنتم، لا المطور أو البائع. ونحن نوصي عادةً بشركة Malaga Solicitors، وهي شركة إسبانية مستقلة في Costa del Sol، ولا نتقاضى أي عمولة مقابل ذلك. ويمكنكم بدلاً من ذلك الاستعانة بمحاميكم الإسباني الخاص، وفي كلتا الحالتين يعمل المحامي لمصلحتكم.
- باسم من يجب تسجيل العقار؟
- باسمكم، أو باسم الزوجين معاً، أو بطريقة أخرى تبعاً لوضعكم العائلي والمالي. لا توجد إجابة صحيحة واحدة. وقد يؤثر أسلوب تملك العقار لاحقاً في الميراث والضرائب والبيع، ولذلك من الأفضل اتخاذ القرار مع المحامي ومستشار الضرائب قبل عقد البيع والشراء، لا عند كاتب العدل. وإذا كنتم تشترون بصفتكم زوجين، أو لديكم أطفال، أو تملكون أصولاً كبيرة في إسبانيا، أو تفكرون في الشراء عن طريق شركة، فأبلغوا المحامي بذلك منذ البداية تماماً.
- هل يتعين عليّ القدوم إلى إسبانيا لاستكمال الإجراءات القانونية؟
- ليس من أجل التحقق نفسه. فبموجب توكيل، يستطيع المحامي تولي معظم الإجراءات، بما في ذلك التوقيع لدى كاتب العدل. ومع ذلك، نفضل أن تأتوا مرة واحدة على الأقل، كما أن ترتيب التوكيل يكون أسهل أثناء وجودكم هنا من ترتيبه من بلد إقامتكم، حيث يتطلب عادةً إجراءات إضافية وتصديقاً بالأبوستيل وترجمة.
- كم تبلغ تكلفة الفحص القانوني ومن يدفعها؟
- أنتم تدفعونها مباشرة إلى مكتب المحاماة وليس عن طريقنا. يتقاضى المكتب الذي نوصي به نحو 1 % من سعر الشراء، شاملاً ضريبة القيمة المضافة، ويغطي ذلك العمل بأكمله وليس الفحص فقط. ولا نحصل على أي حصة منها.
