الإعلانات العقارية الوهمية في إسبانيا وكيفية اكتشافها
خلال 30 ثانية
معظم الإعلانات التي تبدو وهمية في Costa del Sol ليست وهمية. تشارك الوكالات المخزون نفسه، لذلك غالباً ما تعلن عشرات المكاتب عن الشقة نفسها بأسعار مختلفة. وقد يظل عقار بيع في مارس منشوراً على الإنترنت في سبتمبر. ومع ذلك، توجد إعلانات وهمية حقيقية. ويُحدد سعرها بأقل من سعر السوق بنسبة 20 إلى 40 % لجمع بياناتكم الشخصية.
لماذا كان الإعلان خاطئاً، ولم يكذب عليكم أحد
أولاً، إليكم التفسير البسيط، لأنه يغطي معظم الحالات. تتشارك الوكالات في Costa del Sol إعلاناتها عبر شبكات مهنية. لذلك، تظهر الشقة نفسها على عشرات المواقع في الوقت نفسه. تكتب كل وكالة وصفها الخاص، وتستخدم صورها الخاصة، وتحدد أحياناً سعرها الخاص. لا يرتكب أحد أي احتيال. لكن التجربة تظل تبدو تماماً كأنها إعلان مزيف.هذا مهم لأن الحل يختلف. بالنسبة إلى الإعلان المشترك، تحققوا من أنه لا يزال متاحاً. أما في حالة الإعلان الوهمي، فتوقفوا ولا تتابعوا.
ما اختبرتموهما حدث فعلاً
- السعر في الإعلان لم يكن السعر الحقيقي
- غالباً ما يكون الإعلان قديماً فحسب. أو تكون إحدى الوكالات قد نسخت السعر من الشبكة ولم تحدّثه قط. ترتفع الأسعار وتنخفض على هذا الساحل خلال فترة عرض العقار. والسعر الذي وجدتموه يوضح آخر يوم حدّثت فيه تلك الوكالة ملفها، لا أكثر.
- قالوا لي إنه بيع للتو وعرضوا عليّ شيئاً آخر
- أحياناً تكون هذه حيلة: يعلنون عن عقار واحد لجذبكم، ثم يعرضون عليكم شيئاً آخر. لكن الأمر يكون صحيحاً في أغلب الأحيان، إذ لم تتم إزالة الإعلان ببساطة، لأن إزالة وحدة مباعة من ثلاثين موقعاً ليست أولوية لدى أحد. وللتمييز بين الحالتين، اسألوا متى دخل العقار مرحلة التفاوض وما إذا كان قد وُقّع لدى كاتب العدل، واسألوا قبل أن تستقلوا الطائرة.
- عُرضت الشقة نفسها ست مرات بأربعة أسعار
- هذه هي آلية عمل الشبكة المشتركة كما صُممت، وليست ستة بائعين يتنافسون معاً. وهذا يعني أيضاً أن أدنى الأسعار الأربعة ليس صفقة رابحة، بل هو ببساطة رقم قديم وضعته إحدى الوكالات للوحدة نفسها. ولن يقبل البائع ذلك السعر لمجرد أنكم وجدتموه.
- الصور لا تشبه العقار إطلاقاً
- عادةً لا يكون الأمر متعمداً. فالعدسات واسعة الزاوية، واليوم المشمس، وتحرير الصور، يمكن أن تجعل الغرفة تبدو أفضل مما هي عليه، وقد تكون الصور قديمة منذ سنوات. لقد زرنا عقاراً كان أقدم بكثير مما أوحت به الصور. هذا ليس احتيالاً، بل هو ببساطة ما يمكن للصورة أن تفعله. ولهذا يمكن لجولة مباشرة عبر الفيديو أن تجيب عن سؤال تعجز الصور عن الإجابة عنه.
لماذا تُعلن الشقة نفسها بثلاثة أسعار مختلفة؟لأن ثلاث وكالات تعلن عن عقار يملكه بائع واحد عبر شبكة مشتركة، وقد حدّثت كل وكالة ملفها في يوم مختلف. لا يوجد سوى سعر طلب حقيقي واحد، والبائع هو من يحدده. وتوضح الأسعار المختلفة أي وكالة تتابع عملها، لا أيها أرخص. فالشراء عبر الإعلان الأقل سعراً لا يعني أنكم ستدفعون السعر الأقل.
أربعة أنواع من الإعلانات ليست كما تبدو
يمكن للإهمال، وتقنية البيع، والخداع الحقيقي، أن تبدو متشابهة في نتائج البحث. لكنها لا تكون متشابهة بعد طرح سؤال واحد. ويقدم كل عمود أدناه ذلك السؤال لكم.
| الإعلان المشتركقانوني وطبيعي هنا | الإعلان القديمقانوني وطبيعي هنا | سعر الطُعمقانوني، وتقنية مبيعات | الإعلان العقاري الوهميغير قانوني ونادر | |
|---|---|---|---|---|
| كيف يبدو | وحدة واحدة في مواقع عديدة، بأسعار وصور مختلفة. | ما زال منشوراً، رغم بيعه أو حجزه قبل أسابيع. | أقل بكثير من مستوى الأسعار في المنطقة، ولا يتوفر فعلياً تقريباً. | صور معاد استخدامها، بسعر أقل من السوق بنسبة 20 إلى 40 %، والتواصل عبر التطبيق فقط. |
| هل كذب أحد | لا. بائع واحد، موزع بين الوكالات. | لا. لا تستفيد الوكالة من إزالته. | ليست كذبة، بل أسلوب. | نعم. صُمم لجمع بياناتكم. |
| السؤال الحاسم | ما السعر المطلوب من البائع اليوم؟ | هل هو قيد التفاوض، أم محجوز، أم موثق لدى كاتب العدل؟ | هل يمكنني رؤية رقم المرجع والسعر الحالي مكتوبين؟ | هل ستلتقي بي في العقار، بعد أن يطّلع محاميّ على المستندات أولاً؟ |
بيع العقار قبل أشهر، ولا يزال الإعلان منشوراً. لماذا؟لأن إزالته لا تحقق للمكتب أي فائدة، ولا يزال الإعلان يجلب الاستفسارات. عندما تكون وحدة واحدة معروضة على ثلاثين موقعاً، فإن المكتب الذي نشرها لم يحدّث معظم تلك المواقع الثلاثين. لا تفترضوا شيئاً لمجرد أن الإعلان لا يزال منشوراً على الإنترنت. أكدوا دائماً التوفر بدلاً من افتراضه.
علامات الخطر بترتيب ظهورها
غالباً لا تعني علامة واحدة شيئاً بمفردها. أما وجود علامتين معاً فهو سبب للتريث وطلب شيء مكتوب.
- يستحق الاستفسار عنهسعر أقل بكثير من مستوى المنطقةأقل بنسبة عشرين بالمئة أو أكثر من أسعار العقارات المماثلة، من دون تفسير في الإعلان. عادةً ما تكون للصفقات الحقيقية أسباب، مثل البيع ضمن التركة، أو الحجز على العقار، أو وجود مشكلة قانونية، أو إقامة مستأجر فيه بالفعل.What to do insteadاسألوا عن سبب انخفاض السعر إلى هذا الحد. إذا لم يتمكن أحد من تفسير الخصم، فذلك بحد ذاته علامة تحذير.
- يستحق الاستفسار عنهالتواصل عبر تطبيق مراسلة فقطلا عنوان للمكتب، ولا هاتف ثابت، ولا اسم شركة يمكنكم البحث عنه.What to do insteadلدى الوكالة الإسبانية الحقيقية مكتب فعلي، وشركة مسجلة، ورقم ضريبي. لا شيء من ذلك سري. اطلبوه.
- توقفوا هنالا معاينة قبل الدفعطلب دفع مبلغ أو رسم حجز أو عربون قبل أن يدخل أي شخص إلى العقار.What to do insteadتوقفوا. هذا أوضح حد فاصل في العملية برمتها.
- تمهّلوااستعجال زائفعشرة مشترين آخرين، وارتفاع السعر يوم الاثنين، ومعاينة أخرى الليلة. لا يمكن التحقق من أي من ذلك.What to do insteadيمكن إثبات الندرة الحقيقية بمستند. اطلبوا رؤية ذلك المستند.
- سهل التحققصور جاهزة للاستخدام، أو صور لا يظهر فيها أي عقارمساحات داخلية من إعلانات أخرى، وعلامة مائية مقصوصة، ومجموعة صور تُظهر المسبح ولا تُظهر أي غرفة.What to do insteadأجروا بحثاً عكسياً عن الصور لاثنتين منها. لن يستغرق ذلك سوى دقيقة.
- يستحق الاستفسار عنهلا شيء مكتوبلا رقم مرجعي، ولا مخطط الطابق، ولا عنوان، ولا استعداد لذكر السعر في رسالة بريد إلكتروني.What to do insteadيكون كل ذلك مكتوباً في مكان ما في الإعلان الحقيقي، ويمكن لوكيل البائع إرساله خلال خمس دقائق.
- توقفوا هنانقداً أو حساب غير معتادحساب شخص عادي، أو شركة في دولة لا علاقة لها بالمعاملة، أو طلب الدفع نقداً.What to do insteadلا يُعد أي من هذه الأمور الثلاثة طبيعياً في عملية شراء إسبانية. توقفوا.
كيف تعمل إعلانات «السعر يبدأ من»، وما هي الصيغة الصادقة لها
إن أكثر الأسعار المضللة فعالية على هذا الساحل ليست وهمية، بل هي أسعار حقيقية لوحدة لا يرغب فيها أحد تقريباً: الطابق الأرضي المواجه للشمال، أو أصغر مخطط في المبنى، أو الوحدة المجاورة لغرفة النفايات. تلك الوحدة معروضة فعلاً للبيع بهذا السعر، لكن تكلفة كل وحدة أخرى في المجمع السكني أعلى بكثير.لهذا السبب ننشر كلا الرقمين. فأدنى سعر معلن هو نقطة الدخول إلى ذلك النوع من العقارات. أما الاختيار الحقيقي فيبدأ بميزانية أعلى. ومن واقع خبرتنا، هذه هي الميزانية التي تبدأ عندها في الحصول على الأمور التي جاء الناس من أجلها فعلاً: إطلالة على البحر، ومسافة قصيرة سيراً إلى الشاطئ، وشمس على التراس في الشتاء، وشارع هادئ.
| شقق | منازل متلاصقة | بنتهاوس | فلل | |
|---|---|---|---|---|
| أدنى سعر معلن | 250 000 € | 350 000 € | 300 000 € | 600 000 € |
| حيث يصبح الاختيار حقيقياًإطلالة على البحر، وبضع دقائق إلى الشاطئ، كما أن الاتجاه والخصوصية يرفعان السعر كل منهما بمئات الآلاف | 300 000 € | 500 000 € | 450 000 € | 1 000 000 € |
هل يُعد التصيير الحاسوبي في إعلان عقار جديد مضللاً؟ليس بمفرده، إذ لا يوجد في مشروع لم يُبنَ بعد ما يمكن تصويره فعلياً. المهم هو أن يوضح الإعلان أن الصورة تصيير، وأن تطابق الصور الوحدة المحددة المعروضة عليك، لا شقة العرض فقط، وأن تعرف ما هو مشمول فعلاً في المواصفات. اطلب المخططات وقائمة المواد وتاريخ إتمام الشراء المتوقع كتابةً. وإذا أظهرت صورة مسبحاً غير موجود في المخططات، فاعتبرها رسماً لا وعداً.
الفحص الذي يستغرق عشر دقائق ويمكنك إجراؤه بنفسك
لا يحتاج أي من ذلك إلى تدخلنا. أجرِ هذه الخطوات على أي عقار تنوي السفر لمعاينته.
- أجرِ بحثاً عكسياً عن صورتينإذا ظهرتا في إعلانات أقدم لعقار مختلف أو بلدة مختلفة أو في مكتبة صور جاهزة، فقد حصلت على إجابتك.
- Where
- صور Google أو أداة بحث عكسي
- How long
- أقل من دقيقة
- ابحث عن العنوان أو المجمع السكني المخطط عبر البوابات العقاريةمن الطبيعي وجود عدة نسخ من الوحدة نفسها. أما إذا وجدت نسخة واحدة فقط، على موقع واحد، ومن دون رقم مرجعي، فألقِ عليها نظرة أدق.
- Where
- Idealista وFotocasa، للمشتري الأجنبي.
- تحقق من وجود الوكالةاسم شركة، ورقم ضريبي، وعنوان مكتب فعلي، وتقييمات على منصة لا تستطيع الوكالة تعديلها.
- Where
- موقع الوكالة نفسه والبحث على الخريطة
- اطلب الرقم المرجعي والسعر الحالي كتابةًيمكن للبائع الحقيقي تقديم كليهما بسرعة.
- Watch out
- إذا واجهت صمتاً أو إجابة مراوغة، فهذه نتيجة مفيدة للاختبار وليست دليلاً على فشل الاختبار.
- اسأل عن مرحلته الحاليةمتاح، أو تمت جدولة معاينة العقار، أو قُدم عرض، أو حُجز، أو وُثق لدى كاتب العدل. إن مطالبة شخص باختيار واحدة من هذه الحالات الخمس هي أسرع طريقة لمعرفة ما إذا كان العقار معروضاً للبيع فعلاً.
- لا ترسل أموالاً لمعاينة أي شيءلا رسوم حجز، ولا رسوم معاينة العقار، ولا عربون قبل المعاينة، ولا دفعات إلى حساب خاص.
- Watch out
- هذه هي القاعدة التي وُجدت الفحوصات الخمسة الأخرى لحمايتها.
ماذا تفعل بشأن إعلان يعجبك فعلاً
بالنسبة إلى المشتري الأجنبي، يبدأ الأمر عادةً بإعلان تتم مشاركته في مجموعة على Facebook أو العثور عليه في موقع تجميعي تشيكي. وغالباً ما يكون الإعلان قديماً منذ أسابيع، وأحياناً يعرض سعراً بالكرونة التشيكية وفق سعر صرف لا يستخدمه أحد حالياً. وقد يكون العقار نفسه حقيقياً تماماً، حتى لو لم يثبت الإعلان المحيط به شيئاً. وتحسم المسألة ثلاث خطوات بسيطة.
- أرسل الرابط، لا الوصفيحتوي عنوان URL على الرقم المرجعي واسم المكتب والسعر الذي رأيته. وهذا ما يجعل التحقق ممكناً. أما لقطة الشاشة فتحذف هذه العناصر الثلاثة كلها.
- اذكر ما تريد معرفتههل لا يزال متاحاً؟ ما السعر اليوم؟ هل هي الوحدة نفسها الموجودة في الإعلانات المشابهة الأخرى؟ تغطي هذه الأسئلة الثلاثة تقريباً كل صور المشكلة.
- اسأل قبل أن تحجز أي شيءتُعد الرحلات الجوية والفنادق والإجازة من العمل الجزء المكلف في حالة وجود إعلان غير صحيح. أما التحقق قبل الحجز فلا يكلف سوى فترة بعد الظهر من وقت شخص ما، وليس من الضروري أن تكون فترة بعد الظهر الخاصة بك.
نقوم بذلك حتى بالنسبة إلى العقارات التي لا تربطنا بها أي صلة، بما فيها العقارات المدرجة من وكالات أخرى، ولا يكلفك ذلك شيئاً في كلتا الحالتين. فما يمكننا رؤيته ولا يمكنك رؤيته هو التوافر المباشر في شبكة الوسطاء العقاريين، والسعر الذي يطلبه البائع فعلياً اليوم، وما إذا كانت الإعلانات الأربعة تخص وحدة واحدة أم أربع وحدات منفصلة.
ما يمكنك التحقق منه، وما يتطلب شبكة الوسطاء العقاريين
يمكنكم تنفيذ نصف هذه القائمة بصورة أفضل منا، لأنكم من يقرر ما تريدون. أما النصف الآخر فيتطلب الوصول إلى نظام لا يمكنكم تسجيل الدخول إليه.| بمفردكم عبر بوابات العقارات | مع جهة المشتري | |
|---|---|---|
| صور مسروقة أو معاد استخدامها | يحسم البحث العكسي عن الصور الأمر خلال دقيقة. لا تحتاجون إلى أي شخص لهذا الغرض. | الفحص نفسه، من دون ميزة إضافية. |
| ما إذا كانت الوكالة حقيقية | اسم الشركة، وعنوان المكتب، وتقييمات يمكنكم قراءتها. تحقق مباشر من التشيك. | نعرف المكتب عادة مسبقاً، وهذا أسرع لكنه ليس أفضل. |
| هل لا يزال متاحاً اليوم؟ | أنتم تعتمدون على من يجيب على الهاتف في المكتب الذي نشر الإعلان. | توافر مباشر من الشبكة المهنية التي تتشارك فيها الوكالات، إلى جانب اتصال مباشر بمكتب العقار المعلن. |
| السعر الذي يطلبه البائع حالياً | ترون السعر الذي أدخله كل مكتب آخر مرة، وقد يكون قد مضت عليه أشهر. | السعر المطلوب حالياً، وما إذا كان قد تغير خلال فترة عرض العقار. |
| أربعة إعلانات أم أربعة عقارات؟ | من الصعب معرفة ذلك. تختلف الصور والمساحات والمراجع بين المكاتب للوحدة نفسها. | اكتشاف التكرارات بين الوكالات، وهو ما يحول قائمة مختارة من العقارات مربكة إلى قائمة حقيقية. |
| مدة عرضه للبيع | غير ظاهر على البوابات. | ظاهر، وهو من أكثر الأمور فائدة التي ينبغي معرفتها قبل تقديم عرض. |
| ما تخفيه الصور | لا يمكن معرفة ذلك من الإعلان بأي حال. | يقف شخص داخل العقار حاملاً كاميرا ويجيب عن السؤال المحدد الذي طرحتموه. |
هذه ليست صفحة عن وكلاء غير نزيهين
معظم الوكالات على هذا الساحل نزيهة، والسلوك الموصوف أعلاه ليس خداعاً في الغالب. إنها شبكة إعلانات مشتركة، وثلاثون مكتباً لا يملكون سبباً لتحديث الإعلانات القديمة، وتقنية مبيعات واحدة ناجحة. إن اعتبار كل ذلك احتيالاً يجعل المشتري شديد الارتياب من الأمور الخطأ، وغير مبالٍ بالمخاطر الحقيقية.نحن أيضاً لا نستطيع رؤية كل شيء. يمكننا تأكيد التوافر والسعر الحالي والإعلانات المكررة ومدة بقاء العقار في السوق. لا يمكننا أن نخبركم من خلال الشاشة ما إذا كان جدار ما رطباً، أو ما إذا كان سقف الجار يحجب الإطلالة من منطقة المسبح، أو كيف يبدو صوت الشارع عند الثامنة صباحاً. تتطلب هذه الأمور وجود شخص في الموقع، وهي خدمة مختلفة ومجانية أيضاً.ولا تزال البوابات المكان المناسب للبحث. تصفحوها، واحفظوا ما يعجبكم، وتحققوا قبل حجز رحلة جوية، لا قبل إرسال استفسار. تكلفة الإعلان الخاطئ ليست الاستفسار أبداً، بل الرحلة.
أكثر الأسئلة شيوعاً حول إعلانات العقارات في إسبانيا
- اختفى الإعلان. هل يعني ذلك أن العقار بيع؟
- ليس بالضرورة. تختفي الإعلانات عندما يتم حجز العقار، أو يسحبه البائع، أو ينتقل البائع إلى وكالة أخرى، أو يحدّث أحدهم الملف أخيراً. وقد يظهر الإعلان مجدداً لاحقاً بسعر مختلف وتحت رقم مرجعي مختلف. إذا أعجبكم العقار، فاسألوا عما حدث بدلاً من الافتراض. قد يظل العقار المسحوب معروضاً للبيع لمشترٍ يزوره شخصياً.
- يريد البائع عربوناً لحجز العقار قبل أن أقوم بمعاينة العقار. هل هذا طبيعي؟
- يُعد عربون الحجز أمراً طبيعياً لعقار قررتم شراءه، بعد أن يقرأ محاميكم عقد الحجز، وبعد دفع المبلغ إلى الحساب المذكور في ذلك العقد. أما دفع مبلغ لحجز شيء لم تروه ولم يتحقق منه أحد، فليس الأمر نفسه على الإطلاق. إذا كانت معاينة العقار مشروطة بدفع المال أولاً، فالإجابة هي لا، ولا تحتاجون إلى تفسير.
- كيف أتحقق من أن وكالة إسبانية حقيقية قبل التعامل معها؟
- ابحثوا عن اسم الشركة ورقمها الضريبي في موقعها الإلكتروني، وعن عنوان مكتب يمكنكم العثور عليه على الخريطة، وعن تقييمات على منصة لا تسيطر عليها الوكالة. ولدى الأندلس أيضاً سجل عام لوكالات العقارات، وسيخبركم المكتب الراسخ بسرور بمكان العثور عليه. أنتم لا تبحثون عن شعار على موقع إلكتروني، بل عن سجلات رسمية يحتفظ بها طرف آخر.
- هل أتوقف عن استخدام البوابات الإسبانية؟
- لا. فهذا هو المكان الذي يوجد فيه السوق، وتصفح هذه المواقع هو الطريقة التي يتعرف بها معظم عملائنا أولاً إلى ما يريدون. فكروا فيها كواجهة متجر، لا كقاعدة بيانات. تكون الصور والمخططات والموقع دقيقة عادة. أما السعر والتوافر فهما التفصيلان اللذان يقدمان على التقادم أولاً.
- أعاد شخص نشر إعلان عقاري في مجموعة تشيكية على فيسبوك، مع سعر بالكرونة التشيكية. هل هذا آمن؟
- غالباً ما يكون العقار حقيقياً. أما الإعلان المرتبط به فعادةً لا يتولى أحد تحديثه. قد يكون عمره أسابيع أو أشهراً، وقد استُخدم في تحديد سعر الكرونة التشيكية سعر صرف لم يعد أحد يعتمد عليه، وغالباً ما يكون الرقم المرجعي مفقوداً، لذلك لا يمكن تتبع الإعلان إلى البائع. تعامل معه على أنه صورة لشيء كان موجوداً في وقت سابق. اعثر على الإعلان الإسباني الأصلي وتحقق انطلاقاً منه.
