شراء العقار عبر شركة: متى يكون ذلك منطقياً
خلال 30 ثانية
بالنسبة إلى جميع المشترين تقريباً لعقار عطلات واحد، الإجابة هي لا. فالشركة تضيف إقرارات سنوية، وتفرض ضرائب على استخدامكم الشخصي للعقار، وتجعل البيع أكثر تعقيداً. كما أنها لا تخفض ضريبة الشراء ولو بمقدار يورو واحد.
كم عدد العقارات الإسبانية، وهل هناك نشاط تجاري حقيقي وراء ذلك؟
- منزل عطلات واحداشتروا بصفتكم الشخصية. هذا هو الجواب البسيط والمعتاد بالنسبة إلى كل مشترٍ تقريباً.
- عقارات متعددة، مؤجرة تجارياً كعمل تجاري حقيقيقد تكون الشركة مناسبة. احصلوا على مشورة ضريبية مستقلة قبل تأسيسها، استناداً إلى أرقامكم الخاصة.
هل تكون الشركة مناسبة عادةً لمنزل عطلات واحد؟
لا، ومن المفيد قول ذلك بوضوح بدلاً من تقديمه كخيار محايد بين خيارين متساويين في الجودة. إذا كنتم تشترون عقاراً واحداً لاستخدامكم الشخصي واستخدام عائلتكم، فغالباً ما تكون الملكية الشخصية أبسط وأقل تكلفة في التشغيل والبيع. وكل ميزة حقيقية تقدمها الشركة تنطبق على وضع مختلف عن وضعكم.يتكرر هذا السؤال باستمرار، وعادةً ما ينطلق من افتراض تشيكي مفاده أن الشركة يمكن أن تحمي من الضريبة بالطريقة التي تفعلها أحياناً في البلد الأم. أما في إسبانيا، وبالنسبة إلى منزل عطلات واحد، فهي تفعل العكس عادةً. إذ تدفعون ضريبة الشراء نفسها، وطبقة إضافية من الضريبة على استخدامكم الشخصي للعقار، ومجموعة من الإقرارات السنوية التي لا يضطر الفرد الخاص إلى التفكير فيها مطلقاً.
ما يفترضه الناسكيف تبدو الضريبة فعلياً
- تخفض الشركة الضريبة المدفوعة عند شراء العقار
- لا تفعل ذلك. تُحتسب ITP أو IVA بالإضافة إلى AJD، وهي ضريبة الشراء لمرة واحدة، بالطريقة نفسها بصرف النظر عن هوية المشتري، سواء كان شخصاً أم شركة.
- تحمي الشركة العقار من احتسابه ضمن الثروة الشخصية
- تظل الأسهم نفسها أصلاً تملكونه، وتُقيّم من خلال الميزانية العمومية الخاصة بالشركة، كما تظل محتسبة لأغراض ضريبة الثروة. راجعوا الدليل المخصص لضريبة الثروة لمعرفة الآلية.
- استخدامكم الشخصي للعقار، من خلال شركتكم، ترتيب محايد ضريبياً
- ليس الأمر كذلك عموماً. إذا كانت الشركة تملك العقار واستخدمتموه أنتم أو عائلتكم استخداماً شخصياً، فسيُعامل الترتيب كما لو أن الشركة أجرته لكم بالقيمة الإيجارية السوقية، ويخضع دخل الإيجار المفترض هذا للضريبة.
متى تستحق الشركة تكلفتها؟
هناك أربع حالات حقيقية، وتشترك جميعها في أمر واحد: لا تتعلق أي منها بمنزل عطلات واحد. تضيف الشركة عبئاً إدارياً ومالياً حقيقياً، ولا يؤتي هذا العبء ثماره إلا عندما يكون حجم النشاط كافياً لتبرير إدارته. وتُذكر حالتا التخطيط للخلافة والفصل في المسؤولية أدناه باعتبارهما اعتبارات حقيقية، من دون تفصيل بالأرقام، لأن الآليات الفعلية تعتمد على قواعد المعاهدات العابرة للحدود وعلى ظروف لا يمكن لأي قاعدة عامة حسمها.
- محفظة حقيقية، وليست عقاراً واحداًيملك المستثمر عدة عقارات إسبانية بغرض تأجيرها، وليس منزلاً واحداً للعطلات، ولذلك يكون لديه سبب عملي أكبر لاستخدام هيكل شركات: إدارة مشتركة، ومجموعة حسابات واحدة تغطي أصولاً متعددة، وهيكل يمكنه الحصول على تمويل بضمان المحفظة بأكملها.
- التخطيط للخلافة عبر الأجيال على النحو الصحيحقد يكون نقل أسهم شركة عبر أفراد العائلة أبسط في بعض الحالات من نقل ملكية عقار مملوك مباشرة. لكن ذلك يعتمد كلياً على معاهدة الخلافة والميراث المحددة بين إسبانيا وبلدكم الأم، وهو أمر ينبغي عرضه على متخصص في كلا البلدين.
- نشاط تجاري قائم يحتاج بالفعل إلى وجود في إسبانياتختلف الوضعية الضريبية لشركة تمارس نشاطاً تجارياً حقيقياً في إسبانيا، مثل إدارة نشاط تأجير باعتباره نشاطها الفعلي، عن وضع شركة صورية أُنشئت لمجرد حيازة شقة واحدة للعطلات.
- فصل المسؤولية لنشاط تأجير أعلى خطراًعندما يكون العقار مؤجراً تجارياً على نطاق فعلي كبير، مع مخاطر تشغيلية حقيقية، ينظر بعض المالكين في هيكل شركات لأسباب تتعلق بالمسؤولية. وهذا اعتبار حقيقي. لكن يجب موازنة التكلفة الإدارية بصدق في مقابل خطر قد تغطيه وثيقة تأمين جيدة بتكلفة أقل.
لاحظوا ما ليس مدرجاً في هذه القائمة: شراء شقة لقضاء العطلات العائلية وتأجيرها أحياناً. هذه هي الحالة العادية التي تحصل غالباً على هيكل شركات غير ضروري، ولا ينبغي أن يحدث ذلك.
ما الذي يتعين عليكم الإبلاغ عنه بعد أن تملك الشركة العقار، ومتى؟
ثلاثة إقرارات متكررة، وجميعها تتم في الفترة نفسها من السنة. منذ أن أنشأ Real Decreto 609/2023 السجل الوطني Registro de Titularidades Reales، يتعين على كل شركة إسبانية الإفصاح عن مالكها المستفيد، أي الشخص الحقيقي الذي يملكها أو يسيطر عليها في نهاية المطاف. ويحدث ذلك مرتين: مرة في عقد التأسيس نفسه، ومرة أخرى مرفقاً بالحسابات السنوية المودعة كل عام لدى Registro Mercantil، أي السجل التجاري. وهذا متطلب وطني لا يقتصر على العقارات، وينطبق سواء كانت الشركة خاملة أم تمارس نشاطاً تجارياً فعلياً.إضافة إلى ذلك، يتعين على الشركة تقديم إقرار سنوي بضريبة Impuesto sobre Sociedades إلى هيئة الضرائب الوطنية، AEAT. وينطبق ذلك حتى في السنة التي لا يوجد فيها أي نشاط على الإطلاق، وتُسمى هذه الحالة إقراراً صفرياً. وليس تخطي هذا الإقرار خياراً آمناً. فالعقوبات تتزايد كلما طال غياب الإقرار المطلوب، وهي القاعدة نفسها التي يصفها دليل الضرائب لغير المقيمين في هذا الموقع فيما يتعلق بالإقرار السنوي الخاص بالفرد.
| يناير | فبراير | مارس | أبريل | مايو | يونيو | يوليو | أغسطس | سبتمبر | أكتوبر | نوفمبر | ديسمبر | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| الإقرار الضريبي للشركات (Impuesto sobre Sociedades) | يوليو | |||||||||||
| الحسابات السنوية المودعة لدى Registro Mercantil | يوليو | |||||||||||
| الإفصاح عن المستفيد الحقيقي (titularidad real) | يوليو |
- الإقرار الضريبي للشركات (Impuesto sobre Sociedades)
- يستحق في 25 يوليو للشركة التي تتبع السنة الميلادية. وتغيّر السنة المالية غير القياسية هذا التاريخ، لذا أكدوا تاريخكم مع محاسبكم.
- الحسابات السنوية المودعة لدى Registro Mercantil
- يُقدَّم مع الإقرار الضريبي أو بعده بفترة وجيزة.
- الإفصاح عن المستفيد الحقيقي (titularidad real)
- يُرفق بإيداع الحسابات السنوية، ويُقدَّم مرة أخرى عند التأسيس متى صادف ذلك خلال السنة.
إنجاز إجراءات الحصول على NIE لكل مدير، والحصول على الرقم الضريبي الإسباني الخاص بالشركة قبل تأسيسها، بدلاً من اكتشاف النقص لدى كاتب العدل، هو تحديداً ما تتولاه خدمة NIE والإدارة من Arevont إلى جانب عملية شراء كهذه.
ما تكلفة تشغيل الشركة، بصرف النظر عن عملية الشراء نفسها؟
حوالي 500 إلى 1 000 € سنوياً، فقط لإدارة الشركة الخاملة، إضافة إلى ضريبة شراء مماثلة تماماً للشراء باسم شخصي. ولا تزال الشركة الخاملة، أي التي تملك العقار ولا تمارس أي نشاط آخر، بحاجة إلى مسك دفاتر رسمي، وإقرار سنوي بضريبة الشركات، وحسابات سنوية تودع لدى السجل. وهذه تكلفة فعلية ومتكررة لا مثيل لها في حالة العقار المملوك شخصياً، بخلاف تكاليف الملكية السنوية العادية التي يتحملها كل مشترٍ بالفعل.إن الرسم السنوي بنسبة 3 % على القيمة المساحية هو الرقم الوحيد الذي يستحق الدقة، لأنه يخيف مشترين أكثر مما ينبغي. ولا ينطبق إلا على شركة مقيمة في دولة تصنفها إسبانيا كولاية قضائية غير متعاونة، وكانت تُسمى سابقاً ملاذاً ضريبياً. ولا تشيكيا ولا بولندا مدرجتان في تلك القائمة، ولذلك لا تفرضه شركة تشيكية أو بولندية مؤسسة بصورة عادية، ولا شركة إسبانية من نوع SL يملكها مساهم تشيكي أو بولندي. ومن المهم توضيح ذلك، لأن الخوف منه شائع، بينما المخاطر الفعلية، بالنسبة إلى المشترين الذين كُتب هذا الموقع لهم، تساوي عملياً صفراً.
| ضريبة الشراء (ITP أو IVA إضافة إلى AJD)مثل الشراء باسمك الشخصي | من دون توفير |
|---|---|
| إدارة سنوية لشركة خاملةمسك الدفاتر، الإقرار الضريبي، وإيداع السجلات | 500 إلى 1 000 € |
| رسم خاص بنسبة 3 % على القيمة المساحيةللدول غير المتعاونة فقط، وليس للتشيك أو بولندا | لا ينطبق |
| ضريبة شركات بنسبة 25 % على دخل الإيجارقارنها بمعدلك الشخصي لغير المقيمين على الدخل نفسه | يعتمد على الإيجار |
| التملك باسمك الشخصي بدلاً من ذلكمن دون أي كيان شركة | 0 €، من دون طبقة إضافية |
هل تصلح شركة تشيكية أو بولندية بدلاً من تأسيس شركة SL إسبانية؟يمكن لشركة أجنبية تملك عقاراً إسبانياً، ولا توجد قيود على الجنسية في هذا الشأن. وعملياً، يستخدم معظم المشترين الذين يحتاجون فعلاً إلى هيكل مؤسسي شركة SL إسبانية، لأن البنوك وكتاب العدل والسجل العقاري في إسبانيا مهيؤون للتعامل معها يومياً. وتضيف الشركة الأجنبية طبقة إضافية خاصة بها من التقارير العابرة للحدود، فوق كل ما سبق وصفه. أما تحديد الخيار الأبسط فعلاً في وضعكم، فهو مسألة ينبغي بحثها مع محامٍ يعمل في كلا النظامين القانونيين.
ما الذي ينبغي تأكيده قبل اختيار هيكل الشركة؟
هذه قائمة تحقق صادقة، وليست عرضاً تسويقياً لأي من الخيارين. يؤكد معظم المشترين الذين يقرؤونها أن أياً من هذه الحالات لا ينطبق عليهم، ويشترون بأسمائهم الشخصية.- هل هذا عقار واحد فعلاً للاستخدام الشخصي والعائلي؟إذا كانت الإجابة نعم، فهذه هي الحالة المعتادة، وتنطبق الإجابة الصادقة أعلاه: اشتروا بأسمائكم الشخصية. هذا لا يعني أن الشركة غير قانونية أو غير معتادة، بل يعني فقط أنها تضيف تكلفة من دون منفعة مقابلة في هذه الحالة.
- هل تملكون بالفعل، أو تخططون لتملك، عدة عقارات في إسبانيا؟بالنسبة إلى محفظة عقارية، توفر التكلفة الإدارية للشركة منفعة أكبر تعوّضها. حتى عندئذ، لا يعني ذلك تلقائياً أن الشركة هي الخيار الصحيح. فلا بد من إجراء الحسابات.
- هل يمثل انتقال الملكية بين الأجيال مصدر قلق حقيقياً وقريب الأجل؟هذه هي الحالة الوحيدة التي يمكن أن يساعد فيها الهيكل فعلاً، ولكن فقط مع الحصول على مشورة مناسبة بشأن المسائل العابرة للحدود. هذا لا يعني أن أي هيكل سيعمل بالطريقة نفسها بموجب قواعد الميراث التشيكية أو البولندية. ويجب التحقق من ذلك بشكل منفصل.
- هل يقع العقار في دولة مدرجة على قائمة إسبانيا للولايات القضائية غير المتعاونة؟هذه هي الحالة الوحيدة التي ينطبق فيها الرسم السنوي بنسبة 3 % أصلاً. بالنسبة إلى شركة تشيكية أو بولندية مؤسسة بصورة اعتيادية، فالإجابة هي لا، ولا ينطبق هذا البند عليكُم ببساطة.
باسمك الشخصي أو عبر شركة
العقار نفسه، مملوك بطريقتين. بالنسبة إلى منزل عطلات واحد، فإن العمود الأيمن هو الخيار المعتاد.| عبر شركة | بصفة شخصية | |
|---|---|---|
| ضريبة الشراء عند إتمام الشراء | متطابق: ITP أو IVA بالإضافة إلى AJD، محسوبة بالطريقة نفسها. | متطابق: لا يوجد أي توفير أيضاً عند الشراء بصفة شخصية. |
| استخدام العقار بنفسك | قد يؤدي ذلك إلى فرض بدل إيجار سوقي مفترض، خاضع للضريبة كدخل للشركة. | لا توجد مثل هذه المشكلة: أنتم تملكون عقاركم وتستخدمونه ببساطة. |
| إقرارات سنوية تتجاوز العقار نفسه | إقرار ضريبي للشركة كل عام، حتى في حال عدم وجود نشاط، بالإضافة إلى الحسابات السنوية والإفصاح عن المستفيد الحقيقي. | الإقرار السنوي المعتاد لغير المقيمين الذي تغطيه الأدلة الضريبية في هذا الموقع، ولا شيء أكثر. |
| تكاليف تشغيل تتجاوز العقار | حوالي 500 إلى 1 000 € سنوياً لإدارة الشركة الخاملة الأساسية. | لا شيء يتجاوز تكاليف ملكية العقار نفسه. |
| البيع لاحقاً | إما بيع العقار من خلال الشركة، أو بيع الأسهم نفسها. أما الخيار الثاني فهو معاملة أكثر تعقيداً بكثير، وتتطلب استشارة ضريبية متخصصة من جانبَي البائع والمشتري. | بيع عقار عادي، وهي العملية التي يصفها دليل تكاليف البيع والخروج في هذا الموقع. |
| الخضوع لضريبة الثروة | لا تزال الأسهم محتسبة، وتُقيّم من خلال الميزانية العمومية للشركة. | يُحتسب العقار نفسه. راجعوا دليل ضريبة الثروة لمعرفة من ينطبق عليه الخضوع فعلياً. |
ما تحسمه القاعدة العامة، وما لا تحسمه إلا أرقامكم الخاصة
معدل ضريبة الشركات (25 %) ومتطلب الإفصاح عن الملكية المستفيدة قواعد مستقرة، وقد تمت قراءتهما من المصدر الأصلي. كما تمت قراءة الرسم الخاص بنسبة 3 % ونطاق الولايات القضائية غير المتعاونة من المصدر الأصلي (Ley IRNR، المواد 40-45). والاستنتاج الواضح، وهو أنه لا ينطبق على شركة تشيكية أو بولندية مؤسسة بصورة عادية، يتبع مباشرة من ذلك النطاق. أما رقم تكلفة التشغيل البالغ حوالي 500 إلى 1 000 € سنوياً فهو تقدير سوقي جرى التحقق منه عبر مصدرين، وليس رقماً رسمياً منشوراً. وتختلف الأسعار الفعلية حسب مقدم الخدمة.لا تحسم أي قاعدة عامة ما إذا كانت الشركة ستوفر لكم المال في حالتكم الخاصة. فهذا يعتمد على ما إذا كنتم ستؤجرون العقار أصلاً، وعلى قيمة الإيجار، ووضعكم الضريبي الشخصي في بلدكم، ومسائل الخلافة عبر الحدود والمعاهدات التي لا يستطيع الإجابة عنها فعلياً إلا مستشار ضريبي يعمل في كلا الاختصاصين القضائيين. في الحالة العادية، أي عقار واحد للاستخدام الشخصي مع تأجيره من حين إلى آخر، فإن الافتراض الأولي الصادق هو أنه لن يوفر لكم المال. ويقع عبء إثبات جدوى هيكل الشركة وتبرير تكلفته على عاتق هذا الهيكل.لا يُجري أي شخص هنا الحساب الموصوف أعلاه. تنسّق Arevont قانونياً مع مستشار مستقل قبل أن تلتزموا بدفع عربون الحجز. وبهذه الطريقة، يُتخذ قرار بهذه الأهمية بناءً على أرقام فعلية، لا على افتراض تشيكي وصل إلى هنا عن طريق الخطأ.
الأسئلة الشائعة حول الشراء عبر شركة
- هل أقلق بشأن ضريبة 3 % بلا سبب؟
- بالنسبة إلى شركة تشيكية أو بولندية مؤسسة بصورة عادية، فالجواب يكاد يكون مؤكداً: نعم. ولا ينطبق الرسم السنوي بنسبة 3 % إلا على شركة مقيمة في دولة تصنفها إسبانيا كولاية قضائية غير متعاونة، ولا تشيكيا ولا بولندا مدرجتان في تلك القائمة. وهذا أحد أكثر المخاوف غير الضرورية شيوعاً حول هذا الموضوع.
- هل يمكنني بيع أسهم الشركة بدلاً من بيع العقار؟
- نعم، ويلجأ المشترون أحياناً إلى هيكلة البيع بهذه الطريقة لتغيير كيفية فرض الضريبة على المعاملة. وهي معاملة أكثر تعقيداً بكثير من بيع العقار العادي. وتتطلب استشارة ضريبية متخصصة من جانبَي البائع والمشتري. وينبغي للمشتري توخي الحذر عند قبول بيع الأسهم بدلاً من بيع العقار، من دون فهم الالتزامات التي تأتي مع الأسهم فهماً دقيقاً.
- هل يؤدي امتلاك العقار عبر شركة إلى تجنب ضريبة الثروة الإسبانية؟
- لا. فالأسهم نفسها أصل تملكونه بصفة شخصية، وتُقيّم من خلال الميزانية العمومية للشركة نفسها، وتُحتسب بالطريقة ذاتها التي يُحتسب بها العقار المملوك مباشرة. راجعوا دليل ضريبة الثروة لمعرفة من ينطبق عليه الخضوع فعلياً. وبالنسبة إلى معظم المشترين العاديين، لا ينطبق ذلك على أي شخص، سواء وُجدت شركة أم لا.
- ماذا يحدث لمدة الإيجار الدنيا إذا أجّرت شركة العقار لفترة طويلة؟
- تتغير. فالمدة الدنيا للمؤجر من الشركات بموجب قانون الإيجارات الإسباني هي 7 سنوات، بدلاً من 5 سنوات التي يمنحها المؤجر الفرد. ويغطي دليل العقارات المؤجرة هذا الموضوع بالكامل. وهذه نتيجة فعلية ومحددة يجدر بكم معرفتها قبل أن تقرروا كيفية امتلاك عقار تخططون لتأجيره لفترة طويلة.
