الرطوبة في شقة في Costa del Sol
خلال 30 ثانية
الرطوبة في Costa del Sol ليست عادةً بسبب تسرب. إنها تكاثف ناتج عن التقاء هواء دافئ ورطب بأسطح باردة في شقة خالية ذات جدران رقيقة. ولهذا فإن موسم الرطوبة هنا يمتد من نوفمبر إلى فبراير، وليس أغسطس. ولهذا أيضاً قد تفوح من شقة كانت مثالية في مايو رائحة العفن في يناير.
داخل الغرفةفي الخارج
- هواء داخلي دافئ ورطب
- هذا هو جانب الغرفة. فهو يحتفظ بالرطوبة التي لا يستطيع الجدار البارد الاحتفاظ بها.
- الجدارغير معزول، بطبقة واحدة
- بارد بما يكفي على سطحه الداخلي لينخفض إلى ما دون نقطة الندى في ليلة شتوية.
- نقطة الندى
- النقطة التي يطلق عندها الهواء الملامس للسطح البارد رطوبته على شكل تكاثف، وليس تسرباً.
- في الخارج
- هواء الليل الأبرد. وهذا هو السبب الحقيقي لبرودة السطح الداخلي للجدار.
لماذا يكون الشتاء موسم الرطوبة هنا، وليس الصيف؟
يتوقع المشترون وجود مشكلة رطوبة في أغسطس، حين يكون الجو حاراً والبحر دافئاً. لكن الأرقام المنشورة تقول العكس. هذه هي القيم المناخية المعتادة الخاصة بـ AEMET لمطار Málaga Airport، والمقاسة خلال الفترة من 1981 إلى 2010. وهي تفسر سبب معاناة الشقة المغلقة من نوفمبر إلى فبراير.
| الأشهر | متوسط الرطوبة النسبية | ما الذي يحدث داخل شقة مغلقة |
|---|---|---|
| من نوفمبر إلى يناير | 71 إلى 72 % | أسوأ تركيبة: هواء رطب في الخارج، وجدران باردة في الداخل، وانعدام التدفئة، وعدم فتح أي شخص للنافذة. عندها يظهر العفن في زوايا السقف وخلف خزائن الملابس. |
| فبراير إلى مارس | 67 إلى 68 % | لا يزال الجو رطبًا وباردًا ليلًا. عادةً ما يُكتشف الضرر الذي تسببت فيه أمطار ديسمبر الآن، على يد أول من يزور العقار. |
| أبريل إلى مايو | 59 إلى 63 % | تجف الشقة وتدفأ الجدران. وتحدث معظم معاينات العقارات في هذه الفترة أيضًا، ولهذا تحديدًا لا تخبرك المعاينة إلا بالقليل عن الرطوبة. |
| يونيو إلى يوليو | 58 % | هذه أكثر شهور السنة جفافًا على هذا الساحل. كما يزيل تكييف الهواء الرطوبة أثناء التبريد، لذلك تبقى الشقة المأهولة في الصيف جافة. |
| أغسطس إلى سبتمبر | 61 إلى 65 % | ترتفع الرطوبة مع ارتفاع درجة حرارة البحر، لكنها تظل دون مستويات الشتاء. وما يتذكره الناس باسم «رطوبة أغسطس» هو مزيج من الحرارة والرطوبة، وليس ذروة مستوى الرطوبة. |
| أكتوبر | 70 % | نقطة التحول. تصل أمطار الخريف، ويبرد المبنى، ويبدأ موسم الرطوبة من جديد. هذا هو الشهر الذي ينبغي فيه تجهيز الشقة، وليس ديسمبر. |
أغسطس
- متوسط الرطوبة
- 61 إلى 65 %
- سطح الجدار
- دافئ، قريب من حرارة الهواء
- إشغال المبنى
- مأهولة ومكيّفة
- ما يحدث
- جافة: يزيل تكييف الهواء الرطوبة أثناء التبريد
يناير
- متوسط الرطوبة
- 71 إلى 72 %
- سطح الجدار
- باردة، وغالبًا دون نقطة الندى
- إشغال المبنى
- خالية وغير مدفأة
- ما يحدث
- تكاثف على الأسطح الأبرد
هل الساحل أكثر رطوبة فعلًا من داخل إسبانيا؟نعم، لكن الرقم أقل مما يذكره الإنترنت. يبلغ متوسط مطار مالقة 65 % على مدار السنة، ويقترب من 72 % في ديسمبر، مقابل مستويات أكثر جفافًا بكثير في المناطق الداخلية. لا تكمن مشكلة الساحل في مستوى رطوبة شديد الارتفاع، بل في شتاء معتدل ورطب، إلى جانب مبانٍ مصممة للصيف، فضلًا عن الملح في الهواء الذي يهاجم المواد بطريقة مختلفة.
ما نوع الرطوبة الذي ترونه؟
تبدو هذه الأنواع الأربعة من الرطوبة متشابهة، لكنها ليست المشكلة نفسها. ولا تعالجها الطريقة نفسها، كما أن تكلفتها لا تقع دائمًا على الشخص نفسه. وتقريبًا كل رطوبة ساحلية هي النوع الأول أدناه.
- التكاثفالأكثر شيوعًا بفارق كبير
- أين تظهر
- زوايا السقف، والجدران الخارجية الباردة، وخلف الأثاث، وداخل خزائن الملابس.
- كيف تبدو
- عفن أسود مرقّط، وقطرات ماء على الزجاج صباحًا، ورائحة عفنة في شقة مغلقة.
- من يدفع عادةً
- أنتم. يسببه الهواء ودرجة الحرارة، وليس عيبًا في المبنى، وعادةً ما تحله التهوية والتدفئة.
- الرطوبة النافذةمن الخارج
- أين تظهر
- بقعة محدودة وليست انتشارًا واسعًا: تحت نافذة أو أسفل تراس أو على جدار معرض للأمطار الغزيرة.
- كيف تبدو
- تزداد سوءًا بعد المطر وتجف ببطء. إنها بقعة واضحة وليست رطوبة عامة.
- من يدفع عادةً
- يتحمل المسؤولية مالك الجزء الذي نفذت المياه من خلاله: وغالبًا ما تكون المسؤولية على عاتق اتحاد الملاك إذا كان السقف أو الواجهة مشتركة.
- رطوبة صاعدةمن الأرض
- أين تظهر
- شريط على طول الجزء السفلي من الجدار. الطوابق الأرضية والمرائب وغرف التخزين والمنازل القديمة.
- كيف تبدو
- على ارتفاع ثابت، مع تفتت الجص بفعل الأملاح وتقشر الطلاء عن الجدار.
- من يدفع عادةً
- أنتم. هذا سؤال يتعلق بعصر البناء: فغالبًا ما تفتقر المباني الأقدم تمامًا إلى حاجز مانع للرطوبة.
- تسرّبمن أنبوب
- أين تظهر
- في موضع واحد، غالبًا في سقف يقع أسفل حمّام.
- كيف تبدو
- قد تظهر في أي وقت من السنة. إذا ظهرت البقعة في يوليو، فهي ليست تكاثفًا.
- من يدفع عادةً
- يعتمد ذلك على المصدر. يجب العثور عليه قبل إصلاحه، وقد تغطي وثيقة التأمين الخاصة بكم عملية البحث عنه أو لا تغطيها.
تتولى جماعة الملاك وتأمينها معالجة الأضرار الناجمة عن جزء مشترك من المبنى، مثل السقف أو تراس مشترك أعلى الشقة أو الواجهة أو أنبوب مشترك، وليس أنتم. ومن المفيد التحقق من هذا الحد الفاصل قبل الحجز، لا بعده.
هل تعني الرطوبة في سقف الحمّام أن الشقة العلوية تتسرّب منها المياه؟ليس بالضرورة، وهذا هو الافتراض الخاطئ الأكثر شيوعًا. فالحمّام الذي لا توجد فيه نافذة وتكون مروحة الشفط فيه ضعيفة ينتج رطوبة كافية بمفرده لتسويِد زاوية من السقف، وهذا تكاثف. أما التسرّب من الأعلى فعادةً ما يظهر على شكل بقعة واضحة. وقد يظهر في أي وقت من السنة، وغالبًا ما يترك خطًا يشبه أثر المد. قبل أن تراسلوا جاركم، شغّلوا مروحة الشفط لمدة عشرين دقيقة بعد كل استحمام على مدى أسبوعين، ولاحظوا ما إذا كان الوضع سيتغير.
لماذا تكون المباني الإسبانية الساحلية عرضة للرطوبة؟
ليس أي من ذلك نتيجة سوء التنفيذ. فهذه المباني تتبع تقليدًا معماريًا صُمم لمواجهة الحر والشمس. ثم يُستخدم هذا التقليد في مناخ يتميز أيضًا بشتاء رطب وبارد، من جانب ملاك لا يقيمون فيها خلاله.
- غياب حاجز مانع للرطوبة في المباني الأقدملم يكتسب قانون البناء الإسباني قاعدة محددة لمكافحة الرطوبة إلا في عام 2006. وتشمل تلك القاعدة الجدران والأرضيات الملامسة للأرض، إضافةً إلى الواجهات والأسقف. وغالبًا ما تفتقر المباني المشيدة قبل ذلك إلى أي حاجز بين الأرض والجدار، وهي بالضبط الحالة التي تسبب الرطوبة الصاعدة.
- أسقف بلا مزاريبغالبًا ما تصرّف الأسقف المسطحة والتراسات هنا المياه مباشرةً من الحافة بدلًا من تصريفها إلى مزراب وأنبوب تصريف. ثم تجري مياه الأمطار على الواجهة وتشبع قاعدة الجدار بالمياه، مرارًا وتكرارًا، في الموضع نفسه.
- تبليط زخرفي في منطقة تناثر المياهيبدو الشريط المبلط في أسفل الجدار جميلًا، لكنه يحبس الرطوبة خلفه. وبمجرد دخول المياه إلى الجدار، تمنع طبقة التشطيب العازلة للماء جفافه باتجاه الخارج. لذلك يجف باتجاه الداخل، أي داخل شقتكم.
- زجاج أحادي وعزل رقيقالزجاج البارد والجدران الباردة أسطح يتشكل عليها التكاثف. وفي مبنى ساحلي قديم بإطارات نوافذ ألمنيوم أصلية ومن دون فاصل حراري، توجد نقطة باردة حول كل نافذة. ولهذا يظهر العفن أولًا عند حواف النوافذ والعتبات العلوية.
- مساحة صالحة للسكن أسفل تراسالتراس المبلط الواقع فوق غرفة نوم هو في الواقع سقف مسطح وُضعت عليه أثاثات. ومع مرور الوقت، تتآكل طبقته العازلة للماء وقد تنسد مصارفه. وعند تعطلها، يكون السقف أسفل التراس عادةً أول مكان يلاحظ فيه أي شخص المشكلة.
- الملح والأشعة فوق البنفسجيةعلى بُعد بضع مئات من الأمتار من البحر، يهاجم الملح المثبتات المعدنية والمفصلات والشبكات والدرابزين وكل ما كان مطليًا بالكروم. كما تدمر أشعة الشمس القوية مواد السد والبلاستيك والأقمشة الخارجية بسرعة أكبر بكثير من وسط أوروبا. وقد تبدو المواد التي كان يمكن أن تدوم عشر سنوات في أماكن أخرى بالية خلال سنتين أو ثلاث. هذه حقيقة تتعلق بالصيانة وليست عيبًا.
أي عصر بناء يغير مستوى المخاطر؟
هذه هي الصيغة العملية لكل ما سبق. قد يعود سببا شقتين بالسعر نفسه وفي الشارع نفسه إلى جيلين مختلفين من المباني، وتعتمد مخاطر الرطوبة في الغالب على الجيل الذي تنتمي إليه الشقة.
1960sاليوم
- مبانٍ ساحلية، 1960-70لا يوجد حاجز مانع للرطوبة
- تجمعات عمرانية، 1980-90قبل القانون، لكن ببناء أفضل
- منذ 2000 حتى الأزمةتفاوت كبير في الجودة
- مبانٍ جديدة بعد 2010معزولة ومهوّاة
- بدء سريان معيار العزل ضد الرطوبة CTE
- 2006
العصرما يمكن توقّعه
- مبانٍ ساحلية من الستينيات والسبعينيات
- شُيّدت بسرعة لتلبية السياحة المبكرة. وعادةً لا تحتوي على حاجز عازل للرطوبة، أو زجاج مزدوج، أو عزل كافٍ، كما أن أسطحها المسطحة خضعت للترميم عدة مرات، وشبكات الأنابيب المشتركة من العمر نفسه. وقد حافظت مجتمعاتها السكنية على كثير منها جيداً، والمباني الجيدة منها لا بأس بها. والسؤال الحقيقي هو مقدار ما أنفقه مجتمع السكان، وهذا مدوّن في محاضر الاجتماعات.
- مجمعات الثمانينيات والتسعينيات
- عقار Costa del Sol الكلاسيكي من السوق الثانوية. بُني بجودة أفضل، لكنه شُيّد قبل تطبيق قواعد الرطوبة والعزل الحراري. وتتمثل المشكلات المتكررة في عزل التراس فوق الغرف الصالحة للسكن، وقواعد الجدران الواقعة في الجهة المعرضة للعوامل الجوية، وحواف النوافذ. اسألوا عما تم استبداله ومتى.
- منذ 2000 حتى الأزمة
- شُيّد قدر هائل من المباني بسرعة خلال هذه الفترة، وتختلف الجودة كثيراً. وأي مبنى اكتمل من عام 2007 فصاعداً يُفترض أن يكون قد صُمم وفق الكود الحالي، الذي يضع قواعد مختلفة للرطوبة عند مستوى الأرض، وعلى الواجهات والأسطح. ويهم عام إصدار رخصة البناء أكثر من عام البيع.
- مبانٍ جديدة بعد 2010
- زجاج مزدوج، وفواصل حرارية، وعزل، وتهوية ميكانيكية، ومعيار للحماية من الرطوبة مدمج في البناء. وتُعد الرطوبة هنا عادةً عيباً وليس حالة طبيعية. وهذا يعني أنها مسؤولية طرف آخر بموجب الضمانات، وليست مسؤوليتكم لإدارتها.
- الشقة المُجددة حديثاً
- هي التي ينبغي فحصها بأكبر قدر من الدقة، أياً كان عصر بنائها. فقد يعني الطلاء الجديد والبلاط الجديد تحسناً حقيقياً، أو قد يخفيان مشكلة. ابحثوا عن رقع مطلية فوقها على ارتفاع ثابت، وألواح جبس جديدة على جدار واحد فقط، وقسم مغلق يخفي شيئاً ما، ورائحة لا تتوافق مع التشطيبات. اسألوا عما تم إصلاحه، واطلبوا الفاتورة.
- عقار ظل خالياً لسنوات
- يختلف عن جميع ما سبق. فلا توجد تهوية أو تدفئة، وغالباً لم تُجرَ أي صيانة لعدة فصول شتاء، لذلك يتراكم ضرر التكاثف بمرور الوقت. وغالباً ما يمكن إصلاحه، وهو سبب حقيقي للتفاوض على السعر. وهذا أيضاً سبب ظهور السعر جيداً في المقام الأول.
كيف تحافظون على جفاف شقة خالية من بلد آخر؟
المنزل الثاني المغلق من أكتوبر إلى يونيو ليس المبنى نفسه الذي عاينتموه في مايو. كل ما يلي عملي، وتكلفته منخفضة، ويمكن إعداد معظمه في آخر يوم من الزيارة.
- مزيل رطوبة مزود بمفتاح رطوبة، وليس مؤقتاًاضبطوه ليعمل فقط عندما يتجاوز الهواء مستوى معيناً، مع استهداف نسبة تتراوح بين 40 و60 %. وصّلوا مصرفه بأنبوب صرف حتى لا يضطر أحد إلى تفريغ الخزان.
- مقياس رطوبة يمكنكم قراءته عن بُعدمستشعر منخفض التكلفة يسجل درجة الحرارة والرطوبة ويرسل البيانات إلى هاتفكم. وهذا أفضل إجراء منفرد يمكن لمالك غائب تركيبه.
- اسمحوا للهواء بالتحركأبقوا الأبواب الداخلية مفتوحة، وأبواب خزائن الملابس مفتوحة قليلاً، وأبعدوا الأثاث عن الجدران الخارجية. ينمو العفن حيث يبقى الهواء ساكناً.
- لا تتركوا الشقة مغلقة وغير مدفأة طوال الشتاءتكلفة إعداد التدفئة المنخفضة المستمرة أقل من تكلفة الإصلاح. وعندما يتعذر ذلك، يجب إبقاء مزيل الرطوبة موصولاً بالكهرباء.
- لا بد من فتح النوافذتهوية الشقة لمدة عشر إلى خمس عشرة دقيقة، عدة مرات خلال فصل الشتاء. وهذا هو الجزء الوحيد الذي لا يمكن لأحد أتمتته.
- استعدوا جيداً قبل المغادرةلا تفرغوا أي شيء ستحتاجون إليه، واتركوا الكهرباء موصولة. إن فصل التيار الكهربائي لتوفير رسوم الاستعداد البسيطة هو ما يؤدي إلى توقف مزيل الرطوبة عن العمل.
لا يتطلب أي من ذلك خدمة مدفوعة، ونفضل أن تقوموا به بأنفسكم بدلاً من شراء شيء لا تحتاجون إليه. وما تضيفه الخدمة المدفوعة هو وجود شخص: شخص يدخل، ويفتح النوافذ، ولا يفرغ شيئاً، ويقرأ مقياس الرطوبة، ويخبركم عن مشكلة في فبراير بدلاً من يوليو.
هل يكفي مزيل الرطوبة، أم أحتاج إلى أعمال إنشائية؟بالنسبة إلى التكاثف في شقة سليمة إلى حد معقول، تحل التهوية مع مزيل الرطوبة والحفاظ على دفء الأسطح المشكلة في معظم الحالات. لكن مزيل الرطوبة لا يستطيع منع دخول الماء من الخارج أو صعوده من الأرض. فإذا عادت البقعة إلى الظهور في المكان نفسه بعد هطول المطر، أو ظهرت على شكل شريط في أسفل الجدار مع وجود أملاح في الجص، فهذه مشكلة إنشائية. ولن يؤدي تجفيف الهواء إلا إلى إخفائها.
ما يمكنكم رؤيته خلال عشرين دقيقة من معاينة العقار
اصطحبوا هذه القائمة إلى معاينة العقار، أو أرسلوها إلى من يجري المعاينة نيابةً عنكم. والمصباح اليدوي في الهاتف هو المعدات الوحيدة التي تحتاجون إليها. فخزائن الملابس وزوايا السقف تخبركم بأكثر مما يخبركم به منظر التراس.| أين تبحثون | لماذا هناك؟ | كيف تبدو العلامة السيئة |
|---|---|---|
| داخل الشقة | ||
| زوايا السقف، ولا سيما في الحمّامات وغرف النوم | هذه أبرد نقطة في الغرفة، وأقلها تهوية. | عفن أسود مرقّط، أو زاوية مطلية بدرجة بيضاء مختلفة قليلاً عن بقية الغرفة. |
| الجدار المواجه للخارج، والجهة الشمالية | يبقى الأبرد ويتلقى أقل قدر من أشعة الشمس. | إحساس ببرودة ورطوبة في اللياسة، أو بقع، أو طلاء ارتفع على شكل فقاعات صغيرة. |
| جوانب فتحات النوافذ، والعتبات العلوية، والسطح السفلي لعتبات النوافذ | تُنشئ إطارات الألمنيوم القديمة بقعة باردة ومساراً لتسرّب المياه. | عفن حول النافذة، وبقع أسفل العتبة، وحواجز مانعة للتسرب متعفنة، أو آثار تكاثف على حافة الزجاج. |
| الـ40 سم السفلية من الجدران والوزرات | تظهر الرطوبة الصاعدة دائماً على ارتفاع ثابت. | شريط من تغير اللون أو الأملاح، أو لياسة متفتتة، أو وزرة استُبدلت على جدار واحد فقط. |
| الرائحة قبل فتح أي نافذة | إنه الفحص الأكثر موثوقية لكم. | رائحة عفنة في شقة تم تهويتها وتنظيفها استعداداً لمعاينة العقار، أو استخدام معطر جو قوي. |
| الأماكن التي لا يفتحها الناس | ||
| خلف الخزائن وداخلها | الهواء الراكد الملامس لجدار خارجي بارد هو المكان التقليدي لنمو العفن. | عفن على اللوح الخلفي، أو على الأقمشة المخزنة، أو خزانة لا يمكن تحريكها. |
| أسفل الأحواض وداخل لوح حوض الاستحمام | تحدث التسريبات البطيئة حيث لا ينظر أحد. | ألواح خشب مضغوط منتفخة، أو بقع مياه، أو قاعدة خزانة تبدو جديدة بشكل مريب. |
| السقف أسفل التراس مباشرة | التراس الواقع فوق غرفة هو في الواقع سقف مسطح مغطى بالبلاط. | أي بقعة، أو أي شق شعري يتبع مساراً، أو أي طلاء جديد على ذلك السقف وحده. |
| غرفة التخزين والمرآب | تحت الأرض، وغير مدفأ وغير مهوى: هذه أسوأ حالة في المبنى. | عفن على الأغراض المخزنة، أو خط يشبه أثر المد، أو معدن صدئ، أو جهاز إزالة رطوبة يعمل بالفعل في الزاوية. |
| الخارج والمناطق المشتركة | ||
| قاعدة الواجهة وأي شريط بلاط واقٍ من الرذاذ | هنا تسقط مياه السقف، وحيث لا يمكنها أن تجف. | إصلاحات متكررة، أو بقع أسفل حافة سقف بلا مزراب، أو بلاط متضرر عند قاعدة الجدار. |
| مصارف التراس، والحوائط المرتفعة، والبلاط عند العتبة | يفشل العزل المائي عند الحواف والمخارج، لا في المنتصف. | مخرج مسدود، أو بلاط موضوع على مستوى عتبة الباب، أو استخدام السيليكون بدلاً من معالجة تفصيلية مناسبة. |
| محاضر اجتماعات اتحاد الملاك للسنوات الثلاث الأخيرة | يتم التصويت على أعمال السقف والتراس والواجهة ودفع تكاليفها في هذه الاجتماعات. | ذكر مشكلات رطوبة متكررة، أو تأجيل إصلاح السقف، أو رفض رسم إضافي. |
| ما تم إصلاحه والفاتورة | للإصلاح الحقيقي مستند. أما إخفاء المشكلة فلا. | إعادة تزيين حديثة لا يستطيع أحد تفسيرها، ومن دون مستندات لأي من ذلك. |
الرطوبة في عنصر مشترك أو داخل شقتكم
قد تعني البقعة نفسها على الجدار نفسه فاتورة مختلفة، بحسب مصدر المياه. ومن المفيد معرفة ذلك قبل دفع العربون، وليس بعد أن تملكوا العقار.| المنطقة المشتركة في المبنى | شقتكم | |
|---|---|---|
| السبب المعتاد | السقف، والتراس العلوي إذا كان مشتركاً، والواجهة، وأنبوب مشترك، ومصرف مشترك، وجدار استنادي. | التكاثف، والسباكة الخاصة بكم، والتراس الخاص بكم، ونوافذكم، وعادات التهوية لديكم. |
| من يدفع؟ | يتحملها اتحاد الملاك، من رسوم الخدمة أو من رسم خاص. ويُلزم قانون العقارات الإسباني الاتحاد بتنفيذ الأعمال اللازمة لصيانة الأجزاء المشتركة. | تتحملونها أنتم، ما لم يكن العيب عيباً إنشائياً لا تزال مدته ضمن فترات الضمان، أو كانت المطالبة مشمولة بوثيقة التأمين الخاصة بكم. |
| كيف تعرفون ذلك قبل الشراء | محاضر آخر ثلاثة اجتماعات سنوية، وحسابات اتحاد الملاك، وسؤال مباشر للمسؤول عن الإدارة بشأن الأعمال المخطط لها. | قائمة التحقق من معاينة العقار أعلاه، وفحص فني لعقار أنتم جادون في شرائه. |
| ما الذي قد يسوء | قد تكون الأعمال متفقاً عليها لكنها غير ممولة، أو ممولة برسوم تستحق بعد إتمامكم للشراء. اسألوا تحديداً عن الأعمال التي تمت الموافقة عليها ولم تُدفع تكلفتها بعد. | إصلاح تجميلي يخفي سبباً حقيقياً ومستمرّاً، ثم تصبح معالجته مشكلتكم. |
| ما الذي يجب فعله | احصلوا على تفاصيل أي أعمال مخطط لها وأي رسوم تمت الموافقة عليها كتابةً قبل دفع العربون. ويفحص محاميكم ديون اتحاد الملاك كإجراء اعتيادي. | احصلوا على عرض سعر للإصلاح، أو اطلبوا تنفيذه قبل إتمام الشراء وفحصه بعد ذلك. |
العقار الذي كان أقدم من صوره
هذه إحدى حالاتنا، وهي سبب تدويننا لكل ذلك. عند المعاينة، كان العقار أقدم بكثير مما أوحت به صور الإعلان. لم يكن هناك أي تزييف. كانت الصور حقيقية. لكنها كانت تفعل ما تفعله الصور عادةً: تُظهر الغرفة بعد تنظيفها وإضاءتها وتأطيرها بعناية. يظهر العمر في الأماكن التي لا توجَّه إليها الكاميرا، وهي على هذا الساحل الأماكن نفسها التي تظهر فيها الرطوبة: أسفل الجدار، وحواف النوافذ، وخلف خزائن الملابس، وغرفة التخزين.هذا هو السبب الكامل لوجود شخص داخل العقار يحمل مصباحاً قبل أن تستقلوا الطائرة.
ما لن نخبركم به
تكلفة الإصلاح. لا ننشر أرقاماً باليورو لتجفيف جدار، أو إعادة تجصيص أسفله، أو عزل تراس ضد تسرب المياه، لأن النطاق الواقعي واسع جداً، ولأننا لن نكون إلا بصدد تخمين رقم متوسط. احصلوا على عرض سعر يستند إلى تقرير فحص مكتوب، وعندها سيكون الرقم حقيقياً.ما إذا كانت الرطوبة تغيّر السعر ومقدار ذلك التغيير. وهي تفعل ذلك كثيراً من الناحية العملية، ويعتمد المقدار على ما يعرفه البائع، وما يذكره تقريركم، ومدة عرض العقار للبيع. لن نطبع رقماً متوسطاً هنا، لأن نسبة مختلقة أسوأ من عدم ذكر أي نسبة على الإطلاق.نحن لا نجري الفحوص بأنفسنا. فالفحص الفني خدمة منفصلة يُحال تنفيذها إلى شخص مؤهل. وما قرأتموه للتو هو عمداً النسخة التي يمكنكم تنفيذها بأنفسكم، مجاناً، قبل إنفاق المال على أي شخص.وهناك أيضاً ما لا يتحمل أحد مسؤوليته. فالملح والشمس وشتاء رطب هي ببساطة أمور يفرضها هذا المناخ. تتقادم المواد هنا بوتيرة أسرع، وتتدهور حالة الشقة الخالية أكثر من الشقة المأهولة، وبعض التكاثف في شقة باردة خلال شهر يناير هو نتيجة للفيزياء وليس عيباً. المباني ليست سيئة الإنشاء. لقد بُنيت لفصل الصيف، وهو الفصل الذي رأيتموها فيه.
أكثر الأسئلة شيوعاً عن الرطوبة وجودة البناء
- يقول المطور إن الرطوبة ناتجة عن التكاثف وليست عيباً. فمن يقرر؟
- في النهاية، يقرر خبير فني، وعملياً يكون من يملك تقريراً مكتوباً أولاً في موقف أقوى. تمتد فترات الضمان في عقار حديث البناء إلى عشر سنوات للهيكل، وثلاث سنوات للتركيبات، وسنة واحدة للتشطيبات. ولا تدخل مشكلة الرطوبة ضمن هذه الفترات إلا إذا نتجت عن عيب إنشائي. أما التكاثف الناتج عن طريقة استخدام الشقة وتهويتها فلا يُعد كذلك. ولهذا يكون الفحص المستقل المدعوم بالصور والتواريخ أكثر فائدة من الجدال، ولهذا تكتسب فترة snagging في السنة الأولى أهمية كبيرة.
- هل العفن الأسود في الزاوية خطير؟
- هذه مسألة صحية وليست حالة طارئة تتعلق بالمبنى. قد تؤدي جراثيم العفن إلى تفاقم الربو والحساسية ومشكلات التنفس، ويتأثر الأطفال وكبار السن بدرجة أكبر. نظفوه ثم عالجوا السبب، لأن التنظيف وحده يعني عودته كل شتاء. إذا كان أحد أفراد الأسرة مصاباً بالربو، فتعاملوا مع مشكلة الرطوبة المستمرة باعتبارها سبباً لعدم الشراء، لا مشروعاً صغيراً.
- كيف أعرف ما إذا كانت الشقة تعاني من مشكلة رطوبة إذا عاينتها في مايو؟
- انظروا إلى الأماكن التي تحتفظ بالأدلة: خلف خزائن الملابس، وزوايا السقف، وأسفل الجدار، وغرفة التخزين، والسقف الواقع أسفل التراس. تترك الرطوبة علامات تبقى رغم جفاف الربيع، ويُعد الطلاء الجديد في هذه الأماكن تحديداً علامة تحذير بحد ذاته. ثم اطرحوا سؤالين كتابةً: هل عولجت أي رطوبة هنا من قبل، وكم أنفق اتحاد الملاك آخر مرة على السقف أو التراسات أو الواجهة؟
- هل يمكنني أن أطلب من البائع إصلاح الرطوبة قبل إتمام الشراء؟
- نعم، وغالباً ما تكون هذه النتيجة الأفضل للطرفين. تأكدوا من تحديد السبب، بدلاً من طلاء البقعة فحسب. اتفقوا كتابةً على ما سيتم إنجازه ومن سيتولاه، وافحصوه قبل التوقيع، لا بعده. وإذا تعذر إنجاز العمل في الوقت المحدد، فالبديل هو تعديل السعر استناداً إلى عرض سعر حقيقي، لا إلى رقم تقريبي.
- هل العقارات حديثة البناء محصّنة ضد ذلك؟
- لا، لكنها في وضع أفضل بكثير. فقد اشترطت اللوائح حماية المباني من الرطوبة منذ عام 2006، وتضم المباني المشيدة بعد عام 2010 زجاجاً مزدوجاً وعزلاً وتهوية مدمجة، ولذلك تقل احتمالية التكاثف بدرجة كبيرة. وعندما يحدث خلل ما، يكون عادةً عيباً يتحمل شخص ما مسؤوليته. لكن العقار حديث البناء لا يمنع الشقة المغلقة من أن تصبح رطبة خلال فصل الشتاء. ولا يزال هذا الجزء من مسؤوليتكم.