스페인 부동산 구매에 관해 자주 묻는 질문
전화 상담에서 드리는 답변을 같은 표현으로 정리했습니다. 외국인 구매자들이 가장 많이 묻는 스물네 가지 질문을 알파벳순이 아니라 현재 진행 중인 업무별로 분류했습니다. 모든 답변 끝에는 해당 주제를 자세히 설명하는 페이지 링크가 있습니다.
- 신축 매물 구매 가격에 추가되는 대략적인 금액
- 13 %
- 기존 매물 구매 가격에 추가되는 대략적인 금액
- 9 %
- 비거주자에게 은행이 융자하는 부동산 가치의 대략적인 비율
- 50 %
- 스페인에 방문해야 하는 횟수
- 1×
스페인 부동산 구매는 실제로 어떻게 진행되며, 얼마나 걸리나요?
완공된 주택은 예약부터 열쇠를 받기까지 몇 주에서 몇 달이 걸리며, 신축 주택은 여기에 추가로 2년이 더 걸릴 수 있습니다. 한 번 방문해도 충분하고 두 번이면 더 좋습니다. 거의 모든 절차를 위임장으로 서명할 수 있기 때문입니다.전체 구매 절차는 어떻게 진행되며, 얼마나 걸리나요?
스페인을 몇 번 방문해야 하나요?
한 번이면 충분하고, 두 번이면 더 좋습니다. 전체 절차를 위임장으로 원격 진행할 수 있지만, 그래도 최소 한 번은 방문하시기를 권합니다.
스페인에 거주하지 않아도 부동산을 구매할 수 있나요?
그렇습니다. 부동산 매수와 스페인 거주권은 서로 다른 문제입니다. 비거주자도 부동산을 소유할 수 있으며, 절차의 상당 부분을 위임장을 통해 처리할 수 있습니다.
부동산을 매수하려면 NIE와 스페인 은행 계좌가 필요한가요?
NIE가 필요합니다. 스페인 은행 계좌는 실제로 매우 유용합니다. NIE는 외국인의 식별 번호로, 매수와 세금 납부 및 기타 부동산 관련 업무에 필요합니다. 서명 직전에 발급을 기다리면 매수가 불필요하게 복잡해질 수 있으므로, 저희는 변호사와 함께 충분한 시간을 두고 발급을 준비합니다.
누가 부동산을 소유해야 하나요?
본인, 두 배우자 공동 또는 다른 사람 명의가 될 수 있으며, 이는 가족 및 재정 상황에 따라 달라집니다. 모든 경우에 적용되는 하나의 정답은 없습니다. 소유 구조는 추후 상속, 세금 및 매도에 영향을 줄 수 있으므로, 매매 계약서에 서명하기 전에 공증인 사무실이 아니라 변호사 및 세무 자문가와 함께 결정하는 것이 좋습니다. 부부로 매수하거나 자녀가 있거나 스페인에 상당한 자산을 보유하고 있거나 회사를 통해 매수하는 방안을 고려 중이라면, 처음부터 변호사에게 알려 주십시오.
매매가 외에 매수에 추가로 드는 비용은 얼마인가요?
신축 매물은 가격에 약 13%를 더하고 기존 매물은 약 9%를 더한 금액을 예상해야 합니다. 비거주자로서 주택담보대출이 필요하다면, 기대하실 수 있는 70% 또는 80%가 아니라 은행이 산정한 가치의 약 절반을 대출받는 것으로 계획하십시오.부동산 가격 외에 매수에 드는 총비용은 얼마인가요?
신축 매물은 매매가에 약 13%, 기존 매물은 약 9%를 추가로 예상하십시오. 가장 큰 차이는 세금입니다. 신축 매물의 경우 부가가치세 10%와 안달루시아의 AJD를 납부하며, 기존 매물의 경우 양도세가 7%입니다. 여기에 변호사 비용, 공증인 비용, 토지 등기부 등록 비용 및 여러 소액 비용이 추가됩니다. 부동산 가격을 기준으로 페이지 상단에서 전체 매수 비용을 계산할 수 있습니다.
주택담보대출을 이용하려면 자기 자금이 얼마나 필요한가요?
주로 신축 매물을 매수하는지 기존 매물을 매수하는지에 따라 달라집니다.신축 매물의 경우, 프로젝트가 완공되기 전에 납부해야 할 수 있는 금액을 위해 매매가의 약 20%에서 40%를 준비해 두는 것이 좋습니다. 또한 세금과 추가 매수 비용을 위한 자체 자금도 필요하며, 여기에는 부가가치세 10%와 양도와 관련된 기타 비용이 포함됩니다.기존 매물의 경우 비거주자는 현실적으로 은행이 해당 부동산 자체에 배정한 가치의 약 절반을 융자할 것으로 예상해야 합니다. 따라서 나머지 매매 대금과 매수 비용을 자기 자금으로 준비해야 합니다.500.000 €의 부동산을 매수할 경우 자기 자금은 100.000 € 또는 150.000 €가 아니라 그보다 훨씬 많을 때가 많습니다. 따라서 특정 매물을 결정한 후에만이 아니라 예약 전에 자금 조달을 마련해 드립니다.
EU 시민도 주택담보대출을 받을 수 있나요?
예. 하지만 비거주자라면 매매가의 70% 또는 80%를 당연히 대출받을 수 있다고 기대해서는 안 됩니다.소득이 유로가 아닌 통화로 발생한다면, 은행이 산정한 가치의 약 50% 정도를 대출받는 것이 현실적입니다. 소득, 부채, 연령, 소득 통화 및 해당 은행에 따라 일부 고객은 더 나은 조건을 받을 수 있고, 다른 고객은 더 불리한 조건을 받을 수 있습니다.은행이 매매가가 아니라 자체 평가액을 기준으로 주택담보대출을 계산한다는 점도 중요합니다. 500.000 €에 매수하려 하지만 은행이 해당 부동산을 470.000 €로 평가한다면, 대출은 470.000 €를 기준으로 계산됩니다.그래서 부동산을 선택하기 전에 현실적으로 기대할 수 있는 대출 규모와 필요한 자체 자금이 얼마인지 저희가 확인합니다.
다른 통화의 자금을 유로로 어떻게 송금하나요?
매수 대금의 대부분을 유로로 지불하게 되므로, 큰 금액을 송금할 때는 송금 수수료뿐 아니라 실제 환율을 주로 고려하는 것이 합리적입니다. 본인의 은행을 이용하거나 전문 환전 업체를 통해 송금할 수 있으며, 큰 금액이라면 여러 업체의 조건을 비교하는 것이 좋습니다. 무엇보다 송금을 마지막 순간까지 미루지 마십시오. 은행에서 자금 출처를 증명하라고 요구하거나 내부 확인 절차로 인해 송금이 지연될 수 있습니다. 납부 일정에 따라 각 금액이 언제 필요한지 미리 안내해 드립니다.
자금의 출처를 증명해야 하나요?
예. 큰 거래의 경우 은행 및 거래에 관여하는 다른 당사자들이 자금 출처를 증명해 달라고 요청할 수 있습니다. 자금이 회사 매각, 배당금, 투자 또는 그 밖의 복잡한 구조에서 발생한 것이라면 송금을 시작하기 전에 관련 서류를 준비하십시오.
신축 매물은 가격보다 약 13% 비싸고, 기존 매물은 약 9% 비쌉니다.이 그룹의 첫 번째 질문과 같은 답변을 두 경로를 나란히 비교할 수 있도록 정리했습니다. 홈페이지의 자체 비용 계산기를 사용한 참고 수치입니다.
예시가 아닌 실제 구매 가격으로 직접 계산해 보세요. 계산기는 부동산 가격을 입력받아 구매에 드는 전체 비용을 항목별로 보여줍니다.
| 신축 매물 | 기존 매물 | |
|---|---|---|
| 가격에 추가되는 총액 | 약 13% | 약 9% |
| 주요 세금 | 부가가치세 10% | 취득세 7% |
| 안달루시아 인지세 | AJD | 부과되지 않음 |
| 추가 납부 항목 | 변호사, 공증인, 토지 등기부 및 기타 소액 항목 | 변호사, 공증인, 토지 등기부 및 기타 소액 항목 |
실제로 자금이 위험에 처하는 곳은 어디이며, 무엇이 자금을 보호하나요?
보증 제도 밖에서 이루어지는 유일한 지급인 예약금 한 곳뿐입니다. 그 이후의 모든 지급은 귀하의 명의로 발급된 은행 보증으로 보호되거나, 자금 지급 시점을 귀하의 변호사가 직접 결정하는 방식으로 보호됩니다.자금은 어떻게 보호되나요?
신축 매물인지 기존 매물인지에 따라 다릅니다.신축 매물에서는 은행 보증이 가장 중요한 보호 수단입니다. 공사가 완료되기 전에 개발업체에 송금하는 금액은 구체적인 납부 방식에 따라 보호되어야 하며, 자금을 송금하기 전에 변호사가 해당 지급에 적용되는 계좌, 서류 및 담보를 확인합니다. 은행 보증이 적용되는 지급에 대해서는 해당 금액과 매수인에 관한 확인서를 받게 됩니다.기존 매물은 절차가 다르게 진행됩니다. 변호사가 계약서, 기한 및 송금 방식을 관리하여 거래에 따라 실제 지급 시점이 되었을 때만 매도인에게 자금이 전달되도록 합니다.따라서 자금을 어디로 송금하는지만 중요한 것이 아닙니다. 중요한 지급을 하기 전마다 변호사가 송금 이유, 수취인 및 적용 조건을 확인합니다.
변호사가 문제를 발견하면 예약금은 환불되나요?
예약 계약서의 문구에 따라 달라지며, 개발업체와 매도인에 따라서도 다릅니다. 예약금은 보증 제도 밖에서 이루어지는 유일한 지급이므로 금액이 적어야 하며, 환불 조건을 계약서에 명확히 명시해야 합니다. 그래서 변호사는 자금을 송금한 후가 아니라 송금하기 전에 계약서를 검토합니다.
무엇이든 서명하기 전에 변호사는 무엇을 확인하나요?
실제로 해당 부동산을 소유한 사람이 누구인지, 저당권이나 강제집행 절차 또는 기타 채무가 있는지, 토지 등기부의 정보가 정확한지, 소유자 협회에 대한 미납금이 있는지, 법적 상태가 귀하가 구매하려는 내용과 일치하는지를 확인합니다. 특정 부동산에 대해서는 해당 부동산의 유형과 이력에 따라 확인 절차를 확대합니다.
개인 변호사가 필요한가요?
그렇습니다. 개발업체나 판매자가 아닌 귀하를 대리하는 독립적인 변호사입니다. 변호사는 귀하가 구매를 확정하기 전에 소유권, 채무, 담보권, 허가, 계약 및 부동산의 법적 상태를 확인합니다. 저희는 변호사를 고용하지 않으며 추천에 대한 수수료도 받지 않습니다. 여러 선택지를 안내해 드리며, 귀하께서 직접 선택하실 수 있습니다.
개발업체가 프로젝트를 완공하지 못하면 어떻게 되나요?
건물이 완공되기 전에 이루어지는 모든 지급금은 법에 따라 귀하의 명의로 발급된 은행 보증으로 보장되어야 합니다. 귀하의 변호사는 지급금이 송금되기 전에 귀하의 세대에 적용되는 보증서의 정확한 문구를 확인하고, 보장 범위를 정확히 알려 드립니다.
이전 소유자의 채무를 제가 상속받을 수 있나요?
부동산과 관련된 일부 채무와 의무는 새 소유자에게 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 구매 전에 판매자뿐 아니라 부동산 자체도 확인합니다. 변호사는 소유자 협회와 관련된 부동산의 상태를 확인하고, 계약 체결 전에 관련 증명서를 발급받습니다.
구매자에게 비용을 초래하는 네 가지 오해이 모든 질문에 대한 답변은 위의 질문과 답변에서 자세히 확인할 수 있습니다. 이는 외국인 매수자가 계약서를 읽기 전에 가장 자주 잘못 이해하는 네 가지 사항입니다.
구매자가 생각하는 내용실제 사실
- 모든 납부금이 보호됩니다
- 예약금은 보증 제도 밖에서 납부하는 유일한 금액입니다. 따라서 예약금은 소액이어야 하며, 환급 조건을 정하는 계약서는 돈을 보내기 전에 확인해야 합니다. 돈을 보낸 후에 확인해서는 안 됩니다.
- 시행사가 미완공 신축 매물의 위험을 부담합니다
- 서류가 제대로 갖춰진 경우에만 그렇습니다. 공사가 완료되기 전에 납부하는 모든 금액은 귀하의 명의로 발행된 은행 보증으로 보장되어야 하며, 어떤 금액도 보내기 전에 귀하의 변호사가 해당 주택에 적용되는 정확한 문구를 확인합니다.
- 주택담보대출은 70~80%를 보장합니다
- 유로가 아닌 통화로 급여를 받는 비거주자에게는 그렇지 않습니다. 은행 자체가 산정한 가치의 약 절반을 기준으로 계획을 세우고, 은행은 합의한 가격이 아니라 자체 평가액을 기준으로 대출한다는 점을 유의하십시오.
- 임대 수입이 없어도 스페인 세금은 부과됩니다
- 신고 의무는 여전히 있습니다. 비거주자 추정소득세인 Modelo 210은 빈 부동산에도 적용되며, 대부분의 소유자는 이를 뒤늦게 알게 됩니다.
관광객에게 부동산을 임대할 수 있나요?
자동으로 가능한 것은 아닙니다. 구체적인 부동산, 해당 지역 및 커뮤니티 자체 규정에 따라 달라지므로, 나중에 알게 되는 것이 아니라 예약 전에 확인합니다.관광객에게 단기 임대할 수 있나요?
자동으로 가능한 것은 아닙니다. 구체적인 부동산, 지방자치단체, 소유자 협회 규정 및 관광 숙박에 관한 현행 규정에 따라 달라집니다. 따라서 부동산 구매 목적 중 하나가 임대라면, 예약 전에 단기 임대가 가능한지 확인합니다.
매년 소유 비용은 얼마인가요?
IBI, 커뮤니티 관리비, 쓰레기 처리비, 보험료, 공과금, 그리고 해당 부동산을 한 번도 임대하지 않은 해에도 제출해야 하는 스페인 세금 신고 비용이 있습니다. 일반적으로 커뮤니티 관리비가 비슷한 두 아파트의 소유 비용이 서로 다른 이유를 설명하는 가장 큰 항목입니다.매년 얼마를 내나요?
IBI, 소유자 협회비, 폐기물 처리비, 보험료, 전기 및 수도 요금, 그리고 비거주자의 경우 스페인에서 부담해야 하는 세금 의무도 있습니다. 비슷한 가격의 두 아파트 사이에서 가장 큰 차이를 만드는 것은 흔히 소유자 협회비입니다. 따라서 특정 부동산에 대해서는 일률적인 금액이 아니라 실제 연간 비용을 안내해 드립니다.
부동산을 임대하지 않아도 스페인에서 세금을 내나요?
예. Modelo 210은 비거주자의 간주소득에 부과되는 세금입니다. 본인의 언어로 설명을 읽어도 거의 이해되지 않으며, 대부분의 소유자는 너무 늦게 이 사실을 알게 됩니다.
2년 또는 3년 후에 주택을 매도해야 한다면 어떻게 되나요?
언제든지 판매할 수 있습니다. 문제는 얼마에, 얼마나 빨리 판매할 수 있는가입니다. 좋은 미시적 입지, 전망, 적절한 방향, 도보 편의성 또는 높은 품질의 개발 단지처럼 미래의 구매자도 원하는 요소를 갖춘 부동산이 가장 쉽게 다시 판매됩니다. 따라서 구매할 때는 현재 해당 부동산이 마음에 드는지만 고려하지 않고, 결국 누구에게 판매하게 될지도 고려합니다. 비거주자로서 판매할 경우에는 매매와 관련된 비용과 세금도 예상해야 합니다.
부동산을 가족에게 남길 수 있나요?
예. 미리 준비할 수도 있습니다. 스페인 상속세가 적용되지만, 안달루시아는 가까운 가족 구성원에게 상당한 세금 감면을 제공합니다. 유언장에 본국의 법률에 따라 상속이 처리되도록 선택할 수도 있으며, 간단한 스페인어 유언장만으로도 가족이 수개월간 서류 작업을 하는 일을 줄일 수 있습니다.
임대보다 구매가 더 나은가요? 귀하의 예산에 이 해안 지역이 적합한가요?
1년에 2주 동안 한 번 방문하신다면 임대가 더 간편합니다. 1년에 여러 번 방문하신다면 소유가 다른 방식으로 합리적이기 시작합니다. 주택 자체 가격이 대략 250.000 € 미만이라면 Costa Blanca가 아마 더 나은 선택이라고 안내해 드립니다.부동산을 구매하면 스페인 세법상 거주자가 되나요?
아닙니다. 부동산을 소유하고 있다는 사실만으로 스페인 세법상 거주자가 되지는 않습니다. 세법상 거주지는 스페인에서 실제로 얼마나 많은 시간을 보내는지, 경제적 및 개인적 이해관계의 중심이 어디에 있는지 등을 포함한 귀하의 실제 상황에 따라 판단됩니다. 이곳에서 연중 더 많은 시간을 보내거나 영구적으로 이주하려는 경우, 이주 전에 세무 자문가와 세법상 거주지에 대해 상담하시기 바랍니다. 이는 스페인 외부에서 발생하는 귀하의 소득과 자산을 스페인이 과세하는 방식에 영향을 줄 수 있습니다.
구매와 임대 중 어느 쪽이 더 나은가요?
반려견이나 자녀와 함께 여행하거나 몇 주 또는 몇 달 동안 머물고 싶다면 이러한 장점은 더욱 커집니다. 장기 임대에 적합한 주택은 항상 쉽게 찾을 수 있는 것이 아니며, 성수기에는 매우 비쌀 수 있습니다.또한 사용하지 않는 기간에 해당 부동산을 합법적으로 임대하면 임대 수입으로 연간 소유 비용의 상당 부분을 충당할 수 있습니다. 잘 선택한 부동산을 소유하면 휴가 때 방문할 장소에 비용을 지불하는 데 그치지 않고, 연중 일부 기간에 수입을 창출할 수 있는 세컨드 홈을 보유하게 됩니다.따라서 정기적으로 이곳을 방문하고 싶어 하는 고객에게는 구매가 과연 합리적인지보다 언제부터 구매가 합리적이 되는지에 보통 더 중점을 둡니다.
Costa del Sol 또는 Costa Blanca?
이는 주로 귀하의 예산과 스페인에서 기대하는 바에 따라 달라집니다.Costa Blanca는 일반적으로 더 저렴하며, 같은 예산으로 그곳에서 훨씬 더 넓은 주택을 구입할 수 있습니다. Costa del Sol은 더 비싸지만, 연중 더욱 풍부한 생활 방식, 국제적인 인프라, 말라가 공항, 골프장, 학교, 의료 서비스 및 대규모 국제 커뮤니티를 제공합니다.부동산 자체에 약 250.000 € 미만을 사용할 수 있다면, Costa del Sol에 집중하지 않는 편이 좋다고 솔직히 말씀드리겠습니다. 이 가격대의 선택지는 매우 제한적이며, 같은 예산이라면 Costa Blanca에서 훨씬 더 합리적인 선택을 할 수 있습니다.약 300.000 €부터 Costa del Sol에서 실제로 선택할 수 있는 매물이 나타나기 시작하지만, 여전히 위치, 바다와의 거리, 부동산의 상태, 전망 또는 임대에 대한 요구 사항에 따라 달라집니다.
귀하의 구매로 저희가 얻는 수익은 무엇인가요?
수수료는 개발업체 또는 판매자가 지불하며 이미 가격표에 포함되어 있으므로, 구매자가 저희에게 추가로 지불하는 금액은 없습니다. 저희는 추천하는 변호사를 고용하지 않으며, 그들로부터 수수료를 받지도 않습니다.더 긴 답변을 이곳의 아코디언 메뉴가 아닌 한 페이지에 담았습니다. 이 질문들이 귀하가 이 사이트의 다른 내용을 신뢰할 수 있는지를 결정하며, 네 문장 이상으로 설명할 가치가 있기 때문입니다.
20분 전화 상담으로 일반 FAQ에서 답할 수 없는 내용을 확인할 수 있습니다.
이 페이지의 거의 모든 질문은 특정 마을의 특정 부동산에 따라 답변이 달라지며, 실제로 필요한 답변도 바로 그것입니다. 전화 상담에서 사용하는 표현을 그대로 담았으며, 상담을 통해 해당 내용을 고객님의 부동산에 적용해 드립니다.