스페인 부동산 매입 시 공증인
30초 안에
스페인의 공증인은 귀하가 누구인지 확인하고 공정증서를 낭독한 다음, 같은 날 토지 등기부에 제출합니다. 공증인은 공동관리비 채무, 건물 관련 서류 또는 가격이 합리적인지를 확인하지 않습니다. 이는 귀하의 변호사가 담당할 일입니다.
escritura 매매공정증서 첫 페이지
- 서명 당사자
- 성명 · NIE X XXXXXXX L
- 매매 가격
- XXX.XXX €
- 진술
- 매도인에 따르면 담보권 등 부담 없음
- 서명 및 날짜
- 공증인 · DD/MM/AAAA
- 서명 당사자. 여권과 NIE를 대조하여 확인한 매수인과 매도인의 신원입니다. 이는 공증인의 역할에서 핵심적인 부분입니다.
- 매매 가격. 공정증서에 기재된 가격입니다. 공증인은 이를 기록하지만 공정한 가격인지 판단하지는 않습니다.
- 진술. 공증인이 요청한 nota simple과 대조하여 확인하는 매도인 본인의 진술입니다. 이는 등기부 기록을 넘어서는 독립적인 보증이 아닙니다.
- 서명 및 날짜. 서명하고 낭독한 뒤, 같은 날 전자 방식으로 토지 등기부에 전송됩니다.
스페인 공증인은 무엇을 확인하나요?
스페인 공증인은 서명을 입회하고 매매를 공정증서로 작성합니다. 공증인은 해당 부동산이 좋은 선택인지 확인하지 않습니다. 스페인 공증인이 확인하는 범위는 대부분의 외국인 매수인이 생각하는 것보다 훨씬 좁으며, 이 매입에서 보호를 제공하는 것은 공증인 사무실이 아니라 귀하의 변호사입니다. 따라서 이 구분이 중요합니다. "공증인"이라는 단어는 대부분의 국가에서 익숙한 역할을 뜻하지만, 여기서는 실제로 다른 역할을 뜻합니다.당일 공증인이 하는 일은 다음과 같습니다. 매수인과 매도인의 신원 및 법적 행위 능력을 확인하고, 매도인이 실제 소유자인지와 귀하가 이미 확인한 부담이 없는지 확인하기 위해 직접 nota simple을 요청하며, 공정증서를 작성하고, 양측이 서명하기 전에 이를 낭독한 다음, 같은 날 전자 사본을 토지 등기부에 전송합니다. 공증인이 하지 않는 일은 다음과 같습니다. 공증인은 자신 앞에 제시된 서류에 표시된 내용을 넘어 공동관리비가 전액 납부되었는지 확인하지 않으며, 건물이 건축 허가 내용과 일치하는지 확인하거나, 가격이 공정한지 판단하거나, 거래가 좋은 선택인지에 관해 어느 한쪽에도 조언하지 않습니다.
공증인의 책임 범위공증인의 업무가 아닌 사항
- 양 당사자가 본인임을 확인하고 법적으로 서명할 수 있는지 확인
- 예, 이는 업무의 핵심입니다.
- nota simple을 요청하고 서명 전에 등기 증서를 소리 내어 읽기
- 예, 그리고 이는 사전에가 아니라 실제 서명할 때 이루어집니다.
- 등기 증서를 토지 등기부에 제출
- 예, 전자 방식으로 당일 처리됩니다.
- 매도인이 관리단 분담금과 지방세를 납부했는지 확인
- 아니요. 이 증명서는 귀하의 변호사가 별도로 해당일 전에 요청합니다.
- 건물이 허가 내용 및 대지의 도시계획상 상태와 일치하는지 확인
- 아니요. 이는 귀하 측에서 사전에 준비하는 법률 및 기술 검토입니다.
공증인은 누가 선택하며, 주택담보대출이 있으면 답변이 달라지나요?
일반적인 현금 매수에서는 공증인을 선택할 권리가 일반적으로 수수료 부담에 따라 결정됩니다. 더 큰 몫을 부담하는 사람이 선택하며, 실제로는 대개 매수인입니다. 매도인이 정당한 이유 없이 본인이 원하는 공증인을 고집한다면, 매수인은 현지 Colegio Notarial의 고객 서비스 사무소에 이의를 제기할 수 있습니다.주택담보대출이 있는 매수에서는 답변이 관행이 아니라 법적 권리에 근거합니다. Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario는 차입자가 공증인을 자유롭게 선택할 권리를 명확히 보장하며, 대출기관이 선택을 유도하지 못하도록 합니다. 같은 시기에 법률은 관련 비용 대부분을 은행에 부담시키는 방향으로 바뀌었습니다. 2018년 법령에 따라 주택담보대출 인지세는 대출기관이 부담하게 되었고, 2019년 법률 시행 이후에는 대출기관이 대출 자체와 관련된 공증인 비용, 토지 등기부 등재 비용 및 gestoría 비용도 부담합니다. 차입자가 부담하는 유일한 비용은 은행 자체의 부동산 감정 비용입니다.
매수 대금은 어떻게 지급하나요?
- 현금, 주택담보대출 없음이는 공식적인 권리가 아니라 관행입니다. 수수료의 더 큰 몫을 부담하는 사람이 선택하며, 실제로는 보통 귀하가 선택합니다.
- 주택담보대출 이용Ley 5/2019에 따른 법적 권리입니다. 귀하는 공증인을 자유롭게 선택할 수 있으며, 법률은 대출기관이 선호하는 공증인 쪽으로 선택을 유도하지 못하도록 합니다.
그 자리에서 무엇을 교환하며, 반드시 귀하가 참석해야 하나요?
escritura는 공증인 앞에서 서명하여 소유권을 매수자에게 이전하는 공증 매매 증서입니다. 기존 매물에서는 일반적으로 이 시점에 미지급 잔금을 지불합니다. 같은 공간에서 동시에 돈과 열쇠가 교환됩니다.cheque bancario는 귀하의 스페인 은행 계좌에서 발행되는 은행 수표로, 공증인 앞에서 매수 잔금을 지급할 때 흔히 사용되는 방식입니다.귀하가 직접 그 자리에 참석할 필요는 없습니다. 전체 매수 과정에서 스페인에 반드시 가야 하는 경우는 엄격히 말해 한 번뿐이며, 대부분의 사람은 대신 이 절차를 위임합니다. 귀하의 변호사가 증서 서명을 포함하는 위임장을 보유하고 있다면, 귀하를 대신하여 전체 절차를 완료할 수 있습니다. 바로 그렇기 때문에 절차 초기에 위임장을 준비하는 것이 당시에는 보이는 것보다 훨씬 더 큰 가치가 있습니다.
- 기존 매물의 경우잔금은 cheque bancario 또는 점점 더 많이 사용되는 방식인, 절차 전에 입금되도록 준비한 확인된 은행 송금으로 지급합니다. 공증인은 증서 본문에 어떤 지급 방식이 사용되었는지 확인하여 기재합니다.
- 완공되어 입주 가능한 신축 매물동일한 방식이 적용됩니다. 여기에 더해 10년 구조 보증, 3년 설비 보증, 1년 하자 보수 보증도 모두 이 날부터 계산을 시작합니다. 따라서 정확한 완료일은 거래 자체를 넘어 중요합니다.
다른 모든 비용 외에 공증인 비용은 얼마인가요?
스페인 정부는 정해진 요율표에 따라 공증인 수수료를 정하므로 자유롭게 협상할 수 없습니다. 영어 자료에서는 일반적으로 이 요율을 매매가의 약 0.2%에서 0.5%로 설명하며, 가격이 높을수록 비율은 낮아집니다. 당사가 공개한 견적은 공증인 수수료와 그에 이어 발생하는 토지 등기부 등재 수수료를 합산합니다. 매수인에게는 이 두 비용이 잔금 정산서의 하나의 항목으로 보이기 때문입니다. 일반적인 기준으로 등기부 수수료는 공증인 수수료의 약 60%입니다.
| 350.000 € | 500.000 € | 1.000.000 € | |
|---|---|---|---|
| 공증인 및 토지 등기부 합산정부 요율, 협상 불가 | 약 1.500 € | 약 1.500 € | 약 2.000 € |
공증인 사무실에 들어가기 전에 이미 확정되어야 할 사항
좋은 절차라면 이 네 가지를 해당일 전에 마무리합니다. 공증인 방문은 그중 어느 하나라도 처음 발견하기에 적절한 시점이 아니기 때문입니다.- 매도인에게 미납된 공동관리비나 세금이 없습니다공증인은 증서를 읽어 주지만, 귀하를 대신해 증명서를 찾아 주지는 않습니다. 귀하의 변호사가 예약 전에 해당 서류를 요청합니다. 잘못된 절차에서는 수표가 이미 발행된 당일에 미납 잔액이 발견됩니다.
- 신축 매물의 은행 보증 증서귀하의 변호사는 최종 납부 훨씬 전부터 납부할 때마다 이를 확인했어야 합니다. 이 작업이 앞서 제대로 완료되었다면 공증인의 날은 형식적인 절차에 불과합니다. 잘못된 절차에서는 매매 완료 당일에 처음으로 보증서 문구를 검토합니다.
- 스페인어를 읽지 못하고 직접 참석하는 경우 필요한 선서 통역사서명하기 전에 귀하가 이해하는 언어로 증서의 내용을 충분히 설명받을 권리가 있습니다. 잘못된 절차에서는 방이 친근하고 모두가 서두르는 듯 보인다는 이유로 믿고 서명합니다.
- 누가 참석하며 어떤 권한을 갖는가직접 참석하지 않는다면 귀하의 변호사에게 부여한 위임장에 해당 증서의 서명 권한이 명확히 포함되어야 합니다. 잘못된 절차에서는 다른 이전 단계에서 작성한 위임장이 이번 단계에도 적용된다고 가정합니다.
공증인은 귀하가 아니라 거래에서 국가의 이익을 보호합니다
저희가 참석하거나 적절한 권한을 가진 사람이 참석하도록 조치하고, 서류와 열쇠의 인도를 지켜봅니다. 저희는 변호사가 아니며 소유권, 채무 또는 건축 관련 사항을 직접 확인하지 않습니다. 이러한 업무는 귀하가 비용을 부담하는 독립적인 변호사가 앞서 진행하므로, 공증인 예약은 문제가 발견되는 순간이 아니라 원래 의도된 형식 절차가 됩니다.
공증인에 관한 가장 흔한 질문
- 어떤 공증인을 이용할지는 누가 정하나요?
- 관행상 수수료 중 더 큰 몫을 부담하는 사람이 공증인을 정하며, 일반적인 매매에서는 보통 매수인입니다. 담보대출을 이용한 매매에서는 관행이 아니라 법적 권리입니다. Ley 5/2019는 차입자의 자유로운 선택을 명확히 보장하며, 대출기관이 선호하는 공증인에게 선택을 유도하지 못하도록 합니다.
- 일반 은행 송금 대신 cheque bancario를 사용하는 이유는 무엇인가요?
- 귀하의 스페인 은행 계좌에서 발행한 은행 수표를 사용하면 같은 장소에서 같은 순간에 돈과 열쇠를 주고받을 수 있습니다. 이는 스페인에서 매매 완료를 진행하는 전통적인 방식입니다. 최근에는 예약 전에 입금되도록 마련한 확인된 송금을 대신 이용하는 경우가 늘고 있으며, 이 방식도 동일하게 유효합니다. 어느 방식을 사용하든 공증인은 증서에 사용된 방법을 정확히 기록합니다.
- 서명할 때 선서 통역사를 동반할 수 있나요?
- 가능하며, 당일에 요청하기보다 미리 준비하는 것이 좋습니다. 서명 전에 증서의 내용을 충분히 설명받을 권리가 있으며, 선서 통역사는 이 권리를 보장하는 공식적인 방법입니다. 현장에서 이중언어를 구사하는 친구나 서둘러 진행하는 요약 설명에 의존하는 것보다 확실합니다.
- 공증인이 당일 서류에 문제를 발견하면 어떻게 되나요?
- 문제가 해결될 때까지 서명을 진행하지 않습니다. 적절하게 진행된 절차에서는 법률 검토와 사적 계약 단계에서 몇 주 전에 서류 문제가 해결되므로 이런 일은 드뭅니다. 이것이 공증인 예약을 첫 번째 실질적인 확인 절차로 여기지 말아야 하는 이유입니다.
