스페인 모기지: 시장의 실제 작동 방식
30초 안에
Costa del Sol에서 매수하는 비거주자는 60 to 70 %의 담보인정비율을 예상해야 합니다. 즉 가격의 30 to 40 %를 현금으로 준비하고, 여기에 ~9 %에서 ~13 %의 비용을 추가해야 합니다. 2019년부터 은행은 귀하가 무엇이든 서명하기 전에 FEIN과 FiAE를 제공해야 합니다.
FEIN: 표준화된 유럽 정보 안내서표준화된 대출 제안서, Ley 5/2019
- 이자율
- 고정 X,X % / 변동 Euribor + X,X %
- 총 연간 비용 (TAE)
- X,X%
- 연계 상품
- 주택 보험, 생명 보험...
- 숙려 기간
- 최소 10일
- 이자율. 금리와 그 유형인 고정금리 또는 변동금리를 하나의 표준 형식으로 표시합니다. 따라서 두 가지 제안을 항목별로 비교할 수 있습니다.
- 총 연간 비용 (TAE). 단순히 표시 금리만이 아니라 수수료를 포함해 대출 기간 전체에 걸쳐 발생하는 총비용입니다.
- 연계 상품. 서류상 금리를 낮춰 보이게 하지만 자체 비용이 추가되는 연계 상품입니다. 정말 선택 사항인지 확인해 보십시오.
- 숙려 기간. FEIN을 받은 날부터 계산하여 서명할 수 있을 때까지 필요한 최소 통지 기간입니다.
시장에서 외국인 구매자에게 공개하는 담보인정비율은 얼마입니까?
50에서 60 % 사이에서 최대 80 %까지입니다. 주로 귀하가 거주하는 국가가 아니라 시민권이 어느 국가인지에 따라 해당 범위가 결정됩니다. 다음은 일반적으로 외국인 매수자에게 적용되는 스페인 주택담보대출의 방식입니다. 시장에 공개된 내용, 은행이 법률상 안내해야 하는 사항, 그리고 체코 또는 폴란드 신청이 지연되는 지점을 설명합니다.은행은 시장 전반에서 EU 시민을 더 우대합니다. 여러 자료에 따르면 비거주 EU 매수자는 해당 부동산을 휴양 주택이 아닌 실제 주거용으로 사용할 경우 70에서 80 %에 이르는 대출을 받기도 합니다. 어느 국가 출신이든 비EU 시민은 소득 수준과 관계없이 50에서 60 % 이하를 제시받는 경우가 더 많습니다. 이는 신청자의 재정 상태를 평가해서가 아니라, EU 법체계 밖에 있는 사람에게 대출을 집행하는 데 따르는 추가적인 어려움을 은행이 가격에 반영하기 때문입니다.
50 %80 %
- EU 외 시민, 모든 부동산50에서 60 %
- EU 시민권자 비거주자, 세컨드 홈60에서 70 %
- EU 시민권자, 실제 주거용 주택 일부 은행70~80 %
귀하에게 적용되는 수치는 은행, 소득, 기존 채무 및 부동산 자체에 따라 달라집니다. 시장 범위만으로는 이를 알 수 없습니다.
계산하기
500.000 €
470.000 €
매입 가격의 94 %. 은행은 가격이 아니라 자체 평가액을 기준으로 대출합니다.50 %
유로화 외 소득이 있는 경우에는 약 절반으로 계획하십시오.3 %
참고용입니다. 금리는 변동됩니다.20년
월 상환액
1.303 €
모기지 금액235.000 €
자기자금265.000 €
매입 비용(신축)64.839 €
필요 금액329.839 €
자기자금과 매입 비용입니다. 전체 모기지 기간 동안 20년에 걸쳐 312.793 €을 지불합니다.결과는 참고용입니다. 은행의 실제 대출 금액은 고객님의 소득에 대한 은행 자체 심사와 해당 부동산에 대한 자체 평가에 따라 달라집니다.
이 내용을 받은 편지함으로 받아 보시겠습니까?
의무가 없습니다. 귀하의 정보를 절대 판매하지 않습니다.
FEIN과 FiAE란 무엇이며, 은행은 왜 이를 귀하에게 제공해야 합니까?
Ley 5/2019, 즉 LCCI인 모기지 신용 계약법에 따라 서명하기 전에 전달되는 두 가지 표준화 문서입니다. 스페인 은행은 매매 완료 당일에 모기지 증서를 단순히 제공할 수 없습니다. 먼저 FEIN(Ficha Europea de Información Normalizada)을 제공해야 합니다. 이는 대출의 실제 조건을 명시하는 유럽 표준화 정보 문서입니다. 또한 FiAE(Ficha de Advertencias Estandarizadas)도 제공해야 합니다. 이는 최저금리 조항이나 환율 위험 등 해당 제안에 특이한 사항을 표시하는 경고 문서입니다.그 후 두 문서를 모두 검토할 수 있는 최소 10일의 기간이 주어지며, 그 전에는 어떤 서류에도 서명할 수 없습니다. 완료 전에 무료 공증 절차인 acta notarial previa에 참석하면 공증인이 귀하가 서류를 받고 내용을 이해했는지 확인합니다. 이 절차 없이는 주택담보대출에 법적으로 서명할 수 없습니다. 이 보호는 스페인 거주자와 동일하게 비거주자에게도 적용됩니다. 법률은 외국인 매수자에 대한 예외를 두지 않습니다. 다만 서류는 스페인어로 제공되므로, 은행이 아닌 귀하를 위해 일하는 변호사와 함께 읽어야 해당 통지 기간을 실질적으로 활용할 수 있습니다.
서명하기 전
- 제안 준비 완료FEIN 및 FiAE 발급먼저 전달되는 표준화 조건 및 경고 문서입니다.
- 최소 10일숙려 기간두 문서를 검토할 시간이며, 가능하면 귀하의 변호사와 함께 검토하십시오.
- 매매 완료 전사전 공증 증서문서를 수령하고 이해했음을 확인하는 무료 공증 행위입니다.
- 매매 완료 시모기지 증서 서명매매 자체와 함께 해당 시점에 자금이 지급됩니다.
Arevont의 법률 조정 서비스는 귀하가 어떤 문서에도 서명하기 전에 귀하의 변호사가 매매 계약서의 일정과 대조하여 FEIN을 검토하도록 합니다. 이를 통해 모기지 일정 문제가 공증인 앞에 서는 순간이 아니라 아직 대응할 시간이 있을 때 드러날 수 있습니다.
Ley 5/2019는 비거주자를 스페인 거주자와 동일한 방식으로 보호합니까?예. 법률 자체는 거주지에 따라 구분하지 않습니다. 그러나 실제로 FEIN과 FiAE는 은행이 정한 일정에 따라 스페인어로 전달됩니다. 따라서 귀하를 위해 일하는 변호사가 통지 기간 내에 이를 검토하도록 하는 것이 이 법적 보호를 실제로 활용할 수 있게 해 줍니다.
고정 금리인가 변동 금리인가, 그리고 2026년을 앞두고 무엇이 바뀌었습니까?
현재 고정 20년 금리는 확인한 자료상 EU 및 비EU 신청자 모두에게 대략 3,8에서 5,2 %입니다. 변동금리 상품은 일반적으로 Euribor에 1,5에서 2,5%포인트의 마진을 더한 금리로 책정되므로, 실제 비용은 고정되지 않고 Euribor에 따라 변동합니다.
사람들이 생각하는 것2026년 시장의 동향
- 고정금리는 전체 대출 기간 동안 매월 동일한 금액을 납부한다는 의미입니다.
- 완전한 기간 동안 고정되는 진정한 고정금리 상품인 경우에만 그렇습니다. 혼합금리 상품은 초기 기간에는 고정금리가 적용되며, 일반적으로 3년 후 변동금리로 전환됩니다. 같은 명칭을 사용하지만 실제로는 전혀 다른 상품입니다.
- 변동금리는 단순히 더 위험하고 고정금리는 단순히 더 안전합니다
- 변동금리는 Euribor에 마진을 더한 금리를 따르므로 은행 자체의 결정이 아니라 전체 시장 상황에 따라 비용이 변합니다. 변동금리가 고정금리보다 위험한지는 대출 기간 동안 Euribor가 어떻게 움직일 것으로 예상되는지에 따라 달라집니다. 이는 귀하의 자금 조달을 주선하는 담당자에게 문의할 사항이며, 일반 안내만으로 결론 내릴 수 있는 사실이 아닙니다.
FEIN 서명 전 확인할 사항
실제로 중요한 서류는 FEIN입니다. 요약 상담 내용만 믿기보다 FEIN과 대조해 확인할 가치가 있는 사항은 다음 세 가지입니다.- 제안이 진정한 고정금리 상품인지 혼합금리 상품인지 여부두 상품은 비슷한 방식으로 판매되지만, 최초 고정 기간이 끝난 후에는 매우 다르게 작동합니다. 2026년에 접어들면서 여러 은행이 대략 500.000 €를 초과하는 구간에서 완전 고정금리 제공을 중단했기 때문에 이는 특히 해당 금액을 초과하는 경우 중요합니다. FEIN 자체가 전체 기간에 대해 확인해 주지 않는 ‘고정금리’라는 구두 설명은 좋지 않은 신호입니다.
- 이번 특정 제안에 대해 FiAE가 이례적인 사항으로 표시하는 내용최저금리 조항, 통화 조건 또는 조기 상환 수수료가 이번 제안에만 적용된다면, 바로 이러한 내용을 FEIN의 일반 조건과 별도로 표시하는 것이 FiAE의 목적입니다. FiAE가 전혀 제공되지 않거나 서명 전에 검토할 수 있는 명시된 최소 10일이 부여되지 않은 제안은 좋지 않은 신호입니다.
- 서류에 아포스티유, 선서 번역 또는 두 가지 모두가 필요한지 여부일반 번역만으로 충분하다고 생각하는 것이 체코 또는 폴란드 서류가 몇 주 동안 미완료 상태로 남는 가장 흔한 이유입니다. 한 기관에서는 승인되고 다른 기관에서는 거부되는 서류는 좋지 않은 신호입니다. 번역은 되었지만 아포스티유를 받지 않았거나, 반대의 경우일 수 있기 때문입니다.
시장이 공표하는 내용과 귀하에게 약속할 수 없는 내용
이 내용만으로는 귀하에게 구체적으로 어떤 조건이 제시될지 알 수 없으며, 중개인 소개를 주선해 드리는 것도 아닙니다. 그것은 Arevont의 모기지 서비스가 제공하는 업무입니다. ‘제가 어떤 조건을 받을 수 있을까요?’라는 질문에 대한 정직한 답은 시장 평균이 아니라 귀하의 소득, 기존 채무, 연령, 급여가 지급되는 통화 및 특정 은행에 따라 달라지기 때문입니다.
스페인 모기지 관련 가장 흔한 질문
- FEIN은 모기지 대출 제안과 같은 것인가요?
- 이는 별도의 승인 절차가 아니라 오퍼를 표준화하여 설명하는 문서입니다. 은행이 대출을 실행할 준비가 되면 FEIN에 해당 오퍼의 조건이 법에서 요구하는 형식으로 명시됩니다. 이후 공증인 앞에서 서명하기 전에 이를 검토할 수 있는 기간이 최소 열흘 주어집니다.
- 500.000 €를 초과하는 전 기간 고정금리를 받을 수 있나요?
- 때로는 그렇지만, 2026년에 들어서면서 여러 은행이 대략 그 수준을 초과하는 완전한 기간의 고정금리 상품 제공을 중단하고 대신 혼합금리 상품으로 전환했습니다. 혼합금리 상품은 초기 기간, 일반적으로 3년 동안 고정금리가 적용된 후 변동금리로 바뀝니다. 어떤 상품을 제안하는지 명확히 확인하십시오. 혼합금리 상품은 고정금리 기간이 끝난 후 매우 다르게 작동하기 때문입니다.
- 소득보다 아포스티유와 번역 상태가 더 중요한 이유는 무엇인가요?
- 더 중요한 것은 아닙니다. 단지 어렵지는 않지만 익숙하지 않은 절차일 뿐이며, 익숙하지 않은 절차가 조용히 몇 주를 더 소요하게 만듭니다. 인정되지 않는 형식으로 입증된 높은 소득이라도 스페인 심사 담당자가 이를 검토하기 전에 아포스티유와 공인 번역 절차를 먼저 통과해야 합니다.
- 이 수치로 제가 받을 대출 조건을 알 수 있나요?
- 아닙니다. 이 수치는 그러한 목적이 아닙니다. 시장과 법률을 설명하는 자료입니다. 귀하에게 제시될 조건은 귀하의 소득, 채무, 나이, 통화 및 구체적인 은행에 따라 달라집니다. 바로 이러한 목적을 위해 Arevont의 모기지 서비스와 적격성 검토가 제공됩니다.
