스페인 부동산 매입 시 인도
30초 안에
매매 완료는 공증인 사무실에서 한 번의 약속으로 진행되며, 이때 등기서류에 서명하고 잔금을 지불합니다. 열쇠는 매물을 직접 둘러보고 하자를 기록한 후에만 인도되어야 합니다. 그 전에는 절대 인도되어서는 안 됩니다.
매매 완료일 절차
- 약속 전합의된 상태를 기준으로 매물 점검모든 하자는 먼저 날짜를 기재한 서면 목록에 기록합니다.
- 공증인 앞에서신원 확인, 등기서류 낭독
- 동시에 진행잔금 지불
- 동시에 진행등기서류 서명
- 같은 약속에서열쇠 인도위의 점검을 마친 후에만 진행하며, 그 전에는 절대 진행하지 않습니다.
- 당일등기 신청서 제출토지 등기부에 전자 방식으로 제출합니다. 정식 등기는 이후에 완료됩니다.
매매 완료일에 누가 현장에 있으며, 각자 무엇을 하나요?
회의실에는 최대 네 당사자가 참석하지만, 그중 귀하를 보호하는 당사자는 한 곳뿐입니다. 스페인 공증인은 서명을 입회하고 매매를 공정증서로 작성하지만, 해당 부동산이 좋은 선택인지 확인하지는 않습니다. 매매 완료, 즉 día de la firma는 일반적으로 사람들이 예상하는 것보다 오래 걸리지 않습니다. 공증인은 증서의 필수 조건을 소리 내어 읽고, 당사자와 위임장의 신원을 확인합니다. 잔금을 지급하고 증서에 서명하면 열쇠가 인계됩니다. 대부분의 외국인 구매자를 놀라게 하는 것은 절차가 아닙니다. 그 자리에 누가 귀하를 보호하고 누가 보호하지 않는지입니다.
- 공증인아무도 아닌 사람을 위한 공직자
- 이들이 하는 일
- 신원을 확인하고, 그 시점에 등기부 기재 내용을 다시 확인하며, 등기서류에 법적 형식을 부여합니다.
- 공증인이 하지 않는 일
- 어느 한쪽을 위해 협상하거나, 해당 매입이 좋은 선택인지 판단합니다.
- 공증인 비용 부담자
- 정부 수수료 기준표에 따라 정해집니다. 통상 관행상 매수인이 부담하거나, 담보대출의 경우 대출기관이 부담합니다.
- 귀하의 변호사귀하, 오직 귀하만
- 이들이 하는 일
- 법적 검토가 여전히 유효한지 확인하고, 소유권 증서를 설명하며, 위임장(POA)에 따라 귀하를 대신해 서명할 수 있습니다.
- 공증인이 하지 않는 일
- 어느 시점에도 매도인이나 은행을 대리하거나, 서면 약속 대신 구두 약속을 받아들여서는 안 됩니다.
- 공증인 비용 부담자
- 귀하가 부담하며, 일반적으로 가격의 약 ~1 %입니다.
- 매도인 또는 개발업체의 대리인매도인 측
- 이들이 하는 일
- 서명하고, 부동산과 열쇠를 인도합니다.
- 공증인이 하지 않는 일
- 계약에 이미 명시된 내용 이상을 약속하지 마십시오.
- 공증인 비용 부담자
- 자체 비용입니다. 신축 매물의 경우 이 비용은 귀하가 지불한 가격에 이미 포함되어 있습니다.
- 은행담보대출이 있는 경우
- 이들이 하는 일
- 매매와 함께 대출 증서에 서명할 대리인을 보내고, 그때 자금을 집행합니다.
- 공증인이 하지 않는 일
- 증서에 서명하기 전에 자금을 집행하지 마십시오.
- 공증인 비용 부담자
- 대출 자체의 계약 비용은 귀하가 부담합니다.
공증인은 부동산이 가격에 상응하는 가치가 있는지 확인합니까?아닙니다. 공증인은 신원을 확인하고, 그 시점에 등기 내용을 다시 확인하며, 증서에 법적 형식을 부여합니다. 가격이 공정한지, 건물이 안전한지, 공동주택 관리단에 채무가 있는지는 별개의 문제입니다. 이러한 사항은 귀하의 변호사와 감정평가사가 사전에 확인하며, 당일 공증인이 확인하는 것이 아닙니다.
왜 점검은 서명 후가 아니라 서명 전에 진행합니까?
서명하고 대금을 지불하고 나면 점검을 진행할 가치가 있게 했던 협상력이 사라지기 때문입니다. 매매 완료 절차가 잘못된 순서로 진행되면 겉으로는 서명과 열쇠 한 묶음으로 똑같아 보입니다. 차이는 무언가 잘못된 것으로 밝혀지는 순간 누가 위험을 부담하는지에 있습니다. 올바른 순서로 세 단계를 진행하는 것이 핵심입니다.
- 합의된 내용에 따라 부동산을 점검합니다기존 매물에서는 상태가 계약 내용과 일치하는지, 그리고 목록에 기재된 물품인 가전제품, 가구, 설비가 모두 남아 있는지를 확인한다는 뜻입니다. 신축 매물에서는 snagging 점검을 의미합니다. 시점은 개발업체에 따라 다릅니다. 일부 프로젝트에서는 소유권이 이전되기 전에 진행되고, 다른 프로젝트에서는 그 이후에 진행됩니다.
- 문제가 있는 부분은 서면 목록에 기재합니다서명하고 나면 무언가를 "다음 주에" 수리하겠다는 구두 보장은 아무런 가치가 없습니다. 날짜를 기재하여 매매 완료 전에 상대방에게 전달한 하자 목록이 있어야 분쟁이 미해결 항목에 대한 합의된 목록으로 바뀝니다.
- 그때서야 증서와 잔금, 열쇠를 처리합니다서명과 대금 지급은 함께 이루어져야 하며, 같은 약속 자리에서 열쇠도 인도되어야 합니다. 순서가 뒤바뀌면 매수인은 이미 두 번째 단계를 진행할 가치가 있게 했던 협상력을 잃게 됩니다.
어떤 단일 법률도 이 정확한 순서를 의무 사항으로 정하고 있지는 않습니다. 그러나 이는 표준적이고 타당한 관행이며, 귀하의 예약 계약서와 매매 계약서에 이를 명시해야 합니다. 순서에 관해 침묵하는 계약서는 문서가 아니라 상대방의 호의에 의존하게 합니다.
열쇠를 이미 인도받은 후에야 결함이 발견되면 어떻게 됩니까?신축 매물보다 기존 매물에서 더 어려운 대화가 됩니다. 기존 매물에는 매도인이 알고도 숨긴 하자에 대한 청구권을 제외하면 보증이 거의 없습니다. 신축 매물에는 아래에 설명된 법정 보증이 자체 기간 내에 하자가 발견되는 시점과 관계없이 적용됩니다.
열쇠를 받은 후에는 어떤 보증이 적용됩니까?
신축 건물에는 완공일부터 시작되는 3개의 별도 보증 기간이 있으며, 건물 구조 자체에 대해서는 최대 10년입니다. 재판매 주택에는 거의 아무런 보증이 없고, 매도인이 알고도 숨긴 하자에 대한 제한적인 청구만 가능합니다. 이것이 두 매수 유형 사이의 가장 큰 법적 차이이며, 완공 전 점검을 얼마나 꼼꼼히 해야 하는지도 결정합니다.
인도일10년 후
- 마감: 페인트, 타일, 목공1년
- 설비 및 거주 적합성3년
- 구조: 기초, 보, 내력벽10년
신축 매물기존 매물
- 건물의 구조적 안전에 영향을 미치는 하자에 대한 10년 보증입니다. 기초, 보 및 내력벽이 이에 해당합니다.
- 이러한 종류의 법정 보증은 없습니다. 매도인은 매매 당시 알고도 숨긴 숨은 하자에 대해서만 책임을 집니다. 청구 범위가 매우 좁고 입증하기도 어렵습니다.
- 거주 가능성, 안전성 또는 기능성 요건을 위반하는 설비나 건축 요소의 하자에 대한 3년 보증입니다.
- 적용되지 않습니다. 매매 완료 시점에 부동산 내부에 있는 모든 것이 귀하의 소유가 되며, 사용 기간과 마모 상태도 포함됩니다.
- 마감 하자에 대한 1년 보증입니다. 페인트, 타일 시공 및 목공 작업이 이에 해당하며, 보증 책임은 시공자에게 있습니다.
- 같은 이유로 적용되지 않습니다.
- 보증 대상 하자가 발생한 후 청구를 제기할 수 있는 기간은 2년입니다. 완공일이 아니라 하자가 나타난 시점부터 계산합니다.
- 여기서 이에 상응하는 청구는 매도인이 알고 있었던 숨은 하자에 대한 것입니다. 이는 귀하가 입증해야 하는 사실이며, 자동으로 진행되는 보증 기간이 아닙니다.
이 실무적 결과는 의견이 아니라 법률에서 직접 도출됩니다. 기존 매물에서는 이후에 귀하를 보호해 줄 것이 거의 없기 때문에 서명 전에 귀하를 보호하는 작업이 이루어집니다. 신축 매물에서는 보증이 적용되지만, 하자가 문서화되어 있어야 한다는 조건은 여전히 충족해야 합니다. 바로 이것이 snagging 점검과 서면 목록이 필요한 이유입니다.
신축 건물의 10년 보증 책임자는 누구입니까?건축 과정에 관여한 모든 주체, 일반적으로 개발업자, 시공자 및 기술 전문가는 법률에 따라 10년 동안 구조적 하자에 대해 연대하여 책임을 집니다. 특정 하자에 대해 누구를 상대로 청구해야 하는지는 귀하의 변호사가 정확히 확인합니다. 여러 당사자가 동시에 책임을 질 수 있기 때문입니다.
귀하의 매매 완료 절차를 위해 스페인에 있어야 하나요?
아닙니다. 귀하의 변호사가 매매 완료 절차를 포함하는 위임장을 보유하고 있다면, 귀하를 대신하여 공정증서에 서명할 수 있으므로 귀하가 현지에 없어도 매매 완료 절차를 진행할 수 있습니다. 이는 스페인 실무에서 허용되는 유용한 절차 중 하나이지만, 첫 매수자들이 가장 잘 이해하지 못하는 절차 중 하나이기도 합니다. 아래 세 가지 방법 중 선택은 개인적인 판단이며, 전문가의 추천이 아닙니다.
- Option 1직접 참석부동산과 해당 공간을 직접 확인할 수 있으며, 그날부터 해당 부동산은 되돌릴 수 없게 귀하의 소유가 됩니다.
- 스페인 방문
- 이날 한 번
- 서명자
- 귀하가 직접
- 주의할 점
- 일반적인 여행 일정만
- Option 2추천위임장귀하의 변호사가 귀하를 대신하여 전체 절차를 완료합니다.
- 스페인 방문
- Zero, for this step
- 서명자
- 귀하의 변호사
- 주의할 점
- 위임장에 매매 완료 절차를 구체적으로 명시해야 합니다
- Option 3화상 통화로 진행하는 하이브리드 방식귀하의 변호사가 동일한 위임장에 따라 서명하는 동안 귀하는 원격으로 절차에 참여합니다.
- 스페인 방문
- Zero, but you watch
- 서명자
- 귀하의 변호사
- 주의할 점
- 전체 위임과 동일한 위임장이 여전히 필요합니다
부동산이 인도된 것으로 간주하기 전에 무엇을 확인해야 하나요?
직접 참석하든 귀하의 변호사 보고서에 의존하든, 다음 사항을 확인해야 합니다. 이는 서비스 제공 제안이 아닙니다. 매매 완료 절차에 법적으로 포함되어야 하는 내용입니다.| 확인할 사항 | 중요한 이유 | 좋지 않은 답변의 예 |
|---|---|---|
| 서명 전에 | ||
| 매물은 합의한 상태와 일치합니다 | 귀하께서 매수하는 것은 가격에 합의했을 당시의 상태인 매물이지, 이전 거주자가 이사한 후 우연히 남은 상태의 매물이 아닙니다. | 매매 완료 전 점검에 관한 서면 기록이 없거나, 그 대신 구두로만 보증하는 경우입니다. |
| 문제가 있다면 날짜가 기재된 하자 목록이 작성되어 있습니다 | 이는 합의된 미처리 항목 목록을 나중에 입증할 수 있는 자료로 바꾸는 문서이며, 증거가 없는 분쟁으로 남겨 두지 않습니다. | 서면으로 남은 내용은 없고, 무언가를 나중에 해결하겠다는 약속만 있는 경우입니다. |
| 신축 매물에는 매매 완료 증명서와 최초 점유 허가서가 발급되어 있습니다 | licencia de primera ocupación 없이는 매물에서 합법적으로 거주하거나 공공설비에 연결할 수 없으며, 이 허가서는 보통 공사가 거의 끝날 때 발급됩니다. | 두 문서 중 어느 하나도 발급되기 전에 약속된 입주일입니다. |
| 약속 당일 현장에서 | ||
| 모든 열쇠와 출입 카드의 수량이 확인되어 있습니다 | 출입 통제형 단지에서는 당일 귀하께 인도되는 세트보다 더 많은 카드와 리모컨이 발급되는 경우가 많습니다. | 전체 수량이 몇 개인지 확인되지 않은 열쇠 하나만 있는 경우입니다. |
| 계량기를 검침하고 날짜와 함께 기록합니다 | 매매 완료 후 누가 무엇을 사용했는지를 두고 다툼이 벌어지는 곳이 바로 이 부분입니다. | 당일 검침하지 않으면 첫 번째 청구서는 양측 모두에게 추정 금액이 됩니다. |
| 잔금은 공증인 앞에서 증서에 서명하는 순간 지급됩니다 | 이는 거래를 안전하게 만드는 절차입니다. 돈과 열쇠가 사전에 신뢰에 의존하지 않고 동시에 인계됩니다. | 약속 전에 자금을 인도하라는 요청으로서, 신축 매물의 보증 제도나 기존 매물에서 귀하의 변호사 고객 예치계좌를 통하지 않는 경우입니다. |
| 그 후 며칠 동안 | ||
| 증서는 실제로 등기를 위해 제출됩니다 | 공증인 앞에서 서명했다고 서류 작업이 끝나는 것은 아닙니다. 세금을 납부하고 증서를 토지 등기부에 제출해야 매물이 공식적으로 귀하의 명의로 등재됩니다. | 몇 주가 지난 후에도 등기된 사본이 돌아왔는지 확인해 줄 사람이 없는 경우입니다. 이를 확인하는 것은 귀하의 변호사가 해야 할 일이며, 직접 문의해 보는 것이 좋습니다. |
| 매매가 이루어진 연도에 대한 IBI와 관리비를 일할 계산합니다 | 두 비용 모두 일수가 아니라 기간을 기준으로 청구되므로, 해당 연도에 이미 납부한 금액 중 일부는 매수인에게, 일부는 매도인에게 귀속됩니다. | 구체적인 금액 없이 모두 해결되었다는 구두 설명만 있는 경우입니다. 변호사에게 배분 내역을 보여 달라고 요청하십시오. |
매수 절차에서 매매 완료가 진행되는 시점
전체 매수 절차는 첫 통화부터 열쇠를 받기까지 모두 열다섯 단계로 이루어집니다. 매매 완료는 구속력 있는 계약 체결 후 이어지는 대기 기간이 지난 다음 진행되는 마지막 세 단계입니다.총 15단계 중 13, 14 및 15단계
- 최종 확인매매 완료 전매물은 합의된 상태에 따라 점검하며, 신축 매물의 경우 하자를 찾아 목록으로 작성합니다. 아래에서 자세히 설명하는 단계입니다.
- 공증인과 열쇠매매 완료일공정증서에 서명하고 잔금을 지급하면 매물은 귀하의 소유가 됩니다. 점검과 하자 목록에 관한 합의가 이미 끝났다면 열쇠도 같은 약속 자리에서 인도되어야 합니다.
- 매매 완료 후첫날부터증서에 대한 세금을 납부하고 등기를 마쳐야 하며, 공공설비 명의를 변경하고 연간 세금 의무도 인계받아야 합니다. 공증인 사무실을 나선다고 이 모든 일이 끝나는 것은 아닙니다.
일반 정보이며 귀하의 매매 완료 서류가 아닙니다
이 내용은 어떠한 서비스도 설명하지 않으며, 누구든 귀하를 대신해 매매 완료 절차에 참석한다는 약속도 포함하지 않습니다. 그러한 지원이 마련되는지, 마련된다면 누가 담당하는지는 별도의 안내에서 다루는 별도 사안입니다.매매 완료에 관한 규정과 일반 관행은 공증인, 개발업체 및 매물 유형에 따라 다를 수 있으며, 법률 자체도 수시로 개정됩니다. 독립적인 변호사가 귀하가 서명하기 전에 귀하의 매수에 적용되는 사항을 확인해야 합니다.
열쇠 인도에 관한 자주 묻는 질문
- 매매 계약서에 서명한 후 매매 완료까지 얼마나 걸리나요?
- 재판매 주택은 보통 1개월에서 3개월입니다. 신축 건물은 공사 단계에 따라 다릅니다. 건물이 거의 완공되었다면 보통 약 2개월이고, 기초부터 공사를 시작한다면 대략 3년까지 걸릴 수 있습니다. 어느 기간도 법률로 정해져 있지 않습니다. 두 기간 모두 이 해안 지역의 계약이 일반적으로 구성되는 방식에서 비롯됩니다.
- 예약된 약속에서 매도인이 열쇠 인도를 거부할 수 있나요?
- 매매 계약서는 열쇠 인도를 서명 및 잔금 지급과 같은 시점에 하도록 정해야 합니다. 이 내용이 명시적으로 적혀 있지 않다면, 서명 전에 변호사에게 보완을 요청할 만한 공백입니다. 어쨌든 인도가 이루어질 것이라고 단순히 가정하지 마십시오.
- 하자 점검 목록은 10년 보증과 같은 것입니까?
- 아닙니다. 하자 점검은 완공 전후에 실시하는 실무적 검사로, 아직 시정을 요구할 수 있는 협상력이 있을 때 미완성 작업이나 잘못된 시공을 찾아내기 위한 것입니다. 10년 보증은 Ley de Ordenación de la Edificación에 따른 별도의 법정 권리입니다. 하자 점검에서 무엇을 발견했는지와 관계없이 존재하며, 미관상 하자가 아니라 구체적으로 구조적 하자를 보장합니다.
- 시행사가 약속한 날짜까지 최초 점유 허가를 받지 못하면 어떻게 되나요?
- 최초 점유 허가 없이는 입주 예정일에 관한 안내문 내용과 관계없이 해당 부동산을 합법적으로 점유하거나 공공 설비에 연결할 수 없습니다. 이는 보증 문제가 아니라 계약 및 인허가 문제입니다. 건물이 완성되어 보이는지만 확인하지 말고, 허가가 실제로 존재하는지 확인하는 것이 좋습니다.
- 기존 매물에도 보증이 전혀 제공되는 경우가 있나요?
- 범위가 제한된 보증만 있습니다. 매도인이 매매 당시 존재하던 하자를 알고도 숨긴 경우, 매도인을 상대로 청구할 수 있습니다. 이는 실제 권리이지만 법정 보증 기간보다 입증하기가 훨씬 어렵습니다. 바로 그렇기 때문에 매매 완료 전 점검이 신축 매물보다 기존 매물에서 더 중요합니다.
