스페인 매물의 법률 실사 조율
저희는 법률 업무를 수행하지 않으며, 이를 분명히 밝히는 데에는 이유가 있습니다. 스페인 매물에 대한 법률 실사는 저희나 매도인이 아닌 고객님을 대리하는 독립적인 변호사가 진행합니다. 저희의 역할은 관련 절차를 조율하는 것입니다. 예약 계약이 고객님의 자금이 이동하기 전에 검토되도록 하고, 서류가 실제로 변호사에게 전달되도록 하며, 기한이 지켜지도록 하고, 각 단계에서 아직 해결되지 않은 사항을 고객님께서 알 수 있도록 합니다. 실사 자체는 일반적으로 예약 시점부터 2~4주가 걸리며, 실사가 완료될 때까지는 어떤 서류에도 서명하시기를 권하지 않습니다.
실사를 진행하는 사람과 각자의 의뢰인
스페인 매매의 법률 절차에는 세 당사자가 관여하며, 먼저 각자가 누구를 위해 일하는지 확인하는 것이 중요합니다. 한 사람은 고객님을 대리합니다. 한 곳은 어느 누구도 대리하지 않습니다. 나머지 하나는 저희이며, 저희는 법률 회사가 아닙니다.전문가들이 각 전문 업무를 처리합니다. 저희는 모든 과정이 연결되도록 합니다. 다음 단계가 올바른 순서로 진행되고, 아무도 요청하지 않은 서류 때문에 어떤 절차도 지연되지 않도록 확인합니다.법률 실사를 위해 저희는 일반적으로 Costa del Sol에서 활동하는 독립 스페인 법률사무소 Malaga Solicitors를 추천합니다. 이 사무소는 Marbella Solicitors Abogados Asociados, S.L.P.의 지점이며, NIF B93659845입니다. 해당 변호사는 Arevont나 판매자가 아닌 귀하를 대리하며, 현지 당국과 토지 등기부를 잘 아는 현지 변호사와 직접 협의하게 됩니다. 물론 언제든지 귀하께서 직접 선택한 변호사를 선임하실 수 있습니다. 저희는 이 추천에 대해 해당 사무소로부터 수수료나 기타 보상을 받지 않습니다.
| 해야 할 일 | 담당 주체 | 고객님께 의미하는 것 |
|---|---|---|
| 예약 전 | ||
| 변호사 소개 | Arevont | 저희는 일반적으로 Malaga Solicitors를 추천하며, 소개 수수료는 받지 않습니다. 직접 선택한 스페인 변호사를 이용하고 싶으시다면 그렇게 하셔도 되며, 이 페이지의 다른 내용은 달라지지 않습니다. |
| 예약 계약 검토 | 귀하의 변호사 | 예약금은 보증 제도 외부에서 지급되는 유일한 금액이므로, 실사에서 문제가 발견될 경우 계약금이 어떻게 되는지 계약서에 명확히 기재되어야 합니다. 변호사는 자금이 빠져나간 후가 아니라 그 전에 계약서를 검토합니다. |
| 개발사의 회사 여부 확인 | Arevont | 이미 저희가 협력해 온 실적 있는 개발사인지, 아직 실적이 없는 신규 개발사인지, 그리고 저희나 고객님들이 실제로 경험한 사례가 있는지와 그 내용이 긍정적이었는지 부정적이었는지를 확인합니다. 경험이 없는 경우에는 그런 척하지 않고 없다고 말씀드립니다. |
| 법률 실사 중 | ||
| 법률 실사 자체 | 귀하의 변호사 | 소유권, 부담 및 채무, 건축의 적법성과 허가, 공동체 규칙, 사용 및 임대 제한을 확인합니다. 이는 법률 업무이므로 저희가 수행하지 않습니다. |
| 은행 보증 확인 | 귀하의 변호사 | 신축 매물의 경우, 분할 납부하는 금액을 보장하는 은행 보증이 유효하고 고객님 명의로 발급되었는지 확인합니다. 개발사에 속한 단체 보증인지 여부도 확인합니다. |
| 매도인 측 서류 확보 | Arevont | 변호사가 요청한 서류를 받기 위해 개발사, 매도인 측 중개인 및 공동체 관리자를 재촉합니다. 법률 실사가 실제로 지연되는 지점은 바로 이 부분이며, 이는 법률적인 문제가 아닙니다. |
| 기한 관리 | Arevont | 다음에 무엇을 언제까지 해야 하는지 관리합니다. 고객님께 필요한 일이 있으면 당일이 아니라 미리 저희가 알려 드립니다. |
| 실사 결과가 매매에 의미하는 바 설명 | 변호사와 함께하는 Arevont | 변호사는 법적 상황을 설명합니다. 저희는 그 내용이 해당 매매에 어떤 의미인지 알려 드리며, 거래를 중단해야 한다는 권고가 내려지는 경우도 포함합니다. |
| 서명 시점과 그 이후 | ||
| 공증인 앞 서명 | 공증인 | 당사자의 신원, 서명이 적절하게 이루어졌는지, 공증 증서가 올바른지 확인하는 공무원입니다. 고객님의 자문가가 아니며, 어느 편에도 서지 않습니다. |
| 매매 완료까지 자금 보관 | 귀하의 변호사 | 기존 매물에서는 잔금이 일반적으로 귀하의 변호사 고객 계좌인 별도의 감독 계좌에 보관되며, 공증인 절차에서야 판매자에게 전달됩니다. |
| 소유권 이전 후 행정 절차 | 귀하의 변호사 | 소유권 이전 후 서류 처리, 공과금 명의 변경 및 연간 세금 납부 의무를 처리합니다. 이곳 Costa del Sol에서도 계속 고객님의 연락 담당자로 남겠습니다. |
변호사를 추천하면 수수료를 받습니까?아니요. 저희는 추천하는 법률 사무소로부터 수수료나 그 밖의 보상을 전혀 받지 않습니다. 어떤 중개업체에든 같은 질문을 해 보실 필요가 있습니다. 추천 대가를 지급하는 변호사는 이해관계가 나뉘어 있으며, 이러한 이해관계의 충돌로 인해 거래를 중단시켜야 할 문제를 묵인할 수 있기 때문입니다. 신뢰할 수 있는 중개업체라면 이 질문에 직접 답합니다.
제 변호사를 선임해도 되나요?네, 언제든 가능합니다. 저희가 협력하는 법률 사무소를 추천하는 이유는 수년간 함께 일해 왔고 조율이 더 원활하기 때문입니다. 하지만 선택은 귀하에게 있으며, 어떤 경우에도 변호사는 귀하를 대리합니다. 저희가 권하지 않는 것은 개발업체나 매도인 측 중개인이 추천한 변호사에게 의존하는 것입니다. 이들의 이해관계는 매매를 성사시키는 데 있기 때문입니다.
공증인은 귀하의 변호사가 아닙니다
이는 외국인 구매자가 스페인 매매에서 가장 흔히 오해하는 부분이며, 무엇보다 먼저 명확히 해 둘 필요가 있습니다. 실제로 누가 귀하를 보호하는지가 결정되기 때문입니다.공증인은 공무원입니다. 서명하는 순간 증서의 적법성과 등기부의 상태를 확인하지만, 어느 누구도 대리하지 않습니다. 귀하의 변호사는 귀하를 대리하며, 귀하가 의무를 부담하기 전에 확인 절차를 진행합니다. 서로 다른 시점에 이루어지는 두 가지 독립적인 확인이며, 역할도 서로 다릅니다. 두 가지 모두 필요하며 어느 하나도 다른 하나를 대신할 수 없습니다.
일반적으로 알고 있는 내용스페인에서의 절차
- 공증인이 제 매입을 확인해 줍니다
- 공증인은 신원과 서명이 적절하게 이루어졌는지, 공정증서가 정확한지를 확인하고, 그 시점에 소유권과 현재 등기 내용을 다시 확인합니다. 이는 실제 확인 절차입니다. 아직 철회가 가능했던 몇 주 전에 귀하를 대신하여 수행한 법률 실사와는 같지 않습니다.
- 공증인은 일종의 법률 자문인입니다
- 스페인에서 공증인은 법률 자문가도 아니고 어느 한쪽의 대리인도 아닙니다. 본국에서는 이를 자주 혼동하므로, 분명히 말씀드릴 필요가 있습니다.
- 본국의 변호사가 처리할 수 있습니다
- 스페인 법을 아는 스페인 변호사가 필요합니다. 본국의 변호사를 함께 관여시킬 수는 있지만, 솔직히 말해 대개 실익이 적고 절차가 지연되는 경우가 많습니다. 시간당 보수를 청구하는 변호사는 스페인 제도가 오래전에 정리한 쟁점을 다시 제기한 뒤, 결국 스페인 변호사에게 현지 절차가 어떻게 진행되는지 묻게 되는 경향이 있습니다.
- 부동산 중개인이 이미 문제가 없다고 말했습니다
- 매도인 측에서 들은 답변은 정보일 뿐 확인이 아닙니다. 실제로 맞는 말일 수도 있습니다. 그렇더라도 그 답변에 대해 책임지고 보증하는 사람은 아무도 없습니다.
- 구두로 약속한 내용은 지켜질 것입니다
- 여기에서는 서면으로 남기지 않은 구두 약속은 아무런 효력이 없습니다. 귀하의 변호사는 각 조항을 귀하와 함께 검토하며, 적용되는 내용은 계약서에 적힌 내용입니다.
그리고 거의 아무도 공개적으로 말하지 않는 부분이 있습니다. 이곳에서 발생하는 문제는 대개 사기에서 비롯되지 않습니다. 등록되지 않은 증축, 누락된 licencia de primera ocupación, 부동산을 따라 승계되는 공동주택 관리비 채무처럼 서류 작업이 끝나지 않은 데서 발생합니다. 확인 절차가 실제로 찾는 것이 바로 이런 문제이며, 그래서 이 절차는 화려하지 않고 오후 한나절이 아니라 몇 주가 걸립니다.
제 변호사가 공증인 앞에서 저를 대신해 서명할 수 있나요?적절한 위임장이 있다면 가능합니다. 따라서 본국에서 마지막 주에 준비하기보다 스페인에 계실 때 일찍 준비할 가치가 있는 이유 중 하나입니다. 매매 완료 당일에 어떤 절차가 진행되는지는 인도 서비스에서 설명해 드립니다.
확인 절차 중 자금이 보관되는 곳
외국인 구매자께서는 이 점을 일찍 문의하시며, 그렇게 하시는 것이 옳습니다. 본국에서 알고 계신 공증인 에스크로는 이곳에 동일한 형태로 존재하지 않습니다. 방식이 다를 뿐, 더 나쁜 것은 아닙니다.기존 매물에서는 보통 귀하의 변호사 고객 계좌로 돈을 보내며, 변호사는 매매 증서에 서명하는 순간인 공증인 절차에서야 판매자에게 전달합니다. 스페인 변호사는 고객 자금을 운영 계좌가 아닌 별도의 감독 계좌에 보관합니다.신축 매물의 경우 개발업체가 귀하의 자금에 자유롭게 접근할 수 없습니다. 귀하의 지급금은 법률에 따라 해당 건설 사업만을 위한 특별 보호 계좌로 입금되며, 각각 은행 보증으로 보장되어야 합니다. 귀하의 변호사는 예약 후 첫 유로가 지급되기 전에 이를 확인합니다.
- 신축 매물각 단계별 지급금을 보장하는 은행 보증이 귀하의 이름으로 발급된 보호 건설 계좌입니다. 개발업체는 법률과 계약에서 정한 규정에 따라서만 해당 계좌에서 자금을 인출할 수 있습니다.
- 기존 매물귀하의 변호사가 관리하는 별도의 감독 대상 고객 예치 계좌입니다. 매도인은 공증인 앞에서 자금을 받으며, 그 이전에는 받지 않습니다.
- 예약보증 제도에서 제외되는 유일한 지급금입니다. 바로 그렇기 때문에 금액이 적어야 하며, 계약서에 반환 조건을 명시해야 합니다.
- 아무도 설명하지 않는 진행 순서은행 보증이 마련되기 전에 소액의 예약 계약금을 지급하는 경우가 많으며, 이는 정상적인 절차입니다. 보호되어야 하는 부분은 큰 단계별 지급이 시작되는 사적 매매 계약서입니다. 해당 금액을 지급하기 전에 귀하의 변호사는 유효한 은행 보증이 존재하고 귀하의 이름으로 발급되었는지 확인합니다.
중요한 것은 단지 자금을 어디로 보내는지만이 아닙니다. 중요한 지급을 하기 전에 매번 귀하의 변호사는 왜 송금하는지, 누구에게 보내는지, 어떤 조건인지 확인합니다. 실제로 이 시장에서 발생하는 사기는 극적인 형태가 아니라 일상적인 형태이기 때문에 이는 중요합니다. 매도할 권한이 없는 사람이 내놓은 매물, 소유자인 것처럼 행세하는 사람, 위조된 위임장, 은행 정보가 변경되었다는 이메일 등이 그 예입니다. 이 모든 문제에 적용되는 원칙은 간단합니다. 먼저 귀하의 변호사나 저희에게 확인하지 않고 누구에게도 돈을 지급하지 마십시오.
개발업체가 건설을 끝내지 못하면 제 자금은 어떻게 되나요?은행 보증은 바로 그 경우를 위한 것이며, 따라서 단계별 지급을 하기 전에 귀하의 변호사가 이를 확인합니다. 보호 범위가 개발업체의 파산에만 한정되지 않는다는 점도 알아 두실 필요가 있습니다. 계약서의 완공일을 지나도록 공사가 계속되는 경우에도 동일한 보증이 적용됩니다. 귀하의 변호사가 귀하의 호수에 대해 보증 문구가 정확히 무엇을 보장하는지 설명해 드립니다.
저희가 찾아 드리지 않은 부동산의 계약서
저희와 전혀 관계없는 부동산에 관한 예약 양식, arras 계약서 또는 개발업체의 표준 매매 계약서를 이미 가지고 계실 수 있습니다. 그래도 보내 주십시오. 저희 고객이 아니어도 되며, 저희가 매입에 관여할 필요도 없습니다.저희는 변호사가 아니므로 서류가 적법하다고 말씀드리지 않습니다. 저희가 하는 일은 매수인 측의 관점에서 이러한 계약서를 끊임없이 검토하는 사람이라는 것입니다. 이는 변호사와는 다른, 유용한 역할입니다.
- 검토하는 이유법률 검토에서 문제가 발견되면 계약금에 어떤 일이 생기는지, 실제로 기한이 귀하에게 어떤 의무를 부과하는지, 철회 비용은 얼마이며 상대방에게도 같은 비용이 적용되는지 확인합니다. 신축 매물의 경우 은행 보증이 언급되어 있는지, 언급되어 있다면 누구의 명의인지도 확인합니다.
- 돌려받는 금액어떤 조항을 수정하도록 요구할지, 현재 상태로는 서명하지 않을 조항이 무엇인지, 해당 문서가 이 지역에서 일반적인지 이례적인지를 확인합니다. 논쟁할 만한 내용이 전혀 없다는 결론에 이르는 경우도 포함됩니다.
- 검토의 범위저희는 법률 의견을 제시하지 않으며 어떤 문서도 승인하지 않습니다. 문서에 변호사가 필요한 경우에는 그렇게 안내드리고, 매도인뿐 아니라 저희로부터도 독립된 변호사를 만나실 수 있도록 연결해 드립니다.
- 보내야 할 시점자금이 이동하기 전입니다. 계약금이 지급되고 나면 질문은 무엇을 변경할지에서 무엇을 아직 회수할 수 있는지로 바뀌며, 후자는 그 시점에 묻기에는 훨씬 더 나쁜 질문입니다.
법률 검토에서 다루지 않는 사항
검토되는 항목만 나열한 페이지는 조용히 모든 것이 확인된다는 인상을 줍니다. 실제로는 그렇지 않으며, 누락된 부분을 명확히 밝힐 가치가 있습니다. 각각은 다른 사람이 별도로 확인해야 하는 실제 검토 사항이기 때문입니다.
쉽게 혼동하는 부분실제로 담당하는 사람
- 은행의 감정평가
- 은행의 감정평가사는 은행을 위해 일하며 담보대출 목적으로 부동산의 가격을 평가합니다. 하자를 찾는 것은 이들의 업무가 아닙니다. 기술 조사가 아니며 기술 조사를 대신할 수도 없습니다.
- 건물의 상태
- 감정평가사 또는 건축사가 구조, 지붕, 습기, 설비와 수영장을 점검하고 발견한 내용을 기록합니다. 오래된 매물의 경우 입주 후에야 드러날 문제를 찾아내는 절차입니다.
- 인도 시 신축 매물의 하자
- 인도 시 snagging 목록 작성은 별도의 업무이며 자체적인 일정이 있습니다. 개발업체에 따라 소유권 이전 전에 진행되기도 하고 이후에 진행되기도 합니다.
- 매입이 좋은 선택인지 여부
- 변호사는 법적 지위가 확실한지 답변합니다. 가격이 인근에서 같은 예산으로 살 수 있는 매물과 비교해 적정한지, 옆 부지에 무엇을 지을 수 있는지는 저희가 담당합니다.
- 어떤 문제도 절대 발생하지 않는다는 보장
- 검토가 완료되었다고 해서 약속이 되는 것은 아닙니다. 확인할 수 있었던 사항을 확인했고 무엇을 발견했는지를 알려주는 것입니다. 모든 항목이 모든 매물에 적용되는 것은 아니며, 변호사는 해당 거래에 구체적으로 관련된 사항을 확인합니다.
변호사가 확인하는 사항
이것이 실무 검토 목록입니다. 첫 번째 그룹은 모든 매물에 적용됩니다. 두 번째 그룹은 첫 번째 그룹에 더해 신축 매물에만 적용되며, 해당 매물 자체뿐 아니라 프로젝트를 진행하는 회사에 관한 사항도 동일하게 중요하게 다룹니다.| 확인하는 항목 | 검토하는 이유 | 문제가 생기면 어떤 의미인지 |
|---|---|---|
| 모든 매물에 적용 | ||
| 소유권 | 실제로 누가 해당 부동산을 소유하고 있는지, 등기부 기재 내용이 매도인과 일치하는지 확인합니다. | 매도인이 매도하려는 권리를 이전할 수 없는 사람일 수 있으며, 귀하는 그런 사람에게서 매입하게 됩니다. |
| 부담금 및 집행 | 해당 부동산에 등록된 담보대출, 압류 및 기타 부담 | 매매 후에도 존속하는 부담은 이전 소유자가 아니라 해당 부동산에 귀속됩니다. |
| 지역권 및 제한 | 해당 부동산에 등기된 통행권 및 기타 제한 사항입니다. | 부동산에 포함된다고 생각했던 것이 실제로는 공동 소유이거나 사용이 제한된 것으로 밝혀질 수 있습니다. |
| 공동관리비 체납금 | 미납된 소유자 협회 회비와 서명 전에 소유자 협회에서 발급받아야 하는 증명서입니다. | 스페인에서는 채무가 사람이 아니라 부동산을 따라갑니다. 미납된 소유자 협회 회비, 세금 또는 벌금이 귀하에게 승계될 수 있으며, 때로는 수만 유로에 이르기도 합니다. |
| IBI 및 지방 의무 | 연간 재산세 및 관련 지방 부과금입니다. | 같은 원칙이 적용됩니다. 의무는 부동산과 함께 이전됩니다. |
| 지적 자료와 등기부 대조 | Registro de la Propiedad와 Catastro가 동일한 부동산을 설명하는지 여부 | 두 기록의 내용이 일치하지 않는 일은 흔하며 대개 해결할 수 있지만, 서명 후보다 서명 전에 발견하는 편이 훨씬 저렴합니다. |
| 건물의 적법성 | 현재 존재하는 것이 허가받은 내용과 일치하는지, 변경 사항이 등기되어 있는지 확인합니다. | 미등기 증축은 가장 흔히 발견되는 문제 중 하나이며, 기존 매물과 모기지, 경우에 따라 공공요금에도 영향을 미칩니다. |
| licencia de primera ocupación | 해당 부동산의 최초 사용승인입니다. | 이 승인이 없으면 부동산에서 합법적으로 거주하거나 공공서비스를 연결할 수 없으며, 이후 매도하기도 훨씬 어렵습니다. |
| comunidad 규정 및 임대 | comunidad의 정관, 기존 임대차 계약, 그리고 해당 부동산과 지방자치단체의 사용 및 임대 규정입니다. | 부동산을 합법적으로 매수할 수 있더라도 단기 휴가 임대가 제한될 수 있습니다. 임대가 매수 이유 중 하나라면, 이 항목이 매수가 여전히 타당한지를 결정합니다. |
| 신축 매물에도 적용 | ||
| 개발업체 | 프로젝트의 배후에 누가 있으며, 이전에 실제로 무엇을 완료했는지입니다. | 이 해안 지역에는 신생 개발업체가 많고, 일부 업체에는 첫 프로젝트입니다. 계약하기 전에 알아두어야 할 사항이며, 계약한 후에 알게 되어서는 안 됩니다. |
| 건축 허가 | 건축이 합법적으로 진행되도록 허용하는 건축 허가입니다. | 적절한 허가 없이 공사를 시작한 경우는 이 전체 목록에서 최악의 상황입니다. |
| 대지의 용도 분류 | 대지가 도시 지역 및 건축 가능 용지로 분류된 suelo urbano인지 확인합니다. | 보호 지역 또는 농촌 지역의 토지는 귀하에게 매도되는 토지와 전혀 다른 매수 대상입니다. |
| 은행 보증 | 귀하가 납부하는 모든 단계별 지급금을 보장하는 유효한 보증 또는 보험 증권이 귀하의 명의로 발급되어 있어야 합니다. | 공사가 중단될 경우 귀하의 돈을 돌려받도록 보호하는 장치입니다. 변호사는 개발업체의 단체 보험이 아니라 귀하의 명의로 된 개별 증서를 요청합니다. |
| 계약상 매매 완료일 | 프로젝트가 언제 최종 승인을 받을 예정인지, 그리고 서류가 해당 날짜를 뒷받침하는지 확인합니다. | 공사가 계약서상의 날짜를 넘겨 진행되는 경우에도 보증이 적용되므로, 홍보 책자에 적힌 날짜보다 계약서에 기재된 날짜가 더 중요합니다. |
| 최종 승인 및 입주 허가 | 공사 종료 시 발급되는 공사 매매 완료 증명서와 최초 입주 허가입니다. | 이 서류들이 있어야 완공된 건물에서 합법적으로 거주하고 수도와 전기를 연결할 수 있습니다. 서류는 가장 마지막에 도착하며, 일반적으로 신축 매물의 지연은 바로 이 단계에서 발생합니다. |
매수 과정에서 변호사가 관여하는 단계
전체 매매 과정은 첫 통화부터 열쇠를 받기까지 열다섯 단계로 진행됩니다. 그중 네 단계가 이 페이지에서 다루는 내용입니다. 변호사를 만나 위임장을 마련하는 일, 예약, 확인 절차 자체, 그리고 그 뒤에 이어지는 구속력 있는 계약입니다. 순서는 보기보다 중요합니다. 확인 절차는 예약 후에 진행되며 그 전에 진행되지 않기 때문입니다.15단계 중 7단계, 8단계, 9단계 및 11단계
- 변호사와의 상담 및 위임장 작성필요한 시점에원하시면 귀하께서 아직 스페인에 계실 때 독립 변호사를 소개해 드립니다. 변호사와 직접 법률 또는 세무 문제를 논의하실 수 있습니다. 예를 들어 매입 방법, 부동산을 개인 명의로 보유할지 회사를 통해 보유할지, 그리고 귀하의 상황에 특유한 사항 등을 상담할 수 있습니다. 부동산을 누구의 명의로 할지도 변호사 및 세무 자문가와의 상담에서 다루어야 합니다. 이는 나중에 상속, 세금 및 매도에 영향을 줄 수 있기 때문입니다. 매입을 진행하기로 결정하시면 같은 시기에 공증인 앞에서 위임장에 서명하실 수 있습니다. 아직 매입 중일 필요는 없습니다. 훨씬 전에 준비할 수 있으며 이후 절차를 상당히 간소화해 줍니다. 본국에서도 서명할 수 있지만, 일반적으로 추가 절차와 아포스티유 및 번역이 필요합니다.
- 예약적합한 매물을 찾으셨을 때예약을 하면 해당 부동산이 시장에서 제외되고, 변호사가 법률 실사를 진행하는 동안 귀하를 위해 확보됩니다. 예약 계약에는 조건이 명확히 기재되어야 하며, 실사에서 문제가 발견될 경우 계약금이 어떻게 처리되는지도 포함되어야 합니다. 예약 전에 모든 사항을 확인할 수 있었던 것은 아닙니다. 바로 그렇기 때문에 법률 실사가 예약 후에 진행됩니다.New build개발업체와 체결하는 예약 계약입니다. 금액은 프로젝트에 따라 달라집니다.Resale예약 계약금과 합의된 조건입니다. 이 단계에서 가격, 기한 및 가구 포함 여부도 정해집니다.
- 법률 실사일반적으로 2주에서 4주예약 후 상세한 실사가 시작됩니다. 독립적인 변호사가 부동산의 법적 상태와 매수 조건을 검토한 뒤 진행을 권고합니다. 부동산 유형에 따라 소유권, 저당권 및 채무, 건축 적법성 및 허가, 소유자 협회에 대한 채무, comunidad 규정, 사용 또는 임대 제한, 관련 세금 및 서류를 확인합니다. 이 과정이 불필요하게 길어지는 원인은 법률 업무인 경우가 거의 없습니다. 도착하지 않은 서류 때문이며, 서류를 확보하는 일이 저희가 추적하는 부분입니다.New build개발업체, 토지 및 프로젝트, 라이선스와 허가, 계약 서류 및 관련 은행 보증을 확인합니다.Resale소유권 등기, 저당권 및 채무, 서류, 변경 사항의 적법성, 소유자 협회에 대한 의무 및 기타 관련 제한 사항입니다.
- 구속력 있는 계약검토가 성공적으로 끝난 후이 단계에서야 거래 완료 조건, 기한, 지급금 및 계약을 지키지 않을 경우의 결과를 정하는 계약서가 도착합니다. 법률 실사가 완료되지 않으면 저희는 다음 단계로 진행하는 것을 권하지 않습니다. 앞서 합의한 내용이 계약서에 기재되어야 하며, 그 내용이 정확한지 확인하는 것은 귀하의 변호사에게 맡겨야 합니다.New build지급 일정은 개발업체가 정합니다. 공사 중 여러 차례 지급하거나, 매매 완료 시점에만 더 큰 금액을 지급하는 방식일 수 있습니다. 정확한 구조는 프로젝트에 따라 달라집니다.Resale일반적으로 arras 계약과 추가 계약금이 필요합니다. 철회할 경우의 결과를 포함한 조건은 계약서 자체에 명시됩니다.
법률 절차, 두 가지 접근 방식
같은 매수, 같은 법률, 같은 변호사 업무를 두 가지 방식으로 진행합니다.| 직접 하기 | Arevont와 함께 | |
|---|---|---|
| 변호사를 추천하는 주체 | 자신들이 협력하는 변호사를 추천합니다. | 저희는 독립적인 법률 회사를 추천하거나, 귀하가 직접 선임한 변호사와 함께 진행합니다. |
| 그들이 추천으로 얻는 이익 | 그 변호사가 소개 수수료를 받는지 알 방법이 없습니다. | 저희는 추천하는 법률 사무소로부터 아무것도 받지 않으며, 문의하시면 언제든 이를 공식적으로 말씀드리겠습니다. |
| 그들의 역할은 무엇인가요 | 그들의 역할은 특정 아파트를 판매하는 것입니다. | 저희의 역할은 해당 아파트를 구매하는 것이 합리적인지 확인하는 것입니다. |
| 서류 절차는 누가 진행하나요 | 서류 절차는 고객님께서 진행하셔야 합니다. 다른 나라에서, 익숙하지 않은 언어로, 서두를 이유가 없는 매도인 측을 상대하면서 말입니다. | 저희가 해드립니다. 해안 지역에서는 필요한 경우 직접 진행합니다. 법률 실사에서 지연되는 대부분의 이유는 아직 도착하지 않은 서류입니다. |
| 언어 | 소통은 보통 스페인어 또는 영어로 이루어집니다. | 저희가 전체 절차를 안내해 드리고 스페인어 문서를 대신 읽어 드립니다. |
| 검토에서 문제가 발견되면 | 그 의미를 고객님께 설명하는 사람은 매매도 완료해야 합니다. | 저희는 어떤 아파트가 좋지 않은 선택인지, 그리고 그 이유를 말씀드립니다. 그로 인해 거래를 놓치게 되더라도 마찬가지입니다. |
| 매매 완료 후 | 매매가 완료되면 그들의 역할은 대개 끝납니다. | 고객님께서 열쇠를 받으신 후에도 저희는 계속 함께합니다. |
아무도 언급하지 않았던 의결 사항, Mijas의 495.000 € 아파트
이 아파트는 예산과 고객님께서 사용하려던 방식에 부합했고, 단기 임대도 계획의 일부였습니다. 이미 예약되어 있었고 계약금도 지급된 상태였습니다. 이 사례는 왜 법률 실사가 예약 이후에 진행되는지, 그리고 왜 예약 계약의 문구가 그토록 중요한지를 보여줍니다.- 고객이 매수하려던 것예산과 intended use에 부합하고, 구매 이유 중 하나가 단기 임대였던 아파트였습니다. 해당 아파트는 이미 예약되어 있었고 예약금도 지급된 상태였습니다.
- 확인한 내용변호사와 함께 확인한 결과, 예약 직후 소유자 협회 회의가 예정되어 있었고 의제에는 단기 임대에 관한 투표가 포함되어 있었습니다. 구매가 과연 합리적인지는 매물 정보 어디에도 없던 한 가지 정보에 의해 결정될 상황이었습니다.
- 진행한 조치아파트가 이미 예약되었다는 이유만으로 그대로 진행하지 말 것을 권고했습니다. 저희는 투표 결과를 기다렸습니다.
- 무슨 일이 있었나요투표 결과는 고객님이 기대했던 것을 허용하지 않았으므로, 저희는 진행하지 말 것을 권고했습니다. 예약금은 반환되었고 고객님은 거래를 철회했습니다.
고객님은 잘못된 구매를 피했을 뿐 아니라 예약금도 잃지 않았습니다.
비용은 얼마나 드나요?
- 매수인0 €저희의 조정 서비스는 무료입니다. 구매 과정의 어느 시점에도 수수료가 없으며, 구매하지 않기로 결정하셔도 비용이 없습니다.
- 변호사고객님께서 법률 사무소에 직접 지급합니다. 저희가 추천하는 법률 사무소는 부가가치세를 포함해 매매가의 약 1 %를 청구하며, 이는 시간당 요금이 아니라 전체 업무를 포함합니다.
- 변호사 추천없습니다. 저희는 법률 사무소를 추천하는 대가로 어떠한 수수료나 보상도 받지 않습니다.
변호사 비용은 저희가 아닌 귀하께서 부담하며, 스페인 매매에서 사전에 실제로 예측할 수 있는 몇 안 되는 비용 중 하나입니다. 부가가치세를 포함해 약 1 %이므로 350.000 € 매매 시 약 3.500 €, 500.000 € 매매 시 약 5.000 €, 1.000.000 € 매매 시 약 10.000 €입니다. 시간당 청구가 아니라 매매가의 일정 비율로 산정되므로, 확인 절차가 복잡해지더라도 청구서가 더 커지지 않습니다.이 수수료에는 확인 업무 이상의 서비스가 포함됩니다. 저희가 추천하는 회사는 NIE, 스페인 은행 계좌, 공과금과 주택 보험, 부동산을 임대할 계획인 경우 관광 임대 허가, 이후 매년 필요한 비거주자 세금 및 임대 소득세 신고까지 처리합니다. 이곳에서 필요한 대부분의 일을 다섯 곳이 아닌 신뢰할 수 있는 한 곳에서 처리할 수 있습니다.저희의 자체 조정 서비스는 무료이며 구매하지 않기로 결정하셔도 계속 무료입니다. 매물 검색, 방문, 저희가 투입한 시간에 대한 비용은 없습니다. 유일한 예외는 매도인이나 개발업체에 이미 지급한 예약금입니다. 그 금액이 반환되는지, 어떤 조건에서 반환되는지는 비용을 지급하기 전에 알 수 있습니다.
저희는 법률 사무소를 추천하는 대가로 어떠한 수수료나 기타 보상도 받지 않습니다. 다른 법률 사무소에도 이 점을 물어보시기 바랍니다. 그들의 답변은 어떤 곳인지 보여주는 지표입니다.
법률 실사로 할 수 없는 일
실사가 완료되었다고 해서 보장되는 것은 아닙니다. 확인할 수 있었던 사항을 확인하고 무엇이 발견되었는지 알려드리는 것입니다. 모든 항목이 모든 아파트에 적용되는 것은 아니며, 변호사는 해당 거래와 관련된 사항을 확인합니다.예약했다고 해서 모든 사항이 이미 확인된 것은 아닙니다. 예약 전에 모든 것을 확인할 수 없기 때문에 실사는 예약 이후에 진행되며, 예약 계약에는 실사에서 문제가 발견될 경우 고객님의 계약금에 어떤 일이 발생하는지가 명시되어야 합니다. 계약금이 반환되는지는 해당 계약의 문구에 따라 달라지며 개발업체와 매도인마다 다릅니다. 누구도 사전에 반환을 약속할 수 없습니다.확인할 수 있는 사항을 확인하고, 무엇을 발견했는지와 그것이 구매에 어떤 의미인지 알려드립니다. 중요한 문제가 해결되지 않는 경우에는 이미 구매하기로 결정하셨더라도 계속 진행하지 말 것을 권고합니다. 저희가 수수료를 받을 거래에서도 그렇게 해왔습니다.그리고 이 페이지 자체에도 한계가 있습니다. 스페인의 규정은 변경되며, 지역, 아파트 유형, 사용 방식에 따라 다릅니다. 여기에서 읽으시는 내용은 원칙에 대한 설명일 뿐, 고객님의 구매에 필요한 실사를 대신할 수 없다는 점을 유의하시기 바랍니다. 고객님의 거래에는 해당 시점에 시행 중인 규정과 해당 아파트의 서류가 적용됩니다.
법률 실사에 관한 자주 묻는 질문
- 법률 실사는 예약 전에 진행되나요, 후에 진행되나요?
- 후에 진행됩니다. 예약을 하면 아파트가 시장에서 제외되므로, 그 사이 다른 사람이 구매하는 일 없이 변호사가 상세한 실사를 진행할 수 있습니다. 예약은 아무것도 모른 채 구매한다는 뜻이 아니며, 고객님을 보호하는 것은 예약 계약입니다. 실사에서 심각한 문제가 발견될 경우 계약금에 어떤 일이 발생하는지 계약서에 명시되어야 합니다.
- 법률 실사에는 얼마나 걸리나요?
- 예약 후 보통 2~4주가 걸립니다. 기간이 길어지는 원인은 거의 항상 법률 업무가 아닙니다. 매도인 측, 개발업체 또는 소유자 협회 관리자로부터 서류가 도착하지 않기 때문이며, 이를 독촉하는 일은 변호사가 아니라 저희가 담당합니다.
- 변호사가 문제를 발견하면 예약금은 환불되나요?
- 이는 예약 계약의 문구에 따라 달라지며, 개발업체와 매도인에 따라서도 다릅니다. 예약금은 보증 제도 밖에서 지급하는 유일한 금액이므로 소액이어야 하며, 계약서에는 반환 조건이 명확히 명시되어야 합니다. 따라서 변호사는 돈이 지급되기 전에 계약서를 읽으며, 지급 후에 읽지 않습니다.
- 이전 소유자의 빚을 제가 상속받을 수 있나요?
- 부동산에 연결된 일부 채무와 의무가 새 소유자에게 넘어갈 수 있으므로, 확인 절차는 매도인뿐 아니라 부동산 자체도 대상으로 합니다. 스페인에서는 채무가 사람보다 부동산을 따라가므로, 미납 공동관리비, 세금 또는 벌금이 귀하에게 넘어올 수 있습니다. 변호사는 관리단에 현재 상황을 확인하고, 계약서에 서명하기 전에 관련 증명서를 요청합니다.
- 제 변호사를 따로 선임해야 하나요, 아니면 귀사의 변호사로 충분한가요?
- 개발업체나 매도인이 아니라 귀하를 대리하는 독립적인 변호사가 필요합니다. 저희는 일반적으로 Costa del Sol에 소재한 독립적인 스페인 법률회사 Malaga Solicitors를 추천하며, 이 추천으로 수수료를 받지 않습니다. 대신 귀하가 직접 선임한 스페인 변호사를 이용하셔도 되며, 어느 경우든 변호사는 귀하를 대리합니다.
- 부동산은 누구 명의로 해야 하나요?
- 귀하 단독 명의, 두 배우자 공동 명의 또는 가족 및 재정 상황에 따른 다른 방식이 가능합니다. 하나의 정답만 있는 것은 아닙니다. 부동산을 어떤 방식으로 보유하는지는 이후 상속, 세금 및 매각에 영향을 줄 수 있으므로, 매매 계약서에 서명할 때나 공증인 앞에서 결정하기보다 구매 전에 변호사 및 세무 자문가와 결정하는 것이 좋습니다. 부부로 구매하거나, 자녀가 있거나, 스페인에 상당한 자산을 보유하고 있거나, 회사를 통해 구매할 생각이라면 처음부터 변호사에게 말씀해 주십시오.
- 법률 절차를 위해 스페인에 직접 가야 하나요?
- 확인 업무 자체를 위한 비용은 아닙니다. 위임장을 작성하면 변호사가 공증인 앞에서의 서명을 포함해 대부분의 절차를 처리할 수 있습니다. 그래도 저희는 고객님께서 적어도 한 번은 직접 오시기를 권합니다. 위임장은 본국에서 준비하는 것보다 이곳에 계실 때 마련하기가 더 쉽고, 본국에서 진행하면 일반적으로 추가 절차와 아포스티유, 번역이 필요하기 때문입니다.
- 법률 확인 비용은 얼마이며 누가 부담하나요?
- 귀하가 부담하시며, 저희를 거치지 않고 법률회사에 직접 지급합니다. 저희가 추천하는 회사는 부가가치세를 포함해 매매가의 약 1 %를 청구하며, 이 비용에는 확인 절차뿐 아니라 전체 업무가 포함됩니다. 저희는 그중 어떠한 몫도 받지 않습니다.
