신축 부동산의 은행 보증: 보장해야 하는 내용과 확인 방법
30초 안에
건물이 완공되기 전에 스페인 개발업체에 지급하는 모든 금액은 은행 보증 또는 보험 증권으로 보장되어야 합니다. 이 보증은 세금을 포함한 전액과 법정 이자를 포함하여 본인 명의로 개별 발급되어야 합니다. 눈앞의 서류에 이 내용이 명시되어 있지 않다면 법에서 요구하는 보증이 아닙니다.
은행 보증 / 보증 보험선급금 보증, LOE disposición adicional primera
- 수익자
- 이름 성
- 보증 금액
- XX.XXX € + IVA
- 발급 기관
- 은행 / 보험사 X, 허가받은 기관
- 이자
- 각 납부금에 대해 법정 보장
- 예정 인도일
- [ 공란 ]
- 수익자. 개발사업 전체가 아니라 본인을 개별적으로 명시해야 합니다.
- 보증 금액. 이미 납부한 세금을 포함한 선지급 전액입니다.
- 발급 기관. 허가받은 은행 또는 보험사가 발급해야 하며, 개발업체 자체가 발급해서는 안 됩니다.
- 이자. 각 지급일부터 예정 인도일까지 발생하는 법정 이자입니다.
- 예정 인도일. 인도일이 명시되지 않은 보증서는 계약상 매매 완료일과 대조하여 확인할 수 없습니다.
개발업체는 법적으로 무엇을 제공해야 합니까?
특정한 시점에 귀하에게 제공되는, 구체적인 내용이 담긴 특정 서류여야 하며 계약서에 적힌 단순한 약속만으로는 충분하지 않습니다. 허가받은 은행 또는 보험사가 발급해야 하며, 개발업체 자체가 발급해서는 안 됩니다. 개발사업 전체를 보장하는 단체 보험이 아니라, 귀하의 개별 이름과 귀하가 지급한 구체적인 금액을 명시해야 합니다. 이미 납부한 세금을 포함하여 지금까지 지급한 전액과 각 지급일부터 예정 인도일까지의 법정 이자를 보장해야 합니다. 귀하는 매매 계약서에 서명할 때, 분할 지급이 시작되기 전에 이 서류를 받습니다.공사가 시작되지 않거나 계약서에 정한 날짜까지 완공되어 인도되지 않으면 청구권이 발생합니다. 2008년 금융 위기로 이전의 1968년 규정(Ley 57/1968)이 실제로 얼마나 자주 집행되지 않았는지가 드러난 후, Ley 20/2015는 이 규정을 강화했습니다.
보증은 무엇을 보장합니까?
서로 반대되는 두 가지 잘못된 가정이 있습니다. 한 구매자는 보증 범위가 실제보다 좁다고 생각합니다. 다른 구매자는 보증 범위가 실제보다 넓다고 생각합니다.
구매자가 생각하는 내용보증이 실제로 보장하는 범위
- 개발업체가 파산한 경우에만 보증금이 지급된다
- 시행사가 단순히 지연하는 경우에도 보상금이 지급됩니다. 매매 완료가 계약서에 기재된 날짜를 넘기면, 동일한 보증을 통해 시행사가 결국 완료할지 기다릴 필요 없이 법정 이자와 함께 지금까지 지급한 금액을 돌려받을 수 있습니다.
- 브로셔에 언급된 보증이 저를 보호하는 보증인가요
- 귀하의 이름을 개별적으로 명시하고 구체적인 지급 금액을 기재한 서류만이 실제로 귀하를 보호합니다. "해당 개발 사업은 은행 보증을 받습니다"라는 일반적인 문구는 귀하가 개별 증서를 직접 확인하기 전까지는 법적 보증이 아니라 마케팅 문구에 불과합니다.
- 증서를 받으면 그 후 제가 지급하는 모든 금액이 자동으로 보장되나요
- 지급할 때마다 새로운 금액이 표시되도록 증서를 갱신하거나 재발급해야 합니다. 실제 지급한 금액과 더 이상 일치하지 않는 오래된 증서는 보장에 공백을 만듭니다. 다음 지급 전에 이를 확인해야 하며, 지급한 후에 확인해서는 안 됩니다.
- 예약 계약금도 동일한 제도로 보장되나요
- 그렇지 않습니다. 보증이 존재하기 전에 예약 계약금을 지급하므로, 예약 계약금은 이 제도의 적용을 전혀 받지 않습니다. 바로 그렇기 때문에 예약 계약금은 소액이어야 하며, 예약 계약에는 명확한 자체 환불 조항이 필요합니다.
환불에 "법정 이자"가 추가된다는 것은 무엇을 의미하나요?법정 이자는 해당 금액이 보유되어 있던 기간에 귀하의 돈에 적용되는 법정 이율입니다. 각 분할금을 지급한 날부터 보증을 실행하는 날까지를 기준으로 계산됩니다. 사업이 실패한 후 돈을 돌려받을 때 단순히 시간이 지난 데 대한 아무런 보상 없이 동일한 유로 금액만 돌려받는 일이 없도록 하기 위해 존재합니다. 추가 보너스 지급액이 아니라 지연에 대한 보상이며, 실망에 대한 보상은 아닙니다.
보증을 5분 안에 어떻게 확인할 수 있을까요?
네 가지 사항을 서류 자체에서 확인해야 하며, 서류에 관해 들은 내용으로 확인해서는 안 됩니다. 이 중 하나라도 빠져 있다면 다음 지급을 하기 전에 문제를 제기해야 하며, 지급한 후에 제기해서는 안 됩니다.
- 발급기관의 이름과 인가시행사 자체의 서류가 아니라 스페인에서 이러한 종류의 보증을 발급할 수 있도록 인가받은 은행 또는 보험사여야 합니다.
- 귀하의 이름과 정확한 금액증서는 귀하를 수익자로 개별 지정해야 하며, 지금까지 실제로 지급한 금액과 일치해야 합니다. 대략적인 금액이나 일반적인 금액이어서는 안 됩니다.
- 예정 인도일매매 계약서의 매매 완료일과 일치해야 합니다. 이 부분이 일치하지 않는다면 추가로 금액을 지급하기 전에 문제를 제기할 만한 사안입니다.
- 새로운 단계별 지급 전 확인새로운 금액을 지급하기 전에 해당 금액이 보장되도록 보증을 갱신해야 하며, 지급한 후에 갱신해서는 안 됩니다. 먼저 지급하면 "서류는 나중에 처리하겠다"는 말을 듣는다면 즉시 중단해야 한다는 신호입니다.
실제로 제도가 제대로 작동하지 않는 경우는 무엇인가요?
법률 자체에 있는 내용은 아닙니다. 해당 법률은 구체적이며 2015년부터 검증되어 왔습니다. 아무도 서류를 법률상 요구사항과 대조하여 확인하지 않을 때 시스템이 작동하지 않습니다.
- 보장되지 않은 것으로 간주증서에 귀하가 아니라 개발 사업의 이름만 기재되어 있는 경우가장 흔한 보장의 공백입니다. 귀하의 이름과 구체적인 지급 금액은 기재하지 않은 채 해당 사업 전반에 보증이 존재한다는 사실만 확인하는 서류입니다. 법에서 요구하는 개별 증서가 아닙니다.What to do instead귀하의 이름을 명시한 증서로 교체될 때까지는 보장이 없는 것으로 간주하십시오.
- 보장되지 않은 것으로 간주증서가 갱신되기 전에 새로운 분할금 지급을 요구하는 경우서류가 정비될 때까지 해당 지급액은 실제로 보장되지 않습니다.What to do instead지급하기 전에, 지급 후가 아니라 해당 지급액이 증서에 포함되는지 확인하십시오.
- 명확히 해둘 사항지급 보증을 구조 보증과 혼동하는 경우이 보증은 매매 완료 전에 귀하의 자금을 보호합니다. 동일한 법률의 제17조 및 제18조에 따라 부동산을 소유한 후 적용되는 10년 구조 보증, 3년 설비 보증 및 1년 마감 보증과는 전적으로 별개입니다.What to do instead두 가지 위험을 분리해서 생각하십시오. 사업이 실패한 경우와 완공된 부동산에 하자가 있는 경우에는 구제 수단이 다릅니다.
확인된 보증과 막연히 있다고 여겨지는 보증
어느 경우든 법은 동일합니다. 차이는 해당 서류가 법에서 요구하는 내용을 실제로 담고 있는지 누군가 확인했는지에 있습니다.| 미확인 보증 | 확인된 보증 | |
|---|---|---|
| 명의가 기재된 사람 | 누군가 서류를 읽기 전까지는 알 수 없습니다. 개발 사업 전반의 명의만 기재되어 있을 수도 있습니다. | 서류 자체에서 귀하 개인의 명의가 확인됩니다. |
| 포함 내용 | 문서의 내용이 아니라 개발자의 설명을 바탕으로 일치한다고 가정한 상태입니다. | 세금을 포함하여 현재까지 실제로 지불하신 금액과 일치하는 것으로 확인되었습니다. |
| 매매 완료가 지연되는 경우 | 존재하는 보증이 실제로 귀하의 상황에 적용되는지를 둘러싼 분쟁입니다. | 법정 이자와 함께 지불한 모든 금액을 회수할 수 있는 명확하고 검증된 절차입니다. |
| 잘못 처리했을 때의 비용 | 필요한 시점에야 발견되는, 선지급금 전액일 가능성이 있습니다. | 각 지급 전에 문서를 확인하는 데 드는 시간입니다. |
법은 강력하지만 서류는 여전히 확인해야 합니다
여기서는 범위를 의도적으로 좁혀 신축 매물의 납부금 보증만 다룹니다. 관련 주제 세 가지는 각각 별도의 안내서에서 다룹니다. 자금 보호 안내서는 신축 매물과 기존 매물이라는 두 가지 매수 경로를 모두 설명하고 각 경로에서 자금이 어디에 보관되는지 보여 줍니다. 변호사 고객 예치 계좌 안내서는 기존 매물의 구조를 상세히 설명합니다. 건설 하자 안내서는 부동산을 소유한 후 시작되는 별도의 구조 보증을 다룹니다. 분할 납부금이 송금되기 전에 변호사는 귀하의 특정 호실에 적용되는 보증서의 정확한 문구를 확인해야 합니다. 일반적인 자료를 아무리 읽어도 이 절차를 대신할 수는 없습니다.
은행 보증에 관해 자주 묻는 질문
- 각 분할금에 대해 이미 납부한 세금도 보증에 포함되나요, 아니면 원금만 포함되나요?
- 법률상 보증은 분할금의 기본 가격뿐 아니라 해당 시점에 납부한 세금을 포함하여 지불한 전액을 보장해야 합니다. 보증이 세금을 제외한 기본 금액만 보장하는 것처럼 보인다면 법률상 요건을 충족하지 못합니다. 추가로 지불하기 전에 이 문제를 제기하십시오.
- 매매 계약서에 서명한 후가 아니라 서명하기 전에 보증서를 확인하게 해 달라고 요청할 수 있나요?
- 요청하셔야 합니다. 법률상 개발업자는 계약서에 서명할 때 보증서를 교부해야 합니다. 그러나 서명 전에 법률 검토의 일환으로 귀하의 변호사가 미리 초안이나 문구 예시를 검토하지 못할 이유는 없습니다. 서명 약속 자리에서 처음 확인할 때까지 기다리는 것은 필요 이상으로 늦은 시점입니다.
- 은행 보증은 같은 위험을 보장하는 보험과 같은 것인가요?
- 법률상 두 가지 선택이 모두 가능합니다. 공동 은행 보증(aval bancario) 또는 보증 보험(seguro de caución)이며, 두 방식 모두 동일한 결과를 냅니다. 허가받은 기관이 발급하고, 귀하를 개인적으로 명시하며, 지불한 전액과 법정 이자를 보장한다면 둘 다 유효합니다. 문서에 적힌 명칭보다 이 네 가지 요건을 충족하는지가 더 중요합니다.
- 개발업자가 단순히 지연되는 것이 아니라 지급불능 상태가 되면 어떻게 되나요?
- 유효한 개인별 보증은 개발업자 자체의 지급능력에 좌우되지 않습니다. 지급불능 절차에서 어떤 일이 발생하더라도 은행이나 보험사가 이를 지급합니다. 보증으로 보장되지 않는 금액은 다른 채권자 뒤의 순위에서 일반 채권으로 처리됩니다. 개발업자의 지급불능에 관한 자세한 내용은 별도의 주제이며, 전용 페이지에서 다룹니다.
