개발업체가 기한을 지키지 않았을 때: 증거는 홍보물이 아니라 계약서입니다
30초 안에
신축 매물에서는 안내 책자의 예상일이 아니라 계약서상의 매매 완료일만 유효합니다. 해당 날짜가 지나고 계약서에 정한 유예 기간도 끝나면 전액 환불과 법정 이자를 받을 권리가 있습니다. 이는 개발업자의 채무불이행을 보장하는 동일한 은행 보증에서 비롯됩니다. 기존 매물의 절차는 다르고 더 오래 걸립니다.
어떤 날짜가 매매 완료일로 인정되나요?
기존 매물에서는 매수인과 매도인이 계약서에 이 날짜를 합의하며, 보통 변경되지 않습니다. 신축 매물에서는 건물이 완공되고 사용 승인을 받는 시점에 따라 날짜가 정해지며, 개발업자가 일정을 지키지 못하는 경우도 많습니다. 법적으로 중요한 유일한 날짜는 귀하의 사적 계약서에 적힌 날짜입니다. 안내 책자에 기재되었거나 아무것도 서명하기 전에 영업 상담에서 들은 "previsión de entrega"(예상 인도일)는 유효하지 않습니다.
인도일 조항부동산 매매 사적 계약서
- 예정 인도일
- [일/월/연도]
- 유예 기간
- [X개월]
- 지연의 결과
- 조항
- 예정 인도일. 법적 효력이 있는 유일한 날짜입니다. 홍보물의 "예상 인도일"은 절대 기준이 아닙니다.
- 유예 기간. 계약서에 명시된 경우에만 구속력이 있습니다. 아무 내용도 없다면 유예 기간은 없습니다.
- 지연의 결과. 해당 날짜와 추가 유예 기간이 지나면 어떻게 되나요?
| 기간 | 실제 의미 | 개발업체를 구속하는지 여부 |
|---|---|---|
| 인도 예정일 (마케팅 추정) | 법적 구속력이 없는 추정일입니다. 건물에 허가가 나오기도 전에 제시되는 경우가 많습니다. | 아닙니다. 이는 법적 기한이 아니라 예상 시점을 제시하는 것입니다. |
| 인도일 (계약상 날짜) | 귀하가 서명한 매매 계약서에 기재된 정확한 날짜 또는 날짜를 산정하는 공식입니다. | 예. 보증과 위약 조항의 산정은 이 날짜부터 시작됩니다. |
| 계약에 유예 기간 조항이 있는 경우 | 기한을 지킨 것으로 인정되지 않은 날짜가 계약상 지연으로 간주되기 전에 사전에 합의한 추가 기간입니다. | 귀하의 계약에 해당 조항이 포함된 경우에만 적용됩니다. 법률은 그 기간을 정하지 않으며, 해당 조항을 반드시 두도록 하지도 않습니다. |
취소할 수 있으려면 지연이 심각해야 하나요?
솔직한 답변은 무엇을 매수하는지에 따라 달라집니다. 신축 매물인지 기존 매물인지에 따라 다릅니다. 답변은 귀하를 놀라게 할 수도 있습니다.
신축 매물 또는 기존 매물?
- 신축 매물보증은 계약상 날짜가 지나고 유예 기간도 끝나면 시작됩니다. 지연의 심각성을 판단하는 별도의 기준은 없습니다.
- 기존 매물민법 제1124조가 적용됩니다. 법원이 지연이 계약을 취소할 만큼 심각한지 판단합니다.
구매자가 생각하는 내용보증이 실제로 요구하는 사항
- 신축 매물에서는 환급받기 전에 지연이 심각하다는 점을 입증하거나 법원의 판단을 기다려야 하나요?
- 아닙니다. 개발업체가 파산한 경우 귀하를 보호하는 동일한 보증은 단순히 기한을 지키지 못한 경우에도 적용됩니다. 계약상 매매 완료일이 지나고 유예 기간도 종료되면 보증의 조건이 충족됩니다. 건물이 제때 완공되지 않았기 때문입니다. 지연이 얼마나 심각했는지 법원이 판단할 필요는 없습니다. 은행이나 보험사에 직접 청구할 수 있습니다.
- 기존 매물에서 공증인 방문일을 지키지 못한 경우도 같은 방식으로 처리되나요
- 아닙니다. 기존 매물의 매매 완료일에 적용되는 법적 보증에 상응하는 제도는 없습니다. 일반적인 구제 수단은 민법 제1124조입니다. 피해 당사자는 매매를 계속 진행하도록 요구하거나 계약을 해제할 수 있습니다. 어느 경우든 손해배상과 이자를 청구할 수 있습니다. 그러나 법원은 계약을 해제할 정도로 지연이 중대한지, 아니면 단순히 계약을 이행하게 해야 하는지를 먼저 판단해야 합니다. 보증을 이용하는 신축 매물 매수인은 이러한 판단을 거치지 않습니다.
- 6개월은 지연이 법적 의미를 갖는 기준입니다.
- 이 수치는 해설에서 자주 등장하지만 법률 자체인 LOE는 6개월을 보증 발동 요건으로 규정하지 않습니다. 이는 법원이 재판매 분쟁에서 제1124조를 적용하여 계약을 해제할 만큼 중대한 지연으로 판단한 기간을 보여주는 것일 가능성이 높습니다. 신축 건물의 보증에서는 고정된 개월 수가 아니라 계약서에 명시된 정확한 날짜가 발동 기준입니다.
환급을 받는 대신 건물이 완공될 때까지 기다리고 싶다면 그렇게 할 수 있나요?예. 발동일에 도달하면 선택권이 생깁니다. 환급을 강제로 받아야 하는 것은 아닙니다. 지연이 짧고 프로젝트가 분명히 진행 중일 때는 기다리기를 선택하는 구매자가 많습니다. 중요한 점은 날짜가 지나면 그 선택권이 귀하에게 있다는 것입니다. 개발업체에게 선택권이 있는 것이 아닙니다.
실제로 지연에 따른 청구는 어떻게 진행되나요?
지연 청구는 대부분의 구매자가 예상하는 것보다 간단합니다. 보증 절차에서는 개발업체를 상대로 소송을 제기할 필요가 없습니다.
- 계약상 날짜가 지났다는 사실을 서면으로 확인하기귀하의 변호사가 달력에 따라 정확한 날짜와 유예 기간 조항을 확인합니다.
- 보증 증서가 유효하고 귀하의 지급액을 보장하는지 확인하기지급 전에 확인한 것과 동일한 증서를 근거로 청구합니다.
- Watch out
- 증서가 없거나 최신 상태가 아니라면 단순한 청구도 개발업체의 지급불능 사건만큼 어렵고 결과를 예측하기 어려워집니다.
- 결정하기: 기다리기 또는 청구하기발동일이 지나면 결정권은 개발업체가 아니라 귀하에게 있습니다.
- 청구를 제기하는 경우, 절차는 은행 또는 보험사를 상대로 진행됩니다.시행사를 상대로 하는 것이 아닙니다. 계약금 환급 페이지에서 이 문제를 분쟁이 제기된 청구를 포함하여 자세히 설명합니다.
- Where
- 보증을 발급한 은행 또는 보험사
때로는 문제가 단순히 기한을 놓친 것보다 더 심각합니다. 시행사가 건설을 완전히 중단했거나, 연락을 끊었거나, 공식적인 지급불능 절차에 들어갔을 수 있습니다. 이는 서로 다르고 더 어려운 상황입니다. 각각에 관한 별도의 안내가 있습니다.위의 1단계와 2단계는 두 가지 사실에 달려 있습니다. 기준일이 지났는지, 그리고 보증서가 아직 유효한지입니다. Arevont의 법률 조정 서비스는 지연이 분쟁으로 발전하기 전에, 지연 후가 아니라 그 전에 두 가지를 모두 확인합니다.
지연이 분쟁으로 발전하기 전에 본인의 계약에 관해 확인할 사항
확인할 네 가지 사항입니다. 계약서에 서명하기 전에 읽어 보십시오. 기한이 이미 지난 후까지 기다리지 마십시오.| 확인 | 중요한 이유 | 잘못된 문서의 예 |
|---|---|---|
| 계약서 자체에 명시된 정확한 매매 완료일 또는 그 산정 방식 | 법적 효력이 있는 유일한 날짜입니다. 구두로 전달된 내용이나 홍보 자료에 기재된 내용은 효력이 없습니다. | 계약서에 고정된 날짜나 명확한 산정 방식을 제시하는 대신 "시행사가 전달한 예상 인도일"이라고만 적혀 있습니다. |
| 유예 기간 조항의 존재 여부와 정확한 기간 | 보증이 시작되는 정확한 날짜가 변경됩니다. 계약서에 이에 관한 내용이 없으면 유예 기간도 없습니다. | 기간을 명시하지 않고 "합리적인 추가 기간"과 같이 모호하게 표현한 경우입니다. |
| 지금까지 이루어진 모든 지급에 대해 보증서가 최신 상태인지 여부 | 지연에 관한 청구는 그 근거가 되는 보증만큼만 강력합니다. 최신 상태가 아닌 보증서는 앞서 설명한 청구를 약화시킵니다. | 보증서가 초기에 한 번 발급된 후, 이후 지급분에 맞게 갱신되지 않았습니다. |
| 기존 매물에서 매매 완료일을 지키지 못한 경우 계약서에 구체적으로 정해진 내용 | 신축 매물과 달리 의존할 보증이 없습니다. 민법 제1124조에 따라 변호사는 계약서에 적힌 지연 관련 정확한 문구를 기준으로 업무를 수행합니다. | 계약서에는 매수인 또는 매도인이 일반적으로 철회할 수 있다고만 적혀 있고, 어느 한쪽의 사유로 기한을 놓친 경우에 대해서는 아무런 내용이 없습니다. |
신축 매물의 기한 미준수와 기존 매물의 기한 미준수 비교
"지연"이라는 단어는 매우 다른 두 가지 상황을 나타냅니다. 어느 상황이 적용되는지는 무엇을 구매하는지에 따라 달라집니다.| 기존 매물 | 신축 매물 | |
|---|---|---|
| 적용되는 구제 수단 | 민법 제1124조에 따라 매매를 완료하도록 요구하거나 계약을 해제할 수 있으며, 어느 경우든 손해배상을 청구할 수 있습니다. | 은행 보증에 따르면, 시행사가 완전히 불이행한 경우와 동일한 조건으로 법정 이자를 포함한 전액을 환급받을 수 있습니다. |
| 지연이 얼마나 심각한지가 중요한가요 | 예. 실제로 계약 해제가 가능할 정도로 위반이 심각한지는 법원이 판단합니다. | 아니요. 지연 기간이 얼마나 긴지와 관계없이 계약상 기한을 놓친 것이 기준이 됩니다. |
| 환급받으려면 법원에 가야 하나요 | 상대방이 이의를 제기한다면 필요한 경우가 많습니다. 민법 제1124조에 따른 권리를 행사하려면 법원에 가야 할 수 있습니다. | 아니요. 보증을 발급한 은행 또는 보험사에 직접 청구합니다. |
| 변호사가 먼저 확인하는 사항 | 법률에 이에 관한 규칙이 없으므로, 기한을 놓친 경우에 대해 arras 계약 자체에서 무엇을 규정하는지 확인합니다. | 보증서가 최신 상태이며 지금까지 이루어진 모든 지급을 보장하는지 확인합니다. |
이는 일반적인 규칙을 설명하는 것이며, 귀하의 구체적인 계약에서 허용하는 내용을 설명하는 것은 아닙니다.
이 페이지는 의도적으로 한 가지 제한적인 상황만 다룹니다. 시행사가 여전히 지급능력이 있고 건설도 계속하는 동안 발생한 지연입니다. 시행사가 건설을 완전히 중단했거나 공식적인 지급불능 절차에 들어갔다면, 이는 별도의 페이지에서 다루는 더 어렵고 다른 상황입니다. 저희는 계약 분쟁에 관해 법원 소송을 진행하지 않으며, 귀하의 보증 계약 당사자도 아닙니다. 저희의 법률 조정 서비스는 지연이 분쟁으로 발전하기 전에, 지연 후가 아니라 그 전에 날짜와 보증서가 정확한지 확인합니다.
매매 완료 지연에 관해 자주 묻는 질문
- 계약서에 지연에 대한 자체 위약금 조항이 있다면, 그 조항이 보증의 법정 이자를 대신하나요?
- 아니요. 이는 서로 다른 두 가지 사항이며, 계약서에 두 가지가 모두 포함될 수 있습니다. 보증의 법정 이자는 기준일이 지나면 자동으로 지급해야 합니다. 계약서에 위약금 조항이 있는지 여부와 관계없이 각 지급일부터 이자가 계산됩니다. 계약서에 별도의 위약금 조항이 있다면 해당 조항은 같은 날짜부터 적용되며, 이자와 별도로 추가적인 권리를 부여합니다. 따라서 날짜와 유예 기간을 확인할 때 위약금 조항이 있는지도 함께 확인할 가치가 있습니다.
- 지연이 발생한 후, 개발업체가 보증금 환급 대신 업그레이드나 할인처럼 금전 이외의 것을 제안할 수 있나요?
- 예, 제안할 수 있습니다. 일부 매수인은 구매를 취소하는 대신 정말 좋은 대안을 받아들입니다. 중요한 점은 다음과 같습니다. 귀하는 이미 전액 환급을 요구할 수 있는 명확한 법적 권리를 가지고 있습니다. 개발업체가 호의를 베푸는 것이 아닙니다. 제안된 대안이 실제로 금전보다 가치가 있는지는 판매 사무실에서 시간에 쫓겨 결정할 일이 아니라, 변호사와 함께 사안별로 판단해야 합니다.
- 모기지로 매수했는데 매매 완료일이 늦어지면, 그 지연이 모기지 승인에도 영향을 미치나요?
- 그럴 수 있습니다. 모기지 승인과 고정 금리는 유효 기간이 제한적인 경우가 많습니다. 매매 완료가 지연되면 은행이 원래 날짜를 기준으로 마련했던 대출을 다시 승인하거나 조건을 재산정해야 할 수 있습니다. 이는 별도의 실무적인 문제입니다. 지연 가능성이 보이는 즉시 은행에 알리셔야 하며, 새 날짜가 확정될 때까지 기다려서는 안 됩니다.
