Costa del Sol에서 구매자를 대리하는 부동산 중개사

신축 매물은 매매 가격에 약 12에서 14%를 추가로 고려하고, 기존 매물은 9에서 10%를 고려해야 합니다. 가장 큰 차이는 세금입니다. 신축 매물에는 10% 부가가치세와 안달루시아의 경우 1,2% 인지세가 부과되며, 기존 매물에는 대신 7% 양도세가 부과됩니다.

신축 매물을 매입하는지 기존 매물을 매입하는지에 따라 다릅니다. 신축 매물에서 가장 중요한 것은 은행 보증입니다. 공사가 완료되기 전에 개발업체에 보내는 납부금은 관련 납부 제도에 따라 보호되어야 하며, 자금이 송금되기 전에 변호사가 해당 계좌, 서류 및 해당 납부금에 적용되는 보증을 확인합니다. 은행 보증이 적용되는 납부금에 대해서는 해당 금액과 매수인에 관한 증서를 받게 됩니다. 기존 매물은 절차가 다릅니다. 변호사가 계약서, 날짜, 송금 방법을 관리하여 매도인이 거래상 지급되어야 하는 시점에만 대금을 수령하도록 합니다. 따라서 중요한 것은 단순히 어디로 돈을 보내는지만이 아닙니다. 변호사는 중요한 납부를 진행하기 전에 귀하께서 왜 돈을 보내는지, 누구에게 보내는지, 어떤 조건인지 확인합니다.

예약 계약의 문구에 따라 다르며, 개발업체와 매도인에 따라서도 달라집니다. 예약금은 보증 제도 밖에서 이루어지는 유일한 납부금이므로 금액이 적어야 하며, 어떤 경우에 환불되는지 계약서에 명확히 정해 두어야 합니다. 바로 그렇기 때문에 변호사는 돈을 보내고 난 후가 아니라 송금 전에 계약서를 검토합니다.

주로 신축 매물을 매입하는지 기존 매물을 매입하는지에 따라 다릅니다. 신축 매물은 프로젝트가 완공되기 전에 납부해야 할 금액을 위해 매매 가격의 약 20~40 %를 준비해 두는 것이 좋습니다. 여기에 10% 부가가치세를 비롯한 양도 관련 세금과 추가 비용을 위한 자기 자금도 필요합니다. 기존 매물의 경우 비거주자라면 현실적으로 은행이 해당 매물 자체에 대해 평가한 가치의 약 절반을 대출해 준다고 예상하셔야 합니다. 따라서 나머지 매입 가격과 매입 관련 비용은 자기 자금으로 마련해야 합니다. 따라서 500.000 €인 매물의 경우 필요한 현금은 100.000 € 또는 150.000 €가 아니라 대개 훨씬 더 많습니다. 그래서 특정 매물을 이미 결정한 후가 아니라 예약 전에 금융 조달을 정리합니다.

예. 하지만 비거주자라면 가격의 70% 또는 80%를 자동으로 대출받을 수 있다고 기대하지 마시기 바랍니다. 유로가 아닌 통화로 소득을 받는 경우, 은행이 평가한 가치의 약 50%를 대출받는 것이 현실적입니다. 소득, 기존 채무, 연령, 소득 통화 및 해당 은행에 따라 일부 고객님은 더 좋은 조건을 받을 수 있고 다른 고객님은 더 나쁜 조건을 받을 수 있습니다. 은행이 매입 가격이 아니라 자체 평가액을 기준으로 모기지를 산정한다는 점도 중요합니다. 따라서 500.000 €에 매입하지만 은행이 매물 가치를 470.000 €로 평가한다면, 대출은 470.000 €를 기준으로 계산됩니다. 그래서 부동산을 선택하기도 전에 현실적으로 기대할 수 있는 대출 규모와 필요한 자기 자금이 얼마인지 확인합니다.

실제 소유자가 누구인지, 주택담보대출이나 강제집행 명령 또는 기타 부담이 설정되어 있는지, 토지 등기부의 정보가 일치하는지, 관리비 미납금이 있는지, 법적 상태가 구매하려는 내용과 일치하는지를 확인합니다. 특정 부동산에 대해서는 부동산의 유형과 이력에 따라 확인 범위를 넓힙니다.

네. 개발업체나 판매자가 아니라 구매자님을 대리하는 독립적인 변호사입니다. 구매를 확정하기 전에 소유권, 채무, 부담, 허가, 계약 및 부동산의 법적 상태를 확인합니다. 저희는 변호사를 고용하지 않으며 소개 수수료도 받지 않습니다. 여러 선택지를 안내해 드리고 직접 선택하시도록 합니다.

완공된 부동산의 경우 예약부터 열쇠를 받기까지 일반적으로 몇 주에서 몇 개월이 걸립니다. 신축 주택은 프로젝트 진행 단계에 따라 다릅니다. 완공된 아파트를 구매할 수도 있지만, 완공까지 2년이 더 걸리는 프로젝트를 구매할 수도 있습니다. 매물을 선택하는 단계부터 법적 실사와 공증인 절차까지의 전체 과정은 위에 설명되어 있습니다.

한 번이면 충분하고, 두 번 방문하면 더 좋습니다. 위임장을 이용하면 모든 절차를 원격으로 진행할 수도 있지만, 그래도 최소 한 번은 직접 방문하시기를 권합니다.

예. 매물 매입과 스페인 거주는 서로 다른 문제입니다. 비거주자도 매물을 소유할 수 있으며, 절차의 상당 부분을 위임장을 통해 처리할 수 있습니다.

NIE는 필요합니다. 스페인 은행 계좌도 실제로 매우 유용합니다. NIE는 외국인 식별 번호로, 구매와 세금 납부 및 부동산과 관련된 기타 업무에 필요합니다. 서명해야 할 때 발급을 기다리며 구매 절차를 불필요하게 복잡하게 만들지 않도록 변호사와 함께 충분한 시간을 두고 준비합니다.

매입 대금의 대부분을 유로로 지급하게 되므로 큰 금액이라면 송금 수수료뿐만 아니라 무엇보다 실제 환율을 확인하는 것이 좋습니다. 개인 은행 또는 전문 환전 업체를 통해 송금할 수 있으며, 큰 금액은 여러 제안을 비교하는 것이 유리합니다. 무엇보다 송금을 마지막 순간까지 미루지 마시기 바랍니다. 은행에서 자금 출처 증빙을 요구하거나 내부 확인을 위해 송금을 보류할 수 있습니다. 납부 일정에 맞춰 각 금액이 필요한 시점을 미리 알려드립니다.

네. 큰 금액의 거래에서는 은행과 거래 관계자들이 자금 출처 증빙을 요구할 것으로 예상하셔야 합니다. 자금이 회사 매각, 배당금, 투자 또는 다른 복잡한 구조에서 발생한 경우에는 송금을 시작하기 전에 관련 서류를 준비해 두세요.

구매자님 단독 명의, 부부 공동 명의 또는 가족 및 재정 상황에 따른 다른 방식이 가능합니다. 하나의 정답만 있는 것은 아닙니다. 소유 방식은 추후 상속, 세금 및 매각에 영향을 줄 수 있으므로, 매매 계약서에 서명하기 전, 공증인에게 가기 전에 변호사 및 세무 자문가와 결정하는 것이 좋습니다. 부부로 구매하거나 자녀가 있거나 스페인에 상당한 자산을 보유하고 있거나 회사를 통해 구매하는 방안을 고려 중이라면 처음부터 변호사에게 알려 주세요.

자동으로 가능한 것은 아닙니다. 구체적인 매물, 지방자치단체, 공동체 규정 및 현재 관광 숙박 규정에 따라 달라집니다. 따라서 임대가 구매 이유 중 하나라면 예약 전에 단기 임대가 가능한지 확인합니다.

IBI, 관리비, 쓰레기 수거비, 보험료, 공공요금과 수도 요금, 그리고 비거주자의 경우 스페인 내 세금 의무가 있습니다. 가격이 비슷한 두 아파트의 가장 큰 차이는 관리비인 경우가 많으므로, 특정 부동산에 대해서는 일률적인 금액이 아니라 실제 연간 비용을 안내해 드립니다.

네. Modelo 210은 간주 소득에 부과되는 비거주자 세금입니다. 이름만으로는 거의 아무것도 알 수 없고, 대부분의 소유자는 너무 늦게 이 세금을 알게 됩니다.

아니요. 부동산을 소유하는 것만으로는 스페인 세법상 거주자가 되지 않습니다. 세법상 거주 여부는 스페인에서 실제로 얼마나 많은 시간을 보내는지, 경제적 및 개인적 이해관계의 중심이 어디에 있는지 등을 포함한 실제 상황을 기준으로 판단합니다. 이곳에서 연중 대부분을 보내거나 영구적으로 이주하고 싶다면, 이주하기 전에 전문가와 세법상 거주 문제를 상담하시기 바랍니다. 이는 스페인이 스페인 외 지역의 소득과 자산을 취급하는 방식에 영향을 줄 수 있습니다.

법에 따라 공사가 완료되기 전에 지급하는 모든 금액은 귀하의 명의로 발급된 은행 보증으로 보장되어야 합니다. 변호사는 지급이 이루어지기 전에 귀하의 유닛에 대한 보증서의 정확한 문구를 확인하고, 보증 범위를 정확히 설명해 드립니다.

부동산과 관련된 일부 채무와 의무는 새 소유자에게 승계될 수 있습니다. 따라서 구매 전 확인 절차에서는 매도자뿐 아니라 부동산 자체도 확인합니다. 변호사는 무엇보다 관리비 관련 상태를 확인하고, 계약 체결 전에 관련 증명서를 요청합니다.

원하실 때 언제든 매도할 수 있습니다. 문제는 얼마에, 얼마나 빨리 매도할 수 있느냐입니다. 재판매가 가장 잘되는 부동산은 다음 구매자도 원하는 요소를 갖춘 곳입니다. 좋은 미시적 입지, 전망, 적절한 방향, 도보 생활의 편리성 또는 우수한 주거 개발 단지가 그 예입니다. 따라서 구매할 때는 현재 부동산이 마음에 드는지만 보는 것이 아니라, 언젠가 누구에게 매도하게 될지도 고려합니다. 비거주자로서 매도할 때는 매도와 관련된 비용과 세금도 감안하시기 바랍니다.

예, 미리 준비할 수 있습니다. 스페인 상속세가 적용되지만, 안달루시아는 가까운 가족에게 폭넓은 감면 혜택을 제공합니다. 유언장으로 상속에 본국 법률이 적용되도록 선택할 수도 있으며, 여기에 짧은 스페인 유언장을 함께 작성하면 가족이 수개월에 걸친 서류 작업을 피할 수 있습니다.

1년에 한 번 2주 동안 방문하고 나머지 기간에는 부동산이 비어 있다면 임대하는 편이 더 간단할 수 있습니다. 하지만 일 년에 여러 번 방문하거나 Costa del Sol에서 연중 더 긴 기간을 보내신다면 소유가 전혀 다른 의미를 갖기 시작합니다. 방문할 때마다 이용 가능한 임대 숙소를 찾거나 계절별 가격을 감수하거나 다른 아파트로 옮길 필요가 없습니다. 작은 가방만 들고 도착하면 나머지는 모두 집에 이미 마련되어 있습니다. 반려견이나 자녀와 함께 여행하거나 몇 주 또는 몇 달 동안 머물고 싶다면 그 차이는 더욱 분명합니다. 장기 임대 숙소는 언제나 쉽게 찾을 수 있는 것이 아니며, 성수기에는 매우 비쌀 수 있습니다. 또한 사용하지 않는 동안 부동산을 합법적으로 임대하면 임대 수입으로 연간 소유 비용의 상당 부분을 충당할 수 있습니다. 잘 선택한 부동산이라면 휴가를 보낼 장소를 마련하는 데 그치지 않고, 연중 일부 기간에 수익을 창출하는 세컨드 홈을 소유하게 됩니다. 따라서 정기적으로 이곳을 방문하고 싶은 고객과는 구매가 전혀 타당한지를 보기보다는 언제부터 구매가 타당해지는지를 주로 살펴봅니다.

주로 예산과 스페인에서 무엇을 원하시는지에 따라 달라집니다. Costa Blanca는 일반적으로 더 저렴하며, 같은 예산으로 훨씬 더 넓거나 좋은 부동산을 구매할 수 있습니다. Costa del Sol은 더 비싸지만 연중 활기찬 생활 환경, 국제적 인프라, 말라가 공항, 골프장, 학교, 의료 서비스와 대규모 외국인 커뮤니티를 제공합니다. 부동산 자체에 사용할 수 있는 금액이 대략 250.000 € 미만이라면, Costa del Sol에 집중하지 않는 편이 좋을 것이라고 솔직히 말씀드립니다. 해당 가격대의 선택지는 매우 제한적이며, Costa Blanca에서는 같은 예산이 훨씬 더 합리적으로 활용될 수 있습니다. 대략 300.000 €부터 Costa del Sol에서 실제 선택지가 나타나기 시작하지만, 여전히 위치, 바다와의 거리, 매물의 상태, 전망이나 임대에 대해 원하시는 조건에 따라 달라집니다.