스페인에서 부동산을 매수하는 비용: 신축 매물과 기존 매물 비교
30초 안에
신축 주택은 약 13 %를, 재판매 주택은 약 9 %를 추가로 예산에 반영하세요. 여기에는 세금, 공증인 비용, 등기 비용 및 변호사 비용이 포함됩니다. 두 수치의 차이는 거의 전적으로 세금에서 발생합니다.
| 신축 매물 | 기존 매물 | |
|---|---|---|
| 세금11,2 % / 7 % | 56.000 € | 35.000 € |
| 공증인 및 등기 | 1.500 € | 1.500 € |
| 변호사~1 % | 5.000 € | 5.000 € |
| NIE 및 번역 | 150 € | 150 € |
| 공과금 이전 | 600 € | 600 € |
| 추가 비용 포함 총액 | 63.250 € | 42.250 € |
추가 8에서 13퍼센트는 무엇으로 구성될까요?
항목은 여섯 가지이며 그중 세금은 두 가지뿐입니다. 나머지는 공증인, 토지 등기부 등재, 변호사, NIE 및 번역, 그리고 공공요금 계약을 귀하의 명의로 이전하는 비용입니다. 여섯 항목 모두 신축 매물과 기존 매물에 적용됩니다. 달라지는 것은 세금 항목뿐입니다.IVA는 스페인의 부가가치세로, 완전히 새로 지은 주택의 경우 매입 가격의 10 %입니다. 아래에 나오는 신축 매물 관련 두 세금 항목 중 더 큰 금액입니다. IVA가 적용되는 이유와 기존 매물의 세금이 무엇을 기준으로 계산되는지는 세금 페이지에서 자세히 설명합니다.
| 항목 | 신축 매물(개발업체 판매) | 기존 매물(개인 소유자로부터) |
|---|---|---|
| 세금 | 안달루시아에서 10 % IVA(스페인 부가가치세)와 1,2 % AJD(서명된 증서에 부과되는 인지세), 합계 11,2 %입니다. | 7 % ITP(양도세)이며, 귀하가 합의한 가격과 해당 부동산의 공식 기준 가치 중 더 높은 금액을 기준으로 계산됩니다. |
| 공증인 및 토지 등기부 | 공식 수수료 기준에 따르면 350.000~500.000 €에서는 합계 약 1.000~1.700 €, 1.000.000 €에서는 약 1.400~2.200 €입니다. 가격에 따라 완만하게 증가하며 선형적으로 증가하지는 않습니다. | 동일한 수수료표가 적용됩니다. 공증인과 등기소는 기존 매물에 대해 다른 비용을 부과하지 않습니다. |
| 변호사 | 독립적인 법률 검토와 매매 완료 자체에 드는 비용으로, 부가가치세 포함 가격의 약 1 %입니다. | 동일합니다. 이는 정부가 정한 고정 요율이 아니라 시장 수수료인 유일한 항목입니다. 귀하가 해당 변호사에게 의뢰하기 전에 귀하의 변호사가 서면으로 제시하는 유일한 비용이기도 합니다. |
| NIE 및 번역 | 약 150 €의 정액이며, 가격의 일정 비율이 아닙니다. | 동일한 정액입니다. |
| 공공요금 명의 이전 및 연결 | 수도, 전기 및 해당되는 경우 인터넷 연결을 귀하의 명의로 등록하는 데 약 600 €가 듭니다. | 동일하지만 단순한 명의 변경의 경우 공급업체가 아무런 비용도 부과하지 않을 수 있습니다. 아래의 ‘솔직히 말씀드리면’ 주를 참조하십시오. |
실제 세 가지 가격에서는 총액이 얼마가 될까요?
비율만으로는 개별 비용이 어떻게 변하는지 알기 어렵습니다. 두 매수 경로 모두에 대해 350.000 €, 500.000 € 및 1.000.000 €를 기준으로 계산한 동일한 표를 제시합니다. 가격이 오를수록 비율은 약간 낮아집니다. 여섯 항목 중 세 항목인 공증인 및 등기, 변호사의 최저 수임료, NIE 및 번역, 공공요금 이전 비용이 가격과 같은 비율로 증가하지 않기 때문입니다.
- 350.000 €신축 매물: 총 394.950 €, 추가 비용 12,8 %. 기존 매물: 총 380.250 €, 추가 비용 8,6 %.
- 500.000 €신축 매물: 총 563.250 €, 추가 비용 12,7 %. 기존 매물: 총 542.250 €, 추가 비용 8,5 %.
- 1.000.000 €신축 매물: 총 1.124.750 €, 추가 비용 12,5 %. 기존 매물: 총 1.082.750 €, 추가 비용 8,3 %.
각 비용은 언제 납부해야 할까요?
기존 매물
- 예약계약금보증 제도에서 제외되는 소액입니다.
- arras 계약계약금을 뺀 잔금법률 실사는 동시에 진행됩니다.
- 매매 완료세금, 수수료 및 잔금ITP, 공증인 비용, 등기 비용, 변호사 비용과 잔금은 대부분 한 번에 납부합니다.
신축 매물
- 예약계약금같은 소액, 같은 규칙
- 공사 중분할 납부각 납부금은 기한 전에 은행 보증으로 보장됩니다.
- 매매 완료IVA, AJD, 수수료와 최종 잔금마지막에만 정산합니다.
구매자가 생각하는 내용각 납부금의 실제 납부 시점
- 추가 금액 전액은 매매 완료 시 납부합니다.
- 예약금은 가장 먼저 납부하며, 전체 보증 및 세금 체계에서 제외됩니다. 매물을 시장에서 내리기 위해 납부하는 소액으로, 예약 계약에 명시된 조건에 따라 환불받을 수 있습니다. 이 금액 중 무엇이 보호되고 무엇이 보호되지 않는지는 은행 보증 안내를 참조하시기 바랍니다.
- 신축 매물은 기존 매물과 같은 방식으로 대금을 지불합니다.
- 기존 매물은 일반적으로 소유권 이전세 고지서 한 건과 수수료 한 세트가 발생하며, 모두 매매 완료 시점이나 그 직전에 납부합니다. 신축 매물은 건설 기간 동안 단계별 납부를 통해 큰 금액이 분산됩니다. 각 납부금은 지급 기한이 되기 전에 법적으로 은행 보증으로 보장되어야 하며, 세금과 잔금은 마지막에만 정산됩니다. 각 유로가 어떤 경로로 이동하는지 전체 과정을 확인하려면 자금 보호 가이드를 참조하십시오.
- 변호사 비용은 선불입니다.
- 법률 검토가 끝나고 매매가 진행되면 보통 매매 완료와 함께 납부합니다. 누구를 선임하기 전에 이 내용을 서면으로 요청하시기 바랍니다. 위 표에서 유일하게 정부 요율이 아닌 시장 수수료 항목입니다.
금액을 믿고 진행하기 전에 무엇을 서면으로 확인받아야 할까요?
네 가지 사항 모두 서면으로 받고, 어떤 약정도 하기 전에 확인할 수 있어야 합니다. 안내서의 비율은 계획 수립을 위한 수치입니다. 금액의 대략적인 규모를 알려 주므로 선택지를 비교하기에는 충분하지만, 이를 근거로 계약서에 서명하기에는 부족합니다. 실제 금액으로 확정하려면 해당 매물의 valor de referencia, 실제로 선임할 변호사의 서면 수수료 견적, 보증 관련 문구가 첨부된 개발업체의 납부 일정, 그리고 다른 가격대에서 복사한 것이 아닌 본인의 가격대에 맞춘 공증인 및 등기 비용 견적이 필요합니다.서면으로 요청해야 하는 이유는 의심해서가 아닙니다. 구두로 들은 금액은 나중에 청구된 금액과 대조하여 확인할 수 없기 때문입니다. 네 가지 항목에는 각각 알아볼 수 있는 잘못된 답변이 있으며, 금액을 듣는 것보다 그런 답변을 듣는 편이 더 유용합니다. 잘못된 답변은 다음과 같습니다. 기준값을 확인한 사람이 없다는 답변, 세부 내역 없는 반올림 수수료, 이를 뒷받침하는 보증 서류가 없는 납부 일정, 또는 다른 가격대에서 복사한 공증인 비용입니다. 이 중 어느 하나라도 해당하면 현재 사용 중인 견적은 아직 실제로 산출된 것이 아닙니다.
| 요청할 자료 | 확인할 수 있는 내용 | 좋지 않은 답변의 예 |
|---|---|---|
| 해당 매물의 valor de referencia | 기존 매물의 양도세가 합의한 가격을 기준으로 계산되는지, 아니면 더 높은 공식 기준값을 기준으로 계산되는지 확인해야 합니다. 자세한 계산 방식은 세금 안내에서 확인하시기 바랍니다. | 아무도 확인하지 않았거나, "보통 문제가 되지 않는다"는 확답만 하는 경우입니다. |
| 변호사의 서면 수수료 견적 | 선임하기 전에 본인의 구체적인 가격과 상황에 적용되는 실제 비율과 세부 내역을 확인합니다. | 세부 내역 없이 구두로 제시한 대략적인 금액입니다. |
| 개발업체의 납부 일정 및 보증 관련 문구, 신축 매물만 해당 | 각 단계별 납부금의 기한과 이를 구체적으로 보장하는 수단을 확인합니다. 은행 보증 안내를 참조하시기 바랍니다. | 보증 서류가 첨부되지 않은 납부 일정입니다. |
| 본인의 가격대에 맞춘 공증인 및 등기 비용 견적 | 이 표에서 가격에 따라 매끄럽게 변하지 않고 단계적으로 달라지는 유일한 항목입니다. | 다른 가격대에서 제시된 금액을 확인 없이 그대로 옮긴 것입니다. |
이 금액에서 매수자를 당황하게 하는 것은 무엇일까요?
이 금액과 관련해 외국인 구매자를 다른 어떤 것보다 자주 놀라게 하는 것은 세 가지이며, 모두 산술 문제가 아니라 시점에 관한 문제입니다. 각각은 계약을 확정하기 전에 확인하면 비용이 적게 들지만, 매매 완료 후 발견하면 비용이 많이 듭니다. 따라서 위의 비율과 별도로 각각을 나열할 가치가 있습니다.
- 비쌈아무도 해당 매물의 valor de referencia를 확인하지 않은 경우스페인에서는 기존 매물의 양도세를 합의한 가격과 공식 기준값 중 더 높은 금액을 기준으로 계산합니다. 기준값이 더 높으면 실제 지불한 금액의 7 %를 초과하는 세금이 부과됩니다.What to do instead약정하기 전에 기준값을 서면으로 요청하시기 바랍니다. 계산 방식과 출처는 세금 안내에 나와 있습니다.
- 비쌈대금 전액을 마지막에 납부하는 것으로 예산을 잡은 신축 매물건설 중 단계별 납부는 일반적으로 열쇠를 받기 전에 가격의 20에서 40 %를 현금으로 준비해야 하며, 이는 위에서 이미 산정한 세금에 추가됩니다. 주택담보대출은 최종 잔금에 적용되는 방식과 동일한 방식으로 이러한 납부금까지 충당하지 못하는 경우가 많습니다.What to do instead예약 전에 납부 일정을 받고, 본인의 자금 조달이 무엇을 언제까지 충당하는지 정확히 확인하시기 바랍니다.
- 피할 수 있는 비용매수 자금을 현금으로 가져갈 계획10.000 €를 초과하는 국경 간 현금 이동은 스페인 세관 신고 대상이 되며, 여행 전에 신고해야 합니다. 이는 은행이 자금 출처에 관해 요구하는 사항과는 별개입니다.What to do instead은행 송금으로 보내거나 비행 전에 신고서를 제출하시기 바랍니다. 신고 절차의 자세한 내용은 세금 안내에서 다룹니다.
같은 매입, 두 가지 매매 완료 절차
같은 부동산을 취득하는 진정으로 다른 두 가지 경로이며, 세율 차이는 두 경로의 차이 중 가장 작은 부분입니다.| 신축 매물 | 기존 매물 | |
|---|---|---|
| 가격에 추가되는 세금 | 11,2 % (10 % IVA + 1,2 % AJD), 고정 세율이며 기준가액 확인이 필요하지 않습니다. | 7 % ITP이지만 가격과 기준가액 중 높은 금액을 기준으로 계산됩니다. 세금 페이지를 참조하십시오. |
| 대금 납부 시기 | 공사 진행 단계별로 납부합니다. 각 단계의 대금은 납부 전에 은행 보증으로 보장됩니다. | 대부분 매매 완료 시점 또는 그 직전에 한두 차례 납부합니다. |
| 모기지 대출 전 필요한 현금 | 사전 매매 완료 단계의 분할 납부에는 금융 지원이 거의 적용되지 않으므로, 대개 가격의 20에서 40 %입니다. | 대개 계약금과 비용만 필요하며, 모기지 대출로 전체 잔액에 더 가깝게 충당할 수 있습니다. |
| 예약부터 열쇠 수령까지의 기간 | 대략 2개월에서 3년까지이며, 예약 시점의 공사 단계에 따라 달라집니다. | Roughly one to three months. |
| 대기 중 자금을 보호하는 방법 | 보호 장치가 적용된 건설 전용 계좌와 개별 은행 보증입니다. 자금 보호 안내를 참조하십시오. | 변호사의 별도 고객 계좌에 보관하며, 공증인 앞에서 지급됩니다. |
청구서가 아닌 계획용 수치
공개된 범위만으로는 귀하의 정확한 금액을 계산할 수 없습니다. 세금 페이지에서는 세금 항목이 달라질 수 있는 이유를 자세히 설명하고, 연간 비용 페이지에서는 매매 완료 다음 달부터 발생하는 모든 비용을 다룹니다. 두 내용 모두 공개된 범위가 아니라 실제 서류를 기준으로 변호사에게 확인받으십시오.
부동산 매입 비용에 관한 자주 묻는 질문
- 왜 일부 자료에서는 비용이 8에서 13 %가 아니라 10에서 16 %라고 말하나요?
- 자료마다 포함하는 항목이 다릅니다. 일부 자료는 소유 첫해의 전체 비용(IBI, 관리비)을 "매입 비용"에 포함합니다. 그러면 범위가 넓어지고 일회성 비용과 반복 비용이 섞이게 됩니다. 위의 범위에는 매입 자체를 완료하기 위해 지급하는 비용만 포함되어 있습니다. 따라서 범위가 더 좁으며, 매입 거래 자체의 예산을 세우는 데 더 유용하다고 생각합니다.
- 제 특정 가격에 13 % 또는 9 %가 정확하게 적용되나요?
- 아닙니다. 위의 세 가지 계산 예시가 그 이유를 보여줍니다. 여러 항목 중 여섯 가지는 가격이 변해도 거의 달라지지 않으므로, 가격이 높아질수록 비율은 조금 낮아집니다. 이 범위를 계획용 수치로 활용하고, 위 체크리스트를 사용해 하나의 부동산에 대한 실제 금액으로 산출하십시오.
- 이 추가 금액 중 일부를 모기지 대출에 포함할 수 있나요?
- 일부는 가능하지만 항목에 따라 다릅니다. 스페인 모기지 대출은 가격과 비용의 합계가 아니라 은행 자체의 부동산 평가액을 기준으로 한도가 정해집니다. 따라서 위의 세금과 비용은 일반적으로 모기지 대출이 아닌 자기 자금으로 납부합니다. 일부 매수인은 다른 자산을 담보로 한 더 큰 대출에 이 비용의 일부를 포함하기도 합니다. 이는 매입 비용에 관한 문제가 아니라 모기지 서비스에서 결정할 금융 문제입니다.
- 이 금액은 대지나 상업용 공간에도 같은 방식으로 적용되나요?
- 아닙니다. 여기의 모든 금액은 주거용 부동산 매입을 기준으로 합니다. 대지 또는 상업용 부동산에는 10 %가 아닌 21 %의 IVA가 적용되며, 대지에 대한 ITP 처리도 완공된 주택과 다릅니다. 해당 부동산을 매입하신다면 이 금액을 사용해서는 안 됩니다.
