스페인에서 부동산을 매수할 때의 매매 계약서
30초 안에
스페인 재판매 거래에는 arras 계약을 사용하며, 보증금은 가격의 10 to 20 %입니다. 스페인 법은 arras 계약을 세 가지 유형으로 인정하고, 거래가 무산될 경우 유형마다 결과가 다릅니다. 계약서에는 유형을 명시해야 합니다. 아무 내용도 없으면 매수인에게 가장 불리한 유형이 기본으로 적용되기 때문입니다.
| Arras penitenciales민법 제1454조 | Arras confirmatorias묵시적 기본 유형 | Arras penales혼합형 | |
|---|---|---|---|
| 내용 | 정해진 금액으로 철회할 권리 | 일반적인 계약금 일부 지급 | 위약금과 매매 강제 이행 권리 |
| 철회하는 경우 | 계약금을 잃습니다 | 이행을 청구할 수 있습니다 | 귀하는 위약금을 지급하지만 매매는 여전히 강제될 수 있습니다 |
| 상대방이 철회하는 경우 | 두 배로 돌려받습니다 | 이행을 청구할 수 있습니다 | 상대방은 위약금을 지급하지만 매매는 여전히 강제될 수 있습니다 |
| 다음과 같은 경우 선택 | 정해진 금액으로 간단히 철회하고 싶은 경우 | 어느 쪽도 철회할 계획이 없는 경우 | 단순한 계약금보다 철회를 더 어렵게 하는 장치를 원하는 경우 |
어떤 계약서에 서명하며, 철회해야 하는 경우에는 어떻게 되나요?
귀하는 contrato de arras에 서명합니다. 계약서에 명시된 세 가지 법적 유형 중 어느 유형인지에 따라 계약을 철회할 때의 결과가 전적으로 달라집니다. contrato de arras는 기존 매물에 사용되는 사적 계약금 계약입니다. 매수인과 매도인은 공증인 앞에서 이 계약에 서명하며, 어느 한쪽이 거래를 취소할 경우의 위약금을 정합니다. 계약금은 예약 이후 지급되는 상당한 금액으로, 양측을 매매에 구속합니다. 스페인에서는 이를 거래를 철회할 수 있는 중도금이 아니라 계약의 진정성을 담보하는 계약금으로 취급합니다. arras는 Czech deposit과 동일하지 않습니다. 합의한 유형에 따라 매수인은 계약금을 잃을 수 있고, 매도인은 그 두 배를 부담할 수 있습니다. 이는 외국인 독자에게 "deposit"이라는 단어가 암시하는 것보다 훨씬 큰 결과입니다.민법 제1454조는 대부분의 계약서에서 사용하는 유형인 arras penitenciales를 설명합니다. 매수인이 철회하면 계약금을 잃습니다. 매도인이 철회하면 계약금의 두 배를 반환해야 합니다. 이 유형에서는 어느 쪽이든 정해진 금액을 부담하고 간단히 철회할 수 있습니다. 다른 두 유형도 존재하며, 작동 방식이 매우 다릅니다. 이 문단 옆에서 세 유형의 전체 내용을 확인할 수 있습니다.계약서에 어떤 유형이 적용되는지 명시되어 있지 않으면, 스페인 법원은 일반적으로 arras confirmatorias를 기본 유형으로 적용한다고 알려져 있습니다. 이 유형에서는 계약금이라는 대가만 부담하고 간단히 철회할 수 없습니다. 이러한 기본 규칙은 법률 해설에서 널리 반복되어 왔습니다. 그러나 제1454조 자체는 arras penitenciales만 규율하며, 계약서에 관련 내용이 없을 때 기본적으로 어떻게 되는지는 규정하지 않습니다. 실제 기본 규칙은 공식 BOE 법률 원문을 기준으로 아직 확인되지 않았습니다. 매수인에게 가장 안전한 접근 방식은 변호사가 달리 확인할 때까지 confirmatorias가 적용된다고 가정하는 것입니다. 바로 그렇기 때문에 유형을 추정에 맡기지 말고 계약서에 명확한 문장으로 기재해야 합니다.
어떤 유형의 arras를 요청해야 하나요?떠나기 위해 지불해야 할 금액을 미리 정해 두는 것이 중요하다면 arras penitenciales이 적합합니다. 이는 대부분의 스페인 부동산 중개업자와 변호사가 관행적으로 사용하는 유형이기도 합니다. 따라서 실제로는 변호사에게 계약서에 해당 단어가 들어 있는지 확인해 달라고 요청하는 것이며, 특별한 내용을 요구하는 것은 아닙니다.
신축 매물은 다른가요?
예. 신축 부동산에서 예약 후 작성되는 문서는 보통 "arras"가 아니라 단순히 사적 매매계약(contrato privado de compraventa)이라고 부릅니다. 위에 언급된 민법 조항은 이 계약에 적용되지 않습니다. 건물이 완공되기 전에 개발업자에게 지급하는 모든 금액은 건축 허가가 발급되는 시점부터 귀하의 명의로 된 은행 보증 또는 보험증권으로 보장되어야 하며, 이는 승인된 은행 또는 보험사가 발행해야 합니다. 개발업자가 기한 내 인도하지 못하면 보증은 귀하가 지급한 모든 금액과 법정 이자를 돌려줍니다. 이는 보증금이 두 배로 반환되는 경우와는 다른 종류의 보호입니다. 신축 건물의 완공까지는 프로젝트 자체의 진행 단계에 따라 일반적으로 2개월에서 3년이 걸립니다.
| 기존 매물arras | 신축 매물비공식 매매 계약서 | |
|---|---|---|
| 준거법 | Código Civil, art. 1454 | |
| 이 단계의 일반적인 금액 | 가격의 10에서 20 % | 개발사의 납부 일정에 따라 결정 |
| 인도하지 못하는 경우 | arras penitenciales이 명시된 경우 계약금 두 배 반환 | 보증에 따라 모든 납부금 전액과 법정 이자를 반환 |
| 변호사가 먼저 확인하는 사항 | 계약서에 arras의 유형이 명시되어 있는지 여부 | 귀하의 특정 납부금에 대한 실제 은행 보증서가 존재하는지 여부 |
계약서 서명 후 열쇠를 받기까지 얼마나 걸리나요?
재판매 주택의 경우 예약부터 열쇠를 받기까지 전체 과정은 일반적으로 1개월에서 3개월이 걸립니다. arras 계약은 일반적으로 그 기간의 중간 무렵에 체결되며, 그 전에 대략 2에서 4주가 걸리는 법률 실사 점검이 완료되어야 합니다. 신축 건물에서는 프로젝트가 얼마나 진행되었는지에 따라 달라지므로 동일한 과정에 훨씬 긴 2개월에서 3년이 걸릴 수 있습니다.두 절차 중 어느 쪽을 선택하시든 서명하기 전에 변호사에게 계약서 검토를 받는 비용은 일반적으로 가격의 약 ~1 %입니다. 이는 위험 부담에 비하면 적은 비용입니다. 해당 문서는 계약금이 전액 또는 두 배로 반환될지를 결정하기 때문입니다.
이 단계에서 무엇이 잘못될 수 있으며, 변호사는 이를 어떻게 먼저 발견하나요?
이 단계에서 발생하는 문제는 거의 모두 특별한 일이 아닙니다. 대개 흔히 발생하는 몇 가지 실수 중 하나입니다. 각각의 실수는 서명 전에 발견하면 해결 비용이 적지만, 이후에 바로잡으려면 비용이 많이 듭니다.
- 위험도 최고계약서에 어떤 유형의 arras가 적용되는지 전혀 명시되어 있지 않음이는 일반적으로 confirmatorias로 해석되며, 계약금만 포기하고 간단히 철회할 수 없습니다.What to do instead"penitenciales"라는 단어 또는 귀하가 원하는 유형이 본문에 기재되어 있는지 확인하십시오.
- 이의를 제기할 만한 사항계약금이 매도인 본인의 계좌로 바로 지급됨매도인이 이미 그 돈을 사용했다면, 계약금의 두 배를 지급하라는 법원 판결을 받는 것은 돈을 실제로 돌려받는 것과 같지 않습니다.What to do instead대신 고객 예치 계좌나 에스크로 계좌를 요청하십시오. 매도인이 계약금의 두 배를 반환해야 할 수도 있기 때문에 특히 중요합니다.
- 위험도 최고신축 매물의 은행 보증이 "납부하면 자동으로 발급된다"고 설명되어 있음보증은 건축 허가가 발급되는 시점부터 귀하의 특정 납부금에 대해 존재해야 하며, 귀하의 명의로 발급되어야 합니다. 이는 회사가 제공하는 일반적인 약속에 불과한 것이 아닙니다.What to do instead개별 보증서를 요청하십시오. 보증 제도가 존재한다는 마케팅 문구만으로는 동의하지 마십시오.
- 이의를 제기할 만한 사항매매 완료 기한을 지키지 않아도 아무런 조치가 없음아무런 조치가 정해져 있지 않은 날짜는 어느 경로에서도 실질적인 보호가 되지 않습니다. 단지 희망에 불과합니다.What to do instead합의한 날짜가 늦어질 경우 돈과 거래가 어떻게 되는지 계약서에 명시되어 있는지 확인하십시오.
구속력 있는 계약서에 서명하기 전에 확인할 사항
다섯 가지입니다. 변호사는 이를 한 번 읽고 그대로 믿을 것이 아니라 확인해야 합니다. 이 계약서가 철회할 경우 발생하는 실제 결과를 정하기 때문입니다.- 기존 매물에 어떤 유형의 arras가 명시되어 있는가본문에는 "penitenciales"라는 단어 또는 계약금을 포기하고 철회할 권리를 명확히 나타내는 이에 상응하는 문구가 반드시 포함되어야 하며, 암시만 해서는 안 됩니다. 잘못 작성된 문안은 "arras"를 일반적으로만 언급하고 그 유형을 전혀 명시하지 않습니다.
- 계약금이 실제로 보관되는 곳매수인 예치 계좌 또는 에스크로 계좌는 매도인의 개인 계좌에 직접 입금하는 것보다 더 안전한 방식입니다. 특히 매도인이 나중에 해당 금액의 두 배를 반환해야 하는 경우에는 더욱 그렇습니다. 잘못 작성된 문안은 계좌를 전혀 명시하지 않고 단지 "매도인에게 지급"이라고만 합니다.
- 신축 매물의 은행 보증 증서승인된 은행 또는 보험사가 발급한 문서에 귀하의 주택과 구체적인 지급금이 명시되어야 하며, 보증에 관한 일반적인 회사 안내서만 제시되어서는 안 됩니다. 잘못 작성된 문안은 첨부된 증명서 없이 "모든 지급금이 보증됩니다"라고 홍보 문구만 적어 둔 것입니다.
- 매매 완료 기한과 기한이 지연될 경우의 처리양쪽 방식 모두 합의한 날짜를 지키지 못했을 때 금전과 거래에 어떤 일이 발생하는지 명시해야 하며, 어느 한쪽이 단순히 마음을 바꿀 경우만 다루어서는 안 됩니다. 잘못 작성된 문안은 날짜만 적고 그 날짜를 지키지 않았을 때의 결과를 전혀 명시하지 않습니다.
- 기존 매물에 서면으로 무엇이 포함되어 있는가고정 설비, 가전제품 및 매물 설명에 포함되어 있었지만 escritura에 자동으로 포함되지 않는 모든 항목입니다. 누락된 항목을 아직 저렴하게 추가할 수 있는 마지막 문서이며, 그다음에는 공증인 절차가 진행됩니다. 잘못 작성된 문안은 항목별 명세 없이 "현 상태 그대로"라고만 적습니다.
이는 귀하의 구체적인 계약서가 아니라 법률에 관한 설명입니다.
이는 17 August 2026 당시의 스페인 계약법에 관한 일반 정보로, 해설을 베낀 것이 아니라 원문 출처를 확인하여 작성했습니다. 귀하 앞에 놓인 문서에 대한 법률 자문은 아닙니다. 어떤 유형의 arras가 적용되는지, 은행 보증 증명서가 진짜이고 현재 유효한지, 기한을 놓쳤을 때 실제로 얼마의 비용이 발생하는지는 귀하의 구체적인 계약서를 읽은 독립적인 변호사만 답할 수 있는 질문입니다.저희가 이 계약서를 작성하는 것도 아니고 계약 당사자인 것도 아닙니다. 저희가 확인하는 것은 귀하가 서명하기 전에 변호사가 계약서를 읽는 것입니다. 또한 arras의 유형이나 보증 증명서가 모두가 서로에 대해 막연히 가정하는 내용이 아니라, 명시되고 확인된 사실인지도 확인합니다.
매매 계약서에 관한 가장 자주 묻는 질문
- arras 계약은 공증인 앞에서 서명하는 escritura와 같은 것인가요?
- 아닙니다. arras 계약은 매수인과 매도인 사이의 사적 문서입니다. 공증인이 참석하지 않은 상태에서 공증 절차에 앞서 서명합니다. 공정 증서인 escritura pública는 나중에 공증인 사무실에서 서명하며, 이를 통해 소유권이 이전됩니다. arras 계약은 공증인 약속에서 이행할 조건을 정합니다.
- 어느 쪽도 통제할 수 없는 사유로 매매가 무산되면 arras 계약금은 어떻게 되나요?
- 그 상황에 관해 계약서 자체가 무엇을 정하는지에 따라 달라집니다. 바로 그렇기 때문에 제대로 작성된 arras 계약은 단순히 "매수인이 마음을 바꾼 경우"와 "매도인이 마음을 바꾼 경우"만 다루지 않습니다. 매수인의 행위와 무관한 사유로 담보대출이 거절되는 경우처럼 어느 쪽의 통제 밖에 있는 원인은 일반적인 penitenciales 기본 규정에 맡기지 말고 별도의 구체적인 조항으로 정해야 합니다.
- 이 단계에서 지급할 매매대금의 비율을 협상할 수 있나요?
- 예. 10에서 20 %는 일반적인 범위일 뿐 고정된 규칙은 아닙니다. 정확한 금액은 매수자와 매도자가 합의할 사항입니다. 금액이 낮으면 penitenciales 규정에 따라 철회해야 할 때 위험 부담이 줄어듭니다. 매도인은 더 강한 약정 의사로 받아들여질 경우 더 높은 금액을 요구할 수 있습니다.
