스페인 부동산 구매 시 세금: ITP, IVA 및 AJD
30초 안에
Costa del Sol에서 매수할 때는 두 세금 중 하나를 납부합니다. 어느 세금인지는 매도인이 누구인지에 따라서만 결정됩니다. 개인 소유자로부터 재판매를 매수하면 가격의 7 %인 ITP가 부과됩니다. 개발업자로부터 신축을 매수하면 IVA 10 %와 AJD 1,2 %, 합계 11,2 %가 부과됩니다.
누구에게서 부동산을 구매하시나요?
- 개인 소유자, 기존 매물가격의 7 % 또는 그보다 높은 경우 기준가액에 대한 ITP
- 개발업자, 신축 매물IVA 10 %에 AJD 1,2 %를 더하여 합계 11,2 %입니다.
어떤 세금을 왜 납부하며, 왜 매도인에 따라 달라집니까?
IVA는 스페인의 부가가치세로, 완전히 새로 지은 주택 가격의 10%입니다. 매도인이 개발업자인 경우에 적용됩니다. 신축 매물의 매매는 개인 간 양도가 아니라 부가가치세가 부과되는 사업 거래이기 때문입니다.AJD는 서명된 공증 증서에 부과되는 스페인의 인지세로, 가격의 일정한 소액 비율입니다. 안달루시아에서는 신축 매물 구매 시 IVA와 함께 납부합니다. 아래에 설명하는 기존 매물 양도세와는 절대로 함께 부과되지 않습니다. 구매에는 두 세금 체계 중 하나만 적용되며, 둘 다 적용되지는 않습니다.ITP는 기존 매물을 구매할 때 납부하는 양도세이며, 안달루시아에서는 가격의 7 %입니다. 매도인이 개발업체가 아닌 개인인 경우에 적용되며, 이는 중고 매물의 일반적인 경우입니다.
매도인고객님이 지불하는 금액
- 개발업자, 신축 매물
- 10% IVA와 1,2% AJD, 합산 11,2%. 국가 및 지역 법률로 정해지므로 협상할 수 없습니다.
- 개인 소유자, 기존 매물의 경우
- 7% ITP는 합의한 가격과 부동산의 공식 기준 가치 중 더 높은 금액을 기준으로 계산됩니다. 아래 내용을 확인하십시오.
읽어 보셨을 수도 있는 낮은 세율이 귀하에게 실제로 적용되는 경우가 있습니까?
스페인 법과 안달루시아 법에는 명시된 세율보다 낮은 세율도 있으며, 외국인 구매자가 이 주제를 조사하면 이를 확인할 수 있습니다. 그러나 이러한 세율은 휴가용 또는 투자용 구매에는 거의 적용되지 않습니다. 적용되기를 기대하기보다 그 이유를 알아두는 것이 좋습니다.아래의 네 가지 세율은 공식 법률 문구에서 직접 인용한 것이 아니라 일반적으로 설명되는 방식으로 제시한 것이므로 참고용으로 보십시오. 실제로 귀하가 예산에 반영할 세율은 어느 것도 아니므로, 이를 알아보는 데 비용이 들지는 않습니다.
| 감면 ITP, 6 % 또는 3,5 %거주자 전용 | 감면 IVA, 4 %사회주택 | 높은 IVA, 21 %토지 및 상업용 | |
|---|---|---|---|
| 요구 사항 | 해당 부동산이 귀하의 vivienda habitual, 즉 주된 영구 거주지가 되고, 가격 상한도 충족해야 합니다. | 공식 보호 사회주택(vivienda de protección oficial)으로 지정된 경우에만 해당합니다. | 주거용 주택이 아닌 대지 또는 상업용 매물에 적용됩니다. |
| 일반 구매자에게 적용되나요 | 아닙니다. Costa del Sol에서 세컨드 하우스를 구매하는 비거주자는 매물 설명에 무엇이라고 적혀 있든 자격이 없습니다. | 아닙니다. 이 지역의 일반 신축 매물에는 적용되지 않습니다. | 구매자에게 세율이 낮아지는 것이 아니라 높아지는 유일한 경우입니다. |
| 대처 방법 | 7 %를 예산에 반영하십시오. 중개인이 더 낮은 세율이 적용된다고 하면 서면으로 제시하도록 요청하고 변호사에게 확인받으십시오. | 해당 주택이 공식 서류에 명시된 보호주택으로 정식 지정된 경우가 아니라면 무시하십시오. | 무엇을 구매하는지 확인하십시오. 대지 또는 상업용 매물에는 주택과 다른 세금이 부과되며, 매물 설명에 항상 명확히 표시되는 것은 아닙니다. |
실무적으로는 기존 매물에 7 %, 신축 매물에 11,2 %를 예산으로 잡으시고, 그보다 낮은 금액을 보셨다면 변호사가 서면으로 달리 확인해 줄 때까지 본인에게 적용되지 않는 특별한 경우로 간주하시기 바랍니다.
납부한 금액의 7 %보다 세금 고지액이 더 높을 수 있는 이유는 무엇입니까?
구매자와 판매자가 세금을 줄이기 위해 가격을 실제보다 낮게 신고하는 것을 막기 위해 존재합니다. 정당한 가격에 합의한 성실한 구매자에게 미치는 효과는 간단하고 자동적입니다. Catastro 자체의 기준 가치가 합의한 금액보다 높으면 세금은 그 기준 가치를 따릅니다.
구매자가 생각하는 내용기준 가치의 적용 방식
- 계약서상 가격의 7 %가 세금입니다
- 계약 가격과 기준 가치 중 높은 금액의 7 %입니다. 두 금액은 대체로 비슷하지만, 때로는 그렇지 않습니다.
- 합의 가격이 낮으면 세금도 낮아집니다
- 기준 가치라는 하한선까지입니다. 그보다 낮아지면 계약서에 무엇이라고 적혀 있든 세금은 동일하게 유지됩니다. 따라서 가격을 낮게 신고해도 위험만 초래할 뿐 아무런 이익이 없습니다.
| 합의한 가격 | 기준 가치 | |
|---|---|---|
| 기준 금액 | 400.000 € | 430.000 € |
| 납부할 ITP과세표준의 7 % | 28.000 € | 30.100 € |
기준 가치가 잘못되었다고 생각하면 이의를 제기할 수 있습니까?예. 납부할 세금을 통해 이의를 제기할 수 있습니다. 기준 가치를 기준으로 ITP를 납부한 후 정식으로 이의를 제기하거나, 경우에 따라 정정을 요청할 수 있습니다. 실제 시장 가치가 더 낮다는 점을 입증해야 합니다. 이는 직접 작성하는 양식이 아니라 변호사가 진행하는 절차입니다. 금액 차이가 커 보인다면 매매 완료 전에 제기할 가치가 있으며, 이미 납부한 후에는 제기하지 않는 것이 좋습니다.
구매 자금을 직접 현금으로 가져오면 어떻게 됩니까?
스페인 부동산 구매 자금을 마련하는 사람이 국경을 넘어 현금을 운반하는 경우는 거의 없습니다. 그 이유는 단순히 실무적인 문제 때문만은 아닙니다. 스페인에서는 일정 기준을 초과하는 현금 이동을 사전에 신고해야 하며, 이는 자금 출처에 관해 은행이나 변호사가 요구하는 사항과 별개입니다.외국인 구매자에게 적용되는 규정은 대부분의 글에서 인용하는 EU 규정이 아니라 스페인 법입니다. EU 규정(Reglamento 2018/1672)은 EU 외부 국경만 규율합니다. 현금 10.000 € 이상을 소지하고 EU에 입국하거나 출국하는 경우에는 자동으로 신고해야 하며, 현금이 동반되지 않고 이동하는 경우에는 요청 시 그 사실을 공개해야 합니다. 체코에서 스페인으로 이동하는 것은 EU 외부 국경을 통과하지 않으므로 해당 규정은 이 여행에 적용되지 않습니다.
- 현금으로 10 000 € 이상 이동하기Who decides소지한 사람What it grants신고 의무 발생If no신고할 사항 없음
- Modelo S-1 사전 제출Who decides여행 전 본인 신고What it grants적법하게 기록된 이동If no압수 및 벌금
- 현금 지급 한도를 변호사에게 확인하십시오Who decides귀하의 변호사What it grants이 지급에는 한도 없음If no아무도 확인해 주지 않은 한도를 위반할 위험이 있습니다
확정된 사실처럼 단정하기보다는 한 가지 규정을 더 짚어둘 필요가 있습니다. 스페인은 개정된 Ley 7/2012 제7조에 따라 매매대금 중 현금으로 지급할 수 있는 금액도 제한합니다. 일반적으로 설명되는 기준에 따르면 거래 당사자 중 사업자가 있는 경우 한도는 1.000 €, 지급자가 비거주 개인인 경우에는 10.000 €입니다. 공식 BOE 법률 원문에서 이 금액을 확인하지는 못했으므로, 거액의 현금 지급이 제한된다는 강한 신호로 받아들이시고 해당 금액에 의존하기 전에 정확한 기준을 변호사에게 확인하시기 바랍니다.
현금을 소지하지 않고 은행으로 송금해도 무언가를 신고해야 합니까?은행 송금은 현금 이동이 아니므로 Modelo S-1이 적용되지 않습니다. 다만 은행은 일반적인 자금세탁 방지 확인 절차의 일환으로 자금의 출처를 여전히 물어봅니다. 이는 이 섹션에서 답하는 질문과는 다른 문제이며, FAQ 페이지에서는 "내 자금의 출처를 증명해야 하나요?"라는 항목에서 이를 다룹니다. 은행 송금은 이 사이트가 권장하는 방법이기도 합니다. 통화 송금 안내를 참조하시기 바랍니다.
이 세율을 적용하기 전에 확인할 사항
공시된 세율이 아니라 귀하의 구체적인 거래를 기준으로 확인해야 할 네 가지 사항입니다.| 요청할 자료 | 확인할 수 있는 내용 | 좋지 않은 답변의 예 |
|---|---|---|
| 해당 매물의 valor de referencia | Catastro가 해당 금액을 공시하며, 귀하가 어떤 서류에 서명하기 전에 변호사가 이를 확인할 수 있습니다. 이를 통해 7 %가 귀하가 합의한 가격에 적용되는지, 아니면 더 높은 금액에 적용되는지 알 수 있습니다. | 아무도 확인하지 않았거나, "나중에 처리하겠다"는 약속만 있는 경우입니다. |
| 적용되는 세금 유형에 대한 서면 확인 | 매도인이 개발업체인지(IVA 및 AJD), 개인 소유자인지(ITP)는 당연해 보이며 실제로 그런 경우도 있지만, 원래 개발업체가 여전히 보유한 미판매 신축 매물의 기존 매물 거래처럼 그렇지 않은 경우도 있습니다. | 계약서에 매도인으로 명시된 사람이 아니라 해당 부동산이 어떻게 판매되는지를 바탕으로 한 추정입니다. |
| 매입 자금을 송금할 방법 | 은행 송금을 이용하면 Modelo S-1 문제를 완전히 피할 수 있습니다. 계획의 일부라도 현금과 관련된다면, 이미 국경을 통과한 후가 아니라 바로 이 시점에 신고 의무와 지급 한도를 확인해야 합니다. | "갈 때 가져가겠다"는 계획 외에는 아무런 계획이 없는 경우입니다. |
| 귀하의 상황에 부유세 또는 비거주자 소득세가 실제로 적용되는지 여부 | 두 세금 모두 존재하며 위에서 설명한 매입 관련 세금과는 별개이고, 각각 별도의 페이지가 있습니다. 부유세와 비거주자 소득세입니다. | 아무런 검토가 없거나, 매입만이 유일한 과세 사건이라고 생각하는 경우입니다. |
현금 소지와 은행 송금 비교
매입 자금이 실제로 도착할 수 있는 두 가지 방법과 신고를 피할 수 있는 유일한 방법| 현금 | 은행 송금 | |
|---|---|---|
| 신고 의무 | 1인당 10.000 € 초과 시 사전에 제출하는 Modelo S-1. | 송금 자체에 관한 별도 사항 없음 |
| 지급 한도 위험 | Ley 7/2012 제7조에 따라 낮은 기준 초과 시 제한될 수 있으므로 변호사에게 확인하십시오. | 해당 없음. 송금은 현금 지급이 아닙니다. |
| 자금 출처 입증 | 더 어렵습니다. 현금은 도착할 때쯤 자체적인 서류 흔적이 남아 있지 않습니다. | 본인의 은행과 스페인 은행이 이미 모두 보유하고 있는 은행 거래내역이라는 흔적이 있습니다. |
| 여행 자체의 실질적인 위험 | 신고 여부와 관계없이 유럽 전역을 거액의 현금으로 이동하는 일입니다. | 일반적인 여행 위험 외에는 없습니다. |
청구서가 아닌 환율
이는 세금이 적용되는 방식에 관한 일반적인 정보이며, 귀하께서 실제로 납부해야 할 금액을 계산한 것이 아닙니다. 기준 가액, 정확한 매매 완료일 및 귀하의 매입에 적용되는 특별한 사정은 모두 게시된 가이드가 아니라 변호사의 서면 자문에서 다루어야 합니다. 현금 지급 한도라는 한 가지 수치는 확정된 내용이 아니라 검증되지 않은 정보라고 명시되어 있습니다. 귀하의 변호사가 직접 확인하기 전에는 해당 수치에 의존하지 마십시오.일부 주제는 별도의 가이드에서 다룹니다. 매입 비용 가이드에서는 공증인, 등기 및 변호사 수수료를 포함한 전체 비용을 다룹니다. 연간 비용 가이드에서는 IBI와 매매 완료 다음 해에 시작되는 비거주자 신고를 다룹니다. 부유세 및 상속 가이드에서는 이 두 가지 별도 세금 문제를 각각 전체적으로 설명합니다.
가장 많이 묻는 세금 질문
- 개발업체가 아니라 은행에서 미분양 세대를 매입하는 경우 어떤 세금이 적용되나요?
- 법적으로 매도하는 주체가 누구인지에 따라 결정되며, 어떻게 광고되는지에 따라 결정되는 것이 아닙니다. 압류된 신축 매물을 보유한 은행이나 펀드는 일반적으로 사업자로서 매도합니다. 따라서 거래가 기존 매물처럼 보여도 IVA가 여전히 적용될 수 있습니다. 이러한 경우를 매매 완료 후가 아니라 매매 완료 전에 발견하기 위해 위 체크리스트가 마련되어 있습니다.
- 개인 명의가 아니라 스페인 회사를 통해 매입하면 세율이 달라지나요?
- 매입자와 관계없이 매입세는 ITP 또는 IVA와 AJD를 같은 방식으로 계산합니다. 회사가 매입자가 될 때 달라지는 것은 전혀 다른 사항들입니다. 지속적인 법인세, 연간 신고, 향후 매도 시 과세 방식이 이에 해당합니다. 이러한 비교는 회사를 통한 매입 가이드에서 다루는 주제입니다.
- 스페인 어디에서나 AJD 세율이 동일한가요?
- 아닙니다. AJD는 ITP와 마찬가지로 국가 체계 안에서 지역별로 정해지는 세율이므로, 다른 자치 공동체는 다른 비율을 정할 수 있습니다. 위의 1,2 % 수치는 안달루시아의 2026년 8월 현재 세율입니다.
