단기 임대를 하기 위해 매물을 구매한 뒤에야 임대가 허용되지 않는다는 사실을 알게 됩니다.
실제 상황
단기 임대가 가능한지는 서로 다른 3개 기관의 규정에 따라 결정됩니다. 안달루시아의 규정과 관광 등록, 해당 지방자치단체의 제한 사항, 그리고 2025년 4월 3일부터 새롭게 시작되는 활동의 경우 소유자 공동체의 5분의 3 이상 찬성 동의입니다.
상황을 바꾸는 요소
새 규정은 새로 단기 임대를 시작하는 소유자에게 적용됩니다. 이전부터 존재한 상황은 법적으로 다르게 평가될 수 있으며, 과도기적 사례는 홈페이지가 아닌 가이드에서 다루어야 합니다. 건물에서 단기 임대를 허용하지 않는다면 매물을 장기 임대할 수는 있지만 Airbnb나 Booking을 통한 임대는 할 수 없습니다. 안달루시아는 자체 제한을 도입한 지방자치단체에서는 관광 등록부에 등록할 수 없다고도 명시하고 있습니다.
저희가 하는 일
기존 매물의 경우 공동체 규약을 검토하고 변호사가 이를 확인합니다. 신축 매물의 경우 개발업체가 이를 허용할 계획인지 미리 확인합니다. 예약 전에 염두에 두신 임대가 실제로 가능하고 적절히 등록될 수 있는지 확인합니다.
30초 안에
2025년 4월 3일부터 소유자 공동체는 건물 내 새로운 단기 임대 활동을 허용하려면 3/5 다수결로 적극적으로 의결해야 합니다. 그 날짜 전에는 규정이 반대였습니다. 소유자들이 금지하기로 의결하지 않는 한 임대가 허용되었습니다. 이는 과거의 일이 아니라 현재 실제로 존재하는 위험입니다.
비슷한 두 아파트가 왜 정반대의 결과를 받을 수 있나요?
부동산의 가격, 규모 또는 마감 상태만으로는 해당 부동산을 관광객에게 합법적으로 임대할 수 있는지 알 수 없습니다. 서로 독립적인 세 기관이 이를 결정하며, 세 기관 모두 승인해야 합니다.
1
지역 등록(VUT)
Who decides안달루시아 정부
What it grants등록된 관광 임대 번호
If no다른 두 요건과 관계없이 합법적인 단기 임대가 전혀 불가능함
2
지방 허가 또는 용도 변경
Who decidesDecreto-ley 1/2025 이후 시청
What it grants관광 임대를 위한 용도 변경이 허용됨을 확인
If no지역 등록 신청조차 할 수 없습니다.
3
공동체 투표, 3/5 다수
Who decides2025년 4월 3일 기준 귀하의 소유자 공동체
What it grants건물 내 신규 관광 임대 영업을 승인합니다
If no지역과 시청이 모두 허용하더라도 건물 차원에서 임대가 차단됩니다.
어느 한 관문에서라도 하나의 반대가 나오면 나머지 두 곳의 결정과 관계없이 전체 계획이 중단됩니다.
관광 임대를 전혀 논의하지 않은 소유자 협회는 사실상 기본적으로 이를 허용한 셈이었습니다.
이제 침묵은 반대의 의미입니다. 소유자들이 3/5 다수로 적극적으로 허용하기로 의결하지 않는 한 새로운 관광 임대 활동은 금지됩니다.
소유자 협회의 실질적인 권한은 임대를 금지하는 의결을 하는 것뿐이었고, 대부분은 그렇게 하는 수고조차 하지 않았습니다.
이제 소유자 협회가 어느 쪽으로든 최종 결정을 내리는 의결권을 행사하므로, 판매자가 "소유자 협회가 이의를 제기하지 않는다"고 주장한다면 추측이 아니라 실제 회의록으로 뒷받침해야 합니다.
2025년 4월 소유자 공동체 의결 규정은 이미 아파트를 임대하고 있는 소유자에게도 적용되나요?일관된 법률 해설에 따르면 3 April 2025 이전에 이미 합법적으로 관광 임대업을 운영하던 부동산은 새로운 표결을 소급 적용할 필요 없이 기존 근거에 따라 계속 운영할 수 있습니다. 이 가이드는 이를 원 법령의 조항별 내용과 대조하여 독립적으로 재확인하지는 않았습니다. 특정 건물에 적용하기 전에 변호사의 확인을 받아야 하며, 특히 재판매 매물에서 귀하가 문서로 확인하지 못한 기존 임대 이력을 주장하는 경우에는 더욱 그렇습니다.
지역과 소유자 협회에 더해 일부 지방자치단체가 이를 추가로 제한하나요?
다른 Costa del Sol 지방자치단체가 유사한 제한을 도입했는지는 각 지방자치단체별로 확인해야 합니다. Málaga의 사례만으로 추정할 수 없습니다. 이 가이드에는 Marbella에 적용되는 확인된 제한 사항이 없습니다. 그렇다고 Marbella에 어떠한 제한도 없다고 확인된 것은 아닙니다. 정확한 답은 아직 검증되지 않았으며 확정되지 않았다는 것입니다. 특정 주소에 관한 현재 입장은 의존하기 전에 시청 또는 현지 변호사에게 확인받으시기 바랍니다.
임대가 법적으로 가능한지와 임대소득에 세금이 어떻게 부과되는지는 별개의 문제입니다. 두 번째 문제만 귀하의 세무상 거주지에 따라 달라집니다. EU 또는 EEA 세무상 거주자는 실제로 관련된 비용을 공제한 순임대소득에 19 %를 납부합니다. EU 또는 EEA 세무상 거주자가 아닌 비거주자는 표준 규정상 비용 공제 없이 총소득에 24 %를 납부합니다. 2025년 법원 판결은 비EU 거주자에게도 비용 공제를 확대하는 내용이었습니다. 그러나 국가가 이에 불복했고 세무당국의 관행도 변경되지 않았습니다. 해당 집단에 현재 실제로 적용되는 것은 공제 없는 더 높은 세율입니다.처음 세 관문을 통과하기 전까지는 이 모든 내용이 중요하지 않습니다. 임대 가능성을 주요 이유로 매물을 추천하거나 예약하기 전에 실제 VUT 상태 또는 자격, 관련 지방자치단체 규정, 그리고 소유자 협회의 자체 회의록과 관광 임대에 대한 입장을 확인합니다. 매물 설명이나 중개인의 말만 그대로 받아들이지 않습니다. 또한 "이전 소유자가 임대했다"는 사실을 귀하도 임대할 수 있다는 증거로 간주하지 않습니다. 이를 결정하는 규정은 이러한 과거의 임대 arrangements가 시작된 이후 변경되었습니다.
이 내용은 안달루시아 및 국가 규정의 현재 운영 방식에 관한 일반 정보이며, 특정 매물에 대한 보장이 아닙니다. 위 내용 중 두 가지 세부사항은 이 글을 작성하면서 조문별 기본 원문을 확인한 것이 아니라 일관된 법률 해석에 근거합니다. 임대 소득을 목적으로 구매를 확정하기 전에 변호사에게 현재의 법적 입장을 확인받으시기 바랍니다. Arevont는 해당 목적에 맞는 매물을 추천하기 전에 매물의 VUT 상태, 해당 지방자치단체 자체 규정 및 소유자 협회의 입장을 확인합니다. 답이 부정적일 때 그렇다고 말씀드리는 데 추가 비용을 청구하지 않습니다.
단기 임대에 관한 가장 일반적인 질문
판매자가 기존 VUT 등록 번호를 보여주면 문제가 해결되나요?
이는 세 관문 중 하나인 지역 등록이 존재한다는 점을 확인할 뿐이며, 세 관문 모두를 확인하는 것은 아닙니다. 등록 번호만으로는 소유자 협회가 현재 해당 영업을 허용하는지 또는 이후 해당 주소에 새로운 지방자치단체 제한이 적용되지 않았는지를 확인할 수 없습니다. 등록 번호와 함께 이 사안에 관한 소유자 협회 자체 회의록도 요청하시기 바랍니다.
소유자 협회가 이미 관광 임대를 허용한 결정을 번복할 수 있나요?
3 April 2025 개혁은 신규 허가에 관한 것입니다. 일관된 법률 해설에 따르면 그 날짜 이전부터 합법적으로 운영 중이던 부동산은 새로운 표결이 아니라 기존 근거에 따라 계속 운영할 수 있습니다. 기존 활동을 규제하거나 제한할 수 있는 공동체의 일반적 권한은 신규 허가 표결 자체와는 별개의 법적 문제입니다. 어느 쪽이든 추정하기보다는 해당 건물에 대해 변호사의 구체적인 확인을 받는 것이 좋습니다.
소유자 협회가 이미 찬성 의결을 한 아파트를 구매하면 문제가 완전히 해결되나요?
이는 영구적인 답변이 아니라 현재 기준으로 소유자 협회 차원의 관문을 충족한다는 의미입니다. 소유자 협회는 시간이 지나 자체 규정을 다시 검토할 수 있으며, 지역 등록이나 지방자치단체 허가도 이러한 가능성을 없애지 않습니다. 찬성 의결은 소유권 보유 기간 전체에 대한 확정적 보장이 아니라 구매 시점에 확인된 현재의 입장으로 보시기 바랍니다.
나머지 세 가지 우려 사항
okupas
고객님이 본국에 돌아가신 사이 불법 점유자들이 아파트를 점거하고, 수년 동안 내보내지 못하게 될 수 있습니다.