스페인 임대 세금: 세율, 공제 및 Modelo 210
30초 안에
체코 또는 폴란드 세법상 거주자는 공제 가능한 비용을 제외한 스페인 임대 소득에 19%를 납부합니다. EU 또는 EEA 비거주자는 총액의 24%를 납부하며 어떠한 공제도 받을 수 없습니다. 두 경우 모두 동일한 서식인 Modelo 210을 제출합니다.
임대소득에는 어떤 세율이 적용됩니까?
Modelo 210은 비거주자인 소유자가 신고하는 스페인 세금 양식이며, 부동산을 한 번도 임대하지 않은 경우에도 제출 기한이 있습니다. 적용할 세율은 소득이 발생한 시점의 세법상 거주지에 따라 결정됩니다.
EU 또는 EEA의 세법상 거주자입니까?
- 예 (체코 및 폴란드 거주자 포함)임대와 관련하여 인정되는 비용을 공제한 순임대소득의 19 %
- 아니요, 다른 지역의 거주자비용을 전혀 공제하지 않은 총임대소득의 24 %
| 세법상 거주 국가 | 세율 | 과세 기준 |
|---|---|---|
| EU, EEA, 아이슬란드, 노르웨이, 리히텐슈타인 | 19 % | 부동산 임대와 관련하여 인정되는 비용을 공제한 순소득 |
| 그 밖의 국가 | 24 % | 비용을 공제하지 않은 총소득, "sin deducción de gasto alguno". |
임대료에서 비용을 공제할 수 있습니까?
19 % 구간에서 과세되는 경우에는 가능합니다. 거주 국가가 스페인과 실질적인 조세정보 교환을 시행하고 있다면, 스페인의 개인소득세 또는 법인세와 동일한 규정이 적용됩니다. 모든 EU 회원국이 이에 해당합니다. 24 % 구간에서 과세되는 경우 현재로서는 불가능합니다. 세금은 총임대료를 기준으로 부과되며 아무것도 공제되지 않습니다.
- 주택담보대출 이자이는 해당 비용으로 자금을 조달한 특정 임대 기간에 대해서만 공제할 수 있으며, 부동산이 해당 연도의 일부 기간에만 임대되었다면 연도 전체에 대해 공제할 수 없습니다.
- 관리 및 임대 플랫폼 수수료관리자 또는 플랫폼이 받는 수수료는 관련 임대소득에 대해 증빙이 있는 경우 공제 대상에 포함됩니다.
- 유지관리 및 수리부동산 임대와 관련된 실제 유지관리 비용은 인정됩니다. 가치를 유지하는 것이 아니라 가치를 높이는 개선 비용은 공제할 수 없는 별도의 항목입니다.
- 보험임대 부동산을 보장하는 보험은 해당 부동산이 임대된 기간에 대해 인정됩니다.
- 관리비 및 지방세IBI 및 comunidad 관리비는 해당 연도에 부동산이 실제로 임대된 기간에 비례하여 공제할 수 있습니다.
저는 체코 세법상 거주자입니다. 이 소득도 본국에서 신고해야 합니까?이는 스페인 안내서가 아니라 체코 세무 자문가에게 문의하실 사항입니다. 다만 문의하기 전에 일반 원칙을 알아두시면 도움이 됩니다. 체코와 스페인 간 이중과세방지협정은 동일한 소득에 두 번 과세되지 않도록 마련된 것입니다. 일반적으로 스페인에서 이미 납부한 세액을 본국에서 공제받는 방식으로 처리됩니다. 해당 공제를 신청하는 구체적인 절차는 스페인이 아닌 체코의 신고 사항입니다.
부동산이 비어 있어도 세금을 납부해야 합니까?
예. 임대하지 않고 본인의 상시 거주 주택으로도 사용하지 않는 모든 기간에 해당합니다. 스페인에서는 임대하지 않는 세컨드 홈도 추정 소득을 발생시키는 것으로 간주하며, 해당 추정액에서는 어떠한 비용도 공제할 수 없습니다.
| 추정 소득지가의 1,1 % | 1.650 € |
|---|---|
| 세금, EU/EEA 거주자추정 소득의 19 % | 313,50 € |
| 세금, 기타 거주자추정 소득의 24 % | 396 € |
| 지가 최종 재평가 시점 | 추정 소득 | 실제로는 무엇을 의미하나요 |
|---|---|---|
| With effect after 1 January 2012 | 지가의 1,1 % | 최근 개발 지역과 최근 지가 재평가가 이루어진 지방자치단체에 적용되는 더 낮고 일반적인 기준입니다. |
| 그 이후 재평가되지 않음 또는 그 이전에 재평가됨 | 지가의 2 % | 더 높은 기본 기준으로, 여전히 많은 오래된 Costa del Sol 도심 매물에 적용됩니다. |
누가 대신 신고하나요?
Arevont는 아닙니다. 저희는 세무 자문가가 아니며, 신고 방법을 읽어보는 것과 실제로 신고하는 것은 다릅니다. 세 가지 방법이 있습니다. 어떤 방법에 비용을 지불할 가치가 있는지는 실제 신고가 얼마나 간단한지에 따라 달라집니다.
- Option 1직접 신고복잡한 사항이 없는 단일 단순 부동산이라면 가능합니다.
- 비용
- 전문 수수료 없음
- 수고
- High스페인어로 된 스페인 세무 포털을 매 분기 이용해야 합니다.
- 위험
- HigherEU/EEA 구분이나 공제 가능한 비용을 잘못 분류하기 쉽습니다.
- Option 2세무 대행인단순한 사례를 위한 일반적인 신고 대행 서비스입니다.
- 비용
- 건별로 적정한 비용
- 수고
- Low수치를 제공하시면 대행인이 양식을 제출합니다.
- 위험
- Lower일반적인 신고 대행이며, 절세 계획이나 조약 자문은 포함되지 않습니다.
- Option 3권장세무 자문가가장 간단한 경우를 넘어서는 모든 사안에 대응할 자격을 갖춘 세무 자문가입니다.
- 비용
- 신고 건당 더 높음
- 수고
- Low신고와 그에 따른 세금 계획을 처리합니다.
- 위험
- Lowest본국에서 체코 관련 조세 조약 적용 문제도 자문합니다.
법률 검토를 위해 Arevont가 일반적으로 추천하는 독립 법률사무소가 이후 매년 비거주자 세금 신고와 임대소득 신고도 처리합니다. 이것이 해당 추천이 단순한 매입 절차 이상의 내용을 다루는 이유 중 하나입니다. Arevont의 임대 관리 서비스를 통해 부동산을 임대하는 경우, 해당 서비스가 작성하는 월별 명세서에는 세무 자문가에게 필요한 모든 예약, 비용 및 수수료가 이미 기재됩니다. 따라서 신고에 사용하는 수치는 세금 신고 시 별도로 재구성한 자료가 아니라 이미 귀하께서 받으시는 동일한 문서에 기재된 내용입니다.
각 Modelo 210 신고 전에 준비할 자료
임대한 달에 대한 신고든 비어 있던 달에 대한 신고든 네 가지 자료가 필요합니다.| 수집하기 | 필요한 이유 | 공백이 발생하는 경우 |
|---|---|---|
| 해당 연도의 세무상 거주자 증명서 | 귀하를 19 % 또는 24 % 세율 구간에 해당하게 하는 것은 국적이나 부동산 소재지가 아니라 이 증명서입니다. | 증명서를 보유하지 않고 거주자라고 가정하는 것 |
| 해당 기간의 모든 임대 명세서 | 19 % 과세표준은 순소득입니다. 근거가 되는 수치가 없으면 비용을 공제할 대상도 없습니다. | 월별 내역 없이 연간 합계만 있는 자료 |
| 19 % 세율 구간인 경우 공제 가능한 비용의 영수증 | 관리비, 보험료, 관리 수수료 및 유지보수 비용은 모두 인정되지만, 증빙이 있는 경우에만 가능합니다. | 이를 뒷받침할 청구서 없이 신고한 비용 |
| 지적 공시지가와 마지막 조정일 | 비임대 기간 신고에 1,1 % 또는 2 % 중 어느 세율을 적용할지 결정합니다. | 지적 공시지가 대신 매수가를 사용하는 것 |
세무상 거주지는 서류뿐만 아니라 세액도 바꿉니다.
거주 국가에 따라 동일한 임대소득에도 서로 다른 두 가지 방식으로 세금이 부과됩니다. 체코 세무상 거주자는 오른쪽 열에 해당합니다.| EU/EEA 비거주자 | EU/EEA 거주자(체코 거주자 포함) | |
|---|---|---|
| 세율 | 24 % | 19 % |
| 과세표준 | 총액, 공제 없음 | 순액, 허용 비용 공제 후 |
| 연간 임대료 12.000 €와 비용 3.000 €라면 어떤 의미인지 | 12.000 € 전액에 24 % 세율 적용 시 세금 | 9.000 €에 19 % 세율 적용 시 세금 |
| 비임대 기간의 간주소득 | 간주 과세표준의 24 %로 과세 | 동일한 간주 과세표준의 19 %로 과세 |
세무 자문가만 알려드릴 수 있는 사항
EU 비회원국 거주자의 공제 문제는 실제로 아직 결론이 나지 않았습니다. 위에 명시한 입장은 Agencia Tributaria가 현재 발표한 내용입니다. 어느 한쪽을 지지하는 대신 계류 중인 소송이 있음을 알려드립니다. 24 % 세율 구간에 해당하는 분은 웹페이지의 어느 한 버전에 의존하지 말고 세무 자문가에게 직접 문의하셔야 합니다.여기 제시된 어떤 수치도 부동산이 어느 정도의 수익을 올릴 가능성이 있는지 알려주지 않습니다. 해당 내용은 수익률 안내에서 확인할 수 있으며, 세율은 예상치가 아니라 실제로 확인되는 수치에 적용됩니다.
임대소득 세금에 관해 자주 묻는 질문
- EU 시민이면 19 % 세율이 자동으로 적용됩니까?
- 아니요. 시민권이 아니라 세금상 거주지에 따라 달라집니다. EU 외 지역에서 세법상 거주자가 된 체코 시민은 24 % 구간에 해당합니다. 그 반대도 마찬가지입니다. 중요한 것은 소득이 발생한 연도에 세금 목적상 어디에 거주자로 등록되어 있는지입니다.
- Modelo 210은 얼마나 자주 신고해야 하나요?
- 부동산이 임대소득을 올린 기간에 대해서는 분기마다 신고합니다. 그리고 별도로 임대하지 않은 기간에 대한 간주소득은 연 1회 신고합니다. 1년 중 일부 기간에는 임대하고 나머지 기간에는 비어 있는 부동산은 같은 과세연도에 두 종류의 신고가 모두 필요합니다.
- 단기 임대와 장기 임대 중 어느 방식으로 임대하느냐에 따라 세율이 달라지나요?
- 아니요. IRNR 세율과 공제 규정은 임대가 VUT로 등록된 단기 임대인지, LAU에 따른 장기 임대차인지가 아니라 귀하의 거주 상태에 따라 결정됩니다. 두 방식의 차이는 소득이 발생하는지와 소득이 어떻게 발생하는지에 있으며, 소득이 발생한 후 어떻게 과세되는지에는 차이가 없습니다.
- Arevont에서 Modelo 210을 대신 신고해 줄 수 있나요?
- 아니요. 저희는 세무 자문사가 아니며 세금 신고를 대행하지 않습니다. 저희가 일반적으로 법률 검토를 위해 추천하는 법률 사무소가 지속적인 업무의 일환으로 매년 비거주자 및 임대 관련 신고를 처리합니다. 부동산이 저희의 임대 관리 서비스 대상인 경우, 귀하를 대신해 신고하는 담당자에게 바로 전달할 수 있는 형식으로 월별 수치를 제공해 드립니다.
