스페인 부동산 매수 사기
30초 안에
이 해안 지역에서 고의적인 사기는 드뭅니다. 사기에는 4가지 형태가 있습니다. 판매 권한이 없는 가짜 판매자가 부동산을 판매하는 경우(단일 법률에 따라 징역 1년에서 4년), 보증금을 가로채는 경우, 가짜 임대, 그리고 이를 뒷받침하는 은행 보증 없이 단계별 대금을 받는 분양 전 사기입니다.
여기서 사기로 간주되는 것은 무엇이며, 사기가 아닌 것은 무엇입니까?
스페인 매물에서 의심스럽게 느껴지는 것의 대부분은 사기가 아닙니다. 공동 광고 네트워크, 오래된 가격 또는 판매 기법에 해당하며, 이 주제 전체는 별도의 페이지에서 다룹니다. 이 페이지에서는 권리가 없는 것을 제공하면서 귀하의 서명이나 돈을 가져가는 경우만 다룹니다. 가짜 매도인, 도난당한 계약금, 가짜 임대 또는 보증이 없는 준공 전 분양 대금이 이에 해당합니다.스페인 형법의 한 조항이 처음 세 가지 유형을 한꺼번에 다룹니다. Código Penal 제251.1조는 자신이 소유하지 않은 부동산을 처분할 권리가 있다고 거짓으로 주장한 후, 이를 매도하거나 담보를 설정하거나 다른 사람에게 임대하여 그 사람에게 손해를 입힌 자를 처벌합니다. 매도, 담보 설정 및 임대는 법률의 같은 문장에서 함께 규정되어 있습니다. 따라서 가짜 매도와 가짜 임대는 법적으로 서로 다른 두 형태의 동일한 범죄입니다.
- 가짜 매도인
- 나타나는 모습
- 등기된 소유자가 아닌 사람이 서명하며, 위조되었거나 만료된 위임장을 사용하는 경우가 많습니다.
- 관련 법률
- Código Penal 제251.1조: 매도할 권리가 없는 부동산을 매도하면 1년에서 4년의 징역형을 받을 수 있습니다.
- 확인 방법
- 서명자와 대조하여 확인한 nota simple의 등기 소유자입니다.
- 도난당한 계약금
- 나타나는 모습
- 변호사가 예약 계약을 검토하기 전에 요구하는 금액을 매도인과 일치하지 않는 계좌로 송금하는 경우입니다.
- 관련 법률
- Código Penal 제251.2조로, 동일한 처분 범죄와 함께 적용됩니다.
- 확인 방법
- 계약서에 기재된 매도인 또는 중개업체와 대조하여 확인한 계좌 명의입니다.
- 가짜 임대
- 나타나는 모습
- 매물 방문이나 영상 통화 전에 송금을 요구하는 휴가용 또는 장기 임대 매물입니다.
- 관련 법률
- 임대에 관한 부분을 규정한 동일한 제251.1조입니다.
- 확인 방법
- 대금을 지불하기 전에 해당 부동산에서 실시간 영상 통화를 진행하도록 마련합니다.
- 준공 전 분양 사기
- 나타나는 모습
- 개별 은행 보증 없이 개발업체에 단계별 대금을 지급하는 경우입니다.
- 관련 법률
- Ley 38/1999, disposición adicional primera, Ley 20/2015에 의해 강화됨.
- 확인 방법
- 각 대금 지급 전에 확인하는 보증서 자체입니다.
사기처럼 보입니다실제 의미
- 같은 아파트가 서로 다른 가격으로 여섯 번 등록되어 있습니다
- 이는 사기가 아니라 중복 매물 문제입니다. 이에 관한 별도의 안내가 있으며, 10분 안에 문제를 해결할 수 있는 확인 절차가 설명되어 있습니다.
- 몇 달 전에 매매된 부동산이 아직도 광고되고 있습니다
- 아무도 삭제하지 않은 오래된 매물입니다. 광고 안내에서 이를 다루며, 이 페이지의 범죄 수법은 다루지 않습니다.
- 부동산이나 소유권 서류를 보기 전에 누군가 돈을 요구합니다
- 이것이 실제 범죄 수법입니다. 돈이나 서명을 받을 권리가 없는 사람이 돈이나 서명을 요구하는 것입니다.
매도할 권리가 없는 사람이 어떻게 자신의 소유가 아닌 부동산을 매도할 수 있을까요?
문제는 거의 항상 부동산 자체가 아니라 신원과 관련되어 있습니다. 위조 여권이나 신분증, 취소되었거나 만료되었거나 실제로 위임된 적이 없는 위임장, 또는 실제로 정리되지 않은 상속권 주장 등이 이에 해당합니다. 표적이 되는 부동산에는 대체로 공통된 특징이 있습니다. 오랫동안 비어 있거나, 해외 거주자가 소유하고 있거나, 최근에 상속되었지만 아직 등기부에 갱신되지 않은 경우입니다. 이러한 상황에서는 소유자를 대신해 행동하는 낯선 사람을 알아차릴 만큼 주의 깊게 지켜보는 사람이 아무도 없습니다.대응 방법은 변호사가 전혀 다른 이유로 이미 수행하는 것과 같은 등기부 확인입니다. nota simple에는 등기된 소유자가 기재됩니다. 다른 사람을 대신해 서명하는 데 사용된 위임장은 진짜이고 유효하며 해당 매매에 구체적으로 적용되어야 합니다. 변호사는 서류를 단순히 믿는 대신, 해당 서류가 발급된 공증 기록과 대조합니다. Arevont의 무료 매물 확인 서비스는 송금하거나 확인을 위해 항공편을 예약하기 전에 등기된 소유자의 이름을 포함해 매물의 실제 배후가 누구인지 확인합니다.
- 중단하고 확인하십시오매도인의 이름이 nota simple에 기재된 등기 소유자와 일치하지 않습니다매도할 권리가 없는 사람이 서명하려고 합니다What to do instead돈이 오가기 전에 nota simple을 발급받아 이름을 비교하십시오
- 먼저 확인매도인이 귀하가 보지 못한 위임장을 통해 서명합니다해당 서류가 취소되었거나 만료되었거나 실제로 발급된 적이 없을 수 있습니다What to do instead발급한 공증인에게 공증 의정서 번호를 확인하십시오
- 먼저 확인부동산이 상속되었지만 등기부가 최신 상태가 아닌 것 같습니다오늘 실제로 부동산을 매도할 수 있는 사람이 누구인지 등기부에 나타나지 않을 수 있습니다What to do instead등기부 기재 내용과 함께 상속 증서를 요청하십시오
공증인이 제 변호사의 사전 확인 없이도 허위 매도인을 자동으로 적발할 수 있나요?공증인은 서명하는 순간 신원과 등기부 기재 내용을 다시 확인합니다. 이는 실제로 독립적인 확인 절차이지만, 절차의 가장 마지막에 이루어지며 보통 그 전에 이미 예약 계약금이 오간 뒤입니다. 귀하의 변호사가 확인하는 시점은 몇 주 더 이릅니다. 따라서 돈이 이미 이동한 후가 아니라, 아직 현실적으로 철회할 수 있는 시점에 허위 매도인을 적발할 수 있습니다.
도난당한 계약금은 어떻게 되며, 진짜 계약금과는 어떻게 다른가요?
진정한 예약 계약금은 의도적으로 실제 위험에 놓이는 실제 금액입니다. 스페인 매매에서 이후의 모든 절차를 보호하도록 마련된 전체 보증 체계의 적용을 받지 않는 유일한 지급금이기 때문입니다. 바로 이 때문에 사기범은 이 지급금을 노립니다. 수법은 거의 항상 같습니다. 변호사가 예약 계약서를 검토하기 전에 돈을 요구하고, 매도인이나 중개업체의 이름과 일치하지 않는 계좌로 송금하게 하며, 때로는 실제 예약 계약의 확정적 의미가 아니라 환불 가능하거나 단지 보류해 두기 위한 돈이라고 설명합니다.정당한 예약 계약금은 예약 계약서 자체에 기재된 명의의 계좌로 지급하며, 그 전에 변호사가 돈을 돌려받을 수 있는 계약 조건을 검토합니다. Arevont의 법률 조정 서비스는 귀하의 변호사가 매도인이나 중개업체가 아니라 귀하를 대리하기 때문에, 귀하의 계좌에서 돈이 나가기 전에 해당 계약서를 무료로 검토합니다.
귀하의 돈이 실제로 보관되는 곳
- 예약어떤 보증이나 고객 계좌의 보호도 받기 전에 지급됨스페인 매매에서 보증 체계의 완전한 적용을 받지 않는 유일한 지급금입니다. 바로 이 때문에 사기범은 이 지급금을 노립니다.
- 법률 확인변호사가 예약 계약서를 검토함추가로 돈이 오가기 전에 계좌 명의와 환불 조건을 확인합니다.
- arras / 매매 계약서변호사의 분리 고객 계좌에 보관됨예약 계약에는 없었던 보호 아래 매매 완료 시에만 지급됨
- 매매 완료공증인 앞에서 지급잔금은 서명하는 순간 오가며, 며칠 전에 관리되지 않는 송금으로 지급하지 않습니다.
사람들이 당연한 주의라고 생각하는 것계약금을 실제로 보호하는 것
- 아무도 매물을 보지 않은 상태에서 매물을 확보하려고 소액을 지불하는 것은 그저 당연한 주의일 뿐이다
- 진정한 예약 계약은 귀하의 변호사가 계약서를 검토한 후에만 계약서 자체에 명시된 계좌로 지불한다. 그 전에 지불한 금액은 그것을 요구한 사람 외에는 누구도 보호하지 않는다.
- 계약금이 "환불 가능하다"는 구두 약속은 이를 서면으로 적은 것만큼이나 효력이 있다
- 돈이 반환되는지는 예약 계약에 적힌 조건만으로 결정된다. 송금이 완료된 후에는 구두 약속이 아무런 효력을 갖지 않는다.
- 가격이 적절해 보이기만 하면 계좌 명의는 중요하지 않다
- 진정한 계약금은 매도인 또는 매물 중개업체와 일치하는 명의의 계좌로 송금된다. 특히 개인 명의나 해외 명의처럼 다른 계좌 명의는 이러한 사기의 가장 명확한 징후다.
내 계약금이 정말 도난당했다면, 이를 돌려받을 현실적인 방법이 있을까?서로 다른 두 가지 절차가 있지만 어느 쪽도 빠르지 않다. 귀하의 은행은 SEPA 송금에 대해 당일 취소를 시도할 수 있으며, 첫 24시간에서 48시간이 지나면 성공 가능성이 급격히 낮아지므로 무엇보다 신속하게 대응해야 한다. 별도로 사기죄에 대한 형사 고소(denuncia)를 제기하면 제251조에 따라 같은 형사 사건 안에서 돈을 돌려받는 절차도 시작된다. 이는 간단한 양식이 아니라 변호사가 진행하는 절차이므로, 돈이 저절로 다시 나타나는지 기다리기보다 즉시 시작하는 것이 좋다.
소유하지 않은 매물의 임대료를 누군가가 받을 수 있을까?
그렇다. 스페인 법은 이를 명시적으로 규정한다. 제251.1조는 매도 및 대금 수령과 같은 문장 안에서 처분 권한이 있다고 거짓으로 주장하며 부동산을 임대하는 행위를 다룬다. 이러한 유형의 사기는 일반적으로 매수인이 아니라 머물 곳이 필요한 사람을 겨냥한다. 휴가용 임대 매물이나 장기 임대 매물에 실제 광고에서 복사한 사진을 사용하고, 매물 방문 전에, 그리고 이른바 "임대인"이 실제 부동산 내부에서 영상 통화에 응하기 전에 개인 계좌로 송금하도록 요구하는 방식이다.외국인 매수자가 이러한 위험에 주로 노출되는 때는 매물 답사 여행 중입니다. 가격이 가장 저렴해 보이는 곳에서 서둘러 숙소를 예약하고 싶어지기 때문입니다. 도난당한 사진과 재사용된 설명 등 임대 목록을 신뢰할 만하게 보이게 만드는 수법은 사이트의 광고 가이드에서 매도용 목록에 대해 이미 설명한 수법과 같습니다. 여기서 위험에 처하는 것은 매물이 아니라 숙박을 위한 돈이라는 점이 다릅니다.
- 중단하고 확인하십시오이른바 "임대인"이 부동산에서 실시간 영상 통화를 거부한다진정한 임대인은 숨길 것이 없으며 거부할 이유도 없다What to do instead녹화된 투어가 아니라 실시간 통화를 요청하라
- 중단하고 확인하십시오예약 플랫폼 외부에서 은행 송금으로 결제하라는 요구를 받는다플랫폼을 이용하지 않으면 결제 기록과 매수인 보호를 잃게 된다What to do instead소유자에게 직접 지불하지 말고 플랫폼 자체 시스템을 통해 결제하라
- 먼저 확인같은 주소가 다른 곳에서 다른 이름으로 광고되고 있다해당 매물은 중복 매물이거나 도난한 사진 묶음일 수 있다What to do instead다른 매물에서 해당 거리명이나 개발사업명을 검색하라
위기 당시의 보증 제도가 생기기 전에 개발업자가 단계별 납부금을 가지고 그냥 사라질 수 있었을까?
이는 과거 스페인 부동산 사기 중 가장 큰 피해를 초래한 유형이었다. 오늘날 매수인을 보호하는 법이 바로 이 허점을 막은 법이므로 역사적 맥락에서 이해할 가치가 있다. 신축 부동산의 단계별 납부금에 대한 보증 의무는 Ley 57/1968부터 존재했다. 그러나 2008년 금융위기 전에는 법 집행이 일관되지 않았다. 개발업자들은 건설 진행 단계에 따라 실제 보증 없이 매수인 본인 명의의 보증도 제공하지 않은 채 반복적으로 납부금을 받았다. 사업이 실패하면 매수인들은 자신이 보유하고 있다고 생각했던 보증이 실제로는 존재하지 않거나, 자신을 개인적으로 특정하지 않은 단체 보증만을 담보한다는 사실을 알게 되었다.Ley 20/2015는 같은 규정을 강화했으며, 현재는 Ley 38/1999의 disposición adicional primera에 포함되어 있다. 이 법은 과거 사기를 가능하게 했던 바로 그 허점을 막았다. 이제 매매 완료 전에 지불하는 모든 금액은 매수인 본인 명의로 발급된 보증으로 보장되어야 하며, 나중에 제공하겠다는 약속이 아니라 매매 계약서에 서명할 때 전달되어야 한다. 보증의 작동 방식, 문서에 기재되어야 할 내용, 그리고 현재도 개발업자가 의무를 이행하지 않을 경우 어떻게 되는지는 별도의 주제로, 다른 페이지에서 자세히 다룬다.
Ley 20/2015 이전Ley 20/2015 이후
- 서류상 보증은 존재했지만, 때로는 특정 매수인 한 명의 명의가 아니라 개발사업 전체를 보장하는 단체 보증이었다.
- 보증은 매수인 본인 명의로 개별 발급되어 해당 매수인의 특정 납부금을 보장해야 하며, 매매 계약서에 서명할 때 전달되어야 한다.
- 법 집행은 일관되지 않았다. 매수인은 사업이 이미 실패한 후에야 보증이 무용하다는 사실을 발견하는 경우가 많았다.
- 각 납부 기일 전에 문서 자체를 확인할 수 있다. 서명한 후가 아니라 바로 이때 문서를 요구해야 한다.
- 보증 문서가 실제로 존재하는가?Who decides개발업자에게 직접 문의한다What it grants다음 확인 단계로 이동한다If no지불하지 마라. 문서가 없다면 구두로 어떤 말을 들었든 보호받을 수 없다.
- 귀하의 명의로 명확하게 발급되었는가?What it grants단체 보증이 아니라 귀하의 보증임을 확인한다If no귀하가 아니라 개발사업을 명시한 보증은 귀하를 개인적으로 보호하지 않는다.
- 세금을 포함한 전체 금액을 보장하는가?What it grants전체 납부액이 보장된다는 것을 확인합니다If no부분 보증은 이 사기에 이용되는 공백을 그대로 남깁니다.
- 은행이나 보험사가 발급한 것입니까?What it grants실제로 책임을 물을 수 있는 보증인이 이를 보증한다는 것을 확인합니다If no그 밖의 것은 법이 요구하는 보증이 아닙니다.
오늘날에도 발생하는 이 사기 방식은 개발업체가 단순히 사라지는 경우보다 규모가 작고 알아차리기 어렵습니다. 보증서가 발급되기 전에 납부 일정이 더 빠르게 진행되거나, 보증서가 존재하지만 귀하의 구체적인 납부를 대상으로 발급된 것이 아닌 형태로 나타납니다. 납부 기한이 지난 후가 아니라 납부 기한 전에 보증서를 보여 달라고 요청하십시오.
규모가 크고 잘 알려진 개발업체에서 매입하면 이러한 위험이 사라집니까?위험은 줄어듭니다. 공개적인 평판이 있고 다른 사업도 진행 중인 대형 개발업체는 규모가 작거나 새로 설립된 업체보다 계약을 이행하지 못했을 때 잃을 것이 훨씬 많습니다. 그러나 이것이 직접 확인을 대신하지는 않습니다. 법은 개발업체의 규모와 관계없이 동일한 개인 보증을 요구합니다. 이 문서는 개발업체의 평판만이 아니라 귀하를 보호합니다.
직접 확인할 수 있는 사항과 현지 전문가가 필요한 경우
아래의 모든 확인 사항은 실제로 필요한 절차이며 귀하께서 직접 하실 수 있습니다. 오른쪽 열의 방법만이 유일한 확인 방법은 아닙니다. 멀리 떨어진 화면으로 확인하는 대신 이곳 해안에서 직접 확인할 때 무엇이 달라지는지를 보여 줍니다.| 체코에서 직접 확인 | 현지에서 확인 | |
|---|---|---|
| 매도인이 해당 부동산의 소유자인지 여부 | nota simple을 요청하여 소유자의 이름을 읽어 볼 수 있습니다. 하지만 스페인 등기 문서를 혼자 번역하고 이해하는 단계에서 대부분의 사람들이 막힙니다. | Arevont의 무료 매물 확인 서비스는 돈이 오가기 전에 등기된 소유자와 귀하께서 상대하는 사람 또는 중개업체를 대조합니다. |
| 예약 계약금 계좌가 실제 계좌인지 여부 | 계좌 명의자의 이름을 요청하고, 이를 서면으로 확인한 매도인 또는 중개업체의 자체 명칭과 대조할 수 있습니다. | Arevont의 법률 조정 서비스는 돈이 귀하의 계좌에서 출금되기 전에 예약 계약의 조건을 검토하며, 비용은 없습니다. |
| 임대 매물이 실제 매물인지 여부 | 사진을 대상으로 한 역이미지 검색은 오래되었거나 중복된 매물을 찾아내는 동일한 10분 확인 절차입니다. | 아직 직접 방문할 수 없을 때 귀하를 대신하여 부동산에서 실시간 영상 통화를 진행하도록 마련할 수 있습니다. |
| 개발업체의 보증이 귀하의 납부액을 보장하는지 여부 | 납부 전에 문서를 보여 달라고 요청하고, 문서에 귀하의 이름이 특정 금액과 함께 개인적으로 명시되어 있는지 확인할 수 있습니다. | 각 분할 납부 기한이 도래하기 전에 법률 조정 절차의 일부로 확인되며, 납부 후에 확인되는 것이 아닙니다. |
솔직히, 이런 일이 얼마나 드뭅니까?
Costa del Sol에서 외국인 매수자를 대상으로 한 고의적인 부동산 사기를 측정한 공표 통계는 없습니다. 이를 지어내는 것은 솔직하게 없다고 말하는 것보다 더 나쁩니다. 솔직히 말할 수 있는 사실은 다음과 같습니다. 이곳에서의 매입과 관련해 불안하게 느껴지는 것 대부분, 즉 중복 매물, 오래된 가격, 영업 방식은 사기가 아닙니다. 이 모든 것을 사기로 취급하면 매수자는 잘못된 부분을 걱정하게 되고 실제 위험에는 부주의해집니다.위의 네 가지 유형은 각각 Código Penal의 실제 조항이 적용되는 실제 범죄입니다. 이를 적발하는 확인 절차, 등기부를 읽고, 납부 전에 계약서를 읽고, 영상으로 "임대인"에게 전화하고, 납부 기한 전에 보증서를 확인하는 절차는 신중한 매수자라면 일반적인 이유로 모든 매입에서 어차피 진행해야 하는 동일한 확인 절차입니다. 이는 스페인 법이 이러한 유형을 어떻게 다루는지에 관한 일반 정보입니다. 특정 거래에 대한 법률 자문이 아니며, 이 내용 자체가 설명된 확인 절차를 대신 수행하지도 않습니다. 귀하를 대신해 이를 수행하는 것은 독립적인 변호사입니다. 변호사가 확인하는 사항에 관한 사이트 자체 가이드에서 이를 자세히 설명합니다.Arevont는 협력하는 변호사로부터 소개 수수료를 받지 않으며, 위에 설명한 확인 절차에 대해 매수자에게 어떠한 비용도 청구하지 않습니다. 그렇다고 매입 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 이는 이러한 네 가지 유형을 적발하는 확인 절차를 귀하께서 어떤 약정도 하기 전에 이용할 수 있다는 뜻입니다.
매입 사기에 관해 자주 묻는 질문
- 도용된 매물이 단순한 불량 광고가 아니라 사기로 바뀌는 과정은 무엇입니까?
- 복사한 사진이 포함된 광고 자체는 범죄가 아닙니다. 자신에게 제공할 권리가 없는 부동산이나 임대 매물에 대해 누군가가 그 가짜 광고를 이용해 돈이나 서명을 받는 순간 범죄가 발생합니다. 도용된 매물에 대해 아무것도 지불하지 않았다면 이는 단순한 불량 광고일 뿐입니다. 그러나 관련 없는 계좌로 계약금을 송금하는 순간 같은 매물이 사기가 됩니다.
- Arevont와 같은 중개업체를 통해 매입하면 이런 일이 제게는 일어나지 않는다는 뜻입니까?
- 아닙니다. 이곳에서 그렇게 주장하는 사람은 아무도 없습니다. Arevont의 무료 확인 절차는 돈이 오가기 전에 등기된 소유자를 확인하고, 납부 전에 예약 계약을 검토하며, 요청이 있으면 실시간 통화로 임대 매물을 확인합니다. 이러한 절차는 화면으로 매물을 살펴보는 체코의 매수자가 놓치기 쉬운 특정 사각지대를 없애 줍니다. 그렇다고 전 세계 어디에서든 사기가 불가능해지는 것은 아닙니다.
- 일반적인 불량 매물이 아니라 이 네 가지 유형 중 하나임을 보여 주는 가장 큰 단서는 무엇입니까?
- 매물 방문, 변호사의 계약서 검토, 부동산에서의 영상 통화 등 확인이 가능하기 전에 돈이나 서명을 요구하는 것입니다. 위의 모든 유형에는 이 한 가지 특징이 공통으로 나타납니다. 정당한 매도인, 중개업체 또는 개발업체가 먼저 확인하고 그다음 납부하는 순서를 거부할 이유는 없습니다. 확인 절차를 거쳐야 그들에게도 거래가 실제 거래가 되기 때문입니다.
- 도난당한 계약금을 은행을 통해서만이 아니라 스페인 법원을 통해서도 돌려받을 수 있습니까?
- 제251조에 따른 사기 형사 고소를 하면 동일한 형사 사건 안에서 돈을 돌려받을 수 있는 절차가 시작됩니다. 변호사는 별도의 민사 청구와 함께 또는 이를 대신하여 해당 절차를 진행할 수 있습니다. 특히 돈이 이미 스페인을 떠난 경우에는 돈을 돌려받는 일이 결코 보장되지 않습니다. 바로 이 때문에 위의 확인 절차가 존재합니다. 사후에 손실을 해결하는 것이 아니라 처음부터 손실을 방지하기 위해서입니다.
- 마음에 드는 매물과 같은 매물이 Facebook 그룹처럼 비공식적인 곳에 훨씬 저렴한 가격으로 다시 올라온 것을 발견했습니다. 이런 매물이 사기라고 봐야 할까요?
- 반드시 그렇지는 않습니다. 대부분의 경우 이는 사이트의 광고 가이드에서 설명하는 오래된 매물, 잘못 책정된 가격 또는 중복 등록 패턴에 해당하며 사기가 아닙니다. 귀하 또는 귀하의 변호사가 상대방의 실제 신원을 확인하기 전에 누군가가 귀하에게 돈을 지불하거나 서명하라고 요구할 때에만 형사상 사기가 됩니다. 다시 등록된 매물은 확인해 볼 만한 단서로 보시고, 그 자체만으로 어느 한 패턴의 증거라고 판단하지 마십시오.
