스페인의 불법 건축물과 철거 위험
30초 안에
불법 스페인 건축물을 합법적으로 정리할 수 있는지는 한 가지 사실에 달려 있습니다. 일반 도시 또는 농촌 토지에서는 당국의 철거 명령 권한이 6년 후 소멸하며, 그 후 건축물은 AFO 지위를 신청할 수 있습니다. 보호 토지 또는 해안 토지에서는 그 기간이 시작되지 않으며, 철거가 영구적으로 가능하게 남습니다.
대지의 위치가 모든 것을 바꿀 수 있습니까?
이 페이지에서는 핵심 구조가 애초에 법적으로 승인되지 않은 건축물을 다룹니다. 건축 허가가 전혀 없었거나, 해당 대지의 용도지역상 허용되지 않는 건축물에 대한 허가만 있었던 경우입니다. 우려하시는 대상이 폐쇄된 테라스, 수영장 또는 완전히 합법적인 주택에 추가된 방처럼 더 제한적인 사안이라면, 별도의 무허가 증축 가이드에서 동일한 안달루시아 규정과 동일한 기간 제한에 따라 해당 사례를 정확히 다룹니다.예. 대지의 용도 분류는 건축물의 연식, 규모 또는 완공된 정도보다 중요합니다. 안달루시아 법률은 건축물 아래 대지의 법적 분류에 따라 동일한 건축물을 완전히 다르게 취급합니다. 이는 변호사 또는 기술 검사관이 다른 체크리스트 항목을 확인하기 전에 가장 먼저 확인하는 사항입니다. 나머지 확인 절차가 의미가 있는지 여부를 결정하기 때문입니다.Arevont의 법률 조정팀은 귀하가 예약금을 지불하기 전에 대지의 용도 분류를 확인합니다. 매물 설명, 사진 또는 현장 방문만으로는 매수자가 이를 알 수 없기 때문입니다. 이는 대지를 바라보는 것만으로 확인할 수 있는 사항이 아니라 지방자치단체에 등록된 법적 지위입니다.
대지는 어디에 있습니까?
- Suelo urbano (도시용, 건축 가능)완공 후 6년이 지나면 AFO 지위를 취득할 수 있습니다.
- Suelo no urbanizable, 일반 농촌용도시 토지와 동일하게 6년의 기간이 적용됩니다. 일부 농촌 용도는 허용되지만, 주거용 건축은 일반적으로 허용되지 않습니다.
- 특별 보호 비도시화 토지건축물이 얼마나 오래 존속했는지와 관계없이 언제든 철거 명령을 내릴 수 있으며, 기간 제한이 없습니다.
- 공공 해안 영역 및 보호 완충지대(ZIL)기간이 전혀 적용되지 않습니다. 이곳의 건축 행위에는 언제든 조치가 취해질 수 있으며, 기간 제한이 없습니다.
매매 완료기간 제한 없음
- 일반 도시용 또는 농촌용 대지6년 기간
- 보호 대상 또는 해안 대지기간 제한 없음
- 6년
- 일반 대지에서는 이 시점부터 AFO 가능
AFO 지위가 불법 건축물을 합법으로 만듭니까?
아닙니다. 이는 AFO에 관한 가장 흔한 오해입니다. Asimilado a Fuera de Ordenación, 즉 AFO는 행정기관이 철거를 명령할 수 있는 자체 기간이 만료되었음을 단순히 인정하는 제도입니다. 해당 건축물이 정식으로 허가된 적이 있었다는 의미는 아닙니다. AFO 지위를 취득하면 소유자는 수도와 전기를 연결할 수 있고, 대부분의 경우 건축물을 등기할 수 있습니다. 이는 매수자에게 매우 중요합니다. 등기할 수 없는 건축물은 매도하거나 담보대출을 받기가 훨씬 어렵기 때문입니다. 그러나 AFO 지위가 근본적인 불법성을 없애는 것은 아닙니다.Arevont의 기술 검사 파트너는 부동산의 실제 서류를 기준으로 해당 부동산을 확인하여, "공공 서비스에 연결되어 수년간 거주했다"는 사실과 "합법적으로 건축되었다"는 사실 사이의 차이를 정확히 찾아냅니다. 주택 내부에서는 이 두 가지가 동일하게 느껴질 수 있지만, 실제로는 전혀 같은 것이 아닙니다.
사람들이 생각하는 것AFO 지위가 실제로 바꾸는 것
- AFO라면 이제 일반적인 합법 부동산입니다
- 등기하고 공공 서비스에 연결할 수 있지만, 부적합 건축물로 분류된 상태는 유지됩니다. 대규모 리모델링이나 증축과 같은 향후 공사는 완전히 합법적인 건축물에서와 같은 방식으로 허용되지 않을 수 있습니다.
- AFO 지위는 영구적이며 재검토할 수 없습니다
- 이는 기간 제한이 실제로 만료되었는지, 그리고 대지가 위에서 설명한 기간 제한 없음 범주에 해당하지 않는지에 달려 있습니다. 이후 해당 대지가 보호 구역에 위치한 것으로 밝혀지면 AFO 지위가 부여된 후에도 이 문제가 다시 제기될 수 있습니다.
- 담보대출 기관은 AFO 부동산을 일반 부동산과 동일하게 취급합니다
- 실무상 대출 기관은 AFO 부동산에 대해 더 신중한 경우가 많으며, 감정가와 대출 조건도 달라질 수 있습니다. 일반적인 담보대출이 가능한 것으로 가정하기 전에 특정 은행에 이를 확인하시기 바랍니다.
부동산에 이미 AFO 지위가 있다면 추가 확인 없이 매수해도 안전한가요?이는 아무런 지위도 없는 불법 건축물보다 훨씬 안전한 출발점이지만, 확인이 끝난 것은 아닙니다. AFO가 부여된 근거가 된 토지 분류를 확인해야 합니다. 수년 전에 부여된 지위라도 새로운 정보에 따라 해당 토지가 제한이 적용되지 않는 범주에 속하는 것으로 밝혀지면 재검토될 수 있습니다. 또한 예상하는 담보대출 조건이 실제로 AFO 부동산에 적용되는지 대출기관에 직접 확인해야 합니다.
특정 부동산에 대한 집행 사건이 진행 중이라는 사실을 매수자는 어떻게 알 수 있나요?
이는 매수자의 변호사를 가장 놀라게 하는 확인 결과입니다. 모두가 해당 내용을 담고 있다고 생각하는 문서에는 나타나지 않기 때문입니다. nota simple에는 부동산에 등기된 내용, 즉 저당권, 지역권 및 기타 부담이 표시됩니다. expediente de disciplina urbanística라고 하는 불법 건축물에 대한 시청의 집행 절차는 등기부에 자동으로 표시되지 않으며, 깨끗한 nota simple이 그러한 절차가 없다는 의미도 아닙니다.확인할 수 있는 유일하게 신뢰할 만한 방법은 해당 대지에 관해 시청의 도시계획 부서(departamento de urbanismo 또는 disciplina urbanística)에 직접 문의하는 것입니다. 이는 일반적인 서류 검토에 나타나는 내용이 아니라 특정 대상을 겨냥한 확인입니다. 표준 확인에 이미 포함되어 있다고 가정하지 말고 명시적으로 요청해야 합니다.
- 대지 기준으로 시청에 직접 문의하세요매도인에게도, 일반적인 등기부 검색으로도 확인할 수 없습니다. 시청의 도시계획 부서에 서면 또는 방문으로 요청해야 합니다.
- Where
- 시청, 도시계획 부서 / 도시계획 집행 부서
- licencia de obra를 요청하고 실제 건축물과 비교하세요허가가 있더라도 완공된 건축물이 허용 범위를 초과한다면, 일부 구조물은 실제로 허가받은 부분이 있더라도 불법일 수 있습니다.
- 보호 토지에서는 수년간 문제가 없었다는 사실을 무시하세요아무런 조치 없이 보낸 세월은 6년의 기간이 적용되는 일반 토지에서는 의미가 있습니다.
- Watch out
- 철거 청구권이 시효로 소멸하지 않는 토지에서는 아무런 의미가 없습니다.
매수자의 이 특정 위험 확인에 포함되는 사항
이는 변호사가 모든 매수 건에 대해 수행하는 전체 법률 확인을 더 상세하게 설명한 것으로, 위에서 설명한 하나의 위험에 초점을 맞춥니다.| 확인 항목 | 실제로 의미하는 내용 | 중요한 이유 |
|---|---|---|
| 토지 분류(Registro와 Catastro 모두) | 대지가 suelo urbano인지, 일반적인 rustic 토지인지, 특별 보호 대상인지 확인합니다. 두 시스템에서 모두 확인해야 하며, 서로 불일치할 수 있기 때문입니다. | 나머지 확인이 필요한지 여부를 결정합니다. |
| 건축 면적에 대한 licencia de obra | 실제 허가가 존재하는지, 그리고 대지에 세워진 건축물이 허가 내용과 일치하는지 확인합니다. | 부분적인 허가는 건축물의 일부는 합법이고 일부는 그렇지 않다는 의미일 수 있습니다. |
| ayuntamiento에서 진행 중인 집행 절차 | 지적 참조번호를 사용해 시청에 직접 특정하여 요청해야 합니다. 일반적인 등기부 검색에는 표시되지 않습니다. | 깨끗한 nota simple만으로는 이를 확인할 수 없습니다. |
| AFO / DAFO 지위 여부 | 건축물이 이미 인정된 부적합 건축물 지위를 보유하고 있는지, 그리고 어떤 토지 분류에 따라 지위가 부여되었는지 확인합니다. | 건축물을 완전히 합법화하지 않으면서 등기 및 담보대출 가능 여부를 변경합니다. |
| 해당하는 경우 최초 점유 허가 | 건축물이 공공서비스 연결 및 거주에 적합하다는 인증을 받은 적이 있는지 확인합니다. | 법적으로 승인된 적이 없는 건축물에는 이 허가도 없는 경우가 많습니다. 허가가 없다는 것은 추가 경고 신호이지만, 그것만으로 결론을 내릴 수는 없습니다. |
법이 정하는 것과 현지 확인만이 할 수 있는 것
솔직히 말해 이런 일이 얼마나 흔할까요? 안달루시아 자체의 마지막 전체 공식 집계에 따르면 2019년 이 지역의 불법 건축물 수는 약 327.000건이었습니다. 이후 언론 보도에서는 합법화 및 철거 작업이 계속되면서 그 수가 약 300.000건으로 감소했다고 설명합니다. 어느 수치도 저희의 자체 추정치가 아닙니다. 두 수치 모두 하나의 최신 공식 간행물이 아니라 언론 보도에 근거한 것이며, 이를 구체적으로 Costa del Sol 지역이나 외국인 매수자가 고려할 가능성이 높은 부동산 유형으로 좁힌 수치는 존재하지 않습니다.이 내용 자체가 설명한 확인을 수행하는 것은 아니며, 당사는 법률회사가 아닙니다. Arevont의 법률 조정팀과 기술 점검 파트너는 귀하가 예약 계약금을 지불하기로 확정하기 전에 특정 대지와 특정 건축물을 무료로 확인해 드립니다. 이것이 실제로 작동하는 방식이며, 지금까지 읽으신 내용은 그 원칙을 설명한 것입니다.
불법 건축물에 관해 자주 묻는 질문
- AFO 지위가 있더라도 불법 건축물은 자동으로 피해야 하나요?
- 자동으로 그런 것은 아니지만, 구매하는 대상이 달라집니다. 향후 리노베이션에 실질적인 제한이 있고, 경우에 따라 자금 조달에도 제한이 있으며, 이러한 유연성의 감소를 반영한 가치가 있는 부동산입니다. 일부 구매자는 이를 감안한 가격이라면 의도적으로 받아들입니다. 실수는 그 결정을 내리는 것이 아니라, 이러한 사실을 모르는 것입니다.
- 매도인이 불법 건축 사실을 알고도 이를 공개하지 않았다면 책임을 물을 수 있습니까?
- 매도 시 알고 있는 하자를 숨기면 건물 자체의 계획법상 지위와는 별도로 법적 결과가 발생할 수 있습니다. 이는 매매 완료 후가 아니라 매매 완료 전에 변호사가 제기하는 전형적인 확인 사항입니다. 따라서 서명 전에 확인을 진행해야 하는 이유이지, 확인을 대신하는 것은 아닙니다.
- 보험은 AFO 또는 불법 건축물에도 적용됩니까?
- 보험사와 보험 대상에 따라 다릅니다. 법적 지위가 불규칙한 건물에서는 건물 구조 보험보다 가재도구 보험이 더 간단하게 적용됩니다. 어느 한쪽으로 추정하기보다는 해당 부동산에 대해 보험사에 직접 확인하는 것이 좋습니다.
- 합법적인 다른 부분은 그대로인 주택에 무허가 증축이 있는 경우와 어떻게 다릅니까?
- 차이는 법적 절차가 아니라 규모입니다. 두 경우 모두 동일한 6년의 기간과 보호 토지에 관한 동일한 예외가 적용됩니다. 허가받지 않은 증축은 한 개의 방 또는 한 개의 구조물을 위험에 빠뜨리지만, 불법 건축물 전체는 부동산 전체를 위험에 빠뜨립니다. 허가받지 않은 증축에 관한 사이트의 별도 안내서에서 더 좁은 범위의 사례를 자세히 다룹니다.
