인도 후 하자가 발생했다면 책임자는 누구이며 언제까지 책임지나요?
30초 안에
스페인 신축 건물에는 마감 1년, 설비 3년, 구조 10년의 3가지 별도 보증 기간이 적용됩니다. 각각에 대해 책임지는 건축 관계자의 범위가 다릅니다. 10년 보장은 의무 보험이므로 시공자가 폐업하더라도 존속합니다. 재판매 주택에는 이러한 보장이 전혀 없고, 숨은 하자에 대한 6개월 청구권만 있습니다.
신축 매물에 적용되는 모든 보호 제도를 한눈에 보기
사람들은 "신축 매물의 보증"을 하나의 제도이자 하나의 기간인 것처럼 말합니다. 실제로는 서로 다른 다섯 가지 장치입니다. 각각 보호하는 대상이 다르고, 의무를 부담하는 당사자도 다릅니다. 그중 일부만 부동산을 건설한 회사가 폐업한 후에도 유지됩니다. 이 페이지에서는 전체 제도를 한곳에서 보여 드리며, 각 제도를 자세히 설명하는 페이지 링크도 제공합니다.
인도10년
- 마감1년
- 거주 적합성3년
- 구조10년
- 기존 매물의 숨은 하자6개월
- 6개월
- 동일한 기준으로 표시한 기존 매물 전체 기간
| 구분 | 적용 기간 | 보호 대상 및 책임 주체 |
|---|---|---|
| 은행 보증(aval bancario) | 첫 준공 전 분양금 지급일부터 부동산이 인도될 때까지입니다. | 건물이 아니라 귀하의 자금을 보호합니다. 매매 완료 전에 시행사에 지급한 모든 금액과 세금 및 법정 이자를 보장합니다. 부동산이 인도되지 않으면 귀하에게 반환됩니다. 이 의무는 시행사 자체가 아니라 은행 또는 보험사가 부담합니다. |
| 인도 및 하자 목록 | 하루입니다. 공증인 앞에서 서명하는 날이며, 아래의 모든 기간은 여기서 시작됩니다. | 그 자체로는 아무것도 아닙니다. 바로 그렇기 때문에 중요합니다. 그날 합의한 하자 목록은 몇 달 후 1년 보증을 주장할 때 사용하는 증거입니다. 개발업자는 그 목록에 기재된 수리 의무를 부담합니다. |
| 1년, 시공 하자 | One year from completion. | 마감 작업: 도장, 타일, 부속품 등 완성된 작업의 외관상 또는 표면적인 모든 부분입니다. 이에 대해서는 시공자만 책임집니다. |
| 3년, 거주 적합성 하자 | Three years from completion. | 배관, 전기, 단열, 방수 등 부동산이 기본적인 거주 적합성 요건을 충족하지 못하게 하는 하자입니다. 시공자가 책임지며, 실제로는 문제가 있는 작업을 수행한 설치업체가 책임지는 경우도 있습니다. |
| 10년, 구조적 하자 | Ten years from completion. | 기초, 지지 구조, 보, 바닥 슬래브, 내력벽. 개발업자, 건축가, 현장 감독 기술자 및 시공자가 함께 책임지며, 원인을 이들 중 한 사람에게 특정할 수 없는 경우에는 연대하여 책임집니다. |
| Seguro decenal | 동일하게 10년이지만, 누군가가 여전히 영업 중인지에 좌우되지 않습니다. | 10년 구조 보증을 뒷받침하는 의무 보험입니다. 청구 대상은 시공자가 아니라 보험사이므로 해당 회사가 폐업, 합병 또는 지급불능 상태가 되어도 보장이 유지됩니다. 이 보장은 건물에 귀속되며 다음 소유자에게 승계됩니다. |
입주 후 문제가 발생하면 누가 책임집니까?
| 1년시공 하자 | 3년거주성 하자 | 10년구조 하자 | |
|---|---|---|---|
| 포함 내용 | 마감 공사: 도장, 타일, 부속품 | 배관, 전기, 단열, 방수 | 기초, 지지 구조, 보, 내력벽 |
| 책임 주체 | 시공자 단독 | 시공자 및 관련 설비 시공자 | 모든 건축 관계자의 연대책임 |
| 보증 | 보장 범위 | 책임 주체 |
|---|---|---|
| 1년, 시공 하자 | 마감 및 마감 요소: 도장, 타일, 부속품 등 완성된 공사의 외관이나 표면에 관한 모든 요소 | 시공자 단독. 세 가지 보증 중 범위가 가장 좁고 기간도 가장 짧습니다. |
| 3년, 거주 적합성 하자 | 고장으로 인해 부동산이 기본적인 거주성 요건을 더 이상 충족하지 못하게 되는 구조 요소 또는 설비: 배관, 전기, 단열, 방수. | 시공자와 실제로 문제가 발생한 공사를 수행한 설비 시공자 또는 하도급업체. |
| 10년, 구조적 하자 | 기초, 지지 구조, 보, 바닥 슬래브, 내력벽 및 기타 구조 요소: 건물의 기계적 저항력과 안정성을 위협하는 손상. | 개발업자, 건축가, 현장 감독 기술자 및 시공자를 포함한 모든 건축 관계자가 함께 책임지며, 구체적인 원인을 이들 중 한 사람에게만 특정할 수 없는 경우에는 연대하여 책임집니다. |
청구하기 전에 네 명의 관계자 중 누가 구조 하자를 일으켰는지 정확히 밝혀야 합니까?아닙니다. 바로 이러한 경우를 위해 연대책임 원칙이 존재합니다. 실제로 원인을 한 관계자에게 특정할 수 없거나 둘 이상의 관계자가 원인에 기여한 경우, 이들 중 누구에게든 전액을 청구할 수 있습니다. 일반적으로는 개발업자에게 청구하는데, 대개 개발업자가 가장 쉽게 특정하고 책임을 물을 수 있는 당사자이기 때문입니다. 이후 관계자들이 서로 부담액을 정산합니다.
시공자나 개발업자가 필요할 때 이미 사라진 상태라면 어떻게 됩니까?
Organismo de Control Técnico(OCT)라는 기술 기관이 보험사가 이 보장을 발행하기 전에 프로젝트를 검토해야 합니다. 주거를 주된 용도로 하는 건물에는 이 기관의 관여가 법적으로 요구됩니다. 매수인에게 실무적으로 중요한 것은 OCT 자체가 아니며, 귀하가 OCT를 직접 상대할 일은 거의 없습니다. 중요한 점은 OCT의 승인 확인서가 있어야 보험 증권 자체가 발행될 수 있다는 사실입니다. 따라서 건물이 준공되어 매도되었다는 이유만으로 추정하지 말고, 보험 증권이 실제로 존재하는지 확인해야 합니다.
- 해당 부동산은 주거를 주된 용도로 설계되었습니까?What it grantsOrganismo de Control Técnico가 프로젝트를 검토해야 합니다If no제한적인 자가 건축 예외가 적용될 수 있습니다. 변호사에게 이를 확인하시기 바랍니다.
- 매매 완료 전에 OCT의 승인을 받았습니까?What it grants보험사는 의무 10년 보장 보험을 발급할 수 있습니다.If no승인 확인이 없으면 보장도 없습니다. 매수 전에 실제로 존재하는지 확인할 가치가 있습니다.
- 10년 보장 보험이 현재 유효하며 건물 명의로 발급되어 있습니까?What it grants구조적 하자 청구는 시공사가 아니라 보험사를 상대로 제기합니다.If no이 보험이 없으면 원래 회사가 사라진 경우 청구 상대방이 없습니다.
하자가 발생한 후가 아니라 매수 전에 이 보험이 존재하고 현재 유효한지 확인하는 것이 바로 Arevont의 기술 점검 서비스가 확인하는 사항입니다.
기존 매물을 구매하신다면 어떻게 될까요? "보증 없음"이 남기는 권리는 무엇일까요?
인도5년(일반 소멸시효)
- 숨은 하자 청구 기간6개월
- 6개월
- 엄격한 제척기간입니다. 공식적인 최고로 중단할 수 없습니다.
| 요건 | 매수인에게 의미하는 것 | 근거 규정 |
|---|---|---|
| 하자는 중대하고 숨겨져 있어야 하며 매매 전에 이미 존재해야 합니다. | 매수 전에 합리적으로 점검해도 보이지 않았고, 이후에 발생한 것이 아니라 매매 당시 이미 존재했던 중대한 하자여야 합니다. | Código Civil, 제1484조 |
| 두 가지 구제 수단 중 하나를 선택합니다 | 매매를 전부 해제하거나(acción redhibitoria), 매물을 보유하면서 대금의 비례적 감액을 청구할 수 있습니다(acción quanti minoris). | Código Civil, 제1486조 |
| The deadline is six months from delivery | 이는 다른 대부분의 계약상 청구에 적용되는 일반적인 5년 소멸시효가 아니라 엄격한 제척기간이며, 공식적인 청구서를 보내도 중단할 수 없습니다. | Código Civil, 제1490조 |
하자가 발생하는 즉시 수집해야 할 자료
신속하게 수집해야 할 네 가지 자료입니다. 세 가지 기한 중 두 가지는 귀하가 조치를 취하기로 한 시점이 아니라 하자가 발생하거나 매물이 인도된 시점부터 계산됩니다.| 수집하기 | 이유 | 취약한 대응의 예 |
|---|---|---|
| 하자를 처음 발견한 날짜를 적은 기록 | LOE에 따른 2년 청구 기간과 재판매 주택의 6개월 기한은 모두 특정 날짜부터 계산됩니다. 발견 날짜를 기록하지 않으면 청구의 근거가 되는 바로 그 사실의 입증력이 약해집니다. | 무언가를 처음 발견한 대략적인 시점을 기억에 의존하는 것 |
| 원인과 예상되는 하자 등급에 대한 독립적인 기술 의견 | 균열이 미관상의 문제인지, 거주 적합성 문제인지, 진정한 구조적 문제인지를 판단해야 적용되는 보증, 기한 및 책임 주체가 결정됩니다. | 전문가의 평가가 아니라 하자가 얼마나 심각해 보이는지를 기준으로 등급을 추정하는 것 |
| 신축 건물: decenal 보험이 존재하고 현재 유효하다는 확인 | 원 시공사가 더 이상 영업하지 않는 경우, 구조적 하자에 대한 청구는 이를 상대로 제기합니다. | 보험 증서에 대한 기록이 없거나, 건물이 법적으로 완공되었으므로 "당연히 존재해야 한다"고 추정하는 경우입니다. |
| 기존 매물에서: 매도인이 실제로 알고 있었음을 뒷받침하는 증거 | vicios ocultos 청구를 위해서는 하자가 존재했다는 사실만이 아니라, 매도인이 하자를 알고도 숨겼다는 점을 입증해야 합니다. | 아무런 뒷받침 증거 없이 "분명히 알고 있었을 것"이라는 추정에만 근거한 청구입니다. |
신축 매물의 구조 보증과 기존 매물의 숨은 하자 청구 비교
두 제도 모두 실제로 중대한 문제가 발생하면 결국 보상하지만, 그에 이르는 절차는 완전히 다릅니다.| 기존 매물(숨은 하자) | 신축 매물(LOE 보증) | |
|---|---|---|
| 법적 근거 | Código Civil, 제1484조부터 제1490조. | Ley 38/1999 (LOE), 제17조부터 제19조. |
| 기한 | 인도일로부터 6개월이며, 중단할 수 없는 엄격한 제척기간입니다. | 최대 10년이며, 구체적인 손해가 발생한 후 청구할 수 있는 기간은 2년입니다. |
| 입증해야 하는 사항 | 매매 당시 하자가 존재했고, 중대하며 숨겨져 있었고, 매도인이 이를 알고도 숨겼다는 사실입니다. | 손해가 정해진 세 가지 범주 중 하나에 해당하며, 해당 범주에 적용되는 기간 내에 있다는 사실입니다. |
| 원래 상대방이 사라진 경우 누구에게 청구할 수 있나요 | 일반적으로 아무에게도 청구할 수 없습니다. 이는 특정 매도인을 상대로 하는 개인적 청구권입니다. | 구조 부분에 적용되는 의무 decenal 보험사로, 시공사가 여전히 영업 중인지와 관계없이 적용됩니다. |
이는 법적 체계를 설명하는 것이며, 귀하의 구체적인 하자에 대한 판정이 아닙니다.
당사는 decenal 보험을 발급하지 않으며, 귀하의 보증이나 청구에 관여하는 당사자도 아닙니다. 당사의 snagging 및 기술 검사 서비스는 가장 중요한 시점, 즉 신축 매물에 서명하기 전과 기존 매물을 매수하기 전에 결함을 찾아 기록합니다. 이 시점에는 위에서 설명한 대부분의 문제를 나중보다 훨씬 저렴하게 처리할 수 있습니다.
건축 하자에 관한 가장 일반적인 질문
- decanal 보험에 청구하려면 변호사가 필요합니까, 아니면 제가 직접 보험사에 연락할 수 있습니까?
- 보험사에 직접 연락할 수는 있지만, 변호사나 독립적인 기술 전문가의 도움을 받으면 이러한 청구는 훨씬 강력해집니다. 보험사는 손해를 낮은 등급이 아니라 구조적 하자로 분류할 수 있는 명확한 기술적 근거를 요구하기 때문입니다. 경미하고 명백한 사안이 아니라면, 이러한 전문가 의견에 드는 비용은 일반적으로 구조적 청구의 가치에 비해 적습니다.
- 신축 건물을 매수했고 10년 구조 보증이 아직 만료되지 않았다면, 제가 최초 매수인이 아니라는 점이 중요합니까?
- 아닙니다. seguro decenal은 최초 매수인이 아니라 건물 자체에 귀속됩니다. 따라서 원래의 10년 기간 안에 매수한 후속 소유자는 남은 기간 동안 동일한 보장을 승계합니다. 원래의 10년 기간 안에 있는 비교적 신축인 재판매 주택을 매수할 때는 이를 반드시 구체적으로 확인할 가치가 있습니다. 이는 해당 부동산에 귀속된 실제 양도 가능한 자산이기 때문입니다.
- 기존 매물에서 이전 소유자가 단순히 알지 못했던 결함은 고의로 숨긴 결함과 동일하게 취급되나요?
- 아닙니다. 이것이 vicios ocultos 청구의 핵심적인 어려움입니다. 매도인은 실제로 알고도 숨긴 결함에 대해서만 책임을 지며, 자신이 알지 못한 상태에서 존재한 결함에 대해서는 책임지지 않습니다. 이는 실질적이고 중요한 권리이지만, 다른 사람이 무엇을 알고 있었는지를 입증하는 일은 법정 보증 기간을 가리키는 것보다 훨씬 어렵습니다. 바로 그렇기 때문에 매수 전 검사는 신축 매물보다 기존 매물에서 더 중요합니다.
