법인을 통한 부동산 매입: 언제 유리한가
30초 안에
휴가용 주택 1채를 구매하는 거의 모든 구매자에게 답은 아니오입니다. 법인을 설립하면 매년 신고해야 하고, 본인이 부동산을 사용하는 경우에도 세금이 부과되며, 매각이 더 복잡해집니다. 또한 매입세를 단 1유로도 줄여주지 않습니다.
스페인 부동산이 몇 채이고, 그 뒤에 실제 사업이 있습니까?
- 휴양 주택 한 채개인 명의로 구매하십시오. 거의 모든 구매자에게 이는 평범하고 일반적인 답입니다.
- 여러 부동산을 실제 사업으로 상업 임대회사가 타당할 수 있습니다. 설립하기 전에 본인의 수치를 바탕으로 독립적인 세무 자문을 받으십시오.
휴양 주택 한 채에 회사가 일반적으로 타당합니까?
아닙니다. 똑같이 좋은 두 가지 선택지 사이의 중립적인 선택처럼 제시하기보다, 이 점을 분명히 말할 필요가 있습니다. 본인과 가족이 사용할 부동산 한 채를 구매하는 경우, 개인 명의 소유가 거의 항상 더 간단하고 관리 비용과 매각 비용도 더 저렴합니다. 회사가 제공하는 모든 실질적인 이점은 귀하의 경우와 다른 상황에 적용됩니다.이 질문은 매우 자주 제기되며, 대개 회사가 체코에서 때때로 하는 것처럼 세금을 보호해 줄 수 있다는 체코의 통념에서 비롯됩니다. 스페인에서는 휴양 주택 한 채의 경우 일반적으로 그 반대입니다. 동일한 취득세와 부동산의 개인적 사용에 대한 추가 세금, 그리고 개인이라면 전혀 신경 쓰지 않아도 될 일련의 연례 신고 의무를 부담하게 됩니다.
사람들이 생각하는 것실제 세금의 모습
- 회사가 부동산 구매 시 납부 세금을 줄인다
- 그렇지 않습니다. 일회성 취득세인 ITP 또는 IVA와 AJD는 구매자가 개인인지 법인인지와 관계없이 동일한 방식으로 계산됩니다.
- 회사가 부동산을 개인 재산으로 산정되지 않게 보호한다
- 회사 지분 자체도 귀하가 소유한 자산이며 회사의 자체 대차대조표를 통해 평가됩니다. 또한 자산세 산정 대상에도 포함됩니다. 그 적용 방식은 전용 자산세 안내서에서 확인하십시오.
- 자신의 회사를 통해 부동산을 직접 사용하는 것은 세금 중립적인 구조이다
- 일반적으로 그렇지 않습니다. 회사가 부동산을 소유하고 귀하 또는 귀하의 가족이 개인적으로 사용하면, 회사가 해당 부동산을 시장 임대료로 귀하에게 임대한 것으로 간주되며 그 간주 임대소득에 세금이 부과됩니다.
회사를 설립할 비용만큼 가치가 있는 경우는 언제입니까?
실질적인 경우는 네 가지이며, 이들에게는 한 가지 공통점이 있습니다. 어느 경우도 휴양 주택 한 채에 해당하지 않습니다. 회사는 실질적인 행정 및 재정 부담을 추가하며, 이를 관리할 만큼 충분한 활동이 있을 때에만 그 부담을 감당할 가치가 생깁니다. 아래의 승계 및 책임 관련 사례는 실제로 고려할 사항으로 제시한 것이며 수치와 함께 자세히 설명하지는 않습니다. 실제 적용 방식은 국경 간 조약 규정과 일반적인 규칙만으로는 확정할 수 없는 개별 상황에 따라 달라지기 때문입니다.
- 진정한 포트폴리오, 부동산 한 채가 아님휴양 주택 한 채가 아니라 임대를 위해 여러 스페인 부동산을 보유한 투자자라면 법인 구조를 사용할 실질적인 이유가 더 많습니다. 공동 관리, 여러 자산을 포괄하는 단일 회계 체계, 그리고 전체 포트폴리오를 담보로 자금을 조달할 수 있는 구조가 그 이유입니다.
- 세대 간 승계 계획을 제대로 수립하기경우에 따라서는 회사 지분을 가족에게 승계하는 것이 직접 소유한 부동산을 승계하는 것보다 간단할 수 있습니다. 그러나 이는 전적으로 스페인과 귀하의 본국 간에 체결된 구체적인 승계 및 상속 조약에 따라 달라지며, 양국을 모두 전문적으로 다루는 전문가에게 문의해야 할 사안입니다.
- 이미 스페인 내 사업 거점이 필요한 기존 운영 사업예를 들어 임대 사업을 실질적인 활동으로 운영하는 등 스페인에서 실제로 사업을 영위하는 회사는 단일 자산을 보유하기 위해 설립된 페이퍼컴퍼니와 세금상 지위가 다릅니다.
- 위험도가 높은 임대 사업을 위한 책임 분리실질적인 운영 위험을 수반하며 상당한 규모로 부동산을 상업 임대하는 경우, 일부 소유자는 책임 문제 때문에 법인 구조를 고려합니다. 이는 실제로 고려할 만한 사항입니다. 그러나 우수한 보험 상품이 이미 더 저렴하게 보장할 수 있는 위험과 비교하여 행정 비용을 정직하게 따져 보아야 합니다.
이 목록에 없는 사항을 주목하십시오. 가족 휴가와 가끔씩의 임대를 위해 아파트 한 채를 구매하는 경우입니다. 이는 불필요한 법인 구조가 자주 적용되는 일반적인 사례이며, 그렇게 해서는 안 됩니다.
회사가 부동산을 소유하게 되면 무엇을 언제 신고해야 합니까?
정기적으로 제출해야 하는 신고는 세 가지이며, 모두 연중 같은 시기에 이루어집니다. Real Decreto 609/2023에 따라 국가 Registro de Titularidades Reales가 설립된 이후, 모든 스페인 회사는 최종적으로 회사를 소유하거나 지배하는 실제 개인인 실소유자를 공개해야 합니다. 이는 두 번 이루어집니다. 한 번은 회사 설립 증서 자체에 기재하고, 다시 매년 Registro Mercantil에 제출하는 연차 재무제표에 첨부합니다. 이는 부동산에만 해당하는 요건이 아니라 국가 차원의 요건이며, 회사가 휴면 상태인지 실제로 영업 중인지와 관계없이 적용됩니다.그뿐만 아니라 회사는 국가 세무 기관인 AEAT에 매년 Impuesto sobre Sociedades 신고서를 제출해야 합니다. 이는 활동이 전혀 없는 해에도 적용되며, 이를 무실적 신고라고 합니다. 신고를 생략하는 것은 안전한 선택이 아닙니다. 필수 신고가 누락된 기간이 길어질수록 과태료가 증가하며, 이는 이 사이트의 비거주자 세금 안내서가 개인의 연례 신고에 대해 설명하는 것과 같은 규칙입니다.
| Jan | Feb | Mar | Apr | May | Jun | Jul | Aug | Sep | Oct | Nov | Dec | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 법인세 신고서 (Impuesto sobre Sociedades) | Jul | |||||||||||
| Registro Mercantil에 예치하는 연차 재무제표 | Jul | |||||||||||
| 실소유자 공개(titularidad real) | Jul |
- 법인세 신고서 (Impuesto sobre Sociedades)
- 연도 기준 회계연도 법인의 납부 기한은 7월 25일입니다. 표준이 아닌 회계연도를 사용하는 경우 날짜가 달라지므로 회계사에게 본인의 기한을 확인하십시오.
- Registro Mercantil에 예치하는 연차 재무제표
- 세금 신고서와 함께 제출하거나 그 직후에 제출합니다.
- 실소유자 공개(titularidad real)
- 연간 회계 보고서 제출 시 첨부하며, 설립 시에도 다시 한 번 첨부합니다. 설립 시점이 해당 연도에 속하는 경우가 이에 해당합니다.
각 이사의 NIE와 회사 자체의 스페인 세금번호를 설립 전에 준비하여 공증인 앞에서 누락 사실을 발견하지 않도록 하는 업무가 바로 이와 같은 매입과 함께 Arevont의 NIE 및 행정 서비스가 처리하는 내용입니다.
매입 자체 외에 회사를 운영하는 데 드는 비용은 얼마입니까?
개인 명의로 매수할 때와 동일한 취득세에 더해, 휴면회사 관리 비용만으로 연간 대략 500에서 1 000 €가 듭니다. 부동산을 소유하고 다른 활동은 하지 않는 휴면회사라도 정식 회계처리, 연간 법인세 신고, 등기소에 제출하는 연간 재무제표가 필요합니다. 이는 개인 소유 부동산에는 없는 실제 반복 비용이며, 모든 매수자에게 발생하는 일반적인 연간 보유 비용은 별도입니다.지적 가치에 대한 연 3 % 부담금은 정확히 알아둘 가치가 있는 유일한 수치입니다. 실제보다 많은 구매자를 겁먹게 하기 때문입니다. 이 부담금은 스페인이 비협조적 관할권으로 분류하는 국가에 소재한 법인에만 적용됩니다. 과거에는 조세피난처라고 불렸습니다. Czechia와 Poland는 해당 목록에 없으므로, 일반적으로 설립된 Czech 또는 Polish 법인이나 Czech 또는 Polish 주주가 소유한 스페인 SL은 이 부담금을 발생시키지 않습니다. 이 점을 명확히 밝혀둘 필요가 있습니다. 이에 대한 우려는 흔하지만, 이 사이트의 대상 구매자에게 실제 위험은 사실상 0이기 때문입니다.
| 매입세(ITP 또는 IVA 및 AJD)개인 명의 매입과 동일 | 절약 없음 |
|---|---|
| 휴면회사 연간 행정 업무회계, 세금 신고, 등기 제출 | 500에서 1 000 € |
| 공시지가에 대한 3 % 특별 부담금비협조적 관할권에만 해당하며, 체코나 폴란드는 해당하지 않음 | 해당 없음 |
| 임대 소득에 대한 25 % 법인세동일한 소득에 적용되는 개인 비거주자 세율과 비교하십시오 | 임대료에 따라 다름 |
| 대신 개인 명의로 보유회사 계층 전혀 없음 | 0유로, 추가 계층 없음 |
스페인 SL을 설립하는 대신 체코 또는 폴란드 회사를 이용할 수 있습니까?외국 회사도 스페인 부동산을 소유할 수 있으며, 이에 대한 국적 제한은 없습니다. 실제로 기업 구조가 진정으로 필요한 대부분의 매수인은 스페인 SL을 이용합니다. 스페인의 은행, 공증인 및 등기소가 일상 업무에서 처리하도록 마련된 형태이기 때문입니다. 외국 회사를 이용하면 위에서 설명한 모든 사항에 더해 국경 간 보고라는 추가 절차가 발생합니다. 귀하의 상황에서 어느 선택이 실제로 더 간단한지는 양쪽 관할권을 모두 다루는 변호사에게 문의할 사안입니다.
회사 구조를 선택하기 전에 확인할 사항
이는 어느 한 선택지를 판매하기 위한 설명이 아니라, 솔직하게 작성한 확인 목록입니다. 이를 읽는 대부분의 매수인은 이러한 사항 중 어느 것도 해당하지 않음을 확인하고 개인 명의로 매입합니다.- 개인 및 가족용으로 실제로 부동산 하나만 보유하는 것입니까?그렇다면 이는 일반적인 경우이며, 위의 솔직한 답변이 적용됩니다. 개인 명의로 매입하십시오. 회사가 불법이거나 이례적이라는 뜻은 아닙니다. 다만 여기서는 그에 상응하는 이점 없이 비용만 추가된다는 뜻입니다.
- 이미 여러 스페인 부동산을 보유하고 있거나 보유할 계획입니까?포트폴리오의 경우 회사의 행정 비용을 상쇄할 수 있는 이점이 더 큽니다. 그렇다고 해서 회사가 반드시 적절한 해답이라는 뜻은 아닙니다. 그 경우에도 계산을 해 보아야 합니다.
- 세대 간 승계가 실제로 가까운 시일 내에 우려할 사안입니까?구조가 실제로 도움이 될 수 있는 유일한 경우이지만, 적절한 국경 간 자문이 있어야 합니다. 어떤 구조든 체코 또는 폴란드의 상속 규정에 따라 동일하게 작동한다는 뜻은 아닙니다. 이는 별도로 확인해야 합니다.
- 부동산이 스페인의 비협조적 관할권 목록에 포함된 국가에 있습니까?연 3 % 부담금이 적용되는 경우는 이것이 유일합니다. 일반적으로 설립된 체코 또는 폴란드 회사라면 답은 아니며, 이 항목은 귀하에게 적용되지 않습니다.
개인 명의 또는 회사를 통한 보유
같은 부동산을 두 가지 방식으로 보유하기. 단일 별장이라면 오른쪽 열이 일반적인 답입니다.| 법인을 통한 보유 | 개인 명의로 보유 | |
|---|---|---|
| 매매 완료 시 취득세 | 동일함: ITP 또는 IVA와 AJD이며, 같은 방식으로 계산됩니다. | 동일함: 개인 명의로 구매해도 절약되지 않습니다. |
| 직접 부동산 사용 | 간주 시장 임대료가 부과될 수 있으며, 법인 소득으로 과세됩니다. | 그러한 문제는 없습니다. 본인 소유의 부동산을 직접 소유하고 사용하면 됩니다. |
| 부동산 자체를 넘어서는 연례 신고 | 활동이 전혀 없어도 매년 법인세 신고를 해야 하며, 연례 재무제표와 실소유자 공개도 필요합니다. | 이 사이트의 세금 안내서에서 이미 다루는 일반적인 연례 비거주자 신고뿐이며, 그 이상은 없습니다. |
| 부동산 외 추가 운영 비용 | 기본적인 휴면회사 관리 비용으로 연간 대략 500에서 1 000 € | 부동산 자체의 소유 비용 외에는 없습니다. |
| 추후 매도 | 법인에서 부동산을 매도하거나 주식 자체를 매도할 수 있습니다. 후자는 양측 모두 전문적인 세무 자문이 필요한 훨씬 더 복잡한 거래입니다. | 일반적인 부동산 매매로, 이 사이트의 매도 및 철회 비용 안내서에서 이미 설명한 절차입니다. |
| 부유세 과세 가능성 | 주식은 여전히 자산으로 산정되며, 법인의 대차대조표를 기준으로 평가됩니다. | 부동산 자체가 산정 대상입니다. 실제 과세 대상이 누구인지 부유세 안내서에서 확인하시기 바랍니다. |
일반 원칙으로 결정되는 것과 본인의 수치로만 결정할 수 있는 것
법인세율(25 %)과 실소유자 공개 의무는 원문 자료를 통해 확인한 확정된 규정입니다. 3 % 특별 부담금과 비협조적 관할권에 대한 적용 범위 역시 원문 자료(Ley IRNR, arts. 40-45)를 통해 확인했습니다. 일반적으로 설립된 체코 또는 폴란드 회사에는 적용되지 않는다는 결론은 해당 적용 범위에서 직접 도출됩니다. 연간 대략 500에서 1 000 €라는 운영 비용은 두 자료를 대조하여 확인한 시장 추정치이며, 공식적으로 발표된 수치는 아닙니다. 실제 견적은 제공업체에 따라 달라집니다.법인이 본인의 구체적인 상황에서 비용을 절약해 주는지는 일반 원칙만으로 결정할 수 없습니다. 이는 부동산을 전혀 임대하는지, 임대한다면 어떤 임대료를 받는지, 본국에서의 개인 세금 상황이 어떤지, 그리고 양국의 세무 자문가만이 실질적으로 답할 수 있는 국경 간 상속 및 조세조약 문제에 따라 달라집니다. 일반적인 경우, 즉 부동산 한 채를 개인적으로 사용하면서 가끔 임대하는 경우에는 비용을 절약하지 못할 것이라고 정직하게 가정하는 것이 출발점입니다. 법인 구조가 자체 비용을 정당화해야 하며, 그 입증 책임은 법인 구조에 있습니다.이곳에서는 누구도 위에서 설명한 계산을 대신해 드리지 않습니다. Arevont의 법률 조정 서비스를 통해 예약 계약금을 지불하기 전에 독립적인 자문가와 연결해 드립니다. 이를 통해 이처럼 중요한 결정을 우연히 이곳에 들어온 체코식 가정이 아니라 실제 수치를 바탕으로 내릴 수 있습니다.
법인을 통한 구매에 관한 자주 묻는 질문
- 3 % 세금을 걱정하는 것이 괜한 일인가요?
- 일반적으로 설립된 체코 또는 폴란드 회사라면 거의 확실히 그렇습니다. 연 3 % 부담금은 스페인이 비협조적 관할권으로 분류하는 국가에 거주하는 회사에만 적용되며, 체코와 폴란드는 해당 목록에 없습니다. 이 주제와 관련해 불필요한 우려를 일으키는 가장 흔한 사안 중 하나입니다.
- 부동산을 매도하는 대신 법인의 주식을 매도할 수 있나요?
- 가능합니다. 구매자는 거래의 과세 방식을 바꾸기 위해 때때로 이러한 방식으로 매매를 구성합니다. 일반적인 부동산 매매보다 훨씬 복잡한 거래이며, 매도인과 구매자 양측 모두 전문적인 세무 자문이 필요합니다. 주식에 어떤 부채와 책임이 따르는지 정확히 이해하지 못한 상태에서 부동산 매매 대신 주식 매매를 받아들이지 않도록 주의해야 합니다.
- 법인을 통해 부동산을 보유하면 스페인 부유세를 피할 수 있나요?
- 아니요. 주식 자체가 본인이 개인적으로 소유한 자산이며, 법인의 대차대조표를 기준으로 평가되므로 직접 소유한 부동산과 같은 방식으로 산정됩니다. 실제 과세 대상이 누구인지 부유세 안내서에서 확인하시기 바랍니다. 대부분의 일반적인 구매자에게는 법인 보유 여부와 관계없이 해당 사항이 전혀 없습니다.
- 법인이 부동산을 장기 임대하면 최소 임대 기간은 어떻게 되나요?
- 달라집니다. 스페인 임대차법상 법인 임대인의 최소 임대 기간은 7년으로, 개인 임대인이 제공하는 5년과 다릅니다. 임대 부동산 안내서에서 이 내용을 자세히 다룹니다. 장기 임대를 계획한 부동산을 어떤 방식으로 보유할지 결정하기 전에 알아둘 가치가 있는 구체적이고 실제적인 결과입니다.
