사업이 중단되었습니다: 계약과 의사결정에 미치는 영향
30초 안에
중단된 스페인 개발 사업은 세 가지 결과 중 하나로 끝납니다. 기존 개발사가 사업을 재개하거나, 다른 사업자가 인수하여 매매를 완료하거나, 사업이 청산되어 매수인에게 환불됩니다. 어떤 결과인지에 따라 기다릴지 철회할지가 결정됩니다.
개발 사업이 중단되었습니다. 어떤 선택지 사이에서 결정하고 계십니까?
선택지는 세 가지 결말 중 하나이며, 그 외에는 없습니다. 중단된 스페인 개발 사업은 기존 개발사 아래에서 재개되거나, 다른 개발사가 인수하여 완료하거나, 청산되어 매수인에게 대금이 반환됩니다. 중단된 현장에 관해 읽게 되는 다른 모든 내용은 이 세 가지 결과 중 하나를 달리 표현한 것입니다. 따라서 처음으로 확인해야 할 유용한 사항은 중단이 얼마나 오래 지속되었는지가 아니라, 사업이 세 가지 결말 중 어디로 향하고 있는지입니다.이는 세 가지 경우에 따라 귀하의 지위가 완전히 달라지기 때문에 중요합니다. 기존 개발사가 사업을 재개하면 계약과 보증은 기존 조건대로 계속됩니다. 새로운 날짜와 보증서가 귀하가 납부한 금액을 여전히 보장하는지만 확인하면 됩니다. 다른 누군가가 사업을 인수하면 기존 계약은 건물과 함께 이전되지 않습니다. 새로운 개발사는 새로운 회사이며, 해당 회사에 지급하는 금액에는 별도의 보증이 필요합니다. 사업이 청산되면 더 이상 부동산을 매수하는 것이 아니라 금전을 회수하는 상황이 되며, 회수가 얼마나 수월한지는 귀하가 지급한 각 금액에 유효한 보증이 있었는지에 전적으로 달려 있습니다.
중단된 개발 사업에는 세 가지 결과 중 어느 것이 적용됩니까?
- 기존 개발사가 사업을 재개하는 경우동일한 계약에 따라 공사가 계속되며, 매매 완료일과 보증이 귀하가 납부한 금액에 여전히 부합하는지 확인하십시오.
- 다른 개발사가 인수하여 매매를 완료하는 경우기존 계약과 보증은 자동으로 승계되지 않습니다. 새로운 매입으로 간주하십시오.
- 사업이 청산되는 경우보증이 있었다면 보증을 통해, 그렇지 않다면 지급불능 절차를 통해 매수인에게 환불됩니다.
신규 사업 대신 중단되었거나 재개된 사업에 투자하는 것을 고려하고 계십니까?
그것이 실제로 중고 준공 전 분양 매입이므로 그렇게 취급하십시오. 첫 벽돌이 놓이기 전에 최초 매수인들이 확인했어야 할 모든 사항에 더해, 중단으로 인해 현장, 허가 및 소유권에 발생한 모든 문제까지 승계하게 됩니다. 재개된 사업이 반드시 나쁜 매입인 것은 아닙니다. 현실적인 가격에 매입할 수 있고 지급능력이 있는 새로운 개발사가 배후에 있는 반쯤 지어진 개발 사업은 실제로 좋은 매입이 될 수 있으며, 할인도 실질적일 수 있습니다.신규 분양과 다른 점은 위험이 앞으로가 아니라 이미 현장에 존재한다는 것이며, 처음 살펴볼 때 그 어느 것도 명확하지 않다는 점입니다. 아무런 작업이 진행되지 않는 동안 허가가 만료되었을 수 있습니다. 기존 개발사의 채권자들이 토지에 담보권을 설정했을 수 있습니다. 콘크리트 구조물이 두 번의 우기를 그대로 노출된 채 견뎠을 수도 있습니다. 각각 확인 가능한 사항이며, 기존 개발사가 중단 전에 배포한 자료가 아니라 최신 서류를 기준으로 확인해야 합니다.
- 건축 허가 상태허가서 또는 현지 도시계획 문서에서 정한 기한을 넘겨 공사가 중단된 경우 허가는 만료될 수 있습니다(caducidad). 허가가 만료되면 새로운 개발사는 단순히 공사를 계속하는 대신 다시 신청해야 할 수 있습니다.
- 중단 기간 중 누적된 등기부 담보권중단된 기간에는 압류, 미지급 시공업체의 유치권 또는 새로운 담보대출이 토지에 설정될 수 있으므로, 오래된 등기부 초본이 아니라 최신 nota simple을 확인하십시오.
- 새 개발사에 지급하는 금액에 대한 별도 보증기존 보증은 기존 개발사에 지급한 금액만 보호했습니다. 새로운 개발사는 별도의 법적 주체이므로, 해당 개발사에 지급하는 금액에 대해 자체 보증이 필요합니다.
- 외부에 노출된 미완공 구조물의 물리적 상태콘크리트와 노출된 철근이 한 번 이상의 우기 동안 보호되지 않은 채 방치되면 실제로 크게 deteriorate될 수 있습니다. 서류만 확인해서는 이를 발견할 수 없습니다.
- 완공된 인근 세대의 관리비 채무가 있는 경우일부 완공된 개발 사업에서 이미 매도되어 입주한 세대의 미납 관리비는 경우에 따라 전체 커뮤니티의 재정에 영향을 미칠 수 있습니다.
이러한 이력이 있는 사업에 자금을 투입하기 전에 새로운 허가, 등기부 및 구조 상태를 확인하는 것은 Arevont의 기술 점검 및 법률 조정 서비스가 함께 수행하도록 설계된 바로 그 업무입니다.
기존 개발사의 보증이 이전에 지급한 금액을 이미 보호하고 있었다면, 새로운 개발사가 인수한 후에도 해당 금액은 계속 보호됩니까?예. 이미 지급한 금액에 대해서는 누가 건물을 완공하든 관계없이 최초 보증인에 대한 청구권이 존재합니다. 달라지는 것은 앞으로 새로 지급하는 금액입니다. 최초 보증은 최초 회사에 지급한 금액에만 적용되므로, 이후 지급분에는 새 개발업체의 별도 보증이 필요합니다.
이미 계약을 보유하고 있다면 기다릴지 철회할지는 어떻게 결정해야 하나요?
법이 이 문제를 대신 결정해 주지 않으므로, 본인이 원하는 바에 따라 결정해야 합니다. 계약상 매매 완료 예정일이 지나면 법적 지위는 하나의 정답이 아니라 여러 선택지를 제공합니다. 계약을 유지하면서 기다리거나, 개발업체에 수정된 일정이나 보상을 요구하거나, 보증을 청구하고 대금을 돌려받을 수 있습니다. 세 가지 모두 정당한 선택입니다. 어떤 선택이 적절한지는 일반적인 원칙이 아니라 이 프로젝트의 구체적인 사실관계에 달려 있습니다.두 가지를 확인하면 선택지는 빠르게 좁혀집니다. 첫째는 영업 사무실의 안심시키는 말이 아니라 현장에서 실제로 눈에 보이는 진전이 있는지 여부입니다. 둘째는 지금까지 지급한 모든 금액에 대해 보증서가 유효하고 최신 상태이며 본인 명의로 발급되어 있는지 여부입니다. 확실한 보증이 있으면 철회가 저렴하고 안전해지므로 기다림은 함정이 아니라 선택이 됩니다. 보증서가 없거나 오래된 경우에는 같은 결정이 훨씬 어려워지므로, 다른 사항을 검토하기 전에 이를 먼저 확인해야 합니다.
- Option 1기다리기프로젝트가 눈에 띄게 진행 중이고 최초 계약을 유지하고 싶을 때 적합합니다.
- 비용
- 기다림의 비용
- 기간
- Unknown
- 확실성
- Low프로젝트가 완공되는지 여부에 전적으로 달려 있습니다
- Option 2협상하기수정된 일정, 보상 또는 부분적인 보증 증액을 요구합니다.
- 비용
- 시간 및 법률 비용
- 기간
- 수주에서 수개월
- 확실성
- Medium
- Option 3보증에 따른 철회계약상 예정일이 지나면 지금 환급을 청구합니다.
- 비용
- 법률 비용만 발생
- 기간
- 청구 절차에 따라 결정
- 확실성
- High보증이 유효하고 최신 상태인 경우
구매자가 생각하는 내용위험 요소
- 정식으로 철회하지 않는 한 기다리는 데 비용이 들지 않는다
- 기다리는 동안 본인의 자금을 사용할 수 없게 되며, 보증 청구가 가능한 경우에는 나중의 불확실한 일정 대신 지금 확실하게 환급받을 수 있는 선택권을 포기하는 비용이 발생합니다. 프로젝트가 다시 눈에 띄게 진행되는 경우에는 기다리는 것이 올바른 선택일 수 있지만, 기다림은 비용이 전혀 없는 일이 아니라 실제 비용이 따르는 선택입니다.
- 철회하려면 프로젝트가 완전히 실패했다는 사실을 입증해야 한다
- 보증이 적용되는 경우에는 그렇지 않습니다. 계약상 매매 완료 예정일이 지나면 프로젝트가 결국 완공될 가능성이 있는지와 관계없이 보증 조건이 충족됩니다. 이미 환급받을 권리가 있으므로, 청구하기 전에 무슨 일이 일어나는지 기다릴 필요가 없습니다.
- 수년간 중단된 프로젝트는 확실히 끝난 것이다
- 반드시 그렇지는 않습니다. 바로 이러한 상황을 위해 위의 매입 전 체크리스트가 마련되어 있습니다. 이 해안 지역의 보다 안정적인 기회 중 일부는 이전 경기 침체기에 중단되었다가 자본력이 충분한 새 개발업체에 인수되어 제대로 완공된 프로젝트입니다. 중단된 기간이 길다는 사실은 신중히 확인하라는 의미이지, 자동으로 최악의 상황을 가정하라는 의미는 아닙니다.
중단되었거나 재개된 개발사업에 투자하기 전에 확인할 사항
프로젝트가 처음 중단되었을 때 무엇이 사실이었는지와 관계없이, 최신 정보로 확인해야 할 네 가지 사항입니다.| 요청할 자료 | 확인할 수 있는 내용 | 좋지 않은 답변의 예 |
|---|---|---|
| 시청에서 직접 확인한 현재 건축 허가 상태 | 허가가 아직 유효한지, 아니면 건설을 합법적으로 재개하기 전에 다시 신청해야 하는지 여부 | 아직 유효하다는 확인 없이 수년 전에 발급된 허가 서류 |
| 부동산 등기소에서 발급받은 최신 nota simple | 프로젝트가 중단되어 있던 기간에 토지에 설정된 모든 부담, 압류 또는 유치권 | 프로젝트가 중단되기 전에 발급된 등기부 발췌본을 최신 자료인 것처럼 제시하는 경우 |
| 본인의 특정 지급액에 대한 새 개발업체 자체의 보증서 | 앞으로 본인이 새 당사자에게 지급하는 금액을 보호할 법적 의무가 기존 당사자가 아니라 새 당사자에게 있음을 확인합니다. | 새롭고 개별화된 보증서 없이 "프로젝트는 여전히 보증됩니다"라고 말로만 보장하는 경우 |
| 노출된 구조물에 대한 독립적인 기술 검사 | 서류만 확인해서는 공사 중단 기간에 노출된 콘크리트나 철근이 실제로 deteriorated되었는지 알 수 없습니다. | 귀하에게 판매하려는 구조물에 대한 개발업체 자체 평가에 의존하는 것. |
확인된 내용과 확인되지 않은 내용을 대조하며 재개된 프로젝트에 투자하기
프로젝트의 이력은 바뀌지 않습니다. 달라지는 것은 그 이력이 남긴 흔적을 누군가 살펴보았는지 여부입니다.| 법률 실사 없이 | 법률 실사와 함께 | |
|---|---|---|
| 건축 허가 | 한때 존재했다는 이유로 유효하다고 간주됨. | 시청에 직접 확인하여 현재 유효한 것으로 확인됨. |
| 등기 비용 | 오래된 등기 확인 또는 등기 확인 없음에 근거하여 알 수 없음. | 최신 nota simple을 통해 문제가 없거나 문제가 확인되어 비용이 반영된 것으로 확인됨. |
| 귀하의 새로운 납부금 | 현재와 다른 개발업체를 대상으로 하는 오래된 보증으로만 보호됨. | 현재 귀하의 돈을 받는 당사자가 발급한 새 개별 보증으로 보장됨. |
| 구조물 자체 | 외관상 완공된 것처럼 보여 문제가 없다고 간주됨. | 노출된 상태로 중단되었을 때 발생할 수 있는 문제를 독립적으로 점검함. |
이는 특정 프로젝트에 대한 판정이 아니라 하나의 틀입니다.
저희는 중단된 개발사업을 관리하거나 완료하지 않으며, 허가, 등기 또는 보증의 당사자도 아닙니다. 이 경우 저희 서비스가 제공하는 것은 귀하가 돈을 투입하기 전에 위의 확인 절차를 조율하는 일입니다. 이를 위해 독립적인 변호사와, 구조물에 의문이 있는 경우 독립적인 기술 검사관을 통해 확인하며, 프로젝트 이력에 관한 판매자의 설명을 그대로 받아들이지 않습니다.
미완성 프로젝트에 관한 가장 일반적인 질문
- 현장에서 보이는 모습만 보고 추측하지 않고 특정 프로젝트가 중단된 이유를 어떻게 알 수 있나요?
- 변호사는 부동산 등기부와 공공 기록을 확인하여 지급불능 신청, 압류 또는 시공업체 분쟁의 징후를 찾을 수 있습니다. 이러한 사유가 중단된 프로젝트의 대부분을 설명합니다. 시청에서는 허가가 만료되었는지, 새로운 허가 신청이 이루어졌는지 확인할 수 있습니다. 두 가지를 함께 확인하면 소문이 아니라 실제 이유를 대체로 밝혀낼 수 있습니다.
- 건물이 대부분 완성된 것처럼 보여도 중단된 프로젝트의 한 세대를 매수하는 것은 항상 다시 "준공 전 분양"으로 매수하는 경우인가요?
- 법적으로나 재정적으로나 그렇습니다. 귀하가 매수하는 대상이 아직 사용승인과 서명된 소유권 이전 증서와 함께 인도되지 않았다면 그렇습니다. 도로에서 건물이 90 % 완성된 것처럼 보여도 허가가 만료되었거나 등기 상태가 해결되지 않았다면 법적 인도까지 수년이 걸릴 수 있습니다. 바로 그렇기 때문에 건물의 외관이 확인 목록 자체가 될 수 없습니다.
- 이미 계약을 체결했고 프로젝트가 한동안 조용하지만 공식적인 일이 아무것도 일어나지 않았다면, 조치를 취하기 전에 공식적인 지급불능 신청을 기다려야 하나요?
- 아닙니다. 귀하의 상황을 확인하기 위해 공식적인 지급불능 신청을 기다릴 필요는 없습니다. 보증서가 현재 유효한지 확인하고, 계약상 매매 완료일이 이미 지났는지 점검한 다음, 기다리는 것과 청구하는 것 중 어느 쪽이 귀하에게 더 적절한지 판단하시면 됩니다. 귀하의 돈이 보증되지 않은 경우에는 공식 신청으로 절차가 달라지지만, 이미 보증된 돈에 대해 조치를 취하기 위한 요건은 아닙니다.
