스페인 부동산 매도: 세금 및 매도 비용
30초 안에
비거주자로서 매도하면 세 가지 별도 납부가 발생합니다. 매수인은 잔금 지급 시 가격의 3 %를 원천징수합니다. 실제 양도차익에 대한 세율은 19 %로 고정됩니다. 지방 plusvalía도 납부해야 하며, 매도인이 비거주자이면 법적으로 매수인의 책임이 될 수 있습니다.
| 매도 가격 | 500.000 € |
|---|---|
| 매매 완료 시 원천징수가격의 3 % | 15.000 € |
| 양도소득세실제 이익의 19 % | 신고 후 정산 |
| plusvalía municipal토지가치 상승분의 최대 30 % | 신고 후 정산 |
세 가지 별도 납부금은 무엇이며, 사람들은 왜 이를 혼동하나요?
비거주자의 모든 매도에는 동일한 세 가지 납부금이 발생하며, 각각 다른 규정과 일정이 적용됩니다. 3% 원천징수와 19% 세금 고지서를 혼동하는 것이 가장 흔한 오해입니다. 원천징수는 세금이 아니라 선납금입니다. 두 금액이 일치하는 경우는 드뭅니다.
| 결제 | 세율 | 납부자 |
|---|---|---|
| 3% 원천징수 (Modelo 211) | 합의된 매도 가격의 3%. | 귀하가 최종적으로 세금을 납부해야 하는지와 관계없이, 매매 완료 시 매수인이 법에 따라 원천징수하여 세무 당국에 직접 납부합니다. |
| 양도소득세 (Modelo 210) | 실제 양도차익의 19%를 모든 비거주자에게 동일한 단일 세율로 적용합니다. | 매도인이 납부하며, 이미 원천징수된 3%와 정산합니다. 원천징수가 과다했다면 환급받고, 부족했다면 추가로 납부합니다. |
| plusvalía municipal (IIVTNU) | 최대 30%이며, 지방 ayuntamiento가 정하고 두 가지 산정 방식 중 더 낮은 금액이 산출되는 방식으로 계산한 과세표준에 적용됩니다. | 법적으로는 매도인이 납부하지만, 매도인이 비거주자인 경우 시청은 매수인에게 대체 납세자로서 납부하도록 요구할 수 있습니다. 이는 대부분의 매도인이 예상하지 못하는 규정입니다. |
3% 원천징수는 어떻게 적용되며, 언제 환급받게 되나요?
3 % 원천징수
- 매매 완료 시매수자가 3 % 원천징수결과와 관계없이
- 1개월 이내매수자가 Modelo 211 신고세무 당국에 납부
- 4개월 이내Modelo 210 신고실제 이득 신고 및 정산
- 신고 후환급 또는 부족액 정산이득의 19 %가 원천징수된 3 %보다 적으면 환급
plusvalía municipal이란 무엇에 부과되는 세금인가요?
plusvalía는 부동산 토지 가치 상승에 부과되는 지방세이며, 매수자가 아닌 매도자의 비용입니다. 그러나 실제로는 매매 완료 시 이 비용을 매수자가 부담하게 될 수도 있습니다. 매도자가 비거주자인 경우 시청이 매수자를 대체 납세자로 지정할 수 있으며, 이에 대해서는 아래에서 자세히 설명합니다. 이 세금은 건물이나 귀하의 실제 이익과는 아무런 관련이 없습니다. 시청이 계산한 바에 따라 귀하가 해당 부동산을 보유한 기간 동안 그 아래 토지의 가치가 상승한 부분에만 부과됩니다.2021년 개정 이후에는 손실이 발생한 경우에도 세금을 부과할 수 있었던 기존의 정액 계산 방식이 더 이상 적용되지 않습니다. 두 가지 계산 방법 중 더 낮은 결과가 나오는 방법을 선택하시면 됩니다. 객관적 방법은 지적 토지 가액에 보유 기간에 따라 정해진 계수를 곱하며, 현지 세율이 적용된 후에는 최대 30 %로 제한됩니다. 실제 방법은 매입 가격과 매도 가격 사이의 실제 상승액을 기준으로 합니다. 가치가 전혀 상승하지 않았다면 세무 당국 자체의 개정 내용에 따라 어느 방법으로도 납부할 세금이 없습니다.
귀하가 보유한 동안 토지 가치가 상승했나요?
- 예두 가지 방법 중 더 낮은 금액을 기준으로 납부하며, 현지 세율이 적용되면 30 %를 상한으로 합니다.
- 아니요. 또는 이를 입증할 수 없습니다2021년 개정으로 확인된 바에 따라 어느 방법으로도 납부할 금액 없음
매도자가 생각하는 내용2021년 개정으로 달라진 점
- plusvalía는 매매 시 항상 납부해야 한다
- 토지 가치가 상승한 경우에만 납부합니다. 손실을 보고 매도하거나 매입 당시와 동일한 토지 가치로 매도하고 이를 입증할 수 있다면 납부할 금액이 없습니다.
- 예외 없이 항상 매도자가 납부한다
- 법적으로는 매도자의 책임이지만, 매도자가 비거주자인 경우 시청은 매수자를 대체 납세자로 지정할 수 있습니다. 실제로는 별도로 청구하는 대신 매매 완료 시 매매 대금에서 공제하는 경우가 많다는 의미입니다.
매매 시 중개 및 법률 관련 비용은 얼마인가요?
세금 외에도 두 가지 항목이 추가로 있으며, 둘 다 세금은 아닙니다. 매수 과정과 마찬가지로 시장 수수료에 해당합니다. 매도 방식에 따라 두 항목 모두 달라집니다.
- Option 1단독 중개한 중개업체, 하나의 매물 계약
- 비용
- 1,5~4 %
- 속도
- 해당 중개업체의 매수자 네트워크에 따라 달라짐
- 도달 범위
- 해당 중개업체 자체 네트워크
- Option 2Multi-agency여러 중개업체가 동시에 매물을 홍보합니다.
- 비용
- 1,5~4 %
- 속도
- 대체로 더 빠르지만 개별적인 관심은 적음
- 도달 범위
- 세 가지 중 가장 넓은 도달 범위
- Option 3개인 매도중개인 전혀 없음
- 비용
- 0유로, 수수료 없음
- 속도
- 대체로 더 느림
- 도달 범위
- 자체 네트워크와 포털만 이용
- 매도 중개인의 수수료기존 매물 매매가의 일반적인 1.5~4%로, 매도인이 부담합니다. 이는 공식 기관이 정한 수치가 아니라 시장 범위입니다. 어떤 규제기관도 중개 수수료율을 공표하지 않기 때문입니다. 수수료는 중개업체, 지역 및 개별 매물 계약에 따라 달라지므로 고정 비용이 아니라 중개업체에 확인해야 할 추정치로 보셔야 합니다.
- 매매를 위한 자체 변호사매도인은 매수인과 같은 이유로 독립적인 법률 대리를 받는 것이 유리합니다. 계약서를 확인하고, 3% 원천징수와 매매 완료를 조율하며, 해당되는 경우 plusvalía를 계산하기 위해서입니다. 매수 측에서 독립적인 법률 조율이 담당하는 업무 대부분은 매도에도 적용됩니다.
순수익을 추산하기 전에 확인할 사항
일반적인 규칙이 아닌 실제 매입 서류를 기준으로 확인해야 할 네 가지 사항입니다.| 요청할 자료 | 확인할 수 있는 내용 | 좋지 않은 답변의 예 |
|---|---|---|
| 서면으로 확인한 최초 취득 가격과 비용 | 양도소득은 지불한 금액에 인정되는 취득 및 개선 비용을 더한 금액과 매도 금액의 차이로 계산하며, 매매 가격만으로 계산하지 않습니다. 최초 금액을 모르면 실제 19% 납부액을 누구도 계산할 수 없습니다. | 최초 매입 비용, 공증인 수수료 또는 개선 공사 청구서에 대한 기록이 없습니다. |
| 해당 부동산의 관리비와 IBI가 모두 정산되었는지 여부 | 미납 관리비 또는 IBI 고지서는 해당 부동산에 승계되어 매매 완료를 복잡하게 만들 수 있으며, 이는 매수 시에도 마찬가지입니다. | 매매일에 합의하기 전에 아무도 계정이 최신 상태인지 확인하지 않았습니다. |
| 어떤 plusvalía 계산 방식이 더 낮은 금액을 산출하는지 | 법적으로 선택권은 귀하에게 있으며, 부동산을 보유한 기간과 현지 토지 가격의 변동에 따라 두 방식의 결과가 크게 달라질 수 있습니다. | 다른 방식으로 계산해 비교하지 않고 한 가지 방식만으로 제시한 금액입니다. |
| 매매 계약상 plusvalía를 누가 부담하는지 | 시청은 대체 납세자인 매수인에게 납부를 청구할 수 있으므로, 매매 계약에는 시청이 먼저 추궁하는 당사자에게 맡기지 말고 매수인과 매도인 중 누가 이 비용을 부담하는지 명확히 명시해야 합니다. | plusvalía에 대해 전혀 언급하지 않은 계약 |
실제 이익이 발생한 매매와 손실 또는 무이익 매매
어느 경우든 3% 원천징수는 동일해 보입니다. 그러나 그 이후의 결과는 동일하지 않습니다.| 수익이 발생한 매도 | 이익 없이 매도하거나 손실을 본 매매 | |
|---|---|---|
| 매매 완료 시 3% 원천징수 | Modelo 211에 따라 어떤 경우든 원천징수됩니다. | 이 역시 어떤 경우든 원천징수됩니다. 매수인의 의무는 귀하의 실제 결과에 좌우되지 않습니다. |
| 납부할 양도소득세 | 실제 이익의 19%로, 원천징수된 3%보다 적을 가능성이 높아 환급금이 발생합니다. | 납부할 금액이 없습니다. 원천징수된 3% 전액을 환급받을 수 있습니다. |
| plusvalía municipal | 두 가지 방식 중 낮은 금액으로 계산한 토지 가치 상승분에 대해 납부합니다. | 토지 가치가 실제로 상승하지 않았다면 납부할 금액이 없으며, 2021년 개정에 따라 이를 입증할 수 있습니다. |
| 어느 경우든 신고 필요 | 환급액을 정산하고 청구하려면 4개월 이내에 Modelo 210을 제출해야 합니다. | 원천징수액을 환급받고, 해당되는 경우 plusvalía 증가가 없음을 입증하려면 4개월 이내에 Modelo 210을 제출해야 합니다. |
메커니즘이 아니라, 순수익이 핵심입니다
이는 매매에 세금이 어떻게 부과되는지에 관한 일반 정보이며, 귀하의 실제 순수익을 계산한 내용이 아닙니다. 실제 양도차익은 최초 매입가, 공제 가능한 비용, 그리고 귀하의 지방자치단체가 적용하는 구체적인 plusvalía 계수에 따라 달라집니다. 이러한 내용은 공개된 범위가 아니라 변호사가 서면으로 산출한 금액에 포함되어야 합니다. Arevont는 세무 자문사가 아니며 이 세금 신고서를 제출하지 않습니다. 이 업무는 독립 변호사의 소관입니다.일부 주제는 별도의 가이드에서 다룹니다. 부동산을 소유하는 동안 적용되는 지속적인 추정소득세 및 임대소득세는 매매와는 별개의 문제입니다. 또한 소유자 협회의 채무가 부동산에 귀속되는 방식과, 차익 실현이 아닌 자산 보유에 대한 세금 문제도 별도로 다뤄집니다. 각각에 관한 별도의 가이드가 있습니다.
매도 및 매각 비용에 관한 가장 일반적인 질문
- 손해를 보고 매도하면 3 % 전액을 그래도 돌려받을 수 있나요?
- 실제 손실을 입증할 수 있다면 가능합니다. 납부할 양도소득세는 0이며, 4개월의 기간 내에 Modelo 210을 제출하면 소유권 이전 완료 시 원천징수된 3 % 전액을 환급받을 수 있습니다. 원천징수액은 귀하가 반드시 납부해야 하는 최소 금액이 아닙니다. 실제 결과와 대조해 정산하는 선납금입니다.
- 이미 스페인을 떠난 후에도 plusvalía를 청구받을 수 있나요?
- 그렇습니다. 바로 이러한 이유로 지방자치단체가 대체 납세자인 매수인에게 plusvalía를 징수할 수 있도록 하는 규정이 존재합니다. 이미 출국한 비거주 매도인을 추적하는 것보다 매매 시점에 세금을 징수하는 편이 더 쉽기 때문입니다. 따라서 비용 부담 주체를 미해결 상태로 두기보다 매매계약서에 누가 비용을 부담하는지 명확히 기재해야 하는 이유가 여기에 있습니다.
- 매도 시점에 스페인 세법상 거주자가 되었다면 19 % 세율이 달라지나요?
- 그렇습니다. 스페인 세법상 거주자는 비거주자에게 적용되는 고정 19 % 세율이 아니라 일반 거주자 누진세율에 따라 양도차익에 대한 세금을 납부합니다. 또한 비거주자에게는 적용되지 않는 주거용 주택 재투자 공제에 관한 별도의 규정도 적용됩니다. 이는 전혀 다른 계산이며, 이 사이트의 거주자 세금 가이드에서 전체 내용을 다룹니다.
