Immobile di nuova costruzione o usato sulla Costa del Sol
La differenza non riguarda solo il fatto che l'immobile sia nuovo. Cambiano l'imposta, il piano dei pagamenti, le garanzie, i tempi di attesa e il margine di trattativa. Nessuna delle due opzioni è migliore: si adattano a progetti diversi.
Tre cose, non due
Si dice «immobile sulla carta o usato» come se ci fossero due opzioni. Sulla Costa del Sol ce ne sono tre, e quella intermedia è quella che la maggior parte degli acquirenti non ha preso in considerazione.
- Off-planAcquistato dal costruttore prima che l'edificio sia terminato, talvolta prima ancora che i lavori inizino. Si paga per fasi man mano che la costruzione procede, e l'attesa è il prezzo da pagare per il costo d'ingresso più basso e la possibilità di scegliere l'unità.
- Nuova costruzione prontaLo stesso progetto, acquistato in prossimità o dopo il rogito notarile. Il trattamento fiscale è identico a quello di un acquisto sulla carta, l'attesa quasi scompare e la scelta dell'unità è limitata a ciò che resta. Spesso è la soluzione intermedia più sensata.
- Immobili usatiAcquistato da un proprietario esistente. Un'imposta diversa, un percorso molto più breve fino alle chiavi, nessuna garanzia e l'unico modo per raggiungere gli indirizzi costruiti decenni fa.
L'imposta e il piano dei pagamenti seguono insieme le prime due categorie: ai fini fiscali, una nuova costruzione è una nuova costruzione sia che la acquisti da uno scavo nel terreno sia nella settimana in cui viene completata.
La differenza fiscale è inferiore a quanto sembri
È il numero con cui inizia la maggior parte dei confronti, ed è quello più spesso interpretato male. Per una nuova costruzione paga il 10 % di IVA più l'1,2 % di AJD, quindi l'11,2 % di imposte. Per un immobile usato paga un'unica imposta sul trasferimento, ITP, pari al 7 %.Una differenza di quattro punti percentuali nelle imposte sembra decisiva. Non lo è, perché le imposte non rappresentano l'intero costo dell'acquisto. Una volta aggiunti l'avvocato, il notaio, il registro immobiliare e le spese minori, il totale è di circa il 13 % oltre al prezzo per una nuova costruzione e di circa il 9 % per un immobile usato.
Cosa si confrontaCosa decide davvero
- 11,2 % contro 7 % di imposte
- Circa il 13 % contro circa il 9 % complessivo, e in entrambi i casi si tratta di una percentuale di un prezzo che è a sua volta diverso.
- Vince l'imposta più bassa
- Un immobile usato che necessita di una nuova cucina, nuovi bagni e un nuovo impianto di climatizzazione può costare complessivamente più della nuova costruzione che ha rifiutato per motivi fiscali.
- Le imposte sono decisive
- Le condizioni, la posizione e quanto dovrete spendere dopo la consegna dell'immobile incidono sul totale molto più di quattro punti percentuali di imposte.
Pertanto, non scegliete in base alle imposte. Calcolate il costo complessivo di ogni specifico immobile, comprese le spese necessarie dopo aver ricevuto le chiavi, e confrontate i due importi.
Come e quando pagare
Il piano dei pagamenti è la differenza pratica che la maggior parte degli acquirenti avverte per prima, perché determina quanto denaro occorre e quando.
| Fase | Nuova costruzione | Immobili usati |
|---|---|---|
| Prenotazione | Di solito da 6.000 a 11.000 €, stabiliti dal progetto. | Di solito da 6.000 a 11.000 € e, per gli immobili più costosi, fino all'1 % del prezzo. |
| Alla firma del contratto | Normalmente il 20-40 % del prezzo, più IVA. | Normalmente porta il totale al 10-20 % del prezzo. |
| Durante l'attesa | I pagamenti successivi seguono il piano specifico del progetto. Alcuni progetti li distribuiscono durante la costruzione; altri prevedono un ulteriore pagamento e il saldo al rogito notarile. | Nulla. Attendete la data del rogito notarile concordata presso il notaio. |
| Dal notaio | Il saldo, al rogito notarile e al trasferimento della proprietà. | Il saldo, alla firma dell'atto. |
La conseguenza da pianificare: per una nuova costruzione potrebbe aver bisogno di una parte consistente del Suo denaro già nelle prime fasi, mesi o anni prima di avere qualcosa da utilizzare o affittare. Per un immobile usato il denaro si trasferisce più tardi, ma più rapidamente.
Cosa è coperto successivamente
Questa è la differenza più netta, ed è quella che si nota solo quando qualcosa va storto.Una nuova costruzione beneficia di garanzie previste dalla legge: dieci anni sulla struttura, tre anni sugli impianti e un anno sulle finiture. Un immobile usato non ne beneficia. Il venditore è responsabile solo dei vizi occulti di cui era a conoscenza e che ha occultato, cosa molto più difficile da dimostrare rispetto a una richiesta in garanzia.
Questo non rende un immobile usato un acquisto peggiore. Rende l'ispezione tecnica obbligatoria per uno e una comodità per l'altro. Per un immobile più vecchio, un'ispezione effettuata da un architetto o da un perito è l'unica garanzia che otterrà.
Spazio e posizione degli indirizzi migliori
Due compromessi vanno in direzioni opposte e, insieme, determinano più acquisti di quanto facciano le imposte.
- Un immobile usato di solito Le offre più spazio internoGli appartamenti più datati venivano costruiti in modo più generoso. Una nuova costruzione destina una quota maggiore della superficie alle terrazze e alle strutture comuni del complesso, quindi, a parità di prezzo, spesso si ottengono meno metri quadrati interni e più spazio all'esterno.
- Una nuova costruzione di solito offre costi di gestione inferioriLe migliori classi energetiche, l'isolamento più moderno e gli impianti aggiornati si riflettono nelle bollette e nel fatto che non dovrete sostituirli per molti anni.
- I migliori indirizzi sul lungomare sono immobili usatiIl terreno più vicino all'acqua è stato edificato decenni fa. La maggior parte dei nuovi progetti si trova nell'entroterra rispetto alla A7. Esistono nuove costruzioni in prima linea, ma sono pochissime e hanno prezzi proporzionati alla loro posizione.
- Con una nuova costruzione sceglieteMentre un progetto è in costruzione, di solito sceglie materiali, superfici e colori, e alcuni sviluppatori spostano anche una parete divisoria. Un immobile usato si acquista nello stato in cui si trova; modificarlo significa ristrutturarlo.
Quanto prima avrete le chiavi
Per un immobile usato, il percorso dalla prenotazione alle chiavi dura di solito da uno a tre mesi. Per una nuova costruzione dipende interamente dalla fase del progetto: acquistare quando il rogito notarile è vicino può essere quasi altrettanto rapido, mentre acquistare dalle fondamenta può richiedere da due a tre anni.L'attesa non è tempo perso nel caso di una nuova costruzione, ma è un periodo in cui possedete un contratto anziché un immobile. Se vi serve un luogo da utilizzare la prossima estate, questo decide da solo la questione.
Dove c'è margine di trattativa
Nuova costruzioneImmobili usati
- Uno sconto sul prezzo è un'eccezione.
- Di norma il prezzo è trattabile, anche se non sempre.
- Cosa cambia invece: il piano dei pagamenti, dotazioni migliori, alcuni servizi aggiuntivi.
- Cosa cambia: il prezzo, la data del rogito notarile, le dotazioni e le altre condizioni dell'accordo.
- Di norma, la situazione migliore si presenta con le ultime unità di un progetto finito che lo sviluppatore vuole vendere.
- A fare la differenza è quanto il venditore sia motivato, esattamente ciò che un acquirente non può vedere da solo.
Dopo la forte crescita degli ultimi anni, il mercato sta rallentando, quindi alcuni sviluppatori sono più disponibili a discutere il prezzo di quanto non fossero in passato. È un motivo per chiedere, non per contare su uno sconto.
Quale fa per voi
Non è un sistema di punteggio. Sono le condizioni in cui ciascuna opzione è la risposta più lineare.
La nuova costruzione è la scelta semplice seUn immobile usato è la risposta più semplice se
- Desiderate uno standard moderno senza nulla da rifare, con garanzie a supporto.
- Volete le chiavi in mesi anziché in anni.
- Volete costi di gestione contenuti e la migliore classe energetica.
- Volete essere il più vicino possibile alla spiaggia, compatibilmente con la costa.
- Volete che piscina, palestra, spa o coworking facciano parte del complesso.
- Volete più metri quadrati interni a parità di prezzo.
- Non vi dispiace aspettare e desiderate scegliere la distribuzione e le finiture.
- Preferireste ristrutturare secondo il vostro gusto anziché accettare le scelte di qualcun altro.
- Volete trascorrere diversi anni senza spese significative per le riparazioni.
- Volete un quartiere consolidato, con vegetazione adulta e vicini che vi abitino davvero.
Cosa verificare in ciascuno
I due casi presentano rischi diversi, quindi la verifica legale non è la stessa per entrambi.
| Nuova costruzione | Per un immobile usato | Perché è importante |
|---|---|---|
| Lo sviluppatore, il terreno, le autorizzazioni e la documentazione contrattuale. | La titolarità, gli oneri, i provvedimenti esecutivi e i debiti verso il condominio. | Un debito gravante sull'immobile può ricadere su di voi; un progetto privo delle necessarie autorizzazioni può bloccarsi. |
| La garanzia bancaria, emessa a vostro nome e per i vostri pagamenti specifici. | La legittimità di qualsiasi intervento edilizio e di ogni ampliamento non registrato. | Sono i due punti in cui si perde effettivamente denaro, ed entrambi possono essere verificati in anticipo. |
| La data del rogito notarile e cosa prevede il contratto in caso di ritardo. | Il regolamento della comunità, soprattutto se intende affittare l'immobile. | Un rogito notarile posticipato fa perdere tempo; una restrizione all'affitto può eliminare il motivo per cui ha acquistato. |
Il confronto che tutti vogliono fare è quello sbagliato
Quasi ogni versione di questa domanda online riceve una risposta sotto forma di tabella fiscale, perché le imposte sono l'unico dato uguale per tutti. Sono anche il dato che conta meno.Gli acquisti che vanno male non vanno male perché qualcuno ha pagato l'11,2 % invece del 7 %. Vanno male perché un immobile usato necessitava di lavori per quarantamila euro che nessuno aveva preventivato, oppure perché un'unità sulla carta è stata acquistata sulla base di un'immagine e si è rivelata esposta a nord, verso una collina, oppure perché un immobile è stato acquistato per essere affittato e la comunità aveva già votato per limitare gli affitti.Perciò non rispondiamo a questa domanda in astratto. Confrontiamo due immobili specifici, considerando tutti i costi, compreso ciò di cui ciascuno avrà bisogno dopo la consegna dell'immobile, e diciamo quale acquisteremmo.
Domande frequenti
- Un acquisto sulla carta costa meno di una nuova costruzione finita nello stesso progetto?
- Di solito sì, e lo sconto è il compenso per l'attesa e per l'assunzione del rischio di costruzione. Man mano che un progetto viene venduto e arriva al rogito notarile, le unità rimanenti hanno normalmente un prezzo più alto rispetto alle prime.
- È possibile ottenere un mutuo per un acquisto sulla carta?
- Sì, ma non ancora. Una banca approva il prestito circa due mesi prima del rogito notarile, quindi presentare la domanda prima non serve a nulla. È anche per questo che le rate della caparra per una nuova costruzione devono provenire dai vostri fondi personali.
- Si pagano le imposte due volte per una nuova costruzione, IVA e ITP?
- No. Un immobile è o un primo trasferimento, soggetto a IVA più AJD, oppure un trasferimento successivo, soggetto a ITP. Mai entrambe.
- Che cosa succede se il costruttore non porta a termine i lavori?
- Ogni pagamento effettuato prima del rogito notarile deve essere coperto da una garanzia bancaria a vostro nome, che restituisce il denaro con gli interessi legali. Il vostro avvocato verifica il testo esatto di tale garanzia prima che venga effettuato qualsiasi pagamento.
- Un immobile usato è sempre più economico al metro quadrato?
- No. Vicino al mare è spesso il più costoso dei due, perché quel terreno è stato edificato molto tempo fa e un immobile usato è l'unico modo per acquistarlo.
