Soalan lazim tentang pembelian hartanah di Sepanyol
Inilah jawapan yang kami berikan melalui telefon, dengan perkataan yang sama. Dua puluh empat soalan yang paling kerap ditanya oleh pembeli asing, dikumpulkan mengikut perkara yang sedang anda uruskan dan bukannya mengikut abjad. Setiap jawapan berakhir dengan pautan ke halaman yang menghuraikan topik tersebut dengan sewajarnya.
- kira-kira melebihi harga pembelian untuk hartanah binaan baharu
- 13 %
- kira-kira melebihi harga pembelian untuk hartanah terpakai
- 9 %
- kira-kira sebanyak ini daripada nilai yang dibiayai oleh bank untuk bukan pemastautin
- 50 %
- berapa kali anda perlu datang ke Sepanyol
- 1×
Bagaimanakah proses pembelian di Sepanyol sebenarnya berjalan dan berapa lamakah tempohnya?
Hartanah siap mengambil masa dari beberapa minggu hingga beberapa bulan dari tempahan hingga menerima kunci, manakala hartanah binaan baharu boleh mengambil masa dua tahun lagi. Satu perjalanan sudah mencukupi dan dua perjalanan lebih baik, kerana hampir setiap langkah boleh ditandatangani melalui surat kuasa wakil.Bagaimanakah keseluruhan proses pembelian berjalan dan berapa lamakah tempohnya?
Bagi hartanah yang telah siap, anda biasanya perlu menjangkakan tempoh beberapa minggu hingga beberapa bulan dari tempahan sehingga menerima kunci. Bagi hartanah binaan baharu, tempohnya bergantung pada peringkat projek. Anda mungkin membeli apartmen yang telah siap, tetapi mungkin juga membeli projek yang akan disiapkan dalam tempoh dua tahun akan datang. Kami menerangkan keseluruhan proses di atas, daripada pemilihan dan semakan undang-undang hingga urusan dengan notari.
Berapa kali saya perlu melawat Sepanyol?
Sekali sudah mencukupi dan dua kali lebih baik. Keseluruhan proses boleh dikendalikan dari jauh melalui surat kuasa wakil, tetapi kami tetap lebih menggalakkan anda untuk melawat sekurang-kurangnya sekali.
Bolehkah saya membeli hartanah walaupun saya tidak tinggal di Sepanyol?
Ya. Membeli hartanah dan pemastautinan Sepanyol ialah dua perkara yang berbeza. Anda boleh memiliki hartanah sebagai bukan pemastautin, dan sebahagian besar proses boleh dikendalikan melalui surat kuasa wakil.
Adakah saya memerlukan NIE dan akaun bank Sepanyol untuk membeli hartanah?
Anda memerlukan NIE. Akaun bank Sepanyol sangat berguna dalam amalan. NIE ialah nombor pengenalan warga asing yang diperlukan untuk pembelian, cukai dan urusan berkaitan hartanah yang lain. Kami menguruskannya dengan peguam lebih awal kerana menunggunya ketika anda hampir menandatangani dokumen ialah cara yang tidak perlu untuk merumitkan pembelian.
Siapa patut memiliki hartanah?
Anda, kedua-dua pasangan atau orang lain, bergantung pada keadaan keluarga dan kewangan anda. Tiada satu jawapan yang betul untuk semua keadaan. Struktur pemilikan mungkin menjejaskan pewarisan, cukai dan penjualan kemudian, jadi lebih baik membuat keputusan ini bersama peguam dan penasihat cukai sebelum menandatangani kontrak pembelian, bukan di pejabat notari. Jika anda membeli sebagai pasangan, mempunyai anak, memiliki aset penting di Sepanyol atau sedang mempertimbangkan pembelian melalui syarikat, maklumkan perkara ini kepada peguam sejak awal.
Berapakah kos pembelian selain harga hartanah?
Kira-kira 13 % di atas harga bagi hartanah binaan baharu dan kira-kira 9 % bagi hartanah terpakai. Jika anda memerlukan gadai janji sebagai bukan pemastautin, rancang untuk meminjam kira-kira separuh daripada nilai yang ditetapkan oleh bank, bukannya 70 atau 80 % yang mungkin anda jangkakan.Berapakah jumlah kos pembelian selain harga hartanah?
Bagi hartanah binaan baharu, sediakan kira-kira 13 % tambahan daripada harga pembelian, dan sekitar 9 % bagi hartanah terpakai. Perbezaan terbesar ialah pada cukai: bagi hartanah binaan baharu, anda membayar VAT 10 % serta AJD di Andalusia, manakala bagi hartanah terpakai, cukai pindah milik ialah 7 %. Anda juga perlu menambah kos peguam, notari, daftar tanah dan beberapa kos kecil yang lain. Anda boleh mengira jumlah keseluruhan pembelian di atas halaman ini berdasarkan harga hartanah.
Berapakah wang sendiri yang saya perlukan jika mahu mendapatkan gadai janji?
Ia bergantung terutamanya pada sama ada anda membeli hartanah binaan baharu atau hartanah terpakai.Bagi hartanah binaan baharu, adalah baik untuk menyediakan kira-kira 20 hingga 40 % daripada harga pembelian bagi bayaran yang mungkin perlu dibuat sebelum projek siap. Anda juga memerlukan dana sendiri untuk cukai dan kos pembelian tambahan, termasuk VAT 10 % serta kos lain yang berkaitan dengan pindah milik.Bagi hartanah terpakai, sebagai bukan pemastautin, jangkakan secara realistik bahawa bank membiayai kira-kira separuh daripada nilai yang ditetapkannya untuk hartanah itu sendiri. Oleh itu, anda perlu menyediakan baki harga pembelian dan kos pembelian daripada dana sendiri.Bagi hartanah berharga 500.000 €, wang tunai sendiri yang anda perlukan selalunya bukan 100.000 atau 150.000 €, tetapi jauh lebih banyak. Oleh sebab itu, kami mengatur pembiayaan sebelum tempahan, bukan hanya selepas anda memutuskan hartanah tertentu.
Bolehkah saya mohon gadai janji sebagai warga EU?
Ya, tetapi sebagai bukan pemastautin, jangan secara automatik menjangkakan pembiayaan sebanyak 70 atau 80 % daripada harga.Dengan pendapatan dalam mata wang selain euro, adalah realistik untuk menjangkakan pembiayaan sekitar 50 % daripada nilai yang ditentukan oleh bank. Bagi sesetengah pelanggan, tawaran mungkin lebih baik, manakala bagi yang lain mungkin lebih buruk, bergantung pada pendapatan, liabiliti, umur, mata wang pendapatan dan bank tertentu yang terlibat.Penting juga untuk difahami bahawa bank tidak mengira gadai janji berdasarkan harga pembelian, tetapi berdasarkan penilaian mereka sendiri. Jika anda membeli pada harga 500.000 €, tetapi bank menilai hartanah itu pada 470.000 €, pembiayaan akan dikira berdasarkan 470.000 €.Itulah sebabnya, sebelum anda memilih hartanah, kami menyemak jumlah pembiayaan yang boleh anda jangkakan secara realistik dan jumlah dana sendiri yang anda perlukan.
Bagaimanakah saya memindahkan wang daripada mata wang lain kepada euro?
Anda akan membayar bahagian terbesar pembelian dalam euro, jadi bagi jumlah yang besar, wajar untuk mempertimbangkan bukan sahaja yuran pemindahan, tetapi terutamanya kadar pertukaran sebenar. Anda boleh memindahkan wang melalui bank sendiri atau penyedia pertukaran mata wang khusus, dan bagi jumlah yang besar, anda patut membandingkan tawaran yang ada. Yang paling penting, jangan tangguhkan pemindahan sehingga saat akhir. Bank mungkin meminta anda membuktikan sumber wang tersebut atau melambatkan pemindahan kerana pemeriksaan dalaman. Berdasarkan jadual pembayaran, kami akan memaklumkan terlebih dahulu bila anda memerlukan setiap jumlah.
Adakah saya perlu membuktikan dari mana wang saya datang?
Ya. Bagi transaksi yang besar, jangkakan bank dan pihak lain yang terlibat dalam transaksi itu meminta anda membuktikan sumber dana. Jika wang tersebut datang daripada penjualan syarikat, dividen, pelaburan atau struktur lain yang lebih kompleks, sediakan dokumentasi sebelum anda mula memindahkan wang.
Hartanah binaan baharu berharga kira-kira 13 % lebih daripada harga tersebut, manakala hartanah terpakai kira-kira 9 %Jawapan yang sama seperti soalan pertama dalam kumpulan ini, disusun supaya kedua-dua laluan dapat dibandingkan secara bersebelahan. Angka indikatif daripada kalkulator kos kami sendiri di halaman utama.
Gunakan ini dengan harga anda sendiri dan bukan contoh. Kalkulator mengambil harga hartanah dan mengira keseluruhan pembelian, item demi item.
| Binaan baharu | Hartanah terpakai | |
|---|---|---|
| Jumlah tambahan kepada harga | kira-kira 13 % | kira-kira 9 % |
| Cukai utama | VAT 10 % | cukai pindah milik 7 % |
| duti setem Andalusia | AJD | tidak dikenakan |
| Juga perlu dibayar | peguam, notari, daftar tanah dan beberapa item kecil lain | peguam, notari, daftar tanah dan beberapa item kecil lain |
Di manakah wang anda sebenarnya berisiko dan apakah yang melindunginya?
Di satu tempat sahaja: tempahan, iaitu satu-satunya bayaran yang dibuat di luar sistem jaminan. Semua bayaran selepas itu dilindungi sama ada oleh jaminan bank yang dikeluarkan atas nama anda atau oleh peguam anda sendiri yang menentukan bila wang tersebut boleh dikeluarkan.Bagaimanakah wang saya dilindungi?
Ia bergantung pada sama ada Anda membeli hartanah binaan baharu atau hartanah terpakai.Bagi hartanah binaan baharu, jaminan bank ialah perlindungan yang paling penting. Bayaran yang anda hantar kepada pemaju sebelum pembinaan siap mesti dilindungi mengikut aturan pembayaran tertentu, dan sebelum wang dihantar, peguam menyemak akaun, dokumentasi serta jaminan yang terpakai bagi bayaran tersebut. Bagi bayaran yang dilindungi oleh jaminan bank, anda menerima pengesahan yang berkaitan dengan jumlah dan pembeli tertentu.Bagi hartanah terpakai, prosesnya diatur secara berbeza. Peguam memantau kontrak, tarikh akhir dan kaedah pindahan supaya penjual menerima wang hanya apabila wang itu benar-benar perlu dikeluarkan mengikut transaksi tersebut.Jadi, perkara ini bukan hanya berkaitan dengan tempat anda menghantar wang. Sebelum setiap bayaran penting, peguam menyemak sebab anda menghantarnya, kepada siapa dan berdasarkan syarat apa.
Adakah yuran tempahan boleh dikembalikan jika peguam menemui masalah?
Ia bergantung pada perkataan dalam perjanjian tempahan dan berbeza mengikut pemaju serta penjual. Yuran tempahan ialah satu-satunya bayaran di luar sistem jaminan, jadi jumlahnya hendaklah kecil dan perjanjian mesti menyatakan dengan jelas syarat pemulangannya. Itulah sebabnya peguam membacanya sebelum wang dihantar, bukan selepasnya.
Apakah yang akan diperiksa oleh peguam sebelum saya menandatangani apa-apa?
Siapa sebenarnya pemilik hartanah itu, sama ada terdapat gadai janji, prosiding penguatkuasaan atau liabiliti lain, sama ada butiran daftar tanah adalah betul, sama ada terdapat hutang kepada persatuan pemilik dan sama ada status undang-undang sepadan dengan apa yang anda beli. Bagi hartanah tertentu, pemeriksaan akan diperluas mengikut jenis dan sejarahnya.
Perlu peguam sendiri?
Ya. Peguam bebas yang mewakili anda, bukannya pemaju atau penjual. Peguam tersebut memeriksa pemilikan, hutang, lien, permit, kontrak dan status undang-undang hartanah sebelum anda membuat komitmen untuk membeli. Kami tidak menggaji peguam dan tidak menerima komisen daripada mereka atas cadangan yang diberikan. Kami akan memberikan beberapa pilihan dan anda boleh memilih sendiri.
Bagaimana jika pemaju tidak menyiapkan projek itu?
Setiap bayaran yang dibuat sebelum bangunan siap mesti, menurut undang-undang, dilindungi oleh jaminan bank yang dikeluarkan atas nama anda. Peguam anda akan menyemak kandungan tepat jaminan tersebut untuk unit anda sebelum sebarang bayaran dihantar dan akan memberitahu anda dengan tepat perkara yang dilindunginya.
Bolehkah saya mewarisi hutang pemilik terdahulu?
Sesetengah hutang dan liabiliti yang berkaitan dengan hartanah boleh menjejaskan pemilik baharu. Oleh itu, sebelum pembelian, kami memeriksa bukan sahaja penjual tetapi juga hartanah itu sendiri. Antara perkara lain, peguam menyemak statusnya dengan persatuan pemilik dan mendapatkan sijil yang berkaitan sebelum penandatanganan.
Empat anggapan yang merugikan pembeliSetiap satu daripada perkara ini dijawab sepenuhnya dalam soalan-soalan di atas. Kesemuanya merupakan empat perkara yang paling kerap disalahfahami oleh pembeli asing sebelum sesiapa pun membaca kontrak.
Anggapan pembeliApa yang sebenarnya benar
- Setiap bayaran dilindungi
- Bayaran tempahan ialah satu-satunya bayaran yang dibuat di luar sistem jaminan. Oleh itu, jumlahnya perlu kecil dan kontrak yang menetapkan syarat untuk mendapatkan semula bayaran tersebut perlu dibaca sebelum wang dipindahkan, bukan selepasnya.
- Pemaju menanggung risiko bagi hartanah binaan yang belum siap
- Hanya jika dokumentasinya betul. Setiap bayaran sebelum binaan siap perlu dilindungi oleh jaminan bank yang dikeluarkan atas nama anda, dan peguam anda menyemak perkataan yang tepat untuk unit anda sebelum apa-apa dihantar.
- Gadai janji meliputi 70 hingga 80 peratus
- Bukan untuk bukan pemastautin yang menerima bayaran dalam mata wang selain euro. Rancang sekitar separuh daripada nilai yang ditetapkan oleh bank itu sendiri, dan ambil perhatian bahawa bank memberikan pinjaman berdasarkan penilaiannya sendiri, bukannya berdasarkan harga yang anda persetujui.
- Tanpa pendapatan sewaan, tiada cukai Sepanyol
- Pemfailan masih perlu dibuat. Modelo 210, iaitu cukai pendapatan anggapan bagi bukan pemastautin, dikenakan ke atas hartanah yang kosong, dan kebanyakan pemilik hanya mengetahuinya kemudian.
Bolehkah anda sewakan hartanah kepada pelancong?
Tidak secara automatik. Hal ini bergantung pada hartanah tertentu, bandar berkenaan dan peraturan komuniti itu sendiri. Oleh sebab itu, perkara ini diperiksa sebelum anda membuat tempahan, bukannya diketahui selepas itu.Bolehkah saya menyewakan hartanah kepada pelancong untuk penginapan singkat?
Tidak secara automatik. Hal ini bergantung pada hartanah tertentu, pihak berkuasa perbandaran, peraturan persatuan pemilik dan peraturan semasa bagi penginapan pelancong. Oleh sebab itu, kami memeriksa sama ada sewaan jangka pendek dibenarkan sebelum tempahan dibuat jika menyewakan hartanah merupakan salah satu sebab anda membelinya.
Berapakah kos pemilikan tahunan?
IBI, yuran komuniti, kutipan sampah, insurans, utiliti dan pemfailan cukai Sepanyol, walaupun pada tahun ketika anda tidak pernah menyewakan hartanah itu. Yuran komuniti biasanya merupakan perkara yang menjelaskan sebab dua apartmen yang serupa mempunyai kos pemilikan yang berbeza.Berapakah bayaran tahunan saya?
IBI, yuran persatuan pemilik, caj sisa, insurans, elektrik dan air, serta bagi bukan pemastautin, kewajipan cukai di Sepanyol juga. Perbezaan terbesar antara dua apartmen yang berharga sama biasanya disebabkan oleh yuran persatuan pemilik. Oleh itu, bagi hartanah tertentu, kami menunjukkan kos tahunan sebenar dan bukannya satu angka umum.
Adakah saya perlu membayar cukai di Sepanyol walaupun tidak menyewakan hartanah itu?
Ya. Modelo 210, cukai ke atas pendapatan anggapan bagi bukan pemastautin. Dalam bahasa anda, borang ini hampir tidak menerangkan apa-apa, dan kebanyakan pemilik menyedarinya terlalu lewat.
Bagaimana jika saya perlu menjual hartanah itu dalam masa dua atau tiga tahun?
Anda boleh menjualnya pada bila-bila masa. Persoalannya ialah pada harga berapa dan seberapa cepat. Hartanah yang mempunyai sesuatu yang juga diingini oleh pembeli masa hadapan paling mudah dijual semula: lokasi mikro yang baik, pemandangan, orientasi yang tepat, kemudahan berjalan kaki atau pembangunan berkualiti tinggi. Oleh sebab itu, semasa membeli, kami bukan sahaja mempertimbangkan sama ada anda menyukai hartanah itu hari ini, tetapi juga siapa yang akhirnya akan membelinya daripada anda. Jika menjual sebagai bukan pemastautin, jangkakan juga kos dan cukai berkaitan penjualan.
Adakah hartanah itu akan kekal dalam keluarga?
Ya, dan perkara ini boleh disediakan lebih awal. Cukai pewarisan Sepanyol terpakai, tetapi Andalusia menawarkan pelepasan yang besar untuk ahli keluarga terdekat. Dalam wasiat anda, anda juga boleh memilih supaya pewarisan ditadbir oleh undang-undang negara asal anda, dan wasiat ringkas dalam bahasa Sepanyol boleh menjimatkan masa berbulan-bulan urusan dokumen untuk keluarga anda.
Adakah membeli lebih baik daripada menyewa, dan adakah pantai ini sesuai dengan bajet anda?
Jika anda datang sekali setahun selama dua minggu, menyewa adalah lebih mudah. Jika anda datang beberapa kali setahun, memiliki hartanah mula menjadi lebih berbaloi dengan cara yang berbeza, dan jika harga hartanah itu sendiri kurang daripada kira-kira 250.000 €, kami akan memberitahu anda bahawa Costa Blanca mungkin merupakan pilihan yang lebih baik.Adakah membeli hartanah menjadikan saya pemastautin cukai Sepanyol?
Tidak. Memiliki hartanah semata-mata tidak menjadikan anda pemastautin cukai Sepanyol. Status pemastautin cukai dinilai berdasarkan keadaan sebenar anda, termasuk tempoh anda berada di Sepanyol serta lokasi pusat kepentingan ekonomi dan peribadi anda. Jika anda ingin menghabiskan sebahagian besar tahun di sini atau berpindah secara kekal, bincangkan status pemastautin cukai anda dengan penasihat sebelum berpindah. Hal ini boleh menjejaskan cara Sepanyol menilai pendapatan dan aset anda di luar Sepanyol.
Lebih baik membeli atau menyewa?
Jika anda datang sekali setahun selama dua minggu dan hartanah itu sebaliknya akan kosong sepanjang tahun, menyewa mungkin lebih mudah.Namun, apabila anda datang ke sini beberapa kali setahun atau menghabiskan sebahagian tahun yang lebih panjang di Costa del Sol, memiliki hartanah mula menjadi lebih berbaloi. Anda tidak perlu mencari sewaan yang tersedia setiap kali, berdepan dengan harga bermusim atau berpindah antara apartmen yang berbeza. Anda hanya perlu tiba dengan sebuah beg kecil, dan segala yang lain sudah menanti anda di rumah.Hal ini lebih ketara jika anda melancong bersama anjing atau anak-anak, atau jika anda ingin datang selama beberapa minggu atau bulan. Sewaan jangka panjang yang baik tidak sentiasa mudah dicari, dan pada musim puncak, harganya boleh menjadi sangat mahal.Dan jika anda menyewakan hartanah itu secara sah ketika tidak menggunakannya, pendapatan sewaan boleh menampung sebahagian besar kos pemilikan tahunan. Dengan hartanah yang dipilih dengan baik, anda bukan sahaja membayar untuk tempat bercuti, tetapi memiliki rumah kedua yang boleh menjana pendapatan untuk sebahagian tahun.Oleh sebab itu, dengan pelanggan yang ingin datang ke sini secara berkala, kami biasanya lebih menumpukan pada bila pembelian mula menjadi berbaloi berbanding sama ada pembelian itu berbaloi atau tidak.
Costa del Sol atau Costa Blanca?
Ia bergantung terutamanya pada belanjawan anda dan perkara yang anda harapkan daripada Sepanyol.Costa Blanca secara amnya lebih murah, dan dengan belanjawan yang sama anda boleh membeli hartanah yang jauh lebih besar di sana. Costa del Sol lebih mahal, tetapi menawarkan gaya hidup sepanjang tahun yang lebih menarik, infrastruktur antarabangsa, lapangan terbang Malaga, padang golf, sekolah, penjagaan kesihatan dan komuniti antarabangsa yang besar.Jika anda mempunyai kurang daripada kira-kira 250.000 € untuk hartanah itu sendiri, kami akan memberitahu anda secara terus bahawa kami mungkin tidak akan menumpukan perhatian pada Costa del Sol. Pilihan pada harga ini sangat terhad, dan bajet yang sama mungkin jauh lebih berbaloi di Costa Blanca.Mulai kira-kira 300.000 €, pilihan sebenar mula muncul di Costa del Sol, tetapi ia masih bergantung pada lokasi, jarak dari laut, keadaan hartanah serta keperluan berkaitan pemandangan atau penyewaan.
Apa yang kami peroleh daripada pembelian anda?
Komisen dibayar oleh pemaju atau penjual dan sudah termasuk dalam senarai harga mereka, jadi pembeli tidak perlu membayar apa-apa tambahan kepada kami. Kami tidak menggaji peguam yang kami syorkan dan kami juga tidak menerima komisen daripada mereka.Jawapan yang lebih panjang terdapat pada satu halaman dan bukannya dalam akordion di sini, kerana inilah soalan yang menentukan sama ada anda mempercayai perkara lain di laman ini, dan soalan ini wajar mendapat lebih daripada empat ayat.
Panggilan telefon selama dua puluh minit menjawab perkara yang tidak dapat dijawab oleh soalan lazim umum
Hampir setiap soalan di halaman ini mempunyai jawapan yang berbeza bagi hartanah tertentu di bandar tertentu, dan itulah jawapan yang sebenarnya anda perlukan. Inilah kata-kata yang sama seperti yang kami gunakan dalam panggilan tersebut; panggilan itulah tempat kata-kata itu diterapkan pada hartanah anda.Dua puluh minit, tanpa sebarang komitmen, dan anda boleh membawa hartanah yang anda temui di tempat lain. Jika anda sudah mempunyai iklan di hadapan anda, hantarkan iklan tersebut kepada kami dan anda akan mendapat jawapan tentang hartanah itu, bukannya tentang hartanah secara umum.