Kami menggunakan kuki untuk meningkatkan pengalaman anda, menganalisis penggunaan laman dan menyediakan kandungan yang diperibadikan.
Panduan
Sewaan jangka pendek di Costa del Sol
Sama ada sewaan jangka pendek dibenarkan ditentukan oleh tiga pihak berkuasa berasingan: peraturan Andalusia dan daftar pelancongannya, sebarang sekatan perbandaran tertentu, serta sejak 3 April 2025 persetujuan komuniti pemilik melalui majoriti tiga perlima apabila aktiviti tersebut baru dimulakan.
Anda membeli hartanah untuk disewakan bagi tempoh jangka pendek, kemudian baru mengetahui bahawa anda tidak dibenarkan berbuat demikian.
Keadaan sebenar
Sama ada sewaan jangka pendek dibenarkan ditentukan oleh tiga pihak berkuasa berasingan: peraturan Andalusia dan daftar pelancongannya, sebarang sekatan perbandaran tertentu, serta sejak 3 April 2025 persetujuan komuniti pemilik melalui majoriti tiga perlima apabila aktiviti tersebut baru dimulakan.
Apa yang mengubahnya
Peraturan baharu ini terpakai kepada pemilik yang baru memulakan sewaan jangka pendek. Keadaan yang telah wujud sebelum ini mungkin dinilai secara berbeza dari segi undang-undang, manakala kes peralihan sepatutnya dibincangkan dalam panduan, bukan di halaman utama. Jika bangunan tersebut tidak membenarkan sewaan jangka pendek, anda boleh menyewakan hartanah itu untuk jangka panjang, tetapi bukan melalui Airbnb atau Booking. Andalusia juga menyatakan bahawa daftar pelancongannya tidak akan membenarkan pendaftaran di perbandaran yang telah memperkenalkan sekatan sendiri.
Tindakan kami terhadapnya
Bagi hartanah terpakai, kami membaca statut komuniti dan peguam mengesahkannya. Bagi hartanah binaan baharu, kami bertanya kepada pemaju terlebih dahulu sama ada mereka telah mengambil kira perkara tersebut. Sebelum tempahan dibuat, kami menyemak sama ada sewaan yang anda rancangkan benar-benar dibenarkan dan boleh didaftarkan dengan sewajarnya.
Dalam 30 saat
Sejak 3 April 2025, komuniti pemilik mesti mengundi secara aktif, dengan majoriti 3/5, untuk membenarkan aktiviti sewaan jangka pendek BAHARU dalam bangunan. Sebelum tarikh itu, peraturannya adalah sebaliknya: sewaan dibenarkan melainkan pemilik mengundi untuk mengharamkannya. Ini ialah risiko sebenar dan semasa, bukan berita lama.
Mengapakah dua apartmen yang serupa boleh menerima jawapan yang bertentangan?
Tiada apa-apa tentang harga, saiz atau kemasan hartanah yang memberitahu anda sama ada hartanah itu boleh disewakan kepada pelancong secara sah. Tiga pihak berkuasa berasingan menentukannya secara bebas antara satu sama lain, dan ketiga-tiganya perlu memberikan kelulusan.Wilayah itu sendiri mengendalikan daftar pelancong, iaitu sistem VUT. Sejak pembaharuan pada Februari 2025, hartanah juga memerlukan lesen perbandaran sedia ada, atau pengisytiharan pertukaran guna yang membenarkan penggunaan pelancongan, sebelum pendaftaran serantau itu boleh difailkan. Sejak 3 April 2025, terdapat syarat ketiga: komuniti pemilik anda sendiri mesti mengundi, dengan majoriti tiga perlima pemilik dan kuota penyertaan, untuk secara aktif membenarkan aktiviti sewaan pelancong baharu di bangunan tersebut. Sebelum tarikh itu, keadaan lalai adalah sebaliknya; komuniti perlu mengundi untuk MELARANGNYA, dan berdiam diri bermakna sewaan dibenarkan. Kini, berdiam diri bermakna sebaliknya.
1
Pendaftaran serantau (VUT)
Who decidesKerajaan Andalusia
What it grantsNombor sewaan pelancong berdaftar
If noTiada sewaan jangka pendek yang sah sama sekali, tanpa mengira dua syarat yang lain.
2
Lesen perbandaran atau pertukaran guna
Who decidesDewan bandar, sejak Dekri-undang 1/2025
What it grantsMengesahkan bahawa hartanah dibenarkan menukar guna untuk sewaan pelancong
If noPendaftaran serantau itu langsung tidak boleh difailkan.
3
Undian komuniti, majoriti 3/5
Who decidesKomuniti pemilik anda, sejak 3 April 2025
What it grantsMemberi kuasa untuk aktiviti sewaan pelancong BAHARU di bangunan
If noSewaan disekat pada peringkat bangunan walaupun wilayah dan dewan bandar raya kedua-duanya membenarkannya.
Satu TIDAK pada mana-mana peringkat menghentikan keseluruhan rancangan, tanpa mengira keputusan dua yang lain.
Adakah ini risiko baharu, atau sesuatu yang sentiasa terpakai?
Undian komuniti itu benar-benar baharu, bukannya peraturan yang sudah lama wujud tetapi tidak disedari. Sebelum 3 April 2025, komuniti perlu mengadakan undian secara aktif untuk melarang sewaan pelancong. Jika undian itu tidak pernah diadakan, sewaan dibenarkan begitu sahaja. Sejak tarikh tersebut, undang-undang mengubah ketetapan asal: komuniti kini perlu mengadakan undian secara aktif, dengan majoriti tiga perlima yang sama, untuk membenarkannya. Bangunan yang langsung tidak membincangkan perkara ini kini, secara lalai, ialah bangunan yang tidak membenarkan sewaan pelancong baharu, bukannya bangunan yang membenarkannya secara senyap.Hartanah yang telah beroperasi secara sah sebagai sewaan pelancong sebelum 3 April 2025 secara amnya difahami akan terus tertakluk pada peraturan yang berkuat kuasa ketika ia bermula. Ia tidak memerlukan undian baharu yang digunakan secara retrospektif. Perkara ini berdasarkan ulasan undang-undang yang konsisten, bukan teks utama yang disemak artikel demi artikel dalam panduan ini. Minta peguam anda sendiri mengesahkannya untuk bangunan tertentu sebelum bergantung padanya, khususnya bagi hartanah terpakai yang diiklankan sebagai telah mempunyai sejarah sewaan.
Sebelum 3 April 2025Sejak 3 April 2025
Komuniti yang tidak pernah membincangkan sewaan pelancong pada hakikatnya membenarkannya secara lalai.
Diam kini bermaksud sebaliknya: aktiviti sewaan pelancong BAHARU disekat melainkan pemilik mengundi secara aktif, dengan majoriti 3/5, untuk membenarkannya.
Satu-satunya kuasa sebenar komuniti itu ialah mengundi untuk melarang sewaan, yang kebanyakannya tidak pernah mengambil tindakan untuk berbuat demikian.
Komuniti kini memegang undian penentu dalam kedua-dua keadaan, dan dakwaan penjual bahawa "komuniti tidak membantah" perlu disokong oleh minit mesyuarat sebenar, bukan andaian.
Adakah peraturan undian komuniti April 2025 menjejaskan pemilik yang sudah menyewakan apartmennya?Ulasan undang-undang yang konsisten menganggap hartanah yang telah beroperasi secara sah sebagai sewaan pelancongan sebelum 3 April 2025 boleh terus beroperasi berdasarkan asas sedia ada, tanpa memerlukan undian baharu itu diterapkan secara kebelakangan. Panduan ini tidak mengesahkannya semula secara bebas berdasarkan teks undang-undang utama, artikel demi artikel. Peguam perlu mengesahkannya bagi mana-mana bangunan tertentu sebelum anda bergantung padanya, khususnya apabila penyenaraian hartanah terpakai mendakwa mempunyai sejarah sewaan sedia ada yang belum anda lihat buktinya.
Adakah sesetengah bandar mengenakan sekatan tambahan, di samping wilayah dan komuniti?
Bandar Málaga telah mengenakan langkah yang lebih ketat berbanding peraturan serantau. Satu pindaan perancangan, yang dimuktamadkan pada Ogos 2025, menyekat secara kekal pendaftaran sewaan pelancong baharu di 43 kawasan kejiranan yang dinamakan, termasuk pusat bersejarah dan beberapa daerah tengah. Di kawasan kejiranan ini, apartmen pelancong sudah merangkumi lebih daripada 8 peratus rumah. Moratorium berasingan di seluruh bandar terhadap sebarang lesen hotel atau sewaan pelancong baharu di tanah kediaman diluluskan secara muktamad pada 16 Julai 2026 dan berkuat kuasa selama tiga tahun, atau sehingga bandar itu selesai melukis semula pelan bandarnya. Sewaan pelancong yang telah didaftarkan secara sah sebelum langkah-langkah ini diteruskan, dengan syarat ia terus memenuhi kewajipan kebolehdiaman, keselamatan dan cukai biasa.Sama ada mana-mana bandar lain di Costa del Sol memperkenalkan sekatan serupa perlu disemak satu demi satu. Perkara itu tidak boleh diandaikan berdasarkan contoh Málaga. Panduan ini tidak mempunyai sekatan yang disahkan untuk dilaporkan secara khusus bagi Marbella. Hal ini berbeza daripada mengesahkan bahawa Marbella langsung tidak mempunyai sekatan: jawapan yang jujur ialah perkara ini belum disahkan dan belum diputuskan. Dewan bandar raya atau peguam tempatan boleh memberikan kedudukan semasa untuk alamat tertentu sebelum anda bergantung padanya.
Apakah maksudnya bagi cukai pendapatan sewaan, setelah sewaan benar-benar boleh dijalankan?
Sama ada penyewaan dibenarkan dari segi undang-undang dan cara pendapatan itu dikenakan cukai ialah dua persoalan berasingan. Hanya persoalan kedua bergantung pada pemastautinan cukai anda sendiri. Pemastautin cukai EU atau EEA membayar 19 % ke atas pendapatan sewaan BERSIH, selepas menolak perbelanjaan yang benar-benar berkaitan dengannya. Bukan pemastautin yang bukan pemastautin cukai EU atau EEA membayar 24 % ke atas pendapatan KASAR, tanpa potongan perbelanjaan di bawah peraturan standard. Keputusan mahkamah pada 2025 akan meluaskan potongan perbelanjaan kepada pemastautin bukan EU juga. Namun, negara telah merayu keputusan itu dan amalan pihak berkuasa cukai tidak berubah. Angka lebih tinggi tanpa potongan ialah angka yang terpakai dalam amalan hari ini bagi kumpulan tersebut.Tiada satu pun perkara ini penting sehingga tiga peringkat pertama diluluskan. Sebelum mengesyorkan atau menempah hartanah khususnya kerana potensi sewanya, kami menyemak status atau kelayakan VUT sebenar, peraturan perbandaran yang berkaitan, serta minit mesyuarat dan pendirian komuniti sendiri tentang sewaan pelancong. Kami tidak sekadar menerima kata-kata penyenaraian atau ejen. Kami juga tidak menganggap bahawa "pemilik terdahulu menyewakannya" sebagai bukti bahawa anda juga akan dibenarkan berbuat demikian. Peraturan yang menentukan perkara ini telah berubah sejak banyak aturan terdahulu itu bermula.
Adakah ini benar-benar risiko yang lebih besar berbanding dahulu?
Ya, dan perkara ini wajar diambil serius, bukannya dianggap sebagai syarat kecil dalam cetakan halus. Undian komuniti yang berkuat kuasa pada 3 April 2025 merupakan perubahan sebenar dan struktur: bangunan yang tidak pernah membincangkan sewaan pelancong dahulunya secara lalai membenarkannya. Kini, secara lalai, ia menyekatnya. Tambahkan peringkat lesen perbandaran yang diperkenalkan beberapa minggu lebih awal, serta moratorium seluruh bandar oleh bandar Málaga sendiri terhadap lesen baharu, yang diluluskan pada 16 Julai 2026 untuk tempoh tiga tahun. Potensi sewaan sesebuah hartanah tidak lagi boleh diandaikan berdasarkan perkara yang dilakukan oleh apartmen yang kelihatan serupa berdekatan.Ini ialah maklumat umum tentang cara peraturan Andalusia dan negara berfungsi pada masa ini, bukan jaminan untuk mana-mana hartanah tertentu. Dua daripada butiran di atas berdasarkan ulasan undang-undang yang konsisten, bukannya semakan teks utama artikel demi artikel dalam panduan ini. Peguam mengesahkan kedudukan semasa sebelum anda membuat komitmen untuk membeli hartanah bagi pendapatan sewanya. Arevont menyemak status VUT hartanah, peraturan perbandarannya sendiri dan pendirian komuniti sebelum mengesyorkannya untuk tujuan tersebut. Kami tidak mengenakan bayaran tambahan untuk mengatakan tidak apabila jawapannya ialah tidak.
Soalan lazim tentang sewaan jangka pendek
Jika penjual menunjukkan nombor pendaftaran VUT sedia ada, adakah persoalan itu sudah terjawab?
Ia mengesahkan bahawa pendaftaran serantau wujud, iaitu salah satu daripada tiga peringkat, bukan kesemuanya. Dengan sendirinya, ia tidak mengesahkan bahawa komuniti pada masa ini membenarkan aktiviti tersebut atau bahawa tiada sekatan perbandaran baharu yang kemudiannya terpakai pada alamat itu. Minta minit mesyuarat komuniti sendiri tentang perkara tersebut, selain nombor pendaftaran.
Bolehkah komuniti pemilik membatalkan keputusan yang telah membenarkan sewaan pelancong?
Pembaharuan pada 3 April 2025 berkaitan dengan kebenaran BAHARU. Ulasan undang-undang yang konsisten menganggap hartanah yang telah beroperasi secara sah sebelum tarikh tersebut akan terus beroperasi berdasarkan asas sedia ada, dan tidak memerlukan undian baharu. Kuasa umum komuniti untuk mengawal selia atau menyekat aktiviti sedia ada merupakan persoalan undang-undang yang berasingan daripada undian kebenaran baharu itu sendiri. Perkara ini wajar disahkan secara khusus oleh peguam untuk bangunan tertentu, bukannya diandaikan begitu sahaja.
Adakah membeli apartmen yang komuniti pemiliknya telah mengundi menyokongnya menyelesaikan persoalan itu untuk selama-lamanya?
Ia menjawab syarat di peringkat komuniti berdasarkan keadaan semasa, bukan secara kekal. Sesebuah komuniti boleh menyemak semula peraturannya sendiri dari semasa ke semasa, dan pendaftaran serantau mahupun lesen perbandaran tidak menghapuskan kemungkinan tersebut. Anggap undian menyokong sebagai pendirian semasa yang disahkan pada waktu pembelian, bukan sebagai jaminan tetap sepanjang tempoh pemilikan anda.
Tiga kebimbangan lain
okupas
Penceroboh akan mengambil alih apartmen anda semasa anda pulang ke negara asal, dan anda tidak akan dapat mengusir mereka selama bertahun-tahun.