Adakah kontrak tempahan mengikat di sisi undang-undang di Sepanyol?

Ya, sebagai kontrak persendirian biasa, walaupun tiada undang-undang khusus yang mengawal kandungannya. Kedua-dua pihak boleh dipertanggungjawabkan terhadap apa sahaja yang mereka tandatangani. Ini berfungsi untuk kedua-dua pihak: ia melindungi anda jika perkataannya baik, dan melindungi penjual jika tidak. Itulah sebabnya senarai semak di atas lebih penting daripada hakikat bahawa dokumen itu pendek.

Adakah kontrak tempahan menggantikan kontrak pembelian persendirian?

Tidak, kedua-duanya ialah dua dokumen berbeza pada dua peringkat berbeza. Tempahan dibuat terlebih dahulu, biasanya sebelum sebarang semakan undang-undang dijalankan. Kontrak persendirian yang mengikat, dalam amalan Sepanyol hampir selalu merupakan kontrak arras, dibuat selepas semakan selesai dan membawa akibat berkanun tersendiri di bawah Kanun Sivil. Menandatangani tempahan bukanlah komitmen yang sama seperti menandatangani kontrak arras, walaupun kedua-duanya melibatkan deposit.

Bolehkah saya menandatangani kontrak tempahan dari jauh, sebelum saya melawat hartanah itu sendiri buat kali pertama?

Ya, tiada apa-apa dalam undang-undang Sepanyol yang menghendaki anda hadir secara fizikal untuk menandatangani tempahan. Perkara ini lazimnya dilakukan melalui e-mel atau melalui peguam yang bertindak bagi pihak anda. Yang jauh lebih penting daripada tempat anda menandatangani ialah sama ada anda benar-benar telah melihat hartanah itu, secara bersemuka atau melalui lawatan melihat hartanah melalui video yang sewajarnya, sebelum anda memberikan komitmen walaupun terhadap deposit kecil untuknya.

Bolehkah penjual menerima tawaran yang lebih baik selepas menerima deposit tempahan saya?

Tidak tanpa melanggar kontrak yang telah anda berdua tandatangani, jika kontrak itu menyatakan bahawa hartanah tersebut tidak ditawarkan di pasaran sepanjang tempoh tempahan. Sama ada perkara ini menyebabkan penjual menanggung apa-apa selain memulangkan deposit anda bergantung sepenuhnya pada penalti yang ditetapkan oleh kontrak bagi pihak penjual, jika ada. Inilah perkara yang diliputi dalam senarai semak di atas: tempahan tanpa akibat bagi penjual hanya mengikat anda, bukan penjual.

Guides

Kontrak tempahan ketika membeli hartanah di Sepanyol

Dalam 30 saat

Kontrak tempahan mengeluarkan hartanah daripada pasaran selama beberapa minggu, sebagai balasan untuk deposit sebanyak 6 000 hingga 11 000 €. Tiada undang-undang Sepanyol yang menyatakan kandungan wajib kontrak tersebut. Sebab itulah perkataan dalam kontrak menentukan sama ada wang anda akan dipulangkan.

Kontrak tempahanPerjanjian tempahan persendirian, tiada bentuk berkanun

Hartanah dikenal pasti: Ruj. XXXX · Jalan ______
Deposit dan tempat ia disimpan: X.XXX € · Akaun pelanggan
Bayaran balik jika semakan gagal: [ kosong ]
Tarikh luput: DD/MM/AAAA

Spesimen. Nilai yang ditunjukkan adalah untuk ilustrasi.

Hartanah dikenal pasti. Alamat penuh atau rujukan kadaster, bukan sekadar "apartmen yang kita lihat pada hari Selasa".
Deposit dan tempat ia disimpan. Menyatakan jumlah DAN menamakan akaun tersebut: akaun pelanggan milik peguam, bukan wang milik penjual sendiri.
Bayaran balik jika semakan gagal. Klausa yang paling kerap ditinggalkan. Jika tiada apa-apa yang ditulis di sini, tiada apa-apa akan dikembalikan jika peguam anda menemui masalah.
Tarikh luput. Tanpa tarikh tersebut, status "ditempah" boleh berterusan selama berminggu-minggu tanpa sesiapa pasti sama ada tempahan itu masih sah.

Apakah kontrak tempahan, dan adakah wang saya akan dikembalikan?

Hal ini bergantung sepenuhnya pada perkara yang anda berdua tulis, kerana tiada undang-undang Sepanyol yang mentakrifkan kandungan kontrak tempahan. Kontrak tempahan mengeluarkan hartanah itu daripada pasaran untuk tempoh singkat sebagai balasan bagi bayaran kecil. Berbeza dengan kontrak arras yang biasanya menyusul, dokumen ini wujud di bawah prinsip kebebasan berkontrak umum dalam Kod Sivil, artikel 1255. Artikel yang sama membenarkan dua pihak bersetuju tentang hampir apa sahaja, selagi perkara itu tidak menyalahi undang-undang, tidak bermoral atau bertentangan dengan ketenteraman awam.Ketiadaan templat tetap ini ialah fakta paling penting tentang tempahan. Kontrak tempahan ialah apa sahaja yang ditulis oleh kedua-dua pihak. Jika bahasanya kabur, anda hanya akan mengetahui tahap kekaburannya apabila anda memerlukannya untuk menjadi tepat. Contoh di bawah menunjukkan empat klausa yang benar-benar menentukan jawapannya, dengan klausa yang paling kerap dibiarkan kosong ditunjukkan sebagai kosong.

Andaian pembeliApa yang sebenarnya ditentukan kontrak

Tempahan ialah formaliti kecil, pada asasnya yuran tempahan: Ini ialah kontrak yang melibatkan wang sebenar dan, jika ditulis dengan buruk, akibat sebenar. Nilainya kecil berbanding harga pembelian, tetapi bukan kecil dari segi kos yang mungkin anda tanggung jika perkataannya tidak jelas.
Membuat tempahan dan menandatangani kontrak pembelian ialah langkah yang sama: Kedua-duanya ialah dokumen yang berbeza pada dua peringkat proses yang berbeza. Tempahan dibuat terlebih dahulu, biasanya sebelum semakan undang-undang. Kontrak persendirian yang mengikat, yang dalam amalan Sepanyol biasanya merupakan kontrak arras, dibuat selepas semakan selesai.
Undang-undang Sepanyol menetapkan syarat minimum untuk tempahan, seperti yang ditetapkannya untuk kontrak arras: Tidak. Kontrak arras mempunyai artikel khusus dalam Kod Sivil sebagai asasnya. Tempahan tidak mempunyai apa-apa. Apa jua perlindungan yang anda peroleh, anda masukkan sendiri ke dalam kontrak itu, atau peguam anda memasukkannya bagi pihak anda.

Glossary: kontrak tempahan

Berapakah deposit itu, dan siapa yang memegangnya?

Berdasarkan angka yang kami terbitkan sendiri, jangkakan deposit tempahan kira-kira 6 000 hingga 11 000 €, atau sekitar 1 % daripada harga bagi hartanah yang lebih mahal. Sumber berbahasa Inggeris secara lebih umum menyebut julat yang lebih luas, lazimnya 1 hingga 5 % daripada harga, atau jumlah tetap kira-kira 3 000 hingga 12 000 €. Hal ini demikian kerana amalan berbeza jauh lebih ketara antara agensi dan pemaju berbanding antara negara.Walau apa pun caranya, ini ialah satu-satunya bayaran dalam keseluruhan pembelian yang berada di luar perlindungan jaminan bank dan akaun klien yang meliputi segala-galanya selepas itu. Inilah sebabnya bayaran itu harus kekal kecil, dan sebab pihak yang memegangnya lebih penting daripada jumlahnya.

Option 1Disyorkan
Akaun klien peguamPeguam bebas anda sendiri memegang wang itu, berasingan daripada mana-mana pihak yang berkepentingan dalam urus niaga jualan tersebut.
Siapa yang mengawalnya
Peguam andaDiasingkan daripada dana firma sendiri mengikut peraturan profesional.
Kaedah bayaran balik
Arahan terusDikeluarkan hanya dengan kebenaran anda, mengikut klausa bayaran balik yang anda persetujui.
Risiko
LowestSatu-satunya saluran tanpa konflik kepentingan tentang pihak yang memegang wang tersebut.
Terbaik jika anda membeli hartanah terpakai melalui agensi dan boleh menuntut syarat itu sebelum membuat sebarang bayaran.
Option 2
Agensi penjualLazim diamalkan, tetapi tidak memberikan perlindungan yang sama seperti akaun klien peguam.
Siapa yang mengawalnya
Agensi ituPerniagaan yang berkepentingan dalam penyempurnaan jualan tersebut.
Kaedah bayaran balik
Bergantung pada agensiTiada peraturan profesional yang mewajibkan wang itu diasingkan, seperti yang terpakai kepada peguam.
Risiko
MediumMinta resit bertulis yang menyatakan akaun tersebut sebelum anda menghantar sebarang wang.
Terbaik jika agensi itu telah lama ditubuhkan dan butiran akaun serta syarat bayaran balik dinyatakan secara bertulis.
Option 3
PemajuSaluran biasa untuk hartanah binaan baharu, dengan deposit dibayar sebelum bayaran berperingkat yang kemudiannya dilindungi oleh jaminan bank.
Siapa yang mengawalnya
PemajuBelum dilindungi oleh jaminan bank, yang hanya bermula selepas kerja pembinaan dimulakan.
Kaedah bayaran balik
Ditetapkan oleh projekTiada formula tetap. Tanyakan perkara yang berlaku kepadanya jika projek itu terhenti.
Risiko
HighestInilah satu-satunya bayaran bagi hartanah binaan baharu yang langsung tiada jaminan di belakangnya.
Sebaik-baiknya dianggap tidak dapat dielakkan bagi hartanah binaan baharu dan dikecilkan sebanyak yang sanggup diterima oleh pemaju.

Walau apa pun saluran yang memegangnya, jumlah itu sendiri boleh dirunding. Angka lisan yang samar tanpa akaun dinyatakan secara bertulis ialah perkara yang wajar anda bantah.

Berapa lama tempahan sah?

Tempahan biasanya menahan sebuah hartanah di Costa del Sol selama kira-kira 2 hingga 4 minggu. Ini bukan kebetulan. Tempoh itu kira-kira sama dengan masa yang diperlukan untuk menyelesaikan pemeriksaan usaha wajar undang-undang yang mengikutinya. Tempahan diwujudkan untuk memberikan pemeriksaan tersebut masa yang diperlukan, tidak lebih daripada itu.Angka ini ialah kebiasaan, bukan peraturan, kerana tiada apa-apa dalam undang-undang Sepanyol yang menetapkannya. Tempoh sebenar ialah tarikh luput yang dinyatakan dalam kontrak. Inilah sebabnya tarikh tetap merupakan salah satu daripada empat klausa yang menentukan sama ada dokumen itu menjalankan fungsinya. Tempahan terbuka tanpa tarikh untuk sesuatu perkara berlaku boleh berterusan selama berminggu-minggu, tanpa sesiapa benar-benar pasti sama ada tempahan itu masih sah. Keadaan ini tidak membantu sesiapa pun, apatah lagi anda.

Apakah yang berhak anda lihat sebelum membayar deposit tempahan?

Di Andalusia, jika anda membeli melalui agensi hartanah dan bukannya secara terus daripada individu persendirian, pihak penjual mesti memberikan kepada anda helaian maklumat berdokumen sebelum anda membuat sebarang bayaran. Hak ini tidak wujud apabila penjual ialah individu persendirian yang menjual secara terus tanpa penglibatan agensi. Hampir setiap pembelian yang kami lihat dilakukan melalui agensi, iaitu keadaan yang menjadikan hak ini terpakai. Oleh itu, anda wajar meminta helaian maklumat itu dengan menyebut namanya, bukannya menganggap seseorang akan menawarkannya kepada anda.

Identiti sebenar pemilikHelaian maklumat itu mesti menyatakan pihak yang memiliki hartanah tersebut, bukan sekadar menerangkan senarai hartanah. Helaian itu diserahkan sebelum anda membuat sebarang bayaran.
Keluasan, berdasarkan nota simple yang tidak melebihi tiga bulanAngka pada helaian itu mesti disokong oleh petikan daftar tanah terkini, bukan berdasarkan angka yang diiklankan dalam senarai hartanah.
Yuran komuniti semasaKos bulanan berulang sebenar, yang dinyatakan dalam helaian yang sama sebelum anda menyerahkan sebarang wang.
Pengesahan bahawa IBI, cukai hartanah tempatan, telah dijelaskanSijil yang disertakan oleh agensi dalam helaian itu, supaya anda tidak menemui bil cukai tertunggak kemudian dan terpaksa menanggungnya sendiri.
Apa-apa syarat yang dikenakan pada lawatan andaJika, sebagai contoh, tempoh eksklusiviti digunakan, perkara itu mesti dinyatakan dalam teks yang diserlahkan, bukan disembunyikan dalam cetakan kecil.

Kesemua lima item berasal daripada dokumen yang sama dan diserahkan pada masa yang sama apabila seorang profesional atau agensi terlibat dalam jualan tersebut. Pada Ogos 2026, hak ini berpunca daripada peraturan perlindungan pengguna Andalusia. Jualan yang benar-benar persendirian tanpa penglibatan agensi dikecualikan daripadanya berdasarkan wording peraturan itu sendiri.

Sumber

Dekri 218/2005, 11 Oktober (Kerajaan Andalusia, BOJA) ↗

Apakah yang boleh berlaku dengan deposit tempahan?

Hampir setiap tempahan yang bermasalah gagal atas salah satu daripada empat sebab, dan kesemuanya boleh dilihat sebelum anda membayar, bukannya selepas itu.

Risiko tertinggiDeposit hendaklah dibayar terus ke akaun peribadi penjualTiada perlindungan akaun pelanggan atau eskrow terpakai. Jika urus niaga itu gagal, mendapatkan semula wang tersebut bermakna melalui pertikaian, bukan proses bank rutin.
What to do insteadPastikan akaun pelanggan peguam, yang dinamakan dalam kontrak, digunakan sebelum anda menghantar apa-apa bayaran.
Risiko tertinggiTiada syarat bayaran balik yang dikaitkan dengan semakan undang-undang, dan tiada tarikh luput dinyatakanJika usaha wajar menemukan masalah sebenar, deposit itu mungkin hanya tersimpan tanpa sebarang perlindungan bertulis, dan status "ditempah" boleh berterusan tanpa had.
What to do insteadMinta kedua-duanya dinyatakan secara bertulis sebelum wang dipindahkan.
Sahkan sebelum bayarAnda diminta membayar secara tunai atau membahagikan bayaran kepada dua pindahanUndang-undang Sepanyol mengehadkan bayaran tunai yang besar bagi pembeli. Had tepat yang terpakai khusus untuk tempahan masih belum diputuskan, jadi sahkan perkara ini dengan peguam anda. Membahagikan bayaran untuk mengelakkan peraturan tunai merupakan masalah berasingan.
What to do insteadBayar melalui satu pindahan bank yang boleh dijejaki dan minta peguam anda mengesahkan peraturan tunai semasa sebelum anda menghantar apa-apa bayaran.
Wajar dielakkanAnda belum melihat hartanah itu secara bersemuka atau melalui lawatan melihat hartanah melalui video yang sewajarnyaTiada apa-apa dalam undang-undang Sepanyol yang menghalang anda daripada menandatangani tempahan dari jarak jauh, jadi ini bukan jurang perlindungan undang-undang, sebaliknya risiko mengikat wang anda pada sesuatu yang belum anda lihat dengan benar.
What to do insteadLihat hartanah itu secara bersemuka atau melalui lawatan melihat hartanah melalui video yang sebenar sebelum sebarang deposit meninggalkan akaun anda.

Tiada satu pun daripada empat perkara ini menjadi alasan untuk berundur daripada hartanah yang tulen. Kesemuanya merupakan alasan untuk membetulkan wording atau akaun tersebut sebelum anda membayar, bukan selepas itu.

Bayaran balik deposit tempahan

Perkara yang mesti dinyatakan dalam kontrak tempahan untuk melindungi anda

Enam perkara. Jika mana-mana daripadanya tiada atau tidak jelas, minta perkara itu secara bertulis sebelum anda membayar, bukan selepasnya.

Hartanah yang tepat, dikenal pasti tanpa kekeliruanMelalui alamat, keterangan berdaftar atau rujukan kadaster, bukan sekadar "apartmen yang kita lihat pada hari Selasa". Sebarang pertikaian kemudiannya akan mula bergantung pada butiran ini. Keterangan yang cukup kabur sehingga boleh merujuk kepada lebih daripada satu unit dalam pembangunan tersebut ialah versi yang tidak baik.
Jumlah dan cara wang itu disimpanSebaik-baiknya dalam akaun pelanggan atau akaun escrow, bukannya dipegang oleh penjual sendiri, supaya wang itu masih berada di tempat yang boleh dikenal pasti jika urus niaga gagal. "Bayar terus kepada pemilik", tanpa menyatakan akaun atau resit, ialah versi yang tidak baik.
Syarat bayaran balik yang dikaitkan dengan semakan undang-undangSebab utama tempahan dibuat pada peringkat awal ini ialah belum ada sesiapa yang memeriksa apa-apa lagi. Kontrak harus menyatakan dengan jelas perkara yang berlaku kepada deposit jika semakan menemui masalah sebenar. Tiada langsung sebutan tentang semakan undang-undang, atau klausa bayaran balik yang hanya meliputi penjual berubah fikiran, ialah versi yang tidak baik.
Tarikh luput tetapTanpanya, status "ditempah" boleh berterusan selama berminggu-minggu tanpa sesiapa benar-benar pasti sama ada tempahan itu masih sah. Tempahan tanpa tarikh tamat, yang tidak menetapkan tarikh sesuatu perkara mesti berlaku, ialah versi yang tidak baik.
Perkara yang berlaku jika penjual menarik diriTidak seperti kontrak arras, tiada peraturan berkanun untuk mendapatkan bayaran berganda semula bagi tempahan. Apa-apa penalti yang wujud mesti ditulis dalam kontrak, jika tidak, penalti itu tidak wujud. Ketiadaan sebarang peruntukan mengenai penjual, dengan penalti hanya dikenakan kepada pembeli, ialah versi yang tidak baik.
Bahasa yang boleh anda bacaAnda berhak meminta dokumen dalam bahasa yang anda baca, atau terjemahan bersumpah, sebelum menandatanganinya. Dokumen hanya dalam bahasa Sepanyol yang diserahkan beberapa minit sebelum tandatangan, dengan terjemahan hanya ditawarkan selepas itu, merupakan versi yang tidak wajar.

Sama ada penemuan tertentu semasa semakan undang-undang membolehkan anda mendapatkan semula deposit anda bergantung sepenuhnya pada cara enam perkara ini ditulis, yang merupakan topik penuh halaman berasingan.

Pemulangan deposit tempahan

Tempahan hartanah binaan baharu dan tempahan hartanah terpakai bukan dokumen yang sama

Kedua-duanya mengeluarkan hartanah daripada pasaran dengan adanya deposit. Perbezaannya ialah dengan siapa anda berkontrak dan perkara yang berlaku kepada wang tersebut.

	Binaan baharu	Terpakai
Pihak kontrak anda	Pemaju, atau kontrak jualan milik pemaju sendiri	Agensi penjual atau penjual secara langsung
Penentu jumlah	Projek tersebut. Tiada jumlah standard. Tanya lebih awal, bukan membuat andaian	Kira-kira 6 000 hingga 11 000 €, lebih tinggi bagi hartanah mahal
Perkara seterusnya	Pembayaran berperingkat menyusul, dan setiap pembayaran perlu dilindungi oleh jaminan bank sebaik sahaja pembinaan bermula	Kontrak persendirian yang mengikat, biasanya arras, menyusul selepas semakan undang-undang selesai
Risiko terbesar dalam perkataan kontrak	Klausa bayaran balik yang tidak terpakai jika lesen bangunan atau tarikh penyempurnaan pembelian tertangguh	Klausa bayaran balik yang tidak terpakai jika semakan undang-undang menemui masalah, atau deposit dibayar terus kepada penjual dan bukannya ke akaun pelanggan

Terus terang

Maklumat umum, bukan kontrak tempahan anda

Ini ialah maklumat umum tentang cara tempahan hartanah di Sepanyol berfungsi, yang terkini pada 17 Ogos 2026. Ini bukan nasihat undang-undang tentang kontrak khusus anda. Tiada undang-undang menetapkan terma minimum untuk tempahan, seperti yang wujud bagi kontrak arras atau undang-undang komuniti pemilik. Oleh itu, senarai semak di atas ialah ringkasan amalan baik, bukan ringkasan hak yang telah anda miliki. Peguam bebas hendaklah membaca perkataan yang tepat sebelum anda membuat bayaran. Itu bukan formaliti yang kami cuba menghalang anda daripada melakukannya.Satu kes sebenar menunjukkan perkara yang benar-benar dipertaruhkan, tanpa kami menceritakannya semula di sini: deposit tempahan bagi sebuah apartmen dipulangkan sepenuhnya selepas undian komuniti pemilik didapati memberi kesan tepat kepada tujuan pembeli memerlukan hartanah itu, kerana peruntukan pemulangan dalam kontrak meliputi keadaan tersebut. Kes penuh, termasuk perkara yang ditemui dan tindakan kami, diceritakan dengan sewajarnya pada satu halaman, bukannya diulang dalam bentuk ringkas pada beberapa halaman.Kami tidak memegang deposit tempahan sendiri dan tidak mengenakan bayaran kepada mana-mana pihak daripadanya. Tugas kami ialah memastikan peguam membaca kontrak sebelum wang dipindahkan, serta memberitahu anda dengan jelas jika perkataannya tidak melindungi anda seperti yang sepatutnya.

Soalan lazim tentang kontrak tempahan

Adakah kontrak tempahan mengikat di sisi undang-undang di Sepanyol?: Ya, sebagai kontrak persendirian biasa, walaupun tiada undang-undang khusus yang mengawal kandungannya. Kedua-dua pihak boleh dipertanggungjawabkan terhadap apa sahaja yang mereka tandatangani. Ini berfungsi untuk kedua-dua pihak: ia melindungi anda jika perkataannya baik, dan melindungi penjual jika tidak. Itulah sebabnya senarai semak di atas lebih penting daripada hakikat bahawa dokumen itu pendek.
Adakah kontrak tempahan menggantikan kontrak pembelian persendirian?: Tidak, kedua-duanya ialah dua dokumen berbeza pada dua peringkat berbeza. Tempahan dibuat terlebih dahulu, biasanya sebelum sebarang semakan undang-undang dijalankan. Kontrak persendirian yang mengikat, dalam amalan Sepanyol hampir selalu merupakan kontrak arras, dibuat selepas semakan selesai dan membawa akibat berkanun tersendiri di bawah Kanun Sivil. Menandatangani tempahan bukanlah komitmen yang sama seperti menandatangani kontrak arras, walaupun kedua-duanya melibatkan deposit.
Bolehkah saya menandatangani kontrak tempahan dari jauh, sebelum saya melawat hartanah itu sendiri buat kali pertama?: Ya, tiada apa-apa dalam undang-undang Sepanyol yang menghendaki anda hadir secara fizikal untuk menandatangani tempahan. Perkara ini lazimnya dilakukan melalui e-mel atau melalui peguam yang bertindak bagi pihak anda. Yang jauh lebih penting daripada tempat anda menandatangani ialah sama ada anda benar-benar telah melihat hartanah itu, secara bersemuka atau melalui lawatan melihat hartanah melalui video yang sewajarnya, sebelum anda memberikan komitmen walaupun terhadap deposit kecil untuknya.
Bolehkah penjual menerima tawaran yang lebih baik selepas menerima deposit tempahan saya?: Tidak tanpa melanggar kontrak yang telah anda berdua tandatangani, jika kontrak itu menyatakan bahawa hartanah tersebut tidak ditawarkan di pasaran sepanjang tempoh tempahan. Sama ada perkara ini menyebabkan penjual menanggung apa-apa selain memulangkan deposit anda bergantung sepenuhnya pada penalti yang ditetapkan oleh kontrak bagi pihak penjual, jika ada. Inilah perkara yang diliputi dalam senarai semak di atas: tempahan tanpa akibat bagi penjual hanya mengikat anda, bukan penjual.

Looking at a specific property?

Send us the property