Berapakah kos membeli hartanah di Sepanyol: hartanah binaan baharu berbanding hartanah terpakai
Dalam 30 saat
Sediakan anggaran tambahan kira-kira 13 % untuk binaan baharu dan kira-kira 9 % untuk jualan semula. Ini meliputi cukai, notari, pendaftaran dan peguam. Perbezaan antara kedua-dua angka ini hampir keseluruhannya berpunca daripada cukai.
| Binaan baharu | Hartanah terpakai | |
|---|---|---|
| Cukai11,2 % / 7 % | 56.000 € | 35.000 € |
| Notari dan pendaftaran | 1.500 € | 1.500 € |
| Peguam~1 % | 5.000 € | 5.000 € |
| NIE dan terjemahan | 150 € | 150 € |
| Pemindahan utiliti | 600 € | 600 € |
| Jumlah tambahan | 63.250 € | 42.250 € |
Apakah yang merangkumi tambahan 8 hingga 13 peratus?
Enam perkara, dan hanya dua daripadanya ialah cukai. Selebihnya ialah notari, catatan daftar tanah, peguam, NIE dan terjemahan, serta pemindahan kontrak utiliti kepada nama anda. Kesemua enam perkara terpakai bagi hartanah binaan baharu dan hartanah terpakai. Hanya komponen cukai yang berubah.IVA ialah VAT Sepanyol, dan bagi rumah yang benar-benar baharu, kadarnya ialah 10 % daripada harga pembelian. Ia merupakan komponen cukai hartanah binaan baharu yang lebih besar daripada dua komponen di bawah. Perincian lanjut tentang sebab cukai ini dikenakan dan asas pengiraan cukai hartanah terpakai dibincangkan di halaman cukai.
| Item | Hartanah binaan baharu (pemaju) | Hartanah terpakai (daripada pemilik persendirian) |
|---|---|---|
| Cukai | 10 % IVA (VAT Sepanyol) ditambah 1,2 % AJD (duti setem pada surat ikatan yang ditandatangani) di Andalusia, jumlah gabungan 11,2 %. | 7 % ITP (cukai pindah milik), dikira berdasarkan nilai yang lebih tinggi antara harga yang dipersetujui dengan nilai rujukan rasmi hartanah. |
| Notari dan daftar tanah | Kira-kira 1.000 hingga 1.700 € secara keseluruhan bagi harga 350.000 hingga 500.000 €, dan kira-kira 1.400 hingga 2.200 € bagi harga 1.000.000 €, berdasarkan skala fi rasmi. Jumlahnya meningkat secara beransur-ansur mengikut harga, bukan secara linear. | Jadual fi yang sama. Notari dan daftar tanah tidak mengenakan caj yang berbeza untuk hartanah terpakai. |
| Peguam | Kira-kira 1 % daripada harga, termasuk VAT, untuk semakan undang-undang bebas dan penyempurnaan pembelian itu sendiri. | Sama. Inilah satu-satunya item yang merupakan fi pasaran, bukan kadar kerajaan tetap. Peguam anda sendiri akan menyatakan fi ini secara bertulis sebelum anda melantik mereka. |
| NIE dan terjemahan | Kira-kira 150 €, kadar tetap, bukan peratusan daripada harga. | Jumlah tetap yang sama |
| Pemindahan dan penyambungan utiliti | Kira-kira 600 € untuk mendaftarkan air, elektrik dan, jika berkenaan, sambungan internet atas nama anda. | Sama juga, walaupun pengedar mungkin tidak mengenakan apa-apa caj bagi pertukaran nama pemegang yang mudah. Lihat nota Bicara Terus di bawah. |
Berapakah jumlahnya pada tiga harga sebenar?
Peratusan semata-mata menyembunyikan perubahan kos individu. Berikut ialah jadual yang sama, dikira pada 350.000 €, 500.000 € dan 1.000.000 €, bagi kedua-dua laluan. Peratusan menurun sedikit apabila harga meningkat. Hal ini kerana tiga daripada enam perkara, iaitu notari dan daftar tanah, fi minimum peguam, NIE dan terjemahan, serta pemindahan utiliti, tidak meningkat seiring dengan harga.
- 350.000 €Hartanah binaan baharu: jumlah 394.950 €, tambahan 12,8%. Hartanah terpakai: jumlah 380.250 €, tambahan 8,6%.
- 500.000 €Hartanah binaan baharu: jumlah 563.250 €, tambahan 12,7%. Hartanah terpakai: jumlah 542.250 €, tambahan 8,5%.
- 1.000.000 €Hartanah binaan baharu: jumlah 1.124.750 €, tambahan 12,5%. Hartanah terpakai: jumlah 1.082.750 €, tambahan 8,3%.
Ketiga-tiga jumlah ini ialah angka yang diterbitkan oleh laman ini sendiri, semasa setakat Ogos 2026 (jadual yang sama terdapat pada kalkulator kos di halaman utama). Angka ini mengandaikan keadaan biasa: tiada kadar cukai berkurangan, tiada kejutan nilai rujukan dan struktur pemilikan standard, bukan struktur kompleks. Jika keadaan anda tidak standard, jumlahnya berubah. Inilah sebabnya senarai semak di bawah meminta angka bertulis dan bukannya julat yang diterbitkan.
Bilakah setiap satu ini perlu dibayar?
Dalam tiga atau empat peringkat berasingan, bukannya sekali gus, dan coraknya berbeza bagi setiap laluan. Hartanah terpakai memerlukan sebahagian besar wang dibayar pada penyempurnaan pembelian. Mula-mula deposit tempahan yang kecil, kemudian baki deposit semasa kontrak arras ditandatangani sementara semakan undang-undang dijalankan, kemudian cukai, fi dan baki harga dibayar pada satu hari yang sama di hadapan notari. Hartanah binaan baharu pula membahagikan jumlah yang sama sepanjang tempoh pembinaan, melalui bayaran berperingkat yang boleh berlangsung selama dua tahun atau lebih sebelum kunci tersedia.Merancang berdasarkan jumlah keseluruhan sahaja boleh memerangkap anda, kerana jumlah itu bukan jumlah yang perlu ditanggung oleh akaun bank anda pada setiap tarikh bayaran. Yang penting ialah jumlah tunai yang perlu anda sediakan pada setiap tarikh, dan gadai janji tidak membantu secara sama rata untuk kesemuanya. Gadai janji lebih mudah menampung baki akhir berbanding bayaran berperingkat yang dibuat dua tahun sebelum penyempurnaan pembelian. Satu-satunya bayaran yang berfungsi dengan cara sama bagi kedua-dua pilihan ialah deposit tempahan, dan bayaran inilah yang sepenuhnya berada di luar sistem jaminan.
Hartanah terpakai
- TempahanDepositJumlah kecil, di luar sistem jaminan.
- Kontrak arrasBaki selepas depositUsaha wajar berjalan serentak dengannya.
- PenyempurnaanCukai, fi dan baki hargaITP, notari, pendaftaran, peguam dan baki tertunggak, kebanyakannya pada satu masa.
Binaan baharu
- TempahanDepositJumlah kecil yang sama, peraturan sama.
- Semasa pembinaanBayaran berperingkatSetiap satu dilindungi jaminan bank sebelum tarikh perlu dibayar.
- PenyempurnaanIVA, AJD, fi dan baki akhirDibayar hanya pada akhir.
Anggapan pembeliApabila setiap bayaran perlu dibuat
- Keseluruhan jumlah tambahan perlu dibayar semasa penyempurnaan pembelian
- Deposit tempahan perlu dibayar terlebih dahulu dan berada di luar keseluruhan sistem jaminan dan cukai. Jumlahnya kecil, dibayar untuk mengeluarkan hartanah daripada pasaran, dan boleh dikembalikan mengikut syarat yang dinyatakan dalam kontrak tempahan. Rujuk panduan jaminan bank untuk mengetahui perkara yang melindunginya dan yang tidak.
- Hartanah binaan baharu dibayar dengan cara yang sama seperti hartanah terpakai
- Hartanah terpakai biasanya melibatkan satu bil cukai pindah milik dan satu set yuran, semuanya pada atau hampir dengan penyempurnaan pembelian. Hartanah binaan baharu membahagikan wang sebenar kepada bayaran berperingkat sepanjang pembinaan. Setiap bayaran mesti dilindungi secara sah oleh jaminan bank sebelum tarikh perlu dibayar, manakala cukai dan baki hanya dijelaskan pada akhir. Lihat panduan perlindungan wang untuk mengetahui keseluruhan perjalanan setiap euro.
- Fi peguam dibayar terlebih dahulu
- Ia biasanya dibayar bersama penyempurnaan pembelian, selepas semakan undang-undang selesai dan pembelian diteruskan. Minta perkara ini secara bertulis sebelum melantik sesiapa. Ini ialah satu-satunya item dalam jadual di atas yang merupakan fi pasaran, bukan kadar kerajaan.
Apakah yang perlu disahkan secara bertulis sebelum anda bergantung pada sesuatu angka?
Empat perkara, semuanya secara bertulis dan tersedia sebelum anda membuat sebarang komitmen. Peratusan dalam panduan ialah angka perancangan. Ia memberitahu anda anggaran saiz jumlah tersebut, yang memadai untuk membandingkan pilihan, tetapi tidak memadai untuk menandatangani kontrak. Perkara yang menjadikannya angka sebenar anda ialah valor de referencia hartanah itu sendiri, anggaran fi bertulis daripada peguam yang benar-benar anda lantik, jadual pembayaran pemaju berserta perkataan jaminannya, serta anggaran notari dan pendaftaran yang disebut untuk julat harga anda sendiri, bukan disalin daripada julat lain.Sebab anda perlu meminta secara bertulis bukan kerana curiga. Sebaliknya, angka yang disebut secara lisan tidak boleh disemak kemudian berbanding jumlah yang diinvois kepada anda. Keempat-empat perkara ini juga mempunyai jawapan buruk yang mudah dikenal pasti, dan mendengar salah satunya lebih berguna daripada mendengar sesuatu angka. Jawapan buruk itu ialah: tiada siapa menyemak nilai rujukan, fi bulat tanpa pecahan, jadual pembayaran tanpa dokumen jaminan yang menyokongnya, atau angka notari yang disalin daripada julat harga lain. Mana-mana satu daripadanya bermakna anggaran yang anda gunakan sebenarnya masih belum dibuat.
| Minta | Maklumat yang diberi | Bentuk jawapan yang buruk |
|---|---|---|
| valor de referencia hartanah | Sama ada cukai pindah milik hartanah terpakai akan dikira berdasarkan harga yang anda persetujui atau nilai rujukan rasmi yang lebih tinggi. Mekanisme penuh tersedia di halaman cukai. | Tiada siapa menyemaknya, atau diberi jaminan bahawa ia "biasanya bukan masalah". |
| Anggaran fi bertulis peguam | Peratusan sebenar untuk harga dan keadaan khusus anda, dengan pecahan terperinci, sebelum anda melantik mereka. | Angka bulat tanpa pecahan, disebut secara lisan. |
| Jadual pembayaran dan perkataan jaminan pemaju (hartanah binaan baharu sahaja) | Bila setiap bayaran berperingkat perlu dibuat dan perkara khusus yang melindunginya. Rujuk panduan jaminan bank. | Jadual tanpa dokumen jaminan dilampirkan. |
| Anggaran notari dan pendaftaran untuk julat harga anda | Satu item dalam jadual ini yang berubah secara bertahap, bukan lancar mengikut harga. | Angka daripada julat harga lain, disalin tanpa semakan. |
Apakah yang mengelirukan pembeli tentang angka ini?
Tiga perkara tentang angka ini lebih kerap mengejutkan pembeli asing berbanding perkara lain, dan ketiga-tiganya ialah masalah masa, bukannya masalah pengiraan. Setiap satunya murah untuk diperiksa sebelum anda membuat komitmen, tetapi mahal untuk diketahui selepas penyempurnaan pembelian. Sebab itulah perkara ini wajar disenaraikan secara berasingan daripada peratusan di atas.
- MahalTiada siapa menyemak valor de referencia hartanahSepanyol mengira cukai pindah milik hartanah terpakai berdasarkan mana-mana yang lebih tinggi: harga yang dipersetujui atau nilai rujukan rasmi. Jika nilai rujukan lebih tinggi, bil tersebut melebihi 7 % daripada jumlah sebenar yang anda bayar.What to do insteadMinta nilai rujukan secara bertulis sebelum anda membuat komitmen. Panduan cukai menerangkan mekanisme dan sumbernya.
- MahalHartanah binaan baharu dianggarkan seolah-olah semua wang perlu dibayar pada penghujungBayaran berperingkat semasa pembinaan biasanya memerlukan 20 hingga 40 % daripada harga dibayar secara tunai sebelum kunci diserahkan, selain cukai yang telah diambil kira di atas. Gadai janji biasanya tidak meliputi bayaran ini seperti mana ia meliputi baki akhir.What to do insteadDapatkan jadual pembayaran sebelum membuat tempahan dan semak dengan tepat perkara yang dilindungi pembiayaan anda serta masanya.
- Boleh dielakkanRancangan untuk membawa wang pembelian secara tunaiPergerakan wang tunai rentas sempadan melebihi 10.000 € mencetuskan pengisytiharan kastam Sepanyol, yang perlu difailkan sebelum anda melakukan perjalanan, dan berasingan daripada sebarang pertanyaan bank tentang asal usul dana.What to do insteadPindahkan wang itu melalui pindahan bank atau failkan pengisytiharan sebelum anda berlepas. Mekanisme pemfailan diterangkan dalam panduan cukai.
Pembelian sama, dua laluan penyempurnaan
Dua laluan yang benar-benar berbeza kepada pemilikan yang sama, dan peratusan cukai ialah perbezaan yang paling kecil antara kedua-duanya.| Binaan baharu | Hartanah terpakai | |
|---|---|---|
| Cukai di atas harga | 11,2 % (10 % IVA + 1,2 % AJD), tetap, tanpa persoalan nilai rujukan. | 7 % ITP, tetapi dikira berdasarkan nilai yang lebih tinggi antara harga atau nilai rujukan: lihat halaman cukai. |
| Apabila bayaran perlu dibuat | Secara berperingkat sepanjang pembinaan. Setiap peringkat dilindungi oleh jaminan bank sebelum bayaran dibuat. | Kebanyakannya pada atau hampir dengan penyempurnaan pembelian, dalam satu atau dua peringkat. |
| Tunai diperlukan sebelum gadai janji membantu | Selalunya 20 hingga 40 % daripada harga, kerana pembiayaan jarang meliputi bayaran berperingkat sebelum penyempurnaan pembelian. | Biasanya hanya deposit dan yuran; gadai janji boleh meliputi bahagian yang lebih hampir kepada baki penuh. |
| Tempoh dari tempahan hingga kunci | Kira-kira dua bulan hingga tiga tahun, bergantung pada fasa pembinaan ketika tempahan dibuat. | Kira-kira satu hingga tiga bulan. |
| Perlindungan wang sementara menunggu | Akaun pembinaan yang dilindungi serta jaminan bank individu. Lihat panduan perlindungan wang. | Akaun pelanggan berasingan milik peguam, yang dikeluarkan di hadapan notari. |
Angka perancangan, bukan invois anda
Kadar ini adalah semasa pada Ogos 2026, berdasarkan undang-undang cukai Andalusia sendiri dan bukannya disalin daripada blog Czech. Kadar ini terpakai kepada pembelian standard oleh pembeli individu. Kadar ini bukan nasihat cukai peribadi. Andalusia juga bukan keseluruhan Sepanyol: hartanah di komuniti autonomi lain mungkin dikenakan kadar ITP atau AJD yang berbeza, kerana kedua-duanya ditetapkan secara serantau.Satu item dalam jadual di atas adalah lebih rendah bagi sesetengah pembeli berbanding yang kelihatan. Sejak 12 Februari 2026, pembekal tidak boleh mengenakan sebarang bayaran untuk pertukaran pemegang yang mudah dalam kontrak elektrik, di bawah Real Decreto 88/2026. Angka 600 € untuk pemindahan utiliti di atas ialah anggaran gabungan yang berhati-hati bagi air, elektrik dan internet. Bil sebenar anda mungkin lebih rendah.Tiada julat yang diterbitkan boleh mengira jumlah tepat anda. Halaman cukai menerangkan dengan lebih mendalam sebab baris cukai boleh berubah, manakala halaman kos tahunan merangkumi segala-galanya yang bermula pada bulan selepas penyempurnaan pembelian. Kedua-duanya hendaklah disemak oleh peguam berdasarkan dokumen sebenar anda, bukan berdasarkan julat yang diterbitkan.
Soalan lazim tentang kos pembelian
- Mengapakah sesetengah Sumber mengatakan kosnya antara 10 hingga 16 %, bukannya 8 hingga 13 %?
- Sumber yang berbeza mengira perkara yang berbeza. Sesetengahnya memasukkan kos pemilikan setahun penuh, seperti IBI dan yuran komuniti pemilik, ke dalam "kos pembelian". Ini menjadikan julat lebih luas serta mencampurkan kos sekali bayar dengan kos berulang. Julat di atas hanya mengira bayaran untuk menyempurnakan pembelian itu sendiri. Oleh itu, julat ini lebih sempit dan, pada pendapat kami, lebih berguna untuk merancang belanjawan transaksi itu sahaja.
- Adakah 13 % atau 9 % tepat untuk harga khusus saya?
- Tidak, dan tiga contoh pengiraan di atas menunjukkan sebabnya. Peratusan menurun sedikit apabila harga meningkat, kerana beberapa daripada enam item hampir tidak berubah mengikut harga. Anggap julat ini sebagai angka perancangan anda, dan gunakan senarai semak di atas untuk mengubahnya menjadi jumlah sebenar bagi satu hartanah.
- Bolehkah sebahagian daripada jumlah tambahan ini dimasukkan ke dalam gadai janji?
- Sebahagiannya, dan ia bergantung pada item yang berkenaan. Gadai janji Sepanyol ditentukan berdasarkan penilaian hartanah oleh bank sendiri, bukan berdasarkan harga ditambah kos. Oleh itu, kos cukai dan yuran di atas biasanya dibayar daripada dana anda sendiri, bukan dibiayai melalui gadai janji. Sesetengah pembeli memasukkan sebahagian kos ini ke dalam pinjaman yang lebih besar, dengan cagaran terhadap aset lain. Itu ialah keputusan pembiayaan untuk perkhidmatan gadai janji, bukan persoalan kos pembelian.
- Adakah angka ini terpakai dengan cara yang sama untuk lot tanah atau unit komersial?
- Tidak. Semua angka di sini adalah untuk pembelian kediaman. Lot tanah atau hartanah komersial dikenakan 21 % IVA dan bukannya 10 %, manakala layanan ITP bagi lot tanah berbeza daripada kediaman yang telah siap. Jika itulah yang anda beli, angka ini tidak sesuai digunakan.
